Võlaõigus › Töövõtulepingud

1(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 mõista OÜ-lt KALDA MAJAD välja põhivõlg ja viivis 3 039 930,03 krooni OÜ-u KRISTIINE EHITUS kasuks ning jätta menetluskulud OÜ KALDA MAJAD kanda.

OÜ KALDA MAJAD

Välja mõista OÜ – lt KALDA MAJAD OÜ KRISTIINE EHITUS kasuks põhivõlg ja viivis summas 3 039 930,03 krooni (kolm miljonit kolmkümmend üheksa tuhat üheksasada kolmkümmend krooni ja 03 senti). Jätta rahuldamata OÜ KRISTIINE EHITUS hagi OÜ KALDA MAJAD vastu nõudes tunnustada OÜ-l KALDA MAJAD nõudeõiguse puudumist seoses 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustustega, kuni OÜ KALDA MAJAD pole tasunud OÜ-le KRISTIINE EHITUS ehitustöödega seonduvat võlgnevust. Jätta rahuldamata OÜ KRISTIINE EHITUS hagi OÜ KALDA MAJAD vastu nõudes tunnustada OÜ KRISTIINE EHITUS õigust õiguskaitsevahendina keelduda 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustuste täitmisest, kuni OÜ KALDA MAJAD pole tasunud OÜ-le Wolreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust. Tühistada Pärnu Maakohtu 29.09.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega keelati hagi tagamise korras AS-il SEB Pank, reg.kood 10004252 05.05.2008.a. garantiikirja nr.2008008870 alusel väljamaksete tegemine OÜ-le KALDA MAJAD. Tühistada Pärnu Maakohtu 22.08.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega seati OÜ KALDA MAJAD omandis olevatele korteriomanditele Pärnus, SuurJõekalda 2, hoones A kohtulik hüpoteek hageja OÜ KRISTIINE EHITUS kasuks 1) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614605, korter nr.23, 45,2 m2 summas 300 000 (kolmsada tuhat) krooni, 2) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614705, korter nr.24, 50,3 m2, summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat)krooni, 3) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615505, korter nr.32, 50,3m2 summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat) krooni, 4) osaliselt korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5 m2, summas 127 355.94 (ükssada kakskümmend seitse tuhat viiskümmend viis krooni ja 94 senti) krooni. Jätta jõusse hagi tagamise määrus 22.08.2008, millega seati kohtulikud hüpoteegid korteromandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5m2 summas 113 008.03 krooni ja korteriomanditele , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna reg.osa nr.-id 2615405, 2615605, 2616205, 2616305, 2617005, 2617105 ja 2617205.

2(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 Kohtuotsus hagi tagamiste tühistamise osas saata täitmiseks SEB Pangale ja Pärnu Maakohtu kinnistusosakonnale peale kohtuotsuse jõustumist. Kogu seni kantud menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1): Maakohtu menetluskulud jäävad OÜ KALDA MAJAD kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad 80 % ulatuses OÜ KALDA MAJAD ja 20 % ulatuses OÜ-u KRISTIINE EHITUS kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hageja esitas 30.07.2008 kostja vastu Pärnu Maakohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 3 540 363,97 krooni ja viivise asjas kohtuotsuse tegemise päeva seisuga. 21.08.2008 esitatud täpsustatud hagiavalduse järgi palus hageja kostjalt samuti mõista kuludena välja 601 129 krooni. 26.09.2008 esitatud hagiavalduse täienduse järgi palus hageja lisaks tunnustada kostja nõudeõiguse puudumist hageja vastu seoses 23.04.2007 sõlmitud peatöövõtulepingust nr 9/293 tulenevate garantiikohustustega, kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustööde eest võlgnevust 4 055 293 krooni (lisandub viivis). Alternatiivselt palus hageja tunnustada hageja õigust õiguskaitsevahendina keelduda viidatud lepingust tulenevate garantiikohustuste täitmisest, kuni kostja ei ole tasunud hagejale ehitustöödega seonduvat võlgnevust 4 055 293 krooni (lisandub viivis). Maakohtu 25.05.2009 istungil loobus hageja kulude hüvitamise nõudest 601 129 krooni (II kd, tl 256), täpsustades vastavalt ka hagi (III kd, tl 4–11). 04.06.2009 esitatud menetlusdokumendi järgi on hageja viivisenõue 03.07.2009 (s.o maakohtu istungi toimumise päeva) seisuga 873 045,70 krooni. Pooled sõlmisid 23.04.2007 peatöövõtulepingu nr 9/293 Pärnus aadressil Suur-Jõekalda 2 korterelamu (elamu) ehitamiseks (ehitusleping). Ehituslepingu hind on koos täiendavate kokkulepetega 46 026 833,76 krooni (käibemaksuta 39 005 791,32 krooni), sh vaegtööde eest 118 000 krooni. Ehituslepingu p-i 7.1 järgi pidid ehitustööd saama tehtud 07.02.2008, kokkuleppel pikendasid pooled elamu valmimisaega 16.03.2008. Ehituslepingu p-i 7.2 järgi pidid pooled ülevaatus- ja vastuvõtuakti vormistama hiljemalt 15.02.2008, kuid kostja keeldub seda allkirjastamast. Kostja on pahatahtlikult ja alusetult viivitanud elamu vastuvõtmisega. Elamu oli valmis hiljemalt 09.04.2008, mil allkirjastati ehitise ülevaatuse akti esimene versioon. Ehitise valmisolekut kinnitab ka kostja 17.04.2008 esitatud kasutusloa taotlus, sellele järgnenud 28.04.2008 ehitise ülevaatuse akt ja 05.05.2008 väljastatud kasutusluba. Kostja sai alustada korterite müüki 25.04.2008, mil hageja andis talle üle korterite võtmed. Kostja on aktsepteerinud tööde mahu täitmise ka 06.05.2008 hagejale saadetud üleandmisevastuvõtmise akti eelnõuga ja tehtud tööde lõppakti aktsepteerimisega (sh 23.07.2008

3(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 nõudekirjaga). Tööde valmimist ja vastuvõtmist kinnitab ka see, et kostja nõuab hagejalt elamul ilmnenud väidetavate puuduste likvideerimist garantiikorras. Pooled leppisid kokku, et vaegtööd lõpetatakse 30.05.2008. Tööde lõppaktis on välja toodud, et poolte kokkuleppel jäi akteerimata vaegtöödeks mõeldud 100 000 krooni, millele lisandub käibemaks 18%. See summa tuli tasuda hageja esitatud arvete alusel pärast vaegtööde tegemist. Hageja täitis oma kohustused tähtaegselt, kuid kostja ei ole siiani vaegtööde eest tasunud. Kostja keeldub võlga maksmast, viidates alusetult sellele, et hageja ei lõpetanud ehitustöid õigel ajal ja rikkus ehitustehnilisi nõudeid, mille tagajärjel tekkisid elamul defektid. Viivitus ehitustööde valmimisel oli tingitud kostja tegevusest. Kostja viivitas arvete tasumisega kokku 256 päeva (22.07.2008 seisuga). Ka surus kostja peale enda valitud allhankija Aktsiaseltsi (AS) Pärnu Betoonimeistrid. Tarnitud paneelid olid väga halva kvaliteediga ja sellest tulenevad probleemid lükkasid ehitustööde valmimise edasi viis nädalat. Lisaks põhjustas kostja ehitusjärelevalve kolmenädalase viivituse katuse ehitusel. Kostja viivitus lifti tehniliste probleemide tõttu lükkas tähtaega edasi ühe nädala võrra. Elamu siseviimistlusdefektid (praod seintes) tekkisid kostja süül. Hageja pidi tagama kütte ehitustööde ajal, milleks ta sõlmis lepingu Fortum Termest AS-iga, mis lõpetati 30.05.2008. Kostja ei järginud ise ehitise ekspluatatsiooninõudeid, kui jättis pärast seda ehitise kütmata. Tulenevalt ehituslepingu p-st 8.7 arvestas hageja viivisena 03.07.2009 seisuga 873 045,70 krooni. Ettemaksu arvetes ja aktides märgitud ei ole. Viga arvutustes tekkis erinevustest akti nr 3 algse eelnõu ja allkirjastatud versiooni vahel, mille hageja avastas viimases aktis. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Kostja arvates ei ole hageja nõue sissenõutav, kuna tööd on lõpetamata ja järgitud ei ole kvaliteedinõudeid. Alles ehitustööde akti kinnitamise või kinnitatuks lugemisega muutub lepingutasu sissenõutavaks. Pooled ei ole tasu sissenõutavust sidunud kasutusloa andmisega. Korterites asuvate paneellagede viimistlus oli lõpetamata, lagedesse olid puuritud augud. Neid töid ei saa pidada ehituslepingu p-s 3.1.3 kokkulepitud kvaliteedinõuetele (RYL-2000) vastavateks töödeks. Samuti on puudusteks korterite fassaadi ja seinte ühenduskohtades olevad praod, praod aknapõskedes, niiskuskahjustused lagedes, valesti paigutatud tihendid, lõpetamata vuugid jne. Kostja ei sundinud hagejat sõlmima lepingut AS-ga Pärnu Betoonimeistrid. Ehituslepingu p-st 2.2.7 nähtub, et hageja on üle võtnud kostjalt töövõtulepingust nr TV-01.2007 TP tulenevad tellija kohustused. Kostja ei vastuta paneelide kvaliteedi ega vale paigaldamise eest, kuna töö tehti hageja materjalist. Ehituslepingu lisaks oleva ajagraafiku järgi pidi hageja lõpetama katusetööd 14.10.2007, kuid katus saadi vettpidavaks alles 2007.a detsembri lõpus. Seetõttu said elamu konstruktsioonid ja katusesoojustus sügisvihmade tõttu märjaks. Ehituslepingu p-i 3.1.17 järgi pidi hageja tasuma elektrienergia, vee ja kütte eest kuni ehitusobjekti vastuvõtmiseni. Kuna hageja ei ole lepingust tulenevaid töid lõpetanud ja kostja ei ole töid vastu võtnud, puudus hagejal alus lõpetada elamu kütmine. Hageja ei ole viivisenõuet esitades arvestanud, et 2007.a oktoobris on kostja tasunud ettemaksuna 1 102 874 krooni. Vastuhagi asjaolud ja nõue Kostja esitas 05.02.2009 hageja vastu vastuhagi, milles palus mõista hagejalt välja 831 341,55 krooni. Selle põhjenduste järgi jättis hageja ehituslepingust tulenevad kohustused täitmata. Hagejale saadetud 23.07.2008 nõudekirjas andis kostja hagejale ehituslepingu täitmiseks

4(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 täiendava tähtaja (kuni 04.08.2008), mille lõppedes palus üle anda ehitusobjekti, kus on lõpule viidud paneellagede viimistlemine, objekti üleandmiseelne koristamine ning paneelide ja soojustuse kuivatamine nõutava tasemeni. Kostja sõlmis ehitustööde lõpetamiseks 21.08.2008 töövõtulepingu CityProfid OÜ-ga, kelle esitatud arvete alusel tasus kostja kokku 97 985 krooni. Hageja ei ole kostjale tööde tegemiseks kulunud summat hüvitanud. Samuti ei ole hageja hüvitanud kostjale liftirikke remondikulu 2360 krooni, kuigi hageja andis liftidele garantii. Ehituslepingu p-s 5.1 on pooled kokku leppinud, et garantii algab kasutusloa saamise päevast, mitte ehitise üleandmisest. Seetõttu võlgneb hageja kostjale kahju hüvitisena kokku 100 345 krooni. Kuna hageja ei lõpetanud ehitustöid tähtaegselt, on kostjal õigus saada 10.01.2008 sõlmitud ehituslepingu muutmise kokkuleppe p-i 3 alusel hagejalt ajavahemiku 16.02.2008 kuni 16.03.2008 leppetrahvi 0,05% ehituslepingu hinnast. Kostja tegi vastuhagis ka tahteavalduse, millega luges hageja ehituslepingu järgi tehtud ja 21.05.2008 koostatud tehtud tööde lõppaktis märgitud tööd vastu võetuks. Avalduse järgi muutub hageja arve nr 81 ehituslepingu p-i 8.3 järgi sissenõutavaks alates tahteavalduse hagejale teatavaks saamise ajast. Kostja tasaarvestas vastuhagis oma leppetrahvi nõude hageja 28.05.2008. arvest nr 81 tuleneva nõudega 566 516,65 krooni. Kuna hageja 31.03.2008 esitatud 2 855 847,32 krooni suuruse arve nr 54 järgse nõude on kostja samuti tasaarvestanud, võlgneb hageja kostjale leppetrahvi 730 996,55 krooni. Vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Olukorras, kus elamu on valminud ja kostja ei ole tehtud tööde eest hagejale täielikult tasunud, ei ole tal õigust nõuda garantiikohustuste täitmist, kuna selline täitmine oleks hagejale ebamõistlikult koormav ja kulukas. Kostjal ei oleks õigust nõuda garantiikohustuste täitmist ka siis, kui ehitustööd ei oleks valminud. Kostja ei võinud keelduda oma kohustuste täitmisest, kuna on tõendatud, et hageja täitis oma kohustused või tegi seda vähemalt oluliste puudusteta. Kuna osa garantiitöid on teinud kolmandad isikud, siis selles osas hagejal enam garantiikohustusi ei ole. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas 23.07.2009 otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla ja viivise kokku 2 413 008,3 krooni. Rahuldamata jäi hageja nõue tunnustada, et kostjal ei ole ehituslepingu järgsetest garantiikohustustest tulenevat nõudeõigust või et hagejal on õigus keelduda garantiikohustuste täitmisest. Ühtlasi tühistas maakohus 29.09.2008 seatud hagi tagamise, millega keelati AS-l SEB Pank garantiikirja alusel väljamaksete tegemine kostjale. Lisaks tühistas maakohus osale korteritele 22.08.2008 seatud hagi tagamise. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohtu otsuse kohaselt sõlmisid pooled 23.04.2007 ehituslepingu. Ehitustööde kogumaksumus oli ehituslepingu p-i 8.1 järgi 39 182 646 krooni (koos käibemaksuga 46 235 522 krooni 81 senti). Tegelikuks lepinguhinnaks kujunes hageja nõutud vaegtööde maksumuseta 45 908 833,76 krooni (sh käibemaks). Pooled vaidlevad, kas lepingu hinnale lisandub ka vaegtööde maksumus 118 000 krooni (käibemaksuta 100 000 krooni). 10.01.2008 ehituslepingu muutmise kokkuleppe järgi oli ehitustööde valmimise tähtpäev 16.03.2008 ning ülevaatus- ja vastuvõtuakt tuli vormistada 31.03.2008. 19.03.2008 saatis hageja kostjale e-kirja, milles tegi ettepaneku alustada elamu ülevaatuse ja vastuvõtutoimingutega ning määras esmase ülevaatuse ajaks 25.03.2008. Seejärel alustati

5(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 nimetatud toiminguid ning vormistati vaegtööde aktid 25.03 kuni 08.04.2008 ja määrati tähtajad vaegtööde likvideerimiseks, hiljemalt aga 15.04.2008. Vaegtööde vastuvõtuakti ehituslepingu p-i 10.2.2 kohaselt ei ole koostatud. Tunnistaja J. R., kes tegi objektil omanikujärelevalvet, ütluste järgi likvideeriti osa puudusi aktidel märgitud ajaks, kuid mitte kõiki. Kostja saatis hagejale 06.05.2008 tööde vastuvõtuakti kavandi, mille p-i 3 järgi täideti lepinguliste tööde maht 25.04.2008 seisuga ning p-i 5 järgi tehakse vaegtööd korterite lagede aukude viimistlemisel ja lagede värvimisel 30.03.2008 ja postkastid paigaldatakse 16.05.2008. Kui hageja ei nõustunud aktiga, sest selle p-s 10 esitati leppetrahvi nõue, saatis kostja 15.05.2008 hagejale vastuse, mille järgi ta ei pea võimalikuks tööde vastuvõtuakti allkirjastada, kuna ehitustööd on lõpetamata – korterite laed on viimistlemata ja heakord puudulik. Kohalik omavalitsus vormistas esialgse elamu ülevaatuse akti 09.04.2008. Nõuetekohane elamu ülevaatuse akt vormistati 28.04.2009 ja kostja esindaja Einar Kelder ka allkirjastas selle. Ehitise kasutusluba väljastati 05.05.2008. Elamu võtmed anti kostjale üle 25.04.2008. Sellest ajast alates sai kostja alustada korterite müügiga. Ehitustööd olid valmis ja saab lugeda VÕS § 637 lg 4 mõttes vastuvõetuks 25.04.2008, v.a kahe postkasti paigaldus, objekti koristustööd ja 21 korteri lagede viimistlus, mida tuli veel kuivatada ja värvida. Seda kinnitas ka kostja hagejale 06.05.2008 saadetud vastuvõtuakti kavandis. Objekti koristustööde tegemata jätmine nähtub kostjale esitatud tehtud tööde lõppakti p-st 126. Lae paneelidesse olid tehtud augud, kuna lagedesse ilmusid niiskuskahjustused ja lagesid oli vaja kuivatada. Laepaneelidesse tehtud augud ei ole vaegtööd, vaid tarvitusele võetud abinõud valminud tööde osas. Sellisele järeldusele on jõudnud ka OÜ Ehitusekspert ekspert L. S., kelle arvamuse järgi tegi hageja ehitise püstitamisel kvaliteettöid ja ehitas ehitise hea tava järgi üldisi kvaliteedinõudeid järgides ning 09.04.2008 seisuga oli elamu valminud, kuna ehitusjärelevalve tegija J. R. viseeris kostja poolt ehitise tehnilise valmiduse, võtmed anti kostjale üle 25.04.2008, kohaliku omavalitsuse komisjon tunnistas ehitise 09.04.2008 alustatud ja 29.04.2008 lõpetatud aktiga projektikohaseks ja ehitusseaduse (EhS) järgi valminuks, mida väljendab ehitusluba. Aprilli lõpus ilmnesid ootamatult mitmete ruumide viimistletud lagedes niiskuskahjustused. Tegemist oli lõplikult välja selgitamata avariilise niiskusjuhtumi, mitte vaegtöödega. Kostja keeldumine vastu võtta kogu tööd ebaoluliste puuduste tõttu on VÕS § 111 lg 3 järgi vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja keeldus vastu võtmast kõiki töid ja tasumast hagejale 3 422 363,97 krooni, samas oli vaja 52 korterist 21 korteri lagesid kuivatada ja lõplikult viimistleda, lõpetamata olid objekti koristustööd ja paigaldamata oli kaks postkasti. Nende tööde maksumus oli ca 100 000 krooni, mis on maksmata arvetest 2,92%. Töö oli osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö vastuvõtmine ei oleks kahjustanud kostja õigusi. Samuti sai kostja alustada ja alustaski korterite müüki, mida kinnitab Eesti Ekspressis 12.06.2008 avaldatud kuulutus. Kostja esitatud 19.06.2008 ja 07.08.2008 koostatud ülevaatusaktid ehitise puuduste kohta ei oma tähtsust, sest selleks ajaks oli elamu vastu võetud ja pärast seda tekkinud vead tuleb parandada garantii korras. Ehituslepingu alusel tehtud tööd võeti erinevate aktidega vastu. Vastu võetud 26.03.2008 akti nr 11 summas 2 855 847,32 krooni jättis kostja tasumata. Kostja ei vaidlusta tööde tegemist ega vastuvõtmist. Seega on hageja aktis märgitud tööd teinud ja töötasunõue selle akti alusel muutunud sissenõutavaks. Hageja 2 855 847,32 krooni suurune nõue on põhjendatud. 20.05.2008 tehtud tööde lõppakti nr 12 summas 566 516,65 krooni ei ole kostja allkirjastanud. Kostja ei vaidlusta tööde tegemist, kuid leiab, et tööd tehti 2008 mais, ja keeldub lõppakti

6(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 allkirjastamast, kuna tegemist oli lõppaktiga ning tegemata oli paneellagede viimistlus ja objekti koristus. Kuna aktis ei ole märgitud tegemata töid ega nõutud nende eest tasu (paneellagede viimistluse tasu oli akti järgi arvestamata 10% ja objekti koristuse tasu 70,3%), on lõppaktis nõutud tasu 566 516,65 krooni muutunud sissenõutavaks. Tõendatud ei ole, et lõppaktis märgitud tööd tehti maikuus. Põhjendatud ei ole hageja väide, et pooltel oli kokkulepe maksta vaegtööde tegemise eest hagejale 100 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Hageja tuvastusnõue ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Pooled on ehituslepingu p-s 5.1 kokku leppinud, et hageja annab ehitusobjektile kasutusloa saamise päevast garantii 24 kuud. Garantiiaja kestel vastutab töövõtja ehitustööde ja paigaldatud seadmete eest. Ehitise saab lugeda vastuvõetuks 25.04.2008 ja kasutusluba on antud 05.05.2008, millest algab garantiitähtaja kulgemine. Töövõtulepingu puhul on kohaldatav VÕS §-s 646 sätestatud eriregulatsioon. Töövõtulepingu järgi tehtud tööde eest raha maksmise kohustus ja garantiitööde tegemise kohustus ei ole vastastikused kohustused. Kuna tööd ei valminud ja neid ei antud üle ehituslepingus märgitud ajaks, on kostjal õigus ehituslepingu muutmise kokkuleppe p 9.7 kohaselt nõuda leppetrahvi. Kostja on esitanud leppetrahvi nõude protsendina lepingu hinnast (käibemaksuta), s.o 39 182 646,45 kroonilt. Kuna elamu saab lugeda 25.04.2008 vastuvõetuks, on leppetrahvinõue osaliselt põhjendatud, s.o ajavahemiku 16.02 kuni 16.03.2008 eest 587 739,70 krooni ja ajavahemiku 01.04 kuni 25.04.2008 eest 979 566 krooni, kokku 1 567 305,70 krooni. Kuna kostja tasaarvestas vastuhagiavalduses oma leppetrahvinõude hageja nõudega 3 422 363,97 krooni ja leppetrahvinõue on osaliselt põhjendatud, on hageja põhinõue põhjendatud 1 855 058,27 krooni ulatuses. Põhjendatud on ka kostja kahju hüvitamise nõue 100 345 krooni. Kostja teavitas hagejat garantiitähtajal ilmnenud puudustest, kuid hageja puudusi ei kõrvaldanud. Seega oli kostjal õigus võtta teine töövõtja puuduste kõrvaldamiseks ja hageja peab tekitatud kahju hüvitama. Seega peab hageja hüvitama kostjale kulud, mille kostja maksis CityProfid OÜ-le garantiitööde tegemise eest (97 985 krooni) ja lifti rikke parandamiseks Osaühingule Pärnu Lift (2360 krooni). Hagejal on VÕS § 113 lg 1 ja ehituslepingu p 8.7 alusel õigus saada viivist 0,05% arve tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem kui 10% lepingu hinnast. Arvestades kostja tasaarvestust leppetrahvi nõudega, on hageja viivisenõudest põhjendatud 658 294,76 krooni. 03.07.2007 akti alusel 7 955 713,31 krooni tasumise järel tekkis kostjal arvutuslike vigade tõttu ettemaks, mis nähtub 20.05.2008 lõppaktist nr 12, mille järgi tööde eest tasumisele kuuluv summa pidi olema 1 669 390,65 krooni, kuid hageja arvas sellest maha 1 102 874 krooni, st tasuda tuli 566 516,65 krooni. Kuna täpselt ei ole võimalik tuvastada tööde tegemise aega (tööd olid tehtud hiljemalt 25.04.2008), ei ole hageja viivisenõue arvete nr 144, 177, 210, 244, 259 ja 11 eest põhjendatud ja jääb rahuldamata. Hageja põhinõudest on põhjendatud 1 855 058,27 krooni ja viivisenõudest 658 294,76 krooni, st kokku 2 513 353,3 krooni. Kuna põhjendatud on ka kostja kahjunõue 100 345 krooni, tuleb poolte nõuded tasaarvestada, mille tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 2 413 008,3 krooni. Apellatsioonkaebused Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada kohtuotsuse osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi ning teha uus otsus, millega

7(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 rahuldada hagi täielikult ning jätta vastuhagi täielikult rahuldamata. Kostja on ainuisikuliselt süüdi ehitustähtaegade edasilükkumises, kuna sõlmis lepingu ning tellis hoone ehituseks vajalikud paneelid enne hageja ja kostja vahelise peatöövõtulepingu sõlmimist. Nimetatud asjaolu kinnitavad tunnistajate ütlused, millised esimese astme kohus on jätnud tähelepanuta. Seega puudub kostjal alus ka viiviste vm kahju sissenõudmiseks. Samuti on kohus vääralt tõlgendanud arvete tasumisel tekkinud töö maksumuse allahindlust ettemaksuna. Hageja palub jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda, kuna hageja tegi esimeses kohtuastmes kostjale kompromissi ettepaneku, millega kostja ei nõustunud. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus rahuldas osaliselt hageja hagi ning jättis osaliselt rahuldamata kostja vastuhagi ning teha uus otsus, millega jätta hagi täielikult rahuldamata ja rahuldada vastuhagi täis ulatuses. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kohus on tõendeid ja asjaolusid hinnates jõudnud ebaõigele seisukohale, et vaidlusaluse elamu ehitustööd olid valmis ja saab lugeda vastuvõetuks seisuga 25.04.2008. Ehitustööde valmimist tuleb hinnata eelkõige lähtudes poolte vahel sõlmitud töövõtulepingust, mida kohus ei ole teinud. Vaidlusaluses töövõtulepingus ei ole kusagil seotud töö valmimist kohaliku omavalitsuse kasutusloa või võtmete kätteandmisega või asjaoluga, et kostja saatis omapoolse nägemuse üleandmisvastuvõtmisaktist e-kirja teel. Nimetatud asjaoludega tööde valmimise tõendatuks lugemisega on kohus kõrvale kaldunud põhimõttest, et lepinguid tuleb täita vastavalt lepingule. Töövõtulepingu p 10.1 kohaselt loetakse ehitustööd vastuvõetuks ainult juhul, kui pooled on allkirjastanud ehitise ülevaatuse/vastuvõtu akti. Hageja poolt töövõtulepingu alusel tehtud töö ei olnud valmis ega vastanud kvaliteedile, mistõttu kostjal puudus kohustus töö vastuvõtmiseks. Kohus on ekslikult asunud vastuhagi osas seisukohale, et kostjal on sissenõutavaks muutunud leppetrahvi nõue arvutatuna kuni 25.04.2008. Kuna vaidlusaluse elamu ehitustööd ei saanud valmis 25.04.2008, siis ei saa neid sellest kuupäevast ka valmis olevaks lugeda. Vastused apellatsioonakebustele Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostja palus lisaks jätta hageja apellatsioonkaebus läbi vaatamata, kuna kaebus on esitatud pärast apellatsioonitähtaja möödumist. Menetluse käik Tallinna Ringkonnakohus jättis 23.02.2010 otsusega apellatsioonkaebused rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus poolte endi kanda. Riigikohus tühistas 06.10.2010 otsusega nr 3-2-1-73-10 Tallinna Ringkonnakohtu 23.02.2010 otsuse osas, milles tunnustati kostja leppetrahvinõuet 626 922,15 krooni ajavahemiku 10. kuni 25.04.2008 eest ja tasaarvestati see hageja haginõudega, samuti menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse jõusse. Riigikohus saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus vaatab tulenevalt Riigikohtu käesolevas asjas 06.10.2010 tehtud lahendist läbi hageja apellatsioonkaebust riigikohtu poolt tühistatud osas ehk maakohtu otsust osas, milles tunnustati kostja leppetrahvinõuet 626 922 krooni 15 senti ajavahemiku 10.-25.04.2008 eest ja tasaarvestati see hageja nõudega. Riigikohus on leidnud, et ringkonnakohus peab tegema kindlaks konkreetse kuupäeva, mil ehitustööd saab lugeda lõpetatuks ja sellest lähtudes lahendada kostja leppetrahvinõue ajavahemiku 09.-25.04.2008 eest. Ehitustööde lõpetamise aeg saab jääda üksnes nimetatud ajavahemikku.

8(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638

Tuvastatud ja vaidluse all ei ole eelnevaga seoses asjaolu, et 19.03.2008 saatis hageja kostjale e-kirja, milles tegi ettepaneku alustada elamu ülevaatuse ja vastuvõtutoimingutega ning nimetas esmase ülevaatuse ajaks 25. märtsi 2008. Kohalik omavalitsus koostas 09.04.2008 esialgse elamu ülevaatuse akti ja 28. aprillil 2008 lõpliku elamu ülevaatuse akti, mille allkirjastas ka kostja esindaja E.Kelder. 17.aprillil 2008 esitas kostja elamu kasutusloa taotluse, mille alusel väljastati 05.05.2008 kasutusluba. 25.aprillil 2008 andis hageja kostjale üle korterite võtmed. Loogilise eeldusena peab töö vastuvõtmisele või vastuvõetuks lugemisele eelnema töö valmimine. Ehituslepingu p 7.1 järgi kohustus hageja saavutama lepingu p-s 2.1 kirjeldatud ehitustööde valmiduse hiljemalt 16.märtsiks 2008. Leppetrahvi võis kostja arvestada üksnes ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamisel, elamu vastuvõtmine või vastuvõetuks lugemine seda ei mõjutanud. Ringkonnakohus loeb kostja poolt tellitud asja tundvate isikute ekspertarvamusega (I kd, tl 59-222), mida kohus hindab kui dokumentaalset tõendit, tuvastatuks, et vaidlusalune elamu valmis 09. aprillil 2008. Eksperdid on seejuures tuginenud asjaolule, et nimetatud kuupäeval viseeris ehitusjärelvalve teostaja J. R. tellijapoolselt elamu tehnilise valmiduse (I kd, tl 129). Ehitise valmimist nimetatud kuupäeval ei lükka ümber 21.05.2008 koostatud teostatud tööde aktist nr 12 (III kd, tl 73-76, pealkirjastatud ka kui teostatud tööde lõppakt I kd, tl 105-108) ja 17.04.2008 ehitise töökoosoleku protokollist tulenev asjaolu, et tööd on akti kohaselt osaliselt tegemata. Sama kehtib 29.05.2008 vaegtööde üleandmise aktis (I kd, tl 101), 19.06.2008 koostatud maja ülevaatuse aktis (I kd, tl 33-40, II kd, tl 175-181), 07.08.2008 maja ülevaatuse aktis (II kd, tl 65-174), 21.08.2008 aktis (II kd, tl 214-221) ja 02.07.2008 koosoleku protokollis (II kd, tl 241) kajastatud tööde kohta. Maakohus on tuvastanud ja Riigikohus on jaganud seda seisukohta, et vaidlusalused tööd tuleb lugeda vastuvõetuks hiljemalt 25.04.2010, kuna tegemist oli ebaoluliste puudustega töödega ja kostja jättis alusetult valmis tööd vastu võtmata. Seega ei olnud kostjal õigus arvestada ehituslepingu p 9.7 alusel leppetrahvi ajavahemikul 10.-25.04.2010. Maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu osas, milles tunnustati kostja leppetrahvi nõuet 626 922 krooni 15 sendi osas ajavahemiku 10.04.-25.04.2008 eest ja loeti kostja nõue selles osas hageja nõudega tasaarvestatuks. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega ei tunnusta kostja õigust tasaarvestada kostja leppetrahvi nõue 626 922 krooni ja 15 sendi osas hageja nõudega. Seega on põhihagi põhjendatud põhinõudes (1 855 058,27 + 626 922) + viivis 658 294,76 = 3 140 275,03 krooni. Vastuhagi on põhjendatud kahjunõudes 100 345 krooni, kohtu poolt nõuete tasaarvestamisel tuleb hageja nõue rahuldada summas 3 039 930,03 krooni. Tulenevalt Riigikohtu otsusest tuleb arvestada sellega, et hageja pakkus kostjale maakohtus kompromissi, mille järgi maksaks kostja hagejale kohe 2 000 000 krooni ja 800 000 krooni kahe kuu jooksul (III kd, tl 227). Seega tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas, sest hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu hageja kohtumenetluses kostjale pakkus. TsMS § 163 lg 2 alusel tuleb jätta maakohtu menetluskulud kostja kanda. Seoses hageja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega ligikaudu 80% ulatuses jäävad poolte apellatsioonimenetluse kulud 80 % ulatuses kostja ja 20 % ulatuses hageja kanda.

9(10)

Tsiviilasi nr: 2-08-51638 Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Kostja on taotlenud Pärnu maakohtu poolt hagi tagamise määrusega seatud abinõude – kohtulike hüpoteekide – seadmise tühistamist 10 korteriomandi suhtes seoses sellega, et kostja on oma kohustused hageja ees täitnud ja poolte vahel on jäänud vaidlus summas 626 922,15 krooni ja ainult nimetatud summas on hagi tagamine põhjendatud. Tegemist on nn ületagamisega. Hageja vaidleb taotlusele vastu, kuna hagi tagamise abinõu tühistamiseks puuduvad antud juhul alused. Tuleb arvestada asjaoluga, et elamul, kus korterid asuvad, lasub ülisuur kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteek (esmajärjekorra nõudena) 60 miljonit krooni, hagejal on kostja vastu nõue 626 922,15 krooni ja eeldatavad õigusabikulud 400 000 krooni. Seega ei pruugi juba olemasolev hagi tagamine olla piisav hageja nõude tagamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kostja taotlust TsMS § 445 lg 2 alusel rahuldada. TsMS § 445 lg 2 kohaldamise eelduseks käesolevas asjas oleks, et tagamine ei ole enam vajalik ja vastuhagi otsusega rahuldamine kostja kasuks. Esiteks ei tehtud otsust kokkuvõttes kostja kasuks, teiseks oleks tagamise tühistamine ka sisuliselt õigustamatu, arvestades korteritel lasuvate hüpoteekidega kolmandate isikute kasuks ja kohtulahendiga tekkivat täiendavat kohtukulude nõuet.

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

Ande Tänav

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.