Apellant (hageja): Eli Ressaar (isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja Heiki Kuningas Jätta Eli Ressaare hagi Korteriühistu Aretuse 1 vastu 29.06.2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamiseks osas, millega kohustati XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul, rahuldamata.
Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsus
Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Eli Ressaare kanda. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule
30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Eli Ressaar esitas hagi Korteriühistu Aretuse 1 vastu üldkoosoleku otsuse tühistamiseks. Hagiavalduse kohaselt kohustatakse hagejat korteriühistu 29.06.2009 otsuse nr 1/2009 punktiga 6 taastama oma korteris kesküttesüsteem ning otsustati edaspidi jagada küttekulud kõigi korterite vahel põhikirja kohaselt.
13.juulil 2001 esitas hageja isa A.R. OÜ-le Märja Soojus avalduse temale kuuluva XXXväljaarvamiseks tsentraalsest küttesüsteemist alates 2001 kütteperioodist. 2001 juunis kinnitas vallavalitsus keskküttesüsteemi muutmise projekti. 30. aprillil 2003 väljastas Tähtvere Vallavalitsus ehitusloa nr 1 kamina ja suitsukäigu ehitamiseks. 16. aprillil 2003 andis projektile heakskiidu Tartumaa Päästeteenistus. 15. aprillil 2003 tegi OÜ Tartu Tuli suitsukanali uuringu ja kinnitas selle ohutust ja vastavust tuleohutuse nõuetele. 30. oktoobril 2003 väljastas Tähtvere Vallavalitsus kasutusloa nr 35. 13. aprillist 2004 on korteri omanik hageja. Korteriühistu on kantud registrisse 28. mail 2007. Korteriühistu 14. mai 2007 otsusega kinnitatud kodukorra punkt 2.5 paneb ühistu liikmele kohustuse kütteseadet puhastada. Tähtvere Vallavalitsus kinnitas
1.septembri 2009 kirjaga 7-2/920 korteriühistule, et hageja on kesküttesüsteemist eraldunud seaduslikult. Hageja ei kasuta keskküttest saadavat soojust, mistõttu puudub ühistul õiguslik alus ka soojuse eest tasu nõuda. Korteriühistu saab nõuda keskküttesüsteemiga taasühinemist vaid juhul, kui mitteühinemine rikuks kolmandate isikute õigusi. Kui hageja eraldus keskküttesüsteemist 2001. aastal, oli iga korteriomanik iseseisev sooja ostja omaette lepinguga.
2.Korteriühistu Aretuse 1 vaidles hagiavaldusele vastu ning leidis, et hagejale kuuluva korteri eraldamisega Aretuse 1 elamu üldisest küttesüsteemist on rikutud elamu küttesüsteemi terviklikkust ja kahjustatud teiste korteriomanike huve. Aretuse 1 korterelamu küttesüsteemi torustik läbib kogu maja, sh hagejale kuuluvat korterit. Kamina ehituseks lubade ja kooskõlastuste olemasolu ei muuda seaduslikuks elamu küttesüsteemi muutmist. Kuigi hagejale kuulunud korteris on eemaldatud radiaatorid, on korteri 8 omanikud saanud aastaid kaudselt tarbida maja keskküttesüsteemi poolt toodetavat soojusenergiat selle eest tasumata ning saavutanud kokkuhoidu odavama alternatiivkütte kasutamisest. Küttesüsteemist väljumise järgselt ei ole hageja osalenud küttekulude tasumisel. Keskküttesüsteemist väljumisel ei tasakaalustatud küttesüsteemi, millega on häiritud soojuse jaotumine korterites. Asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kuna elamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandisse, eeldab selle
ümberehitamine teiste kaasomanike nõusolekut. Vastavat nõusolekut ei korteriomanikud hagejale ega varasemale korteriomanikule A.R. kunagi andnud.
ole
teised
Vastavalt kostja põhikirja p-le 3.2.6.1 jagatakse soojusenergia müüja poolt ühistule igakuiselt esitatava arve tasumise kohustus ühistu liikmete vahel vastavalt korteri ruutmeetrite arvule. Põhikirja on kinnitanud KÜ üldkoosolek ja selle vastuvõtmise poolt hääletasid kõik KÜ liikmed, sh hageja. Seetõttu ei oma tähtsust, et hagejale kuuluv korter on ühtsest küttesüsteemist olnud eraldatud kaheksa aastat.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 14. aprilli 2010 otsusega E. Ressaare hagi osaliselt ning tuvastas Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse tühisuse osas, mis kohustas hagejat taastama oma korteris keskküttesüsteemi. Kohus jättis rahuldamata hagi osas, millega otsustati küttekulude jagamine põhikirja kohaselt. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei reguleeri projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet. Samas seadus kaasomanike nõusoleku andmisele vorminõudeid ei kehtesta. Tähtvere Vallavalitsuse 1. septembri 2009 kirjast nr 7-2/920 nähtub, et XXX endise korteriomaniku A.R. poolt on korteri ahi-või kaminaküttele üleviimisel järgitud kõiki üleviimise perioodil kehtinud õigusaktide sätteid. 30. aprillil 2003 väljastas Tähtvere Vallavalitsus A.R. ehitusloa kamina (või ahju) ja suitsukäigu ehitamiseks korterisse XXX ja 30. oktoobril 2003 väljastas Tähtvere Vallavalitsus A.R. kasutusloa kamina (või ahju) ja suitsukäigu kasutuselevõtmiseks. Tähtvere Vallavalitsuse 1. septembri 2009 kirjast nr 7-2/719 nähtub, et korteri XXX omanik oli eelnevalt saanud suusõnalise nõusoleku küttesüsteemide muutmiseks oma korteris. Tuleb eeldada, et korteriomanikul oli teiste kaasomanike nõusolek küttesüsteemi ümberehitamiseks. Keegi kaasomanikest kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud kasutusluba kuni käesoleva ajani ei ole vaidlustanud. Korteriühistu kodukorras sätestatu kinnitab, et kaasomanikud olid teadlikud, et hageja on eraldunud keskküttesüsteemist ning, et kaasomanikele oli algusest peale selge hageja korteris läbiviidava ehituse eesmärk. Arvestades eeltoodut kohus tuvastas Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuste tühisuse osas, mis kohustas hagejat taastama oma korteris keskküttesüsteem. Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsus küttekulude jagamise kohta on seaduslik. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1, KÜS § 13 lg 4, korteriühistu Aretuse 1 põhikirja p 3.2.6.1 ning korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätetest tuleneb üheselt, et korteriomanik on kohustatud osa võtma kulutuste kandmisest kaasomandi esemele, st tasuma soojusenergia eest, mis kulub keldriruumide, torustike, trepikodade soojendamiseks. Hageja väide, et kuna tema keskkütte soojust ei kasuta, siis ei pea ta tasuma küttekulusid, ei ole kooskõlas korteriühistu tegevuse eesmärgiga ja on vastuolus KÜS §-ga 151 lg 1 ja KOS § 13 lg-ga 1.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.E. Ressaar esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse ning tuvastatakse korteriühistu 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse tühisus küttekulude jagamise osas.
Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus ebaõigesti rakendanud materiaalõigusnorme ning korteriühistu põhikirja sätteid. Tulenevalt KÜS § 2 lg 1 ja KOS § 13 lg 1 koostoimest lasub korteriühistu liikmel kohustus tasuda kaasomandi majandamise kulutused vastavalt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Põhikirja p 3.2.13 sätestab, et ühistu liige on kohustatud üldkoosoleku otsusega korteri küttesüsteemist väljalülitamiseks loa saamise korral sulgema küttesüsteemi juhatuse poolt kehtestatud korras ning lubama ühel juhatuse liikmel (või juhatuse poolt volitatud isikul) kuni kaks korda kuus siseneda korterisse küttesüsteemist väljalülituse kontrollimiseks. Juhatuse poolt kehtestatud nõuete täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise korral ei võeta korteri küttesüsteemist väljalülitamist soojusenergia eest tasumisel arvesse. Selle põhikirja sätte kohaselt küttesüsteemist nõuetekohasel väljumisel võetakse seda asjaolu soojusenergia eest tasumisel arvesse. Kuni 29. juuni 2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseni on ühistu juhatus nii ka käitunud ning kostja pole pidanud keskkütte eest tasuma; 2) on maakohus ebaõigesti rakendanud KÜS § 151 lg-t 1. Nimetatud sättest ei tulene, et korteriühistu liige peaks tasuma teenuse eest, mida ta ei kasuta talle kuuluva reaalosa tarbeks. Riigikohtu otsuses asjas nr 3-2-1-42-04 p-s 13 on samuti käsitletud KÜS § 151 rakendamist. Otsuses on öeldud, et korteriühistu liikmed on kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest. Selles lahendis on ka märgitud, et kostja ei ole esitanud väidet, et talle ei ole osutatud teenuseid, mille eest esitatud arvete põhjal on alama astme kohtud hagi rahuldanud. Samas otsuses öeldakse, et ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi; 3) on KOS § 1 lg 2 kohaselt kaasomandi esemeks käesoleva seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Ühistu ei kuluta hageja korteri kütmiseks keskkütte kaudu ostetavat soojust koguses, mis oleks vajalik terve korteri kütmiseks. Elamus on kaheksa korterit, millest kolm on ahiküttega. Kõik need kolm korterit asuvad ühes trepikojas. Trepikodadest on radiaatorid eemaldatud. Keldris puuduvad köetavad ruumid. Keldris asuvad torustikud on isoleeritud, mistõttu keskküttest ei eraldu olulist energiat üldkasutatavate ruumide tarbeks. Hageja trepikoda köetakse kaudselt kolme ahiküttega ja ühe keskküttega korteri poolt. Hageja korterit, milline asub viimasel korrusel, läbivad osaliselt kaks keskküttepüstakut vannitoas ja magamistoas, kusjuures torustik on seina sees. Eeltoodule tuginedes ei ole põhjendatud hageja korteri küttekulu arvestus jagatuna kogu korteri pindala kohta.
5.Korteriühistu Aretuse 1 esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsuse tühistamist osas, millega tunnustati keskküttesüsteemi taastamiseks kohustava üldkoosoleku otsuse tühisust ning uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse rahuldamata. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus asja lahendanud asjasse mittepuutuvate tõendite alusel. Kohus ei arvestanud, et vaidlustatud üldkoosoleku otsuse sisuks ei olnud alternatiivsete küttekehade ehitamise seaduslikkus ega nende lammutamine, vaid maja üldise keskküttesüsteemi osas toime pandud rikkumised ja selle taastamine. Korteriühistu Aretuse 1 kodukord on kinnitatud korteriühistu üldkoosoleku poolt 2007. aastal, mistõttu ei ole põhjendatud teha järeldusi korteriomanike teadlikkuse kohta, et 2001 toimus hageja korteri keskküttesüsteemist lahtiühendamine. Isegi kui eeldada, et korteriomanikud olid teadlikud hageja korteris toimuvast, ei tähenda see, et nad oleksid sellega ka nõustunud. Nõusoleku andmine eeldab teiste korteriomanike konkreetset väljendatud tahteavaldust. Teiste kaasomanike nõusoleku tuvastamine kohtu poolt on võimalik üksnes siis, kui seda kinnitavad asjas esitatud ja kogutud tõendid. Vastavate tõendite esitamise kohustus lasub TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt hagejal. Kuna hageja ei ole ühtegi tõendit esitanud,
tuleb asuda seisukohale, et hageja väide kaasomanike nõusoleku kohta on tõendamata ja hagejal puudus teiste korteriomanike nõusolek XXX keskküttesüsteemist lahti ühendamiseks; 2) on maakohus õigesti viidanud AÕS § 72 lg-le 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, ning AÕS §-le 74, mille kohaselt võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samas on kohus leidnud, et seadus kaasomanike nõusoleku andmisele vorminõudeid ei kehtesta ning seega kehtib vormivabadus. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 lasub poolele kohustus tõendada oma väiteid ja vastuväited. Kui E. Ressaar väidab, et kaasomanikud olid nõus korteri XXX väljaarvamisega küttesüsteemist, siis lasub tal kohustus tõendada vastava nõusoleku olemasolu. Korteriühistu esitab ringkonnakohtule uute tõenditena 2001 Aretuse 1 korterite XXX, XXX, XXX ja XXX omanikeks olnud isikute vastused Korteriühistu Aretuse 1 järelepärimisele, milledest nähtub, et ükski neljast korteriomanikust ei olnud nõus hageja korteri eraldamisega keskküttesüsteemist ning sellist nõusolekut ei ole neilt keegi kunagi taotlenud. Eelnimetatud tõendid on tekkinud pärast asja lahendamist esimese astme kohtus, mistõttu ei saanud kostja neid varem esitada; 3) on maakohus ebaõigesti kohaldanud KÜS 13 lg-t 3. Hageja nõudis kohtult Korteriühistu Aretuse 1 üldkoosoleku otsuse tühistamist. Vastava nõudeõiguse aluseks on KÜS § 13 lg 3, mille kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Seega oleks maakohus korteriühistu 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks pidanud tuvastama vastava otsuse vastuolu mõne õigusaktiga. Kohtuotsusest ei nähtu, millist õigusnormi üldkoosoleku otsusega on rikutud.
6.E. Ressaar vaidles Korteriühistu Aretuse 1 apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt olid korterist keskkütteradiaatorid juba eemaldatud ja korter oli ahiküttel
20.aprillil 2004, st enne E. Ressaare korteri omanikuks saamist.
7.Korteriühistu Aretuse 1 vaidleb E. Ressaare apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei eraldunud hageja korter keskküttesüsteemist õiguspäraselt. Põhikirja p 3.2.6 kohaselt jagatakse soojusenergia müüja poolt ühistule igakuiselt esitatava arve tasumise kohustus ühistu liikmete vahel vastavalt korteri ruutmeetrite arvule. Ruutmeetripõhise majandamiskulude arvestuse sätestab KÜS § 151, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikiri küttekulude osas teisiti ei sätesta. Ka põhikirja punkt 3.2.6.2 (üldelekter) ja punkt 3.2.6.5 (prügivedu), näeb ette vastavate kulude võrdse jaotuse ühistu liikmete vahel.
EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS
8.Tartu Ringkonnakohus tühistas 27. detsembri 2010 otsusega maakohtu otsuse põhikirja kohaselt küttekulude jagamise osas hagi rahuldamata jätmise kohta ja rahuldas hagi ka selles osas. Ringkonnakohus tuvastas kostja üldkoosoleku otsuse p-i 6 tühisuse. Ringkonnakohus jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
9.Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 18. juuli 2011 otsusega Tartu Ringkonnakohtu
27.detsembri 2010 otsuse ja Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule osas, milles E. Ressaar nõuab Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamist osas, millega kohustati korteris XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul. Riigikohus jättis E. Ressaare hagi läbi
vaatamata osas, milles nõutakse Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamist osas, millega otsustati jagada uuest kütteperioodist küttekulud põhikirja kohaselt. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses esitatud põhjenduste kohaselt sätestatakse AÕS § 72 lg-s 1, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 alusel võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet osaliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium leidis, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Seega maja, eelduslikult ühe ja ühise küttesüsteemi muutmiseks 2001. aastal nii, et hageja korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli hagejal vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Maakohus luges tuvastatuks, et hagejal oli selline nõusolek küttesüsteemi ümberehitamist alustades. Teised korteriomanikud on alates 2001 kütteperioodi algusest väidetavalt aktsepteerinud seda, et hageja korter on maja küttesüsteemist välja arvatud. Maakohtu otsus on ebaõige põhjusel, et kohus ei käsitlenud hageja nõuet üldkoosoleku otsuse tühistamise kohta, vaid luges otsuse p 6 osa tühisuse tuvastatuks. Ringkonnakohus jättis hindamata, kas maakohus tuvastas põhjendatult kaasomanike kokkuleppe hageja küttesüsteemist eraldamise kohta. Juhul kui kõigi kaasomanike nõusolek oli olemas, siis vajas kõigi kaasomanike nõusolekut ka küttesüsteemi taastamine selle esialgsel kujul. Järelikult sellisel juhul ei olnud kostja üldkoosolek õigustatud kohustama hagejat ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta küttesüsteemi oma korteris taastama. Kolleegium leidis, et üldkoosoleku otsuse p 6 osas, millega otsustati jagada uuest kütteperioodist küttekulud põhikirja kohaselt, ei saa rikkuda hageja õigusi ning hagi tuleb selles osas jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel. Hageja ei ole väitnud, et põhikiri on vastuolus seadusega. Põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. Samas ei ole välistatud, et korteriühistu üldkoosoleku otsust, mis on kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et TsÜS § 86 lg 1 ei kohaldu juriidilise isiku organi otsustele. Kolleegium märkis, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse ebaselge sõnastus ei ole TsÜS § 86 lg 1 järgi üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks. Samuti pole üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks TsÜS § 86 lg 1 järgi kohustus tasuda keskkütte kulud arvestades korterite reaalosade suurust sõltumata tegelikust tarbimisest. Pooled ei vaidlusta seda, et kostjal on põhikirja alusel hageja vastu küttekulude tasumise nõue, kuid on erineval seisukohal selles, mida põhikirjakohane küttekulude jaotus tähendab. Korteriühistu põhikirja p 3.2.6.1 järgi jagatakse soojusenergia müüja iga kuu ühistule esitatava arve tasumise kohustus ühistu liikmete vahel vastavalt korteri ruutmeetrite arvule. Kostja leiab, et põhikirja kohaselt tuleks hagejal tasuda küttekulusid vastavalt hageja korteri ruutmeetrite arvule. Hageja leiab, et kostja ei ole arvestanud põhikirja p-ga 3.2.6, mille kohaselt võetakse sihtotstarbeliste maksete aluseks korteri ruutmeetrite arv vaid siis, kui esinevad vastavad teenused ja kulutused. Kostja nõue oleks põhikirjaga vastuolus, kuna hagejal selliseid kulutusi ei ole. Hageja ei ole menetluse kestel vaidlustanud, et osa maja üldisest küttesüsteemist läbib tema korterit ning annab kaudselt sooja. Seega vaidlevad pooled põhikirja ja üldkoosoleku otsuse tõlgendamise üle. Kuidas korteriühistu põhikirja ja vaidlustatud üldkoosoleku otsust tõlgendada, seda on võimalik kohtus selgitada
nt juhul, kui korteriühistu esitab küttekulude tasumise nõude, millega hageja ei nõustu. Samuti on hagejal võimalik esitada tuvastushagi temale langeva tasu suuruse kindlakstegemiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18. juuli 2011 otsusega tühistati Tartu Ringkonnakohtu
27.detsembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 2-09-48918 ja Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsus samas tsiviilasjas ning saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule osas, milles Eli Ressaar nõuab Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamist osas, millega kohustati korteris XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul. Kuna Riigikohus on oma otsusega tühistanud ka Tartu Maakohtu 14. aprilli 2010 otsuse, siis puudub antud juhul maakohtu lahend, mille peale on ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebused. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Antud juhul puudub esimese astme kohtu otsus ning seetõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik ka kontrollida selle seaduslikkust ja põhjendatust edasikaevatud osas. Samas aga on Riigikohus saatnud E. Ressaar nõude Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamiseks osas, millega kohustati XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul, uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Lähtudes Riigikohtu otsuse resolutsioonist vaatab ringkonnakohus läbi E. Ressaare nõude Korteriühistu Aretuse 1 vastu, s.o lahendab asja esimese astme kohtuna ning seetõttu ei vasta apellatsioonkaebustes esitatud väidetele. Ringkonnakohus leiab, et E. Ressaare hagi Korteriühistu Aretuse 1 vastu 29.06.2009 üldkoosoleku otsuse p 6 tühistamiseks osas, millega kohustati XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul, tuleb jätta rahuldamata.
11.Nähtuvalt asja materjalidest on Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosolek otsustanud kohustada korterite 5, 7 ja 8 nii praeguseid kui ka võimalikke tulevasi omanikke taastama oma korteris keskküttesüsteem rikutud osas omal kulul (p 5.3.1 tl 12). Otsustuse poolt hääletas 5 üldkoosolekust osavõtjat ning vastu 3 (I kd tl 8-15).
12.E. Ressaar esitas maakohtule hagi Korteriühistu Aretuse 1 vastu, milles taotles Korteriühistu Aretuse 1 29. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse p-i 6 tühistamist osas, millega kohustati XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul. Hageja leidis, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus ei ole seaduslik seetõttu, et rikub korteriomaniku õigust oma vara vabalt vallata ja kasutada ning koormab kohustusega, mis ei ole seaduslik. Hageja poolt esitatud põhjenduste kohaselt toimus XXX väljalülitamine tsentraalsest küttesüsteemist juba alates 2001 kütteperioodist. Keskküttesüsteemi muutmise projekti kinnitas vallavalitsus 2001 juunis. Tähtvere Vallavalitsus väljastas 30. aprillil 2003 ehitusloa nr 1 kamina ja suitsukäigu ehitamiseks ning 16. aprillil 2003 andis projektile heakskiidu Tartumaa Päästeteenistus. 15. aprillil 2003 tegi OÜ Tartu Tuli suitsukanali uuringu ja kinnitas selle ohutust ja vastavust tuleohutuse nõuetele. 30. oktoobril 2003 väljastas Tähtvere Vallavalitsus kasutusloa nr 35. 13. aprillist 2004 on korteri omanik hageja. Korteriühistu on kantud registrisse 28. mail 2007. Korteriühistu 14. mai 2007 otsusega kinnitatud kodukorra punkt 2.5 paneb ühistu liikmele kohustuse kütteseadet puhastada. Tähtvere Vallavalitsus kinnitas 1. septembri 2009 kirjaga 7-2/920 korteriühistule, et hageja on kesküttesüsteemist eraldunud seaduslikult. Hageja ei kasuta keskküttest saadavat soojust, mistõttu puudub ühistul õiguslik alus ka soojuse eest tasu nõuda. Korteriühistu saab nõuda keskküttesüsteemiga taasühinemist vaid juhul, kui mitteühinemine rikuks kolmandate isikute õigusi. Kui hageja isa eraldus keskküttesüsteemist 2001. aastal, oli iga korteriomanik iseseisev sooja ostja omaette lepinguga.
13.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ning leidis, et hagejale kuuluva korteri eraldamisega Aretuse 1 elamu üldisest küttesüsteemist on rikutud elamu küttesüsteemi terviklikkust ja kahjustatud teiste korteriomanike huve. Korterelamu küttesüsteemi torustik läbib kogu maja, sh hagejale kuuluvat korterit. Kamina ehituseks lubade ja kooskõlastuste olemasolu ei muuda seaduslikuks elamu küttesüsteemi muutmist. Keskküttesüsteemist väljumisel ei tasakaalustatud küttesüsteemi, millega on häiritud soojuse jaotumine korterites. Asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kuna elamu küttesüsteem kuulub korteriomanike kaasomandisse, eeldab selle ümberehitamine teiste kaasomanike nõusolekut. Vastavat nõusolekut ei ole teised korteriomanikud hagejale ega varasemale korteriomanikule A.R. kunagi andnud.
14.Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, kas hagejale kuuluva korteri eraldamine elamu ühtsest küttesüsteemist on olnud seaduslik. Asja materjalidest nähtuvalt on korteri eraldamine elamu ühtsest küttesüsteemist toimunud 2001. aastal. AÕS § 74 lg 1 kohaselt kaasomandis oleva asja võib tervikuna või reaalosana võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kuna korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, siis lähtudes AÕS § 74 lg-st 1 oli vajalik kaasomanike kokkulepe. Hageja ei ole tõendanud kaasomanike kokkuleppe olemasolu 2001. aastal korteri eraldamiseks elamu ühtsest küttesüsteemist. Kaasomanike nõusolekut ühise küttesüsteemi muutmiseks ei asenda A.R. 13. juuli 2001 avaldus OÜ-le Märja Soojus (I kd tl 15), Tähtvere valla poolt 30.04.2003 väljastatud ehitusluba nr 1 kamina (või ahju) ja suitsukäigu ehitamiseks korterisse nr 8 (I kd tl 18) ning 30.10.2003 kasutusluba nr 35 (I kd tl 23). Kostja on vastu vaielnud hageja väitele, et tal oli korteri ühtsest küttesüsteemist eraldamiseks teiste kaasomanike nõusolek ning seetõttu oleks hageja pidanud oma väidet tõendama (esitama kirjalikud nõusolekud või taotlema isikute, kes olid 2001.aastal korteriomanikud, tunnistajate ülekuuulamist või esitama muid asjakohaseid tõendeid. Ringkonnakohus leiab, et asjas olevate tõenditega ei ole tuvastatav kaasomanike kokkulepe hageja küttesüsteemist eraldamise kohta. Seega oli teistel kaasomanikel õigus nõuda hagejalt endise olukorra taastamist, s.o elamu ühise küttesüsteemiga taasühinemist.
15.Kuna hageja õiguseellasel puudus 2001. aastal kaasomanike nõusolek korteri eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist, siis ei olnud vaja nõude esitamiseks küttesüsteemi taastamiseks selle esialgsel kujul kõigi kaasomanike nõusolekut ja seetõttu see, et kõik korteriomanikud ei hääletanud küttesüsteemi taastamise poolt, ei muuda üldkoosoleku vaidlustatud otsust seadusevastaseks. Juhul, kui korteriomanik rikub AÕS § 74 lg-t 1 ja muudab ühist asja oluliselt, võib esitada endise olukorra taastamise nõude üks või mitu teist korteriomanikku, kuid vajalik ei ole sellise nõude esitamiseks kõigi korteriomanike nõusolek. Hageja on esitanud nõude vastavalt KÜS § 13 lg-le 3 tühistada korteriühistu üldkoosoleku ebaseaduslik otsus. Korteriühistuseaduses ei ole sätestatud üldkoosoleku otsuse tühistamise aluseid, kuid KÜS § 1 lg 2 kohaselt käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid.
Mittetulundusühingute (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Lähtudes KÜS 13 lg-st 3 ja MTÜS § 24 lg-st 1 tuleb hagi rahuldamiseks tuvastada üldkoosoleku vaidlustatud otsuse vastuolu seadusega või põhikirjaga.
16.Hageja seisukoha kohaselt on üldkoosoleku vaidlustatud otsus vastuolus seadusega, põhikirjaga vastuolule ei ole ta tuginenud. Ringkonnakohus leiab, et 29.06.2009 üldkoosoleku otsuse p 6 osas, millega kohustati XXX keskküttesüsteemi taastama korteriomaniku kulul, ei ole vastuolus seadusega. Käesoleva otsuse punktides 14 ja 15 esitatud põhjenduste kohaselt rikkus hageja õiguseellane AÕS § 74 lg-t 1, sest eraldas talle kuuluva korteri elamu üldisest küttesüsteemist ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta. Seetõttu oli viiel korteriomanikul õigus nõuda hagejalt endise olukorra taastamist, s.o korteri taasühendamist ühtse küttesüsteemiga. Asjaolu, kas hageja õiguseellasel oli korteri eraldamiseks ühtsest küttesüsteemist vajalik dokumentatsioon ning, kas tal olid olemas kõik vajalikud kooskõlastused, ei oma antud juhul tähtsust, sest puudus AÕS § 74 lg-s 1 sätestatud kõigi kaasomanike kokkulepe.
17.Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et ei ole välistatud, et korteriühistu üldkoosoleku otsust, mis on kooskõlas seadusega, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Samas aga ei saa käesolevas menetluses eelnimetatud asjaolu tuvastada, sest puudub vastav nõue. Hageja on tuginenud oma nõudes ka asjaolule, et küttesüsteemist eraldumine toimus kaheksa aastat enne üldkoosoleku vaidlustatud otsust ja kõik korteriomanikud olid sellest teadlikud. Kui hageja poolt väidetu vastab tõele, võib olla tegemist teiste korteriomanike poolt nõudeõiguse kaotamisega hea usu printsiibi rikkumise tõttu (õiguse kuritarvitamine). Hageja saaks esitada tuvastushagi tuvastamaks, et ta ei pea täitma 29.06.2009 üldkoosoleku otsuse p 6 vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Samuti saaks ta tugineda nimetatud asjaolule juhul, kui ta ei täida üldkoosoleku otsust ja korteriomanikud esitavad tema vastu nõude taastada küttesüsteem oma korteris. Ringkonnakohus märgib, et kui 2001. aastal korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist ei rikkunud teiste korteriomanike huve (s.o ei toonud kaasa negatiivseid tagajärgi teistele korteriomanikele), siis ei saaks nõuda endise olukorra taastamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest.
18.Hageja esitas hagiavalduses kaks nõuet. Ühe nõuetest jättis Riigikohtu tsiviilkolleegium oma otsusega läbi vaatamata ning teise nõude jätab ringkonnakohus rahuldamata. Seega jäävad menetluskulud kõigi kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.