Otsuse tegemise aeg ja koht 26.05.2010 Tallinn, Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-09-66432
Tsiviilasi
SBhagi AS RKVvastu võla nõudes
Menetlustoiming
täiendava otsuse tegemine, kirjalik menetlus
Tsiviilasja hind
30 000 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: SB(isikukood xxx aadress xxx); Hageja lepinguline esindaja: Danil L ( OÜ V.A.N. Grupp juriidiline osakond ); Kostja: AS RKV(registrikood xxx, aadress xxx); Kostja lepinguline esindaja: advokaat Pille Pettai (advokaadibüroo Glikman & Partnerid )
Menetluse liik
Lihtmenetlus
Resolutsioon
1.Jätta hagiavaldus rahuldamata.
2.Välja mõista hagejalt kostja kasuks menetluskulud: kohtuväliste kuludena kulud lepingulisele esindajale summas 13 419 (kolmteist tuhat nelisada üheksateist) krooni ja 77 senti.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja SB kanda. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses,
kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hageja esitas Harju Maakohtule 09.12.2009.a hagiavalduse, milles nõudis kostjalt 30 000 krooni väljamõistmist.
2.Kohus võttis 03.02.2010 määrusega hageja hagi kostja vastu menetlusse lihtmenetluses ja kohustas kostjat hagiavaldusele kirjalikult vastama.
3.Kostja vastas hagiavaldusele kirjalikult 08.03.2010.a. Kostja hagiavaldust ei tunnistanud ning palus see jätta rahuldamata. Kostja vastuse edastas kohus hagejale ning kohustas hagejat sellele omakorda kirjalikult vastama. Hageja esitas kohtule täiendavad kirjalikud seisukohad 30.03.2010.a.
4.31.03.2010 kirjaga teatas kohus, et langetab lihtmenetluses kohtuotsuse 11.05.2010.a. Kohus kohustas pooli esitama kõik oma täiendavad seisukohad ja taotlused kohtule hiljemalt 03.05.2010.a. 23.04.2010.a esitas hageja kohtule täiendavad kirjalikud seisukohad, millised hageja esindaja edastas ise ka kostja lepingulisele esindajale. Kostja esitas täiendavad seisukohad ning tõendid 27.04.2010.a koos menetluskulude nimekirjaga, millised kohus edastas hagejale.
5.Harju Maakohtu 11.05.2010.a otsusega jättis kohus hageja hagi rahuldamata. Kohtuotsus toimetati hageja esindajale kätte 14.05.2010.a. 20.05.2010.a esitas hageja kohtule taotluse otsuse täiendamiseks kirjeldava ja põhjendava osaga.
HAGEJA NÕUDED
6.Hageja esitas kostja vastu nõude 30 000 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 22.06.2009.a broneerimislepingu, mille järgi kohustus kostja alates 22.06.2009.a kuni 10.07.2009.a mitte müüma Xxx asuvat kinnisvaraobjekti. Lepingu kohaselt kohustus hageja sõlmima kuni 10.07.2009.a. nimetatud objekti suhtes võlaõigusliku lepingu hinnaga 1 280 000 krooni. Hageja tasus kostjale ühtlasi 30 000 krooni broneerimistasuna. Hagiavalduse kohaselt ei andnud pank hagejale broneerimislepingus märgitud tähtajaks nõusolekut finantstehingu tegemiseks ning objekti lähedal ei olnud ka hagejale vajalikku lasteaeda. Seoses eeltooduga ei sõlminud hageja broneerimislepingus märgitud ajaks ostu-müügi lepingut ning keeldus ka hiljem selle sõlmimisest.
7.Hagiavalduses soovis hageja saada kostjalt tagasi kostjale tasutud broneerimistasu summas 30 000 krooni. Hageja leidis, et poolte vahel sõlmitud broneerimisleping oli oma olemuselt eelleping, mis pidi kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lõikega 2 olema sõlmitud põhilepingu vormistamiseks ette nähtud vormis. Hageja viitas, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 järgi on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmisel tehing tühine. Samuti märkis hageja, et sõlmitud lepingu punkti 4 kohaselt oleks kostja olnud kohustatud tagastama hagejale broneerimistasu juhul, kui klient ehk hageja esitab panga tõendi negatiivse finantseerimisotsuse kohta. Seega leidis hageja, et kui kostja peab lepingut kehtivaks, tuleb tal ikka makstud summa tagasi maksta.
8.Hagiavaldusele olid lisatud poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping, hageja konto väljavõte broneerimistasu maksmise kohta, AS-st SEB Pank hagejale saadetud e-kiri 16.07.2009.a, hageja pretensioon kostjale 16.10.2009.a.
9.Hageja palus mõista kostjalt välja 30 000 krooni ning jätta kohtukulud kostja kanda.
10.Täiendavalt märkis hageja 30.03.2010.a, et maaklerlepingu sisu hagejale teada ei ole. Broneerimislepingus kohustus kostja mitte müüma kinnisasja. Hagejal ei ole juriidilist haridust, eristamaks broneerimislepingut kinnisasja eellepingust. Hageja eeldas heauskselt, et poolte vahel sõlmitud lepingu sisuks on hageja kohustus sõlmida põhileping. Ühtlasi leidis hageja, et tema poolt broneerimistasuna makstud summa on suurem mõistlikult makstavast summast, mistõttu on tegemist müügi eellepinguga. Kui kinnisasja omanik ei volitanud kostjat müügi eellepingut enda nimel allkirjastama, on leping samuti tühine Hageja palus kohtul lugeda poolte vahel sõlmitud lepingut eellepinguks ning viitas oma nõude alusena VÕS § 15 lõikele 1 ning VÕS § 1028 lõikele 1. Alternatiivselt palus hageja kohtul juhul, kui kohus peab poolte vahel sõlmitud lepingut broneerimislepinguks, mõista kostjalt broneerimistasu välja lepingu punkti 4 alusel, kuna hageja ei saanud pangast laenu lepingust nimetatud tähtajaks. Suur vahe kinnisasja hinna ja küsitud laenu summa vahel oleks olnud ebamõistlik ning hageja käitumine oli täiesti normaalne ja aktsepteeritav.
11.23.04.2010.a täiendas hageja oma seisukohti ning leidis, et kohtu poolt Nordea Pangast nõutud teatis, mille kohaselt tegi pank positiivse laenuotsuse alles 30.07.2009.a, tõendab hageja nõudeõigust. Hageja ei saanud pangast laenu ning kaotas ka huvi antud kinnisasja suhtes. Hagejal on väike laps, kes läheb lasteaeda 2010.a sügisest. Hageja pöördus Keila linna lasteaeda, kuid seal keelduti tema last vastu võtmast. Hageja pidas mõttetuks elada seal, kus lapsele ei olnud tagatud lasteaiakoha olemasolu.
12.Hageja kostja poolt esitatud menetluskulude nimekirjale vastu ei vaielnud.
KOSTJA VASTUVÄITED
13.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kostja märkis, et ta tegutses hagejaga broneerimislepingut sõlmides maaklerfirmana, kes ei olnud ise kõnealuse objekti omanik ega müüja. Kostja viitas VÕS § 658 lõikele 1 ning leidis, et broneerimisleping ei näinud ette esindusõigust vahendatava või osundatava lepingu sõlmimiseks. Kostja ei tegutsenud broneerimislepingu sõlmimisel mitte müüja, vaid iseenda nimel, kuna ta ei esindanud müüjat ning tal puudus selleks ka esindusõigus. Broneerimislepingu punktis 1 leppisid pooled selgelt kokku, et konkreetsel ajal ei paku maaklerfirma objekti teistele isikutele. Broneerimislepingus ei ole ühtegi kokkulepet selle kohta, et kostja kui maaklerfirma kohustuks objekti müüma või hageja kohustuks seda ostma. Lepingust ei ole ühtegi sätet, mis viitaks müügilepingu sõlmimisele.
14.Kostja selgitas, et broneerimistasu regulatsioon on pigem kliendi huvides, et hagejale kui kliendile oleks selge, millistel tingimustel on tal võimalik broneerimistasu tagasi saada. Lepingu punkt 6 nägi ette, millistel tingimustel arvestatakse broneerimistasu maaklertasu hulka, kui objekti osas sõlmitakse müügileping. Broneerimistasu tasaarvestamine maaklertasuga ei viita kuidagi poolte kohustusele sõlmida müügileping. Broneerimisleping taandus üksnes kostja kohustusele mitte pakkuda objekti teistele isikutele. Pooled ei saanud lepingu enda tekstist nähtuvalt kuidagi kokku leppida, et broneerimisleping oleks olnud eelleping. Broneerimisleping ei olnud ka müügileping, kuna sellest ei tulenenud VÕS § 208 lõikes 1 toodud kohustusi. Müügihind fikseeriti ainult selleks, et ostjal oleks võimalik taotleda pangast laenu konkreetset müügihinda arvestades. Kostja viitas lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lõikele 1. Kostja rõhutas, et lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega.
15.Kostja leidis ühtlasi, et tal puudub broneerimislepingust tulenev kohustus tagastada broneerimistasu. Kostja on oma kohustused broneerimislepingu alusel täitnud. Kostjal oli õigus jätta broneerimistasu endale lepingu punkti 3 alusel. Hagejal oli õigus broneerimistasu tagasi saada lepingu punkti 4 alusel, kuid hageja enda esitatud AS SEB Pank e-kirjast nähtub, et pank ei keeldunud hagejale laenu andmast. Samuti sai hageja positiivse laenuotsuse teistest pankadest, kuivõrd Nordea Pank broneeris hageja jaoks tehingu tegemiseks aja notari juures 19. augustil 2009.a. Seega ei loobunud hageja objekti ostmisest finantseeringu mittesaamise tõttu.
16.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja vastusele olid lisatud Nordea Panga e-kirjad maakler Ahti O .
17.Täiendavalt märkis kostja oma 27.04.2010.a vastuses, et Nordea Panga kirjast kohtule nähtub, et hageja suhtes tehti positiivne laenuotsus 30.07.2009.a. Kuna broneerimislepingu kehtivuse perioodil ei tehtud negatiivset laenuotsust, kohaldub antud asjas lepingu punkt 3. Hageja aga ei sõlminud objekti müüjaga eellepingut, võlaõiguslikku müügilepingut ega asjaõiguslepingut ei ajavahemikul 22.06.2010 kuni 10.07.2010.a ega ka hiljem. Hageja poolt välja toodud subjektiivsed keeldumise põhjused näitavad, et hagejal puudusid objektiivsed keeldumise põhjused.
18.Samuti märkis kostja, et hageja on muutnud hagi aluseks olevaid asjaolusid, kuid selleks ei ole kohus ega kostja talle nõusolekut andnud. Kostja siiski leidis, et ka hagi aluse muutmine ei tähenda, et poolte vahel oleks olnud sõlmitud eelleping. Kostja märkis, et alla 3% suurune broneerimistasu ei ole kindlasti ebamõistlikult suur. Eellepingu sõlmimiseks ei pidanud aga kostjal volitusi olema, kuna broneerimislepingu eesmärgiks ei olnud eellepingu sõlmimine.
19.Kostja märkis, et tegelikult ei pakkunud kostja kinnistut ka teistele isikutele pärast 10.07.2009.a, kuivõrd hageja jätkas paremate laenutingimuste taotlemist.
20.Kostja taotles hagejalt menetluskulude väljamõistmist ning esitas kohtule menetluskulude nimekirja koos menetluskulude kandmist tõendavate dokumentidega.
KOHTU PÕHJENDUSED
21.Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 448 lg 41 sätestab, et kirjeldava või põhjendava osata tehtud otsust täiendab kohus puuduva osaga, kui menetlusosaline teatav apellatsioonitähtaja jooksul maakohtule soovist esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Otsuse täiendamine lahendatakse sel juhul kirjalikus menetluses ning teist poolt sellest ette ei teavitata. TsMS § 448 lg 5 sätestab, et täiendav otsus on täiendatava otsuse osa.
22.Seega on käesolev täiendav otsus täiendatava Harju Maakohtu 11.05.2010.a otsuse osa.
23.Kohus leiab antud asjas tõendeid kogumis hinnates, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
24.Harju Maakohtule 07.12.2009.a esitatud hagis tõi hageja hagi alusena välja asjaolu, et hageja ja kostja vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping oli eelleping, mis oli vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Samas märkis hageja, et tal on õigus nõuda broneerimistasu kostjalt tagasi ka poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 4 alusel, kuna ta ei saanud pangalt positiivset laenuotsust.
25.Hiljem on hageja asunud oma hagi alust täiendama. 30.03.2010.a tõi hageja hagi uue alusena välja selle, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu tasu oli ebamõistlikult suur ning
broneerimisleping oli tühine seetõttu, et kinnistu omanik ei volitanud kostjat enda nimel eellepingut sõlmima. Samuti oli kostja müügilepingut ettevalmistav pool.
26.Kostja ei ole kooskõlas TsMS § 376 lõikega 1 andnud nõusolekut hagi aluse muutmiseks. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole võimalik nõustuda ka kohtu poolt hagi aluse muutmisega. TsMS § 376 lõike 2 järgi nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Hageja ei ole hagi aluse muutmisel välja toonud mõjuvat põhjust hagi muutmiseks ning kohtu hinnangul ei võimaldaks hagi aluse muutmine hagi lahendada kiiremini ega säästlikumalt, kuna hageja poolt välja toodud uued hagi alusesse kuuluvad asjaolud on tõendamata. Seega leiab kohus, et käesolevas asjas tuleb hageja hagi lahendada esialgses hagiavalduses välja toodud alusel ehk nende asjaolude pinnalt, millised hageja on esitanud oma esialgses hagiavalduses kohtule.
27.Hageja leiab, et poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping oli eelleping, mis oli tühine vorminõuete mittejärgimise tõttu. Hagiavaldusest ei nähtu üheselt, millise lepingu eellepinguga hageja hinnangul tegemist oli, millised vorminõuded jäid järgimata ning millele hageja oma seisukohtade esitamisel tugineb.
28.Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu tekstist (toimiku lk 4) ei tulene, et pooled oleksid soovinud sõlmida mistahes muu lepingu eellepingut. Sõlmitud on broneerimisleping ning nimetatud lepingu punkti 1 kohaselt leppisid pooled kokku selles, et kostja ei paku alates 22. juunist 2009.a kuni 10. juulini 2009.a teistele klientidele objekti asukohaga xxx.
29.Hageja väidete kohaselt oli broneerimislepingu näol tegemist eellepinguga, mis ei vastanud vorminõuetele. Hagiavaldusest ei nähtu üheselt, millise lepingu eellepingu pooled hageja hinnangul sõlmisid ning millistele vorminõuetele eelleping ei vastanud, kuid hageja väidetest võib kaudselt järeldada, et hageja arvates võis tegemist olla võlaõigusliku kinnisasja ostu-müügi eellepinguga, mis asjaõigusseaduse § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud.
30.Kohus ei nõustu hageja käsitlusega, et poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping kujutab endast kinnisasja ostu-müügi eellepingut. VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingust kokkulepitud tingimustel. Eeltoodust nähtub, et eellepingu sisuks peab olema kohustus sõlmida teatud tingimustele vastav põhileping. Poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud lepingust ei nähtu, et selle sisuks oleks kohustus sõlmida mõne kinnisasja suhtes poolte vahel tulevikus ostu-müügi leping. Kostja on väitnud ning tõendanud (kinnistusraamatu väljavõte, toimiku lk 71-89), et ta ei olnud xxx asunud kinnistu omanik ega müüja. Broneerimislepingus on objekti müüjale viidatud kui kolmandale lepingupooleks mitteolevale isikule (lepingu punktid 5 ja 6). Broneerimislepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud kohustuses sõlmida hageja ja kostja vahel ostu-müügi lepingu viidatud kinnisasja omandamiseks. Broneerimislepingu objekt ehk eesmärk on ammendavalt märgitud lepingu punktis 1 ning selle lepingu eesmärgiks oli kostja poolt objekti edasise müügitegevuse peatamine. Broneerimislepingu punktiga 1 võttis kostja endale kohustuse mitte pakkuda kolmandatele isikutele müügiks xxxkinnistut hinnaga 1 280 000 krooni. Vastutasuks kohustus hageja tasuma kostjale broneerimistasu 30 000 krooni, mida hagejal oli õigus kostjalt tagasi nõuda lepingu punktides 4 ja 5 sätestatud tingimustel.
31.Kohtu hinnangul on põhjendatud kostja viide VÕS § 658 lõikele 1, mis reguleerib maaklerlepingu mõistet. Maaklerlepingu kohaselt on maakleri põhikohustuseks vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Broneerimislepingus kasutatud sõnastusest, kus viidatakse kostjale kui maaklerfirmale ning kus punkti 6 kohaselt oleks objekti müüjaga sõlmitud eellepingu, võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu korral jäänud broneerimistasu maaklertasu osana maaklerfirmale, nähtub, et
kostja tegutses maaklerina, kellel oleks kooskõlas VÕS § 664 lõikega 1 olnud õigus maaklertasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul, et kostja ei sõlminud hagejaga mitte ostu-müügi eellepingut objekti müüjana või müüja esindajana, vaid maaklerina objekti broneerimislepingu. Broneerimisena kohustus kostja teatud ajaperioodil mitte vahendama ega osundama objekti müügilepingu sõlmimise võimalustele kolmandatele isikutele.
32.Riigikohus on analoogilise vaidluse lahendamisel leidnud (RK TKo 08.05.2006.a, nr 3-2-132-06, p. 16), et kinnisasja omandamisele suunatud lepingust tuleb eristada broneerimislepingut, kui tasu makstakse tõesti üksnes broneerimise eest ehk selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi müüjal ega ostjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Erinevalt ostu-müügi eellepingust on broneerimislepingu sisuks müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ning tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lõikele 1 võib tehingu teha mistahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (RK TKo 19.06.2007.a nr 3-2-1-70-07, p. 14). Kuivõrd kohtu hinnangul on tegemist broneerimislepinguga, mille sõlmimiseks ei näe seadus ette kohustuslikku vorminõuet, ei ole 22.06.2009.a sõlmitud tehing vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.
33.Täiendavalt on hageja leidnud, et kuna temal ei olnud juriidilist haridust ega piisavalt teadmisi, oli tema tahe pooltevahelise broneerimislepingu sõlmimisel suunatud põhilepingu sõlmimise kohustuse tekitamisele. Kohus leiab, et hageja ei ole oma vastava tahte olemasolu tõendanud ning hageja selline tahe ei nähtu ka sõlmitud lepingu tekstist. Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada kõiki kohtule esitatud asjaolusid (RK TKo 08.03.2004.a, nr 3-2-1-26-04). Kohus leiab, et kohtule esitatud asjaoludest tulenevalt tuleb lepingut tõlgendada broneerimislepinguna. Kuigi hageja on väitnud, et sõlmitud leping kujutab endast ostu-müügi lepingu eellepingut, on hageja alternatiivselt soovinud kostjalt broneerimistasu väljamõistmist lepingu punkti 4 alusel. Hageja on kohtule esitanud ka AS SEB Pank e-kirja (toimiku lk 6), millest tulenevalt hageja leidis, et tal on õigus nõuda broneerimistasu tagastamist. Kostja esitas omakorda tõendina Nordea Panga poolt saadetud e-kirjad (toimiku lk 38-39). Seega nähtub kohtu ette toodud asjaoludest, et poolte vahel oli sõlmitud broneerimisleping, kuna leping võimaldas hagejal nõuda broneerimistasu tagasi juhul, kui pank teeb negatiivse finantseerimisotsuse. Kohtu hinnangul on tegemist tingimusega, mis ei ole iseloomulik kinnisasja ostu-müügi eellepingule ega ka kinnisasja ostu-müügi lepingule.
34.VÕS § 29 lg 4 sätestab ühtlasi, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Käesolevas asjas ei ole võimalik üheselt kindlaks teha poolte ühist tahet lepingu sõlmimisel, kuid kohus leiab, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel pidanud tõlgendama lepingut broneerimislepinguna. Lepingu sellisel objektiivsel tõlgendamisel tuleb kohtu hinnangul lähtuda poolte vahel kokku lepitust. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei saanud lepingu punktis 1 kokku lepitu alusel eeldada, et ta on sõlminud juba kinnistu müüjaga ostu-müügi eellepingu, kuna lepingus puudusid mistahes viited poolte kohustusele sõlmida teatud hinnaga omavahel kokku lepitud ajahetkel ja kokku lepitud tingimustel kinnistu ostumüügi leping. Broneerimislepingu sisu ja eesmärk tuleneb selle punktist 1. Sama lepingu punktis 2 oli märgitud, et kui hageja broneerimistasu ei tasu, lõpeb broneering automaatselt. Broneeringu automaatse lõppemise tulemuseks ei olnud mitte see, et pooled jätavad sõlmimata kinnisasja ostu-müügi lepingu, vaid see, et vastaval juhul oleks maaklerfirmal ehk kostjal olnud õigus pakkuda objekti müügiks teistele klientidele. Samuti võimaldas lepingu punkt 6 tasaarvestada broneerimistasu võimaliku maaklertasuga juhul, kui „klient sõlmib broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga eellepingu, võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu“ (kohtu välja toodud rõhuasetus). Eeltoodud sõnastusest tuleneb kohtu hinnangul, et broneerimislepingus eristati seda lepingut selgelt võimalikust objekti müüjaga sõlmitavast eellepingust ning hageja ei
saanud mõistliku isikuna eeldada, et broneerimisleping asendab objekti müüjaga sõlmitavat eellepingut.
35.Kohus leiab, et hageja soovitud summat 30 000 krooni ei saa kostjalt välja mõista ka broneerimislepingu punkti 4 alusel. Broneerimislepingu punkt 4 nägi ette, et juhul, kui klient ei saa pangast laenu objekti ostu finantseerimiseks, tagastatakse broneerimistasu tema kontole juhul, kui klient esitab panga tõendi negatiivse finantseerimise otsuse kohta. Käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud, et mistahes pank oleks broneerimislepingu kehtivuse aja jooksul või hiljem teinud negatiivse finantseerimise otsuse ning hageja oleks vastava tõendi esitanud kostjale. Hageja ei ole vastavat tõendit esitanud ka asja menetlemise käigus kohtule.
36.Hagiavaldusele lisatud AS SEB Pank esindaja 16.07.2009.a e-kirjast (toimiku lk 6) nähtub, et pank oleks võimaldanud hagejale laenu andmise summas 1 305 500 krooni. Nimetatud summa on suurem broneerimislepingu punktis 1 viidatud hinnast 1 280 000 krooni, millise hinnaga kohustus kostja objekti teistele isikutele mitte müügiks pakkuma. Seega oleks hageja saanud sõlmida objekti müüjaga ostu-müügi lepingu objekti ostmiseks hinnaga 1 280 000 krooni ning vastava summa osas ei teinud pank hageja suhtes negatiivset finantseerimisotsust. Kostja esitatud Nordea Panga e-kirjadest (toimiku lk 38-39) nähtub, et hageja jaoks broneeris nimetatud pank notari juures tehingu sõlmimiseks aja veel 2009.a augustis. Kohtu teabenõudmisele vastates teatas Nordea Pank, et võttis hageja suhtes vastu positiivse laenuotsuse 30.07.2009.a (toimiku lk 55). Kuigi broneerimise tähtajana oli lepingu punktis 1 toodud aeg 22. juunist 2009.a kuni
10.juulini 2009.a, nähtub poolte esitatud tõenditest, et hageja tegeles objekti finantseerimiseks vajaliku laenu taotlemisega ka hiljem. Broneerimislepingu punktis 4 ei olnud kokku lepitud, et negatiivse finantseerimisotsuse peaks hageja esitama kostjale teatud tähtaja jooksul. Käesolevas asjas ei ole aga hageja tõendanud, et ta oleks üldse saanud mõnelt pangalt negatiivse finantseerimisotsuse enne või pärast broneerimistähtaja möödumist. Tõendatud on üksnes see, et kaks panka on teinud hageja suhtes positiivse finantseerimisotsuse. Kooskõlas TsMS § 230 lõikega 1 peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
37.Hageja poolt täiendavalt esitatud väidetest (mille kohaselt loobus hageja tehingu sõlmimisest seetõttu, et tal ei tekkinud võimalust saada Keila vallas või linnas oma lapsele lasteaiakohta) nähtub kohtu hinnangul see, et hageja loobus kinnisasja ostmisest subjektiivsetel põhjustel. Hageja poolt välja toodud subjektiivsed põhjendused on usutavad ning inimlikult mõistetavad, kuid seesuguste põhjuste esinemisel ei näinud broneerimisleping ette hagejale õigust nõuda kostjalt tagasi tasutud broneerimistasu.
38.Eeltoodu alusel leiab kohus kokkuvõtlikult, et hageja hagi kostja vastu 30 000 krooni väljamõistmiseks tuleb jätta täielikult rahuldamata.
39.TsMS § 162 lg 1 sätestab et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti hageja kahjuks, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud. Kostja on kohtule esitanud oma menetluskulude nimekirja koos menetluskulude kandmist tõendavate dokumentidega. Hageja ei ole menetluskulude suurusele vastu vaielnud. Kohus leiab, et kostja menetluskulud, mis seisnevad esindaja kuludes suuruses 13 419,77 krooni (ilma käibemaksuta summa) on põhjendatud. TsMS § 405 lg 1 p 3 sätestab, et lihtmenetluses võib kohus näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis, võimaldades menetlusosalistel eelnevalt esitada oma menetluskulude nimekirjad. Poolte õigusele esitada eelnevalt oma menetluskulude nimekirjad on kohus viidanud Harju Maakohtu 03.02.2010.a määruses hagi menetlusse võtmise kohta. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja mõista kulud lepingulisele esindajale summas 13 419 (kolmteist tuhat nelisada üheksateist) krooni ja 77 senti.
Anu Uritam Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.