Asjaõigus › Omandiasjad

2-07-46140 kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite seadmisega ja kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramiseks osaliselt. 2.Lõpetada kaasomand Tallinnas, XXX asuva kinnisasja (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa XXX) suhtes selle reaalosadeks jagamise teel alljärgnevalt:

2-07-46140 käesolevas kohtuotsuses sisalduva kaasomandi kasutamise korra sisse kandmiseks kinnistusraamatusse märkusena.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt on kinnistu asukohaga XXX Tallinnas hoonestatud ning kuulub hageja ja kostjate RK, EU, AS-i K , RJ, MG, AE ja KR kaasomandisse. Kostja EU kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt 1 suurusega 34,45 m2), kusjuures kinnistusregistri andmetel on kostja EU kasutuses oleva mõttelise osa omanikuks AS Swedbank Liising. Kostja RJ kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt 2 suurusega 51,7m2), millele on kantud kinnistusregistrisse hüpoteek 163 000 krooni AS-i SEB Eesti Ühispank kasuks. Kostja MG kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt 3 suurusega 37,3m2). Kostja KR kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt 4 suurusega 34,5 m2), millele on kantud kinnistusregistrisse hüpoteek 280 000 krooni AS-i Hansapank kasuks. Hageja kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt-id 5-10 kogusuurusega 244,8 m2). Kostja AE kasutuses on XXXsuurune mõtteline osa elamust (krt 11 suurusega 37,6 m2). Kostja RK kasutuses on XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 12 suurusega 34,45 m2), kusjuures kinnistusregistri andmetel on kostja RK kasutuses oleva mõttelise osa omanikuks AS Swedbank Liising. Kostjal AS-il K on elamust XXX suurune mõtteline osa (2,1 m2), mis ei moodusta iseseisvat lahuspinda ja reaalosa sellest moodustada ei ole võimalik. Samuti ei kasuta kostja AS K XXX vara reaalselt ja tal puudub valdus nimetatud kaasomandi üle. Kostjate EU, RJ, MG, KR, AE ja RK kaaskasutuses on keldriruumid nr 1K (16,3m2), nr 2K (17,1 m2), nr 5K (15,5 m2), nr 6K (5,7m2), nr 7K (1,2m2) ja nr 8K (15,6m2). Kostjate EU, RJ, MG, KR, AE ja RK ühiskasutuses on pööninguruumid 11-6 (16,8 m 2) ja 12-6 (17,7 m2). Hageja kasutuses on keldriruumid nr 3K, 4K, 9K-21K ja 22K ning pööningu ruum nr 68 (kõik kokku suurusega 108,2m2). Kõigi kinnistu kaasomanike ühiskasutuses on trepikoja ruumid 23A (13,8 m2), 45A (13,8 m2) ja 67A (13,8 m2). Kogu krundi pindala on 900 m2, millest hoone alune pind on 224 m2. Ühiskasutusse jääva osa suurus krundi üldpindalast on 206,85 m2, mis koosneb väravatagusest alast (39,0 m2), pesukuivatusplatsist ja juurdepääsuteest (51,0 m2) ning garaažikooperatiiv XXX esisest hoovparklast (116,85 m2). Seega jaotatav krundi osa on suurusega 469,15 m2. Hageja on teinud kõikidele kostjatele ettepaneku leppida kokku kaasomandis oleva vara, sh elamu juurde kuuluva maa kasutuskord, määrata kindlaks igale kaasomanikule kuuluv reaalosa (seada korteriomandid) ning lõpetada kaasomand. Vastustena on hageja saanud positiivseid tulemusi, kuid kuna kõik kostjad hagejale vastanud ei ole, loeb hageja mittevastanutelt seda mittenõustumiseks. AÕS § 76 lg 1 alusel palub hageja lõpetada kaasomand ning seada korteriomandid, avades iseseisvad registriosad kinnistusregistris järgnevalt: 1) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 1 suurusega 34,45 m2) jääb AS-i Swedbank Liising omandisse ja kostja EU ainuvaldusesse ja kasutusse; 2) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 2 suurusega 51,7m2) jääb kostja RJ omandisse; 3 (11)

2-07-46140 3) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 3 suurusega 37,3m2) jääb kostja MG omandisse; 4) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 4 suurusega 34,5 m2) jääb kostja KR omandisse; 5) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt-id 5-10 kogusuurusega 244,8 m2) jääb hageja MKomandisse; 6) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 11 suurusega 37,6 m2) jääb kostja AE omandisse; 7) XXX suurune mõtteline osa elamust (krt 12 suurusega 34,45 m2) jääb AS-i Swedbank Liising omandisse ja kostja RKainuvaldusesse ja -kasutusse ning 8) AS-ile K kuuluv XXX suurune mõtteline osa (2,1 m2) elamust jagada AÕS § 77 lg 2 lähtuvalt kostjate EU, RJ, MG ja RK vahel. Kasutuskorrana palub hageja kanda kinnistusraamatusse järgnev: Keldriruumid nr 1K (16,3m2), nr 2K (17,1 m2), nr 5K (15,5 m2), nr 6K (5,7m2), nr 7K (1,2m2) ja nr 8K (15,6m2) ja pööninguruumid 11-6 (16,8 m 2) ja 12-6 (17,7 m2) jäävad kostjate AS-i Swedbank Liising (EU, RK), RJ, MG, KR ja AE ühiskasutusse. Hageja kasutuses jäävad keldriruumid nr 3K, 4K, 9K-21K ja 22K ning pööningu ruum nr 68 (kõik kokku suurusega 108,2m2). Trepikoja ruumid 23A (13,8 m2), 45A (13,8 m2) ja 67A (13,8 m2) jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse. Krundi jaotatavast osast jääb hageja MK ainukasutusse ja -valdusesse 51,3% (240,67m2), lisaks pooled parkimiskohtadest, kusjuures neist 2 märgistatud parkimiskohta. Ülejäänud jaotatavast krundiosast (228,48 m2) jääb kostjate AS-i Swedbank Liising (EU, RK), RJ, MG, KR ja AE ühiskasutusse. Ühiskasutusse jäävast krundiosast pesukuivatusplats ja juurdepääsutee (51,0 m2) jääb kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Kusjuures ühises kasutuses oleva kinnistu osa suhtes kannavad kaasomanikud neil lasuvaid koormatisi, alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotus kahju ja kulutusi vastavalt neile kuuluvate osade suurusele ühises asjas. Kohtukulud palub hageja jätta kostjate kanda. 07.12.2007 avalduses, mille hageja esitas vastuseks kohtu 23.11.2007 määrusele, taotleb hageja AS-ile K kuuluva mõttelise osa jagamist EU, RJ, MG ja RK. 28.08.2008, 05.09.2008 ja 12.09.2008 avaldustes täpsustas hageja nõudeid. Kostjate MG, RJ, KR ja AE vastuväited Kostjad tunnistavad hagi osaliselt. Kostjad on nõus kaasomandi lõpetamisega, korteromandi seadmisega ja kasutuskorra määramisega. Kostjad vaidlevad vastu hageja poolt nõutud kasutuskorra määramisele. Kostjad leiavad, et vaidlus on võimalik lahendada kompromissiga. Kostjate arvates ei peaks AS K kaasomanik olema. Mõtteliste osade kasutajad ja osade suurus on hageja poolt märgitud ebaõigesti. Hageja arvamus, et kostjad ja kolmandad isikud peaksid AS-i K osa välja ostma, on arusaamatu. Kostja AS-i Swedbank Liising vastuväited Kostja tunnistab hagi osaliselt nõustudes hageja jaotusettepanekuga, v.a. krundi kasutuse ja jaotuse ettepanekuga. Poolte vahel on käimas läbirääkimised kokkuleppe saavutamiseks. Kohtukulud tuleb jätta hageja kanda, kuna kostja ei ole põhjustanud hagi esitamist ning kostja liisinguandjana ei vastuta ka hagi rahuldamise korral hagejale või teistele menetlusosalistele tekitatud menetluskulude eest. Kostja AS-i K vastuväited Kostja kaasomandi lõpetamise nõudele vastu ei vaidle, kuna talle kuulub vaid mõtteline osa suurusega 2,1 m2, mis ei moodusta iseseisvat lahuspinda. Kostja on nõus oma osa müümisega M. G , RJ ja AS Swedbank Liising. Kostjal on õigus saada hüvitist AÕS § 77 lg 2 alusel. Kostja 4 (11)

2-07-46140 soovib ruutmeetri eest 35 000 krooni. Varem on kostja ise teinud ettepanekuid kaasomandi lõpetamiseks. Menetluskulude määramisel tuleks arvestada, et kostja käitumine ei ole hagi esitamist tinginud, ta on nõus oma kaasomandi osast loobuma õiglase hüvitise eest. Kolmandate isikute arvamus Kolmandad isikud on kostjatega samal seisukohal. Apellatsioonimenetlus Harju Maakohusrahuldas hagi osaliselt. Kohus lõpetas kaasomandi Tallinnas, XXX asuva kinnisasja suhtes selle reaalosadeks jagamise teel alljärgnevalt: MK ainuomandisse jäi reaalosana korterid nr 5-10; RJ ainuomandisse jäi reaalosana korter nr 2; MG ainuomandisse jäi reaalosana korter nr 3; KR ainuomandisse jäi reaalosana korter nr 4; AE ainuomandisse jäi reaalosana korter nr 11; AS-i Swedbank Liising ainuomandisse jäi reaalosana korterid nr 1 ja 12 ning AS-i K suhtes lõpetati kaasomand selle üleandmisega RJle, MGle ja AS Swedbank Liising. Kohus jättis rahuldamata MK nõude AS Swedbank Liising kuuluvate korteriomandite jätmiseks kolmandate isikute EU ja RK ainuvaldusesse ja -kasutusse. Kohus määras kindlaks kaasomandi kasutuskorra keldri ja pööninguruumide suhtes vastavalt keldrikorruse ja pööningu plaanile alljärgnevalt: MK ainukasutusse jäid keldriruumid 3K, 4K, 9K21K, 22K, ruumide 5K ja 3K vaheline ruum ja pööninguruum 68; RJ, MG, KR, AE ja AS-i Swedbank Liising ühiskasutusse jäid keldriruumid 1K, 2K, 5K, 6K, 7K, 8K ning pööninguruumid 11-6 ja 12-6 ning MK, RJ, MG, KR, AE ja AS-i Swedbank Liising ühiskasutusse jäid trepikoja ruumid 23A, 45A ja 67A. Kohus määras kindlaks krundi kasutuskorra vastavalt plaanile alljärgnevalt: MK ainukasutusse jäi plaanil sinisega viirutatud ala, mis jääb AB,AK, BE, ED, KC ja CD vahele; RJ, MG, KR, AE ja AS-i Swedbank Liising ühiskasutusse jäi plaanil rohelisega viirutatud ala KE joonelt kuni krundi piirideni; MK, RJ, MG, KR, AE ja AS-i Swedbank Liising ühiskasutusse jäi plaanil punasega viirutatud ala, mis jääb DCE joonelt krundi piirideni. Kaasomandi lõpetamisel lähtus kohus poolte kohtuistungil väljendatud ühisest seisukohast, et kaasomand tuleb lõpetada reaalosadeks jagamise teel. AS K suhtes tuli kaasomand lõpetada, kuna temale kuuluvat suurust arvestades ei ole võimalik reaalosa moodustada ja korteriomandit seada. AS K majas ühtegi ruumi ei kasuta. Käesolevas menetluses ei ole kohtule esitatud tõendeid, mis võimaldaksid hüvitise suuruse üle otsustada. Menetlusökonoomiast lähtudes jättis kohus hüvitise määramise lahendamata, kuna see põhjustaks asja arutamise edasilükkamist. MK apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus MK palub tühistada maakohtu otsuse osas, mis puudutab menetluskulude jaotust, krundi kasutuskorda ning keldriruumide kasutust. AS K apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus AS K palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti välja mõistmata rahaline hüvitis kaasomandi lõpetamise eest ja saata asi vastavas ulatuses esimese astme kohtule uueks käbivaatamiseks, kui ringkonnakohus ei saa ise asja lahendada. Menetluskulud jätta hageja RJ, MG ja AS-i Swedbank Liising kanda. Ringkonnakohtu seisukoht

5 (11)

2-07-46140 Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel tühistada menetlusnormi olulise rikkumise tõttu ja asi saata uueks lahendamiseks maakohtule. Kohus selgitas, et kohus rahuldas hagi kaasomandi lõpetamise osas, kuid omandist ilma jäämise eest AS K mingit hüvitist ei määranud. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel kindlaks määrama, kellele kaasomanikest ja millises ulatuses läheb üle AS K kuuluv kaasomandi osa ja määrama kohese ja õiglase hüvitise omandist ilmajäämise eest. Vajadusel peab kohus andma menetlusosalistele võimaluse esitada täiendavaid tõendeid hüvitise suuruse kindlakstegemiseks. Menetlus esimeses astmes Kohtuistungil 02.12.2010 jõudsid pooled kokkuleppele, et AS K omandi kaotuse korral on AS K makstava hüvitise suuruseks 45 000 krooni. Pooled leidsid, et hageja kasutusse tuleb jätte 6m2 ruumist 5K. Pooled leidsid, maakasutuse osas tuleb sätestada, et ühiskasutatavas osas luuakse 4 autokohta, millest 2 määratakse hageja kasutusse ja 2 ülejäänud kaasomanike kasutusse. Ülejäänud osas tuleb maakasutus määrata vastavalt plaanile tlk 186. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, ärakuulanud pooled ja uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus on tuvastanud, et poolte kaasomandis on 900 m2 suurune kinnistu (elamumaa) Tallinnas XXX. Hageja M. K osa suurus kaasomandist on 24480/47690, kostjate AS-i Swedbank Liising osa suurus 6890/47690, AS-i K osa suurus XXX, R. J osa suurus XXX, M. G osa suurus XXX, A. E osa suurus XXX, K. R osa suurus XXX. Hageja esitas kohtule nõude kaasomandi lõpetamiseks selle korteriomanditeks (reaalosadeks) jagamise teel, kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning AS Swedbank Liising kuuluvate korteriomandite jätmiseks kolmandate isikute ainuvaldusesse ja -kasutusse. Asja menetlemise käigus jõudsid pooled kaasomandi lõpetamises korteriomandite seadmise kaudu ja kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramises ühisele seisukohale, mille alusel on vaidluse lahendanud Harju Maakohus.Vaidluse lahendamise materiaalõiguslikuks aluseks oli kohtul AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 1 ja lg 2. Poolte kohtuistungil väljendatud ühise seisukoha kohaselt lõpetas kohus kaasomandi selle reaalosadeks jagamise teel, mille tagajärjel tekivad korteriomandid, mis jäävad poolte ainuomandisse alljärgnevalt: hageja ainuomandisse jäävad reaalosana korter nr 5 (plaanil ruumid 24-28 II korrusel), korter nr 6 (plaanil ruumid 29-35 II korrusel), korter nr 7 (plaanil ruumid 36-40 II korrusel), korter nr 8 (plaanil ruumid 41-45 II korrusel), korter nr 9 (plaanil ruumid 46-50 II korrusel)ja korter nr 10 ((plaanil ruumid 51-57 II korrusel.); kostja RJ ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 2 (plaanil ruumid 2-1 kuni 2-7 I korrusel) ; kostja MG ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 3 (plaanil ruumid 3-1 kuni 3-5 I korrusel); kostja KR ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 4 (plaanil ruumid 4-1 kuni 4-5 I korrusel); kostja AE ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 11 (plaanil ruumid 11-1 kuni 11-5); kostja AS-i Swedbank Liising ainuomandisse jäävad reaalosana korter nr 1 (plaanil ruumid 1-1 kuni 1-5 esimesel korrusel) ja korter nr 12 (plaanil ruumid 12-1 kuni 12-5) ning kostja AS-i K suhtes tuleb kaasomand lõpetada; kuna temale kuuluva osa suurust arvestades ei ole võimalik reaalosa moodustada ja korteriomandit seada. Poolte kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramisel juhindus kohus AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest, mille kohaselt kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. 6 (11)

2-07-46140 Kuivõrd pooled jõudsid kaasomandi kasutamises menetluse ajal ühisele seisukohale, määras kohus kaasomandi kasutuskorra poolte ühise seisukohast lähtuvalt. Pooled on maakohtu 24.11.2008 otsusega nõustunud, välja arvatud keldriruumi 5K osas, ja maakasutuse osas. Osas, milles pooled on maakohtu esimese otsusega nõustunud, järgib kohus maakohtu põhjendusi ja lahendab vastavalt pooltevahelise vaidluse. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja kasutusse tuleb jätte 6m2 ruumist 5K. Pooled leidsid, maakasutuse osas tuleb sätestada, et ühiskasutatavas osas luuakse 4 autokohta, millest 2 määratakse hageja kasutusse ja 2 ülejäänud kaasomanike kasutusse. Ülejäänud osas tuleb maakasutus määrata vastavalt plaanile tlk 186 vastavalt poolte ühisele seisuohale. Pooled jõudsid ühisele seisukohale, et AS K tuleb hüvitiseks tasuda 45 000 krooni. Kuivõrd AS K mõtteline osa antakse RJle, MG ja Swedbank Liising AS võrdsetes osades, tuleb neil tasuda hüvitis AS K igaühel 15 000 krooni. Menetluskulud Seoses hagi osalise rahuldamisega ning asjaoluga, et hageja keeldus kompromissilepingu sõlmimisest vaatamata sellele, et pooled jõudsid kaasomandi lõpetamises ja kasutuskorra kindlaksmääramises ühistele seisukohtadele, jättis maakohus esimese otsusega menetluse kulud poolte endi kanda TsMS § 162 lg 4, § 163 lg 2 ning § 4 lg 4 alusel. Kohus nõustub, et nii esimene maakohtu otsus kui ka käesolev otsus tuginevad poolte ühisele kokkuleppele. Hageja on kokkuleppe saavutamiseks oma nõudeid muutnud ja kostjad on muutnud oma seisukohti. Menetluskulude jaotuse otsustamisel ei hinda kohus, kas kostjad on menetluse ajal hageja õigusi kaasomanikuna põhjendamatult piiranud, sest menetluskulude jaotus tugineb üksnes poolte menetluslikule käitumisele. TsMS § 162 lg 4 alusel jätab kohus menetluskulud poolte enda kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

Lisad: elamu plaanid 3 lk ja kinnistu plaan 1 lk

7 (11)

2-07-46140

8 (11)

2-07-46140

9 (11)

2-07-46140

10 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.