Ljudmilla Manuilenko hagi aktsiaseltsi KINNISVARA vastu kahjuhüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.06.2011.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
383,48 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ljudmilla Manuilenko apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Ljudmilla Manuilenko (isikukood: xxxxxxxx, elukoht: xxxxxxx) tehinguline esindaja Vassili Kosteitšuk;
MAKET
Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Aktsiaselts MAKET KINNISVARA (registrikood: 10846131, asukoht Tallinn) tehinguline esindaja vandeadvokaat Viive Kaur Kohtuistungi toimumise aeg
09.09.2011. a
Istungil osalenud isikud
Kostja tehinguline esindaja vandeadvokaat Viive Kaur
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 15.06.2011.a otsus jätta muutmata.
3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulu hageja, Ljudmilla Manuilenko kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja 1(6)
Tsiviilasi nr: 2-10-28156 taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.14.06.2010. a esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista õigusvastaselt tekitatud kahju sumas 6000 krooni ehk 383,48 eurot. Hagiavalduse kohaselt on hageja Maardus, Ringi 5-45 asuva korteriomandi omanik. Ringi 5 elamus ei ole korteriühistut asutatud ja elamu majandamisega tegeleb kostja. 27.02.2010 toimus Ringi 5 majas veeavarii. Kella 23:00 ajal hakkas hageja korteris vesi laest tilkuma ja seintel voolama. Hageja teatas kostjale veeavariist 27.02.2010 ja 28.02.2010. Veeavarii tõttu said kahjustada ühise trepikoja seinad ja laed ning hageja korteris esiku ning vannitoa seinte ja lagede viimistlus. Hageja korter on kindlustatud ja veeavarii kahju korvamiseks pöördus hageja kindlustusandja poole. Hageja korteris niiskuskahjustuste olemasolu on tõendatud kindlustusandja If P&C Insurance AS tellimuse alusel koostatud OÜ Intees Grupp hinnapakkumisega, mille kohaselt maksab hageja korteris viimistlus- ja elektrisüsteemi taastamine 6228 krooni, millest hageja nõuab 6000 krooni. Kindlustusandja keeldus kahju hüvitamisest, sest vesi tungis korterisse läbi hoone konstruktsioonide ja seda ei loeta lepingujärgseks kindlustusjuhtumiks. 01.03.2010 esitas hageja kostjale avalduse kahjuhüvitise saamiseks. Kostja kahju hüvitanud ei ole. Katuse korrashoid ja nõuetekohane ning õigeaegne remont on kostja otsene kohustus, mis jäi täitmata. Nimetatud kohustuse täitmata jätmise tõttu tekkis hagejal kahju, mille eest vastutab kostja VÕS § 1043 kohaselt. Kostja ei saatnud võimaliku kahju vältimiseks või vähendamiseks viivitamatult tehnikut, vaid alles 9 tunni möödudes. Hagejat katuse ülevaatamisele ei kutsutud, mistõttu ei ole ta veeavarii tekkimise tegelikest põhjustest teadlik. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja väited veekahjustustest korteri esiku ja vannitoa seintel ja lagedes ei ole tõendatud. Kostja esindajat korteri ülevaatamisele ei kutsutud. Hinnapakkumise koostanud äriühingul kostja andmetel MTR registreeringut ei ole, seega ei ole alust teda lugeda vastava valdkonna spetsialistiks. Lisaks on hinnapakkumine pealiskaudne, hinnad ei ole kontrollitavad. Kostja ei ole oma kohustusi elamu valitsejana rikkunud. Kostja on teinud kahe viimase aasta jooksul korduvalt ettepanekuid elamu renoveerimiseks, sh katuse parandamiseks. Üldkoosolekud on ühehäälselt otsustanud mitte teostada katuse renoveerimistöid. Kostja pidi korteriomandite valitsejana lähtuma korteriomanike otsusest. Kostja kohustuseks ei ole oma rahaliste vahendite arvelt ja oma äranägemise järgi elamut remontida osas, mis ületab tavapärase korrashoiu tööd. Katus oli ja on ebapiisava soojustuskihiga. Katuse kattekiht on veel vettpidav ja vihmaga lekkeid ei ole esinenud. Kui katusel on aga lumi ja soojustuskiht on ebapiisav, siis pääseb katusele soojus, mille tagajärjel tekib katusele jää. Katuselt jää eemaldamine ei ole võimalik, sest külmaga on ruberoidkate väga habras ja selle küljest jää lahtivõtmise protsess rikuks katusekatte ja äravoolukaevud täielikult, mille tulemuseks oleksid ulatuslikud läbijooksud paljudest kohtadest. Katuseluuke ei ehitata kunagi vettpidavaks ka mitte renoveeritud katuste puhul. Poolte suhe on lepinguline, mistõttu hageja juhindumine VÕS §-st 1043 ei ole asjakohane.
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-10-28156
Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 15.06.2011.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda. Käesolevas asjas on poolte vahel korteriomaniku ja valitseja õigussuhe. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Maardu 5 korteriomandite omanikud on otsustanud KOS § 20 kohaselt nimetada elamu haldamise ja majandamise korraldamiseks valitseja. KOS § 21 lg-s 1 sätestatakse valitseja kohustused ning lõikes 2 valitseja õigused. Muu hulgas on valitseja õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid, valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid; esitama kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Eeltoodust järelduvalt on valitsejal korteriomanikega käsunduslepingu tunnustele vastav võlasuhe. Kuna pooled on lepingulises suhtes, ei ole lepinguvälise kahju hüvitamise sätted asjakohased. VÕS § 1044 lg 2 välistab üldjuhul lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude esitamise VÕS
53.peatükis sätestatud alustel. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupoole kahju hüvitamist reguleerib VÕS § 115, mille lõike 1 järgi juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lg 3 sätestab kahju ettenähtavuse põhimõtte, st sellise kahju tekkimise võimalus lepingulise kohustuse rikkumise tagajärjena pidi lepingut rikkunud poolele olema lepingu sõlmimise ajal ettenähtav. VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohus tuvastas esitatud materjalide põhjal, et kostja ei ole toime pannud hagi aluseks olevat lepingu rikkumist ning on käibes vajaliku hoolega täitnud Ringi 5 elamu valitseja kohustusi, mistõttu ei saa kostjal olla lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise kohustust. Seega puudub alus hinnata hagejale tekkinud kahju suurust ning põhjusliku seose olemasolu väidetava lepingu rikkumise ja kahju vahel. Hageja ei ole tõendanud kostjapoolset lepingu rikkumist. Hageja ei ole vaidlustanud kindlustusandja 12.03.2010 otsust hüvitamisest keeldumise kohta (tlk 54) ning on seega sisuliselt nõustunud kindlustusandja järeldusega, et vesi tungis hageja korterisse läbi hoone konstruktsioonide, mistõttu ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga. Kostja esitas läbijooksu põhjuse tõendamiseks 28.02.2010 akti. Hageja väited veeavarii toimumise põhjuste kohta on jäänud paljasõnaliseks. Seega puudub asjas sisuline vaidlus selle üle, et hageja korteri seinu ja lagesid rikkus läbi katuse tunginud lumesulamisvesi. Hageja viidatud KOS § 15 lg 5 ja lg 6 p-d 2 ja 4, § 21 lg 1 p 2 ei anna alust hagi rahuldamiseks. Hageja ei täpsustanud, milliseid konkreetseid käsunduslepingust tulenevaid kohustusi kostja valitsejana rikkus ega põhistanud väidet, et katust oleks olnud võimalik remontida remondifondi vahendite arvelt jooksvalt. Seega on paljasõnaline hageja väide, et kahju tekkimine oleks olnud välditav, kui kostja oleks teinud jooksvalt mingeid (hageja poolt täpsustamata) remonditöid katusel.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-10-28156
Kostja esitatud tõenditest järeldas kohus, et kostja on korduvalt esitanud üldkoosolekule elamu tehnilise seisukorra ülevaatamise akte ning nimekirju hädavajalike remonttööde, millest esikohal on olnud katuse renoveerimine, kohta. Korteriomanikud on üldkoosolekul ühehäälselt olnud katuse renoveerimise vastu. Tähtsust ei oma asjaolu, et hageja ei ole koosolekutel osalenud. Hageja esindaja sai koosolekute protokollid ja neis sisalduvad otsused hiljemalt kohtu vahendusel 10.09.2010. Hageja ei ole üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Kostja valitsejana on KOS § 21 lg 1 kohaselt kohustatud korteriomanike üldkoosoleku otsuseid täitma. Kostja, esitades korduvalt korteriomanike üldkoosolekule hädavajalike remonditööde nimekirju ja ettepanekuid, on täitnud VÕS § 621 lg-st 3 ja § 624 lg-st 1 tuleneva käsundisaajal lasuva teavitamiskohustuse. Korteriomanikud käsundiandjatena üldkoosolekul ei ole juhiseid muutnud. Õige on kostja seisukoht, et kostja valitsejana ei ole kohustatud elamut haldama ja korras hoidma oma vahendite arvel. Hoone tehnilise seisukorra akt ja katuse renoveerimise hinnakalkulatsioon tõendavad, et Ringi 5 elamu katus vajab remonti, kuid alates 2008.a ei ole korteriomanikud nõustunud selleks kulutusi tegema. KOS § 16 lg-st 1 tulenevalt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa teha KOS § 15 lg 3 kohaselt (korteriomanike häälteenamusega) ega nõuda KOS § 15 lg 5 järgi. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 15.06.2011.a otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse või saadetakse asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja on KOS § 15 lg 5 alusel õigus nõuda, et korteriomandi eset valitsetaks korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtuvalt. Tuginedes KOS § 15 lg 6 p-dele 2 ja 4, on hageja seisukohal, et korteriomanike huvidele vastava valitsemisena käsitatakse eelkõige korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist ja kohase suurusega remondifondi kogumist. Hageja tugineb ka KOS § 21 lg 1 p–le 2, mille kohaselt valitseja on õigustatud ja kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et viidatud normid ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kostja töötajate koostatud ühepoolsed aktid ja ettepanekud katuse renoveerimiseks kinnitavad vaid seda, et kostja tegeles nimetatud maja valitsemisega. Kuna tegemist ei ole eriteadmistega isikute ekspertarvamustega, siis nende dokumentidega ei saa tõendada maja katuse tegelikku seisundit ja renoveerimise teostamise vajadust. Katuse läbijooksuga on tõendatud kostja kohustuste täitmata jätmise fakt. Katus lasi vett läbi ja seetõttu tekkis veeavarii, mis tekitas kahju hageja korterile. Kuna katuse korrashoid kuulus kostja kohustuste hulka, siis katuse mittekorras olek tähendab kostja kohustuste rikkumist. Hageja ei nõustunud kostja väitega veeavarii tekkimise põhjuste kohta. Kostja töötajate ühepoolsed aktid seda ei tõenda, selleks oleks vaja kaasata eriteadmistega isikuid. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks alust. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-10-28156 põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Hageja viitas apellatsioonkaebuses hagi rahuldamise ühe õigusliku alusena KOS § 15 lg-le 5. Vastav norm ei ole aga korteriomaniku ja valitseja vahelises õigussuhtes kohane, sest viidatud säte reguleerib korteriomanike omavahelist (ühisuse)suhet. Valitsemiseks ja korrashoiuks vajalikeks abinõudeks, mida valitseja on korteriomanike ja valitseja vahelisest õigussuhtest tulenevalt kohustatud rakendama, on ehitise normaalseks funktsioneerimiseks vajalike meetmete väljaselgitamine ja sellise majanduskava projekti koostamine, mis vastavate meetmete saavutamist võimaldaks. Maakohus asus tõendeid hinnates õigesti seisukohale, et kostja teavitas korteriomanikke katuse remontimise vajadusest ning koostas üldkoosoleku otsuste projektid selliselt, et korteriomanikud oleksid poolt hääletamise korral saanud mõistlikult saavutada katuse remontimise.
8.Ringkonnakohus ei saa nõustuda hageja poolt apellatsioonkaebuses esitatud väitega, mille kohaselt tuleb katuse läbijooksu faktiga lugeda tõendatuks kostjapoolne kohustuste rikkumine. Kuivõrd kostja ja korteriomanike vahel on käsundisuhe, siis lasub kostjal kohustus teha lepingu eesmärkide saavutamiseks kohane pingutus. Hageja oleks pidanud kohtu ette tooma asjaolud, mille alusel oleks kohus saanud tuvastada milliseid konkreetseid meetmeid oleks kostja pidanud veel rakendama ja millised konkreetsed meetmed jäid kostjal rakendamata. Esmalt oleks hageja pidanud esile tooma kostja konkreetsed kohustused ning seejärel kohustuste täitmata jätmise. See, kui toimub uputus, ei ole iseenesest veel kostjapoolne kohustuste rikkumine. Ringkonnakohus märgib, et see, et hagejal lasus käesolevas lõigus nimetatud asjaolude esile toomise kohustus ja et vastavad asjaolud kuulusid hageja tõendamiskoormisesse, ei saanud tulla hagejale üllatusena, sest vastavad asjaolud said hagejale selgeks hiljemalt maakohtu otsusest ning hageja ei tuginenud apellatsioonkaebuses sellele, et maakohus oleks rikkunud menetlusnormi ja teinud üllatusotsuse. Hageja märkis apellatsioonkaebuses, et ta ei nõustu maakohtu poolt määratletud tõendamisele kuluvate asjaolude ja tõendamiskoormise käsitlusega.
9.Kuigi apellant ei nõustunud kostja poolt välja pakutud uputuse põhjustega, ei toonud hageja esile asjaolusid, mille alusel oleks kohus saanud järeldada, et uputus toimus mingil muul põhjusel ja et kostja oleks tal lasuvate kohustuste täitmisega saanud uputuse ära hoida. Samas lasub vastavate asjaolude kohtu ette toomise ja tõendamise koormis hagejal (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2 ja § 230 lg 1). Eespool toodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks alust. Menetluskulude jaotus
10.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-10-28156 esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Mare Merimaa
Kaupo Paal
Ande Tänav
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.