Täitmine › Kaebused kohtutäituri otsuste peale

realiseerimiseks on avatud eraldi täitetoimik. 16.09.2010 viidi läbi enampakkumine alghinnaga 10 500 000 krooni. Seoses huviliste puudumisega kuulutas kohtutäitur enampakkumise ebaõnnestunuks. 29.09.2010 ümberhindamiseaktiga hindas kohtutäitur kinnistu väärtuseks 8 750 000 krooni. 14.10.2010 esitas avaldaja kohtutäituri otsusele TMA § 74 lg 7 ja § 217 lg 1 alusel kaebuse. Kaebuse kohaselt sai avaldaja vara ümberhindamise akti lihtpostiga 09.10.2010 ja vaidlustas kohtutäituri poolt määratud hinna pidades seda liiga madalaks. 04.11.2010 otsusega jättis kohtutäitur avaldaja kaebuse rahuldamata. Avaldaja sai otsuse kätte 05.11.2010. Kohtutäitur rikkus TMS § 74 lg 8 sätteid, kuna hinna vaidlustamise tõttu pidanuks kohtutäitur taotlema uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Avaldaja taotleb kohtutäituri 04.11.2010 otsuse tühistamist. Puudutatud isiku I (kohtutäitur) seisukoht Avaldaja (täitemenetluses võlgnik) suhtes on algatatud täitemenetlused: 1) Maksu- ja tolliameti Põhja Maksu- ja tollikeskuse 28.10.2009 korralduse nr 13-11/14965 ja puudutatud isiku II avalduse alusel (täitetoimik 025/2009/5041); 2) Maksu- ja tolliameti Põhja Maksu- ja tollikeskuse 13.04.2009 korralduse nr 13-11/2490 ja puudutatud isiku II avalduse alusel (täitetoimik 025/2009/2967); 3) Maksu- ja tolliameti Põhja Maksu- ja tollikeskuse 04.09.2008 korralduse nr 13-2.1/27602 ja puudutatud isiku II avalduse alusel (täitetoimik 025/2009/8626) ning 4) Tallinna notar Sirje R 07.11.2005 not.akti (not.reg.nr XXX) ja Tallina notar Evi P 13.06.2007 not.akti (not.reg. nr XXX) ning puudutatud isiku III avalduse alusel (täitetoimik 025/2010/2145). 13.04.2010 koostas kohtutäitur kinnisasja arestimise akti, millega arestis võlgniku kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa number 161601 kantud tootmismaa 100%, Harjumaa, Tallinna linn, Lasnamäe linnaosa, XXX, üldpinnaga 2100 m2, katastritunnus 78403:315:0170) (täiteasjad nr 025/2009/5041, 025/2009/8626, 025/2009/2967). 29.09.2010 koostas kohtutäitur vara ümberhindamise akti, millega hindas kinnistu alla (vara alghinnaks oli 16.09.2010 nurjunud enampakkumisel 10 500 000 krooni) 8 750 000 kroonile. 14.10.2010 saabus kohtutäituri büroosse võlgniku kaebus täiteasjades 025/2009/5041; 025/2009/2967; 025/2008/8626 ja 025/2010/2145, milles võlgnik vaidleb vastu kohtutäituri poolt võlgniku vara määratud hinnale 8 750 000 krooni pidades seda liialt madalaks. 04.11.2010 otsusega jättis kohtutäitur võlgniku kaebuse rahuldamata. Kohtutäituri arvates puudub alus tema otsuse tühistamiseks. Täitetoiming on tehtud õiguspäraselt. TMS § 100 lg 5 kohaselt, kordusenampakkumine toimub esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 50 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt ka sissenõudja seisukohta. Asju ei või alla hinnata rohkem kui 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast. Sissenõudja (AS Eesti Krediidipank) avaldas kohtutäiturile enne 29.09.2010 vara ümberhindamise akti koostamist seisukoha, mille kohaselt palus kordusenampakkumise kinnistu osas läbi viia alghinnaga 8 750 000 krooni. Võlgnik on avaldanud vara ümberhindamise hinnaks (esmaselt 10.08.2010) 12 500 000 krooni. Kohtutäitur on vara allahindamisel 29.09.2010 leidnud, et vara (kinnistu) allahindamine 8 750 000 kroonile (ehk 16,66% võrra eelmise enampakkumise hinnast ning 35,18% esimese enampakkumise hinnast), arvestades kinnistu võimalikku realiseerimisväärtust uuel kordusenampakkumisel ning müüdava kinnistu eripära ja kinnisvaraturu hetkeseisu, on

proportsionaalne määr vara allahindamisel. Kinnistu on alla hinnatud, kooskõlas TMS § 100 lg 5 sätestatuga: vara allahindamise määr jääb seadusega lubatud piiridesse (allahindamise määr ei ole rohkem kui 50 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, samuti ei ole see enam kui 70% esimese enampakkumise alghinnast – kinnistu on alla hinnatud seadusega sätestatud piirangute raames). Võlgniku osundatud TMS § 74 lg 7 ja lg 8 ei kuulu antud täitemenetluse etapis (vara allahindamine) üldse kohaldamisele. Nimelt sätestab TMS § 74 arestitud asja hindamise. Nimetatud §-i lg 1 järgi, asi hinnatakse arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti. Sama §-i lg 7 kohaselt, võlgnik ja sissenõudja võivad kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada käesoleva seadustiku §-s 217 sätestatud korras ning lg 8 järgi, hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Nimetatud sättest nähtub üheselt, et asi hinnatakse arestimisel ning arestimisel määratud hinda saavad sissenõudja ja võlgnik täiturile esitatava kaebusega vaidlustada. Antud juhul on toimunud vaidlustatav vara allahindamine (29.09.2010) juba pärast vara arestimist (13.04.2010) ja kordusenampakkumise nurjumist (nurjumised: 19.07.2010 – alghind oli 13 500 000 krooni; 16.09.2010 – alghind oli 10 500 000 krooni) ehk TMS § 100 lg 5 järgi vara hinna allahindamine. Seadus ei võimalda käsitlusalusel juhul (so vara allahindamisel - TMS § 100 lg 5) vaidlustada kohtutäituri määratud hinda TMS § 74 lg 8 sätestatud korras. Seega on võlgniku kaebuses toodud väide, et kohtutäitur on rikkunud TMS § 74 lg 8 sätteid, alusetu ja põhjendamatu. Võlgniku väide, et kinnistu hinnaks määratud 8 750 000 krooni, on põhjendamatult madal hind, mis ei vasta tegelikule harilikule väärtusele ja turuhinnale, on põhjendamatu. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kohalik müügihind kujunebki aga omakorda nõudluse-pakkumise vahekorras, enampakkumisel ei ole võimalik müüa kellelegi vara võlgniku poolt dikteeritud hinnaga, kui sellise hinnataseme juures puuduvad reaalselt ostmisest huvitatud isikud. Kuivõrd enampakkumine on oma iseloomult kindlaksmääratud alghinnaga avalikul ülepakkumisel vara müümise viis, siis on sellise müügiviisi juures kujunebki vara äramüümisel selle turuhind. Kuidas saaks enampakkumisel müüdava vara hind olla miski muu, kui turuhind, jääb täielikult arusaamatuks. Kohtutäitur taotleb kaebuse rahuldamata jätmist ja kõigi menetluskulude jätmist avaldaja kanda. Puudutatud isiku II (Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskus) seisukoht TMS § 74 lg 7, 8, § 217, § 137 ja TMS 8. peatükist tuleneb, et võlgnik võib kaebuse esitamisega vaidlustada tema kinnisasjale selle arestimisel (st kinnisasja arestimise aktis) määratud hinna. Antud juhul on aga võlgnik vaidlustanud eelmise enampakkumise alghinna alla hindamise, mida reguleerib TMS § 100 lg 5. Kinnisasja allahindamise puhuks ei näe TMS ette kohustust kaasata uue hinna määramiseks eksperti. Võlgniku arvates on kohtutäituri määratud hind põhjendamatult madal ning ei vasta vara tegelikule väärtusele ja turuhinnale. Nimetatud väiteid ei ole võlgnik millegagi põhjendanud ega tõendanud. Kuna võlgniku soovitud hinnaga ega ka võlgniku poolt vaidlustatud hinnaga ei ole tema kinnisasja olnud nõudluse puudumise tõttu võimalik müüa, siis jäävad võlgniku väited paljasõnaliseks ja arusaamatuks. Lisaks tuleb arvesse võtta, et kordusenampakkumiseks määratakse asjale vaid alghind ning et enampakkumise käigus võib ostuhind alghinnast kõrgemaks kujuneda. Kuigi ka maksuhaldur kui pandiga tagamata nõuetega võlausaldaja on huvitatud, et hüpoteegiga koormatud kinnistu ostuhind oleks nii kõrge, et müügist saadud rahast jätkuks ka tema nõuete rahuldamiseks, ei saa eirata asjaolu, et ka teisel sissenõudjal – AS Eesti Krediidipangal – on TMS

§ 100 lg 1 ja 5 järgi õigus nõuda kordusenampakkumise korraldamist ning anda oma seisukoht asja allahindamise kohta. Olukord, kus võlgnik saaks ainuisikuliselt määrata oma vara alghinda, läheks ilmselgelt vastuollu täitemenetluse ja sealhulgas sundenampakkumise mõttega. Vara enampakkumise edasilükkamise taotlust ei olnud kohtutäituril võimalik rahuldada, sest TMS § 44 järgi võib kohtutäitur toimingu edasi lükata ainult sissenõudja avalduse või kohtu vastava lahendi alusel. Täitetoimingu edasilükkamine ei oleks olnud kooskõlas ka võimalikult kiire täitemenetluse põhimõttega. Puudutatud isik II leiab, et kohtutäitur on õigesti rahuldamata jätnud võlgniku kaebuse, millega viimane vaidlustas kohtutäituri poolt võlgniku kinnisasjale ümberhindamise tulemusel määratud hinna ning taotles kinnisasja enampakkumise edasilükkamist. Kohtutäitur on vara allahindamisel lähtunud seadusega sätestatud piirmääradest. Võlgnik ei olnud põhjendanud oma seisukohta kinnisasja hinna küsimuses ning kohtutäituril ei olnud seaduslikku alust võlgniku kaebuse rahuldamiseks. Alusetu on võlgniku etteheide, et kohtutäitur on rikkunud TMS § 74 lg 8 tulenevat eksperdi määramise taotlemise kohustust. Seadusest ei tulene kohustust kasutada võlgniku vara alla hindamisel eksperti. Uue hinna väljaselgitamiseks eksperdi määramine on ette nähtud vaid juhuks, kui vaidlustatakse asjale arestimisel määratud hind. Puudutatud isik II taotleb kaebuse rahuldamata jätmist ja menetluskulude jätmist avaldaja (kaebaja) kanda. Puudutatud isiku III ( AS Eesti Krediidipank) seisukoht Puudutatud isik III (täitemenetluses sissenõudja) on seisukohal, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulu tuleb jätta kaebuse esitaja kanda. Puudutatud isik III leiab, et kaebuse rahuldamiseks alust ei ole. TMS § 74 lg 7 kohaselt võivad võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras. TMS § 74 lg 8 kohaselt taotleb kohtutäitur hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Kuivõrd seadus näeb ette hinna vaidlustamise (TMS § 74 lg 7, lg 8) vara arestimisel mitte aga pärast seda, siis vara allahindamise vaidlustamine on põhjendatud eelkõige seadusega sätestatud piirmäärade (TMS § 100 lg 5) mittejärgimisel mitte aga lihtsalt vara ümberhindamise faktil. Võlgniku vara alghinnaks oli esimesel enampakkumisel 19.07. 2010 määratud 13 500 000 krooni. Nimetatud enampakkumisele ühtegi osavõtjat ei ilmunud ega ei esitatud ka ühtegi kirjalikku pakkumist. Teisel kordusenampakkumisel oli arestitud vara alghinnaks määratud 10 500 00 krooni ja kolmandal kordusenampakkumisel 8 750 000 krooni. TMS § 100 lg 5 kohaselt võib kohtutäitur kordusenampakkumisel asja alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 50 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes ja mitte rohkem kui 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast. Seega on sissenõudja seisukohal, et kohtutäitur on tegutsenud kooskõlas seadusega. TMS § 100 lg 5 eesmärgiks on tagada asja müük turuhinnaga. Enampakkumise nurjumisel teatud hinnatasemelt saab teha järelduse, et konkreetne hind ei ole asja turuväärtuseks, kuivõrd sellise hinnaga puudub asjale ostja. TMS mõttega kooskõlas ei ole võlgniku seisukoht, mille kohaselt saaks igat hinna alandamist vaidlustada ning nõuda ekspertiisi määramist asja turuhinna leidmiseks. Et tagada võlgniku õigusi täitemenetluses, selleks on seadusandja kehtestanud § 74, mis annab võlgnikule õiguse vaidlustada asja arestimise hinda. Ehk tagada, et asja müük täitemenetluses algaks eeldatava turuhinna tasemelt. Ostjate puudumisel on kohtutäituril õigus hinda alandada TMS § 100 lg 5 sätestatud nõuete kohaselt. Sissenõudjal puudub info, mis annaks põhjendatud aluse kohtutäituril mitte kasutada õigust hinda alandada. Hinna mittealandamine olukorras, kus puudub igasugune huvi müüdava asja vastu, kahjustaks oluliselt sissenõudja õigusi. Lisaks on sissenõudja edastanud nii kohtutäiturile kui ka võlgnikule ERI K poolt juulis

2010 koostatud hindamisakti, mille kohaselt on müüdava asja turuväärtuseks 5 800 000 krooni. Arvestades tänast kinnisvara turgu võib öelda, et asja turuhind võrreldes juuliga 2010 on jäänud samale tasemele. Võlgniku väited on otsitud ning suunatud menetluse venitamisele. Sissenõudja nõustub kohtutäituri seisukohtadega ning jätab menetlusökonoomika põhimõttest lähtuvalt nendes seisukoha võtmise kohtu otsustada. Kohtumääruse põhjendused Kohus, tutvunud avaldusega ning kohtutäituri ja sissenõudjate vastustega ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et kaebus kohtutäituri 04.11.2010 otsusele tuleb jätta rahuldamata. TMS § 11 lg 1 p 4 järgi kuulub avalduse lahendamine kohtu pädevusse. TMS § 218 lg 1 kohaselt võib esitada kohtule kaebuse kohtutäituri otsuse peale. Avaldaja poolt kohtule esitatud avaldus tuleb lahendada hagita asjana kooskõlas Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS ) § 475 lg 1 p 15 ja TMS § 218 lg 2. Juhindudes TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 2.lõike järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Antud asjas kohtuistungi pidamise kohustust seadus ette ei näe, mistõttu kohus lahendab asja kirjalikus menetluses. Avaldaja esitas kaebuse kohtutäiturile selle tõttu, et kohtutäitur määras kinnistu hinna kordusenampakkumise läbiviimiseks põhjendamatult madala ning avaldaja poolt hinna vaidlustamise tõttu pidanuks kohtutäitur pöörduma kohtusse hinna kindlaks tegemiseks eksperdi määramiseks. Kuna kohtutäitur avaldaja kaebust ei rahuldanud, lahendab kohus avaldaja kaebuse kohtutäituri otsuse peale. Kaebuse lahendamiseks peab kohus tuvastama, kas kohtutäituril oli kohustus kinnistu hindamiseks ekspertiisi kaudu pöörduda kohtusse või mitte. Avaldaja poolt viidatud TMS § 74, millest tuleneb tema arvates kohtutäituri kohustus kohtusse pöördumiseks, reguleerib arestitud asja hindamist. § 74 lg 1 kohaselt asi hinnatakse arestimisel ja hind märgitakse arestimisakti. § 74 lg 7 järgi võivad võlgnik ja sissenõudja kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras. Kohtutäitur hindas avaldaja kui täitemenetluse võlgniku kinnisasja 13.04.2010 kinnisasja arestimise aktiga (tlk 41-47), milles on kinnistu hinnaks märgitud 13 500 000 krooni. Seda akti avaldaja ei vaidlustanud seaduses sätestatud tähtajas jooksul. Tulenevalt TMS § 74 lg 8 puudus kohtutäituril kohtusse pöördumise kohustus, kuna avaldaja arestimisaktis märgitud hinda ei vaidlustanud. Avaldaja vaidlustas kohtutäituri poolt määratud teise kordusenampakkumise tarvis määratud hinna. Kordusenampakkumise tarvis hinna määramist kohtutäituri poolt reguleerib TMS § 100. Nimetatud säte ei näe ette võimalust, et võlgnik võiks kohtutäituri poolt määratud hinda vaidlustada TMS § 74 kaudu. Kohtutäitur on hinna määranud kooskõlas TMS § 100 5.lõikega. Seega on kaebus kohtutäituri otsusele alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Avaldaja tõlgendab TMS § 74 vääralt. TMS § 74 alusel on täitemenetluse võlgnikul õigus vaidlustada kohtutäituri poolt asja arestimisaktis määratud hinda mitte ümberhindamisaktis määratud hinda.

Juhindudes TsMS § 172 lõikest 1 jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on puudutatud isikutel õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtumääruse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.