Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Lugeda Harju Maakohtu poolt tuvastatuks ÜVja PMAkohustus nõusoleku andmiseks puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses, mis on õigusmuudatuse tegemise aluseks kinnistusregistris kohtumääruse alusel. Rahuldada M P ’i avaldus ÜVja PMAvastu juurdepääsu tagamise nõudes täies ulatuses. Kohustada ÜV’t ja PMA’t tagama Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud Mkinnistu igakordsele omanikule tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs nii jalgsi kui autotranspordiga THarju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud Mkinnistule juurdepääsutee laiusega kuni 4 meetrit rajamise teel OÜ K poolt koostatud XXXpõhiosa VI kvartali detailplaneeringu (töö nr XXX) põhijoonisel näidatud asukohta piki Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud M kinnistu jagamisel moodustuvate M I ja M II kruntide ühist piiri selliselt, et juurdepääsu tee jääb kuni 2 meetri ulatuses moodustatavale M I krundile ja kuni 2 meetri ulatuses moodustatavale M II krundile; Kohustada M P ’t tasuma Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud M kinnistule rajatava juurdepääsutee kasutamise eest tasu ühekordse tasuna ÜV’le 500 eurot (viissada eurot) ja PMA’le 500 eurot (viissada eurot); Tuvastada ÜVja PMAkohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks kohtumääruse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks; Lugeda Harju Maakohtu poolt tuvastatud kostjate kohustus nõusoleku andmiseks puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses, mis on õigusmuudatuse tegemise aluseks kinnistusregistris kohtumääruse alusel; Rahuldada M P ’i avaldus ÜVja PMAvastu reaalservituudi nõudes täies ulatuses. Kohustada ÜV’t ja PMA’t taluma Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud M kinnistule ehitatavat Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sisse kantud Mkinnistu teenindamiseks vajalikku vee- ja kanalisatsioonitrassi, mis ehitatakse OÜ K poolt koostatud XXXpõhiosa VI kvartali detailplaneeringu (töö nr XXX) joonisel „Tehnovõrgud“ näidatud asukohta piki Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud M kinnistu jagamisel moodustuvate M I ja M II kruntide ühist piiri selliselt, et veetrass jääb kuni 2 meetri kaugusele M I ja M II kruntide ühisest piirist ning kanalisatsioonitrass jääb moodustatavale M II krundile kuni 2 meetri kaugusele M I ja M II kruntide ühisest piirist; Koormata Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnisturegistrisse registriosa nr XXX all sissekantud M kinnistu Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all sissekantud Mkinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigusega vee- ja kanalisatsioonitrassi ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks, asendamiseks, kasutamiseks ja muul viisil sihipäraseks ekspluateerimiseks vastavalt OÜ K poolt

koostatud XXXpõhiosa VI kvartali detailplaneeringu (töö nr XXX) joonisele „Tehnovõrgud“; Tuvastada ÜVja PMAkohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX III jakku kohtumääruse alusel seatava isikliku kasutusõiguse seadmiseks; Lugeda Harju Maakohtu poolt tuvastatuks ÜVja PMAkohustus nõusoleku andmiseks puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses, mis on õigusmuudatuse tegemise aluseks kinnistusregistris kohtumääruse alusel.

Menetluskulude jaotus Poolte menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul arvates kohtumääruse kättesaamisest Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel määruse tegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei vabasta kaebuse tähtaegse esitamise nõudest. Avalduse asjaolud MH, R H ja M P esitasid 01.02.2011.a kohtule hagi ÜVja PMAvastu juurdepääsu määramise ja kinnistute reaalservituutide koormamise nõudes. Kuna vastavalt TsMS § 475 lg 1 p 131 menetletakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatiste talumise asju hagita menetluses, siis otsustas kohus MH, R H ja M P avaldust juurdepääsu määramise ja kinnistute reaalservituutidega koormamise nõudes lahendada hagita menetlus ning kohus luges MH, R H ja M P poolt esitatud hagiavalduse avalduseks hagita asjas. Avalduse kohaselt MH ja R H on Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud H kinnistu (edaspidi nimetatud H kinnistu) kaasomanikud võrdselt 1⁄2 mõttelise osa ulatuses. M P (edasipidi koos MH ja R Hga nimetatud avaldajad) on Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud Mkinnistu (edaspidi nimetatud Mkinnistu) ainuomanik. ÜVja PMA(edaspidi koos nimetatud puudutatud isikud) on Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud M kinnistu (edaspidi nimetatud M kinnistu) kaasomanikud vastavalt XXXja XXXmõttelise osa ulatuses. H kinnistule ja Mkinnistule puudub iseseisev juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu on avaldajad nõuavad juurdepääsu nende omandis olevatele kinnisasjadele üle võõra kinnisasja. Avaldajad on seisukohal, et antud juhul on ainuvõimalik juurdepääsu tagamine üle puudutatud isikutele kuuluva M kinnistu. Vastavalt Harku Vallavolikogu kehtestatud XXXpõhjaosa VI kvartali detailplaneeringu (edaspidi nimetatud Detailplaneering) koosseisu kuuluvale põhijoonisele on planeeritud M kinnistu jagamine reaalosadeks nimetustega M I ja M II ning juurdepääs H kinnistule ja Mkinnistule üle M kinnistu piki tulevikus moodustavate M I ja M II kinnistute vahelist piiri. Detailplaneeringu menetluses osalesid avaldajate kõrval ka aktiivselt puudutatud isikud ning Detailplaneering kajastab menetlusosaliste vahel muuhulgas juurdepääsu küsimuses

saavutatud kokkuleppeid. Vaatamata eeltoodule on puudutatud isikud keeldunud juurdepääsu tagamiseks vajalike kokkulepete sõlmimisest ning asunud üllatuslikult esitama avaldajatele põhjendamatuid varalisi nõudeid juurdepääsu tagamise eeldusena. Avaldajad on üritanud juurdepääsuga seoses kokkulepet saavutada juba vähemalt alates 31. oktoobrist 2007.a. Puudutatud isikud on sidunud juurdepääsu tagamise mitmete ebamõistlike nõudmistega. Lisaks juurdepääsuga seotud erimeelsustele soovivad avaldajad kooskõlas AÕS § 158 lg 1 ja 2 saavutada M kinnistu koormamist reaalservituudiga H kinnistu ja Mkinnistu igakordsete omanike kasuks võimaldamaks rajada M kinnistule kooskõlas Detailplaneeringu koosseisu kuuluva joonisega „Tehnovõrgud" vee-ja kanalisatsioonitrass, mis on vajalik H kinnistu ja Mkinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks. Avaldajatele teadaolevalt puudub menetlusosaliste vahel vaidlus selles, et H kinnistule ja Mkinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kõnealune asjaolu nähtub ümberlükkamatult ka Detailplaneeringu koosseisu kuuluvast põhijoonisest ning Detailplaneeringu seletuskirjast, millest nähtuvalt on ligipääs avaldajatele kuuluvatele kinnistutele planeeritud tee ja e kaudu läbi puudutatud isikutele kuuluva kinnisasja. Taotletava juurdepääsutee rajamise maakorraldusliku võimalikkuse osas osundavad avaldajad samuti kehtestatud Detailplaneeringule, mis taotletava juurdepääsu rajamise üle M kinnistu ette näeb. Poolte huvide kaalumise kontekstis märgivad avaldajad, et taotletav juurdepääsutee asukoht vastab Detailplaneeringu menetlemise käigus poolte vahel saavutatud kokkuleppele ning teadaolevalt puudub menetlusosaliste vahel vaidlus juurdepääsutee asukohas. Eeltoodust hoolimata märgivad avaldajad, et puudutatud isikutel puudub avaldajate hinnangul mistahes kaitsmist vääriv huvi, mis õigustaks avaldajate ülekaaluka huvi tagada H kinnistule ja Mkinnistule juurdepääs avalikult teelt tähelepanuta jätmist. Avaldajatel puuduvad mistahes mõistlikud alternatiivid juurdepääsu rajamisele üle M kinnistu. Lisaks paikneb planeeritav juurdepääsutee M kinnistu jagamisel moodustavate kruntide ühisel piiril ulatudes kummalegi krundile üksnes kuni 2 meetri ulatuses. Arvestades muuhulgas ehituskujasid, mis välistavad reeglina ehitustegevuse krundile piirist kuni 4 meetri kaugusel, puuduvad puudutatud isikutele võimalused juurdepääsutee aluse M kinnistu osa kasutamiseks mõistlikul ja tulutooval viisil. Avaldajad leiavad, et seega on äärmiselt küsitav kas üldse avaldajate poolt taotletav juurdepääsuõigus puudutatud isikute huve riivab, kuna rajatav juurdepääsutee ei kitsenda olemasoleva olukorraga võrreldes märkimisväärselt puudutatud isikute õigusi ega välista M kinnistu sihtotstarbelist kasutamist elamu ehituseks tulevikus. Avaldajate juurdepääsu tagamisel suunatud huvi osas märgivad avaldajad, et nii H kinnistu kui Mkinnistu näol on tegemist elamumaa otstarbega kruntidega, mis tulevikus hoonestatakse. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. septembri 2005. a. lahendis nr 3-2-1-85-05 on muuhulgas märgitud, et elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab reeglina olema tagatud vähemalt üks autoga juurdepääsu võimalus. Seega on iseenesest põhjendatud avaldajate soov tagada neile kuuluvatele kinnistutele juurdepääs nii jalakäijatele kui autotranspordile. Avaldajad märgivad, et kohtuväliselt peetud läbirääkimiste käigus ilmnes, et faktiliselt puudub poolte vahel vaidlus nii juurdepääsu tagamise vajaduse kui ka juurdepääsutee asukoha osas ning et erimeelsusi tekitab poolte vahel sisuliselt üksnes juurdepääsu kasutamise tasu. Olukorras, kus avaldajad on pidanud mõistlikuks tasuks juurdepääsu tagamise eest

juurdepääsutee aluse maa eest tasumisele kuuluvat maamaksu, on puudutatud isikud juurdepääsu tagamise seadnud sõltuvusse mitmetest eeltingimustest, mis kokkuvõtlikult on järgnevad: H kinnistu ja Mkinnistu igakordsed omanikud kannavad juurdepääsutee ehitamise, hooldamise ja kasutamisega seotud kulud - avaldajate hinnangul tuleneb vastavasisuline põhimõte sõnaselgelt AÕS § 179 regulatsioonist ning avaldajad on mõistetavalt valmis juurdepääsutee ehitamise ja hooldamisega seotud kulud täies ulatuses ise kandma; H kinnistu ja Mkinnistu igakordsed omanikud hüvitavad M kinnistu igakordsetele omanikele kogu juurdepääsutee ehitamise, hooldamise ja kasutamise tekitatava võimaliku kahju - avaldajate hinnangul on kõnealune nõue arusaamatu, kuna puudub objektiivne alus eeldada juurdepääsutee ehitamise, hooldamise või kasutamisega kahju tekitamist M kinnistu igakordsetele omanikele; avaldajad ehitavad vastavalt kokkulepitavatele tingimustele mõlema poole rajatavat juurdepääsuteed piirdeaia ja heki - avaldajate hinnangul on vastavasisuline nõue põhjendamatu ega baseeru asjakohasel õiguslikul regulatsioonil. Avaldajad on seisukohal, et AÕS § 156 lg 1 sätestab puudutatud isikute kohustuse taluda üle nende kinnisasja rajatavat juurdepääsuteed ning annab puudutatud isikutele õiguse üksnes mõistlikule tasule juurdepääsutee kasutamise eest. Avaldajad ei ole juurdepääsu saamiseks kohustatud rajama puudutatud isikute kinnisasjale piirdeaeda ja/või hekki; H kinnistuja Mkinnistu igakordsed omanikud hüvitavad M kinnistu igakordsetele omanikele juurdepääsutee aluse maa osas tasumisele kuuluva maamaksu -vastava tingimusega on avaldajad nõus ning on seda senise kohtuväliselt peetud kirjavahetuse käigus korduvalt kinnitanud; H kinnistu ja Mkinnistu igakordsed omanikud tasuvad M kinnistu igakordsetele omanikele igaaastaselt renti juurdepääsutee kasutamise eest summas, mis on võrdne M kinnistu vastava aasta maamaksuga - avaldajate hinnangul on puudutatud isikute vastavasisuline nõue põhjendamatu, kuna vastavas summas tasu maksmine juurdepääsutee kasutamise eest oleks ebamõistlik arvestades asjaolu, et (A) puudutatud isikud on juurdepääsutee asukoha kooskõlastanud ning et (B) juurdepääsu tagamisega ei ole puudutatud isikutele kuuluva M kinnistu (arvestades kinnistu tulevast jagamist reaalosadeks) sihipärane takistamine vähimalgi määral takistatud; H kinnistu ja Mkinnistu igakordsetel omanikel on õigus juurdepääsutee kasutamiseks nii jalgsi kui sõidukitega –avaldajatel puuduvad juurdepääsutee kasutamise viisi (jalgsi ja sõidukitega) ja intensiivsuse (ööpäevaringselt) osas teadaolevalt erimeelsused puudutatud isikutega; H kinnistu ja Mkinnistu omanikud nõustuvad vastavalt H kinnistu ja Mkinnistu koormamisega reaalservituudiga M kinnistu igakordsete omanike kasuks eesmärgiga võimaldada M kinnistu teenindamiseks vajalike tehnotrasside rajamist - iseenesest ei ole avaldajad välistanud vastava reaalservituudi seadmist ning jätkuvalt valmis seda tegema, kuid vastavasisulise kokkuleppe sõlmimine eeldaks kompromissi saavutamist ka avaldajaid huvitavas juurdepääsutee ja veetrassi rajamise küsimuses. Seni ei ole puudutatud isikud olnud valmis mõistlikel tingimustel avaldajatele juurdepääsu tagama, mistõttu ei ole avaldajate kinnistute koormamise küsimust tõusetunud. Seoses M kinnistule rajatava juurdepääsutee tasuga märgivad avaldajad, et olukorras, kus rajatav juurdepääsutee ei piira ega takista mistahes märkimisväärsel viisil M kinnistu jagamisel moodustuvate kruntide M I ja M II kasutamist, ei ole puudutatud isikutel õiguslikku alust nõuda juurdepääsu tagamise eest igaaastaselt suuremat tasu kui juurdepääsutee aluse M kinnistu osa maamaksuga võrduv summa. Vastavalt Harku Vallavalitsuse poolt H kinnistu osas väljastatud maa maksustamishinna aktidele nr 3193 ja nr 3194 on H kinnistu osas

maamaksuks 560,00 Eesti krooni, mis teeb 0,28 Eesti krooni ühe ruutmeetri kohta. Samas piirkonnas asuva sama sihtotstarbega M kinnistu maamaksu suuruseks on seega 1.148,00 Eesti krooni, st 0,28 Eesti krooni iga ruutmeetri kohta. Arvestades, et planeeritava juurdepääsutee aluse maa-ala pindala on ligikaudu 193 m2 (pikkus 48,2 m x laius 4 m), siis on avaldajate hinnangul õiglane tasu juurdepääsu tagamise eest 54,04 Eesti krooni (193 m2 x 0,28 Eesti krooni). Eeltoodust hoolimata on avaldajad valmis puudutatud isikutele juurdepääsu kasutamise eest igaaastaselt tasuma 100 Eesti krooni, millega avaldajad loevad ekvivalentseks 6,4 eurot. Juurdepääsu eest määratava tasu eesmärgiks on eelkõige kompenseerida koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu tagamisega seotud ebamugavustest ning kinnistu kasutamise piirangutest tulenev kahju. Avaldajad leiavad, et käesoleval juhul tagab sisuliselt proportsionaalse osa maamaksust kompenseerimisele suunatud summa vastava eesmärgi täielikult, mistõttu oleks avaldajate suhtes ebaõiglane. Arvestades, et juurdepääsu hakkavad kasutama nii H kinnistu kui Mkinnistu igakordsed omanikud, kuulub määratav tasu maksmisele kahes võrdses osas vastavalt mõlema kinnistu igakordse omaniku poolt. Juurdepääsu tagamise tähtaja osas märgivad avaldajad, et olukorras, kus juurdepääs H kinnistule ja Mkinnistule on nende eesmärgipäraseks kasutamiseks hädavajalik ning arvestades, et ettenähtavas tulevikus puuduvad mistahes alternatiivsed võimalused avalikult teelt kõnealustele kinnistutele pääsemiseks M kinnistut kasutamata, siis on põhjendatud juurdepääsu tagamine avaldajatele tähtajatult. Tähtajatu juurdepääsu kasutamise õiguse kasuks räägib täiendavalt ka asjaolu, et faktilise juurdepääsu tagamiseks peavad avaldajad täiendavalt välja ehitama juurdepääsutee, st tegema märkimisväärseid kulutusi juurdepääsu saamiseks. Seetõttu oleks ebamõistlik siduda juurdepääsu kasutamisõigus mistahes tähtajaga. Lisaks juurdepääsuõigusele taotlevad avaldajad M kinnistute koormamist reaalservituudiga eesmärgiga rajada üle M kinnistu vee-ja kanalisatsioonitrassid. Kuivõrd reeglina antakse kõnealused trassid nende ekspluatatsiooni võtmisel üle veeettevõtjale, kes veevarustuse ja kanaliseerimise teenust pakub, siis on avaldajate hinnangul mõistlik koormata M kinnistu isikliku kasutusõigusega, mis võimaldab avaldajate isikliku kasutusõiguse (ja seeläbi rajatud trasside) üleandmist vee-ettevõtjale puudutatud isikutele täiendavaid ebamugavusi (nt vajadus osaleda notaris asjakohaste lepingute sõlmimisel) põhjustamata. Avaldajate hinnangul võib lugeda üldteadaolevaks asjaolu, et elamumaa otstarbelise krundi eesmärgipäraseks kasutamiseks (st krundi hoonestamiseks elamiskõlbulikuga hoonega) on hädavajalik veevarustuse ja kanaliseerimise olemasolu. Seega eelduslikult puudub menetlusosaliste vahel vaidlus, et vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamine on H Kinnistuja MKinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalik, st esimene AÕS § 158 lg 1 sätesatud kriteerium on täidetud. Seoses teise AÕS § 158 lg 1 toodud kriteeriumiga märgivad avaldajad, et Detailplaneering näeb ette H kinnistu ja Mkinnistu veega varustamiseks vajaliku vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamise üle M kinnistu (vt veetrassi asukoht on tähistatud Detailplaneeringu joonisel „ Tehnovõrgud" tähisega „V1" ning kanalisatsioonitrassi asukoht tähisega „K1". Harku valla vee-ettevõtja OÜ S poolt 30. mail 2008. a. väljastatud tehniliste tingimuste kohaselt on Detailplaneeringuga moodustatavate kinnistute veevarustus ja kanalisatsioon võimalik tagada tee ühisveevärgi magistraaltorustike baasil. Seega näevad nii vee-ettevõtja tehnilised tingimused kui ka kehtiv Detailplaneering ette vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamise üle M kinnistu, st õiguslikult ei ole võimalik H kinnistu ja Mkinnistu teenindamiseks vajaliku veeja kanalisatsioonitrassi rajamine ilma M kinnistut kasutamata, kusjuures trasside rajamine mistahes teise asukohta põhjustaks ülemääraseid kulusid ainuüksi seoses vajadusega asuda

muutma kehtivaid planeeringudokumente. Seega on ka teine AÕS § 158 lg 1 sätestatud kriteerium Vee- ja kanalisatsioonitrassi asukoha ning võimaliku reaalservituudi tasu kontekstis on avaldajate hinnangul oluline arvestada asjaoluga, et vastavalt Detailplaneeringu joonisele „Tehnovõrgud" on ette nähtud vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamine M kinnistule rajatava juurdepääsutee alla. Seega ei koorma vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamine M Kinnistu omanikke täiendavalt ning trasside rajamisega seoses ei kaasne neile mistahes täiendavaid kulutusi või ebamugavusi. Eeltoodust tulenevalt ei ole avaldajate hinnangul põhjendatud seatava reaalservituudi eest tasu määramine. Ometigi on avaldajad valmis tasuma ka reaalservituudi seadmise eest tasu, mis moodustab 50% juurdepääsu tagamise eest makstavast tasust, s.o lähtudes kehtivast maamaksustamishinnast ning avaldajate poolt juurdepääsutee kasutamise eest pakutust 50 Eesti krooni aastas, mida avaldajad loevad ekvivalentseks 3,2 euroga aastas. Kohtuistungil 23.05.2011 selgitasid avaldajad, et detailplaneering ei näe ette kohustust piirdeaed ehitada ning avaldajad ei ole nõus ka rahaliselt puudutatud isikute kinnistutele piirdeaia rajamise kohustust võtma. Avaldajate esindaja selgitas, et nii avaldajatele kui puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute näol on tegemist õigusvastaselt võõrandatud maaga, mis on menetlusosalistele omandireformi käigus tagastatud. Avaldajad on nõus tasuma 70,30 eurot aastas puudutatud isikutele juurdepääsu talumise eest. Avaldaja R H selgitas, et menetlusosalised on detailplaneeringu eest ühiselt tasunud. Esialgselt tõmmati loosi, kes millise kinnistu omanikuks saab. Puudutatud isikud ei ole esitanud vastuväiteid, et nemad said M kinnistu omanikeks. Puudutatud isikutel on olemas oma kinnistul ehitusõigus, kuid avaldajatel veel ei ole. Vaidluse lahenduseks tegid avaldajad pakkumise, et nad maksaksid kummalegi puudutatud isikule 1000 eurot ühekordse maksena. Pärast seda enam tasumist avaldajate poolt ei toimuks ning tee kasutamisõigus määratakse tähtajatult ja tasuta. Vastuseks puudutatud isikute vastusele avaldajate kompromissettepanekule kinnitas avaldajate esindaja oma 02.06.2011 kohtule esitatud e-kirjas, et avaldajad on jätkuvalt valmis tasuma mõlemale puudutad isikule ühekordse maksena 1000 eurot (st avaldajad R H ja MH tasuvad kummalegi puudutatud isikule ühekordse maksena 500 eurot ning avaldaja M P tasub kummalegi puudutatud isikule ühekordse maksena 500 eurot), kuid seda tingimusel, et antud summa tasumisega kaasneb tähtajatu juurdepääsuõiguse tagamine Mja H kinnistutule. Avaldajad ei ole valmis kõnealust summat tasuma puudutatud isikute poolt seatud lisatingimuse korral, st juurdepääsuõiguse kasutamise piiramisel 20-aastase tähtajaga. Lisatingimuste esitamisel korral ei loe avaldajad ennast suuliselt esitatud ettepanekuga seotuks ning paluvad juurdepääsu kasutustasu kindlaks määrata avalduses toodud põhimõtetest lähtudes. Lisaks eeltoodule märkisid avaldajad, et puudutatud isikute põhjalik käsitlus piirdeaia rajamise tehnoloogiast ja sellega seotud kuludest jääb avaldajatele arusaamatuks. Avaldajad on korduvalt selgitanud, et juurdepääsu kasutustasu suuruse määramisel ei ole võimalik lähtuda puudutatud isikute soovist enda kinnistu piirdeaiaga piirata. Ühestki õigusaktist ei tulene avaldajate kohustust juurdepääsu saavutamiseks tagada juurdepääsutee aluse maa piiramine piirdeaiaga. Juhul, kui puudutatud isikud piirdeaeda rajada soovivad, siis selleks on neil mõistagi täielik õigus, kuid piirdeaia rajamisega seotud kulud tuleb neil endil kanda. Avaldajad on kohustatud juurdepääsu kasutamise eest hüvitama puudutatud isikutele juurdepääsutee aluse maa eest tasumisele kuuluva maamaksu, kuna muid piiranguid juurdepääsutee rajamisega (nt ehitusõiguse kaotamine vms) puudutatud isikutele ei kaasne. Puudutatud isiku ÜVseisukohad

Puudutatud isiku ÜV16.05.2011 vastuste kohaselt, ei ole tema kunagi keeldunud avaldajatele ligipääsu võimaldamist üle M kinnistu. Puudutatud isikud on korduvalt avaldanud nõusolekut sõlmida avaldajatega notariaalselt tõestatud asjaõiguslik leping, mis on jäänud sõlmimata just nimelt avaldajatest endast sõltuvatel põhjustel. Arusaamatusi on tekitanud detailplaneeringul kommunikatsioonitrasside nihutamine üle M kinnistu planeeritava tee alla ilma puudutatud isikute teadmata. Mingeid allkirju taolisele kooskõlastusele ei ole puudutad isikud andnud. Muudatuste algataja oli avaldaja R H, kes on viidanud muudatuste tegemise vajadusena eelkõige just asjaolule, et viies tee üle M kinnistu, suureneb tema kinnistul efektiivne kasutatava maa osakaal ning väheneb tema maal tee maa-alaks jääv maaosa. Puudutatud isik ÜVon seisukohal, et ainsaks sisuliseks vaidlusküsimuseks ongi tasu suurus tee ja kommunikatsioonide alla mineva maa-ala kasutamise eest ning piirdeaedade ehitamise küsimus. Puudutatud isiku ÜVei ole kunagi leppinud avaldajatega kokku selles, et ta loovutaks maa avaldajatele kasutamiseks tasuta. Samuti ei ole ta sõlminud ühtegi kokkulepet tasuta servituutide seadmise kohta. Puudutatud isikud on avaldajatega pidanud läbirääkimisi hüvitise suuruse üle. 06.12.2011.a. on puudutatud isik ÜVkoos teise kaasomaniku PMA’ga esitanud avaldaja esindaja poolt esitatud materjalides toodud kalkulatsioonidele tuginedes ettepaneku, mille kohaselt oleks avaldajatel kokku tasuda M kinnistu omanikule hüvituseks 1101 krooni ehk 70,35 eurot. Selle summa kalkuleerimisel lähtusid puudutatud isikud maa maksustamise hinnast. Puudutatud isik ÜVei nõustu avaldajate seisukohaga, et avaldajate kinnistuteni ligipääsuks rajatav tee ei takista ega piira märkimisväärsel viisil tema kaasomandis oleva M kinnistu kasutamist. 06.12.2011 esitatud tasu suurus oli igati mõistlik võttes arvesse tolleaegset maa hinda. Kuna avaldajad on taganenud oma nõusolekust, ei loe ta end seotuks 06.12.2011.a. tehtud pakkumisega. Asjaolu, et puudutatud isik ÜVsoovib avaldajate kulul piirdeaedasid oma krundi sellele küljele, mis piirneb planeeritava teealaga, ei saa olla avaldajatele uudiseks, kuna sellest on nende vahel korduvalt juttu olnud ning selle üle ei ole varem vaidlust olnud. Antud asjaolu on kajastatud ka avaldajate enda poolt korduvalt viidatud XXXaleviku põhjaosa VI kvartali detailplaneeringu seletuskirjaga 2008. aasta oktoobrikuust, mille 9. leheküljel punktis 3 on sõnaselgelt kirjas - õueala ümbritsev piirdeaed - puitlippaed on soovitatav teha kõrgusega mitte enam kui 1,5 m. Väravad metallkonstruktsioonidel puitlippidega. Alternatiivse variandina näeb puudutatud isik ÜVvõimalust võõrandada tee rajamiseks vajalik maaala avaldajatele mõistliku turuhinnaga. Puudutatud isiku PMAseisukohad Puudutatud isiku PMA23.05.2011 vastuste kohaselt, ei ole tema kunagi keeldunud avaldajatele ligipääsu võimaldamist üle M kinnistu. Puudutatud isikud on korduvalt avaldanud nõusolekut sõlmida avaldajatega notariaalselt tõestatud asjaõiguslik leping, mis on jäänud sõlmimata just nimelt avaldajatest endast sõltuvatel põhjustel. Peamiseks vaidlusmomendiks on olnud küsimus, kas neil kui maaomanikel on õigus küsida tasu oma omandi kasutamise eest ja kui suur see tasu võiks olla. Puudutatud isikute poolt pakutud variandi kohaselt nägi ette renditasu ehk kasutustasu sidumine maamaksu suurusega, kuna väga raske on aastateks ette prognoosida, milline võiks olla maa hind tulevikus. Puudutatud isikute poolt esitatud variant nägi ette, avaldajad tasuvad

aastas kokku 70,35 eurot ning et see summa muutub vastavalt maamaksu suurusele. Puudutatud isik PMAei ole kunagi andnud nõusolekut maaala tasuta kasutamiseks. Vastupidi, juba päri algusest peale on kõik osapooled olnud teadlikud sellest, et ligipääsutee kasutamise eest tuleb neil hakata maksma renditasu. Puudutatud isik PMAleiab, et kuna tema ja tema õde ÜVon sunnitud tasuma ebamugavusi ja kinnistu väärtuse vähenemist, siis selle hüvitusena piirdeaia nõudmine ei ole midagi eriskummalist ega ülemäärast. Asjaolu, et puudutatud isik PMAsoovib avaldajate kulul piirdeaedasid oma krundi sellele küljele, mis piirneb planeeritava teealaga, ei saa olla avaldajatele uudiseks, kuna sellest on nende vahel korduvalt juttu olnud ning selles üle ei ole varem vaidlust olnud. Antud asjaolu on kajastatud ka avaldajate enda poolt korduvalt viidatud XXXaleviku põhjaosa VI kvartali detailplaneeringu seletuskirjaga 2008. aasta oktoobrikuust, mille 9. leheküljel punktis 3 on sõnaselgelt kirjas õueala ümbritsev piirdeaed - puitlippaed on soovitatav teha kõrgusega mitte enam kui 1,5 m. Väravad metallkonstruktsioonidel puitlippidega. Samuti on tekitanud segadust detailplaneeringus kommunikatsioonitrasside nihutamine üle M kinnistu planeeritava tee alla ilma puudutatud isikute teadmata. Vastavalt 19.05.2011 Ks saadud vastusele selgub, et tegelikult on praegu kehtiv detailplaneeringu jäänud puudutatud isikutega, M kinnistu kaasomanikega, kooskõlastamata ja kehtestatud ilma nende nõusolekuta. Puudutatud isikute ühine seisukoht avaldajate kompromissettepanekule 01.06.2011 esitasid puudutatud isikud oma seisukoha avaldajate poolt 23.05.2011.a. kohtuistungil tehtud pakkumisel - 1000 eurot ühekordse maksena kummagi kinnistu poolt ehk siis ühtekokku 2000 eurot. Puudutud isikute hinnangul oli see üldse esimene arvestatava kaaluga pakkumine avaldajate poolt, mis vääriks tähelepanu pööramist ehkki see jäi tunduvalt allapoole puudutatud isikute poolt soovitud kasutustasu suurust. Puudutatud isikute vastuse kohaselt on nad nõus võtma vastu eelpool nimetatud hüvitist 2000 eurot ühekordse maksena ja sõlmima avaldajatega selles osas kompromissi, kuid nad ei pea õiglaseks avaldajate seisukohta selles osas, et antud summa tasumisega loetakse kaetuks teealuse maa kasutamine tähtajatuks perioodiks ning avaldajad saavad piiramatult kestva kasutusõiguse. Avaldajate poolt tehtava ühekordse 2000 euro suuruse hüvitise puhul peavad puudutatud isikud mõistlikuks teealuse maa tasuta kasutamise kohta 20 aastase ajalise piirangu seadmise. Puudutatud isikud põhjendavad oma seisukohta sellega, et nende poolt piirdeaia rajamiseks võetud hinnakalkulatsioonide kohaselt läheb piirdeaia rajamine kummagi puudutatud isiku kinnistu tee poolsele küljele maksma keskmiselt 55 000 eesti krooni ehk 3515 eurot. Seega on ilmne, et avaldajate poolt pakutud 2000 euro suurusest kompensatsioonist ei piisa kõikide kulutuste katteks, mis on vajalikud umbes 90 jooksva meetri piirdeaia rajamiseks. Avaldajate poolt pakutava summaga on võimalik katta neid kulutusi ligikaudu 50% ulatuses. Piirdeaia puhul on tegemist amortiseeruva rajatisega, mille tõenäoline ekspluatatsiooniiga ei kesta igavesti ehk siis tähtajatult. 5%-lise amortisatsioonimäära puhul kujuneb piirdeaia amortisatsiooniperioodiks 20 aastat. Võttes arvesse puudutatud isiku 1 poolt esitatud kõnealuse kinnistu hindamisakti, on küllaltki konservatiivse hinnangu kohaselt käesoleval hetkel antud kinnistu 1 ruutmeetri hinnaks 17,4 eurot. Puudutatud isikud tegid 23.05.2011 avaldajatele kolmanda alternatiivse pakkumise,

mille kohaselt oleksid avaldajad tasunud puudutatud isikutele aastas 10% hetkel määratletud ruutmeetrihinnast ehk 1,7 eurot ruutmeetri kohta ning puudutatud isikud oleksid saadava kasutustasu eest rajanud piirdeaiad ise. Seega võttes arvesse planeeritava tee alla jääva umbes 200 ruutmeetri suurust pindala, oleks avaldajatel kahe peale tulnud tasuda 340 eurot aastas. Võrreldes seda piirdeaedu rajavate ettevõtete poolt pakutud keskmise maksumusega 3515 eurot, oleks avaldajate poolt tasutav summa katnud piirdeaia rajamiseks tehtavad kulutused ca 10,3 aasta jooksul. Seega oleks edasipidiselt tasutav kasutustasu hakanud kogunema piirdeaia uuendamiseks vajalike kulutuste tarbeks, võttes arvesse 20-aastast kasulikku ekspluatatsiooniiga. Avaldajate poolt pakutava 2000 euro suuruse ühekordse hüvitise puhul ei saa aga rääkida piirdeaia rajamiseks tehtavate kulutuste täieulatuslikust katmisest ega mistahes amortisatsioonifondi kogumisest. Teatud kulutustega peab arvestama ka selle piirdeaia ekspluateerimise jooksul, kuna iga puitaed vajab aeg-ajalt ülevärvimist või parandamist. Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikud seisukohal, et nende suhtes oleks ebaõiglane ja ülemääraselt koormav seada avaldajate kasuks tähtajatu tasuta kasutamise õigus puudutatud isikute omandile. Sisuliselt toimuks kõnealuse maa-ala avaldajate kasutusse andmine võõrandamisega võrdväärsetel tingimustel, ainsaks erinevuseks on vaid omandiõiguse mitteüleandmine. Seega peavad puudutatud isikud avaldajate poolt tehtava ühekordse 2000 euro suuruse hüvitise puhul mõistlikuks teealuse maa tasuta kasutamise kohta 20 aastase ajalise piirangu seadmise. Selle ajaperioodi möödumisel määravad siis kinnistute tookordsed omanikud omavahel kokku leppides kasutustasu uue suuruse, lähtudes kas siis kehtivast maamaksust, kinnisvaramaksust või mistahes muust analoogilisest kriteeriumist. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 alusel menetleb kohus antud asja hagita asjana. Avaldajad on esitanud kohtule kinnistutele juurdepääsu määramise nõude ja kinnistute reaalservituutidega koormamise nõude. Kõigepeal lahendab kohus kinnistutele juurdepääsu määramise nõude ja seejärel kinnistute reaalservituutidega koormamise nõude. Kinnistutele juurdepääsu määramise nõue Kohus tuvastas, et avaldajatele MH ja R H kuulub Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud H kinnistu (t lk 15). Avaldajale M P kuulub Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud Mkinnistu (t lk 16). ÜV’le ja PMA’le kuulub Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kantud M kinnistu (edaspidi nimetatud M kinnistu) ja nad on kaasomanikud vastavalt XXXja XXXmõttelise osa ulatuses (t lk 18). Vastavalt Harku Vallavolikogu kehtestatud XXXpõhjaosa VI kvartali detailplaneeringu (edaspidi nimetatud Detailplaneering) koosseisu kuuluvale põhijoonisele on planeeritud M Kinnistu jagamine reaalosadeks nimetustega M I ja M II ning juurdepääs H kinnistule ja Mkinnistule üle M kinnistu piki tulevikus moodustavate M I ja M II kinnistute vahelist piiri (t lk 19-21).

Kohtule esitatud avaldusest ja puudutatud isikute vastusest nähtuvalt puudub menetlusosaliste vahel vaidlus selles, et H kinnistule ja Mkinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutavalt teelt. Nimetatud asjaolu nähtub nii Detailplaneeringu koosseisu kuuluvast põhijoonisest kui Detailplaneeringu seletuskirjast (t lk 45-69), millest nähtuvalt on ligipääs H kinnistule ja Mkinnistule planeeritud tee ja e kaudu läbi M kinnistu. Samuti nähtub nii avaldusest kui puudutatud isikute poolt kohtule esitatud seisukohtadest, et poolte vahel puudub vaidlus juurdepääsu tagamise vajaduse kui ka juurdepääsu asukoha osas. Nendes asjaoludes vaidlus puudub ja kohus loeb need tuvastatuks. Avaldajad on esitanud taotluse juurdepääsu määramiseks jalakäijatele ja sõidukitele H kinnistult ja Mkinnistult avalikult kasutatavale teel üle puudutatud isikutele kuuluva M kinnistu. Juurdepääsu nõude aluseks on AÕS § 156 lg 1. Vastavalt AÕS § 156 lg 1 omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Nimetatud sätte kohaselt on juurdepääsuta kinnisasja omanikul üldjuhul õigus nõuda juurdepääsu nii jalgsi kui autoga, sõltumata sellest, milleks kinnisasja kasutatakse. Juurdepääsu määramisel arvestab kohus juurdepääsu võimalikkust, võimalikke juurdepääsu kulusid, tavasid, kinnisasjade kasutusotstarvet ja muid asjaolusid. Nagu kohus on eelnevalt tuvastanud, puudub H kinnistult ja Mkinnistult juurdepääs avalikult kasutavale teele. Harku Vallavolikogu kehtestatud Detailplaneeringu koosseisu kuuluvale põhijoonisele on planeeritud M kinnistu jagamine reaalosadeks nimetustega M I ja M II ning juurdepääs H kinnistule ja Mkinnistule üle M kinnistu piki tulevikus moodustavate M I ja M II kinnistute vahelist piiri. Arvestades eeltoodut määrab kohus juurdepääsu avalikult kasutatavale teele avaldajatele kuuluvatele H kinnistule ja Mkinnistule üle puudutatud isikutele kuuluva M kinnistu. Kuivõrd käesoleval juhul on juurdepääsu asukoha tekstiline kirjeldamine raskendatud ning väheülevaatlik, siis vaidlusaluste kinnisasjade andmete esitamise kõrval tuleb kohtulahendis viidata avaldajate poolt esitatud Detailplaneeringu põhijoonisele, mis on piisavalt ülevaatlik võimaldamaks vaidluse korral ülesõidu asukoht täpselt määratleda. Avaldajad on taotlenud juurdepääsu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04 selgitanud, et kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab muuta kolmandate isikutele kehtivaks kinnistusraamatusse vastava märkusega vastavalt AÕS §-dele 64 lg 1 ja p 4 ja 141 lg 3. Riigikohtu 22.06.2006.a otsuse nr 3-2-1-63-06 punkti 11 kohaselt saab märkuse kandmist kinnistusraamatusse nõuda AÕS § 63 lg 1 p 4 alusel. Märkuse sissekandmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut tuginedes KRS § 341 lg 1, mida võib asendada ka kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5, KRS § 341 lg 8. Seega tuleb tuvastada ÜVja PMAkohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks Järgnevalt hindab kohus, milline on mõistlik tasu juurdepääsu talumise eest.

AÕS § 156 lg 1 tulenevalt määrab juurdepääsu tasu kokkuleppe puudumisel kohus. Avaldajad möönavad puudutatud isikute õigust juurdepääsu talumise eest tasule. Pooled vaidlevad avaldajate poolt puudutatud isikutele juurdepääsu eest makstava tasu suuruse üle. Eelduslikult on juurdepääs tasuline. Tasu peaks heastama juurdepääsu tee tõttu koormatud kinnisasja omaniku jaoks ära jääva või väheneva kinnisasja kasutusvõimaluse. 01.02.2011 esitatud avalduse kohaselt avaldajad leiavad, et olukorras, kus rajatav juurdepääsutee ei piira ega takista mistahes märkimisväärsel viisil M kinnistu jagamisel moodustuvate kruntide M I ja M II kasutamist, ei ole puudutatud isikutel õiguslikku alust nõuda juurdepääsu tagamise eest igaaastaselt suuremat tasu kui juurdepääsutee aluse M kinnistu osa maamaksuga võrduv summa. Vastavalt Harku Vallavalitsuse poolt H kinnistu osas väljastatud maa maksustamishinna aktidele nr 3193 ja nr 3194 on H kinnistu osas maamaksuks 560,00 Eesti krooni, mis teeb 0,28 Eesti krooni ühe ruutmeetri kohta. Samas piirkonnas asuva sama sihtotstarbega M kinnistu maamaksu suuruseks on seega 1.148,00 Eesti krooni, st 0,28 Eesti krooni iga ruutmeetri kohta. Arvestades, et planeeritava juurdepääsutee aluse maa-ala pindala on ligikaudu 193 m2 (pikkus 48,2 m x laius 4 m), siis on avaldajate hinnangul õiglane tasu juurdepääsu tagamise eest 54,04 Eesti krooni (193 m2 x 0,28 Eesti krooni). Eeltoodust hoolimata on avaldajad valmis puudutatud isikutele juurdepääsu kasutamise eest igaaastaselt tasuma 100 Eesti krooni, millega avaldajad loevad ekvivalentseks 6,4 eurot. 23.05.2011 toimunud kohtuistungil on avaldajad avaldanud, et nad on kompromissina valmis tasuma mõlemale puudutatud isikule ühekordse maksena 1000 eurot. See tähendab, et avaldajad R H ja MH tasuvad vastavalt kummalegi puudutatud isikule 500 eurot ning avaldaja M P tasub vastavalt kummalegi puudutatud isikule 500 eurot, kuid seda üksnes tingimusel, et antud summa tasumisega kaasneb tähtajatu juurdepääsuõiguse tagamine Mja H kinnistutele. Avaldajate poolte 02.06.2011 kohtule saadetud e-kirjas on avaldajad veelkord kinnitanud valmidust tasuma mõlemale puudutatud isikule ühekordse maksena 1000 eurot. Avaldajad ei ole valmis kõnealust summat tasuma puudutatud isikute nende poolt seatud lisatingimuse korral, st juurdepääsuõiguse kasutamise piiramisel 20-aastase tähtajaga. Puudutatud isikute poolt avaldusele esitatud vastuse kohaselt tegid 06.11.2010 puudutatud isikud avaldajatele ettepaneku avaldajatel tasuda M kinnistu omanikele hüvitise 1101 krooni ehk 70,35 eurot aastas. Antud tasu suuruse arvutamise aluseks võtsid puudutatud isikud tollaegse maahinna. Kuna avaldajad taganesid oma nõusolekust, siis ei lugenud puudutatud isikud end 06.12.2010 ettepanekuga seotuks. Puudutad isikud on seisukohal, et avaldajatel tuleb rajada oma kuludega piirdeaed puudutatud isikute kruntide sellele küljele, mis piirneb planeeritava teealaga. Alternatiivse variandina näevad puudutatud isikud võimalust võõrandada tee rajamiseks vajalik maaala avaldajatele mõistliku turuhinnaga. Puudutatud isikud on tellinud maa hindamisakti. Kohtuistungil on puudutatud isikute esindaja kinnitanud, et puudutatud isikute jaoks ei ole põhiküsimus tasu tee kasutamise eest, vaid puudutatud isikute kinnistutele piirdeaedade rajamise hüvitamine avaldajate poolt. Vastuseks avaldajate kompromissettepanekule leiavad puudutatud isikud, et avaldajate poolt tehtava ühekordse 2000 euro suuruse hüvitise puhul on mõistlikuks teealuse maa tasuta kasutamise kohta 20 aastase ajalise piirangu seadmine. Puudutatud isikud põhjendavad ajalist

piirangut piirdeaia rajamiseks tehtavate kulutustega. Nimelt puudutatud isikute poolt piirdeaia rajamiseks võetud hinnakalkulatsioonide kohaselt läheb piirdeaia rajamine kummagi puudutatud isiku kinnistu tee poolsele küljele maksma keskmiselt 55 000 eesti krooni ehk 3515 eurot. Avaldajate poolt pakutava summaga on võimalik katta neid kulutusi ligikaudu 50% ulatuses. Kuna piirdeaia puhul on tegemist amortiseeruva rajatisega, lähtudes 5%-lisest amortisatsioonimäärast kujuneb piirdeaia amortisatsiooniperioodiks 20 aastat. Samuti põhjendavad puudutatud isikud ajalist piirangut tee all jääva maa maksumusega. Puudutatud isiku I poolt tellitud kinnistu hindamisakti kohaselt on 1 ruutmeetri hinnaks 17,4 eruot. Puudutatud isikud tegid 23.05.2011 avaldajatele kolmanda alternatiivse pakkumise, mille kohaselt oleksid avaldajad tasunud puudutatud isikutele aastas 10% hetkel määratletud ruutmeetrihinnast ehk 1,7 eurot ruutmeetri kohta ning puudutatud isikud oleksid saadava kasutustasu eest rajanud piirdeaiad ise. Seega võttes arvesse planeeritava tee alla jääva umbes 200 ruutmeetri suurust pindala, oleks avaldajatel kahe peale tulnud tasuda 340 eurot aastas. Puudutatud isikud leiavad, et võrreldes piirdeaedu rajavate ettevõtete poolt pakutud keskmise maksumusega 3515 eurot, oleks avaldajate poolt tasutav summa katnud piirdeaia rajamiseks tehtavad kulutused ca 10,3 aasta jooksul. Seega oleks edasipidiselt tasutav kasutustasu hakanud kogunema piirdeaia uuendamiseks vajalike kulutuste tarbeks, võttes arvesse 20aastast kasulikku ekspluatatsiooniiga. Avaldajate poolt pakutava 2000 euro suuruse ühekordse hüvitise puhul ei saa aga rääkida piirdeaia rajamiseks tehtavate kulutuste täieulatuslikust katmisest ega mistahes amortisatsioonifondi kogumisest. Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikud seisukohal, et nende suhtes oleks ebaõiglane ja ülemääraselt koormav seada avaldajate kasuks tähtajatu tasuta kasutamise õigus puudutatud isikute omandile. Sisuliselt toimuks kõnealuse maa-ala avaldajate kasutusse andmine võõrandamisega võrdväärsetel tingimustel, ainsaks erinevuseks on vaid omandiõiguse mitteüleandmine. Seega peavad puudutatud isikud avaldajate poolt tehtava ühekordse 2000 euro suuruse hüvitise puhul mõistlikuks teealuse maa tasuta kasutamise kohta 20 aastase ajalise piirangu seadmise. Selle ajaperioodi möödumisel määravad siis kinnistute tookordsed omanikud omavahel kokku leppides kasutustasu uue suuruse, lähtudes kas siis kehtivast maamaksust, kinnisvaramaksust või mistahes muust analoogilisest kriteeriumist. Kohus leiab, et käesolevas asjas on mõistlik määrata puudutatud isikutele hüvitis ühekordse maksena. Käesolevas asjas ei ole ette näha juurdepääsu talumiskohustuse aluseks olevate asjaolude muutumist. Hüvitise suuruse määramisel arvestab kohus, et planeeritav juurdepääsu tee paikeb M kinnistu jagamisel moodustatavate kruntide ühisel piiril ulatudes kuumalegi krundile kuni 2 meetri ulatuses. Arvestades muuhulgas ehituskujasid, mis välistavad reeglina ehitustegevuse krundile piirist kuni 4 meeteri kaugusel, puuduvad puudutatud isikutel võimalused juurdepääsutee aluse M kinnistu osa kasutamiseks mõistlikul ja tulutoova viisil. Hüvitise suuruse määramisele arvestab kohus, et avaldajatel puuduvad mõistlikud alternatiivid juurdepääsu rajamisele üle M kinistu. Avaldajad peavad faktilise juurdepääsu tagamiseks täiendavalt ehitama juurdepääsutee, s.t. tegema märkimisväärseid kulutusi juurdepääsu saamiseks. Samuti arvestab kohus hüvitise suuruse määramisel kohus asjaoluga, et nii H, Mkui M kinnistute näol on tegemist õigusvastaselt võõrandatud maaga, mis on menetlusosalistele või nende õiguseellastele omandireformi käigus tagastatud. Omandireformi käigus maa

tagastamisel tõmmati esialgselt loosi, kes millise kinnistu omanikuks saab ning puudutatud isikud ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et nemad said just M kinnistu omanikuks. Avaldajad ja puudutatud isikud on ühiselt korraldanud detailplaneeringu menetlemist ja selle eest ühiselt tasunud. Seega on puudutatud isikud olnud teadlikud sellest, et H ja Mkinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Juhul kui puudutatud isikud oleks liisu heitmise teel saanud ise H ja Mkinnistu omanikeks, siis oleksid nemad tänasel päeval samas olukorras, mis H ja Mkinnistu omanikud (s.t. neil puuduks juurepääs avalikule teele). Eeltoodut arvesse võttes ning kaaludes avaldajate ja puudutatud isikute huve, leiab kohus, et H kinnistu omanikel tuleb maksta hüvitis ühekordse maksena kummalegi puudutad isikule 500 eurot ja Mkinnistu omanikul tuleb maksta hüvitis ühekordse maksena kummalegi puudutad isikule 500 eurot. Hüvitise summa suuruse kindlaks määramisel võtab kohus arvesse ka seda, et avaldajate poolt tehtava ühekordse 2000 euro suuruse hüvitise maksmisega on kohtumenetluse käigus olnud põhimõtteliselt nõus nii avaldajad kui puudutatud isikud. Eelnimetatud hüvitise maksmine tagab avaldajatele piiranguteta ja tähtajatu juurdepääsu Mja H kinnistutule ööpäevaringselt nii jalgsi kui autotranspordiga. Nimetatud summa korvab puudutatud isikule juurdepääsu talumise seotud ebamugavused. Samas ei ole antud summa ülemäära koormav avaldajate jaoks, arvestades asjaolu, et avaldajad saavad tähtajatu juurdepääsu oma kinnistutele üle puudutatud isikutele kuuluva kinnistu. Kohus nõustub avaldajate esindaja seisukohaga, et juurdepääsu kasutustasu suuruse määramisel ei saa lähtuda puudutatud isikute soovist enda kinnistut piirdeaiaga piirata. Ühestki õigusaktist ei tulene avaldajate kohustust juurdepääsu saavutamiseks tagada juurdepääsu alase maa piiramine piirdeaiaga. Puudutatud isikutel on soovi korral täielik õigus piirdeaed rajada, kuid piirdeaia rajamisega seotud kulutused tuleb puudutatud isikutel ise kanda, nende hüvitamist ei saa avaldajatelt nõuda. Kuna piirdeaia rajamisega seotud kulutuste hüvitamist ei saa puudutatud isikud avaldajatelt nõuda, siis tuleb jätta tähelepanuta puudutatud isikute väited piirdeaia rajamiseks tehtud kulutustele ning piirdeaia amortisatsioonile. Kuigi avaldajatel puudub kohustus hüvitada puudutatud isikutele piirdeaia rajamisega seotud kulutused, siis kohus peab siiski mõistlikuks avaldajate poolte puudutatud isikutele hüvitise maksmist ühekordse maksena, mitte igaaastase maksena. Avaldajate poolt puudutatud isikutele juurdepääsu tasu ühekordse maksena tasumisel on puudutad isikutel võimalik nende soovi korral antud tasu arvelt osaliselt finantseerida piirdeaia rajamist. Avaldajate poolt aastatasu maksmise korral ei oleks see puudutatud isikutel võimalik. Kohus leiab, et avaldajate poolte puudutatud isikutele makstav ühekordne hüvitis on piisavalt suur, et tagada avaldajatele piiranguteta ja tähtajatu juurdepääs H ja Mkinnistutele üle M kinnistu. Sellest tulenevalt ei nõustu kohus puudutatud isikute seisukohaga, et teealuse maa tasuta kasutamise kohta tuleks seada 20 aastane ajaline piirang. Eeltoodust tulenevalt kuulub avaldajate nõue juurdepääsu määramiseks rahuldamisele. Kinnistute reaalservituutidega koormamise nõue Lisaks juurdepääsuõigusele taotlevad avaldajad M kinnistute koormamist reaalservituudiga

eesmärgiga rajada üle M kinnistu vee-ja kanalisatsioonitrassid. Kuivõrd reeglina antakse kõnealused trassid nende ekspluatatsiooni võtmisel üle veeettevõtjale, kes veevarustuse ja kanaliseerimise teenust pakub, siis on avaldajate hinnangul mõistlik koormata M kinnistu isikliku kasutusõigusega, mis võimaldab avaldajate isikliku kasutusõiguse (ja seeläbi rajatud trasside) üleandmist vee-ettevõtjale puudutatud isikutele täiendavaid ebamugavusi (nt vajadus osaleda notaris asjakohaste lepingute sõlmimisel) põhjustamata. Kohtule esitatud avalduse kohaselt avaldajatele kuuluvatel H ja Mkinnistutel puudub veevarustus ning vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamine on H kinnistu ja Mkinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalik. Harku Vallavolikogu 22. jaanuar 2009.a otsusega nr 7 kehtestatud XXX põhjaosa VI kvartali detailplaneering näeb ette H kinnistu ja Mkinnistu veega varustamiseks vajaliku vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamise üle M kinnistu. Harku valla veeettevõtja OÜ S poolt 30. mail 2008. a. väljastatud tehniliste tingimuste kohaselt on Detailplaneeringuga moodustatavate kinnistute veevarustus ja kanalisatsioon võimalik tagada tee ühisveevärgi magistraaltorustike baasil. Seega näevad nii vee-ettevõtja tehnilised tingimused kui ka kehtiv Detailplaneering ette vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamise üle M Kinnistu, st õiguslikult ei ole võimalik H kinnistu ja Mkinnistu teenindamiseks vajaliku veeja kanalisatsioonitrassi rajamine ilma M kinnistut kasutamata, kusjuures trasside rajamine mistahes teise asukohta põhjustaks märkimisväärseid kulusid ainuüksi seoses vajadusega asuda muutma kehtivaid planeeringudokumente. Oma kirjalikes seisukohtades ega kohtuistungil ei ole puudutatud isikud nendele asjaoludele vastu vaielnud. Kuivõrd eelnimetatud asjaolude üle vaidlus puudub, siis loeb kohus need tuvastatuks. AÕS § 158 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus-või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi-või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Vastavalt AÕS § 158 lg 2 võib AÕS § 158 lg 1 sätestatud juhul kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga, kusjuures tulenevalt AÕS § 158 lg 3 juhul, kui reaalservituudi täpsema sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoha, tähtaja ja tasu osas kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Üheks reaalservituudi liigiks on isiklik kasutusõigus. Vastavalt AÕS § 225 lg 1 koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Tulenevalt AÕS § 226 lg 2 kui isikliku kasutusõiguse esemeks on tehnovõrk või -rajatis, ei ole isikliku kasutusõiguse üleandmiseks või koormamiseks kinnisasja omaniku nõusolek vajalik. Puudutatud isikud ei ole M kinnistute koormamisele reaalservituudiga eesmärgiga rajada üle M kinnistu vee-ja kanalisatsioonitrassid vastu vaielnud. Kohus leiab, et avaldus M kinnistu koormamiseks reaalservituutidega on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Avaldajad leiavad, et kuna vee-ja kanalisatsioonitrassi rajamine on ette nähtud M kinnistule rajatava tee alla, siis ei koorma vee-ja kanalisatsioonitrassi rajamine M kinnistu omanikke täiendavalt ning trasside rajamisega seoses ei kaasne neile mistahes täiendavaid kulutusi või ebamugavusi. Eeltoodust tulenevalt ei ole avaldajate hinnangul põhjendatud seatava reaalservituudi eest tasu määramine. Ometigi on avaldajad valmis puudutatud isikutele tasu maksma 3,2 eurot aastas. Kohus leiab, et reaalservituut tuleb seada tasuta. Kuna vee- ja kanalisatsioonitrassi rajamine on ette nähtud M kinnistule rajatava tee alla, siis kohtu hinnangul ei koorma vee-ja kanalisatsioonitrassi rajamine M kinnistu omanikke täiendavalt ning trasside rajamisega seoses ei kaasne täiendavaid kulutusi või ebamugavusi. Eeltoodust tulenevalt ei pea kohus põhjendatuks reaalservituudi seadmise eest tasu määramist. Reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmine eeldab KRS § 341 lg 1 alusel kinnisasja omaniku nõusolekut. Seda nõusolekut asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahend. Seega tuleb tuvastada ÜVja PMAkohustus anda nõusolek kinnistusraamatuse reaalservituudi sisse kandmiseks. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS § 172 lg 7 kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu, võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Avaldajad on menetluse algatanud enda huvide kaitseks, kuid kohus arvestab kulude jaotamisel ka asjaolu, et puudutatud isikud ÜVja PMOoleks saanud menetlust ära hoida kohtuvälise kokkuleppe sõlmimisega. Avaldajad on varem selleks ettepanekuid teinud ja ka kohtuistungil on avaldajad teinud kompromissettepaneku, kuid puudutatud isikud sellega ei nõustunud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et on õiglane jätta menetlusosalise kulud nende endi kanda.

Marget Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.