OÜ Kadrioru Tennisekeskus hagi MTÜ Eesti Spordiselts „Põhjakotkas“ vastu 933 825,30 krooni ja viivise saamiseks ning MTÜ Eesti Spordiselts „Põhjakotkas“ vastuhagi OÜ Kadrioru Tennisekeskus vastu rendilepingu lõppemise tuvastamiseks või rendilepingu täitmise kohustamiseks, kahju 300 000 krooni hüvitamiseks, rendivõla 175 000 krooni ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
443 708,94 krooni Harju Maakohtu 04.01.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik MTÜ Eesti Spordiselts „Põhjakotkas“ apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
23.09.2010, avalik kohtuistung Hageja OÜ Kadrioru Tennisekeskus (registrikood 10574222, asukoht L. Koidula tn 38, Tallinn), esindaja vandeadvokaat Äili Rodi; Kostja MTÜ Eesti Spordiselts „Põhjakotkas“ (registrikood 80080734, asukoht Roheline aas 13, Tallinn), esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Britta Oltjer.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.01.2010 otsus vastuhagi täienduses esitatud poolte vahel 31.03.2000 sõlmitud rendilepingu lõppemise tuvastamise nõude osas ja menetluskulude jaotust puudutvas osas ning saata tsiviilasi tühistatud osas maakohtule uueks menetlemiseks. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.31.03.2000 rendilepingu kohaselt andis MTÜ Eesti Spordiselts „Põhjakotkas“ (kostja) OÜ-le Kadrioru Tennisekeskus (hageja) rendile ehitised aadressil Koidula 38/Roheline aas 13, Koidula 36a ja Mäekalda 14 tähtajaga 50 aastat renditasuga 15 000 krooni kuus (kuni 31.12.2001), 20 000 krooni kuus (kuni 31.12.2007) ja 35 000 krooni kuus (alates 01.01.2008). Igakuise makse pidi hageja tasuma kostja pangaarvele jooksva kuu eest hiljemalt kalendrikuu 15. kuupäevaks. Hagejal oli õigus kasutada ehitisi ainult tennisekeskusena ja sellega seonduvateks tegevusteks.
2.21.12.2001 sõlmisid pooled laenulepingu, mille kohaselt andis hageja kostjale laenu 31.03.2000 rendilepingus märgitud maade erastamiseks 1 203 068 krooni. Juhul, kui nimetatud laenu arvelt on kostja erastanud maad, moodustanud kinnistud ning seadnud kinnistutele hageja kasuks hoonestusõiguse, loetakse laenusumma hoonestusõiguse tasu osaks. Kui hoonestusõigust ei ole hageja kasuks seatud põhjusel, et kinnistute moodustamine on lõpetamata kostjast sõltumata põhjustel 31.12.2002, tagastab kostja laenatud rahasumma, millele lisandub intress 10% aastas. Laenu tagasimaksmisel rahas kohustub kostja lisaks laenu tagasimaksele hüvitama ka 31.03.2000 rendilepingu alusel hageja poolt kostja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud kulutused. Pooled leppisid kokku ka viivises 0,05% päevas õigeaegselt tasumata summalt.
3.Maa on siiani erastamata ja kinnistamata. Kostja on tasunud laenusumma, kuid jätnud tasumata intressi ja viivise. Intressi suurus oli lepingu järgi 10% aastas ja viivise suurus 0,05% tasumata summast päevas. Hageja nõuab kostjalt intressi 143 708,94 krooni ja viivist 349 594 krooni.
4.Laenulepingu p 6 järgi pidi kostja hüvitama kostja eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud kulutused. Kostja ei ole neid kulutusi hüvitanud ning hageja nõuab hüvitist 284 667,70 krooni, seisuga 20.12.2007 viivist 155 854,63 krooni ning kulutuste hüvitamise kohustuse kohase täitmiseni palub hageja välja mõista viivist 0,05% õigeaegselt tasumata summalt päevas alates 21.12.2007. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastus
5.Kostja hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Vastuväidete kohaselt on viivise ja intressi nõue aegunud. Kasulikke kulutusi kostja hüvitama ei pea, kuna saabunud ei ole laenulepingu p-s 7 sätestatud asjaolu: riik ei ole ettemaksu tagastanud. Hageja on ise avaldanud tahet, et kulutused kuuluvad hüvitamisele pärast rendilepingu lõppemist. Kasulike kulutuste hüvitamise nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Seetõttu on alusetu ka viivisnõue.
Kostja vastuhagi
7.Kostja palus vastuhagis kohustada hagejat täitma rendilepingust tulenevaid kohustusi ning välja mõista kahju hüvitamiseks 300 000 krooni.
8.Hageja on rikkunud rendilepingu p 6.4 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 2, mille kohaselt on ruumide ümber- ja juurdeehitus lubatud vaid kostja eelneval kirjalikul nõusolekul. Lõhutud on Koidula 36A katlamaja küttesüsteem ja tennisehalli soojasõlm, rajatud on uus gaasiküttel töötav süsteem, jättes kostja poolt kasutatavad ruumid kütteta. Selle tulemusena lõhkes klubihoone veesüsteem ja alates 07.01.2008 jäid kostja kasutatavad administratiivhoone ruumid veeta. Katlamaja ehituseks puudus ehitusluba ning eiratud on tuleohutusnõudeid. Hageja on muutnud ka tennisehalli välisseina asukohta ja välisfassaadi, välissein on nihutatud 1,3 m võrra sissepoole. Ehitusluba selleks puudus. Hageja on rikkunud ka rendilepingu p 3.3 ja p 6.1, kuna on sõlminud allrendilepinguid rentnikega, kellel pole seost tennisega. Lepingu p 8.1 rikkumine seisnes selles, et on tehtud olulisi takistusi rendiobjekti ülevaatamiseks. Kostja kahju väljendub projektijärgse küttesüsteemi taastamises u 300 000 krooni, lisakütte kasutamise kulu on iga kuu 2 000 krooni.
9.Kostja täiendas vastuhagi ja palus tuvastada üürilepingu lõppemine oluliste lepingutingimuste rikkumise tõttu. Rentnik ei kasuta ehitist tennisekeskusena ja spordiga seonduvate teenuste osutamiseks, vaid allrendib ka muudele isikutele (rendilepingu p 3.3 rikkumine). Rentnik keeldub renti maksmast ja teostab ebaseaduslikke tasaarvestusi (p 4.1.1), ei tasu kommunaalteenuste eest (p 4.8), ei hoia ehitisi korras (p 5.1), ei kasuta ehitisi vaid tennisekeskusena (p 6.1), omaalgatuslikult ehitab ruume ümber (p 6.4), ei kasuta õigust teha kasulikke kulutusi (p 6.5), ei kasuta ehitisi tennisekeskusena (p 7.1), ei tee vajalikke kulutusi (p 7.2.3), ei võta üle teeninduslepinguid (p 7.2.4), ei tasu makse ega kommunaalkulusid (p 7.2.5), ei tasu kommunaalkulusid (p 7.10) ning teeb takistusi vara ülevaatamiseks (p 8.1). Kostja palus vastuhagiavalduse täiendus lugeda rendilepingu ülesütlemisavalduseks, tuvastada rendilepingu lõppemine, mõista välja rendivõlg 175 000 krooni, viivis 35 887 krooni ja 0,25% tasumata rendivõlalt päevas. Hageja vastus vastuhagile
10.Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palub jätta selle rahuldamata.
11.Hageja ei ole lõhkunud küttesüsteemi. Küttesüsteem seiskus amortisatsiooni tõttu. Hageja ei ole süsteemi kahjustanud, vaid tegelenud selle korrashoidmisega. Hageja ei eita, et 07.01.2008 lõhkes klubihoone veesüsteem ning kostja kasutatavad administratiivruumid jäid veeta. Katlamaja ehitamiseks ehitusluba vaja ei olnud. Hoone välisfassaadi on muudetud juba enne rendilepingu sõlmimist.
12.Hageja vaidleb vastu ka vastuhagi täiendusele. Vastuhagi täiendus ei vasta rendilepingu ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 lg 2 nõuetele, kuna puudub lepingu lõppemise päev. VÕS § 196 lg 3 alusel on kostja kaotanud ka vastava õiguse, kuna pole lepingut üles öelnud mõistliku aja jooksul. Hageja ei ole rikkunud rendilepingu vastavaid punkte. Maakohtu otsuse põhjendused
13.Harju Maakohus jättis 04.02.2010 otsusega hagi rahuldamata, kuid rahuldas vastuhagi osaliselt. Kohus kohustas hagejat täitma 31.03.2000 rendilepingust tulenevaid kohustusi ning hoiduma rendilepingu rikkumisest. Kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja rendivõla 31 291,06 krooni, viivise 6 727 krooni ning alates 10.11.2009 0,25% põhivõla (31 291,06 krooni) tasumiseni. Ülejäänud osas jättis kohus nõude rendi- ja maamaksuvõla saamiseks rahuldamata. Kohus jättis
rahuldamata vastuhagi rendilepingu lõppemise tuvastamiseks ja kahju hüvitamise 300 000 krooni väljamõistmiseks. Menetluskulud jäid võrdselt poolte kanda.
14.Käesolev vaidlus tuleneb pooltevahelisest laenu- ja rendilepingust. Kohus leidis, et üüri- või rendilepingu üleütlemisavalduse tegemine menetlusdokumendis kohtumenetluse vältel on põhimõtteliselt lubatav ning seda on aktsepteerinud ka varasem kohtupraktika. Samas tuleb ka sellisel juhul täita seadusest tulenevaid vorminõudeid. Kuivõrd kostja vastuhagiavalduse täienduses ei ole märgitud lepingu lõppemise päeva, nõustus kohus hagejaga, et VÕS § 325 lg 2 p 2 rikkumise tõttu on ülesütlemine tühine. Rendileping kehtib. Kuivõrd rendilepingu ülesütlemine on tühine, puudub vajadus analüüsida ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid.
15.Intressinõude osas märkis kohus, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et 30.12.2002 ei olnud kinnistute moodustamine lõppenud. Pooled ei vaidle, et laenu tagastamise tähtaeg saabus laenulepingu p 5 järgi 01.03.2003 ja kohus on selle seisukohaga seotud. Kostja tagastas 15.03.2004 laenust 300 000 krooni ja 08.12.2004 903 068 krooni. Kohus luges need asjaolud tuvastatuks. Kohus leidis, et intressi tasumise kohustus laenulepingu puhul on kõrvalkohustus. Kohus nõustus kostjaga, et intressi maksmise kohustus ei saa olla põhikohustuseks, kuivõrd see ei ole kehtestatav eraldiseisva kohustusena. Vastavalt TsÜS §-le 144 aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. Samas ei nõustunud kohus kostjaga, et intressinõue on aegunud. Intressinõue muutus sissenõutavaks koos laenu tagastamise tähtajaga 01.03.2003. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Aegumine hakkab kulgema nõude sissenõutavaks muutumisega vastavalt TsÜS § 147 lg 1. Käeolev hagi on esitatud 21.12.2007. 20.12.2004 on kostja kinnitanud, et võlgneb hagejale 496 249,90 krooni (I kd, t lk 38) ning 20.12.2006, et võlgneb hagejale 211 582,20 krooni (I kd, t lk 38/129). Need summad sisaldavad laenulepingu järgset intressi. Seda saab kohus järeldada tuginedes nõude arvestusele, mis sisaldab intressi ja investeeringute maksumust (I kd, t lk 32/128). Samuti on arve nr 433 koostatud intressi kohta (I kd, t lk 131). Sellel arvel olevat aastaarvu 2003 peab kohus trükiveaks, sest ülejäänud osas (arve number, summa) kattub arve ülejäänud tõenditega (eelkõige 06.12.2006 arvestusega saldoteatises – I kd, t lk 39/130). Sellega on kostja oma vastavat kohustust tunnistanud. TsÜS § 158 lg 1 järgi katkeb aegumine ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega. Seetõttu asus kohus seisukohale, et nimetatud dokumendid katkestasid aegumise ning hageja intressinõue ei ole aegunud. TsÜS § 144 ei ole käesoleval juhul kohaldatav, sest antud juhul puudub tasumata põhikohustus, laen on tasutud. Kuivõrd laen kui põhikohustus on täidetud, ei ole võimalik rääkida põhikohustuse aegumisest. Aegumise mõiste tähendab TsÜS § 142 lg 1 kohaselt õigust nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Kui tegu on tehtud (näiteks laen on tasutud), ei ole õigust nõuda enam selle teo tegemist ning seetõttu ei ole põhjust rääkida aegumise kulgemisest. Kui puudub põhinõue, mille aegumise tähtaega saaks TsÜS § 144 kohaselt kohaldada kõrvalnõudele, tuleb vaadelda kõrvalnõude aegumistähtaega iseseisvalt. Hinnanud esitatud tõendeid, leidis kohus, et hageja ei ole hea usu põhimõtte kohaselt kaotanud õiguse nõuda intressi. Kostja poolt tasutud summade arvestamine põhivõla katteks ei võta hagejalt õigust nõuda ka intressi. Kohus leidis, et hagejal on laenulepingu järgi õigus intressile summas 143 708,94 krooni. See aga ei tähenda, et kohus hageja vastava nõude rahuldaks.
16.Hageja nõuab kostjalt viivist 349 594 krooni summalt 1 203 068 krooni perioodi 02.03.200315.03.2004 eest (228 582,92 krooni) ning summalt 903 068 krooni perioodi 16.03.200808.12.2004 eest (121 011,11 krooni). Seega nõuab hageja viivist põhivõla tasumisega viivitamise eest. Ka siin vaidleb kostja nõudele vastu leides, et viivise nõue on aegunud. Hageja leiab, et aegumine on katkenud. Esmalt toob hageja esile 11.02.2004 kirja kostjale, milles nõuab viivise
tasumist, kuid seda kirja ei saa pidada kostja poolt nõude tunnustamiseks (I kd, t lk 29, 125). Ka hageja muud kirjad ja arved kostjale ei tähenda seda (I kd, t lk 35-36), sest puudub kostja poolt nõude tunnustamine, tegemist on vaid hageja kirjadega. 20.12.2004 kostja kinnitus võlgnevuse kohta ei sisalda viivisvõlgnevust (I kd, t lk 38/129, 32/128) ning seda ei saa viivise aegumise küsimuses arvesse võtta (20.12.2004 saldoteatis summas 196 249,90 krooni vastab intressi- ja investeeringute earvestusele; intress, intvesteeringud ja viivis kokku oleks olnud 900 700,63 krooni). Samuti ei saa arvesse võtta 20.12.2006 saldoteatist, mis põhineb 31.12.2005 arvetel nr 433 ja nr 384, sest arve nr 433 on koostatud intressi, mitte viivise kohta ning arvet nr 384 asja materjalide juures ei ole ning kohtul ei ole võimalik tuvastada, et kostja nõustus viivisega (toimikus olev arve nr 384 pärineb aasta varasemast perioodist – 13.12.2004). Samuti ei tähenda kostja poolt võlgnevuse tasumine hagejale ilmtingimata seda, et kostja tasus ja tunnustas viivise osa, see on vaid hageja tõlgendus. Kostja vaidleb viivisele vastu. Seetõttu leidis kohus, et kostja ei ole tunnustanud viivisevõlgnevust ning nõue viivise saamiseks on aegunud. Kohus jättis nõude viivise summas 349 594 krooni saamiseks rahuldamata.
17.Kohus ei nõustu hagejaga, et kuivõrd kostja on kohustust rikkunud tahtlikult, on nõude aegumistähtaeg 10 aastat tulenevalt TsÜS § 146 lg 4. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-79-09 leidnud, et ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav.
18.Hageja nõuab 284 667,70 krooni rendilepingu alusel ehitistesse tehtud kulutuste eest ja viivist 155 854,63 krooni nende kulutuste hüvitamisega viivitamise eest perioodil 21.12.2004-20.12.2007 ning alates 21.12.2007 0,05% päevas tasumata hüvitise summalt. Kostja leiab, et kulutuste hüvitamise kohustus ei ole veel sissenõutavaks muutunud. Kohus leidis, et pooled seadsid kulutuste hüvitamise sõltuvusse riigist ostuhinna arvel ettemaksu tagastamisega, mida aga käesoleva hetkeni toimunud ei ole. Seetõttu nõustus kohus kostjaga, et laenulepingu p 6 sätestatud kulutuste hüvitamise nõue ei ole sissenõutavaks muutunud. Laenu enda tagastamise tähtaega saab vaadelda laenulepingu p 5 järgi, kus on laenu tagasimaksmise tähtaeg selgesõnaliselt kirjas. Nimetatud punkt aga ei sätesta midagi kulutuste hüvitamise kohta. Kulutuste hüvitamise tähtaja sätestab selgesõnaliselt p 7, millest kohus antud juhul ka juhindus. Rendilepingu alusel on hagejal samuti õigus nõuda kasulike ja vajalike kulutuste hüvitamist, kuid rendilepingu p 12.2 järgi tekib see õigus rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel. Kohus jättis nõude rendilepingu alusel ehitistesse tehtud kulutuste eest 284 667,70 krooni väljamõistmiseks rahuldamata. Kuivõrd olematust nõudest ei saa tekkida viivist, jääb ka vastav viivisnõue rahuldamata.
19.Vastuhagis palub kostja kohustada hagejat täitma rendilepingust tulenevaid kohustusi ning hoiduma rendilepingu rikkumisest. Kohus asus eelnevalt seisukohale, et rendileipingu ülesütlemine kostja poolt on tühine ning seetõttu on rendileping kehtiv. Võetud kohustusi tuleb täita VÕS § 76 lg 1 alusel. Kohus pidas võimalikuks vastuhagi selles osas rahuldada ning kohustada hagejat rendilepingut täitma. Kostja on kohtukõne teesides esitanud nõude olulise täpsustamise, kuid kohus sellega arvestada ei saa, sest kohtukõne ajal ei saa nõuet enam muuta või täiendada. Nõude muutmisele või täiendamisele korrespondeerub teise poole õigus esitada oma seisukohti, mida käesoleval juhul hageja enam teha ei saa. Seetõttu jättis kohus kohtukõneteesides märgitud nõude täpsustuse tähelepanuta. Kõhtukõnes võib TsMS § 402 lg 2 alusel viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele ja kohtuistungil uuritud tõenditele, mitte esitada uusi nõudeid, millele vastaspoolel sisuliselt puudub võimalus vastata. TsMS § 436 lg 3 järgi kohus võib tugineda otsust tehes üksnes asjaoludele, mida pooltel oli võimalik uurida ja mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi 4. lõike järgi otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kohtuistungil puudus võimalus arutada, kas
kostja poolt rendilepingu täitmise kohta välja toodud konkreetsed teod tulenevad rendilepingust või esinevad sellele vastuväited.
20.Kostja palub vastuhagis hüvitada kahju 300 000 krooni. Kostja arvates on hageja rikkunud rendilepingut, lõhkunud Koidula 36a katlamaja küttesüsteemi ja tennisehalli soojasõlme, rajanud uue gaasiküttel töötava küttesüsteemi, jättes kostja poolt kasutatavad ruumid kütteta. Selle tulemusena lõhkes klubihoone veesüsteem ja alates 07.01.2008 jäid kostja kasutatavad administratiivhoone ruumid veeta. Katlamaja ehituseks puudus ehitusluba ning eiratud on tuleohutusnõudeid. Kahjusumma koosneb tulevikus kantavatest mõistlikest kulutustest katlamaja taastamiseks summas 217 782 krooni ning otsesest varalisest kahjust, mis tekkis seetõttu, et kostja oli sunnitud kasutusele võtma alternatiivse ja ajutise elektrikütte, summas 82 218 krooni. Hageja nõustus sellega, et katlamaja küttesüsteem lakkas töötamast ega vaidlusta, et selle tulemusena lõhkes klubihoone veesüsteem ja alates 07.01.2008 jäid kostja kasutatavad administratiivhooned veeta. Hageja ehitas uue, gaasiküttel põhineva katlamaja, mis varustab osaliselt ehitisi küttega. Need faktilised asjaolud luges kohus tuvastatuks. Küll vaidlustab hageja seda, nagu oleks tema katlamaja küttesüsteemi lõhkunud. Hageja väitel lakkas katlamaja töötamast amortisatsiooni tõttu. Kohtu hinnangul ei ole tõendatud, et hageja lõhkus küttesüsteemi. Kohus viis läbi ekspertiisi tuvastamaks, mis põhjustas katlamaja ja küttesüsteemi seiskumise ning kui suur on selle taastamismaksumus. OÜ Ehitusekspert 29.04.2009 eksperthinnangu kohaselt ei ole katlamaja sisseseadet keegi lõhkunud, amortiseerumise tõttu oli kohustus katlamaja sisseseade töö seisatada, sest polnud enam tagatud katlamajale nõutav töö efektiivsus ja ohutus. Katlamaja oli tervikuna läbi kulunud. Sisseseade taastamise maksumus koos katlamaja hoone karbi remondi maksumusega võiks jääda piiridesse 1,75-2 miljonit krooni (IV kd, t lk 153-192). Eksperdiarvamuse kohaselt asus kohus seisukohale, et kostja arvestus katlamaja taastamiseks summas 217 782 krooni on põhjendatud, sest katlamaja taastamine läheb tegelikkuses maksma oluliselt rohkem. Samas ei ole tõendatud, et katlamaja oleks lõhutud ning kuivõrd katlamaja seiskus amortisatsiooni tõttu, ei saa hagejale katlamaja lõhkumist inkrimineerida. Kohtul pole eksperdi arvamuses alust kahelda. Tegemist ei ole õigusliku hinnanguga, vaid eksperdi eriteadmistele tugineva hinnanguga, millele kohus tugineb. Seda järeldust ei väära ka kostja poolt esitatud objekti ülevaatuse aktid (II kd, t lk 26-28, 53-61, V kd, t lk 28-37). Pooled on esitanud arvukalt ka neid akte, mis ei puuduta katlamaja Koidula 36a, mis tuleb jätta tähelepanuta. Kostja kasutatavate ruumide veevarustuseta jäämine oli kohtu hinnangul otseses seoses küttesüsteemi seiskumisega, mille tulemusena veesüsteem lõhkes (IV kd, t lk 43-44). Kohus nõustus hagejaga, et vee ja küttega varustamine oli kostja kohustus. Rendilepingu järgi pidi hageja ehitisi omal kulul korras hoidma ja tegema ehitiste tavaliseks korrashoiuks vajalikke kulutusi ja parandusi (p 7.2.3). Kohtu hinnangul ei kuulu küttesüstemi väljavahetamine ehitise tavaliseks korrashoiuks vajalike kulutuste hulka ning hagejal seda kohustust ei olnud. VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kohtu hinnangul on ärihoonete rendile andmise sobiv seisund vee ja kütte olemasolu hoones. Seetõttu jättis kohus vastuhagi kahju 300 000 krooni hüvitamiseks rahuldamata.
21.Kostja väitel on hageja muutnud ka tennisehalli välisseina asukohta ja välisfassaadi, välissein on nihutatud 1,3 m võrra sisepoole, ehitusluba selleks puudus. Samuti on hageja ehitanud gaasikatlamaja ilma ehitusloata, tuleohutusnõuded on järgimata. Hageja vaidleb sellele vastu. Kohus leidis, et need asjaolud ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Kostja kahjuarvestus hõlmab vaid katlamaja ja küttesüsteemi taastamismaksumust ning ajutisest küttest tingitud otsest kahju. Kahjuarvestus ei hõlma hoone välisfassaadi nihutamisega seotud kahjusid vms. Seetõttu ei oma need väited kostja kahjunõude rahuldamise aspektist tähendust. Need väited võiksid omada
tähendust rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise nõude osas, kus kohus peaks analüüsima, kas esinevad alused rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rendilepingu olulise rikkumise tõttu, kuid selle nõude on kohus jätnud juba rahuldamata ülesütlemisavalduse vorminõuete järgimata jätmise tõttu. Sama puudutab ka kostja väiteid allrendilepingute sõlmimise kohta ja rendiobjekti ülevaatamise takistamise kohta. Asjas tähtsust mitteomavad tõendid jättis kohus tähelepanuta.
22.Kostja palub mõista hagejalt välja rendi- ja maamaksu võlg 175 000 krooni. Hagejal on tasumata rent juuni, juuli ja augusti 2009.a eest 105 000 krooni ja maamaksu hüvitise eest 79 268 krooni (V kd, t lk 102-106). Hageja väidab, et juuni 2009.a eest oli hagejal tasumata 30 268 krooni, mis kajastub ka kostja arvestuses, ülejäänu on hageja tasaarvestanud laenulepingust tuleneva intressija viivisnõudega (V kd, t lk 253-254, 266-268). Hageja väidab, et ta on tasunud 26.06.2008 (maamaksu)arve nr 280162 79 286 krooni, kuid kohus jättis selle väite tähelepanuta, kuvõrd antud arve pärineb aasta varasemast perioodist, mida kostja antud juhul ei nõua (V kd, t lk 265). VÕS § 197 lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus on asunud seisukohale, et hagejal on õigus intressile, kuid mitte viivisele. Tasaarvestus on võimalik üksnes osaliselt ning seda vaid intressi 143 708,94 krooni osas. Kostjal on õigus nõuda renti ning maamaksu hüvitamist rendilepingu p 4.1.1 ja 4.6 alusel. Õige on hageja väide, et hageja võlgneb juuni 2009.a eest renti 30 268 krooni, mitte 35 000 krooni. Seda on ka kostja oma arvestuses 01.09.2009 kinnitanud (V kd, t lk 102) ning sellele arvestusele vastab ka kostja 09.11.2009 viivisearvestus. Hageja võlgnevus on seega 2009.a juuni eest 30 268 krooni, juuli eest 35 000 krooni, augusti eest 35 000 krooni ja maamaksu eest 79 268 krooni, kokku 179 536 krooni, millest kostja soovib välja mõista 175 000 krooni.
23.Hageja on oma intressinõude tasaarvestanud. Samas nõuab ta ka hagis intressi kostjalt väljamõistmist. Hageja ei saa ühte summat üheaegselt välja nõuda ja tasaarvestada. Seetõttu jääb hageja nõue intressi 143 708,94 krooni saamiseks rahuldamata. Tasaarvestus lõpetab kohustuse VÕS § 186 p 2 järgi, tasaarvestus tehakse VÕS § 198 alusel avaldusega teisele poolele. Kohus arvestas tasaarvestusega. Tasaarvestuse tulemusena peab hageja tasuma kostjale rendi- ja maamaksuvõla 31 291,06 krooni.
24.Kostja palub hagejalt välja mõista ka viivis rendi- ja maamaksu hüvitise tähtaegselt maksmata jätmise eest. Rendilepingu p 4.9 kohaselt on pooled kokku leppinud viivise suuruses 0,25% päevas tasumata summalt. Kostjal on seega õigus viivist nõuda. Kohus arvestas viivist ümber. Kohus arvestas tasaarvestuse alusel maha varasemad kohustused VÕS § 88 lg 6 p 1 alusel. Viivist saab seega arvestada viimase arve järgi, mille tasumise tähtaeg oli 15.08.2009. Kostja on viivist rahaliselt arvestanud seisuga 09.11.2009 ning viivis on seega (31 291,06 krooni x 0,25% x 86 päeva) 6 727 krooni, mille kohus hagejalt välja mõistab. Kostja palub välja arvestada ka viivis 0,25% tasumata summalt päevas kuni võla tasumiseni. Kohus rahuldas selle nõude TsMS § 367 alusel ja mõistis alates 10.11.2009 välja viivise 0,25% kuni 31 291,06 krooni tasumiseni.
25.Arvestades hagi ja vastuhagi hinda ning nende rahuldamise ulatust leidis kohus, et menetluskulud tuleb jätta võrdselt poolte kanda lähtudes TsMS § 163 lg 1. Apellatsioonkaebus
26.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kostja vastuhagiavaldus jäeti rahuldamata (sh tuvastada, et maakohus on vääralt tuvastanud hageja õiguse tasaarvestada intressinõue 143 708,94 krooni hageja poolt tasumata rendi- ja maamaksuvõlaga), ning teha asjas uus otsus, millega kostja vastuhagiavaldus rahuldatakse täielikult (k.a kogu rendi- ja maamaksuvõla
väljamõistmise osas). Samuti palub kostja määrata kindlaks menetluskulude jaotus, mõista hagejalt välja kostja menetluskulud ning jätta hageja menetluskulude tema enda kanda.
27.Harju Maakohtu poolt esitatud sedastus, mille kohaselt ei ole kostja poolt tehtud rendilepingu ülesütlemisavaldus kehtiv, kuivõrd rendileandja on selle esitamisel rikkunud VÕS-st tulenevaid nõudeid, on väär ja vastuolus nii Riigikohtu praktikas kui ka erialases kirjanduses esitatud seisukohtadega. Kohus on eelviidatud seisukohale jõudes jätnud vääralt käsitlemata, et lepingu lõppemise päev on oluline ülesütlemisavalduses määratleda seetõttu, et teine lepingupool teaks, mis hetkest leping enam ei kehti. Vaidlusalusel juhul määratles hageja oma 02.04.2009. menetlusdokumendis, et hageja palub kohtul tuvastada rendilepingu lõppemine käesoleva menetlusdokumendi esitamise seisuga. Vaidlust ei saa olla selles, et rentnikule jäi arusaamatuks, et lepingu lõppemise päevaks on 02.04.2009 (s.o. menetlusdokumendi esitamise päev). Kuna rendileping oli kehtivalt üles öeldud, oli kohtul kohustus anda hinnang ka ülesütlemise aluseks olnud erinevatele rentniku poolt toime pandud rikkumistele.
28.Vaidlustatav kohtuotsus on põhimõttelistes ja olulistes küsimustes vastuoluline. Kohus on asunud väärale seisukohale, et kuna rendilepingu ülesütlemine oli tühine, ei pidanud kohus analüüsima kostja poolt välja toodud ning hageja poolt toime pandud rendilepingu rikkumisi (ja seda olukorras, kus kohus on siiski lõppastmes rahuldanud hageja nõude ja kohustanud rentnikku täitma oma rendilepingust tulenevaid kohustusi korrektselt). Ühelt poolt on kohus asunud seisukohale, et kuna rendilepingu ülesütlemine on tühine, ei ole kohtul kohustust analüüsida hageja poolt esile toodud rendilepingu rikkumisi (rentniku poolt teostatud tennisehalli välisfassaadi asukoha omaalgatuslik ja seadusvastane muutmine; gaasikatlamaja ehitamine ilma omaniku loata, samuti seadusest tulenevaid nõudeid järgimata; allrendilepingute sõlmimine isikutega, kellel puudub vähimgi seos tennisespordiga; rentnikupoolsed takistused rendileandjale rendiobjektiga tutvumisel). Teisalt on kohus siiski kohustanud rentnikku täitma oma rendilepingust tulenevaid kohustusi. Kohustuste täitmise nõude rahuldamine on võimalik vaid olukorras, kus kohus on tuvastanud erinevad rendilepingu rikkumised. Kostja nõustub kohtu järeldustega, et kostja on rikkunud oma rendilepingust tulenevaid kohustusi. Samas jääb otsusest aga arusaamatuks, millised rendilepingu rikkumised on kohus lõppastmes siiski tuvastatuks lugenud.
29.Ebaõiged on ka kohtu järeldused selle kohta, et hageja ei ole tõendanud, et rentnik lõhkus katlamajast tennisehalli viiva küttetorustiku ning demonteeris ebaseaduslikult tennisehalli soojussõlme ning rajas omaalgatuslikult uue gaasitrassi ja paigutas tennisehalli ruumidesse uue katlasüsteemi (mis varustab vaid rentniku poolt kasutatavaid ruume, jättes rendileandja poolt kasutatavad ruumid täielikult kütteta). Kohus on viidatud järelduse tegemisel jätnud motiveerimatult hindamata hageja poolt esitatud faktilised asjaolud ja tõendid, mis kinnitavad üheselt, et viidatud olukord sai tekkida vaid ja üksnes rentnikust tulenevatel põhjustel rendilepingu rikkumise tagajärjel. Kohus on eelnevalt nimetatud ning vääralt tuvastatud asjaolude alusel asunud ka täiesti ebaõigele seisukohale hageja poolt esitatud 300 000 krooni rahuldamata jätmise osas.
30.Kohus on leidnud, et küttesüsteemi väljavahetamine ei kuulu ehitise tavaliseks korrashoiuks vajalike kulutuste hulka ning rentnikul seda kohustust ei olnud. Kohus on seejuures jätnud täielikult tähelepanuta, et hageja ei ole oma kohustusi täitnud ning elementaarseid ehitise tavaliseks korrashoiuks vajalikke kulutusi ja parendusi üldse täitnud, mistõttu on vara seisund alates rendilepingu sõlmimisest 2000.a märkimisväärselt ja vaid kostjast tulenevatel põhjustel halvenenud (mida ei vaidlusta sisuliselt ka rentnik). Rentnik on teinud mõningaid kulutusi renditavale varale vaid eeldusel, et rendileandja need täielikult talle hüvitab. Viidatu rentnikupoolsete kohustuste rikkumist ei ole võimalik hagejale ette heita. Kuna kohus on vastavad asjaolud ja neid asjaolusid kinnitavad tõendid oma otsuse tegemisel hindamata jätnud, on see
toonud omakorda viidatud ulatuses kaasa ebaõige kohtuotsuse tegemise.
31.Kohus on ebaõigesti tuvastanud, et kostja poolt tehtud tasaarvestus on osaliselt põhjendatud. Kuivõrd intressinõue on aegunud ja vastuolus hea usu põhimõttega, ei saanud seda eeltoodud põhjustel ka tasaarvestada rendi- ja maamaksunõudega.
32.Eeltoodu alusel kuulub kohtuotsus eelmärgitud osas tühistamisele, sest kohus on rendileandja vastuhagi osaliselt rahuldamata jätmisel rikkunud oluliselt menetlusnorme ja kohaldanud vääralt materiaalõigust. Kohus ei ole otsuse tegemisel tõendeid hinnanud nõuetekohaselt, kohtu lõppjäreldused on nii faktiliselt kui õiguslikult motiveerimata. Vastus apellatsioonkaebusele
33.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsus
34.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud. Maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessinormide rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel osaliselt tühistada ning saata tsiviilasi esimese astme kohtule vastavas osas uueks läbivaatamiseks.
35.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib apellatsioonikohus esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud ning kostja on vaidlustanud otsust üksnes vastuhagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotust puudutavas osas, ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu otsuse seaduslikkust ega põhjendatust muus osas kontrollida.
36.VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt tuleb pooltevahelise rendilepingu üle käivale vaidlusele kohaldada VÕS-i sätteid. Kõnealune rendileping vastab üürilepingu tunnustele ja kuulub VÕS § 341 kohaselt seetõttu lõpetamisele VÕS-s üürilepingute kohta käivate sätete alusel. Maakohus on seetõttu õigesti juhindunud VÕS § 325 lg-st 2, kuid jõudnud kolleegiumi arvates ekslikule järeldusele, et kostja poolt kohtumenetluse käigus tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg-s 2 ettenähtud formaalsetele nõuetele.
37.VÕS § 325 lg 2 näeb ette, et üürileandja poolt äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses peab olema näidatud üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Poolte vahel ei ole erimeelsust selles, et kostja on teinud lepingu ülesütlemise avalduse vastuhagi täienduses, mille punktis 1.3 on kostja selgelt märkinud, et ütleb lepingu üles sama menetlusdokumendi esitamise seisuga (IV kd, tl 43). Kolleegiumi hinnangul on ülesütlemise avalduses sellisel viisil lepingu lõppemise päeva märkimine piisavalt arusaadav – vastuhagi täiendus kannab kuupäeva 02.04.2009 ning nimetatud kuupäeva seisuga tulebki lugeda kostja tahteavaldus lepingu lõpetamiseks tehtuks.
38.Hageja poolt apellatsioonimenetluses esmakordselt tõstatatud puudus, mille kohaselt ei ole 02.04.2009 vastuhagi täienduses märgitud üürilepingu esemeks olevat asja, ei ole samuti asjakohane. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel ei ole peale 31.03.2000 rendilepingu muid rendilepinguid sõlmitud. Kuna kostjapoolne tahteavaldus on tehtud lepingu kui terviku kohta, ei saa hagejal tõusetuda kahtlust, milliste renditud asjade kohta ülesütlemine käib. Teiste sõnadega – kuna leping on tervikuna üles öeldud, on see arusaadavalt ülesöeldud kõigi üüritud esemete suhtes ning asjaolu, et leping hõlmab tennisekeskuse kompleksina erinevaid aadressinimetusi kandvaid ehitisi, ei saa seetõttu tekitada mitmetimõistetavust.
39.Tuleb tähele panna, et VÕS § 235 lg 2 sisaldab imperatiivse sättena endas objektiivsuse kriteeriumit, mis peab välistama selgelt meelevaldsed ja ebamõistlikud väited, et üürnik ei saa aru, mida üürileandja lepingu lõpetamise tahteavaldust tehes silmas on pidanud (vt nt RKTK
22.10.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08 p 11). VÕS § 235 lg 2 eesmärk on õigusselguse loomine, ning kõnelausel juhul saab lugeda sätte nimetud eesmärgi kolleegiumi arvates täidetuks – kahtlust ei saa olla selles, et kostja on lepingu soovinud üle öelda 02.04.2009 ning pidanud lepingut tervikuna üles öeldes silmas kõiki pooltevahelise ainsa rendilepingu alusel hageja kasutusse antud asju.
40.Kuna maakohtu järeldus lepingu ülesütlemise formaalsete eelduste osas on eeltoodu põhjal olnud ebaõige ning maakohus ei ole pidanud eksliku eelduse tõttu vajalikuks anda hinnangut üürilepingu ülesütlemise materiaalsele koosseisule, tuleb tsiviilasi saata vastavas osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtul tuleb anda hinnang kostja väidetele hagejapoolsete lepingu rikkumiste kohta ning otsustada, kas kostjal oli lepingu ülesütlemiseks sisulist alust või mitte. Ringkonnakohus jagab apellandi seisukohta, et rendilepingu väidetavatel rikkumistel on lepingu kehtivuse üle käivas vaidluses keskne tähendus ning maakohus on TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8 rikkudes jätnud hageja faktilised väited vastavas osas käsitlemata ja nende kinnituseks esitatud tõenditele põhjendamatult hinnangu andmata. Kohus on sellega rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise ning tsiviilasi tuleb seetõttu saata esimese astme kohtule vastavas osas uueks läbivaatamiseks.
41.Muus osas nõustub kolleegium maakohtu poolt vastuhagi rahuldamata jätmisega ning apellatsioonkaebuse väiteid ei anna alust maakohtu otsust selles osas muuta. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et maakohus on teinud kolleegiumi arvates paikapidava järelduse, et kostja poolt esiletoodud asjaolud kahju hüvitamiseks, ei ole tõendamist leidnud. Kohtu poolt 29.04.2009 läbiviidud ekspertiisi tulemustest selgub, et hageja ei ole küttesüsteemi lõhkunud ja seetõttu ei ole hageja kostjale kahju tekitanud. Tõsi, maakohus ei ole TsMS § § 442 lg-t 8 rikkudes otsuses põhjendanud, miks ta hageja poolt esitatud asjatundaja arvamusega ei ole arvestanud, kuid ringkonnakohus saab selle rikkumise ise kõrvaldada. Kõnealusel juhul on maakohus õigesti pidanud kohtuliku ekspertiisi seisukohti veenvamateks ning kolleegiumi arvates on see põhjendatav asjaoluga, et kohtuliku ekspertiisi korral on ekspert pooltest sõltumatu ning seotud teadvalt vale arvamuse andmise eest ettenähtud sanktsioonidega (TsMS § 303 lg 5). Nimetatud põhjusel on maakohus oma otsustuse katlamaja seiskumise põhjuste üle rajanud õigesti kohtuliku ekspertiisi tulemustele. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kuid olukorras, kus kohtu poolt määratud ekspertiisi ja hageja poolt dokumentaalse tõendina esitatud asjatundja arvamuse järeldused on vastuolulised, saab kohus otsust langetades paratamatult arvestada vaid ühega neist, lugedes selle tõendi teisest kaalukamaks.
42.Kohtulikust ekspertiisist nähtuvalt on küttesüsteem amortiseerunud ning hageja on üürnikuna uuendanud küttesüsteemi temale vajalikus ulatuses. Kaebuse väide, et hageja oleks pidanud investeerimiskohustusest tulenevalt rajama kütte kõigisse üüritud ruumidesse on ekslik, kuna esialgselt kokkulepitud investeerimise kohustus on osutunud vorminõude rikkumise tõttu tühiseks. Maakohus on seetõttu hageja remondikohustuse ulatuse kindlaksmääramisel juhindunud õigesti pooltevahelise lepingu kehtivast osast ning teinud õige järelduse, et rendilepingu p 7.2.3 oma sõnastusest tulenevalt põhjalike ehitustööde tegemise kohustust ette ei näe (I kd, tl 20). Eeltoodu põhjal on maakohus jätnud kostjapoolse kahjuhüvitamisnõude põhjendatult rahuldamata.
43.Erinevalt kostja seisukohast, on maakohtu otsus intressinõude tasaarvestuse osas kolleegiumi arvates samuti paikapidav. Kaebuse väited, et kohus ei ole tasaarvestuse aluseks olevaid asjaolusid otsuses selgitanud, ei ole põhjendatud. Kuna esimese astme kohus on oma seisukohti kõnealuses osa piisava selgusega põhjendanud ja ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu järeldustega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi selles osas uuesti esitada. Maakohus on tasaarvestuse eeldused (vastastikuste samaliigiliste nõuete
olemasolu ning aktiivnõude sissenõutavuse ja passiivnõude täidetavuse) esitatud tõendite varal õigesti tuvastanud ning poolte vastastikuseid nõudeid otsuse langetamisel põhjendatud ulatuses arvesse võtnud. Kuigi maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõue on aegumise katkemise tõttu endiselt maksmapandav, olgu vastuseks apellatsioonkaebusele siiski märgitud, et VÕS § 200 lg 2 näeb tasaarvestajale ette võimaluse võtta tasaarvestamisel aluseks ka enda aegunud nõue, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Kaebuses viidatud menetlusnormide rikkumist või materiaalõiguse eksliku kohaldamist ringkonnakohus maakohtu otsuses kõnealuses osas ei tuvastanud.
44.Menetluskulud, s.h kostja poolt apellatsioonkaebuse esitamisel TsMS § 128 eirates lepingu kehtivust puudutavalt nõudelt tasumata jäetud riigilõiv 45 000 krooni, tuleb jaotada vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Tiit Kollom
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.