Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Meelis Eerik
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. aprill 2011.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-33194
Tsiviilasi
TB(B , isikukood XXX, elukoht XXX) ja JV(isikukood XXX, elukoht XXX) hagi CM OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) vastu 21 275,86 krooni ja viiviste saamiseks
Hagihind
TBhagi hind 21 275,86 krooni (1 359,76 eurot) JVhagi hind 21 275,86 krooni (1 359,76 eurot)
Kohtuistungi toimumise aeg
21. märts 2011.a
Kohtuistungil osalenud
Hageja JV Hageja ja hageja lepinguline esindaja T B Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Piskunov
isikud
Hagejate nõue ja selle põhjendused Hagejad paluvad kostjalt välja mõista igaühele 21 275,86 krooni ja viivised seisuga 19.10.2010 summas 15 157,51 krooni, kokku 36 433,37 krooni, samuti viivised 0,075% päevas iga viivitatud päeva eest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Hagejad on Sillamäel, Pavlovi 1 kinnistu omanikud võrdsetes osades. 07.06.2005 sõlmisid hagejad ja LEOÜ notariaalse võlaõigusliku hoonestusõiguse lepingu, millega koormati kinnistu hoonestusõigusega LEOÜ kasuks. 26.04.2006 muutsid pooled lepingut punktiga 3.1.1, mille alusel maksab hoonestaja hoonestusõiguse tasu alates 01.08.2006 iga hoonestusõigusega koormatava ruutmeetri kohta 24 krooni aastas. 10.11.2006 võttis kostja hoonestusõigusest tulenevad kohustused üle ning kinnistusraamatusse tehti eelmärge hoonestusõiguse tagamiseks kostja suhtes. Perioodil 01.01.2008-31.12.2009 tasus kostja hagejatele hoonestusõiguse tasu kummalegi 89 260,80 krooni aastas. 26.03.2010 esitas T B arve nr 6 ja T Virkepuu 29.03.2010 arve nr 4 hoonestusõiguse tasu maksmiseks 2010a eest summas 21 275,86 krooni. 29.03.2010 taganes kostja lepingust ja jättis arved tasumata. Hagejad nõuavad tasu maksmist. Vastavalt lepingule pidi tasu olema makstud 01. aprilliks. Lepingu p 13.4 nägi ette viivise 0,075% päevas tasumata summalt.
Kostja vastuväited ja nende põhjendused Kostja ei vaidlusta, et on üle võtnud hoonestusõiguse lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kostja on lepingust taganenud 29.03.2010. Kostja leiab, et tal puudus lepingujärgne kohustus hoonestusõiguse tasu maksta. Leping sidus hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse hoonestusõiguse kandmisega kinnistusraamatusse. Tasu maksmise kohustus oli hoonestusõiguse kehtivuse ajal. Tähtsust ei oma see, et samas lepiti kokku hoonestusõiguse tasu maksmise esimeses kuupäevas. Hoonestusõigust ei ole kantud kinnistusraamatusse. Seetõttu ei ole hagejatel õigus nõuda tasu ega viiviseid. Hagejad on kostjalt saanud alusetult hoonestusõiguse tasu 2009a jooksul summas 89 260,80 krooni igaüks. Kokku on hageja tasunud kummalegi kostjale 277 497,60 krooni. Kostja nõuab selle summa tagastamist ja tasaarvestab oma vastusega hagejate võimalikud nõuded kostja vastu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu põhjendused Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hagejad on XXX asuva kinnistu kaasomanikud 1⁄2 osas (t lk 27). 07.06.2005 on hagejad ja LEOÜ sõlminud võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kinnistamiseks ning võlaõigusliku kokkuleppe ostueesõigusega koormamiseks. Lepingu kohaselt seati hoonestusõigus hoonestaja kasuks 99 aastaks. Lepingu p 10.1.1 kohaselt pidi hoonestaja tasuma hoonestusõiguse tasu alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest 4 krooni iga hoonestusõigusega koormatava kinnistu ruutmeetri kohta (24 krooni ruutmeetrilt aastas). Lepingu p 13.4 nägi ette viivise 0,075% päevas tasumata summalt (t lk 28-42). 26.04.2006 on pooled sõlminud lepingu muutmise kokkuleppe, millega mh muudeti lepingu p 10.1.1 ja kehtestati alates 01.08.2006 kuni 31.12.2010 hoonestusõiguse tasuks 4 krooni iga hoonestusõigusega koormatava kinnistu ruutmeetri kohta (24 krooni ruutmeetrilt aastas) (t lk 43-46). 10.11.2006 on LEOÜ andnud hoonestusõiguse lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kostjale (t lk 47), eelmärge hoonestusõiguse sissekandmise tagamiseks kostja kasuks on kinnistusraamatusse tehtud (t lk 48-49). Kostja on tasunud hoonestusõiguse tasu perioodil 30.03.2007-15.10.2009 summas 277 497,60 krooni (t lk 50). 26.03.2010 on T B esitanud arve nr 6 hoonestusõiguse tasu maksmiseks summas 89 260,80 krooni tähtajaga 01.04.2010 (t lk 51) ja JV 29.03.2010 arve nr 4 samas summas (t lk 52). Kostja on
29.03.2010 esitanud avalduse hoonestusõiguse seadmise võlaõiguslikust lepingust taganemise kohta (t lk 53-57). 26.03.2010 on T B esitanud arve nr 8 hoonestusõiguse tasu viiviste eest summas 11 950 krooni (t lk 58) ja JV 29.03.2010 arve nr 5 viiviste eest summas 11 945,88 krooni (t lk 59). Kostja on 29.04.2010 kirjaga nõudnud hagejatelt kostja poolt tasutud hoonestusõiguse tasu tagastamist (t lk 81-84). Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kohus peab nendele asjaoludele andma õigusliku tähenduse. Puudub vaidlus selles, et pooled olid eelpool viidatud hoonestusõiguse lepingust tulenevas õiguslikus suhtes. Samuti puudub vaidlus selles, et leping kehtis kuni 29.03.2010. Esimene vaidlusküsimus seisneb selles, kas kostja on lepingust taganenud või lepingu üles öelnud. Kostja leiab, et lepingust on taganetud ning sellest tulenevalt peab toimuma tagasitäitmine. Hagejad leiavad, et tegemist on kestvuslepinguga, mida saab üles öleda ning sellisel juhul tagasitäitmist ei toimu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 kohaselt „lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).“ Sama paragrahvi 6. lõike kohaselt „kui oluliselt rikutakse kestvuslepingut, võib kahjustatud lepingupool selle vastavalt käesoleva seaduse §-s 196 sätestatule üles öelda.“ VÕS § 195 lg 3 järgi „püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine).“ Seega saab kestvuslepingut üles öelda, muudest lepingutest on võimalik ka taganeda. Kestvusleping on selline leping, mis on suunatud püsiva või korduvate kohustuste täitmisele. Kohus leiab, et antud hoonestusõiguse leping on kestvusleping. Lepingus sätestati mitmeid püsivaid või korduvaid kohustusi, nagu näiteks iga-aastane tasu maksmise kohustus, lepingu kehtivuse (99 aastat) ajal ehitise korrashoiukohustus, kinnistu kasutusõiguse regulatsioon jm, mille pinnalt asub kohus seisuskohale, et tegemist on kestvuslepinguga. Kestvuslepingut saab üles öelda, mitte sellest taganeda. Seetõttu nõustub kohus hagejatega, et kostja on lepingu üles öelnud. Antud juhul ei vaidle pooled lepingu ülesütlemise aluste esinemise osas, vaid selle õigusliku tagajärje osas. Kohus leiab, et lepingu ülesütlemisel jäävad senised õigused ja kohustused kehtima, VÕS § 195 lg 5 järgi „lepingu ülesütlemise korral peavad lepingupooled tagastama üksnes lepingu lõpetamisele järgneva aja kohta juba ette üleantu. /.../“ Seetõttu ei ole kostjal õigus nõuda hagejatelt juba tasutud hoonestusõiguse tasu tagastamist ning hagejatel on õigus nõuda lepingu kehtimise perioodi eest lepingus kokku lepitud tasu. Teine vaidlusküsimus poolte vahel seisneb selles, kas lepingu sõnastuse järgi tuli üldse hoonestusõiguse tasu maksta või mitte. Kostja leiab, et tasu maksmise kohustus kehtis lepingu järgi vaid alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse ning see tähtpäev ei ole saabunud. Hagejad leiavad, et neil on õigus tasu nõuda lepingu muudatustele tuginedes. Kohus leiab, et hagejatel on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu lepingu kehtimise perioodi eest. Hoonestusõiguse tasu maksmist reguleerib lepingu p 10. Algselt olid pooled tõesti kokku leppinud, et hoonestusõiguse tasu kuulub tasumisele alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest (p 10.1.1), kuid 26.04.2010 lepingu muutmise kokkuleppega on seda punkti muudetud ja lepitud kokku, et hoonestusõiguse tasu kuulub tasumisele alates 01.08.2006. Samuti on pooled täiendavalt kokku leppinud, et hoonestusõiguse tasu esimene makse tasutakse 01.09.2006 (p 3.1.2). Kuigi kostja poolt viidatud (muutmata jäänud sõnastus)
„hoonestusõiguse kehtivuse ajal“ viitaks justkui sellele, et tasu maksmine kehtiks hoonestusõiguse kinnisturaamatusse kandmisest, leiab kohus, et poolte tahe seada hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise asemel sõltuvusse konkreetsest kuupäevast, on selge. Pooled on lepingu p-s 3.1.1 just seda konkreetset sõnastust (hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmine) muutnud ning asendanud selle kuupäevaga leppides eraldi kokku esimese makse tasumise aja. Samuti on pooled lepingut täitnud ning tasunud hoonestusõiguse tasu ilma hoonestusõiguse kandmiseta kinnistusraamatusse. VÕS § 29 alusel leiab kohus, et poolte tegelik tahe lepingu muutmisel ja selle täitmisel on nii lepingu sõnastuse kui poolte käitumise pinnalt selgelt tuvastatav. Lepingut tuleb tõlgendada vastavalt hagejate tõlgendusele ning kostja sellesisulised vastuväited on alusetud. Hagejatel on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu maksmist. VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb lepingut täita. Hagejatel on õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 1 ja p 6 alusel nii lepingu täitmist kui viivist. Hagejad nõuavad igaühele hoonestusõiguse tasu maksmist summas 21 275,86 krooni. Lepingu p 10.5 alusel tuli hoonestusõiguse tasu esimene makse teha hiljemalt 01. aprilliks. Hagejad on perioodil 02.04.2010 kuni 19.10.2010 arvestanud kostjale viivist 0,075% päevas viivitatud summalt 15 157,51 krooni. Viivise määr 0,075% on kokku lepitud lepingu p-s 13.4. Kostja ei ole viivise arvestusele matemaatilises mõttes vastu vaielnud. Samuti võimaldab tsiviilkohtumenetuse seadustiku (TsMS) § 367 välja mõista viivis protsendina hagi esitamise päevast, mis on antud juhul 19.10.2010. Kuivõrd 19.10.2010 on hagejate viivisearvestusega juba hõlmatud, mõistab kohus viivise protsendina välja alates 20.10.2010. Kohus leiab, et hagejate nõue on põhjendatud ja rahuldab hagi tervikuna. Kohus arvestab hagejate rahalise nõude eurodesse ning mõistab kostjalt välja igaühele 2 328,52 eurot ning rahuldab ka viivisenõude. Eesti kroonide ümberarvestamisel eurodesse lähtub kohus kehtivast Euroopa Keskpanga vahetuskursist ja euro kasutusele võtmise seaduse §-s 5 sätestatud arvestusreeglitest. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hagejad on esitanud taotluse enamtasutud riigilõivu 96,11 eurot tagastamiseks. TsMS § 442 alusel lahenab kohus otsusega kõik lahendamata jäänud taotlused. T B on tasunud 14.10.2010 riigilõivu 7 750 krooni (t lk 61), maksekäsu kiirmenetluses 11.07.2010 riigilõivu 750 krooni ja täiendavalt 21.03.2011 summas 96,11 eurot. Selle viimase tagastamist hageja taotleb. Vastavalt taotlusele ja tuginedes TsMS § 150 lg 1 p 1 tagastab kohus T B ile enamtasutud riigilõivu summas 96,11 eurot. Makse rekvisiidid on riigilõivu tasumise maksekorralduselt nähtavad.
Meelis Eerik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.