Võlaõigus › Töövõtulepingud

1 (21)

§646, § 650 lg.1 ja TsMS § 163 lg.1, § 386 lg.4, § 434-436, § 438, § 442, § 630-633 Rahuldada OÜ Wolmreks Ehitus hagi osaliselt ja rahuldada OÜ Kalda Majad vastuhagi osaliselt. Välja mõista OÜ – lt Kalda Majad OÜ Wolmreks Ehitus kasuks põhivõlg ja viivis summas 2 413 008.03 (kaks miljonit nelisada kolmteist tuhat kaheksa krooni ja 03 senti). Jätta rahuldamata OÜ Wolmreks Ehitus hagi OÜ Kalda Majad vastu nõudes tunnustada OÜ-l Kalda Majad nõudeõiguse puudumist seoses 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustustega, kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud OÜ-le Wolmreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust. Jätta rahuldamata OÜ Wolmreks Ehitus hagi OÜ Kalda Majad vastu nõudes tunnustada OÜ Wolmreks Ehitus õigust õiguskaitsevahendina keelduda 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustuste täitmisest, kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud OÜ-le Wolreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust. Tühistada Pärnu Maakohtu 29.09.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega keelati hagi tagamise korras AS-il SEB Pank, reg.kood 10004252 05.05.2008.a. garantiikirja nr.2008008870 alusel väljamaksete tegemine OÜ-le Kalda Majad. Tühistada Pärnu Maakohtu 22.08.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega seati OÜ Kalda Majad omandis olevatele korteriomanditele Pärnus, Suur-Jõekalda 2, hoones A kohtulik hüpoteek hageja OÜ Wolmreks Ehitus kasuks 1)korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614605, korter nr.23, 45,2 m2 summas 300 000 (kolmsada tuhat) krooni, 2) korteriomandile , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna , Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614705, korter nr.24, 50,3 m2, summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat)krooni, 3) korteriomandile , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615505, korter nr.32, 50,3m2 summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat) krooni, 4)osaliselt korteriomandile , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5 m2, summas 127 355.94 (ükssada kakskümmend seitse tuhat viiskümmend viis krooni ja 94 senti) krooni. Jätta jõusse hagi tagamise määrus 22.08.2008.a. , millega seati kohtulikud hüpoteegid korteromandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5m2 summas 113 008.03 krooni ja korteriomanditele , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna reg.osa nr.-id 2615405, 2615605, 2616205, 2616305, 2617005, 2617105 ja 2617205. Kohtuotsus hagi tagamiste tühistamise osas saata täitmiseks SEB Pangale ja Pärnu Maakohtu kinnistusosakonnale peale kohtuotsuse jõustumist. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

2 (21)

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 30.07.2008.a. esitatud hagiavalduse ja 21.08.2008.a. esitatud hagi täienduse kohaselt hageja ja kostja sõlmisid 23.04.2007.a. peatöövõtulepingu nr.9/293, aadressil Suur- Jõekalda 2, Pärnus korterelamu A ehitamiseks. Hageja on esitanud lepingujärgselt ehitustööde teostamise käigus vastavalt teostatud tööde aktidele arved, mille mittemaksmisel on kostja rikkunud lepingut s.t. viivitanud põhjendamatult osade summade maksmisega seisuga 22.07.2008.a. 256 päeva, millest tulenevalt on hagejal tekkinud ka viivisenõue. Tänaseni on kostja poolt alusetult maksmata tööde eest arve nr.54/31.03.2008.a. summas 2 855 847.32 krooni ning arve nr.81/ 28.05.2008.a. summas 566 516.65 krooni ning kokkulepitud vaegtööde eest koos käibemaksuga 118 000 krooni. Kostja on süüdistanud hagejat ehitustööde lõpetamise tähtaja hilinemises ning keeldunud võlgu olevat summat tasumat põhjusel, mis ei vasta tõele. Ehitustööde valmimise tähtaeg oli esialgselt kokku lepitud lepingu p.-s 7.1 07.02.2008.a. Punkti 7.2 kohaselt pidid pooled ehitise ülevaatus- vastuvõtu akti vormistama hiljemalt 15.02.2008.a. Ehitustööde valmimise tähtajaks oli 07.02.2008.a., hilisemalt kokku lepitud 16.03.2008.a. , viivitus otseselt põhjustatud kostja tegevusest. Kostja viivitas põhjendamatult arvete tähtaegse tasumisega 256 päeva , mistõttu oli häiritud hageja maksed alltöövõtjatele ja oma töötajatele, kes ei olnud nõus tasuta v. palgata tööd tegema. Kostja surus hagejale peale enne poolte lepingu sõlmimist tema poolt valitud allhankija AS Pärnu Betoonmeistrid, kelle poolt tarnitud betoondetailid olid väga halva kvaliteediga ja lagunesid paigaldamisel ning olid vigased ja ei vastanud projektis ettenähtule. Paneelid olid vett ja prahti täis. Mitmed paneelid tuli ehitustööde käigus välja vahetada. Halva kvaliteediga paneelide tõttu lükkus ehitustööde valmimise tähtaeg edasi ca 5 nädalat. Lisaks kostjapoolne viivitus katuse ehitusel ca 3 nädalat. Kokku kostja viivitusi ca 1,5 kuud. Kostja viivitus seoses lifti tehniliste probleemisega lükkas tähtaega edasi 1 nädal. Kostja on pahatahtlikult viivitanud korterelamu vastuvõtmisega, ehkki vastavaid ettepanekuid on hageja kostjale korduvalt teinud. Samuti on kostja esitanud uue kasutusloa taotluse alles pärast 21 päevast põhjendamatut viivitust. Eeltoodud põhjustel võib lugeda , et korterelamu oli valmis hiljemalt 09.04.2008.a. s.o. ehitise ülevaatuse akti esimese versiooni allkirjastamisega. Hiljem esitas kostja Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonnale alles 28.04.2008.a. uue akti, millel olevad allkirjad kinnitasid jällegi hoone valmimist. Hoone kasutusluba väljastati 05.05.2008.a. Vastavalt poolte kokkuleppele jäi akteerimata viidatud vaegtööd summas 100 000 + käibemaks, mis kuulus tasumisele pärast vaegtööde teostamist tähtajaga 30.05.2008.a. Vaegtööd teostati ettenähtud tähtajaks. Väljatoodud protsendid 90% ja 29.7% ei vastanud tegelikkusele, sest vastavad tööd olid teostatud ning protsentide vähema määra näitamise taotlus kokkuleppeliselt oli saada kokku ja jätta arvestuslik 100 000 krooni vaegtöödeks. Vaegtööde eest on 100 000 krooni siiani tasumata. Tööde rahalises lõppaktis nr.12 /20.05.2008.a. on selgelt välja toodud , et vastavalt poolte kokkuleppele jääb akteerimata 100 000 krooni, millele lisandub käibemaks, mis kuulub tasumisele töövõtja poolt esitatud arvete alusel, peale teostamist 30.05.2008.a. Nimetatud asjaolu on kostja varjanud. Hageja teostas ehitusobjektil kõik ehitustööd vastavalt ettenähtud normidele s.h. teostati niiskusnormide järjepidevat järgimist. Niiskustaset mõõdistati enne sisetöid kõikides ruumides ning töid alustati pärast omanikujärelevalve vastavat luba. Hageja kohustuseks oli kütte tagamine ehitustööde käigus , selleks kasutati lokaalseid kütteseadmeid ning sõlmitud oli hageja ja küttefirma Fortum Termest vaheline leping hoone kütmiseks , mis lõpetati 30.05.2008.a. Kütte eest tasus hageja vaatamata asjaolule, et 3 (21)

hoone oli tegelikult lõplikult valmis juba 31.03.2008.a. ning kostjale sisuliselt üle antud 09.04.2008.a.,kui omanikujärelevalve J.R. , projekteerija A.S. ning päästeameti esindaja kinnitasid oma allkirjaga ehitise ülevaatuse aktil, et esitatud on ehitusseadustikuga ettenähtud mahus ehitise täitedokumentatsioon. Ülevaatuseks esitatud ehitis vastab ehituseeskirjadele- ja normidele ning keskkonna-, tervise-, tuletõrje- , tarbija- ja töökaitse nõuetele. Kasutusloa andmiseks takistusi ei ole. Hagejale teadaolevalt ei sõlminud kostja pärast 30.05.2008.a. küttefirmaga hoone kütmiseks lepingut ja seega ei järginud ise hoone ekspluatatsiooniks vajalikke nõudeid, mistõttu polnud ime niiskuse kõrge tase hoones. Praod tekkisid kostja enda süül, hoone vale ekspluatatsiooni tulemusena ja tuleb jätta tähelepanuta kostja poolt koostatud Pärnus, Suur- Jõekalda 2a maja ülevaatuse akt, mis käsitleb ruumidesse tekkinud pragusid. Hagejale teadaolevalt ,hageja objektijuhi teavituse kaudu on hoone liftišahti ja selle kõrvalossa (soojussõlm) maa kaudu tunginud olulisel määral vett. Kuna hageja võttis käesoleva hoone ehitustööde lepingu üle siis, kui hoone vundamenditööd olid valmis, siis ei kanna ka hageja vee sisseimbumise osas vastutust. Nimetatud mittevastavuse kõrvaldamise peab teostama vundamendi teostaja garantiitööde korras. Kostja ei ole kinni pidanud hoone ekspluatatsiooninõuetest, niiskuse tase on olnud seetõttu kõrge, ning ilmnenud defektid siseviimistluses on tekkinud just kostja enda süü läbi. Seega on asjatu ja põhjendamata kostja nõue (nõudekiri 23.07.2008.a.) „paneelide ja soojustuse kuivatamine täiendava tähtaja jooksul nõutava tasemeni“. Kostja ei ole tasunud täielikult lepingust tulenevate ehitustööde eest, samuti on tasumata kokkulepitud vaegtööde eest (lagede kuivatamine ja viimistlemine; territooriumi koristamine; postkastide paigaldamine), samas nõuab aga kostja garantiitööde teostamist sõlmitud garantiikirja alusel. Hageja ei nõustu kostjaga , kuna vastavalt VÕS §-le 638 on tellija kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Samuti tulenevalt VÕS § 650 ja § 230 on müügigarantiiks müüja lubadus tehtud töö garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele. Mistõttu hagejal ei ole võimalik tegeleda garantiitöödega enne, kui tehtud ehitustööde eest on hagejale tasutud täielikult. Vastasel juhul oleks tegemist osaliselt tegemata töödega ja müügigarantiid ei saa rakendada. Tulenevalt kostja seisukohtadest, sh „Pärnus Suur-Jõekalda 2 A maja ülevaatuse akt“, milles on välja toodud rida garantiiajal tekkinud puudusi (arvatavasti eelkõige kostja poolse hoone ekspluatatsiooninõuete rikkumise tõttu), nagu hageja oleks kohustatud vastavad puudused kõrvaldama, ei nõustu hageja kostjaga, kuna teostatud ehitustööde eest on kostjal olulises osas ka hagejale tasumata. Kostjal on kohustus hoone vastu võtta. Hageja on seisukohal, et kostja ei kavatsegi pahatahtlikult ja ettekavatsetult võlgu olevat rahasummat tasuda, nõudes garantiitööde teostamist, kui ehitustööde eest on veel tasumata. Kostja tellis omal initsiatiivil OÜ-lt Ehitusekspert eksperthinnangu Pärnu linnas, aadressil SuurJõekalda tn 2 ehitatud 52-korteriga elamu „A“ ehitusliku valmiduse ja võimalike ehitusdefektide kohta, millest selgub, et hoone oli teatud hetkel valmis, st viimistlustööd olid teatud momendil lõpetatud s.o. faktiliselt ruumides tööd siis tehtud ja ruumid olid kasutusvalmis. Hageja on kinni pidanud heast ehitustavast ja RYL-2000; tehtud on kvaliteettööd; laepaneelide märgumine oli ootamatu ja seega ei saa käsitleda defektselt tehtud viimistlustöödena. Paneelide aukude osas ei olnud tegemist vaegtöödega, vaid tarvitusele võeti eriabinõud valmis tööde juures. Kostja sai alustada korterite müüki alates 25.04.08, kui hageja andis talle üle hoone korterite võtmed. Juuspraod on uusehitiste puhul paratamatud, kuid tegemist on garantii, mitte vaegtöödega. Ekspertiisiakti juurde lisatud kirjavahetusest selgub, et kostja on üritanud justkui „välja pressida“

4 (21)

eksperdilt arvamust, et korterelamu seisukord ei vasta lepingus sätestatud ehitustehnilistele ja kvaliteedi nõuetele. Vastasel juhul keeldus kostja ekspertiisi eest tasuma. Kostja ei ole rahul, et ekspert võttis arvesse ka hageja – peatöövõtja arvamust ja et ekspert soovib anda hinnanguid küsimustes, mida kostja ei ole tellinud. Hageja palub kostjalt välja mõista 3 422 363.97 krooni, vaegtööde eest 118 000 krooni ning viivise kohtuotsuse tegemise päeva seisuga ja jätta menetluskulud kostja kanda. Algselt esitatud projektijuhtimise kuludest summas 601 129 krooni hageja loobus. Hageja 26.09.2008.a esitatud hagiavalduse täienduse kohaselt kostja nõuab hagejalt muuhulgas garantiitööde korras Pärnus, Suur-Jõekalda 2a asuval ehitisel ilmnenud väidetavate puuduste kõrvaldamist. Hageja on seisukohal, et puuduste kõrvaldamise küsimus garantii korras saab kaalumisele tulla üksnes peale seda, kui kostja on täitnud oma töövõtulepingu järgselt võlgnetavad rahalised kohustused (ehk siis maksnud tasu kokkulepitud tööde teostamise eest ja sellele lisanduva viivise). Hageja pidas kostja poolt viidatud juuspragude tekkimist uute ehitiste puhul täiesti tavapäraseks ega eitanud vastavate defektide olemasolu korral nende kõrvaldamist garantii korras. Samas vaidleb hageja vastu kostja poolt esitatud teistele väidetavatele puudustele ning on seisukohal, et vastavad puudused said tekkida vaid kostja poolt ehitise ebaõige ekspluateerimise käigus ja selle tulemusena. Hageja leiab, et töövõtulepingust tulenevate tööde valmimist ja vastuvõtmist kostja poolt kinnitab üheselt ka fakt, et kostja nõuab hagejalt ehitisel ilmnenud väidetavate puuduste likvideerimist garantiikorras. Tuginedes VÕS § 230 lg 1 sätestatule algab garantiiaja kulgemine asja ostjale üleandmisest, kui lepingus või garantiikirjas ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust. Ka Ehitusseaduse § 4 lg-st 2 tuleneb, et garantii kulg ei alga enne ehitise valmimist. Seega on ehitise garantiikohustuse sisuks peale ehitise valmimist ja üleandmist ekspluateerimise käigus tekkinud puuduste kõrvaldamine ning ainuüksi garantiitööde teostamise nõudmine tõendab ehitise tegelikku valmimist ja vastuvõtmist kostja poolt. Kuigi ehitis tuleb lugeda valminuks ja kostja poolt vastuvõetuks, puudub kostjal siiski õigus kuni omapoolsete kohustuste täieliku täitmiseni nõuda hagejalt garantiikohustuse täitmist. Nimelt eksisteerib hagejal ka õigus täiendava õiguskaitsevahendina keelduda vastava kohustuse täitmisest kuni kostja poolt töövõtjale maksmisele kuuluva tasu nõuetekohase väljamaksmiseni. Hageja omab õigustatud huvi garantiikohustuse täitmise kohustuse puudumise tuvastamiseks , kuivõrd kohtu otsus vastavas küsimuses tagab hagejale õiguskindluse, et hagejal puudub kohustus enne kostja poolt lepingujärgsete maksekohustuste reaalset täitmist garantiitöid teostada. Hageja on seisukohal, et kostjal puudub õigus nõuda hagejalt garantiikohustuste täitmist, kuivõrd vastava kohustuse täitmine oleks võlgnikule vaieldamatult käesolevas situatsioonis ebamõistlikult koormav ja kulukas. Vaidlust ei saa olla selles, et mistahes täiendavate kulude kandmine olukorras, kus kostja on jätnud tööde eest suured summad maksmata, on hagejale ebamõistlikult koormav ja käsitletav pahauskse kostja põhjendamatu krediteerimisena. Vaatamata asjaolule, et hagejalt ei saa VÕS § 108 lg 2 p-s 2 sätestatu tõttu nõuda garantiikohustuste täitmist, omab hageja siiski VÕS § 109 lg 1 lähtudes õigust nõuda kostjalt jätkuvalt temapoolse kohustuse täitmist, kuivõrd hagejalt kohustuse täitmise nõudmist mittevõimaldavad asjaolud on tingitud just kostja poolsest käitumisest (töövõtu tasu alusetult maksmata jätmine suures ulatuses). Isegi juhul, kui kohus peaks tuvastama hagi läbivaatamisel, et ehitustööd ei ole valminud ja kostja poolt vastu võetud, tuleb asuda seisukohale, et kostjal puuduks ka siis õigus nõuda hagejalt garantiikohustuste täitmist. Nimelt eeldab garantiikohustuse täitmine oma olemuselt ehitustööde valmimist, mistõttu garantiikohustus ei ole muutunud sissenõutavaks. Asjaolu, et Töövõtulepingu p-s 5.1 oli fikseeritud ehitise garantiiaja kulgemise algus arvates kasutusloa väljastamisest ei oma

5 (21)

tähtsust, kuivõrd vastava lepingu üldist ideoloogiat silmas pidades tekkis kostjal kasutusloa taotlemise õigus peale ehitustööde valmimist ja vastav luba kuulunuks väljastamisele peale tööde vastuvõtmist. Ka juhul kui lähtuda ebaõigest eeldusest, et kostjal siiski eksisteerib jätkuvalt õigus nõuda hagejalt garantiikohustuste täitmist, on hagejal VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest, kuni kostja on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Arvestades kostja poolt tehtud avaldusi (keeldumine tasu maksmisest jne), on selge, et hageja pole omapoolset kohustust täitnud, täitmist pakkunud, tagatist andnud ega seda ka kinnitanud. On ilmne, et kostja üritab töövõtulepingu täitmisest igati kõrvale hoiduda. Kuivõrd on piisavalt tõendatud, et hageja täitis oma kohustused või vähemalt oluliste puudusteta, siis ei ole kostja ka õigustatud keelduma omapoolse rahalise kohustuse täitmisest. Sarnasele seisukohale on töövõtulepingust tulenevat tasumiskohustust analüüsides jõudnud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 20.02.2004.a. otsuses tsiviilasjas nr. 3-2-1-18-04. Hageja palub tunnustada OÜ-l Kalda Majad nõudeõiguse puudumist OÜ Wolmreks Ehitus vastu seoses 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr. 9/293 tulenevate garantiikohustustega, kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud OÜ-le Wolmreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust summas 4 055 293 krooni ,millele lisandub viivis. Juhul, kui kohus ei rahulda p-s 2 sätestatud nõuet, taotleb OÜ Wolmreks Ehitus alternatiivse nõudena, et kohus tunnustaks OÜ Wolmreks Ehitus õigust õiguskaitsevahendina keelduda 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr. 9/293 tulenevate garantiikohustuse täitmisest, kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud OÜ-le Wolmreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust summas 4 055 293 krooni, millele lisandub viivis. 17.03.2009.a esitas hageja kohtule hagi täpsustuse , mille kohaselt on lepingu hind esitatud ja maksmata arvete (ning aktide) alusel 46 026 833 krooni ja 76 senti (käibemaksuta summa 39 005 791 krooni ja 32 senti), sealhulgas sisaldub vaegtööde summa 118 000 krooni. Hageja on riigi ees oma kohustusi täitnud korrektselt ning vastavalt kostjale esitatud arvetele tasunud kogu ettenähtud käibemaksu täies ulatuses. Seega on hagi hind kokku koos vaegtöödega 3 540 363 krooni ja 97 senti. Tulenevalt lepingu punktist 8.7. tasub tellija arvete maksmisega viivitamisel lisaks ülekandmisele kuuluvale summale ka viivist, 0,05% tasumisele kuuluva arve tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest, alates arvel märgitud lepingule vastavale tasumise tähtajale järgnevast kalendripäevast, kuid mitte rohkem 10% lepingu hinnast. Viiviste arvutus ja suurus on näha raamatupidamisprogrammi väljavõttest , mille kohaselt on võlgu olevalt summadelt arvestatud 0,05% viivist vastavalt lepingu p-le 8.7. Käesolevaga on hageja esitanud viivise arvestuse 29.04.2009 .a. seisuga ning viivise suuruseks on 757 984 krooni. Viivise suuruseks kohtuistungi toimumise päeva seisuga 03.07.2009.a. on 873 045 krooni. Hageja leiab, et kostjal ei olnud ettemaksu arvete tasumisel Nimelt, nagu eelpool märgitud, toimus valminud tööde eest tasumine vastavate aktide koostamise ja mõlemapoolse allkirjastamise kaudu, ning seejärel vastava arve esitamisega kostjale. Mitte mingisugust ettemaksu aktides ega ka arvetes märgitud ei ole. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

6 (21)

Kostja kirjalikud vastuväited Kostja 22.10.2009.a kirjalikus vastuses hagile leidis , et tasunõue pole sissenõutav, kuna töövõtulepingu alusel ei tehtud töid valmis ja esinesid kvaliteediprobleemid, mille alusel sai kostja keelduda tööde vastuvõtmisest. VÕS§ 635 lg 1 kohaselt kohustub töövõtulepinguga üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Vastavast sättest tuleneb, et töövõtuleping on olemuslikult teenuste osutamise leping, mille oluliseks tunnuseks on töövõtja kohustus kokkulepitud tulemuse saavutamiseks. Vastavat töövõtulepingu eesmärki on selgitanud ka Riigikohus 29.09.2003.a otsuses nr 3-2-1-99-03 punktis 12. Töövõtulepingut ei ole täidetud, kui töövõtja ei saavuta lepingus ettenähtut ja töövõtulepingu objektiks olev töö ei ole valmis. Kostja sõlmis vaidlusaluse töövõtulepingu tegutsedes kinnisvaraarendajana eesmärgiga müüa ehitatavad korteriomandid. Pooleliolevate ja ebakvaliteetsete uute korteriomandite müük ei olnud kostja eesmärgiks. Sel põhjusel oli töövõtulepingu punktis 8.3 fikseeritud, et poolte volitatud esindajad kinnitavad teostatud ehitustööde aktid hiljemalt viiendal üleandmise päevale järgneval tööpäeval, kui tellijal ei ole teostatud ehitustööde mahu ja kvaliteedi osas töövõtjale pretensioone. Alles ehitustööde akti kinnitamise või kinnitatuks lugemisega muutub lepingu tasu sissenõutavaks. Töövõtulepingu punkti 4.1.2.3 kohaselt oli kostjal õigus nõuda nõuetele ja/või projektdokumentatsioonile mittevastava ehitustöö ümbertegemist lepingus ettenähtud tingimustel. Töövõtulepingu punkti 7.1 kohaselt pidi hageja tööd valmis saama 07. veebruaril 2008.a. Vastavat tähtaega pikendati 10. jaanuari 2008.a kokkuleppega kuni 16. märtsini 2008.a. Hageja ei saanud tähtajaks töid valmis. Korterites asuvate paneellagede viimistlus oli lõpetamata. Täpsemalt olid korteri lagedesse puuritud augud, mille kaudu toimus laepaneelide kuivatamine ja lagede viimistlus oli lõpetamata. Kinnisvaraarendajana tegutsev kostja oli huvitatud töövõtulepingu objektiks olevas kortermajas olevate korteriomandite müümisest. Selle eelduseks oli tööde nõuetekohane tegemine, s.o lepingu eesmärgile vastava tulemuse saavutamine. Viimistlemata lagede ja kuivatamata paneelidega ehitise puhul ei ole tööd lõpetatud. 19.06.2008.a vormistati kostja, OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu, Nord Projekt AS ja TA Konsult OÜ poolt Suur Jõekalda 2A maja ülevaatuse akt, milles tuvastati lõpetamata siseviimistlustöid ja hulgaliselt puudusi ehituskvaliteedi osas. 02.07.2008.a protokollisid hageja projektijuht H. P. ja kostja esindaja J.R. muuhulgas asjaolu, et töövõtulepingu täitmisel on puuritud objektil SuurJõekalda 2A loetletud korterite lagedesse augud niiskuse väljakuivatamiseks ja pärast väljakuivatamist on vajalik viimistlus. Sellisel kujul tehtud töid ei saa pidada ka töövõtulepingu punktis 3.1.3 kokkulepitud kvaliteedinõuetele (Soome kvaliteedinormid RYL-2000) vastavateks töödeks. Korterite lagedes olevad augud on näha ka mõlema esitatud ülevaatusakti lisadeks olevatel fotodelt. Lagede viimistluse mittevalmimine on fikseeritud ka 21.05.2008 koostatud teostatud tööde aktist. Täiendavalt nähtuvad kvaliteedipuudused veel 19. juunil 2008.a ülevaatuse käigus koostatud ülevaatusaktist. Korterite fassaadi ja seinte ühenduskohtades olid praod, aknapõskedel olid praod, lagedes oli niiskuskahjustusi, valesti oli paigaldatud tihendeid, lõpetamata vuuke jne.

7 (21)

Kvaliteediprobleemidest lähtuvas tööde vastuvõtmisest keeldumises olid pooled kokku leppinud töövõtulepingu punktis 8.3. Kostja rõhutab, et antud asjas esinevad mõlemad alused hagi rahuldamata jätmiseks. Tulenevalt kostja spetsiifilisest tegevusvaldkonnast (tegutsemine kinnisvaraarendajana) on tema jaoks tegemist puurimisaukudega ja viimistlemata lagedega korteriomandite näol täiesti kasutuskõlbmatu tööga. Alusetud on hageja väited, et teda on sunnitud sõlmima kokkulepet AS-ga Pärnu Betoonimeistrid. Töövõtulepingu punktist 2.2.7 nähtub, et hageja on võtnud üle kostjalt töövõtulepingust nr TV-01.2007 TP tulenevad tellija kohustused. Mingit sundi ei ole seejuures rakendatud, tegemist on olnud hageja vaba tahteavaldusega. Samas nähtub AS Pärnu Betoonimeistrid poolt kostjale edastatud teabest , et töövõtulepingust nr TV-01.2007 ja töövõtulepingu nr TV-01.102007 osas on AS Pärnu Betoonimeistrid kohustused tellija ees täitnud ja pretensioone seoses töö kvaliteediga ei ole esitatud. Samuti on tellijale antud toodete osas 2,5 aastane garantii. Eeltoodud tulenevalt ei ole põhjendatud kostja poolt hagiavalduses esitatud väited betoondetailide halvast kvaliteedist. Samuti hageja ei järginud betoonpaneelide paigaldamisel tootja poolt antud juhiseid. Õõnespaneelide paigaldamisjuhise kohaselt on mõlemasse paneeli otsa puuritud tehases veeeraldusavad. Vahetult pärast vuugivalu peab ehitaja kontrollima, kas vee-eraldusavad on lahtised ja puurima vajaduse korral lahti järelvalus ummistunud augud. Vastavaid juhiseid hageja ei järginud, mistõttu vajas ehitis täiendavat kuivatamist ja aukude puurimist paneelidesse. Vastavalt töövõtulepingu lisaks olevale ajagraafikule kohustus hageja lõpetama katusetööd 14. oktoobriks 2007.a. Samas saadi kattus vettpidavaks alles 2007.a detsembri lõpus. Seetõttu olid hoone konstruktsioonid ja katusesoojustus sügisvihmade tõttu märjaks saanud. Nõuetekohast ventileerimist ja soojustuse kuivatamist läbi ei viidud, mistõttu esinesid ka hilisemad märkimisväärsed niiskuskahjustused. Hoone kütmine oli ehitusperioodil hageja kohustus ja viivisenõue on alusetu. Töövõtulepingu p 3.1.17 kohaselt pidi töövõtja tasuma ehitustööde teostamise ajal tarbitud elektrienergia, vee ja kütte eest kuni ehitusobjekti vastuvõtmiseni. Kostja vastuses on toodud põhjendused, et hageja ei ole lepingujärgseid töid lõpetanud ja kostja ei ole töid vastu võtnud. Seega puudus hagejal alus ka hoone kütmise lõpetamiseks. Samuti on hageja lisanud hagiavaldusele allkirjastamata üleandmise-vastuvõtmise aktid, mille tekstist nähtub, et hageja ise pidas vajalikuks soojusenergia tarbimise eest tasuda kuni 30.06.2008. Alates oktoobrist 2007.a oli kostja poolt tasutud ettemaks summas 1 102 874,00. Nimetatud ettemaks tekkis hageja poolt rohkem akteeritud töödest. Akt vormistati õigeks, aga arve esitati ja tasuti kostja poolt suuremas summas. Järgnevad maksed tegi kostja vastavalt esitatud arvetele ja nii oli see summa kogu aeg hageja kasutuses. Hageja ei ole viivisearvestuses ettemaksu kajastanud. Samuti on hageja andnud kostjale õiguse teha lepingulisest maksest 10 % suurune makse ehitajale peale lõpliku üleandmis-vastuvõtmis akti allkirjastamisest. Lepingu sõlmimisel oli poolte tahe, et vastav summa tagab kõigi tööde tegemise. Menetluse käik Kostja esitas 06.02.2009.a vastuhagi, mille kohaselt hagejal on tekkinud seoses kostja peatöövõtulepingu rikkumisega kahju summas 100 345 EEK, mille eest kostja vastutab. Kostja ei täitnud oma töövõtulepingu tulenevaid kohustusi teostada ehitus- ja montaažitöid kokku lepitud mahus ning tähtaegadeks.

8 (21)

Lisaks ei ole kostja täitnud töövõtulepingu punktist 5.2. tulenevat kohustust kõrvaldada garantiitähtajal kõik ehitustööde kvaliteedis mittevastavusest tulenevad puudused enda kulul töövõtulepingu punktis 5.3. kokku lepitud tingimustel. Kostja mistahes vastuväited garantiitööde mitteteostamise põhjendatuse osas tuleb jätta tähelepanuta 27. oktoobril 2008. a kostja vastuses hagiavaldusele toodud põhjustel. Täiendavalt tuleb märkida, et kostja ei saa garantiitööde teostamise keeldumise osas tugineda tema poolt viidatud VÕS § 111 lg-le 1 , sest nimetatud säte on kohaldatav üksnes vastastike lepingute puhul. Töövõtulepingu raames on punktis 5 ja selle alapunktides kokku lepitud nimetatud lepingu alusel tehtavatele töödele garantii andmine. Sellega on kostja ja hageja kokku leppinud töövõtulepingu tunnustele vastava töövõtulepingu raames garantiilepingu sõlmimises ehk pooled on sõlminud töövõtulepingu, mis vastab VÕS § 1 lg 2 nimetatud nn segatüübilise lepingu tunnustele. Seejuures aga ei vasta töövõtulepingust tuleneva garantiiga seotud kohustused kohustuste iseloomule, mille puhul saaks rakendada VÕS § 111 lg-t 1 – vastastikele kohustustele. Töövõtulepingu raames sõlmitud garantiilepingust tulenevad üksnes ühekülgsed kohustused s.t. kostja kohustus kõrvaldada garantiitähtajal kõik ehitustööde kvaliteedist tulenevad puudused enda kulul töövõtulepingus kokku lepitud tähtaja jooksul. Seega ei saa garantiist tulenevate vastuväidete puhul kasutada VÕS § 111 lg-s 1 nimetatud vastuväiteid. Töövõtulepinguga antud garantii vastab VÕS § 650 sätestatud töövõtugarantii omadustele, millele kohaldatakse tulenevalt VÕS §-ide 230 ja 231 ning õiguse üldpõhimõtetest tulenevalt VÕS §-i 155. Viimati nimetatud paragrahvi lõike 2 kohaselt ei sõltu garantii andja garantiist tulenev kohustus võlausaldaja ees sellega tagatavast võlgniku kohustusest ega selle kohustuse kehtivusest. Lisaks sätestab vastava paragrahvi lõige 3, et garantii andja võib võlausaldaja vastu esitada üksnes garantiist tulenevaid vastuväiteid. Eelnevat seisukohta on selgitatud ka erialakirjanduses, kus on VÕS § 155 osas esile toodud, et töövõtugarantii ja müügigarantii ühiseks tunnuseks on, et garantii järgi õigustatud isik omandab müügi- või töövõtulepingust tulenevate nõuete kõrval iseseisvaid garantiist tulenevad nõuded, mida võib garantii järgi kohustatud isiku vastu maksma panna sõltumatult lepingulistest nõuetest. Vastavat seisukohta on kinnitanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 5. novembri 2008. a lahendis asjas 3-2-1- 89-08 punktis 13. Seega ei saa olla garantiist tulenevate kohustuste täitmine seotud töövõtulepingust tulenevate kohustustega ning sellele tuginedes vastuväiteid esitada ei saa. Vastupidisele seisukohale ei võimalda asuda ka töövõtulepingu sõnastus, milles ei ole võimaliku kostja poolsele vastuväitena viidatud töövõtulepingu alusel võlgnetavatele summadele. Võttes arvesse eelnevalt, tuleb kostja poolsed viited VÕS § 111 lg-le 1 jätta tähelepanuta. Garantiikohustuse täitmise juures tuleb jätta tähelepanuta ka kostja väide VÕS § 108 lg 2 osas. Isegi kui VÕS § 108 lg 2 p 2 sätestab teatavatel juhtudel keelu nõuda mitterahalise kohustuse täitmist võlgnikult, siis ei laiene nimetatud sättest tulenev keeld vastavalt selle sõnastusele rahalise kohustuse täitmisele. Seega ei piira VÕS § 108 lg 2 allpool esitatud nõuet. Seoses kostja poolsete eelnevalt nimetatud töövõtulepingu rikkumistega on olnud kostja sunnitud kasutama töövõtulepingu esemeks olnud ehitise ehitus- ja montaažitööde lõpetamiseks ja garantiitööde teostamiseks kolmandaid isikuid. Hageja sõlmis City Profid OÜ-ga 21. augustil 2008. a ehituse töövõtulepingu, mille eesmärgiks oli Pärnus Suur-Jõekalda tn 2 majas A tööde teostamine, mis on otseselt seotud kostja poolt töövõtulepingust tulenevate kohustuste täitmise rikkumisega. City Profid OÜ teostas töövõtulepingu rikkumisest tulenevad tööd ning esitas selle eest arve nr 0902 summas 69 989 EEK ja arve nr 0903 summas 27 996 EEK. Arved on hageja

9 (21)

poolt tasutud ning neid ei ole tänaseni kostja poolt hagejale hüvitatud. Seoses sellega on hagejal tekkinud kahju kokku summas 97 985 EEK. Vastavalt töövõtulepingu punktile 5 ja selle alapunktidele on kostja andnud garantii ehitisse püstitatud seadmetele sh liftidele. Seoses Pärnus Suur-Jõekalda tn 2 majas A asuva liftil ilmnenud rikkega ja selle remondiga on hageja tasunud Pärnu Lift OÜ-le arve nr 965 alusel summa 2360 EEK , mida ei ole tänaseni kostja poolt hagejale hüvitatud. Seoses eelnevalt tooduga on hagejal tekkinud kahju kokku summas 2360 EEK. Hagejal on kostja vastu sissenõutavaks muutnud leppetrahvi nõue summas 730 996,55 EEK Vastavalt 10. jaanuaril 2008. a sõlmitud töövõtulepingu muutmise kokkuleppe punktile 3 oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi alates 16. veebruarist 2008. a kuni 16. märtsini 2008. a 0,05 % töövõtulepingu hinnast iga kalendripäeva eest, seoses algselt kokku lepitud ehitustööde lõpetamise tähtpäeva ületamise eest. Vastavalt samale kokkuleppele oli alates 1. aprillist 2008. a hagejal õigus nõuda leppetrahvi 0,1% töövõtulepingu hinnast ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamise iga kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem kui 10% töövõtulepingu hinnast. Seoses kostja võimetusega teostada oma töövõtulepingu järgseid kohustusi vastavalt selles kokku lepitud tähtaegadega, esitas hageja kostjale 31. märtsil 2008. a leppetrahvi arve summas 2 977 881,13 EEK ja 30. juunil 2008. a leppetrahvi arve summas 1 175 479,39 EEK. Kostja ei ole neid tänaseni tasunud. Käesolevaga teeb vastuhagis hageja tahteavalduse, millega loeb kostja poolt vastavalt töövõtulepingule tehtud ja 21. mail 2008. a koostatud „Teostatud tööde lõppakt” märgitud tööd vastu võetuks, hoolimata nimetatud akti mittenõuetekohasest vormistamisest ja töövõtulepingu mittekohasest täitmisest. Seega muutub kostja arve nr 81 vastavalt töövõtulepingu punktile 8.3 sissenõutavaks alates hetkest, kui eelnevalt nimetatud tahteavaldus kostjale teatavaks saab vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduses sätestatule. Lisaks teostab hageja käesolevaga kostja 28. mail 2008. a esitatud arvest nr 81 tuleneva nõudega summas 566 516.65 tasaarvestuse hageja nõuetega kostja vastu vastavalt VÕS § 197 lg-le 1 alates hetkest, kui käesolevas hagis hageja poolt tehtud tahteavaldused kostjale teatavaks saavad. Võttes arvesse eelnevalt toodut ja asjaolu, et kostja poolt 31. märtsil 2008. a esitatud arve nr 54 summas 2 855 847,32 EEK on hageja poolt vastavalt VÕS § 197 lg-le 1 tasaarvestatud, võlgneb kostja tulenevalt leppetrahvi maksmise kohustusest hagejale 730 996,55 EEK. Vastuhagis hageja OÜ Kalda Majad palub välja mõista OÜ-lt Wolmreks Ehitus välja kahju summas 100 345 EEK ja leppetrahv summas 730 996,55 EEK, kokku 831 341,55 EEK ning menetluskulud jätta OÜ Wolmreks Ehitus kanda. Hageja OÜ Wolmreks Ehitus esitas 17.03.2009.a kirjaliku vastuse OÜ Kalda Majad vastuhagile, mille kohaselt ta vastuhagi ei tunnista. Hageja märkis kohtule esitatud hagiavalduses, et kostja nõuab hagejalt muuhulgas garantiitööde korras Pärnus, Suur-Jõekalda 2a asuval ehitisel ilmnenud väidetavate puuduste kõrvaldamist Hageja oli seisukohal, et puuduste kõrvaldamise küsimus garantii korras saab kaalumisele tulla üksnes peale seda, kui kostja on täitnud oma töövõtulepingu järgselt võlgnetavad rahalised kohustused. Hageja pidas kostja poolt viidatud juuspragude tekkimist uute ehitiste puhul täiesti tavapäraseks ega eitanud vastavate defektide olemasolu korral nende kõrvaldamist garantii korras. Samas vaidles hageja vastu kostja poolt esitatud teistele väidetavatele puudustele ning oli seisukohal, et vastavad puudused said tekkida vaid kostja poolt ehitise ebaõige ekspluateerimise käigus ja selle tulemusena (millist fakti tõendas muuhulgas ka kostja enda poolt tellitud ja hageja poolt hagimaterjalidele lisatud ekspertarvamus). Hageja asus kokkuvõtvalt seisukohale, et kõik tööd olid nõuetekohaselt valminud ja tuli lugeda kostja poolt vastuvõetuks.

10 (21)

Hageja leiab, et töövõtulepingust tulenevate tööde valmimist ja vastuvõtmist kostja poolt kinnitab üheselt ka fakt, et kostja nõuab hagejalt ehitisel ilmnenud väidetavate puuduse likvideerimist garantiikorras. Tuginedes VÕS § 230 lg 1 sätestatule algab garantiiaja kulgemine asja ostjale üleandmisest, kui lepingus või garantiikirjas ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust. Ka Ehitusseaduse § 4 lg-st 2 tuleneb, et garantii kulg ei alga enne ehitise valmimist. Seega on ehitise garantiikohustuse sisuks peale ehitise valmimist ja üleandmist ekspluateerimise käigus tekkinud puuduste kõrvaldamine ning ainuüksi garantiitööde teostamise nõudmine tõendab ehitise tegelikku valmimist ja vastuvõtmist kostja poolt. Kuigi ehitis tuleb lugeda valminuks ja kostja poolt vastuvõetuks, puudub kostjal siiski õigus kuni omapoolsete kohustuste täieliku täitmiseni nõuda hagejalt garantiikohustuse täitmist. Nimelt eksisteerib hagejal ka õigus täiendava õiguskaitsevahendina keelduda vastava kohustuse täitmisest kuni kostja poolt töövõtjale maksmisele kuuluva tasu nõuetekohase väljamaksmiseni. Hageja omab õigustatud huvi garantiikohustuse täitmise kohustuse puudumise tuvastamiseks (tunnustamiseks), kuivõrd kohtu otsus vastavas küsimuses tagab hagejale õiguskindluse, et hagejal puudub kohustus enne kostja poolt lepingujärgsete maksekohustuste reaalset täitmist garantiitöid teostada (ehk siis kostja kasuks mistahes täiendavaid kulutusi kanda). Hageja on seisukohal, et kuivõrd kostja poolt on jäetud põhjendamatult tasumata oluline osa kokkulepitud ja sissenõutavaks muutunud töövõtja tasust, puudub kostjal mistahes mõistlik õigus nõuda enne tööde eest tasumist hagejalt garantiikohustuse täitmist. Nimelt sätestab VÕS § 108 lg 2 p 2, et mitterahalise kohustuse täitmist ei saa nõuda muuhulgas juhul, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Asjaolu, et töövõtulepingu p-s 5.1 oli fikseeritud ehitise garantiiaja kulgemise algus arvates kasutusloa väljastamisest, ei oma tähtsust kuivõrd vastava lepingu üldist ideoloogiat silmas pidades tekkis kostjal kasutusloa taotlemise õigus peale ehitustööde valmimist ja vastav luba kuulunuks väljastamisele peale tööde vastuvõtmist. Kuna kostja vastuhagist on selgunud, et osa garantiitöid on teostatud kolmandate isikute poolt, siis hageja suhtes need garantiitööde kohustused teostatud osas enam kehtida ei saa. Kostja leiab, et vastuhagi ei kuulu rahuldamisele. Kohtuistungil hageja jäi esitatud hagi juurde rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

ja palus hagi rahuldada ning jätta vastuhagi

Kohtuistungil kostja vaidles hagile vastu , palus jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus kuulanud ära protsessiosalised, tunnistajate ütlused, tutvunud esitatud hagi ning vastuhagiga ja asjas esitatud kirjalike tõenditega leiab, et põhihagi kuulub rahuldamisele osaliselt ja vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt. HAGEJA POOLT ESITATUD PÕHINÕUE SUMMAS 3 540 363.97 KROONI. Hageja OÜ Wolmreks Ehitus ja kostja OÜ Kalda Majad sõlmisid 23.04.2007.a. ehitise töövõtulepingu, mille objektiks on 52 korteriga korterelamu (elamu A) ehitus- ja montaažitööde teostamine töövõtja OÜ Wolmreks Ehitus poolt aadressil Pärnu, Suur- Jõekalda 2, Pärnus (tl.152- 163).

11 (21)

VÕS § 635 lg.1 järgi töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama v. muutma asja v. saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö) , teine isik (tellija ) aga maksma selle eest tasu. Antud juhul on tellija OÜ Kalda Majad ja töövõtja OÜ Wolmreks Ehitus. Lepingu p.8.1 järgi ehitustööde kogumaksumuseks lepiti kokku 39 182 646 krooni , millele lisandub käibemaks 18% s.o. kokku 46 235 522.81 krooni. Tegelikuks lepingu hinnaks kujunes koos käibemaksuga 45 908 833.76 krooni , s.o. ilma hageja poolt nõutud vaegtööde maksumuseta 118 000 krooni (46 026 833.76 - 118 000). Sellega on nõus mõlemad pooled ja selles summas on pooltel kokkulepped ehitustööde teostamiseks. Hageja leiab, et lepingu hinna sisse kuulub ka vaegtööde maksumus 100 000 + käibemaks 18% s.o. 118 000 krooni. Kostja sellega ei nõustu, kuna leiab, et vaegtööde eest sellise summa tasumise kokkulepet ei olnud ja vaegtöid ka hageja poolt sellises summas ei tehtud. Töövõtulepingu p.7.1 järgi kohustus töövõtja alustama ehitustöödega hiljemalt 07.05.2007.a. ja ehitustööd pidid valmima 07.02.2008.a.ning seejärel pidid pooled alustama ehitusobjekti vastuvõtu- ülevaatusega ning tellijal tekib õigus alustada kasutusloa taotlemist. Lepingu p. 7.2 järgi ehitise ülevaatus ja vastuvõtu akt pidi vormistatama hiljemalt 15.02.2008.a. (I toimik,tl.158). 10.01.2008.a. sõlmisid pooled töövõtulepingu muutmise kokkuleppe , mille kohaselt muudeti lepingu p. 7.1 ja p.7.2 ning ehitustööde valmimise tähtajaks lepiti kokku 16.03.2008.a. ja ülevaatus- vastuvõtuakti vormistamise tähtajaks 31.03.2008.a. (I toimik, tl.136). 19.03.2008.a. saatis töövõtja tellijale e-maili , milles tegi ettepaneku alustada korterelamu Pärnus, Suur- Jõekalda 2a üleandmis- vastuvõtmis toimingutega ja esmase ülevaatuse ajaks 25.03.2008.a. (I toimik, tl.135). Seejärel alustati vastavate toimingutega ja vormistati vaegtööde aktid perioodil 25.03.2008.a.- 08.04.2008.a. keldri bokside kohta ja korterite 1, 2, 5,6,7,10,11,12,13,15,16,18,19,20,21,22,23,24,25,27,28,29,30,31,32,34,35,36,37,39,40,41,42,43, 45, 46,47,50,51 ja 52 kohta ning tähtajad, et vaegtööd likvideeritakse erinevate korterite osas erinevatel tähtaegadel, kuid hiljemalt 15.04.2008.a. (I toimik, tl.177-219). Töövõtulepingu p. 10.2.2 järgi pidigi pretensioonide ja vaegtööde kohta koostatama eraldi protokoll ja nende likvideerimise v. valmimise järel vaegtööde vastuvõtmise akt. Vaegtööde likvideerimise ja vastuvõtmise akti ei ole koostatud. Lepingu p. 10.3 järgi, kui tellija ei võta töövõtja poolt antud lepingus fikseeritud tingimustel teostatud ehitustöid vastu, siis annab töövõtja tellijale vastuvõtmiseks täiendava tähtaja 5 kalendripäeva. Kui tellija ei võta ka nimetatud aja jooksul ehitustöid vastu ja oma keeldumist ei põhjenda, loetakse tööd tellija poolt vastuvõetuks. Tunnistaja J.R., kes teostas objektil omanikujärelevalvet kohtuistungil antud ütluste järgi osad puudused likvideeriti aktidel märgitud tähtajaks , kuid mitte kõiki (III toimik, tl.122). Tellija saatis töövõtjale 06.05.2008.a. omapoolse tööde üleandmis- vastuvõtmisakti, mille p.3 järgi on lepinguliste tööde maht täidetud 25.04.2008.a. seisuga ja p.5 järgi vaegtööd s.o. korterite 4,19,29,31,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49, 50,51 ja 52 laes aukude viimistlemine ning lagede värvimine tehakse hiljemalt 30.05.2008.a. ning postkastide paigaldus 2 tk hiljemalt 16.05.2008.a. (I toimik, tl.121). Kui töövõtja selle aktiga ei nõustunud seoses leppetrahvi nõudega p.-is 10 saatis tellija 15.05.2008.a. vastuse , milles märkis, et ei pea võimalikuks allkirjastada üleandmis- vastuvõtmis akti, kuna ehitustööd on vastavalt lepingule lõpetamata s.t. korterite laed on viimistlemata ja heakord on halvasti tehtud (I toimik, tl.111). Samas kohalik omavalitsus vormistas esialgse elamu ülevaatuse akti 09.04.2008.a.(tl.129). Kohaliku omavalitsuse poolt nõuetekohane elamu ülevaatus akt vormistatud 28.04.2009.a., mille on allkirjastanud ka tellija esindajana E.K. (tl.127). Aktis on märgitud, et ehitis vastab elamutele esitatavatele nõuetele. Kasutusluba on väljastatud 05.05.2008.a. (I toimik, tl.126). Elamu võtmed

12 (21)

anti tellijale üle 25.04.2008.a. , mida märgib ka hageja hagiavalduses, et sellest ajast alates sai kostja alustada korterite müügiga. VÕS § 637 lg.4 järgi kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt v. kui see on tavaline , muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks , kui töö on vastu võetud v. loetakse vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind on samuti määratud ositi, tuleb iga osa eest tasuda vastava tööosa vastuvõtmisel. Lähtudes eeltoodust leiab kohus , et vaidlusaluse elamu ehitustööd olid valmis ja saab lugeda vastuvõetuks seisuga 25.04.2008.a. v.a. 2 postkasti paigaldus, objekti koristustööd ja 21 korteri lagede viimistlus, mis vajasid täiendavalt kuivamist ja värvimist. Seda on tellija ise kinnitanud saates hagejale 06.05.2008.a. omapoolse nägemuse üleandmis- vastuvõtmis aktist. Objekti koristustööde mittetegemine nähtub hageja enda poolt kostjale esitatud teostatud tööde lõppakti p.126 (III toimik, tl.76). Lae paneelidesse olid tehtud augud , kuna lagedesse s.o. valminud töödesse ilmusid niiskusekahjustused ja lagesid oli vaja täiendavalt kuivatada. Laepaneelidesse tehtud augud ei ole iseloomult vaegtööd, vaid tarvitusele võetud abinõud valminud tööde osas. Sellisele seisukohale on jõudnud ka OÜ Ehitusekspert ekspert Lembit Sõmer s.o. hageja poolt esitatud spetsialisti arvamus antud asjas, mille kohaselt hageja tegi elamu püstitamisel kvaliteettöid ja elamu on ehitatud ehituse hea tava järgi ja üldisi kvaliteedinõudeid järgides ning seisul 09.04.2008.a. oli elamu valminud, kuna ehitusjärelvalve J.R. viseeris tellija poolselt elamu tehnilise valmiduse, võtmed anti tellijale üle 25.04.2008.a. ja kohaliku omavalitsuse komisjon tunnistas 09.aprillil 2008.a. alustatud ja 28.04.2008.a. lõpetatud aktiga korterelamu projektikohaselt ja EHS- i järgi valminuks , mida väljendab väljastatud ehitusluba. Aprilli lõpus ilmnesid ootamatult mitmete ruumide viimistletud lagedes niiskusekahjustused, tegemist oli lõplikult väljaselgitamata avariilise niiskusjuhtumiga, mitte vaegtöödega (I toimik, tl.59-72). Kohus leiab, et hea usu põhimõttega on vastuolus tellija keeldumine vastu võtta kogu tööd ebaoluliste puuduste tõttu. Antud juhul keeldus tellija kõiki töid vastu võtmast ja tasumast tasu töövõtjale summas 3 422 363.97 krooni, samas vajasid 52-st korterist 21 korteri laed kuivatamist ja lõplikku viimistlemist , lõpetamata oli objekti koristus ja paigaldamata 2 postkasti s.t. tööd ca 100 000 krooni eest , mis on tasumata arvetest ainult 2,92 %. Kohustuse täitmisest ei või VÕS § 111 lg.3 kohaselt keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik v. ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas v. oluliste puudusteta täitnud. Antud juhul töö oli osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö vastuvõtmine ei oleks kahjustanud tellija õigusi. Kostja väited, et ta on kinnisvaraarendaja ja ei saanud alustada korterite müüki , ei ole usaldusväärselt põhjendatud. Kõikides korterites ei olnud lagedesse puuritud auke kuivatamiseks ning nende korterite müüki oli võimalik alustada. Võtmed olid tellijale üle antud 25.04.2008.a. 12.06.2008.a.Eesti Ekspressis on avaldatud kuulutus korterite müügi kohta, mis näitab, et kostja ka alustas korterite müüki (I toimik, tl.222). Kostja poolt esitatud maja ülevaatuse aktid 19.06.2008.a. ja 07.08.2008.a. ja sellele lisatud fotod ( II toimik , tl.65-182) ei oma asjas tähtsust , kuna selleks ajaks oli elamu vastu võetud ning peale elamu vastuvõtmist tekkinud vead ja praod kuulusid vastavalt töövõtulepingule parandamisele garantii korras. Hageja väited selle kohta, et praod tekkisid vaidlusalusele elamule kostja süül s.t. hoone kütmatajätmise ning vale ekspluatatsiooni tõttu , ei ole tõendamist leidnud. Asjas ei ole esitatud tõendeid, mis võimaldavad pragude tekkepõhjuste tuvastamist. Samuti kostja poolt esitatud fotod pragude kohta on tehtud mitu kuud peale elamu valmimist ning vastuvõtmist ja kuuluvad

13 (21)

parandamisele garantiitööde korras. Käesolevas asjas esitatud spetsialisti arvamuse kohaselt uues, valminud ja viimistletud hoones on oodata järeldeformatsioone ja sealjuures ka juuspragude kohatist teket, seda eriti kohtades, kus on monteeritavate detailide kokkupuutekoht konstruktsioonidega ning neid pragusid ära hoida pole täielikult võimalik (I toimik, tl.69). Hageja väited, et kostja on süüdi lagede niiskuses, kuna kostja tellis korterelamu ehitamiseks vajalikud paneelid, mis olid praakpaneelid. Nimetatud väited, ei ole põhjendatud, kuna hageja vabatahtlikult kirjaliku kokkuleppega võttis kostjalt üle AS Pärnu Betoonmeistritega sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused alates 23.aprillist 2007.a. (I toimik, tl. 164 -165). Seega oli hageja kohustus kontrollida raudbetoon elementide vastavust lepingutingimustele ning hageja, kui tööde teostaja kohustus oli kontrollida, et paneelides olevad vee- eraldusavad oleksid lahti ning vajadusel juurde puurida ummistunud augud (II toimik, tl.248-254). Tunnistaja M.T , kes oli AS Pärnu Betoonmeistrid juhataja kohtuistungil antud ütluste järgi kostja pretensioone betoonpaneelide halva kvaliteedi osas ei esitanud (III toimik, tl. 124). Tunnistaja J.R., kes teostas objektil omanikujärelevalvet ütlustest kohtuistungil nähtub, et paneelides on juba tehases augud, kuid sageli tuleb need puhastada, kuna sinna on sattunud prahti ning ehitaja kohustus on augud puhastada. Samuti katuse tegemisel oli ehitajaga juttu, et ööseks kui ehitajad lahkuvad, tuleb katta katuse alus koormakattega, et kaitsta objekti niiskuse eest. Kuna katusepealne oli lahti ,tuli vesi hoonesse sisse (III toimik, tl.120). Hoone niiskuseprobleemide teket seoses katuse pealepanemisega hoonele detsembrikuu lõpus tõendavad ka tunnistaja T.R.`i ütlused kohtuistungil (III toimik, tl.123). Tööd teostati järk- järgult ja võeti vastu aktidega (toimik III, tl.11-71). Viimane tellija poolt vastu võetud tööde akt nr.11/ 26.03.2008.a. summas 2 855 847.32 krooni, kuid antud summa jäetud tellija poolt tasumata (III toimik, tl.67-70). Tööde tegemist ja vastuvõtmist kostja ei vaidlusta. Seega aktis märgitud tööd on hageja poolt tehtud ja töötasunõue selle akti alusel on muutunud sissenõutavaks ning hageja poolt nõude esitamine summas 2 855 847.32 krooni põhjendatud. Teostatud tööde lõppakti nr.12 /20.05.2008.a. summas 566 516.65 krooni, kostja ei allkirjastanud (toimik III, lk,73- 76). Kostja tööde tegemist ei vaidlusta, kuid leiab, et tööd tehti maikuus 2008.a. ja akti ei allkirjastanud, kuna tegemist oli teostatud tööde lõppaktiga ning tegemata olid tööd p.51 paneellagede viimistlemine ning p.126 objekti koristus (tl.226-227). Teiste tööde tegemist kostja ei vaidlusta. Need tööd , mis olid tegemata nende eest hageja aga tasu ei küsinud. Tasu oli akti järgi arvestamata 10 % paneellagede viimistlemise osas (akti p.51) ja 70,3% objekti üleandmiseelse koristuse osas (akti p.125). Teiste tööde tegemist kostja ei vaidlusta ja seega on töötasunõue 566 516.65 krooni osas muutunud sissenõutavaks. Kostja väited, et teostatud tööde lõppaktis märgitud tööd tehti maikuus, ei ole leidnud tõendamist. Tööd pidid olema valmis hiljemalt 25.04.2008.a., mida tõendavad kostja poolt saadetud e-mail hagejale koos omapoolse üleandmis- vastuvõtmisakti versiooniga, milles tööde teostamise lõpptähtajaks on märgitud 25.04.2008.a. ja loetletud tegemata tööd s.o. 21 korteri lae viimistlus ning 2 postkasti paigaldus (I toimik, tl. 121). Samuti teostatud tööde lõppaktis märgitud töid ei olnud nimetatud poolte poolt 25.03.2008 – 08.04.2008 koostatud vaegtööde aktides (I toimik, tl. 177-219). Et teostatud tööde lõppaktis märgitud tööd olid valmis hiljemalt 25.04.2008.a. tõendavad ka tunnistaja J.R. kohtuistungil antud ütlused. Põhjendatud ei ole hageja väited, et vaegtööde eest tasumiseks summas 100 000 krooni + 18% oli pooltel kokkulepe. Hageja viitab kostja poolt saadetud e-mailile koos teostatud tööde vastuvõtu akti projektiga , mille p.7 kohaselt ehitaja kohustub tasuma vaegtööde lõpetamiseni s.o. 30.06.2008.a. elektri, vee ja soojusenergia tarbimise eest. Pooled fikseerivad peale vaegtööde teostamist vee, kanalisatsiooni ja soojusenergia ning elektri näidud. P 8 järgi OÜ Wolmreks

14 (21)

Ehituse poolt jääb osaühingule Kalda Majad punktis 5 vaegtööde ja punkt 7 elektri arvete tagatiseks 100 000 krooni (tl.120-122). Nimetatud aktist ei saa kuidagi välja lugeda kokkulepet , et vaegtööde eest kuulub tasumisele 100 000 + 18%= 118 000 krooni. Samuti ei ole selge , mis summa sellest kuulub tasumisele elektriarvete eest. Samas hageja poolt esitatud spetsialisti arvamuses on märgitud, et OÜ Ehitusekspert ekspert L.S. vaatas hoone üle 06.06.2008.a. ja sel ajal auke lagedes enam ei olnud ( I toimik, tl.66-67). Seega oli lagede viimistlus selleks ajaks hageja poolt ilmselt tehtud.

HAGEJA POOLT ESITATUD TUVASTUSNÕUE

Hageja on esitanud ühe haginõudena tunnustada OÜ-l Kalda Majad nõudeõiguse puudumist OÜ Wolmreks Ehitus vastu seoses 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustustega , kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud ehitustöödega seonduvat võlgnevust + viivist ning alternatiivse nõudena tunnustada OÜ Wolmreks Ehitus õigust õiguskaitsevahendina keelduda 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustuste täitmisest, kuni OÜ Kalda Majad pole tasunud OÜ-le Wolmreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust + viivis. Hageja leiab, et kostjal puudub õigus nõuda garantiikohustuste täitmist, kuna hagejal on õigus täiendava õiguskaitsevahendina keelduda vastava kohustuse täitmisest, kuni kostja pole tasunud tehtud tööde eest. Kostja on jätnud tehtud tööde eest tasumata arved suures ulatuses ja kostjal puudub õigus nõuda hagejalt garantiikohustuse täitmist, kuivõrd vastava kohustuse täitmine oleks võlgnikule ebamõistlikult koormav ja kulukas. VÕS § 650 lg.1 järgi töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel eeldatakse , et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse VÕS §-des 230 ja 231 sätestatut. Antud juhul pooled on töövõtulepingu p.-is 5.1 kokku leppinud, et töövõtja annab ehitusobjektile , arvates kasutusloa saamise päevast , garantii 24 kuud . Garantiiaja kestel töövõtja vastutab ehitustööde ja paigaldatud seadmete eest. P.5.2 järgi garantiitähtaja jooksul ja p.5.3 tingimustel kõrvaldab töövõtja kõik ehitustööde kvaliteedi mittevastavusest tulenevad puudused omal kulul. Ehitise saab lugeda vastuvõetuks 25.04.2008.a. ja kasutusluba on antud 05.05.2008.a., millest algab garantiitähtaja kulgemine. VÕS § 230 lg.2 järgi garantiitähtaeg algab asja ostjale üleandmisest, kui lepingus ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust. VÕS § 108 lg.1 p.2 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda , kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav v. kulukas. Hageja viide VÕS § 108 lg.2 p.2 ei ole asjakohane , kuna antud paragrahv sätestab juhud, mil mitterahalise kohustuse täitmist ei või nõuda. Hageja nõue on tunnustada õigust mitte täita garantiikohustust kuni teine pool on oma rahalise kohustuse täitnud. Töövõtulepingu puhul on aga kohaldatav VÕS § is 646 sätestatud eriregulatsioon. VÕS § 111 lg.1 järgi kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud v. andnud täitmiseks tagatise v. on kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

15 (21)

Õiged on kostja väited, et VÕS § 111 lg.1 kohaldub vastastikuste lepingute puhul. Vastastikune leping on VÕS § 111 lg.1 järgi leping, millest lepingupooltele tulenevad vastastikused kohustused. Vastastikused on kohustused, mis on vastastikku seotud s.t. kohustus tuleb täita vaid juhul, kui täidetakse ka sellega seotud vastastikune kohustus. Vastastikuste lepingute järgi on nõuete maksmapanemine ajaliselt seotud s.t. need tuleb täita üldjuhul samaaegselt. Töövõtulepingu järgi tehtud tööde eest raha maksmise kohustus ja garantiitööde teostamise kohustus ei ole vastastikused kohustused. Samuti on kostja poolt tasumata tehtud tööde eest seoses vaidlusega selle üle, kas tööd on nõuetekohaselt tehtud ja kas tasunõue on muutunud sissenõutavaks ning kostjal on omapoolne nõue hageja vastu. Arvestades eeltoodut kohus leiab, et hageja tuvastusnõue ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu.

KOSTJA POOLT ESITATUD VASTUHAGI

Vastavalt VÕS § 158 lg.1 leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuna tööd ei valminud ja töid ei antud üle lepingus märgitud tähtajaks , on kostjal õigus nõuda leppetrahvi vastavalt lepingu muutmise kokkuleppe p.-le 9.7, mille kohaselt tellijal on õigus nõuda leppetrahvi alates 16.02.2008.a. kuni 16.03.2008.a. 0,05% lepingu hinnast iga kalendripäeva eest, seoses algselt kokku lepitud ehitustööde lõpetamise tähtpäeva ületamise eest. Alates 01.aprillist 2008.a. on tellijal õigus nõuda leppetrahvi 0,1% lepingu hinnast ehitustööde lõpetamise tähtaja ületamise iga kalendripäeva eest, kuid mitte rohkem , kui 10% lepingu hinnast. Lepingu hind on 45 908 833.76 krooni. Kostja on esitanud leppetrahvi nõude protsendina lepingu hinnast ilma käibemaksuta s.o. 39 182646.45 krooni. Perioodi 16.02.2008- 16.03.2008.a. eest s.o. 30 päeva , 19 591.32 krooni päevas , kokku summas 587 739.70 krooni. Perioodi 01.04.- 30.04.2008.a. eest, 30 päeva , 39 182.64 krooni päevas, kokku summas 1 175 479.39 krooni. Perioodi 01.05.- 31.05.2008.a. eest s.o. 31 päeva , kokku summas 1 214 662.04 krooni. Perioodi 01.06.- 30.06.2008.a. eest s.o. 30 päeva, kokku summas 1 175 479.39 krooni. Seega on kostja leppetrahvi nõue kokku summas 4 153 360.52 krooni (II toimik, tl. 201-202, III toimik, tl.99-100), mille kostja on tasaarvestanud hageja põhinõudega summas 3422 363.97 krooni ning esitanud vastuhagis tasaarvestamata leppetrahvi nõude summas 730 996.55 krooni. Arvestades seda , et vaidlusaluse ehitise saab lugeda vastuvõetuks seisuga 25.04.2008.a. on leppetrahvi nõue põhjendatud perioodi 16.02.2008- 16.03.2008.a. eest summas 587 739.70 (0,05% 39 182 646.45-st on 19 591.32 krooni päevas x 30 päeva) krooni ja perioodi 01.04.2008 – 25.04.2008.a. eest summas 979 566 ( 0,1% 39 182 646.45 –st on 39 182.64 krooni päevas x 25 päeva) krooni. Kokku on leppetrahvi nõue põhjendatud summas 587 739.70 + 979 566 = 1 567 305.70 krooni. Kostja (vastuhagis hageja) OÜ Kalda Majad on 05.02.2009.a. esitatud vastuhagis esitanud tasaarvestuse avalduse hageja põhihagis esitatud nõudega summas 3 422 363.97 krooni (II toimik, tl.201-202). Tasaarvestuse avalduse esitamine kohtumenetluse ajal s.h. vastuhagis on lubatud. Selline on ka kohtupraktika – RKL 3-2-1-111-06 p.16. Teisi tasaarvestuse avaldusi ei ole kostja kohtule esitanud. VÕS § 197 lg.1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma v. täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestatav pool) oma

16 (21)

nõude teise poole nõudega tasaarvestada , kui tasaarvestataval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Lg.2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada , kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hageja (vastuhagis kostja) OÜ Wolmreks Ehitus on vastuhagi ,mis sisaldab tasaarvestuse avaldust kätte saanud 25.02.2009.a. (II toimik , tl.231). Kuna kostja on hageja nõude tasaarvestanud oma leppetrahvi nõudega ja leppetrahvi nõue on põhjendatud osaliselt , tuleb lugeda hageja põhinõue summas 3 422 363.97 krooni tasaarvestatuks kostja leppetrahvi nõudega summas 1 567 305.70 krooni. Seega on põhjendatud hageja põhinõue summas 1 855 058.27 krooni ja vastuhagi leppetrahvi nõudes tuleb jätta rahuldamata. OÜ Wolmreks Ehitus on vastuhagis esitanud ka kahjunõude summas 100 345 krooni. VÕS § 101 lg.1 p.3 järgi, kui võlgnik on kohustust rikkunud , võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. Hageja on garantiitööde teostamiseks sõlminud 21.08.2008.a. lepingu OÜ-ga City Profid, kes on garantiitööd teostanud ja esitanud nende eest arved summas 69 989 krooni ja 27 996 krooni s.o. kokku summas 97 985 krooni (II toimik, tl.211-223). Samuti on lifti rikke parandanud OÜ Pärnu Lift ja OÜ Kalda Majad on tasunud selle eest 2360 krooni. Seega on kahjunõue kokku summas 100 345 krooni. Vastavalt poolte vahel sõlmitud töövõtulepingu p.-le 5.3 pärast ehitusobjekti üleandmist garantiitähtaja jooksul avastatud vead ja puudused kohustub tööettevõtja parandama omal kulul, nii kiiresti kui võimalik, kuid hiljemalt 30 päeva jooksul arvates sellekohase kirjaliku teate saamisest tellijalt. Lepingu p.5.3.1 järgi kui töövõtja ületab punktis 5.3 nimetatud tähtaega ega alusta garantiitöid õigeaegselt , siis on tellijal õigus tellida garantiitööde teostamine mõnelt teiselt teostajalt, kui ta informeerib sellest töövõtjat kirjalikult 3 tööpäeva enne vastavate garantiitööde teostamise tellimist. Sellisel juhul on töövõtja kohustatud hüvitama tellijale sellisele teostajale makstud tegelikud kulud. Antud juhul kostja informeeris hagejat garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudustest , kuid hageja puudusi ei kõrvaldanud (II toimik, tl. 204-208). Seega oli kostjal õigus võtta teine töövõtja s.o. AS City Profid ja OÜ Pärnu Lift puuduste kõrvaldamiseks ning hageja on kohustatud hüvitamata tekitatud kahju summas 100 345 krooni (II toimik tl.211-224). Vastuhagi on põhjendatud summas 100 345 krooni.

HAGEJA VIIVISENÕUE

VÕS § 113 lg.1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-is 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7 % aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on esitanud kostja vastu ka arvete mittetasumise tõttu viivisenõude kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Hageja viivisenõue on alljärgnev : Arve nr.102/31.05.2007.a. summas 1 374 461.42 krooni tasumisega on viivitatud 8 päeva, tasumise tähtaeg 18.06.2007.a., tasutud 27.06.2007.a. ja 28.06.2007.a. , viivisenõue summas 5497.85 krooni + 450 krooni. Arve 124/ 26.06.2007.a. summas 2 985 248.16 krooni tasumisega on viivitatud osaliselt 6 päeva , tasumise tähtaeg 19.07.2007.a., osaliselt tasutud 27.07.2007.a., viivisenõue summas 2130 krooni.

17 (21)

Arve 144/31.07.2007.a. summas 7 955 713.31 krooni on viivitatud osaliselt 29 ja 45 päeva , tasumise tähtaeg 20.08.2007.a. tasutud osaliselt 19.09.2007.a. ja 05.10.2007.a., viivisenõue summas 32 852.84 krooni + 17 228.55 krooni. Arve 177/31.08.2007.a. summas 5 291 429.87 krooni on viivitatud 15 päeva , tasumise tähtaeg 19.09.2007.a., tasutud 05.10.2007.a., viivisenõue summas 39 685.72 krooni. Arve 210/31.10.2007.a. summas 3 785 107.23 krooni on viivitatud osaliselt 2 ja 8 päeva , tasumise tähtaeg 20.11.2007.a., tasutud osaliselt 23.11.2007.a. ja 29.22.2007.a., viivisenõue 2977.39 krooni + 2309.56 krooni. Arve 244/30.11.2007.a. summas 4 316 823.39 krooni on viivitatud 6 päeva , tasumise tähtaeg 31.12.2008.a., tasutud osaliselt 07.01.2008.a., viivisenõue 12 950.47 krooni. Arve 259/31.12.2007.a. summas 3 261 655.46 krooni on viivitatud 3 päeva, tasumise tähtaeg 24.01.2008.a., tasutud 28.01.2008.a. , viivisenõue summas 4892.48 krooni. Arve 11 /31.01.2008.a. summas 3 807 938.06 krooni on viivitatud 1 päev, tasumise tähtaeg 20.02.2008.a., tasutud 22.02.2008.a., viivisenõue summas 1903.97 krooni. Arve 54/31.03.2008.a. summas 2 855 847.32 krooni tasumata, tasumise tähtaeg 24.04.2008.a., viivisenõue kohtuotsuse tegemise päeva seisuga. Arve 81/28.05.2008.a. summas 566 516.65 krooni tasumata, tasumise tähtaeg 10.06.2006.a., viivisenõue kohtuotsuse tegemise päeva seisuga. Arve 116/30.07.2008.a. summas 118 000 krooni tasumata, tasumise tähtaeg 13.08.2008.a., viivisenõue kohtuotsuse tegemise päeva seisuga. (III toimik, tl.13). Töövõtulepingu p. 8.7 järgi arvete maksmisega viivitamisel tasub tellija lisaks ülekandmisele kuuluvale summale ka viivist 0,05% tasumisele kuuluva arve tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest , alates arvel märgitud lepingule vastavale tasumise tähtajale järgnevast kalendripäevast , kuid mitte rohkem kui 10% lepingu hinnast. Tellija ei pea tasuma leppetrahvi, kui ta ei ole vastavalt vastutav hilinemise põhjuste eest. Kostja ei ole vaidlustanud hagejapoolset viivisearvestust ega esitanud omapoolset viivisearvestust. Samuti ei ole kostja vaidlustanud arvete tasumise tähtpäevi ja tasumise kuupäevi. Arvestades kostja poolt tehtud tasaarvestust leppetrahvi nõudega kohus leiab, et hageja viivisenõue on põhjendatud alljärgnevas ulatuses: Arve nr.102 tasumisega viivitamise eest osaliselt 8 päeva( summa 474 461.42 krooni tasumisega viivitamine, 0,05 % s.o. 687.23 krooni päevas ) ja osaliselt (summa 900 000 krooni tasumisega viivitamine , 0,05% s.o. 450 krooni päevas) 1 päev. Seega on viivise nõue põhjendatud summas 8 x 687.23 = 5497.85 krooni + 450 krooni = 5947.84 krooni. Arve nr.124 tasumisega viivitamise eest osaliselt 6 päeva (summa 710 000 krooni tasumisega viivitamine, 0,05% s.o. 355 krooni päevas ). Seega on viivisenõue põhjendatud summas 6 x 355 = 2130 krooni. Akti nr. 3/03.juulist 2007.a.järgi tasumisel summas 7 955 713.31 krooni tekkis kostjal tasumisel ettemaks, mis nähtub teostatud tööde lõppaktist nr.12/20.05.2008.a., mille järgi tööde eest tasumisele kuuluv summa pidi olema 1 669 390.65 krooni, aga sellest arvati hageja poolt maha 1 102 874 krooni ja tasumisele kuulus 566 516.65 krooni. Vahe tekkis sellest, et juulis 2007 aktis nr.3 arvutuslike vigade parandamisel tekkinud summa oli 5 807 490.94 krooni (ilma käibemaksuta) aga tellijale esitati akt nr.3 summas 6 742 129.92 krooni (ilma käibemaksuta), millest tekkis vahe koos käibemaksuga 1 102 874 krooni (III toimik, tl.30,76). 1 102 874 krooni enam tasumisele ei kuulunud, kuna see oli kostja poolt juba tasutud. Seega on õiged kostja väiteid, et tema poolt oli selles summas ettemaks (III toimik, tl.191). Seda tõendab ka kostja poolt esitatud vannutatud audiitor A.F.`i arvamus (III toimik, tl. 192-193). Hageja selgitused ettemaksu puudumise kohta ei ole põhjendatud (III toimik, tl.201- 207). Hageja väitel tekkis

18 (21)

matemaatiline viga, kuna töövõtja esitas tellijale akti eelnõu, pooled teostasid akti eelnõu alusel objekti ülevaatuse. Akti nr.3 eelnõu alusel objekti ülevaatust tehes leidsid poolte esindajad, et ridades 2 ja 8 on tegelikult tehtud töid rohkem , kui akti eelnõus algselt töövõtja esitas. Akti eelnõusse viidi sisse parandused ning akt allkirjastati kahepoolselt. Viga tekkis seetõttu , et muudatused ei jõudnud kostja ettevõttes töötavate vastutavate isikuteni, kelle kohustuste hulka kuulub akti vormistamine ning järgnevate aktide vormistamist jätkati algse akti nr. 3 eelnõu põhjal. Töövõtja avastas vea viimases aktis nr.12 , kus lepingu hind ja teostatud tööde summad ei kattunud. Pooled pole üheski dokumendis väljendanud tehet , et tegemist oleks ettemaksuga. Pigem võiks seda nimetada tööde mahu suurenemiseks. Kohus leiab, et hageja väited ei ole põhjendatud, kuna teostatud tööde lõppaktis on märgitud tehtud töid 1 669 390.65 krooni eest, kuid tegelikult olid tööd summas 1 102 874 krooni eelnevalt juba tehtud ja nende eest oli kostja juba tasunud. Kuna täpselt ei ole võimalik tuvastada tööde tegemise aega (tööd olid tehtud hiljemalt 25.04.2008.a.) , ei ole ka hageja viivisenõue arve nr.144/ 31.07.2007.a., nr.177/04.08.2007.a., nr.210/06.10.2007.a., nr.244/30.11.2007.a., nr.259/31.12.2007.a. ja nr.11/ 09.01.2008.a. tasumisega viivitamise eest põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Arve nr. 54/31.03.2008.a. summas 2 855 847.32 krooni tasumise tähtaeg 24.04.2008.a. , viivis 0,05 % s.o. 1427,92 krooni päevas. Kuni tasaarvestuse tegemise päevani on põhjendatud viivis alates 25.04.2008 – 25.02.2009.a. s.o. 307 päeva eest summas 307 x 1427.92 = 438 371.44 krooni. Arve nr.81/28.05.2008.a. summas 566 516.65 krooni tasumise tähtaeg 10.06.2008.a., viivis 0,05% s.o. 283,25 krooni päevas. Kuni tasaarvestuse tegemise päevani on põhjendatud viivis alates 11.06.2008- 25.02.2009.a. s.o. 260 päeva eest summas 260 x 283.25 = 73 645 krooni. Alates kostja poolt tasaarvestuse tegemisele järgnevast päevast s.o. 26.02.2009.a. kuni kohtuotsuste tegemise päevani s.o. 23.07.2009.a. on põhjendatud viivisenõue 149 päeva eest summas 138 200.48 krooni ( põhinõue 1 855 058.27 krooni, viivis 0.05% päevas s.o. 927, 52 krooni x 149 = 138 200.48 krooni). Seega on viivisenõue põhjendatud summas 5947.84 + 2130+ 438 371.44+ 73 645 + 138 200.48 = 658 294.76 krooni. Põhihagi on põhjendatud põhinõudes 1 855 058.27 krooni + viivis 658 294.76 krooni = 2 513 353.03 krooni. Vastuhagi on põhjendatud kahjunõudes 100 345 krooni. Kohus leiab, et kui pooled esitavad kohtumenetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult v. osaliselt rahuldab, tuleb kohtul poolte nõudeid rahuldatud osas omal algatusel tasaarvestada. Tasaarvestuse tulemusena lõppevad poolte kohustused kattuvas osas. Selline on ka kohtupraktika – RKL 3-2-1-56-06 p.14. Seega kuulub OÜ –lt Kalda Majad hageja OÜ Wolmreks Ehitus kasuks väljamõistmisele 2 513 353.03 – 100 345 = 2 413 008.03 krooni. Kuna kohus jätab rahuldamata hageja tuvastusnõude, kuulub vastavalt TsMS § 386 lg.4 tühistamisele Pärnu Maakohtu 29.09.2008.a. määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega keelati hagi tagamise korras AS-il SEB Pank 05.05.2008.a. garantiikirja nr.2008008870 alusel väljamaksete tegemine OÜ-le Kalda Majad. Kuna hageja poolt esitatud hagi rahalises nõudes kuulub rahuldamisele osaliselt ja kostjalt kuulub väljamõistmisele 2 413 008.03 krooni, kuulub osaliselt tühistamisele Pärnu Maakohtu 22.08.2008.a.määrusega kohaldatud hagi tagamine, millega seati OÜ Kalda Majad omandis

19 (21)

olevatele korteriomanditele Pärnus, Suur- Jõekalda 2, hoones A kohtulikud hüpoteegid hageja OÜ Wolmreks Ehitus kasuks korteriomanditele , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2614605, 2614705, 2615505 (hüpoteegid kokku summas 1 000 000 krooni) ja osaliselt korteriomandile reg.osa nr. 2615305 summas 127 355.94 krooni . Ülejäänud osas jätta hagi tagamine jõusse. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 163 lg.1 kuna põhihagi kuulub rahuldamisele osaliselt ja vastuhagi kuulub rahuldamisele samuti osaliselt , tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Ivika Sillaots Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 06.12.2010.a. kohtuotsuse resolutiivosa:

RESOLUTSIOON:

OÜ

KALDA

MAJAD

taotlus

hagi

tagamise

abinõu

Maakohtu otsuse terviklik resolutsioon: Rahuldada OÜ KRISTIINE EHITUS hagi osaliselt ja rahuldada OÜ KALDA MAJAD vastuhagi osaliselt. Välja mõista OÜ – lt KALDA MAJAD OÜ KRISTIINE EHITUS kasuks põhivõlg ja viivis summas 3 039 930,03 krooni (kolm miljonit kolmkümmend üheksa tuhat üheksasada kolmkümmend krooni ja 03 senti). Jätta rahuldamata OÜ KRISTIINE EHITUS hagi OÜ KALDA MAJAD vastu nõudes tunnustada OÜ-l KALDA MAJAD nõudeõiguse puudumist seoses 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustustega, kuni OÜ KALDA MAJAD pole tasunud OÜ-le KRISTIINE EHITUS ehitustöödega seonduvat võlgnevust. Jätta rahuldamata OÜ KRISTIINE EHITUS hagi OÜ KALDA MAJAD vastu nõudes tunnustada OÜ KRISTIINE EHITUS õigust õiguskaitsevahendina keelduda 23.04.2007.a. sõlmitud peatöövõtulepingust nr.9/293 tulenevate garantiikohustuste täitmisest, kuni OÜ KALDA MAJAD pole tasunud OÜ-le Wolreks Ehitus ehitustöödega seonduvat võlgnevust.

20 (21)

Tühistada Pärnu Maakohtu 29.09.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega keelati hagi tagamise korras AS-il SEB Pank, reg.kood 10004252 05.05.2008.a. garantiikirja nr.2008008870 alusel väljamaksete tegemine OÜ-le KALDA MAJAD. Tühistada Pärnu Maakohtu 22.08.2008.a. määrusega 2-08-51638 seatud hagi tagamine, millega seati OÜ KALDA MAJAD omandis olevatele korteriomanditele Pärnus, Suur-Jõekalda 2, hoones A kohtulik hüpoteek hageja OÜ KRISTIINE EHITUS kasuks 1) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614605, korter nr.23, 45,2 m2 summas 300 000 (kolmsada tuhat) krooni, 2) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr.2614705, korter nr.24, 50,3 m2, summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat)krooni, 3) korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615505, korter nr.32, 50,3m2 summas 350 000 (kolmsada viiskümmend tuhat) krooni, 4) osaliselt korteriomandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5 m2, summas 127 355.94 (ükssada kakskümmend seitse tuhat viiskümmend viis krooni ja 94 senti) krooni. Jätta jõusse hagi tagamise määrus 22.08.2008, millega seati kohtulikud hüpoteegid korteromandile, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna jaoskonna reg.osa nr. 2615305, korter nr.30, 33,5m2 summas 113 008.03 krooni ja korteriomanditele , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu linna reg.osa nr.-id 2615405, 2615605, 2616205, 2616305, 2617005, 2617105 ja 2617205. Kohtuotsus hagi tagamiste tühistamise osas saata täitmiseks SEB Pangale ja Pärnu Maakohtu kinnistusosakonnale peale kohtuotsuse jõustumist. Kogu seni kantud menetluskulude jaotus (TsMS § 173 lg 1): Maakohtu menetluskulud jäävad OÜ KALDA MAJAD kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad 80 % ulatuses OÜ KALDA MAJAD ja 20 % ulatuses OÜ-u KRISTIINE EHITUS kanda.

21 (21)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.