Georg Seim ́i hagi Kaido Berting ́i, Lia-Marie Berting ́i, Alar Seim ́i ja Ene Seim ́i vastu kaasomandi lõpetamiseks ja asja jagamiseks korteriomanditeks ning kasutuskorra määramiseks või asja enampakkumisel võõrandamiseks ning Kaido Berting ́i ja Lia-Marie Berting ́i vastuhagi kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.09.2010 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7349,84 eurot (115 000 krooni)
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Georg Seimi apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Georg Seim (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX) riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaadi vanemabi Argo Küünemäe; Kostjad (apellatsioonimenetluses vastustajad): Kostja 1 (vastuhagis vastuhageja): Kaido Berting (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX); Kostja 2 (vastuhagis vastuhageja): Lia-Marie Berting (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX) kostja 1 ja kostja 2 ühine tehinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi; Kostja 3: Alar Seim (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht:
1(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882
XXXXXXX);
Kostja 4: Ene Seim (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
Hageja esindaja advokaat Argo Küünemäe, kostja 1 Kaido Berting, kostja 1 ja kostja 2 tehinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi, kostja 3 Alar Seim, kostja 4 Ene Seim
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 22.09.2010.a otsus tühistada osas, milles maakohus jagas menetluskulud.
2.Teha muudetud osas uus otsus, millega maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jäetakse menetlusosaliste endi kanda.
3.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.24.07.2008 esitas hageja maakohtusse kostjate vastu hagi, milles palus lõpetada kaasomand poolte kaasomandisse kuuluvale kinnisasjale asukohaga XXXXX XX, XXXXXXX, selliselt, et moodustada kolm korteriomandit ja jätta hagejale reaalosana korter nr 1 (104,4m2), kostjatele 1 ja 2 reaalosana korter nr 3 (57,4m2) ja kostjatele 3 ja 4 reaalosana korter nr 2 (25,3m2) ning igaühele reaalosale vastav mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Samuti palus hageja kindlaks määrata kaasomandi osa kasutuskord selliselt, et hageja ainukasutusse jäetaks garaaž ja kuur pindalaga 40,4m2, kostjate 1 ja 2 kasutusse garaaž, kuur ja kelder kokku pindalaga 55,2m2 ning kostjate 3 ja 4 kasutusse kuur pinnaga 11,6m2. Hagiavalduse kohaselt kuulub pooltele kaasomandina kinnisasi, mis asub aadressil XXXXX XX, XXXXXXX, millel asub kahekorruseline elamu. Hagejale kuulub kaasomandist 3/6 suurune mõtteline osa, kostjatele 1 ja 2 kummalegi 1/6 suurune mõtteline osa ning kostjatele 3 ja 4 kummalegi 1/12 suurune mõtteline osa. 02.03.2009 esitatud alternatiivnõudes palus hageja kindlaks määrata kaasomandis oleva kinnistu kasutuskord selliselt, et hageja ainukasutusse jääksid tuba ja abiköök, kokku 25,3m2, kostjate 3 ja 4 ühiskasutusse ruumid pindalaga 96,0m2, kostjate 1 ja 2 ainukasutusse ruumid
2(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 54,1m2 ning poolte ühiskasutusse esik, WC ja vannituba. Hageja palus määrata hageja ainukasutusse abiruumid pinnaga 50,4m2, kostjate 3 ja 4 ainukasutusse abiruumid pinnaga 11,6m2 ja kostjate 1 ja 2 ainukasutusse abiruumid pinnaga 45,2m2. Menetluse kestel esitatud hagi täienduses palus hageja määrata kinnisasja kaasomanike vaheline kaasomandi kasutuskord vastavalt hageja poolt tehtud ettepanekule või alternatiivselt lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomandiks ja jätta hageja ja kostjate 3 ja 4 kaasomandisse korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 1 (ruumid (plaanil 1), tuba (26,0m2), tuba (16,7m2), tuba (13,4m2), tuba (12,5m2), köök (11,9m2), panipaik (1,1m2), kelder (14,4m2); (plaanil 1, esik (3,6m2, WC (1,0m2), vannituba (3,5m2); (plaanil 2), tuba 22,1m2 ja tuba/abiköök (3,2m2) koos reaalosale vastava mõttelise osaga maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osaga, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning jätta kostjate 1 ja 2 kaasomandisse reaalosana korteriomand nr 2 (ruumid (plaanil 2), tuba (17,8m2), tuba (9,8m2), tuba (8,6m2), köök (14,9m2), vannituba (3,5m2), sahver (2,8m2), koos reaalosale vastava mõttelise osaga maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osaga mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Hageja palus määrata korteriomanike ja korteri kaasomanike kaasomandisse jääva maatüki ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, kasutuskord selliselt, et hageja ja kostjate 3 ja 4 ühiskasutusse jääb garaaž (15,8m2), kuur (10m2), kuur (24,6m2) ja kuur (11,6m2) ning kostjate 1 ja 2 ühiskasutusse jääb garaaž (22,2m2), kuur (11,4m2) ja kelder (11,6m2). Hageja palus, et kohus mõistaks temalt kostjate 1 ja 2 kasuks välja hüvitise seoses kinnisasja jagamisel enamsaaduga. Hageja esitas menetluse kestel veel ühe alternatiivnõude, mille kohaselt palus lõpetada kaasomand, andes kinnistu kostjate 1 ja 2 omandisse ning pannes neile kohustuse maksta hagejale ja kostjatele 3 ja 4 välja nende osad rahas ning kui see ei ole otstarbekas, siis lõpetada kaasomand reaalosade moodustamise teel hageja pakutud viisil. Kostjate vastuväited
2.Kostja 3 ja kostja 4 toetasid hagiavaldust ja palusid lõpetada kaasomand ja jagada kinnisasi korteriomanditeks hageja poolt taotletud viisil. Kostjad 3 ja 4 seadsid esimeseks alternatiiviks kasutuskorra määramise. Korteriomandite moodustamine kostjate 1 ja 2 pakutud viisil oleks kostja 3 ja kostja 4 jaoks kõige viimane võimalus.
3.Kostjad 1 ja 2 nõustusid kaasomandi lõpetamisega, kuid ei nõustunud hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga ja kasutuskorraga. Kostjad 1 ja 2 palusid lõpetada kaasomand selliselt, et moodustatakse kaks korteriomandit ja jäetakse hagejale ja kostjatele 3 ja 4 reaalosana korter nr 1 (pinnaga 89,9m2) ja kostjatele 1 ja 2 korteriomand nr 2 (pinnaga 85,7m2) ning määratakse kindlaks kaasomandi kasutuskord selliselt, et hageja ja kostjate 3 ja 4 kasutusse jääksid abihooned pinnaga 74,2m2 ja kostjate 1 ja 2 kasutusse abihooned pindalaga 57,9m2. Kostja 1 ja kostja 2 arvates on otstarbekas moodustada esimesele korrusele üks ja teisele korrusele teine korteriomand. Teisele korrusele kahe korteriomandi moodustamine segaks omanike privaatsust ning tooks kaasa erinevate korteriomandite koosseisu kuuluvate tubade kütmise ühest ahjust. Kostjad 1 ja 2 esitasid sama nõude 15.08.2008 esitatud hagis hageja ja kostjate 3 ja 4 vastu tsiviilasjas nr 2-08-54189, mis liideti 12.12.2008 määrusega ühte menetlusse. Kostjad 1 ja 2 palusid nendelt välja mõista enamsaadu eest hüvitise.
3(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 Kostjad 1 ja 2 ei olnud nõus kinnisasja tervikuna välja ostma. Esimese astme kohtu otsus
4.Maakohus tegi 22.09.2010 otsuse, millega lõpetas kinnisasja kaasomandi kostjate 1 ja 2 taotletud viisil ning mõistis kostjatelt 1 ja 2 välja hüvitise hageja ja kostja 3 ja kostja 4 kasuks summas 339 972,06 krooni. Kohus lähtus otsuse tegemisel sellest, et praegu kasutavad kostjad 3 ja 4 elamu esimest korrust, hageja kasutab elamu teisel korrusel suurt tuba ning kostja 2 poeg kostja 1 kasutab ülejäänud ruume elamu teisel korrusel. Hageja ja kostjad 3 ja 4 kasutavad ühiselt abiruumidena elamuga kokku ehitatud kuuri, garaaži ja kahte kuuri. Kostjad 1 ja 2 kasutavad abiruumidena teist garaaži ja ühte kuuri koos selle all asuva keldriga. Hageja elab majas alates 1935.a, kostjad 3 ja 4 alates 1950.a ning kostjad 1 ja 2 või nende sugulased samuti samast ajast. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomanikud ei ole sõlminud kokkulepet kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamiseks. Hageja on tuginenud asjaolule, et kaasomandi lõpetamata jätmine ja kasutuskorra määramine elamu osas tagab hagejale võimaluse jätkata teisel korrusel asuva suure toa ja abiköögi kasutamist. Hageja ei soovi kasutada elamu esimesel korrusel asuvaid ruume, kuna seal on kõik toad läbikäidavad. Kohus leidis, et hageja vastav soov ei kaalu üles kostja 1 ja kostja 2 põhiseaduse §-st 32 tulenevat õigust oma omandit käsutada kaasomandi lõpetamise teel. Sellest tulenevalt leidis maakohus, et kasutuskorra määramisele tuleb eelistada kaasomandi lõpetamist. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurustele. Kohus arvestas kostja 1 ja kostja 2 sooviga, et nad ei nõustu kinnistut tervikuna välja ostma, kuna neil puuduvad selleks vahendid ja küsitav on võimalus võtta kinnistu ostmiseks laenu, samuti ei soovi nad kinnistu müümist avalikul enampakkumisel, kuivõrd sellest saadava rahaga ei saaks nad omandada samaväärset elamispinda. Kohus arvestas, et kostja 1 ja kostja 2 soovivad elamut edasi kasutada ning nemad või nende sugulased on elamut kasutanud juba alates 1950ndatest aastatest. Ka hageja ja kostja 3 ning kostja 4 on väljendanud nõusolekut majas edasi elada. Kostja 3 ja kostja 4 väidet, et maja tervikuna müües oleks kinnistust saadav raha kõige suurem, kinnitab turuväärtuse hindamise ekspertiisi järeldus (köide 2 lk 35), kuid tuleb arvestada, et kostja 1 ja kostja 2 jaoks on olulisem soov säilitada samaväärne elamispind ning kasutada pikka aega suguvõsa valduses olnud maja. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et otstarbekas ei ole jätta kinnistut tervikuna kostja 1 ja kostja 2 omandisse ega müüa kinnistut avalikul enampakkumisel. Hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viis tekitaks mitmeid probleeme. Sellisel jagamisel asuksid ühe ja sama korteriomandi koosseisus olevad toad erinevatel korrustel, üle koridori ja vaheldumisi teise korteriomandi koosseisus olevate tubadega. Kahe erineva korteriomandi koosseisu kuuluva toa vahel asetseks vaheuks, mille kõrvaldamine põhjustaks kulutusi. Selline paigutus häiriks oluliselt elanike privaatsust ja vähendaks korteriomandite kasutusväärtust. Need negatiivsed asjaolud kahandaksid mõlema korteriomandi turuväärtust. Lisaks sellele saab 8,6m2 suurust tuba kütta üksnes ühiselt koos abiköögiga, sest nendel
4(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 ruumidel on ühine ahi. Õige on küll hageja väide, et olukorda saaks lahendada elektrikütte paigaldamisega mõlemasse tuppa, kuid see lahendus põhjustaks olulisi kulutusi ning kaoks võimalus kütta olemasoleva töötava ahjuga. Kohus selgitas hagejale, et kirjeldatud probleeme õnnestuks vältida, kui 8,6m2 suurune tuba kuuluks samasse korteriomandisse koos abiköögi ja teise korruse suure toaga, kuid hageja on selgelt väljendanud, et ei sooviks sellise korteriomandi moodustamist. Korteriomandite moodustamisel kostjate soovitud viisil ei tekiks ei killustatust ega probleeme kütmise või ümberehitusega. Kummalgi korrusel eraldi korteriomandi moodustamine oleks maja kui terviku suhtes kõige funktsionaalsem ning võimaldaks korteriomanikele kõige enam privaatsust ja suuremat kasutusväärtust. Hageja on küll väljendanud soovi jätkata teise korruse suure toa kasutamist, kuid ka kostja 1 ja kostja 2 on avaldanud soovi oma elamispinda laiendada ja seda tuba kasutada. Hagejal on huvi jätkata senist elukorraldust, kuid ta peab arvestama moodustatavate korterite funktsionaalsusega. Eelnevat arvestades ning kaaludes ja võttes arvesse kaasomanike huve tervikuna, leidis kohus, et otstarbekas on lõpetada kaasomand kostja 1 ja kostja 2 soovitud viisil, moodustades kummastki korrusest eraldi korteriomandi. Hageja ja kostja 3 ning kostja 4 on nõustunud moodustatava reaalosa jätmisega nende kaasomandisse. Nende kaasomandiosade omavaheline proportsioon on hagejale 6/8 ja kostjatele 3 ja 4 kummalegi 1/8 mõttelist osa. Kostja 1 ja kostja 2 avaldasid soovi oma kaasomandiosade vahelise proportsiooni muutmiseks, jättes kostjale 1 2/3 ja kostjale 2 1/3 moodustatavast korteriomandist. AÕS § 77 lg 3 järgi võib kaasomandi reaalosadena jagamisel kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kohus leidis, et käesoleval juhul ei esine takistusi hüvitise suuruse koheseks kindlaksmääramiseks. Kohtu määratud eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus 2 300 000 krooni. Kohus nõustus hagejaga, et moodustatava korteriomandi koosseisu kuuluvat keldrit 14m2 tuleb hüvitise määramisel arvestada koefitsiendiga 0,2, kuivõrd tegemist on mitteköetava kartulikeldiga, mis on ilmselt vähem väärtuslikum kui muud pinnad. Kuigi kostja 1 ja kostja 2 palusid hüvitise välja mõista üksnes kostjalt 1, ei saa kohus arvestada kostja 1 ja kostja 2 omavaheliste kokkulepetega ilma hüvitise saajate nõusolekuta. Hageja ja kostja 3 ning kostja 4 ei ole selles osas oma nõustumust väljendanud. Hüvitise maksmise kohustuse jagamine erinevalt jagamisel omandatavate kaasomandi osade suurustele on vastuolus AÕS § 77 lg-ga 3 ning võiks muuta hüvitise saaja nõude rahuldamise jagamisel saadava osa arvelt võimatuks. Seega saab hüvitise maksmise kohustust erinevalt AÕS § 77 lg-st 3 sätestada üksnes kõigi osapoolte kokkuleppel. Hagejale ja kostjale 3 ning kostjale 4 makstava hüvitise kogusuurus on 339 972,06 krooni, millest kostja 3 osa suurus 42 496,50 krooni, millest kostja 2 tasub 14 165,5 krooni ja kostja 1 tasub 28 331 krooni. Kostja 4 osa suurus on 42 496,50, millest kostja 2 tasub 14 165,5 krooni ja kostja 1 tasub 28 331 krooni. Hageja osa suurus on 254 979,04 krooni, millest kostja 2 tasub 84 993,01 krooni ja kostja 1 tasub 169 986,03 krooni. Abihoonete kogupind on 107,2m2, millest kuur 24,6m2 (maja küljes), garaaž 15,8m2, kuur 10m2, kuur 11,6m2, kuur 11,4m2, kelder 11,6m2, garaaž 22,2m2. Sellest peaks hagejale kuuluma 44,06m2, kostjatele 1 ja 2 48,45m2 ning kostjatele 3 ja 4 14,69m2. Kohus leidis, et abihoones asuva kuuri pindalaga 10m2 jätmine hageja ja/või kostjate 3 ja 4 kasutusse vastab enam kaasomandi osade suurusele. Kohus lähtus kostjate 3 ja 4 soovist, mitte kasutada kuure koos hagejaga ühiselt ja jätta nende ainukasutusse kuur suurusega 11,6m2.
5(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882
Apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kui kohus leiab, et maakohus on antud vaidluse õigesti lahendanud, palub hageja tühistada maakohtu otsuse menetluskulude jaotamise osas ja jätta need poolte endi kanda. Kohus ei arvestanud kaasomandi lõpetamisel hageja ja kostjate 3 ja 4 huvidega, sh pereliikmete arvuga. Samuti ei arvestanud kohus ekspertiisiaktis maja olukorra kohta toodut. Hageja oli sunnitud pöörduma kohtusse, kuna kostja 1, vaatamata kaasomanike vahel kehtinud suulisele kasutuskorra kokkuleppele, hakkas omavoliliselt kasutama teise korruse abikööki ehk valdama õigusvastaselt suuremat kaasomandiosa. Eelnev on oluline menetluskulude jaotamise seisukohalt, sest kaasomandi lõpetamise initsiaatoriks olid kostjad 1 ja 2 ning kohtule esitasid kaasomandi lõpetamise nõuded mõlemad pooled ja need nõuded on võetud üheaegselt menetlusse ning menetluse käigus liidetud. Kostja 2 elab hoones alates 1966.a ja kostja 1 on sündinud 25.01.1972, mistõttu on kohtu faktiväide, et kostja 1 on elanud majas alates 1950.a, väär. Maakohus suurendas kaasomandiosa just kostja 1 suhtes ja vähendas eelkõige hageja osas, kes elab majas alates 1934.a. Kohus jättis tähelepanuta hageja seotuse kinnistuga, tema määrava osa hoone tekkeloos, hageja panuse maja igapäevasesse korrashoidu, tervisliku seisundi ja pereliikmete arvukuse. Kohus ei ole lähtuvalt TsMS § 401 lg-s 1 sätestatust suunanud menetlusosalisi lõpetama menetlust kompromissiga või muul viisil kokkuleppel. Maakohus on menetluse käigus püüdnud leida menetlusosaliste vahel kompromissi üksnes korteriomandite seadmise erinevate ettepanekute vahel. Samas tulnuks maakohtul arutada menetlusosaliste vahel ka hagejapoolset kompromissettepanekut seada kinnistule kaasomanikevaheline kirjalik kasutuskord. Sellise vajaduse tingis ehituseksperdi hinnang, mis seab hoonele lühikese eluea ja majanduslikest kaalutlustest lähtuvalt sisuliselt välistab kapitaalremondi. Kohus on jätnud põhjendamata, miks üks või teine kaasomandi lõpetamise viis on otstarbekas, põhjendatud, kaasomanike huve arvestav ja õiglane. Kostjad 1 ja 2 ei ole objektiivselt põhjendanud, millisel moel kehtiv kasutuskord nende huve riivab või elukorraldust takistab ja kuidas korruste põhimõttel kaasomandi lõpetamine parandab elamu ehitustehnilist seisundit ja kaasomanike suhteid. Kostjad 1 ja 2 on lähtunud üksnes enda kitsast huvist kaasomandiosa suurendamiseks ja jätnud täielikult tähelepanuta ning arvestamata hageja ja kostjate 3 ja 4 huvid kaasomandi kasutamisel. Maakohus ei arvestanud hageja ning kostjate 3 ja 4 kattuvate ja teineteisest sõltuvate huvidega kaasomandi lõpetamisel. Ka ei arvestanud kohus, et kostjate 3 ja 4 perekond koosneb 8 liikmest, kostjate 1 ja 2 oma vaid kahest. Kuigi kohus on märkinud, et lähtub otsuse tegemisel nii asja parimast kasutusviisist kui ka kaasomanike vajadustest asja suhtes, ei ole kohus nimetatut objektiivsete asjaoludega põhjendanud. Hageja märgib, et kahe erineva korteriomandi vahele ei ole vaja paigutada mingit vaheust, nagu väidab maakohus, sest maja teisel korrusel on esik, mille kaudu kaasomanikud pääsevad oma valdustesse. Kaasomanikud on kümneid aastaid kasutanud kaasomandit olemasoleval kujul ja sellisel kujul korteriomandite kehtestamine koos abiköögiga (3,2m2), ei vähenda elanike privaatsust ja nende kasutusväärtust. Kuna kostjatel 1 ja 2 on teisel korrusel nii köök, vannituba ja ka WC, siis on nende ruumide kasutusväärtus
6(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 igati kindlustatud. Hageja teisel korrusel asetseva toa kasutusväärtust tõstaks abiköögi hageja ainukasutusse andmine. Kaasomanike väliskoridori ühine kasutamine ei saa olla objektiivseks argumendiks väidetava privaatsuse rikkumise põhjendamisel. Maakohtu poolt otstarbekaks peetud kaasomandi lõpetamise viisi puhul jäävad kaasomanikud endiselt kasutama ühist välikoridori, sest majal on üks sissepääs. See asjaolu ei saa olla privaatsuse häirimise objektiivseks argumendiks. Kohtu põhjendus, et üksnes korruste kaupa elamine tagab privaatsuse ja suurema kasutusväärtuse, ei ole objektiivne. Korruselamu ja hulgaliste kaasomanike olemasolul ei ole põhjendatud korteriomandite tekitamine korruste põhimõttel. Maakohtu otsuse kohaselt jäävad hoone teisele korrusele elama kaks isikut ja hoone esimesele korrusele 8 isikut. Hageja kasutuses olevas 22,1m2 suuruses toas on toast köetav ahi ja sinna ei ole tarvis ehitada teist ahju. Samuti on kostjate 1 ja 2 toas (8,6m2) ahi ja ka sinna ei ole vaja ehitada teist ahju. Hageja poolt ainukasutusse taotletavat abikööki (3,2m2) saab kütta väikese elektriradiaatoriga ja selle paigaldamise kulud oleksid ca 300 krooni. Seega on maakohus lähtunud valedest eeldustest ja asunud väärale seisukohale, et hageja poolt pakutud korteriomandite moodustamise viisi puhul tekkiksid probleemid kütmise ja ümberehitamisega. Hagejale jääb arusaamatuks, kuidas on takistatud kostjate 1 ja 2 elamispindade funktsionaalsus, kui hagejal on eraldi sissepääsuga tuba hoone teisel korrusel. Kohus ei ole märkinud, milliseid menetlusosaliste vajadusi (sh tervislikku seisundit) on kohus otsuse tegemisel arvestatud ega põhjendanud, kuidas see on toetanud ühe või teise kaasomandi lõpetamise viisi eelistamist. Antud juhul tagaks kinnistu enampakkumisel võõrandamine õiglase lahendi ja kaasomanike huvide ühtlase riive. Kaasomandi lõpetamine põhjusel, et kostja 1 soovib elamistingimusi suurendada, ei ole hageja arvates õiglane. Saadud hüvitise eest saaksid kaasomanikud soetada endale uue elamispinna. Kuna elamu muutub lähiaastatel elamiskõlbmatuks, siis ei lahendanud maakohus kaasomandi lõpetamisega kaasomanikevahelist vaidlust, vaid lükkas selle edasi. Lammutamisele kuuluva hoone korruste kaupa jagamine ei suurendanud mingilgi määral kinnitu väärtust ja kostjate elukvaliteeti. Maakohtu otsus täidaks üksnes kostjate 1 ja 2 soovi suurendada elamispinda ruutmeetriliselt. Eksperdi hinnangu kohaselt on kinnistu väärtuseks 2 300 000 krooni, kostjatele 1 ja 2 kuulub 2/6 kinnistust. Seega oleks nende kaasomandiosa müügist saadav summa ca 766 666 krooni. Antud ajal on kinnisvaraturul lugematu arv korteriomandite pakkumisi ja 766 666 krooni eest on saadaval vähemalt 60m2 suurused renoveeritud ja heas korras korterid. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustunud hageja ettepanekuga müüa kaasomandiosa avalikul enampakkumisel. Kohus oleks pidanud kaaluma ja omavahel kõrvutama kõiki kaasomandi lõpetamise viise. Hagejale jääb arusaamatuks, millistest andmetest lähtuvalt järeldas maakohus, et kostjate kaasomandiosa suureneb 26,37m2 võrra. Ehituseksperdi hinnangul moodustab kostjate 1 ja 2 varaline osak 58,54m2 ja juhul, kui kostjate 1 ja 2 kasutusse läheks kogu teine korrus, siis tekib pind suurusega 85,7m2 ehk + 27,3m2. Kui korrutada enamsaadud osak esitatud ruutmeetri hinnaga, siis oleks makstava hüvitise suuruseks 351 961,97 krooni. Kohus on eksinud hüvitise arvutamisel ja väljamakstava hüvitise suurus peab olema 351 961,97 krooni. Antud juhul on kohus jätnud tagamata hageja õiguse saada omandi kaotamise eest kohene hüvitis. Vastustaja seisukoht
6.Kostjad 1 ja 2 vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.
Kostjad 3 ja 4 toetasid apellatsioonkaebust ja palusid maakohtu otsuse tühistada.
7(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882
Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on kaasomandi lõpetamise osas seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks alust. Ringkonnakohus nõustub osas, mis puudutab kaasomandi lõpetamist, maakohtu otsuse põhjendustega ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsust tuleb siiski muuta menetluskulude jaotise osas ning menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuigi hageja esitas apellatsioonkaebuses suures osas samad väited, mis maakohtuski ning maakohus on nende väidete osas oma seisukoha kujundanud, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist.
9.Hagimenetluses on kohus seotud hagi esemega, st kohus saab otsustada üksnes selle üle, kas hageja poolt kohtusse esitatud nõue kuulub rahuldamisele või mitte. Hagimenetluses ei saa kohus haginõude piiridest väljuda. Seega sai kohus otsustada üksnes selle üle, kas hagi kuulub rahuldamisele ja milline hageja või vastuhagejate (kostja 1 ja kostja 2) poolt esitatud nõuetest rahuldamisele kuulub. 11.03.2011.a kohtuistungil loobus hageja osadest alternatiivnõuetest, mille tagajärjel jäi hageja kahe alternatiivnõude juurde. Hageja lõplikuks sooviks jäi esimese eelistusena jagada kinnisasi kaheks korteriomandiks selliselt, et hageja ja kostja 3 ja kostja 4 kaasomandisse jääb korteriomand, mille reaalosa hõlmab tervet esimest korrust (va trepikoda) ja teisest korrusest suurt tuba (22,5m2) ja abiköögina kasutatavat ruumi (3,2m2). Teise eelistusena soovis hageja, et kogu kinnisasi pandaks avalikule enampakkumisele ning saadud raha jagatakse kõigi kaasomanike vahel vastavalt kaasomandiosade suurustele. Vastuhagejad (kostja 1 ja kostja 2) soovisid, et kinnisasi jagataks viisil nagu seda tegi maakohus. Apellant kinnitas 11.03.2011.a istungil, et ta ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles maakohus määras abiruumide (korteriomandite reaalosaks mitteolevate ruumide, mille teisi korteriomanikke välistav ainukasutusõigus tuleneb kasutuskorrast) kasutuskorra. Käesolevas hagiasjas hindas maakohus kõiki hageja ja vastuhagejate poolt välja pakutud nõudeid, käis kohapeal olukorraga tutvumas, hindas ekspertiise ja poolte väiteid ning tegi kõiki asjaolusid ja poolte huvisid kaaludes väärtusotsuse. Õigusemõistmises valitseva seisukoha kohaselt saab kõrgema astme kohus alama astme kohtu poolt tehtud väärtusotsust muuta või selle tühistada üksnes juhul, kui kõrgema astme kohus jõuab veendumusele, et madalama astme kohus rikkus diskretsiooni piire. Seega tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas maakohus oleks pidanud hagiasja raames menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaoludest ja menetlusosaliste poolt kohtule esitatud tõenditest tulenevalt tegema teistsuguse otsuse ning kas praeguse otsuse tegemine oli selgelt välistatud. Eespool toodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas kinnisasi tuleb jagada reaalosadeks või tuleb kinnisasi müüa avalikul enampakkumisel. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et asi tuleb jagada reaalosadeks, tuleb otsustada, kas asi tuleb jagada korteriomanditeks hageja poolt märgitud viisil või nii nagu seda soovisid vastuhagejad (kostja 1 ja kostja 2). Juhul, kui ringkonnakohus peaks jõudma maakohtust erinevale seisukohale, saab ringkonnakohus maakohtu otsust muuta üksnes juhul, kui maakohus rikkus diskretsiooni piire.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus asus õigesti seisukohale, et kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisele tuleb eelistada kinnisasja korteriomanditeks jagamist. Vaidlusalune kinnisasi on hageja ja kostja 1 kodu. Koduna on kinnisasja kasutanud ja kavatsevad ka tulevikus vähemalt periooditi kasutada ülejäänud menetlusosalised. Menetlusosalised on kinnisasja kasutanud aastakümneid. Menetlusosalised kinnitasid, et neil
8(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 ei ole kellelgi niipalju raha ega krediidivõimekust, et kogu kinnisasi tervikuna omandada. Eespool toodust tulenevalt oleks otstarbekas lahendada kaasomandi lõpetamise vaidlus selliselt, et menetlusosalised ei peaks kaotama oma kodu. Sellise järelduse tegemist mõjutab ka asjaolu, et kogu kinnisasja müügist ei saaks menetlusosalised eelduslikult sellist müügitulu, mille arvelt oleks võimalik omandada samaväärsed eraldi elamised.
11.Kinnisasja avalikule enampakkumisele panekut ei tingi ringkonnakohtu hinnangul ka need hageja väited, mille kohaselt on vaidlusaluse ehitise eeldatav eluiga veel vaid 20 aastat. Eeldades hageja väidete õigsust, tuleb tõdeda, et 20 aastat on piisavalt pikk aeg, et menetlusosaliste vahelisi õigussuhteid sellise perspektiiviga määratleda.
12.Kuivõrd kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisele tuleb eespool märgitud põhjustel eelistada korteriomanditeks jagamist, tuleb järgnevalt hinnata, kas kostja 1 ja kostja 2 poolt välja pakutud viisi eelistamine hageja pakutud viisile oli põhjendatud ning kas kostja 1 ja kostja 2 poolt pakutud kaasomandis oleva kinnisasja jagamise viis oli sedavõrd ebaõiglane, et see saaks tingida maakohtu otsuse tühistamise ja kaasomandi jagamise hageja poolt pakutud viisil. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb hageja poolt pakutud jagamisviisi pidada ebaotstarbekaks. Kostja 1 ja kostja 2 poolt pakutud viisil jagamise korral tekib oluliselt rohkem privaatsust. Hageja poolt pakutud jagamise viisi korral peaksid kostja 1 ja kostja 2 kas lõpetama teisel korrusel asuva 8,6m2-se toa ahjuga kütmise või peaksid osaliselt kütma ka hageja reaalosa hulka jäävat ruumi (3,2m2-ne, abiköögina kasutatav ruum), kahe korteriomandi reaalosadesse jäävad toad paikneksid vaheldumisi, mille tõttu peaksid kostja 1 ja kostja 2 8,6m2-sest toast tualettruumi või kööki minemiseks puutuma kokku hagejaga või kostjaga 3 ja kostjaga 4, kellel oleks nende reaalosa teisel korrusel paiknemise tõttu teisele korrusele asja. Hageja poolt pakutud viisil kaasomandi lõpetamise korral tuleks rakendada ehitustehnilisi muudatusi, sest 8,6m2-se ja 22,5m2-se toa vahel on uks, mis tuleks kinni ehitada. Ringkonnakohus jagab ka neid maakohtu järeldusi, mille kohaselt kinnisasja jagamine kostja 1 ja kostja 2 poolt pakutud viisil, et kummalgi korrusel on eraldi korteriomand, on funktsionaalsem.
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna maakohtu otsuse muutmiseks alust ka see hageja poolt apellatsioonkaebuses esitatud väide, mille kohaselt elab hageja ja kostja 3 ning kostja 4 kasutuses olevates ruumides 8 inimest. 11.03.2011.a toimunud kohtuistungil uuris kohus menetlusosaliste käest, et kes reaalselt maja kasutavad ja kes seal reaalselt elavad. Kohtuistungil selgus, et praegu kasutavad maja vaid hageja ja kostja 1. Menetlusosaliste väidete kohaselt elasid eelmisel aastal kuu või pooleteist kuu pikkuste perioodide kaupa majas veel ka kostja 4 ja tema 40-aastane poeg. Kuid nad ei elanud majas mitte pidevalt vaid eespool nimetatud perioodidel. Menetlusosaliste ütlustest ei ilmnenud, et kõikidel kaheksal isikul, keda hageja temale kuuluvas korteriomandis elamas näeks, oleks tungiv korterivajadus või et nad elaksid praegu ühe leibkonnana ühes kohas koos või sooviksid seda igal juhul teha. Kuivõrd käesolevas lõigus käsitletud asjaolusid arutati kohtuistungil, kus olid esindatud kõik menetlusosalised ja keegi vastavatele asjaoludele vastu ei vaielnud, leiab kohus, et vastavaid seisukohti ja väiteid saab hageja poolt apellatsioonkaebuses esitatud suure pereliikmete arvu kohta käivate väidete hindamisel arvestada. Eespool toodut arvesse võttes leiab ringkonnakohus, et hageja väide, mille kohaselt temaga koos elab 8 inimest, kellele oleks vaidlusaluses majas hädasti suuremat pinda vaja, ei saa tingida maakohtu otsuse tühistamist.
14.Ringkonnakohus märgib, et maakohtu otsuse tühistamist ei saa tingida ka see, et hageja on vaidlusaluses majas elanud kõige kauem ega ka see, millistel asjaoludel menetlusosalised vaidlusaluse maja kaasomanikeks said, samuti mitte see, kes maja millal
9(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882 välja ehitas või parendas. Kõik menetlusosalised on vaidlusaluse kinnisasja kaasomanikud ja kõik nad on elanud vaidlusaluses majas märkimisväärselt kaua. Käesoleva tsiviilasja raames vaieldakse üksnes kaasomandi lõpetamise üle, mitte kinnisasja parendamisest tulenevate võimalike hüvitisnõuete üle.
15.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuses väljendatud seisukohaga, et maakohus ei arvestanud kaasomandi lõpetamisel kõikide kaasomanike huvidega. Maakohus tegi otsuse kõikide kaasomanike huvisid kaaludes. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud väiteid, mille alusel saaks järeldada, et maakohus oleks huvide kaalumisel ületanud diskretsiooni piire. Apellatsioonimenetluses kinnitas apellant, et ta loobub kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudest, mistõttu vastava nõude osas hagi rahuldamata jätmine ei saa tingida maakohtu otsuse tühistamist.
16.Maakohtu otsuse tühistamist ei saa tingida ka see, et maakohus ei ole hageja hinnangul teinud piisavaid jõupingutusi menetlusosaliste kompromissile viimiseks. Kõigepealt märgib ringkonnakohus, et hageja vastavasisuliseks etteheiteks alus puudub. Kuid kui hageja etteheited paika peaksid, siis tuleks rõhutada, et primaarselt on kohtu ülesanne õigusvaidluse lahendamine. Selle käigus võib kohus teha olulisi jõupingutusi, et menetlusosalised lõpetaksid vaidluse kompromissi sõlmimisega. Kuid juhul kui kohus piisavaid jõupingutusi ei tee, vaid lahendab asja seadusliku otsusega, ei saa otsust kompromissi sõlmimata jäämise tõttu tühistada.
17.Kohus ei ole kaasomandi jagamise viisi valikul lähtunud mitte ainult kostja 1 ja kostja 2 huvidest vaid on arvestanud kõikide kaasomanike huvidega. Lisaks kaasomanike soovile suurendada oma elamispinda tuleb arvestada ka seda, milline kaasomandi jagamise viis oleks kõige kohasem ja põhjendatum. Maakohus on seda ka teinud. Vastupidiselt apellatsioonkaebuses väidetule, ei ole maakohus leidnud, et kahe korteriomandi reaalosa vahele tuleks paigutada vaheuks. Vastupidi, maakohus leidis, et kahe reaalosa vaheline vaheuks tuleb likvideerida. Ringkonnakohus nõustub selle maakohtu järeldusega.
18.Kuigi apellandi väide, et Eestis on tuhandeid maju, kus korteriomandi reaalosad paiknevad erinevatel korrustel, on iseenesest õige, tuleb konkreetse maja kaasomandi lõpetamisel lähtuda konkreetse maja asjaoludest. Vaidlusaluse maja puhul on kummalegi korrusele eraldi korteri loomine põhjendatud. Maakohus käsitles vastavaid asjaolusid ja põhjuseid piisavalt ning kaalus piisavalt seejuures kõikide kaasomanike huvisid, mistõttu ei pea ringkonnakohus vajalikuks vastavaid põhjendusi korrata.
19.Apellandi väide, mille kohaselt saaksid kostja 1 ja kostja 2 766 666 krooni eest vähemalt samaväärse korteri, on paljasõnaline ning kostja 1 ja kostja 2 selle väitega ei nõustunud. Samaväärne elamispind ei tähenda ükskõik millises linnaosas paiknevat korterit, samuti ei saa samastada mõne võõra inimese poolt aastakümneid kasutatud ja remontimata elamispinda inimeste enda poolt kasutatud ja remontimata elamispinnaga. Seda, et Tallinnas, Nõmmel saaks nimetatud rahasumma eest samaväärse elamispinna, ei saa pidada ka üldteadaolevaks asjaoluks.
20.Maakohus ei ole väljamõistetava hüvitise suuruse arvestamisel eksinud. Maakohus leidis õigesti, et hüvitise arvestamisel tuleb lähtuda praegustest kaasomandi osade suurustest ja tulevikus tekkivate korteriomandite suurustest.
10(11)
Tsiviilasi nr: 2-08-50882
21.Maakohus ei ole eksinud ka väljamõistetava hüvitise sissenõutavaks muutumise aja määramisel. Apellant märkis õigesti, et omandi kaotuse korral tuleb hüvitis maksta siis, kui omandi kaotus reaalselt aset leiab. Kaasomandi lõpetamise korral jäävad hageja ja kostja 3 ning kostja 4 osast oma omandist ilma siis, kui kaasomandi lõpetamise tagajärjel tekkivad korteriomandid tekivad. Korteriomandid tekivad vastavasisuliste kinnistusraamatu kannete tegemisega.
22.Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et menetluskulud oleks tulnud jagada teisiti. Kuivõrd kaasomandi lõpetamise vaidlus lahendatakse kõikide kaasomanike huvides, tuleb maakohtu menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Sellist seisukohta on väljendatud ka õigusemõistmises (vt RKTKo 3-2-1-70-10). Kuivõrd apellatsioonkaebus oli osaliselt põhjendatud (menetluskulude osas), tuleb ka apellatsioonimenetluse kulud jätta poolte endi kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Gaida Kivinurm
Kaupo Paal
Ande Tänav
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.