Asjaõigus › Omandiasjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Svetlana Kolesnikova esitas Viru Maakohtule hagi Vladimir Moskovski vastu maa kasutuskorra kindlaksmääramiseks, maa erastamiseks kohustamiseks, ebaseaduslikult püstitatud hoonete kõrvaldamiseks, juurdepääsutee vabastamiseks ja 4000 krooni väljanõudmiseks. Hagiavalduse kohaselt omab hageja vallasasjana korterit nr x kahekorterilise hoone teisel korrusel aadressil XXX. Nimetatud hoone kaasomanikuks on korteri nr x omanik V. Moskovski. Kostja on ebaseaduslikult rikkunud hageja kui kaasomaniku õigusi. Kostja kasutab ligi 80% maavaldust, rikkudes selliselt hageja seadusega kaitstud huve. Maakasutus peaks olema jaotatud vastavalt korteriomandi protsentuaalsele suhtele hoone üldpindalast. Hageja pöördumistele maakasutuse võrdväärseks kasutuseks vastas kostja eitavalt, põhjendades seda asjaoluga, et hagejal on õigus kasutada ainult 20% maaeraldusest. Samuti on kostja omavoliliselt püstitanud mitmeid ehitisi ja hooneid. Kostja on teostanud hoone ümberehitamist ilma hageja nõusolekuta ning on ebaseaduslikult sulgenud x ja x tänavate vahelise läbipääsutee, mis raskendab operatiivteenistuste ligipääsu. Hageja palus lõpetada kaasomand aadressil XXX ja jaotada see reaalosadeks; koormata kostjate valduses asuvad hoone vundament, kandeseinad, katus ja tehnilised kommunikatsioonid reaalservituudiga hageja kasuks; kohustada kostjat vabastama omavoliliselt tõkestatud majadevaheline ligipääsutee x ja x tänavate vahel; jagada maa, jättes hageja kasutusse maatükid suurusega 160 m2 5 m 2 kostja kasutusse aed suurusega 555 m2. Hageja maksab kostjale puidust kuuri eest kompensatsiooni 3500 krooni. Kostja leidis, et hageja nõuet on võimatu rahuldada, sest maatükki ja sellel asuvaid ehitisi ei ole võimalik kasutada eraldi omandina. Sissepääs õue ja aeda on ühine. Maja juurde on ligipääs kõikidele sõidukitele, kinniseid teid ei ole. Hageja õiguseid ei rikutud, kostja kasutab maja hagejaga võrdselt.

MAAKOHTU LAHEND

Viru Maakohus rahuldas 11. veebruari 2009 otsusega hagi osaliselt ning kohustas V. Moskovskit vabastama x, x ja x, Kohtla-Järve tänavate vahelise juurdepääsutee hoonele XXX. Ülejäänud osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt tulenevalt maareformi seaduse (MaaRS) §-st 23 lg 1 maa erastatakse vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Maa erastamiseks moodustatakse katastriüksus plaani- ja kaardimaterjali alusel. Kui see ei ole võimalik plaanija kaardimaterjali puudulikkuse tõttu või kui erastamise õigustatud subjekt ei soovi maad plaani- ja kaardimaterjali alusel erastada, viiakse läbi katastriüksuse mõõdistamine. 05.06.2001 andis Kohtla-Järve Linnavalitsus vastavalt MaaRS § 20 lg-le 3, maakatastriseaduse (MaaKatS) §-le 20 ja Vabariigi Valitsuse 17.03.1995 määrusele nr 117 „Korteriomandi seadmise kord“ korralduse nr 507 katastriüksuse XXX katastriüksuse piiride asendusplaanil 152-g kinnitamiseks ja korteriomandite seadmiseks. MaaRS § 2 kohaselt on maareformi eesmärk kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. MaaRS § 20 lg 1 esimesest lausest tulenevalt kuulub erastamisele maa, mida sama seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Sellega on tuvastatud elumaja ja XXX asuv maa kuulub riigile, sest pooled ei ole erastamisprotsessi lõpule viinud. Kuna elamu XXX juurde eraldatud maad ei ole erastatud, siis ei ole hagejal ka tekkinud maa suhtes AÕS §-s 5 lg 1 sätestatud õigusi. See, et erastamiseks eraldatud maatükk asub poolte kasutuses, ei tee neid asja valdajaks AÕS § 32 mõttes, sest pooltel ei ole tegelikku võimu maa üle. Eeltoodu aga ei tee poolte poolt maa kasutamist ebaseaduslikuks ega välista hageja õigust maa kasutamiseks. Hagejale kuulub 396/943 (41.9936%) ja kostjale 547/943 (58.01%) elumajast. Seega peab hagejal olema võimalik ka kasutada maad proportsionaalselt oma osale elumajast. Kostja ei vaidle hageja õiguse üle kasutada ca 42% maaeraldisest (375.9 m2), kuid ei ole nõus hageja poolt pakutud lääne-lõunasuunalise kasutusjaotusega, sest maaeraldise selle osal asub kostja kasvuhoone, mida kostja ei taha hagejale jätta ega lammutada. Hageja poolt nõutud kasutusjaotus on kostjat koormav. Hageja soovib, et tema kasutusse jääv maaeraldise osa algaks vahetult hoone küljest. Käesoleva vaidluse lahendamisel ilma kostja kasutuses olevate ehitiste kõrvaldamata või nende hagejale üleandmata ei ole võimalik hagejale kasutusse 375.9m2 maad anda. Kuna hageja ei nõustu kostja poolt pakutud maaeralduse kasutusjaotusega ja alternatiivseid variante maaeraldise kasutamiseks ei esitanud, tuleb hagi selles osas rahuldamata jätta. Kuni maa erastamise lõpuni viimiseni võivad pooled kasutada maaeraldist endisel viisil. Pärast maa erastamise lõpule viimist saab hageja nõuda maaeraldise kasutuskorra kindlaksmääramist AÕS sätete alusel. Kuigi pooltel on tekkinud vaidlus kostja poolt maaeraldisele püstitatud ehitiste (ajamajake, puukuuride ja kasvuhoonete) seaduslikkuse üle, on hageja nõudeks kohustada kostjat eemaldama hageja kasutusse jäävalt maaeraldise osalt kostja poolt püstitatud ebaseaduslikud ehitised. Kuna maaeraldise hageja kasutuses olevale osale ei ole ehitisi püstitatud, tuleb hagi ka selles osas rahuldamata jätta. Kuni 01.01.2003 kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 40 lg 1 ja 2 alusel väikehoonet (kuni 12-ruutmeetrise ehitusaluse pinnaga ühekordset keldrita hoonet) võis ehitada kohaliku omavalitsuse kirjalikul nõusolekul ilma ehitusprojekti, ehitusloa, kasutusloa ja ehitusjärelevalveta. Kohtla-Järve Linnavalitsuse 05.06.2001 korralduse nr 507 p-i 5.1. alusel hoonete ja rajatiste rajamine ning ümberehitamine tuleb kooskõlastada Kohtla-Järve Linnavalitsusega. Kostja vastuse kohaselt ta on esitanud ehitiste projektid linnale, millega

hagejal on võimalik tutvuda. Hageja ei ole sellele vastu vaielnud. Seega kostja poolt ehitiste ebaseaduslik püstitamine tuvastamist ei leidnud. Kuna hageja puukuur jääb tema kasutusse, siis uue puukuuri ehitusmaterjalide maksumuse 4000 krooni hüvitamise osas tuleb samuti hagi rahuldamata jätta. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS S. Kolesnikova esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Viru Maakohtu

Vastustajal on kohustus viia lõpule maa erastamine vastavalt Kohtla-Järve Linnavalitsuse 05.06.2001 korraldusega nr 507 koostatud maa erastamistoimiku nõuetele. Pärast maa erastamist on võimalik saavutada vastustaja poolt käesolevaks ajaks ebaseaduslikult ehitatud abihoonetele kooskõlastus nii Kohtla-Järve Linnavalitsuses kui ka saada apellandi nõusolek nende ehitiste seadustamiseks, mis ei asu apellandi maa osal. Vastustaja on tunnistanud apellandi õigust erastada krundi 396/943 mõttelist osa maast. Seega on ta nõustunud Kohtla-Järve Linnavalitsuse 05.06.2001 korralduse nr 507 alusel koostatud maa erastamisnõuetega. Hagi esemeks on vaidlus, milliste dokumentide alusel maa erastamist tuleb teostada. Antud küsimusele kohus põhjendusi andnud ei ole. Seega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg 1 nõudeid. Kohtuotsuse p-s 30 on kohus asunud seisukohale, et apellandil on hoone kaasomanikuna õigus maaeraldise kasutamiseks ligi 42 % osas, kuid antud õigus ei tulene asjaõigusseadusest, ning apellandi nõue kehtestada maaeraldise kasutuskord on ebaseaduslik. Samas ei viita kohus seadusele, millest lähtuksid apellandi maakasutuse õigused. Seega on kohtuotsus selles osas ebapiisavalt põhjendatud. Apellant on tasunud talle erastamiseks määratud mõttelise maa osa eest juba mitu aastat tagasi ning apellandi maaomanikuks saamine on jäänud seisma vaid vastustaja tegevusetuse ja soovimatuse taha. Vastustaja piirab apellandi seaduslikku maakasutamise õigust omavoliliste ehitiste püstitamise ja krundil asuva maa eraldamisega piirdeaedadega. Apellant ei nõustu maakasutuskorra kehtestamata jätmisega seoses apellandi kasutusse jääval maaalal vastustaja kasvuhoone asumisega. Kohus ei tuvastanud, kas antud kasvuhoone on püstitatud seaduslikult ning kas vastustaja soov säilitada kasvuhoone on seaduslik. Samuti ei nõustu apellant kohtu väitega, et maa kasutuskorra kehtestamisega teostatava maa kasutuse jaotamise tulemusena apellandi kasutusse jäävalt maaosalt on koormav teisaldada aknaraamidest ehitatud kasvuhoone. Apellandile teadaolevalt on vaidlusalune kasvuhoone paigaldatud telliskividest vundamendile, mida on võimalik lammutada ning materjali kasutada uue vundamendi ehitamiseks teise kohta. Samuti on võimalik demonteerida ja hiljem teises kohas uuesti kokku monteerida aknaraamidest ehitatud kasvuhoone, mis ei nõua isegi täiendava ehitusmaterjali muretsemist. Kuna vastustaja on pensionär ei saa viidata ka ehituseks vajaliku aja puudumisele. Samuti ei ole võimalik viidata asjaolule, et vastustaja ei saa kasvuhoone teisaldamist korraldada seoses tervisliku seisundiga, kuna 2008 aasta suvel on vastustaja ise ehitanud maaeraldisele uue puukuuri. Seega jääb arusaamatuks milles väljendub vastustaja liigne koormatus. Vastustaja omavolilise ehitustegevuse tõttu on võimatu jaotada maaeraldise kasutust kummagi kaasomaniku huve riivamata. Ka apellandile käesoleval ajal kuuluv ehitis (puukuur) läheks üle vastustaja valdusesse. Samuti ei nõustu apellant kohtu väitega, et ehitiste püstitamise ebaseaduslikkus ei ole tuvastatud, kuna kasvuhoone osas puudub kohaliku omavalitsuse ehituskomisjoni otsus selle seadustamiseks kuni käesoleva ajani. Kuni 01.01.2003 kehtinud planeerimis-ja ehitusseaduse (PES) § 40 lg 1 ja lg 2 alusel võis ehitada väikehoonet (kuni 12 ruutmeetrise ehitusaluse pinnaga ühekordset, keldrita hoonet) kohaliku omavalitsuse nõusolekul ilma ehitusprojekti, ehitusloa, kasutusloa ja ehitusjärelvalveta, kuid antud seaduse säte kehtib ehituste teostamiste kohta ainuomanikule kuuluval maal. Vastustaja teostas ehitustäid talle mittekuuluval maal. Vastustaja oleks pidanud kooskõlastama nimetatud ehitustegevuse eelkõige hoone kaasomanikuga ning seejärel kohaliku omavalitsusega.

V. Moskovski vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on vastustajal õigus elumaja alust ja elumaja teenindamiseks vajalikku maad erastada, kuid maareformiseadus ega eluruumide erastamise seadus ei kohusta teda seda tegema. Vastustaja ei ole kunagi keeldunud maa erastamisest, kuid ilma projekteerimis- ja maamõõdistamistöid vormistamata ei ole võimalik notari juures maa erastamist vormistada. Kuna elamu juurde eraldatud maad ei ole erastatud, siis ei ole hagejal ka tekkinud maa suhtes AÕS § 5 lg 1 sätestatud õigusi. Apellandi poolt esitatud kasutusjaotus on vastustajat koormav, kuna apellandi poolt tema kasutusse nõutud maaalal asub vastustajale kuuluv kasvuhoone. Vastustaja ei taha seda apellandile jätta ega lammutada. Vastustaja ei ole nõus apellandi väitega, et kasvuhoone on paigaldatud telliskividest vundamendile, mida on võimalik lammutada ning kasutada materjali uue vundamendi ehitamiseks teise kohta. Vaidlusalune kasvuhoone seisab raudbetoonist vundamendil. Vundament on monoliitne. Kui seda lammutama hakata, tuleb ehitada kasvuhoonele uus vundament, kasutades uut materjali. See on äärmiselt koormav vastustaja jaoks. Kasvuhoone lammutamine ja teisaldamine teise kohta nõuab tugevat füüsilist jõudu ja suuri rahalisi kulutusi. Kuna ehitised on ehitatud umbes 7 aastat tagasi, mil seadus ei nõudnud projekti nimetatud ehitiste jaoks. S. Kolesnikova on esitanud vastuväited V. Moskovski vastusele. Vastuväidete kohaselt nõustub apellant kohtu seisukohaga, et vastustajal on küll õigus elumaja alust ja elumaja teenindamiseks vajalikku maad erastada, kuid Maareformi seadus ega ka Eluruumide erastamise seadus ei kohusta teda seda tegema. Apellant ei nõustu vastustaja väidetega maa erastamise võimatuse kohta ilma projekteerimisja maamõõdistustööde teostamiseta. Kohtumenetluse käigus on kohtu poolt tuvastatud maaeraldise suurus ning vastustaja on nõustunud sellega, nagu ka maaeraldise mõtteliste osade jaotusega. Vaatamata eelpool toodud asjaolule jätkab vastustaja kuni käesoleva ajani õigustamatult suure maaosa kasutamist, rikkudes apellandi maakasutuse õigust. Apellandi arvates on vastustaja nõustunud asjaoluga, et viimane kasutab õigustamatult suurt maaala, tehes apellandile pakkumise täiendava maatüki üleandmiseks. Viru Maakohus pole otsuses antud asjaolu maininud, millest võib teha järelduse, et apellandi maakasutusõigust pole vastustaja poolt piiratud. Vastustaja on Kohtla-Järve Linnavalitsusele esitatud kooskõlastamiseks uue projekti ehiste seadustamiseks, kuid nimetatud projekti koostamisel pole teostatud maaeraldise mõõdistamistöid vaid on lähtutud eelnevalt olemasolevatest andmetest. Seega järeldab apellant, et maa mõõdistustöid pole vaja teha ka vastustaja arvates. Apellant ei ole nõus vastustaja ega ka maakohtu seisukohaga, et apellandi poolt esitatud maaeraldise kasutusjaotus on vastustajale koormav, seoses vastustajale kuuluva kasvuhoone asumisega vaadeldaval maa-alal. Vastustaja ei soovi jätta kasvuhoonet apellandile ega ka lammutada seda. Vastustaja väidete kohaselt on kasvuhoone ehitatud raudbetoon vundamendile. Seega leiab apellant, et terviklikku betoon vundamenti on võimalik teisaldada tõstemehhanismide abil. Seega langeks ära vajaduse selle lammutamiseks ning uue ehitamiseks. Kasvuhoone teisaldamine on vastustajale vähemkoormav, kui selle lammutamine. Apellant ei nõustu vastustaja väitega nagu poleks apellant kohtumenetluse käigus esitanud erinevaid maaala kasutuse variante. Apellant on seda kohtumenetluse käigus teinud korduvalt. Apellant lähtub seisukohast, et mõlema poole poolt kasutatavad maatükid peavad olema terviklikud aga mitte koosnema erinevatest maatükkidest. Apellant ei ole nõus vastustaja seisukohaga, et tema poolt püstitatud ehitised ei ole püstitatud omavoliliselt. Vastustaja ei ole saanud nõusolekut ehitiste püstitamiseks apellandile kuuluva korteri endiselt omanikult U. S. Apellant ei ole andnud oma nõusolekut ehitiste püstitamiseks vastustajale, vaatamata millele on vastustaja jätkanud ehitiste püstitamist ka kohtuvaidluse

kestmise ajal. Apellant nõustub, et osad hooned on ehitatud ligi 7 aastat tagasi ning nende ehitamiseks ei nõutud projekti, kuid vastustaja oleks pidanud taotlema Kohtla-Järve Linnavalitsuselt ehitusluba nimetatud ehitiste püstitamiseks. XXX, Kohtla-Järve asuv maaeraldis asub apellandi ja vastustaja ühiskasutuses. Seega peaks vastustaja kooskõlastama maakasutuse (ehitiste püstitamise) ka apellandiga ning arvestama ka apellandi seaduslike huvidega.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

valdajatena AÕS § 32 mõttes ning et hagejal peab olema võimalik kasutada maad proportsionaalselt oma osale elumajast. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd vaidlusalune maa on määratud XXX ehitise, milles asuvad pooltele kuuluvad korterid vallasasjadena, teenindamiseks vajaliku maana, siis saab pooli kui nende korterile vastava elamu muu osa kaasomanikke käsitada antud maa kaasvaldajatena AÕS § 50 sätete tähenduses. Kuna vastavalt AÕS § 50 lg-le 2 ei kohaldata kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kasutamisõiguse ulatuse üle valduse kaitse sätteid ning mitteomanikust maa kaasvaldaja ei saa teise kaasvaldaja suhtes esitada ka AÕS §-dest 72 ja 89 tulenevaid nõudeid, siis ei ole ringkonnakohtu arvates käesoleval juhul võimalik hageja taotletud teenindusmaa kasutuskorda kohtu poolt kindlaks määrata ning hagi antud nõudes tuleb jätta rahuldamata juba seetõttu. Lisaks sellele märgib ringkonnakohus, et seadusest ka ei tulene, et ehitise kaasomanikud peaksid saama kasutada nende omandis veel mitteolevat maad proportsionaalselt nende mõttelise osa suurusega ehitises. Pooltel on võimalik kõnesolevat maad kasutada senisel viisil või omavahel kokku leppida maa ajutine kasutuskord seniks, kuni XXX elamu juurde maa erastamine lõpule viiakse. Üksnes pärast seda, kui pooled on saanud XXX korteriomandite omanikeks, on neil võimalik pöörduda AÕS § 72 kohaselt maa kasutuskorra kindlaksmääramise nõudega kohtusse juhul, kui nad ei saavuta maa ühiseks kasutamiseks kokkulepet või kui üks neist ei taga kaasomandiosa kasutamisel mõlema kaasomaniku huvide järgimist. Kuna käesolevas menetluses ei ole võimalik pooltevahelist maaeraldise kasutuskorda kindlaks määrata, siis ei ole võimalik rahuldada ka hageja nõuet mõista kostjalt välja tema kasuks 4000 krooni uue puukuuri püstitamiseks vajaliku kuluna.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.