2-10-24373/17 - Täitmine - Sundenampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

Kostja ei võtnud oma 22.11.2010. a vastuses hagi õigeks. Kohtutäituri enampakkumisteate esimese lause kohaselt on kuulutuses selgelt märgitud enampakkumise aeg ja koht, s.o büroo asukoht Anne 47-41 Tartus. Nimetatud lausest saab üheselt välja lugeda, et enampakkumine toimub kohtutäituri büroos. Seda ka põhjendusel, et kohtutäitur ei ole eraldi märkinud teist või muud enampakkumise kohta. Kostja ei hinnanud mitte 1⁄2 kaasomandis olevat osa vaid hindas ja teostas müüki kogu korteriomandi suhtes, kuna notariaalse korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepinguga koormati hüpoteegiga kogu korteriomand. Kuna sissenõudja kasuks seatud hüpoteek asus teisel järjekohal ning esimese järjekoha hüpoteegipidaja ei soovinud sundtäitmisega ühineda ega oma nõude täitmist, siis hinna määramisel/allahindamisel tuli arvestada sellega, et esimese järjekoha hüpoteek jääb müügi korral püsima (TMS § 158 lg 1 järgi), ning see tuleb korteriomandi omandanud isikul täita. Korteriomandi tegelik hind moodustus hüpoteegi summas ning asja müügihinnast, s.o XXX, Tartus korteriomandi hind kokku koosnes 300 000 kroonist hüpoteegi summast (esimese järjekoha hüpoteegipidaja 18.03.2010. a e-posti kirja kohaselt nõude jääk 228 415,63 krooni), millele lisandus 380 000 krooni müügihind, ehk kokku 608 415 000 krooni. Keskmist turuhinda arvesse võttes ei ole vastav hind keskmisest turuväärtusest madalam. Kostja äkilise haigestumise ning haiglasse sattumise tõttu ei olnud kostjal võimalik ettenähtud ajal enampakkumist läbi viia. Samas enampakkumisel osaleda soovijate õigusi ei olnud rikutud, kuna 15.04.2010.a toimuval enampakkumisel osaleda soovijad võisid kostjaga juba enne enampakkumise toimumist ühendust võtta, teha enampakkumise osalemise ettemaksu ning seega teatada täiturile oma soovist enampakkumisel osaleda. Kuna 22.04.2010. a toimunud enampakkumise näol ei olnud tegemist mitte uue enampakkumisega, vaid 15.04.2010. a toimuma pidanud enampakkumise edasilükkamisega, siis ei pidanud kostja vajalikuks uue kuulutuse avaldamist. Kuna kostja ei ole täitemenetluse osapool, siis ei saa kostja ka otsustada, kas võtta võlgniku ositi tasumist vastu. Seda saab otsustada sissenõudja. Kostja soovitaski hagejal pöörduda vastava avaldusega sissenõudja poole. Kuna sissenõudja nõusolekut ositi tasumiseks ei saanud sissenõudja vastusest välja lugeda, ega ole sissenõudja ositi tasumisega nõustumisest kostjat teavitanud, korraldas kostja vastavalt täitmiseks esitatud täitedokumendist nähtuvalt kinnisvara müügi. Tehing ei ole heade kommete vastane ega seetõttu ka tühine. Kuna pooled olid nõus kirjaliku menetlusega, otsustas Tartu Maakohus lahendada 24.novembri 2010.a. määrusega asja kirjalikus menetluses.

tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimisele alusel või rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. TMS § 223 lg 2 p 1 järgi võib enampakkumise kehtetuks tunnistamisel võlgnik nõuda müüdud asja ostjalt välja asjaõigusseaduse § 80 alusel, selle võimatuse korral aga esitada nõude alusetu rikastumise sätete alusel. Vara, milleks oli korteriomand, müüdi sissenõudjale, kelle oli õigus vara osta. Enampakkumine toimus kehtiva arestimisakti alusel. Seetõttu langevad kaks esimest enampakkumise kehtetuks tunnistamise alust ära. Kolmanda aluse järgi võib enampakkumise kehtetuks tunnistada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumise korral. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja poolt väidetud kohtutäituri rikkumiste puhul on tegemist rikkumistega täiemenetluse seadustiku järgi ja kas need rikkumised annavad aluse enampakkumise tühistamiseks. Esimeseks väidetavaks rikkumiseks on enampakkumisteates kordusenampakkumise koha puudumine. TMS § 84 lg 1 p 1 järgi märgitakse enampakkumise kuulutuses enampakkumise aeg ja koht. 24.03.2010. a enampakkumisteates on öeldud, et kohtutäitur müüb 15.04.2010 kl 11.00 toimuval enampakkumisel korteriomandi ja sulgudes on kohtutäituri asukoht. Korrektsem oleks eraldi välja kirjutada enampakkumise toimumise koht, aga sellisel kujul märgituna on enampakkumise koht ka osalistele arusaadav. Nähes sulgudes kohtutäituri asukoha aadressi, saavad osalised eeldada, et enampakkumine toimub kohtutäituri büroos. Teiseks väidetavaks rikkumiseks on kordusenampakkumise toimumine teisel ajal kui kordusenampakkumisteates märgitud. Kordusenampakkumine jäi ära kostjaks oleva kohtutäituri haiguse ja haiglasse sattumise tõttu, mille kohta on kostjal tõend töövõimetuslehe näol. Kohtutäituri haigestumine on mõjuv põhjus enampakkumise edasilükkamiseks, sest ei saa mõistlikult eeldada, et kohtutäitur viiks haigena läbi enampakkumise. Kostja avaldas 13.04.2010. a Ametlikes Teadaannetes teate kordusenampakkumise edasilükkamise kohta. Lisaks sellele saatis kostja sissenõudjale ja hagejale 13.04.2010.a. meili kordusenampakkumise edasilükkamise kohta. Nii meilis kui ka teates ütles kostja, et kõik enampakkumise tingimused jäävad samaks. Kuna tegemist oli kordusenampakkumise edasilükkamisega mitte uue kordusenampakkumisega ja kuna kõik kordusenampakkumise tingimused jäid samaks, polnud kostjal vajadust avaldada uut kordusenampakkumisteadet, sest kordusenampakkumisel osaleda soovijaid oli teavitanud kordusenampakkumisest Ametlike Teadaannete kaudu ja kordusenampakkumisteate alusel oli neil võimalik tutvuda kordusenampakkumise tingimustega. Eelnevatest asjaoludest tulenevalt ei rikutud kordusenampakkumise edasilükkamisega kordusenampakkumisel osaleda soovivate isikute õigusi. Kolmandaks väidetavaks rikkumiseks oli korteriomandi hinna liiga suur langetamine enne kordusenampakkumist. TMS § 100 lg 5 kohaselt kordusenampakkumine toimub esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 50 eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Asju ei või alla hinnata rohkem kui 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast. TMS § 158 lg 1 järgi jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. TMS § 144 lg 1 järgi arvestab kohtutäitur kinnisasja hindamisel kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi vastavalt kinnistusraamatu sisule. Sissenõudja hüpoteek asus teisel järjekohal. Esimese järjekoha hüpoteegipidaja ei soovinud täitemenetlusega ühineda ega oma nõude täitmist. Seetõttu jääb esimese järjekoha hüpoteegipidajale kuuluv hüpoteek pärast korteriomandi müümist alles. Hüpoteegi alles jäämine tähendab uue omaniku jaoks korteriomandist ilmajäämise riski korteriomandi sundmüügi tõttu juhul, kui võlgnik ei täida hüpoteegiga tagatud nõuet ja korteriomandi sundmüügi vältimiseks peab uus omanik täitma võlausaldajale hüpoteegiga tagatud nõude. Korteriomandi sundmüügi risk vähendab uue omaniku jaoks korteriomandi väärtust. Esimese enampakkumise nurjumine näitab püsima jääva hüpoteegi mõju potentsiaalsetele ostjatele. Pole mingit mõtet müüa korteriomandit hinnaga, millega mitte keegi ei taha seda osta. Kordusenampakkumise õnnestumise tagamiseks on kohtutäiturile antud seadusega võimalus alandada vara hinda kordusenampakkumise korral. Esimesel enampakkumisel oli korteriomandi

hind 760 000 krooni. Kordusenampakkumisel oli korteriomandi hind 640 000 krooni. Hinda alandati 760 000 - 640 000 = 120 000 krooni võrra. Protsentides alandati hinda 120 000 / 760 000 = 15,8 % võrra, mis on oluliselt väiksem kui seaduses lubatud 70%. Pärast kordusenampakkumise teate avaldamist esitas sissenõudja avalduse hinna alandamiseks. Kostja rahuldas avalduse, kutsus enampakkumise tagasi ja alandas hinda 380 000 kroonini. TMS § 44 järgi võib kohtutäitur täitetoimingu edasi lükata sissenõudja avalduse või kohtu vastava lahendi alusel. Enampakkumise tagakutsumise näol on sisuliselt tegemist enampakkumise edasilükkamisega enampakkumisega seotud uute asjaolude selgitamiseni. Kuna sissenõudja avaldus enampakkumise tagasikutsumiseks oli olemas, võis kostja enampakkumise tagasi kutsuda. Pärast enampakkumise tagasikutsumist langes korteriomandi hind 380 000 krooni võrra. Protsentides langes hind 380000/760000 = 50% võrra. Seega langetas kostja hinda seaduses lubatud ulatuses. Arvestades esimesel järjekohal olevast hüpoteegist tingitud kordusenampakkumise nurjumise riski ja sissenõudja soovi ostja korteriomand 380 000 krooni eest, mis on võrdne nõude summaga korteriomandi müügi hetkel, on korteriomandi hinna langetamine 380 000 kroonini põhjendatud. Eelnevatest asjaoludest tulenevalt pole korteriomandi hinna langetamisel rikutud võlgniku õigusi. Neljandaks väidetavaks rikkumiseks on kordusenampakkumise toimumine hoolimata hageja ettepanekust tasuda võlgnevus ositi. TMS § 46 lg 1 p 1 järgi peatab kohtutäitur täitemenetluse sissenõudja avalduse alusel. Hageja esitas oma ettepaneku täita kohustus ositi esmalt kohtutäiturile ja seejärel sissenõudjale. Täitemenetluse peatamiseks ja enampakkumise tagasikutsumiseks pole sissenõudja avaldust esitanud. Sissenõudjale on seaduse järgi antud võimalus otsustada, kas nõustuda ositi täitmisega ja riskida võlgniku poolt kohustuse täitmise katkemise võimalusega või minna kindla peale ja lasta müüa korteriomand enampakkumisel. Kuna sissenõudja ei esitanud avaldust täitemenetluse peatamiseks ja enampakkumise tagasikutsumiseks, ei saanud kostja kutsuda tagasi kordusenampakkumist ja seetõttu ei rikkunud ta kordusenampakkumise läbiviimisega võlgniku õigusi. Kuna mitte ühegi hageja poolt väidetud rikkumise näol pole tegemist rikkumisega täitemenetluse seadustiku mõttes, pole kordusenampakkumine vastuolus heade kommetega. Seetõttu ei saa kohus kordusenampakkumist kehtetuks tunnistada ja hagi tuleb jätta rahuldamata.