Tartu Maakohus
Kohtunik
Rita Kulberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.mai 2011. a. Põlva kohtumaja, Põlva Võru tn 12
Tsiviilasja number
2-07-6800
Tsiviilasi
valdusest
Tsiviilasja hind
1917,35 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: T. K. xxxxxxxxxxx elukoht xxxxx xxxxxx xxxx xxxxx ), lepinguline esindaja A. A. xxxxxxxxxx xxx xxxxxxxx xxxxx xxxx ) xxxxxx: x. x. ; elukoht xxxxx x-xx xxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxx), kostja lepinguline esindaja F. L. xx xxxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
06.aprill 2011.a.
korteri väljanõudmiseks
võõrast ebaseaduslikust
Hagi rahuldada. Nõuda M. J. T. K. korteriomand xxxxx xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx xx x korter nr xx koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga elamust), mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr 21xx. Korteriomandi vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korral tõsta M. J. täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest so alates 10.05.2011.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Hageja nõue ja põhjendused
Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 05.01.2006.a. müügi- ja pandilepingu alusel xxxxx xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx nr 4 asuva korteriomandi ( kolmetoaline korter nr xx koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga elamust), mille kohta on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr xxxxxxx. ostmise ajal elas korteris H. J. , kellega sõlmitud üürilepingu kohta igasugused andmed müügi- ja pandilepingus puudusid. H. J. kasutas korterit tasuta, kandes üksnes kulutusi tarbitud kommunaalteenuste eest. Mingit kirjalikku kokkulepet hagejal H. J. korteri tasuta kasutamiseks sõlmitud ei ole. 30.10.2006.a. edastas hageja H. J. korteri tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduse, milles nõudis korteri vabastamist ja hagejale tagastamist hiljemalt 01.12.2006.a. H. J. teatas oma 08.11.2006.a. kirjaga, et keeldub korteri üleandmisest. Hagejale teadaolevalt H. J. korteri tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud. Seega võlaõiguslik suhe hageja ja H. J. vahel lõppes. Asjaolu, et hiljem on selgunud H. J. sõlmitud üürilepingu olemasolu, ei muuda hageja arvates olukorda. Kuna üürilepingus tasu eluruumi kasutamise eest ei ole ette nähtud, kuuluvad kohaldamisele asja tasuta kasutamist reguleerivad sätted. Peale H. J. surma on korter olnud tema pärija M. J. . Hageja leiab, et kostjal puudub seaduslik alus korteri valdamiseks ja kasutamiseks. Seetõttu palub hageja korteri kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja vabatahtlikult korteri vabastamisest keeldumise korral kosta välja tõsta täitemenetluse seadustukus ettenähtud korras. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Poolte vahel on kehtiv üürileping, mistõttu kostja valdus ei ole ebaseaduslik. Kostja tugineb Tartu Maakohtu menetluses olnud tsiviilasjas 2-07-30793 tuvastatule, mille kohaselt vaidlusalust eluruumi kasutas H. J. üürilepingu alusel. Üksnes asjaolu, et üürilepingus puudub üüri summa, ei anna alust seda lepingut käsitleda tasuta kasutamise lepinguna. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused AÕS § 68 lg 1 kohaselt omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama paragrahvi teises lõikes on sätestatud, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 83 kohaselt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda üksnes juhul kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Hageja nõude lahendamise seisukohalt on seega oluline, kas hageja väljanõutava asja omanik, kas asi on kostja valduses ja kas kostja valdus on ebaseaduslik või on kostjal õigus asja vallata. 20.12.2005.a. vallasvara enampakkumise akt ( tl 49-51) ja 05.01.2006.a. müügileping ja pandileping ( tl 21-28) tõendavad , et hageja omandas V. käigus müüdud xxxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx xx x kolmetoalise korteri nr xx koos selle juurde kuuluva mõttelise osaga elamust hinnaga 30 000 krooni. Registriosa nr 21xx väljatrükk ( tl 31) tõendab, et hageja on 10.10.2006.a. nimetatud korteriomandi omanikuna registriosa teise jakku ka sisse kantud. Käesoleva kohtumenetluse alguses seadis kostja kahtluse alla hageja omandiõiguse vaidlusalusele korteriomandile. Tartu Maakohtu 09.04.2010.a. ja Tartu Ringkonnakohtu 18.10.2010.a. kohtuotsustega tsiviilasjas nr 2-07-30793 ( tl 86-93) on kostja hagi V. T. vastu müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande kustutamiseks jäetud
2 (4)
rahuldamata. Asjaolu, et hagejale kuulub xxxxxx xxxxxx xxxxx xxxxx xx x korteriomand, vaidlusaluseks ka käesolevas asjas enam ei ole. Asjas ei ole vaidlust ka selles, et hageja käesoleva ajani endale kuuluvat korteriomandit oma valdusse saanud ei ole. Hageja väitel, mida on sisuliselt kinnitanud ka kostja, elas hageja poolt korteriomandi omandamise ajal korteris H. J. , kes elas seal oma surmani 17.06.2008.a. ning käesoleval ajal on korter H. J. pärija M. J. . Vaidlus on selle üle, kas kostja valdus on ebaseaduslik või mitte. Hageja väitel, mida kinnitab ka tema 30.10.2006.a. avaldus ( tl 29), esitas ta H. J. tuginedes VÕS §-dele 393 lg 3 ja 394 lg p 1 eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduse, milles palus korteri vabastada ja endale üle anda hiljemalt 01.12.2006.a. Hageja väitel, mille tõendamiseks on ta esitanud kostja allkirjastamata 08.11.2006.a. avalduse ( tl 30), teatas H. J. keeldumisest korter vabastada. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et H. J. faktiliselt korterit ei vabastanud. Kuna H. J. korterit ei vabastanud, pöördus hageja käesoleva hagiga kohtu poole. Kostja on esitanud kohtule eluruumi üürilepingu ( tl 33-34), milline on sõlmitud 16.10.2000.a. ühistu V. likvideerija M. J. H. J. xxxxx xxxxx xxxxx xx x nr xx üürile andmise kohta. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas nimetatud lepingu näol on tegemist eluruumi üürilepinguga VÕS § 271 mõttes või tasuta kasutamise lepinguga VÕS § 389 mõttes. Tsiviilasjas nr 2-07-30793 on kohtud asunud seisukohale, et tegemist on eluruumi üürilepinguga. Kohus asub ka käesolevas asjas samale seisukohale. Kuigi 16.10.2000.a. lepingus puudub selgesõnaline kokkulepe üürniku kohustuse kohta tasuda üürileandjale eluruumi kasutamise eest tasu (üüri) ei välista see asjaolu iseenesest lepingu tõlgendamist eluruumi üürilepinguna. Selleks annavad alust lepingu muud sätted, mis on iseloomulikud just eluruumi üürilepingule ning viitavad poolte tahtele sõlmida eluruumi üürileping, mitte tasuta kasutamise leping ( nii üürileandja kui üürniku õigused ja kohustused). Üürilepinguga kohustus üürnik tasuma kõiki eluruumide kasutamisega seonduvaid makseid. Asjaolu, et üürileandja ei nõudnud edaspidi üürnikult faktiliselt üüri tasumist, ei muutnud sõlmitud lepingu iseloomu. Asjaolule, et sõlmitud lepingut peeti üürilepinguks, viitab kaudselt ka see, et KÜ S. majaelanike registris ( tl 36-44) on märgitud H. J. , et tegemist on üürnikuga. Seega asub kohus seisukohale, et hageja omandas xxxxx x-xx asuva korteri, mis oli koormatud eluruumi üürilepinguga ja korteri omandiõiguse üleminekul temale läksid hagejale üle ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused sh lepingu ülesütlemise õigus. Seda vaatamata asjaolule, et 05.01.2006.a. müügilepingus ja pandilepingus selle eluruumi üürilepingu kohta andmed puuduvad. Kuna hageja on pidanud H. J. sõlmitud lepingut tasuta kasutamise lepingut, on ta oma 30.06.2006.a. avalduses soovinud üles ütelda just tasuta kasutamise lepingu. Samas on ülesütlemisavalduses viide ka VÕS §-le 329, mis reguleerib eluruumi üürilepingu ülesütlemise ja vaidlustamise korda. Käesolevas kohtumenetluses tugineb hageja samuti asjaolule, et ta on üles öelnud eluruumi tasuta kasutamise lepingu. Kohtu hinnangul järeldub hageja 30.06.2006.a. avaldusest igal juhul tema tahe H. J. sõlmitud ja viimase eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks olev leping lõpetada ja see soov pidi arusaadav olema ka H. J. . H. J. järgnevast käitumisest ilmneb tema soovimatus eluruum vabastada. VÕS §-st 311 lg 1 tulenevalt võivad lepingupooled korraliselt üles ütelda ka tähtajatu üürilepingu, pidades kinni §-s 312 sätestatud tähtaegadest. Tasuta kasutamise lepingu puhul, kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist ( VÕS § 393 lg 3). Hageja viidatud VÕS § 391 sätted reguleerivad kohtu arvates tähtajalise tasuta kasutamise lepingu erakorralist ülesütlemist. Kuna antud juhul ei olnud
3 (4)
eluruumi kasutustähtaega kindlaks määratud, kuuluvad kohtu arvates kohaldamisele tähtajatu lepingu ülesütlemist reguleerivad sätted ( kas siis eluruumi üürilepingu või tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist reguleerivad sätted). Kohtu arvates sisaldub hageja 30.10.2006.a. eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduses sisuliselt ka eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses VÕS § 325 lg 2 kohaselt nõutav. Asjas ei ole kahtlust ka selles, et H. J. sai 2006.a. oktoobri lõpus või hiljemalt 08.11.2006.a. hageja ülesütlemisavalduse kätte. Asjaolu, et hageja on tema ja H. J. vahelist lepingut ekslikult pidanud eluruumi tasuta kasutamise lepinguks ja tuginenud selgesõnaliselt VÕS tasuta kasutamise lepingut reguleerivatele sätetele, ei välista kohtu arvates lugemaks lepingut üleütlemise tõttu siiski lõppenuks. Kohus lähtub siinkohal mõistlikkuse põhimõttest, mille kohaselt võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks ( VÕS § 7). Kuna poolte vahel on olnud erinev arusaam lepingu olemusest, kuid üheselt arusaadav hageja tahe see leping lõpetada, peab kohus mõistlikuks lugeda hageja ja H. J. vaheline eluruumi üürileping lõppenuks ülesütlemise tõttu VÕS § 311 lg 1 alusel. Kuna VÕS § 312 lg 1 kohaselt tähtajatu eluruumi üürilepingu puhul etteteatamistähtaeg peab olema vähemalt kolm kuud, ei saa hageja ja H. J. vahelist eluruumi üürilepingut lugeda lõppenuks mitte enne 08.02.2007.a. Kuna H. J. ja ühistu V. vahel sõlmitud üürileping oli ülesütlemise tõttu lõppenud juba enne H. J. surma, ei saanud sellest tulenevad õigused ja kohustused üle minna tema pärijale M. J. . Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alustel. Kuna kostja M. J. xxxxxx x-xx asuvale korteriomandile on õigusliku aluseta, on hageja nõue korteriomandi kostja valdusest väljanõudmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Põhjendatud on ka hageja nõude kostja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta, kui viimane korteriomandi vabatahtlikust vabastamisest keeldub. Kinnisasja väljanõudmise sundtäitmine toimub TMS §-s 180 sätestatud korras. TMS § 180 lg 3 kohaselt juhul, kui võlgnik ei täida täidedokumenti ettenähtud tähtaja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. TsMS § 173 lõigete 1 ja 3 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Vastavalt TsMS §-le 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad kõik menetluskulud kostja kanda. Hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest TsMS §-s 174 sätestatud korras.
Kohtunik Rita Kulberg
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.