Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ülle Jänes ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.06.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-33194
Tsiviilasi
Toomas Bekkeri ja Jaan Virkepuu hagi 4D Capital Management OÜ vastu võlgnevuse koos viivisega saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4657.04 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.04.2011 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
4D Capital Management OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Toomas Bekker (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx x-xx xxxxxxxxx) Hageja Jaan Virkepuu (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxxx x-xx xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Toomas Bekker Kostja 4D Capital Management OÜ (registrikood 11075449, asukoht Bremeni käik 1 Tallinnas), esindaja advokaat Anna Fedurko
Menetluse liik
Kohtuistung 30.05.2012
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 25.04.2011 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.11.07.2010 esitas Toomas Bekker maksekäsu kiirmenetluses avalduse Pärnu Maakohtusse 4D Capital Management OÜ-lt võlgnevuse suuruses 37 406 krooni saamiseks. Võlgnik esitas avaldusele vastuväite.
2.19.10.2010 esitasid Toomas Bekker ja Jaan Virkepuu hagi Harju Maakohtusse 4D Capital Management OÜ vastu ning palusid kostjalt välja mõista kummalegi põhivõlgnevusena 21 275.86 krooni ja viivisvõlgnevuse seisuga 19.10.2010 15 157.51 krooni, kokku 36 433.37 krooni, samuti viivise 0,075% päevas iga viivitatud päeva eest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
3.Hagejad on Sillamäel Pavlovi t 1 kinnistu kaasomanikud. 07.06.2005 sõlmisid hagejad ja Lidl Eesti OÜ notariaalse lepingu, millega koormati kinnistu hoonestusõigusega Lidl Eesti OÜ kasuks. 26.04.2006 muutsid pooled lepingut p-ga 3.1.1, mille alusel maksab hoonestaja hoonestusõiguse tasu alates 01.08.2006 iga hoonestusõigusega koormatava ruutmeetri kohta 24.00 krooni aastas. 10.11.2006 võttis kostja hoonestusõigusest tulenevad kohustused üle ning kinnistusraamatusse tehti eelmärge hoonestusõiguse tagamiseks kostja suhtes. Perioodil 01.01.2008 - 31.12.2009 tasus kostja hagejatele hoonestusõiguse tasu kummalegi 89 260.80 krooni aastas.
4.26.03.2010 esitas Toomas Bekker arve nr 6 ja Jaan Virkepuu 29.03.2010 arve nr 4 hoonestusõiguse tasu maksmiseks 2010. aasta eest suuruses 21 275.86 krooni. 29.03.2010 taganes kostja lepingust ja jättis arved tasumata. Vastavalt lepingule pidi tasu olema makstud 1. aprilliks. Lepingu p 13.4 nägi ette viivise 0,075% päevas tasumata summalt. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei vaidlustanud, et on üle võtnud hoonestusõiguse lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kostja taganes lepingust 29.03.2010. Kostjal puudus lepingujärgne kohustus hoonestusõiguse tasu maksta, kuna leping sidus hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse hoonestusõiguse kandmisega kinnistusraamatusse. Seega tasu maksmise kohustus oli hoonestusõiguse kehtivuse ajal. Hoonestusõigust ei ole kantud kinnistusraamatusse. Tähtsust ei oma see, et samas lepiti kokku hoonestusõiguse tasu maksmise esimeses kuupäevas. Hagejad on kostjalt saanud alusetult hoonestusõiguse tasu 2009. aasta jooksul 89 260.80 krooni kumbki. Kokku on kostja tasunud kummalegi hagejale 277 497.60 krooni. Kostja nõudis selle summa tagastamist ja tasaarvestas oma vastusega hagejate võimalikud nõuded kostja vastu.
Esimese astme kohtu otsus
6.25.04.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi, mõistis kostjalt kummagi hageja kasuks välja 2328.52 eurot ja viivise 0,075% päevas alates 20.10.2010 kuni põhivõla 1359.76 euro tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.
7.Vaidlus puudus selles, et pooled olid hoonestusõiguse lepingust tulenevalt õiguslikus suhtes. Samuti puudus vaidlus selles, et leping kehtis kuni 29.03.2010. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostja on lepingust taganenud või lepingu üles öelnud.
8.Kohus leidis, tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg-dele 1 ja 6 ning § 195 lg-le 3, et kestvuslepingut saab üles öelda, muudest lepingutest on võimalik ka taganeda. Antud juhul hoonestusõiguse leping on kestvusleping, kuna lepingus sätestati mitmeid püsivaid või korduvaid kohustusi, nagu näiteks iga-aastane tasu maksmise kohustus, lepingu kehtivuse (99 aastat) ajal ehitise korrashoiukohustus, kinnistu kasutusõiguse regulatsioon jm. Seega ütles kostja lepingu üles. Lepingu ülesütlemisel jäävad senised õigused ja kohustused kehtima, VÕS § 195 lg 5 järgi lepingu ülesütlemise korral peavad lepingupooled tagastama üksnes lepingu lõpetamisele järgneva aja kohta juba ette üleantu. Seetõttu ei ole kostjal õigus nõuda hagejatelt juba tasutud hoonestusõiguse tasu tagastamist ning hagejatel on õigus nõuda lepingu kehtimise perioodi eest lepingus kokku lepitud tasu.
9.Lisaks vaidlesid pooled selle üle, kas lepingu sõnastuse järgi tuli üldse hoonestusõiguse tasu maksta. Hoonestusõiguse tasu maksmist reguleerib lepingu p 10. Algselt olid pooled tõesti kokku leppinud, et hoonestusõiguse tasu kuulub tasumisele alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest (p 10.1.1), kuid 26.04.2010 lepingu muutmise kokkuleppega on seda punkti muudetud ja lepitud kokku, et hoonestusõiguse tasu kuulub tasumisele alates 01.08.2006. Samuti leppisid pooled täiendavalt kokku, et hoonestusõiguse tasu esimene makse tasutakse 01.09.2006 (p 3.1.2). Kuigi muutmata jäänud sõnastus „hoonestusõiguse kehtivuse ajal“ viitaks justkui sellele, et tasu maksmine kehtiks hoonestusõiguse kinnisturaamatusse kandmisest, on siiski selge poolte tahe seada hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise asemel sõltuvusse konkreetsest kuupäevast. Pooled on lepingu p-s 3.1.1 just seda konkreetset sõnastust (hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmine) muutnud ning asendanud selle kuupäevaga, leppides eraldi kokku esimese makse tasumise aja. Samuti on pooled lepingut täitnud ning tasunud hoonestusõiguse tasu hoonestusõiguse kandmiseta kinnistusraamatusse. Seega hagejatel on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu maksmist.
10.Hagejatel on õigus nõuda VÕS § 100 lg 1 p 1 ja p 6 alusel nii lepingu täitmist kui viivist. Hagejad nõudsid igaühele hoonestusõiguse tasu maksmist 21 275.86 krooni. Lepingu p 10.5 alusel tuli hoonestusõiguse tasu esimene makse teha hiljemalt 1. aprilliks. Hagejad on perioodil 02.04.2010 - 19.10.2010 arvestanud kostjale vastavalt lepingu p-le 13.4 viivist 0,075% päevas viivitatud summalt 15 157.51 krooni. Kostja ei ole viivise arvestusele vastu vaielnud. Vastavalt hagejate taotlusele ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 367 tuleb alates 20.10.2010 kostjalt välja mõista viivis protsendina kuni põhinõude täitmiseni. Apellatsioonkaebus
11.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta vastustajate kanda.
12.Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 5 ja § 29 ning jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS § 196 lg 4. Samuti eksis kohus pooltevahelise kokkuleppe ning kostja taganemisavalduse tegeliku sisu hindamisel.
13.Maakohus tuvastas õigesti, et vastavalt 07.06.2005 lepingule kuulus hoonestusõiguse tasu maksmisele hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest, samuti selle, et hoonestusõigus on kinnistusraamatusse kandmata. Rahuldades hagi 26.04.2006
muutmiskokkuleppest lähtudes, on kohus jätnud aga arvestamata selle, et poolte tegelik tahe kõnealuse muutmiskokkuleppe sõlmimisel ei olnud suunatud hoonestusõiguse tasu maksmise korra muutmisele. Pooled lähtusid 26.04.2006 muutmislepingu sõlmimisel eeldusest, et hoonestusõigus kantakse kinnistusraamatusse sisse hiljemalt tähtajaks, mille saabumisega oli seotud hoonestusõiguse tasu esimese makse sooritamine. 26.04.2006 muutmislepingus ei ole pooled kokku leppinud p 10.1 sõnastuse muutmises, mis seostab hoonestusõiguse tasu maksmise hoonestusõiguse kehtivusega. Samuti ei ole 26.04.2006 muudatustega puudutatud lepingu p 4.1, mille kohaselt seatakse hoonestusõigus tähtajaga 99 aastat arvates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest. Seega oli poolte ühine tahe nii 07.06.2005 lepingu kui ka 26.04.2006 muutmiskokkuleppe sõlmimisel selline, et hagejatele makstakse tasu kehtivalt tekkinud hoonestusõiguse eest. Hoonestusõigus ei ole aga antud asjas kehtivalt tekkinud. Hagejapoolset ekslikku hoonestustasu maksmist ei saa käsitleda käitumisena, mis õigustaks tasu nõudmist olukorras, kus tegelikult vastav kohustus puudub.
14.Kohus asus ekslikult seisukohale, et justkui ei oleks võlaõiguslikust hoonestusõiguse seadmise lepingust taganemine ja selle tagasitäitmine üldse võimalik. Taganemist ega ülesütlemist reguleeritavatest sätetest ega nende olemusest ei tulene, et kestvuslepingute tagasitäitmine oleks eranditult välistatud või et pooltel ei oleks lubatud kokku leppida kestvuslepingust taganemise õiguses. Seega on kestvuslepingute tagasitäitmine poolte kokkuleppel põhimõtteliselt lubatud.
15.Hagi oleks tulnud rahuldamata jätta ka juhul, kui nõustuda maakohtu seisukohaga selles, et kestvuslepingust ei saa põhimõtteliselt taganeda, kohaldades VÕS § 196 lg-t 4. Arvestades asjaoluga, et kostja ei ole hagejatelt saanud hoonestusõigust (ehk seda, mille eest ta hagejatele raha maksis), on ilmne, et lepingu lõpetamisel ei olnud kostjal õiguslikku huvi täidetud kohustuse vastu. Maakohus pidanuks kooskõlas VÕS § 196 lg 4 teise lausega kohaldama hagejatele üleantud raha suhtes VÕS §-des 189–191 sätestatut. Kuna kostja on vastastikused nõuded tasaarvestanud, pidanuks maakohus jätma hagi rahuldamata. Kuivõrd hagejate põhinõue on põhjendamata, ei kuulu rahuldamisele ka kõrvalnõudena esitatud viivised. Vastustajate seisukoht
16.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik
17.04.10.2011 otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. 28.03.2012 otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
18.Kolleegium leidis, et TsMS § 656 lg 2 kohaselt ei pea ringkonnakohus saatma asja maakohtule uueks arutamiseks, kui maakohtu rikkumist on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses.
19.Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada lepingu muutmise kokkulepet. Ringkonnakohtul olid olemas asja lahendamiseks vajalikud tõendid. Kuna kumbki pool ei ole tuginenud maakohtus ega ringkonnakohtus sellele, et lepingu eesmärgiks oli tagada, et hagejad ei ütleks lepingut üles, ei olnud ringkonnakohtul alust heita maakohtule ette selle asjaoluga seonduvalt selgitamiskohustuse rikkumist.
20.VÕS § 195 lg 3 kohaselt on kestvusleping püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud leping. Pooled on väitnud, et nad täitsid lepingut pikema aja jooksul ning kostja on nn hoonestusõiguse tasu maksnud perioodiliselt. Poolte väidetu alusel saab kolleegiumi arvates pidada lepingut kestvuslepinguks.
Tsiviilkolleegiumi seisukoht
21.Kolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste ja nende esindajate seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist ega materiaalõigusnormide ebaõiget kohaldamist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.
22.Esmalt on apellant seisukohal, et 26.04.2006 lepingu muutmise kokkuleppe (t lk 43-46) sõlmimise eesmärgiks oli asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäeva muutmine, mitte aga hoonestusõiguse tasu maksmise korra muutmine, ning tugineb seejuures lepingupoolte tegelikule tahtele, lepingu sõnastusele ja poolte käitumisele lepingu muutmisel ja nõuete esitamisel. Kolleegium on seisukohal, et tsiviilasjas kogutud tõendid kogumis ei anna alust apellandiga nõustuda. Apellant ei ole esitanud tõendeid, millised annaksid aluse tuvastada 26.04.2006 muutmise kokkuleppe sõlminud poolte tahet teisiti, kui teevad seda vastustajad ja tuvastas maakohus.
23.VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tahtest ja kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Puudub vaidlus, et apellandi näol on tegemist lepingu sõlminud poole eriõigusjärglasega, kes võttis hoonestaja lepingujärgsed kohustused üle avaldusega 10.11.2006. Seega tegemist ei ole lepingu ja selle muutmise kokkuleppe sõlminud poolega. Küll aga on vastustajate näol tegemist nimetatud tehingud sõlminud poolega, kes on menetluses korduvalt selgitanud poolte tahet kokkulepete sõlmimisel: 07.06.2005 lepingu sõlmimisel olid omanikud nõus mitte saama tasu ühe aasta jooksul ja kokku oli lepitud, et asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 01.05.2006 ning tasu hakatakse saama hoonestusõiguse tekkimisest; kuna oli ilmne, et asjaõiguslepingut algselt kokkulepitud ajaks ei sõlmita, siis lepiti kokku uues tähtajas 01.08.2006 ja et omanikud hakkavad sellest kuupäevast tasu saama sõltumata sellest, kas hoonestusõigus on tekkinud või mitte.
24.VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4). Sama sätte lg 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste tingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.
25.Kolleegium nõustub maakohtuga, et vastustajate seisukohta toetavad lepingudokumentide sõnastus ja lepingupoolte hilisem käitumine. Samuti saab sellisele järeldusele asuda lepingu kui terviku olemuse analüüsimise tulemusena. Omanikud olid omandanud omandireformi käigus kaasomandisse kinnistu, mille jagamise teel pidi omakorda moodustatama kinnistu, mille koormamist hoonestusõigusega enda kasuks soovis hoonestaja (07.06.2005 lepingu p-d 1.3, 2.1.7). Hoonestaja kohustus teostama kõik vajalikud toimingud ja tasuma kõik kulud, mis on vajalikud kinnistu jagamiseks selliselt, et tekiks hoonestusõigusega koormatav kinnistu (samas p-d 2.3.1). Loodav kinnistu, konkreetsetel tingimustel kehtestatud detailplaneering ning hoonestaja poolt tellitud keskkonna ja geofüüsiline ekspertiis olid omakorda eelduseks asjaõiguslepingu sõlmimisele (samas p 15.1). Välistatud oli omanike kasutusõigus hoonestusõigusega koormataval kinnistul (p 3). Hoonestusõiguse tähtajaks lepiti kokku 99 aastat (p 4.1). Lepingu muutmise kokkuleppes muudeti p 10.1.1 sõnastust ja asendati „alates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest“ sõnadega „alates esimesest augustist kahe tuhande kuuendal aastal (01.08.2006)“ (p 3.1.1), samuti seostati selle kuupäevaga omanike õigus ühepoolselt lepingust taganeda (p-d 3.3, 3.4). Puudub vaidlus, et esimese
makse tegi muudatuste kokkuleppe sõlminud hoonestaja 01.09.2006, seega olukorras, kus asjaõiguslepingut ei olnud sõlmitud, kuid saabunud oli 01.08.2006. Seega nähtub hoonestaja käitumisest, et ta tõlgendas kokkulepet samuti, kui tegid seda omanikud. Samuti puudub vaidlus, et uus hoonestaja jätkas küsimusteta tasu maksmist, tehes ülekanded märtsis 2007, aprillis 2008 ning aprillis, mais, juulis ja oktoobris 2009 (t lk 50). Väidetavast eksimusest teavitas hoonestaja omanikke alles 29.04.2010 kirjadega (t lk 8184), see on peale lepingu ühepoolset lõpetamist 29.03.2010 ja peale omanikelt 2010. aasta eest tasu maksmiseks arvete saamist. Eeltoodust tulenevalt on asjas tuvastatud poolte tegelik tahe ja puudub vajadus tegeleda lepingupooltega sarnaste mõistlike isikute tahte tuvastamisega.
26.Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu järeldust, et vaidlusaluse lepingu näol oli tegemist kestvuslepinguga VÕS § 195 lg 3 mõttes. Samale seisukohale on jõudnud ka Riigikohus otsuse p-s 13. Seega seda teemat kolleegium ei käsitle. Nõustuda tuleb apellandiga selles, et õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et põhimõtteliselt on ka kestvuslepingu lõpetamise puhul võimalikud tagasitäitmise kokkulepped. Lepingu ühepoolse lõpetamise tagajärgede kokkulepete osas poolte tahte tuvastamisel ei oma olulist tähtsust, kas pooled on selle nimetanud taganemiseks või ülesütlemiseks, hinnata tuleb lepingu olemust ja poolte tahet ning selle kaudu otsustada, millist lõpetamise viisi saab rakendada.
27.Apellant on seisukohal, et rakendada tuleb lepingu p-s 17 sõnaselgelt märgitud taganemist muuhulgas põhjusel, et p-s 17.4 oli kokku lepitud tagasitäitmine – kui kumbki lepingust taganeb, kohustub hoonestaja 21 päeva jooksul esitama avalduse eelmärke kustutamiseks ning juhul, kui kinnistu valdus on hoonestajale üle antud, tagastama omanikele selle valduse. Vastustajad on selgitanud, et kokkulepet tasu tagastamiseks ei olnud, kuna tegemist ei olnud ettemaksuga tulevikus sõlmitava asjaõigusliku hoonestusõiguse lepingu näol, vaid hoonestaja soovis kinnistut hoida oma kontrolli all, et see hiljem koos asjaõigusliku hoonestusõigusega edasi anda, kuid omanikud ei nõustunud kinnistut tasuta hoonestaja valduses hoidma ja seetõttu nõustuski hoonestaja maksma tasu ka enne hoonestusõiguse tekkimist. Ringkonnakohtu istungil selgitasid vastustajad, et soovisid saada kaetud vähemalt maamaksu, mille nad iga-aastaselt maatüki eest tasuma pidid, ka sõltus hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimise eelduste täitmine üksnes hoonestajast.
28.Lepingu lõpetamise avalduse (t lk 53-57) kohaselt toimus taganemine p 17.2.6 alusel põhjusel, et p-s 15.1 toodud tingimused ei olnud tähtajaks (01.11.2009) ega avalduse tegemise ajaks 29.03.2010 täidetud ja asjaõiguslepingut ei ole senini sõlmitud. Lepingu p 17.2.6 andis hoonestajale õiguse kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni lepingust ühepoolselt taganeda muuhulgas juhul, kui lepingu p-s 15.1 toodud tingimused ei olnud täidetud hiljemalt 01.08.2006. Lepingu p-s 15.1 olid kokku lepitud järgmised tingimused: kinnistu on kantud iseseisva kinnistuna kinnistusraamatusse; on kehtestatud vähemalt kokkulepitud miinimumnõuetele vastav detailplaneering; valminud on keskkonna- ja geofüüsiline ekspertiis. Lepingu p-dest 2.3.1, 5.4 ja 15.1.4 nähtub, et kõigi tingimuste täitmine sõltus hoonestaja tegevusest.
29.Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et pooltevahelise lepingu lõpetamisel tuleb rakendada ülesütlemist reguleerivaid sätteid. Lepingu olemusest ei tulene hoonestaja õigus nõuda tagasi lepingu kehtivuse ajal makstud tasu, sest vastavalt poolte kokkuleppele ei olnud selle näol tegemist mitte tasuga hoonestusõiguse eest selle otseses mõttes AÕS § 254 alusel, vaid pigem nn broneerimistasuga – omanikud kohustusid hoidma kinnistut hoonestaja jaoks seni, kuni viimane teeb ära vajalikud toimingud hoonestusõiguse seadmiseks. Olukorras, kus hoonestaja hoidis üle viie aasta sisuliselt kinni vastustajate omandit ja kus lepingu edasine realiseerumine sõltus lepingu lõpetajast endast ning lõpetamise alusena ei toodud välja ühtki omanike rikkumist, omanikud olid aga kogu selle aja kohustatud tasuma maamaksu ega saanud kinnistut muul
mõistlikul moel kasutada ega käsutada, ei ole õiglane ega mõistlik, kui nad peaksid tagastama saadud tasu ega saaks tasu kuni lepingu lõpetamiseni. Sellisel juhul kaoks omanike jaoks ära selle lepingu sõlmimise igasugune majanduslik sisu ja mõte. Asjaolu, et kokku oli lepitud lepingu lõpetamisel eelmärke kustutamine ja valduse tagastamine, ei anna alust nõuda ka tasu tagastamist. Leping sisaldas erinevaid kokkuleppeid ja hoonestusõiguse seadmise tagatiseks kinnistusse kantud eelmärget ei saa samastada lepingu järgi üleantuga VÕS § 189 mõttes. Ka ei saa eeltoodust tulenevalt nõustuda apellandi käsitlusega selle kohta, et kuna hoonestaja ei saanud omanikelt hoonestusõigust, siis ei saanud tal lepingu lõpetamisel enam olla õiguslikku huvi täidetud kohustuse vastu VÕS § 196 lg 4 mõttes. Hoonestusõigus ei jäänud saamata omanikest tulenevatel põhjustel. Hoonestaja ei realiseerinud lepingut, kuid omanike omandiõigust oli lepingu kehtivuse ajal oluliselt piiratud. Seega oleks sellises olukorras tasu tagasi saamine vastuolus ka VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega, mille kohaselt peavad võlgnik ja võlausaldaja käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt.
30.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Ülle Jänes
Malle Seppik
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.