Elena Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu kaasomandi mõttelise osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmise ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike nõusolekute andmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.septembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Elena Reilenti apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30.november 2010, avalik kohtuistung Hageja Elena Reilent (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXX X-XX XXXXXXX), esindaja adv Alo Pormeister Kostja I Alar Maas (ik XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX
XXX XX-X XXXXXXX),
Kostja II Erle Rikman (ik XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXX XXX XX-X XXXXXXX)
Kostjate esindaja adv Raul Ainla
Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 16.septembri 2010 otsus osas, millega jäeti rahuldamata Elena Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku võõrandamislepingu tahteavalduse andmise kohustamiseks, samuti menetluskulude jaotamise osas. Saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
Tühistada kohtuotsus osas, millega mõisteti Elena Reilentilt välja riigilõiv 750 krooni Eesti Vabariigi kasuks
3.Jätta kohtuotsuse resolutsioon muutmata osas, millega jäeti rahuldamata Elena Reilenti hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku asjaõiguslepingu tahteavalduse ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike nõusolekute andmise kohustamiseks, muutes selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.
4.Jätta rahuldamata Alar Maasi ja Erle Rikmani poolt esitatud protokolli parandamise taotlus.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Elena Reilent esitas 05.12.2008 hagi Alar Maasi ja Erle Rikmani vastu, paludes kohustada kostjaid andma nende ühisomandisse kuuluva korteriomandi, aadressiga XXXXXXXX XX X/XXXXX XXX XX korter nr X, mis on registreeritud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna Jaoskonnas registreerimisnumbri XXXXXXXX all, koosseisu kuuluva kaasomandi mõttelise osa osaliseks eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavaldused ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud nõusolekud ja nimetatud kohustuse vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral lugeda jõustunud kohtulahend kostjate nõusolekuteks muuhulgas selleks, et muuta Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXXX esimese (I) jao kannet ja kanda korteriomandi esemena sisse kaheksasada kakskümmend üks üheksateistkümne tuhande viiesaja neljakümne ühendikku (821/18647) mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr X, üldpinnaga 82,1 m2.
2.Hageja on XXXXXXXX X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad korteri nr X ühisomanikud. Hoone on jagatud 16 korteriomandiks, moodustatud on korteriühistu KÜ XXXXXXXX X. 26.04.2004 teostatud hoone tehnilise ülevaatuse aktist nr 028 nähtub, et hoone vajas ja vajab säilitamiseks renoveerimist, et tagada vara säilimine ja võimalusel korteriomandite turuväärtuse tõstmine läbi hoone kui terviku parendamise. 04.05.2004 KÜ XXXXXXXX X üldkoosolekul arutasid korteriomandite omanikud remondi finantseerimise võimalusi. 30.03.2006 üldkoosolekul otsustasid korteriomandite omanikud remontimist finantseerida summadest, mis laekuvad pööningu ja keldri osalisest müügist ühistu liikmetele. Kõik ühistu liikmed allkirjastasid nõusolekute protokolli pööningu ja keldripindade mõtteliste osade osaliseks müümiseks. 19.12.2006 allkirjastas kostja I pööningu ja keldripindade võõrandamise projekti tingimused, millest nähtuvad võõrandamisele kuuluvate ühispinna osade väljaostjad, hinnad ja maksmise tähtajad. Kostja I nõustus, et võõrandamisest saadav tulu kantakse KÜ XXXXXXXX X arveldusarvele ning
investeeritakse koheselt hoone renoveerimisse. 2007.a augustis valmis keldri- ja pööningukorruse väljaehitamise projekt, millega kostja II 09.10.2007 nõustus. Kostja II aktsepteeris, et hoone mõttelised osad eraldatakse korteriomandite mõttelistest osadest ning võõrandatakse hoones asuvate korteriomandite omanikele ja selles osas suureneb nende isikute reaalosa suurus kinnisasjas. Kostja II on nõustunud, et võõrandamisest saadav tulu investeeritakse koheselt hoone renoveerimisse. 08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa elamu keldri- ja pööningukorruse väljaehitamiseks. 19.05.2008 toimus korteriühistu juhatuse erakorraline koosolek, kuna kostja I teatas, et ei ole nõus mõtteliste osade muutmise kokkuleppega ning keeldub võõrandamistehingu sõlmimisest. 20.05.2008 Tallinna notar Anne Saaberi notaribüroos kõikide korteriomandite omanike korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkuleppe allkirjastamist ei toimunud. Kostja II notaribüroosse ei ilmunud ja kostja I keeldus tehingu allkirjastamisest. Korterelamu keldri- ja pööningupinna väljaehitamise projekt ja ehitusluba on välja antud tingimusega, et uusi korteriomandeid ei teki, vaid laiendatakse olemasolevate korterite pindu. Seepärast ei saa kostja moodustada pööningupinna arvelt uut korteriomandit. Üle 2/3 korterite omanikest on andnud oma tahteavalduse mõtteliste osade võõrandamiseks ka notariaalselt Tallinna notar Anne Saaberi juures 25.09.2009.
3.AS Rime Kinnisvara Vahendus 07.07.2009 pööningukorruse, keldrikorruse ja keldrikorrusel paikneva mitteeluruumi eksperthinnangu kohaselt on pööningukorruse ruumide turuväärtus 3193 EEK/m2; keldrikorruse ruumidel 1702 EEK/m2 ja keldrikorrusel paikneval mitteeluruumil 4737 EEK/m2. Korterite omanikud on olnud nõus maksma kostjatele turuväärtusest suuremat tasu, mis kinnitab, et võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja on isegi suurem ning võõrandamisest saadav tulu makstakse/kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. Kuna kostjad ei soovi osta pööningu pinda, siis selle võrra väiksemas ulatuses korteriomandite koosseisu kuuluvast kaasomandis olevast mõttelisest osast võõrandatakse, kuid võõrandamisest saadav raha läheb hoone korrashoiuks ja parendamiseks. Kostjate ebaseadusliku tegevuse tõttu on korteriühistu olnud sunnitud hädapäraste remonttööde tegemiseks laenu võtma ning sellega seoses on väga suur laenu haldamise kulu – lepingutasud, intressid jms. Mõtteliste osade võõrandamise korral on võimalik pangale laen tagastada ja kulutusi vältida. Samuti on korterelamu kanalisatsioonisüsteem avariilises olukorras, mis vajab täies ulatuses renoveerimist. Korteriühistu on sunnitud mitu korda aastas likvideerima torude ummistusi, mida tõendavad vastavad OÜ Toruabi aktid ja arved. Mõtteliste osade võõrandamisest saadavast hüvitisesummast renoveeritakse koheselt ka elamu kanalisatsioonisüsteemi.
4.Praegusel hetkel on kostjate nimele Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX sisse kantud korteriomand, mille ese koosneb 821/13822 suurusest mõttelisest osast kinnistust ning kuna kostjad endale ruumi soetada ei soovi, siis vastav mõtteline osa muutub ja pärast mõtteliste osade võõrandamist saab see olema 821/18647 suurusest mõttelisest osast kinnistust, mille muutmiseks on vajalik kostjate nõusolek.
5.Vaidlusaluse hoone renoveerimise kulutused on vajalikud ja põhjendatud, mistõttu on kõik korteriomandite omanikud kohustatud vastavaid kulutusi kandma. Hoone renoveerimisega seotud kulutused on vajalikud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes, sest nendega säilitatakse eset ja kaitstakse seda hävimise eest ning heal juhul isegi parendatakse vastavalt TsÜS § 63 p-le 2. Kostjad ei ole korterühistu otsuseid seaduses sätestatud tähtajal vaidlustanud, mistõttu on need kostjatele kohustuslikud. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on
majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa remondiks. Eluruumi remondiks KÜS tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid (KÜS § 151 lg 2). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada, samuti asja otstarvet oluliselt muuta, ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel, mistõttu on vajalik kostjate nõusolek tehingute tegemiseks, millest nad on vabatahtlikult keeldunud. Täidetud on kõik korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2 sätestatud eeltingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve – tehingute tegemisega parandatakse oluliselt hoone seisukorda ning suurendatakse selle kaudu hoone ning selles olevate korteromandite turuväärtust. Tehingutega ei mõjutata kostjate omandis oleva korteriomandi reaalosa, vaid üksnes kõikide hoone korteriomandite omanike kaasomandis olevat mõttelist osa ühises asjas. Pööning ei ole mõttelise osana olnud hoone korteriomandite omanike poolt sihtotstarbelises kasutuses; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest – hoone renoveerimise on hoones asuvate korteriomandite omanikud enamuses heaks kiitnud allkirjastades vastava nõusolekute protokolli hoone pööningu ja keldripindade mõtteliste osade osaliseks erastamiseks, samuti notariaalse lepingu, mille allkirjastamisest on kostjad keeldunud; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele – hoone mõttelised osad on halvas seisukorras ning välja ehitamata, mida tõendab hoone ülevaatuse akt. Korterite omanikud on olnud nõus turuväärtusest oluliselt suuremat tasu maksma, mida tõendavad Tallinna Notar Anne Saaberi poolt 25.09.2009 tõestatud leping nr 3246/2009 ja AS Rime Kinnisvara Vahendus 07.07.2009 eksperthinnang 63072009 SI; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse ja kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi parendamiseks – ehitusprojektijärgsete renoveerimistööde tegemiseks. Kostjatel on kohustus kanda hoone renoveerimisega seotud kulutusi, mistõttu on täidetud ka KOS § 81 lg 3 sätestatud tingimus.
6.Korteriühistu oli sunnitud võtma laenu. Laenulimiit oli 127 823,29 eurot intressiga 7,160% + 6 kuu EURIBOR+ 2,050%. Arvestades laenu suurust on tegemist kõrge intressimääraga ja suure rahalise summaga, mis jaotatakse korteriomanike vahel. Kui kostjad oleks andnud nõusolekud, siis oleks puudunud vajadus laenu võtta. Korteriühistu on kandnud remondiks kokku kulutusi 1 672 723,95 krooni. Tallinna notari Anne Saaberi poolt 25.09.2009 tõestatud lepingu nr 3246/2009 punktis 3.1.12 on pooled kokku leppinud, et kõik korteriomandite mõtteliste osade võõrandamisest saadava tuluna makstavad summad kuuluvad tasumisele korteriühistu kontole (seega kohaldatakse KOS § 81 lg 3) ning nimetatud summasid kasutataks üksnes 13.06.2008 laenulepingu nr 08-085337-JI kohaselt laenusumma tagastamiseks ning elamu renoveerimiseks ja remondiks lepingus kokku lepitud viisil. Punktis 3.1.15 on pooled kokku leppinud, et hüvitustena makstud summade arvel – kokku 2 157 580 krooni – tasub korteriühistu lepingu punktis 3.1.12 viidatud laenulepingu järgse laenujäägi ning teostab trepikodade ja muude üldkasutatavate pindade (pööning, kelder) remondi (lepingu p 3.1.15.1) ja vee- ja reoveekanalisatsiooni renoveerimise (lepingu p 3.1.15.2). Seega kulutatakse kehtivate õigusaktide kohaselt saadavad hüvitised mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks (§ 81 lg 2 p 4) vastavalt eelnevatele kokkulepetele ja KÜ XXXXXXXX XX X otsustele. Täiendavaid korteriomandeid ei ole võimalik XXXXXXXX XX X, Tallinn asuvasse majja luua ning selliselt on korteriomanike enamus ka otsustanud. Korteriomandi seadmise eelduseks oleks uue ehitusprojekti koostamine, uue ehitusloa taotlemine,
eksplikatsioonid jne. Seda ei ole võimalik teha, sest igale uuele korteriomandile peab olema ette nähtud üks parkimiskoht vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusele nr 329 „Tallinna parkimiskorralduse arengukava aastateks 2006-2014“ ja panipaik. XXXXXXXX XX X maja hoovis on 11 parkimiskohta ja kortereid on 17, mistõttu on juba praegu parkimiskohti puudu ning tehniliselt ei ole võimalik täiendavaid parkimiskohti kinnistule luua. Arengukava punktidest 4.3.2 ja 4.3.3 nähtub, et olemasolevale elamule juurdeehituse kavandamisel tuleb parkimiskohad planeerida samale kinnistule. Tallinna Linnaplaneerimise Amet peaks soovitama olemasolevate hoonete omanikele mitte muuta kogu õueala asfalteeritud parklaks. Tuleks säilitada mõistlik osa senisest haljastusest ja terved puud. Elamuühistute puhul on oluline ka elanike enamuse arvamus. Elanike enamus on otsustanud korteriomandeid ja parkimiskohti mitte juurde luua. On ka teisi korteriomandite omanikke, kes ostavad pinda lahuspinnana ja eraldi korteriomandeid nende lahuspindade kohta ei moodustata. Kostjate vastuväited
7.Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et nõutavate tahteavaldustega kahjustatakse ebamõistlikult nende huve. Kostjad soovivad pööningu arvelt neile uue korteriomandi moodustamist või on nõus andma nõusolekuid, kui saavad kompensatsiooni neile kuuluva kaasomandi osa (pööning, kelder) võõrandamise eest.
8.Kostjad leiavad, et ei esine KOS § 81 lg-s 2 sätestatud eeldusi hagi rahuldamiseks. Kostjatelt nõutava tahteavaldusega kahjustatakse ebamõistlikult kostjate huve, kuna hagiavaldusest tulenevalt peaksid kostjad loovutama kaasomandi tasuta. Hageja poolt esitatud tõendite põhjal pole võimalik väita, et vastava tahteavalduse on andnud 2/3 elamu korteriomanikest. Hageja on hagiavalduses piirdunud vaid korduvate ja üldsõnaliste väidetega selle kohta, kui kasulikud on korteriomanikele elamus planeeritavad tööd. Kostja on seisukohal, et kui ka esineb kõigile korteriomanikele kasulikke kaasomandiosa korrashoiule või parendamisele suunatud töid, siis pole nende mõistlikkus ja osakaal kõigi planeeritavate tööde mahust hageja poolt tõendatud.
9.Kostjad ei soovi loovutada kaasomandi osa tasuta (KOS § 81 lg 2 p 1). Hageja ei nimeta konkreetset hüvitise suurust, mida kostjad peaksid kaasomandi osa kaotamise eest saama. Ei saa rääkida võõrandamisest saadavast tulust, mis vastab võõrandatava osa harilikult väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga (KOS § 81 lg 2 p 3). Hageja ei ole tõendanud saadava tulu paigutamise kaasomandi osa korrashoiu või parendamise mõistlikkust (KOS § 81 lõige 3). Valdavalt on tegemist ebamõistlike ning ebamõistlikult kulukate töödega ning osa vajalikest töödest on vaatamata märkimisväärsetele kulutustele üldse tegemata. Lisaks on korteriühistu võtnud osade tööde tegemiseks juba varem laenu ning need tööd peaks seetõttu juba tehtud olema.
10.Korterelamu keldrikorruse- ja pööningukorruse väljaehitamise projekti seletuskirjas on välja toodud projekti eesmärk - keldri- ja pööninguruumide perspektiivne kasutamine; keldris olemas olevad ruumid jagatakse elanike vahel korterite abipindadeks, ateljeepind jääb samasse asukohta; pööninguruumid jagatakse elanike vahel ja ehitatakse eluruumideks. Seega on projekti eesmärk I ja III korruse elanike korteriomanike korterite reaalosaks olevate eluruumide suurendamine, kostjate korter asub aga II korrusel. Suurem osa tehtud kulutustest on I ja III korrusel asuvate korteriomandite laiendamiseks, mitte kõigi korteriomandite ühisomandis olevate pindade korrashoiuks ja parendamiseks. Hageja kajastab projekti seletuskirjas toodust erinevalt keldris asuvate ruumide tulevast staatust, neid ei ole plaanis jagada elanike vahel korterite abipindadeks (lahuspindadeks), vaid nende arvelt soovitakse laiendada
I korrusel asuvate korterite eluruumide pinda. Seega on korteriühistu kulutused põhjendamatud ning kostjaid sunnitakse oma omandiosast loobuma nende huve ebamõistlikult kahjustades. Pole võimalik sedastada, millised tehtud ja planeeritavad tööd on suunatud elamu korrashoiule ning millised parendamisele. Ka ei nähtu, millise arvestuse alusel ja millises ulatuses on hageja õigustatud kostjatele maksmisele kuuluva kaasomandi osa kulutama kostjate korteriomandi korrashoiule ja parendamisele. Seetõttu ei saa olla ka põhjendatud kostjatele kaasomandi osa omandiõiguse kaotamise eest maksmisele kuuluva rahalise kompensatsiooni kulutamine elamu korrashoiuks ja parendamiseks.
11.Hageja seisukohtadest ja tõenditest ei tulene, milline on hageja arvates see põhjendatud summa, mis kuulub kostjatele omandiosa kaotuse eest väljamaksmisele. Kui kaasomanike enamus on otsustanud teha kulutusi elamu korrashoiuks ja/või parendamiseks, siis ei tähenda see automaatselt seda, et kulutused on mõistlikud KOS § 81 lõike 2 mõttes. Hageja eirab enda poolt esitatud elamu tehnilise ülavaatuse akti nr 028. Akti osas 2 on antud ehitise erinevatele osadele 5-palli süsteemis hinnang. Näiteks pööning, katuselagi ja korstnad on hinnatud hindele 4, mis tähendab head seisukorda. Katuse kandetarindid on hinnatud hindele 3 seetõttu, et sarikad ja roovitus on vaid osaliselt halvas seisus. Päästeameti ettekirjutus tehti ainult korstnaotste remontimiseks, mitte uute korstnate ladumiseks. See tähendab aga seda, et terve katusetarindi asendamine ja uute korstnate ehitamine polnud vajalik, oleks ka piisanud sarikate ja roovituse osalisest asendamisest kohtades, kus see oli amortiseerunud. Hageja ja teised III korrusel elavad korteriomanikud, kes plaanivad oma korteriomandit pööningu arvelt laiendada, on lähtunud soovist teha enda huvides toreduslike parendusi. Katus vahetati 1996.a ja on heas seisukorras.
12.Laenulepingus on laenu sihtotstarbena märgitud katuse remont, mitte vahetus. Tegemist on sihtotstarbelise laenuga, mida ei ole täies mahus sihtotstarbeliselt kasutatud ning mille kasutamise üle pangal kontroll puudub. Hageja poolt loetletud tööde nimekirjas ei ole kanalisatsiooni remonti, mis on toodud pangaga sõlmitud laenulepingu punktis 2.3.1. ühe sihtotstarbelise tööna. Kanalisatsiooni remondiks vajadus puudub, sest see on korras. Tegelik vajadus on I korruse korteri elanike vajadus viia torustik oma keldrisse laienevatesse korteritesse, mida ei saa nimetada torustiku remontimiseks, vaid laiendamiseks. Ehitustööde läbiviimiseks ei võetud korteriühistu poolt pakkumisi ning korstnate remonti teostanud Jobway OÜ juhatuse liige Imre Viidas oli töövõtulepingu sõlmimise ja täitmise ajal ühtlasi ka korteriühistu juhatuse liige. Tekib küsimus, kas äriühingu poolt teostatud tööde tegelik maksumus oli ikka 129 800 krooni. Jobway OÜ tegevusalaks on märgitud tööjõu rent ning ehitustegevuseks see osaühing tööde teostamise ajal litsentsi ei omanud. Jobway OÜ-t on kasutatud vaid variisikuna, kes esitas arve ning kellele see arve korteriühistu poolt maksti. Nimetatud asjaolud annavad aluse väita, et töid teostati lähtudes I.Viidase ärihuvidest. Väravad paigaldati kolme korteriühistu huvides – KÜ XXXXXXXX X, KÜ Laulupeo 3 ja KÜ Laulupeo 3a huvides ja see kulu oleks tulnud jagada kõigi eelnimetatud korteriühistute vahel.
13.1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangus on määratud pööningupinna perspektiivne turuväärtus. Perspektiivse turuväärtuse leidmisel on aluseks võetud 72,3 m2 suuruse korteri hind (sellise suurusega pinna pidid kostjad algselt pööningul oma omandisse saama). Kostjaid rahuldavaks summaks on eksperdi poolt leitud hind 1 590 000 krooni, millest on lahutatud pööningupinna korteriks ehitamise maksumus 750 000 krooni. Seega on kostjaid rahuldavaks kompensatsiooniks 840 000 krooni. Kostjad lähtuvad kompensatsiooni määramisel kaasomanike võrdsest kohtlemisest. KOS § 81 lõikes 3 on toodud kaasomandi osa võõrandamise korral tuluna saadud raha
maksmisest keeldumise alus – korteriomaniku kohustus vastavaid kulutusi kanda. Kostjad leiavad, et neil puudub kohustus kanda kulusid, mis on tehtud elamu I ja III korrusel asuvate korterite laiendamiseks. Kostjatel saab lasuda kohustus ainult nende kaasomandi osa korrashoiuks või mõistlikuks parendamiseks tehtavate kultuste hüvitamiseks. Kostjad on KÜ-le XXXXXXXX X ettemaksuna tasunud 15 000 krooni. Leping jäi sõlmimata põhjusel, et kostjad ei oleks saanud pööningul eluruumi nagu I ja III korruse korterite omanikud, vaid kasutu mitteeluruumi. Seetõttu on KÜ XXXXXXXX X alusetult kostjate arvel rikastunud ning hüvitise summa määramisel tuleks seda arvestada. Kostjad on esitanud hagejale vastu tulles ning kompromissi sõlmimise eesmärgil ettepaneku 250 000 kroonise kompensatsiooni tasumiseks nende pangaarvele. Kui kompromissi ei sõlmita, siis ei ole see ettepanek loomulikult siduv ning kostjad nõuavad oma kaasomandi kaotuse eest 840 000 krooni suurust kompensatsiooni. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
14.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis kohus hageja kanda ja mõistis hagejalt välja riigi kasuks vähemtasutud riigilõivu 750 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub pooltel vaidlus järgmiste asjaolude üle: 1) hageja on XXXXXXXX X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad korteri nr X ühisomanikud; 2) hoone on jagatud 16 korteriomandiks, mille omanikud on moodustanud korteriühistu; 3) 04.05.2004 korteriühistu koosolekul tutvustati korteriomanikele 26.04.2004 teostatud hoone tehnilist ülevaatuse akti nr 028 ning kostja I tegi ettepaneku jätta pööningu väljaehitamisel osa hoonest elanikele ja osa arendajale; 4) 30.03.2006 otsustasid korteriomanikud KÜ XXXXXXXX X üldkoosolekul hoone remontimist finantseerida pööningu ja keldri osalisest müügist ühistu liikmetele ning allkirjastasid nõusolekute protokolli pööningu ja keldripindade mõtteliste osade osaliseks müügiks; 5) kostja I allkirjastas 19.12.2006 hoone pööningu ja keldripindade võõrandamise projekti tingimused; 6) 09.10.2007 avalduses nõustus kostja II hoone ehitusprojektiga; 7) 08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa nr 29680 ehitise laiendamiseks ja 28.04.2008 kinnitati hoone ruumide eksplikatsioon; 8) 19.05.2008 toimus KÜ XXXXXXXX X juhatuse erakorraline koosolek, kus arutati kostja I keeldumist võõrandamislepingute sõlmimisest; 20.05.2008 jäi Tallinna notar Anne Saaberi juures korteriomanike poolt allkirjastamata ettevalmistatud korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepe, notar vormistas kinnituse notaribüroos viibinud isikute kohta.
15.Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriühistu poolt remondiks laenatud raha on kasutatud sihtotstarbeliselt, s.t kas kulutused remondile on olnud mõistlikud. Samuti vaidlevad pooled, kas KOS § 81 lõikes 2 toodud tingimused on täidetud; kas ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve; kas tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; kas võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja kas võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule rahas või kulutakse mõistlikult kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Menetlusosalised vaidlevad ka selle üle, kas kostjatel on vastavate kulutuste kandmise kohustus.
16.Kohus leidis, et käesolevas vaidluses ei oma tähtsust, kas korteriühistu poolt remondiks laenulepinguga nr 08-085337-JI laenatud raha on kasutatud sihtotstarbeliselt, s.t kas kõik hageja poolt märgitud kulutused on olnud kostjatele kui korteriomanikele vajalikud. Korteriühistu laenurahast tehtud kulutuste õigsus ei ole käesoleva tsiviilasja vaidlusesemeks. Laenuraha kasutamise õigsust on kostjatel võimalik vaidlustada - vaidlustades korteriühistu üldkoosoleku otsust või igakuiselt
korteriühistule tasutavate laenumaksete tasumise kohustust. Samuti ei oma tähtsust laenatud raha eest teostatud remonttööd, kuivõrd kostjad tasuvad laenu eest igakuiselt korteriühistule ning juba teostatud remonttöödele tuginedes ei ole hagejal võimalik pöörduda kohtusse KOS § 81 lg-s 2 märgitud kostjate tahteavalduse saamiseks. Juhul kui kostjate tegevuse või tegevusetuse tõttu on korteriühistu võtnud kõrge intressiga laenu ning seetõttu on korteriühistul tekkinud kahju, siis on korteriühistul õigus esitada kostjate vastu hagi kahju hüvitamiseks. Korteriühistul väidetava kahju tekkimise asjaolud ei oma puutumust käesoleva vaidlusega.
17.KOS § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda nimetatud paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Lõike 2 järgi, kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Kohtul tuleb tahteavalduse andmise asendamiseks kontrollida, kas on täidetud kõik KOS § 81 lg-s 2 sätestatud tingimused.
18.1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang nr 0714/069H on koostatud valedel eeldustel. Eksperthinnangu esimesel lehel nähtuvast on leitud perspektiivne turuväärtus, mitte KOS § 81 lg 2 punkti 3 kohaselt vajalik võõrandatava osa harilik väärtus võõrandamise ajahetke seisuga. Seetõttu on 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnang asjakohatu ja tuleb hinna leidmisel jätta tähelepanuta. 07.07.2009 AS Rime Kinnisvara Vahendus eksperthinnangust nähtub, et täidetud ei ole KOS § 81 lg 2 p-de 1 ja 3 tingimus, kuivõrd vastava tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult korteriomaniku huve. Hageja leidis 24.08.2010 kohtuistungil, et kostjatele on põhjendatud maksta hüvitist 127 000 krooni. Hageja arvutusmeetodist nähtub, et tema asjaoludes väljatoodud hüvitise suurus on arvutatud tulenevalt korteriühistu koosolekul vastuvõetud otsusest hüvitatava summa suuruse kohta, mitte arvestades võõrandatava osa harilikku väärtust võõrandamise ajahetke seisuga. Seega on hageja arvutuslik hind vale juba seetõttu, et hind ei ole arvutatud KOS § 81 lg 2 punktis 3 sätestatud alusest lähtudes. AS Rime Kinnisvara Vahendus ekspertiisiaktist nähtub, et vaidlusaluse hoone ühe ruutmeetri üldkasutatava pinna keskmine ruutmeetri hind on hinnatud 2,6 korda madalamaks kui keskmine hind samas ekspertiisiaktis toodud võrdlusobjektidel, mistõttu ei ole ka ekspertiisiaktis toodud vaidlusaluse hoone üldkasutatava pinna ühe ruutmeetri hind õige. Korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2 p 1 mõttes ei oma tähtsust hageja poolt esiletoodu, et kostjate reaalosa ei muutu, ning samuti asjaolu, et pööningut majaelanikud sihtotstarbeliselt ei kasutanud.
19.Tallinna notar Anne Saaberi poolt vormistatud notaribüroos viibinud isikute kinnitusega, KÜ XXXXXXXX X liikmete pööningu ja keldripindade osaliseks müügi nõusolekuga ja 28.09.2009 nõustumusega võlaõigusliku korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkuleppega ning reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepinguga on tõendatud KOS § 81 lg 2 p 3 täitmine. Korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. KOS § 81 lg 2 p 4 alusel tuleks võõrandamisest saadav tulu maksta korteriomanikule või kulutada
mõistlikult korteriomandi kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks. Hageja on korduvalt märkinud, et peab põhjendatuks kulutada võõrandamisest saadava tulu korteriomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks. Kooskõlas KOS § 81 lg-ga 3 kui käesoleva paragrahvi lg 2 p 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Kostja poolt esitatud fotodega on tõendatud, et hoones vajavad korrastamist koridorid. Koridoride renoveerimise maksumust tõendavaid dokumente ei ole esitatud. Hageja on märkinud, et kanalisatsioonisüsteem on avariilises olukorras ning vajab pidevalt likvideeritud ummistuste tõttu täies ulatuses renoveerimist. Kostjad on seisukohal, et kanalisatsioonisüsteem renoveerimist ei vaja, vaid kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamist on vaja I korruse korterite keldri arvel laienemiseks. Kohus leidis, et ummistuste likvideerimise vajadus ei tõenda kanalisatsioonitorude avariilist olukorda.
20.Hageja on esitanud hulgaliselt tõendeid laenuraha kulutusi tõendavate dokumentide kohta, kuid ei ole tõendanud, millist remonti ja kui suure summa ulatuses tuleks veel lisaks hoones teha. Samuti ei ole hageja välja toonud, kui suur oleks rahaliselt kostjate osa veel teostatavas remondis. Kohus nõustus kostjate arvamusega, et osaliselt on remondi eesmärk I ja III korruse elanike korteriomanike korterite reaalosaks olevate eluruumide suurendamine ning neid kulutusi ei tule kostjatel kanda. Samuti ei nähtu, millise arvestuse alusel ja millises ulatuses on hageja õigustatud kostjatele maksmisele kuuluva kaasomandi osa hüvitise kulutama kostjate korteriomandi korrashoiule ja parendamisele. Hageja ei ole tõendanud, et oleks täidetud KOS § 81 lg 2 p 4 tingimus. Tõendamist ei ole leidnud ka asjaolu, kas vaidlusaluse hoone kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks on vaja võõrandada kostjatele kaasomandina kuuluv osa. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et täidetud ei ole KOS § 81 lg 2 p-de 1, 3 ja 4 tingimused. Samuti ei ole hageja tõendanud, milliseid remondikulutusi käesoleval (tahteavalduse hagemise) hetkel on vaja hoones teha ning kas kostjatel on nende kulutuste kandmise kohustus (KOS § 81 lg 3).
21.TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. TsÜS § 68 lg-st 5 tulenevalt saab kohtulahendiga kindlaks määrata kindla sisuga tahteavalduse. Kohtulahendi resolutsioonis peavad sisalduma konkreetsed tingimused. Hageja ei ole nõudena esitanud konkreetseid võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tingimusi, millele ta tahteavaldust soovib, m.h võõrandatava osa harilikku väärtust. Hageja viide lepingu punktile 3.1.12 on asjakohatu, kuna viidatud punktis ei märgita konkreetset võõrandamisest saadavat tulu, mis makstaks korteriomanikule või kulutataks mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Kostjad on korduvalt kirjalikes vastustes juhtinud hageja tähelepanu konkreetse võõrandamisest saadava tulu suuruse märkimise vajadusele. Kostjate tahteavaldus ei saa olla abstraktne - s.t ühisomandisse kuuluva korteriomandi võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Poolte huve kaaludes ei saa lugeda tuvastatuks hageja huvi korteriomandi suurendamiseks ja hoone remontimiseks hageja soovi kohaselt, mis õigustaks kostjate kaasomandi mõttelise osa vähendamist võõrandamise teel ning selle eest õiglase hüvitise mittemaksmist.
22.Kohus jättis menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt TsMS § 179 lg 1 alusel välja vähemtasutud riigilõivu 750 krooni. Hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 132 lg 1 järgi on hagi hind 30 000 krooni, sest hageja esitas kostjate vastu kaks nõuet – kahe lepingu jaoks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks tahteavalduste andmise
kohustamiseks. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23.Hageja palub maakohtu otsuse täies ulatuses tühistada ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada.
24.Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt menetlusnorme. Ebaõige on kohtu seisukoht, et laenuleping nr 08-085337JI ja selle alusel võtud raha ei oma käesolevas asjas tähtsust. Laen sai võetud üksnes põhjusel, et kostjad keeldusid oma nõusoleku andmisest, mida hageja nõuab kohtu kaudu ning remonttööde tegemine oli hädavajalik. Hageja on esitanud kohtule tõendid, milleks raha kulutati. Laenu võtmise ja teenindamisega kaasnesid ning kaasnevad ka edaspidi suured rahalised kulutused, mida sooviti vältida kaasomandis olevate mõtteliste osade võõrandamise teel saadud rahaga. Selle üle ei ole vaidlust. Kuna laen ei ole täies ulatuses tagasi makstud ning on vaja teha täiendavalt remonditöid, siis kogu mõtteliste osade müügist saadav raha läheb remonttööde tegemiseks. Selle kaudu on võimalik kõikidel korteriomanikel säästa laenu teenindamise ja kasutamisega seotud kulutusi ja samas saada vastu remonttööd korterelamus ning seeläbi parandatud korterelamu, mis tagab elamu säilimise ja tõstab seeläbi ka muu hulgas korteriomandite turuväärtust. Kohus jättis kõik eeltoodud asjaolud tähelepanuta. Kohtu ebaõige lähenemine ei võimalda täita korterelamu säilimise eesmärki ja välistab ebaõigesti KOS § 81 rakendamise võimaluse.
25.Kõik KOS § 81 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud. Kostjad on kohustatud osalema remonditöödega seotud kulutuste jagamisel. Nad ei ole vaidlustanud ühistu otsuseid kulutuste tegemise ja hüvitiste suuruse kohta.
26.Kohus rikkus oluliselt TsMS § 436 lg-t 4, sest kohus tugines asjaoludele, mida menetluses ei arutatud. Vaidlustatav kohtuotsus tuli hagejale üllatusena. Samuti ei juhtinud kohus hageja tähelepanu asjaoludele, mida kohtu hinnangul oleks pidanud täiendavalt või täpsemini tõendama. Seega rikkus kohus TsMS § 351 lg-d 1 ja lg 2. Eeltoodud menetlusnormide olulised rikkumised on toonud endaga kaasa ebaõige kohtulahendi.
27.Kohus hindas ebaõigesti AS Rime Kinnisvara Vahendus 07.07.2009 ekspertarvamust nr 63072009 ning jõudis ebaõigele järeldusele. Makstavad hüvitise summad on suuremad kui ekspertarvamuses märgitud. Kohtu teistsugused järeldused on ebaõiged ning ei lähtu kohtule esitatud tõenditest. Kohus on ebaõigesti ning valikuliselt võtnud eksperthinnangust välja erinevaid numbreid ning teinud nendega erinevaid põhjendamata aritmeetilisi tehinguid. Eksperthinnangus on jõutud konkreetsete tulemusteni spetsialistide poolt põhjendatud analüüsi teel ning kuna kohtul pole kinnisvaraeksperdile omaseid teadmisi, siis saab kohus tugineda üksnes ekspertarvamuse lõpptulemusele, mitte valikuliselt ekspertiisis toodud numbritele.
28.Kohus asus ebaõigesti seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, millist remonti ja kui suure summa ulatuses tuleks veel lisaks hoones teha. See oli m.h tõendatud kohtule esitatud elamu ülevaatuse aktiga, üldkoosoleku otsuste ja notariaalse lepinguga. Samuti ei ole kohtu arvates hageja välja toonud, kui suur oleks rahaliselt kostjate osa veel teostamata remondis. Kuna kostjad on samasuguste õigustega korteriomanikud ja korteriühistu liikmed kui teised, siis nende osa arvestatakse nii nagu ka kõigi teiste omanike osad. Tegemist on üllatuslike kohtu seisukohtadega, sest neid istungil ei arutatud, kohus ei juhtinud ka hageja tähelepanu sellele, et hageja oleks pidanud neid asjaolusid tõendama ning esitama kohtule täiendavaid tõendeid. Seega rikkus kohus oluliselt menetlusnorme, mis on apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks.
29.Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning asunud seisukohale, et sisuliselt kostjate mõttelised osad tehingute tagajärjel ei muutu ning nende nõusolekuid vaja ei lähe. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata (TsÜS § 56) ehk ei ole tegemist reaalosaga, mistõttu ei saa tekkida küsimust, et kostjate tahteavaldused on vajalikud ning et mõtteline osa on võõrandamise esemeks. Seoses ümber-ja juurdeehitusega muutuvad kõigi korteriomandite hulka kuuluvate kaasomandi mõtteliste osade suurused.
30.Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et hageja ei ole tõendanud konkreetseid tingimusi, millisele tehingule tahteavaldust soovitakse. Hageja on kohtule esitanud võlaõigusliku korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkuleppe ja reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu nr 3246/2009, millest nähtuvad tingimused ning mida kostjad on sisuliselt aktsepteerinud. Samuti on kohtule esitatud korteriühistu otsused ja nõusolekud, millega on tingimused eelnevalt enamuse vahel kooskõlastatud.
31.Kohus ei ole välja toonud asjaolusid ja ka kostjad pole esitanud seisukohta ega tõendit selle kohta, kuidas mõttelise osa võõrandamine neid ebamõistlikult korteriomanikena kahjustab. Võõrandamise fakt ei ole iseenesest kostjate kahjustamine. Kohus on ebaõigesti sidunud KOS § 81 lg 1 p 1 ja p 3, sest need on erinevad asjaolud. Kuna kohus on ebaõigesti hinnanud mõistliku ja põhjendatud hüvitise suurust, siis ei saaks ka makstav hüvitis sisuliselt seonduda ebamõistliku korteriomanike kahjustamisega.
32.Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et hoones vajavad korrastamist koridorid. Kohus ei arutanud seda küsimust kohtuistungil ega juhtinud hageja tähelepanu selle tõendamise vajadusele ning kuludokumentide või hinnapakkumiste esitamise vajadusele. Ka leidis kohus, et pidevad kanalisatsiooniummistused ning nende likvideerimine ei tõenda kanalisatsioonitorude avariilist olukorda, kuid ei andnud hagejale võimalust torude avariilise olukorra tõendamiseks.
33.Kohus on jätnud vastamata hageja väidetele ja põhjendustele ning pole analüüsinud kõiki kohtule esitatud tõendeid, millele hageja on tuginenud või on neid analüüsinud ning hinnanud oluliselt teisiti kui hageja. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta tõendeid ei arvesta või hindab teisiti. Sellega on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 436 lg-d 1 ja 2 ning § 442 lg-t 8. Kostjad ei ole täitnud oma tõendamiskohustust (TsMS § 230 lg 1) ning kohus on ilma tõenditeta tuginenud otsuse tegemisel kostjate paljasõnalistele väidetele.
34.Kostjate keeldumiseks nõusoleku andmisest peab olema kaalukas põhjus, n.t ümberehitamisega kahjustatakse maja kandevõimet või halveneb olemasolevate korteriomandite kasutamine v.m.s, kuid neid asjaolusid ei esine ning kostjad ei ole ka seda tõendanud. Praeguses olukorras on kostjad põhjuseta keeldunud nõusolekute andmisest, mis on halvanud ning halvab maja edasist kordategemist ning on tekitanud probleeme teistele korteriomanikele muu hulgas sellega, et võetud laenuga kaasnevad kõikidele korteriomanikele suured rahalised kohustused. Kostjate eesmärgiks on alusetult rikastuda teiste arvelt ja saada suuremat hüvitist kui teised korteriomanikud.
35.Samuti vaidlustab hageja maakohtu poolt täiendava riigilõivu väljamõistmise, kuna hagi esemeks olev nõue on üks terviklik nõue. Tahteavalduste andmine ning vastavate kinnistusraamatu kannete muutmine on omavahel lahutamatult seotud ning moodustavad ühe nõude (TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34 1 lg 7). Vastus apellatsioonkaebusele
36.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
37.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlusnormi olulise rikkumise tõttu osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku võõrandamislepingu tahteavalduse andmise kohustamiseks, samuti menetluskulude jaotamise. Selles osas saadab ringkonnakohus asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kohtuotsus kuulub tühistamisele ka osas, millega kohus mõistis hagejalt välja riigilõivu 750 krooni Eesti Vabariigi kasuks. Kohtuotsuse resolutsioon jääb muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku asjaõiguslepingu tahteavalduse ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike nõusolekute andmise kohustamiseks. Ringkonnakohus muudab selles osas TsMS § 657 lg 21 alusel maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata.
38.Vaidlust ei ole alljärgnevate faktiliste asjaolude üle: 1) hageja on XXXXXXXX X/XXXXX XXX XX asuva korteri nr XX omanik ja kostjad korteri nr X ühisomanikud; 2) hoone on jagatud 16 korteriomandiks, mille omanikud on moodustanud korteriühistu; 3) 04.05.2004 korteriühistu koosolekul tutvustati korteriomanikele 26.04.2004 teostatud hoone tehnilist ülevaatuse akti nr 028 ja arutati remondi finantseerimise võimalusi; 4) 30.03.2006 üldkoosolekul otsustati hoone remontimist finantseerida pööningu ja keldri osalisest müügist ühistu liikmetele ning allkirjastati nõusolekute protokoll pööningu ja keldripindade mõtteliste osade osaliseks müügiks; 5) kostja I allkirjastas 19.12.2006 hoone pööningu ja keldripindade võõrandamise projekti tingimused; 6) 09.10.2007 avalduses nõustus kostja II hoone ehitusprojektiga; 7) 08.01.2008 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa nr 29680 ehitise laiendamiseks ja 28.04.2008 kinnitati hoone ruumide eksplikatsioon; 8) 19.05.2008 toimus korteriühistu juhatuse erakorraline koosolek, kus arutati kostja I keeldumist võõrandamislepingute sõlmimisest; 20.05.2008 jäid Tallinna notar Anne Saaberi juures korteriomanike poolt allkirjastamata ettevalmistatud korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepe ja asjaõiguslepingud. 25.09.2009 allkirjastas enamik korteriomanikke (kõik peale kostjate) notariaalse võlaõigusliku korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkuleppe ja reaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu.
39.KOS § 81 lg 1 kohaselt võib korteriomanik nõuda nimetatud paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas KOS § 81 lõikes 2 toodud tingimused on täidetud ja kostjatel on kohustus anda hagetud tahteavaldusi.
40.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus ebaõigesti, et KOS § 81 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimus on täidetud kõikide sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud
tahteavalduste osas, s.o kõik vastavad tahteavaldused on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. 20.05.2008 ei allkirjastanud korteriomanikud korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepet ja asjaõiguslepinguid (lepingu projekt I kd lk 13-51). Asjaolu, et notar kinnitas rohkem kui 2/3 elamu korteriomaniku viibimist tema büroos 20.05.2008 (t lk 108, 109), ei ole tõlgendatav tahteavalduse andmisena KOS § 81 lg 2 p-s 2 sätestatud tingimuse täitmiseks, nagu maakohus ekslikult leidis. 25.09.2009 allkirjastati rohkem kui 2/3 elamu korteriomaniku poolt võlaõiguslik korteriomandite mõtteliste osade muutmise kokkulepe ja reaalservituudi seadmise võlaõiguslik leping (I kd lk 149-181). Seega on KOS § 81 lg 2 p 2 tingimus täidetud üksnes võlaõigusliku lepingu osas. Hageja võttis ringkonnakohtu istungil omaks asjaolu, et vähemalt 2/3 elamu korteriomaniku tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks 25.09.2009 notariaalne võlaõiguslik leping ei sisalda. Kuna antud juhul puudub nõutavas vormis (notariaalselt tõestatud – AÕS § 641) vähemalt 2/3 elamu korteriomaniku antud tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks, välistab ainuüksi see asjaolu hagi rahuldamise eelnimetatud tahteavalduste andmise nõuete osas. Maakohtu otsus jääb selles osas lõppjärelduses muutmata ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustega.
41.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus võlaõigusliku võõrandamislepingu tahteavalduse andmise kohustuse nõuet, mille osas on KOS § 81 lg 2 p 2 tingimus täidetud. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et hageja ei ole nõudena esitanud konkreetseid võõrandamislepingu tingimusi, millele ta tahteavaldust soovib ja et kostjate tahteavaldus ei saa olla abstraktne kohustus võõrandamislepingu sõlmimiseks. Õige on ka maakohtu seisukoht, et kohtulahendi resolutsioonis peavad sisalduma tahteavalduse konkreetsed tingimused. Ekslik on hageja apellatsioonkaebuse väide, et kohus oleks pidanud kostjate tahteavalduse tingimused ise tuletama võlaõiguslikust lepingust, millega teised korteriomanikud on vastava tahteavalduse juba andnud, samuti korteriühistu otsustest ja nõusolekutest, millega on tahteavalduse tingimused eelnevalt enamuse vahel kooskõlastatud.
42.Samas leiab ringkonnakohus, et maakohus jättis asja menetlemisel täitmata eelmenetluse ülesanded, mis on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Tsiviilasja materjalist ei nähtu, et kohus oleks juhtinud hageja tähelepanu nõude puudulikkusele ja teinud talle ettepaneku võõrandamislepingu sisu esitamiseks. Samuti jättis kohus asja lahendamiseks olulised asjaolud välja selgitamata ja täitmata selgitamiskohustuse, mis on oluline menetlusnormi rikkumine. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 3 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Juhul, kui pooled ei esita kõiki asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid nende kohta, lasub kohtul vastav selgitamiskohustus. Selgitamiskohustuse täitmine peab olema dokumenteeritud selliselt, et kõrgema astme kohus saaks selle kohustuse täitmist kontrollida (n.t kohtuistungi protokollist nähtuvad kohtu selgitused menetlusosalistele selle kohta, milliseid konkreetseid asjaolusid tõendada tuleb või sellekohased kirjalikud menetlusdokumendid). Käesoleva tsiviilasja materjalist ei nähtu, et maakohus oleks oma selgitamiskohustust täitnud ja selgitanud menetlusosalistele tõendamisele kuuluvaid asjaolusid.
43.Kohtul oleks tulnud hagejale selgitada, et võõrandamislepingu tahteavalduse sisu tuvastamiseks peab hageja esitama kohtule tõendid võõrandamisel hüvitamisele kuuluva kaasomandi osa hariliku väärtuse kohta. Korteriühistu otsustega ei saa määrata võõrandamistest saadavat kogutulu ega määrata selle arvutusliku jaotamise teel omandi kaotanud korteriomanikule arvestatava hüvitise suurust, nagu hageja ekslikult leiab. Seda ei muuda asjaolu, et kostjad ei ole vastavaid ühistu otsuseid vaidlustanud. Hageja seisukoht ei ole kooskõlas KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatuga. Asjaolu, et teised korteriomanikud on korteriühistu määratud summadega nõustunud, ei oma käesoleva asja lahendamisel õiguslikku tähendust. Kuna korteriühistu ja ka hageja ei ole võõrandatava osa hariliku väärtuse kindlakstegemiseks võtnud aluseks AS Rime Kinnisvara Vahendus arvamust, on alusetu apellatsioonkaebuse etteheide, et kohus hindas seda tõendit ebaõigesti. Samas kohus, leides, et AS Rime Kinnisvara Vahendus ja 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ hinnangud ei võimalda võõrandatava osa õiget harilikku väärtust kindlaks teha, oleks pidanud tegema pooltele ettepaneku sellekohaste tõendite esitamiseks.
44.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et korteriühistu poolt remondi tegemise eesmärgil võetud pangalaenu sihttotstarbeline kasutamine, s.t kas kõik hageja poolt välja toodud kulutused on olnud kostjatele kui korteriomanikele vajalikud, ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Ringkonnakohtu hinnangul võib võõrandamisest saadavat tulu kulutada KOS § 81 lg 2 p 4 järgi ka remondi tegemiseks võetud laenu tagasimaksmiseks, kui leiab tõendamist, et seda raha on kulutatud mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks ja korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus (KOS § 81 lg 3). Eeltoodust tulenevalt jättis kohus alusetult nendele asjaoludele ja nende kohta esitatud tõenditele hinnangu andmata.
45.Samas leidis maakohus õigesti, et hageja oleks pidanud KOS § 81 lg 2 p-s 4 sätestatud tingimuse täitmise tõendamiseks esitama andmed kavandatava remondi maksumuse ja selle kohta, kui suur oleks rahaliselt selles kostjate osa, mida hageja ei teinud. KOS § 81 lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi lg 2 p 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Eelnimetatud asjaolude tõendamise kohustus on hagejal. Samas ei ole kohus kohtumenetluses eeltoodud asjaolule hageja tähelepanu juhtinud.
46.Ekslik on hageja seisukoht, nagu võiks kostjad keelduda tahteavalduste andmisest üksnes siis, kui ümberehitamisega kahjustatakse maja kandevõimet, halveneb olemasolevate korteriomandite kasutamine või esineb muu sarnane põhjus. Kostjatel on õigus keelduda tahteavalduste andmisest ka siis, kui ei ole täidetud KOS § 81 lg-tes 2 ja 3 sätestatud tingimusi, eelkõige kui nad ei saa omandi osa kaotamise eest õiglast hüvitist.
47.Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus leidnud, et kostjate korteriomandi hulka kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurus võõrandamise tagajärjel ei muutu ning nende nõusolekuid vaja ei lähe, ei vasta tõele. Kohus ei ole otsuses sellist järeldust teinud.
48.Kuna võõrandamislepingu tahteavalduse andmise kohustamise hagi lahendamiseks on vaja tuvastada uusi asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, ei pea ringkonnakohus võimalikuks maakohtu poolset menetlusnormi olulist rikkumist ise kõrvaldada ja teha kohtuotsuse tühistamisel eelnimetatud osas uut otsust, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud
faktiliste asjaolude ning tõendite hindamise vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Kuna käesolevas asjas esile toodud asjaolud on eelnimetatud nõude õigeks lahendamiseks ilmselgelt ebapiisavad, tuleb maakohtul täita asja uuel arutamisel oma selgitamiskohustust, arvestades ka käesolevas otsuses avaldatud seisukohti.
49.Ringkonnakohus selgitab, et uute asjaolude tekkimise korral, s.o uuel alusel võib hageja esitada kohtule uuesti hagi kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku asjaõiguslepingu tahteavalduse andmiseks ja vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmiseks. Kui käesolevas tsiviilasjas maakohtu poolt uuesti läbivaadatav võõrandamislepingu tahteavalduse andmise nõue on uue hagi esitamise ajal veel maakohtu menetluses, on hagejal õigus taotleda nende liitmist TsMS § 374 alusel.
50.Lisaks eeltoodule leiab ringkonnakohus, et maakohus ei määranud käesolevas asjas hagi hinda õigesti. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja esitas kaks mittevaralist nõuet. Hageja esitas hagi KOS § 81 lg-s 1 sätestatud võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduse andmiseks, samuti vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks. Seega soovib hageja kolme vajaliku tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamist selleks, et korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist saaks osa eraldada. TsMS § 125 järgi määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks. Käesolevas asjas on hüve väärtust (kostjatelt võõrandatava osa harilik väärtus) võimalik kindlaks määrata, mistõttu ei ole kohtul alust lugeda haginõudeid mittevaraliseks. Ringkonnakohus leiab, et KOS § 81 lg 1 näol on tegemist erandliku õigusnormiga, mistõttu juhul, kui kõiki eelnimetatud tahteavaldusi hagetakse koos ja neid menetletakse ühes tsiviilasjas, peab hageja maksma riigilõivu saadava hüve ühekordset väärtust arvestades. TsMS § 136 lg 4 kohaselt võib kohus tsiviilasja hinda muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Muu hulgas võib kohus määrata tsiviilasja hinna kindlakstegemiseks hindamise eksperdi poolt (TsMS § 136 lg 2).
51.Menetluskulude jaotus otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Protokolli parandamise taotlus
52.Kostjad esitasid 30.11.2010 toimunud kohtuistungi protokolli parandamise taotluse, paludes protokolli tekstis muuta menetlusosaliste sõnu kohtumenetluses pakutud kompromissisumma suuruse osas. Kohus, tutvunud protokolli parandamise taotlusega, leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ning vastab seaduse nõuetele. Seetõttu tuleb protokolli parandamise taotlus jätta rahuldamata. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
G. Kivinurm
K. Paal
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.