Asjaõigus › Omandiasjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

õppekompleksi kuuluvatel ehitistel ning staadionil on ühine majanduslik eesmärk. Kuivõrd ehitised asuvad lähestikku ja ühel krundil, siis on ehitistel ruumiline seos.

MAAKOHTU LAHEND

Vastavalt Narva linna kutsekooli lõpetatud ehitise riikliku vastuvõtukomisjoni 27.09.1974 ekspluatatsiooni vastuvõtu aktile viidatakse välisele spordikompleksile kui lõpetamata tööle lõpetamise tähtajaga 1976. a 2. kvartalis. ENSV riikliku ehituskomitee 17.12.1974 kirja kohaselt on teostamata väline spordikompleks, territooriumi lõpetamata vertikaalplaneerimine ja ehitatud teede defektide parandamine lugeda vaegtööks, mis kuuluvad kõrvaldamisele 1975. a I poolaastal. ENSV Ministrite Nõukogu riikliku kutsehariduse komitee kutseõppeasutuse passis nr 22 viidatakse jalgpalliväljakule suurusega 65 x 40 m. Asjaolu, et staadion ei olnud kantud ehitisregistrisse, ei oma tähendust, kuna ehitusseaduse § 56 lg-st 2 tulenevalt on ehitisregistri andmetel informatiivne ja statistiline tähendus. Vastavalt AÕS § 68 lg-le 3 tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. Tulenevalt AÕS § 92 lg-st 1 vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, kui vallasasi on juba omandaja valduses, piisab omandi tekkimiseks võõrandaja ja omandaja vahelisest kokkuleppest omandi ülemineku kohta. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et vallasasi on hagejale üleantud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

(ühiselamu, õppehoone, õppetöökojad, garaažid, pumbajaam) ning teisi ehitisi oleks võimalik kasutada sõltumata staadionist. Seega ei ole õige kohtu järeldus, et staadion teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi kaudu; 7) on kohus jätnud tähelepanuta apellandi 25.11.2009 kohtuistungil esitatud argumendi, et 03.03.2004 sõlmitud lepingus käsitlesid pooled kogu XXX asuva vara müügi ning ostjale omandi ja valduse ülemineku tingimusi. Lepingu p-s 2.1 on loetletud lepingu esemeks olev vara. Lepingu esemeks oleva ehitise valduse üleminek on sätestatud lepingu p-s 7.2. Nimetatud punkti kohaselt on pooled päraldisteks pidanud ainult lepingu eseme dokumente, staadion ei ole arvatud päraldiste ega muu vara hulka. Kui staadionit oleks käsitletud müügi objektina, tulnuks see märkida müügilepingus. Staadion ei olnud kantud ehitusregistrisse, kuid pooltel ei olnud mingit takistust staadioni märkimiseks müüdava vara hulka; 8) kuna staadionit tegelikkuses ei eksisteerinud, oli see käsitletav teenindusmaana ning lepingu p 2.2 kohaselt on lepingu esemeks olevate ehitiste ja rajatiste teenindamiseks määratud 4,89 ha vastavalt Narva Linnavalitsuse 17.03.1998 korraldusele nr 358-k. Väljaandes Ametlikud Teadaanded 01.12.2003 avaldatud enampakkumisteate kohaselt korraldas Narva Kutseõppekeskus XXX asuva hoonete kompleksi müügi üksikobjektidena, mis on loetletud enampakkumise teates. Müüdava vara on pooled täpselt loetlenud 03.03.2004 müügilepingus. Staadionit enampakkumise korraldamise teates ega lepingus märgitud ei ole. Ühestki kohtumaterjalist ei nähtu, et pooled oleks käsitlenud läbirääkimistel, lepingu sõlmimisel või pärast lepingu sõlmimist müügiobjektina staadionit. Peaasja päraldisena hakkas hageja maa-ala käsitlema alles siis, kui Ida-Viru maavanem keeldus maa ostueesõigusega erastamisest taotletud suuruses. Seega on pooled oma käitumisega tõendanud, et staadionit ei käsitletud müüdava vara hulka kuuluvana, vaid maa-ala käsitleti teenindusmaana ning kohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 29 lg 1 sätteid; 9) kuna staadionit ei käsitletud müügilepingu sõlmimisel müüdava vara hulka kuuluvana, ei saanud staadioni hind sisalduda lepingu hinnas. Staadioni müügiobjektiks tunnistamine ja staadionile omandiõiguse tunnustamise tähendaks staadioni tasuta üle minekut hagejale; 10) oli vaidlusaluse maa-alaga seotud vaidlus lahendamisel ka Tartu Halduskohtus (haldusasi nr 3-09-459), kus halduskohus tegi otsuse 11.09.2009. Apellant taotles 25.11.2009 kohtuistungil võtta haldusasja toimik tsiviilasja juurde. Apellandi käes oli Maa-ameti 23.07.2009 arvamus haldusasjas nr 3-09-459, millest nähtub, et halduskohtu toimikus võib olla tsiviilasjas tähtsust omavaid tõendeid, eelkõige tõendeid, mis tõendaks, kas pooled oma käitumisega käsitlesid vaidlusalust maad rajatise või teenindusmaana. Kohus taotlust ei rahuldanud. TsMS § 652 lg 4 alusel palub apellant võtta kohtumaterjalide juurde haldusasi nr 3-09-459, eelkõige Maa-ameti 23.07.2009 arvamus haldusasjas nr 3-09-459.

3) ei oma tähtsust see, et staadioni alune maa kuulus maaeralduse hulka, mis moodustas tervikuna õppekompleksi teenindamiseks vajaliku maa. Asjas omab tähendust tõendatud fakt, et staadion on ja oli riigivara müümise hetkel reaalselt eksisteeriv rajatis, mille omand läks OÜ-le Ühiskodu üle müüdud peaasjade päraldisena. Apellant andis müügilepingu sõlmimise järgselt üle valduse kogu XXX asuvale õppekompleksile, sh staadionile, OÜ-le Ühiskodu. Valduse üleandmisele järgnevalt ei ole apellant üritanud staadioni üle valdust teostada (ei ole seda hooldanud ega tundunud mingit huvi territooriumi vastu). Seega ei nähtu millestki, et apellant oleks peale müügilepingu sõlmimist lugenud staadioni temale kuuluvaks; 4) viitavad lepingu sõlmimise asjaolud ilmselt tervikvara, s.o õppekompleksi müügile kogumis, mistõttu kohaldas kohus õigesti VÕS § 29. Kogu õppekompleksi müügiprotsessi jooksul muutus pidevalt müüdava riigivara koosseis, mis oli OÜ Ühiskodu esindaja sõnul tingitud sellest, et müüja ei olnud teadlik kõigist territooriumil paiknevatest objektidest. Samas oli ilmne ja mõlemale poolele üheselt mõistetav, et müüakse õppekompleksi tervikuna, mitte üksikuid objekte. 03.03.2004 sõlmitud müügilepingus oli lepingu esemena märgitud vara tervikuna ning samuti oli müügihind sätestatud tervikvara hinnana; 5) on staadion XXX asuva hoonetekompleksi lahutamatu osa, sest põhiehitises paiknevad staadioni ekspluateerimiseks vajalikud ruumid (duširuumid, riietusruumid, inventariruumid jne). Apellandi väide, et staadionit oleks võimalik kasutada spordi tegemiseks sõltumata teistest XXX asuvatest hoonetest ja teise hooneid staadionita, on asjassepuutumatu. Rajatise määratlemisel peaasja päraldisena on õiguslikult relevantne päraldise peaasja teeniv olemus ning seotus peaasjaga ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu (TsÜS § 57). Staadion on õppekompleksi funktsioneerimiseks vajalik rajatis ja seda kasutati õppekompleksi ekspluateerimise käigus õppurite õppeks (kehalise kasvatuse tundides); 6) vaidleb hageja vastu apellandi taotletud tõendi võtmisele asja juurde. Maa-amet on Eesti Vabariigi ametiasutus, seega on Maa-ameti arvamuse näol tegemist sisuliselt menetlusosalise seletusega, mida ei ole võimalik käsitleda tõendina. Samuti ei saa tõendiks olla menetlusosalise poolt eraldiseisvas menetluses esitatud seisukohad. Nimetatud dokumendi võtmiseks asja juurde esitas apellant taotluse 25.11.2009 kohtuistungil, samas on Maa-amet oma arvamuse koostanud juba 23.07.2009. Kuivõrd apellant esitas taotluse TsMS §-s 330 sätestatud tähtaegasid rikkudes, vaidles hageja ka menetluslikult TsMS § 331 lg-st 1 juhindudes taotlusele vastu. Apellandil oleks õigus nõuda tõendi võtmist asja juurde üksnes siis, kui kohus oleks rikkunud menetlusnormi tõendi asja juurde võtmata jätmisel ning apellant oleks esitanud vastuväite kohtu tegevusele (TsMS § 333). Seda apellant teinud ei ole.

Vale on apellandi väide, et staadionit ei ole reaalselt eksisteerinud. Staadion oli kasutuses kehalise kasvatuse tundide läbiviimisel. See, et staadion oli valmis ehitatud, nähtub ka õppekompleksi passist, samuti on staadioni ehitusliku olemasolu tuvastanud AS VANT spetsialistid. Kohtuistungil maakohtus selgus, et apellandi esindajad pole XXX territooriumil viibinud, mistõttu ei saa nende väited staadioni puudumise kohta olla tõsiseltvõetavad. Tähtsust ei ole apellandi väitel, et staadioni näol oli tegemist hoopis teenindusmaaga. Teenindusmaa määrati kogu õppekompleksi, mitte üksikute hoonete juurde.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

lepingu p 2.1.4 viimane lause, millest nähtuvalt selles märgitud hoone ei ole registreeritud riiklikus ehitusregistris ja ei ole ka Narva Kutseõppekeskuse bilansis. Seega kinnitavad ka enampakkumise teated, et staadion ei olnud müügilepingu objektiks ning ebaõige on OÜ Ühiskodu seisukoht, et staadioni ei olnud võimalik lepingus eraldi objektina märkida, kuna staadion ei olnud kooli bilansis ega registreeritud riiklikus ehitusregistris. Haridus- ja Teadusministeeriumi 28.08.2008 kirjast (t.l 44) nähtub, et staadion eksisteeris 2004. a rajatisena vaid plaanil. Staadion oli täielikult amortiseerunud ning sihtotstarbeliseks kasutamiseks kõlbmatu. Seetõttu ei olnud ta rajatisena arvel kooli bilansis, riigivara registris ning sellest tulenevalt ei mainitud teda ka võõrandamislepingus. Hageja tellitud eksperthinnangu kokkuvõttes (t.l 57) on jõutud järeldusele, et staadion on olnud olemas rajatisena ning see leidis kinnitust lähtedokumentide kui ka territooriumi pinnase kihtide tehnilise uuringu tulemusel. Märgitud tõenditest tuleneb, et müügilepingu sõlmimise ajaks eksisteeris staadion reaalselt vaid plaanil ning ka see asjaolu tõendab, et staadion ei olnud 2004. a müügilepingu esemeks ning müügilepingu pooled ei käsitlenud staadioni ka päraldisena. Eelneva alusel on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja on omandanud staadioni (vallasasja) päraldisena AÕS § 92 lg 1 alusel ning seetõttu tuleb tunnustada hageja omandiõigust staadionile (jalgpalliväljakule). Hagi omandiõiguse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.