Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Rahuldada põhihagi osaliselt ja välja mõista Urmas Alev`ilt ja Oivi Alev`lt solidaarselt kahjuhüvitis summas 101.50 (ükssada üks krooni ja 50 senti )krooni ja viivis kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga summas 2178 (kaks tuhat ükssada seitsekümmend kaheksa ) krooni. Välja mõista Urmas Alev`lt ja Oivi Alev`ilt solidaarselt viivis alates 14.05.2010.a. VÕS § 113 lg.1 sätestatud määras (intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga 1 (14)

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1.jaanuari ja 1.juulit, millele lisandub 7% aastas) tasumata põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Jätta vastuhagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud 20.05.2008.a. esitatud hagiavalduse kohaselt hagejad ostsid kostjatelt kinnistu asukohaga xxxxx x, xxx xxxxxx, xxx xxxx, xxxxx xxxxxxx. Kinnistu kuulus kostjate ühisvara hulka. Hagejad käisid kinnistuga tutvumas. Kostjad ei avaldanud hagejatele, et kanalisatsioonisüsteem ajab solgivett sisse, elamu katus laseb läbi v. elamu küttesüsteemil on puudused. Müüja kinnitas, et elamul ei ole varjatud puudusi. 07.06.2007.a. sõlmiti ostumüügileping notari juures, millega hagejad ostsid kinnistu koos sellel asuva elamuga. Lepingu kohaselt müügihinnaks oli 1 700 000 krooni. Ostuhinna viimane osa 50 000 krooni tuli lepingu kohaselt tasuda 07. detsembriks 2007.a. müüja abikaasa Oivi Alevi arvele. Ka notariaalse müügilepingu p.2.1 kinnitas müüja, et elamul ei ole tema teadmiste kohaselt varatud puudusi. Hagejad avastasid peale majja kolimist, et elamul on mitmeid olulisi puudusi. Kõigepealt hakkas majja sisse ajama kanalisatsioon. Pärast seda kui kanalisatsioon oli elamu keldrikorruse juba kolm korda reoveega üle ujutanud, kutsus Andres Pulk kohale asjatundjad, kes arvasid, et üleujutuse põhjustab ilmselt vale konstruktisooniga ehitatud kanalisatsioon. Hagejad kuulsid seejärel kohalike käest, et kanalisatsiooniga olid tõsised probleemid ka eelmistel omanikel. Sügise saabudes selgus, et maja katus laseb oluliselt vett läbi ning eluruumide pealne pööning on vihmade ajal üle ujutatud. Hageja poolt kohale kutsustud asjatundjad väitsid, et katuse eterniitplaadid on valesti paigaldatud ja selle vea parandamiseks tuleb katus uuesti paigaldada. Samuti avastas Andres Pulk, et maja keskküttesüsteemis puuduvad reguleerimiskraanid, mis ei võimalda reguleerida tubade soojust ning mille tagajärjel on mõned elamu toad üleköetud ja mõned alaköetud. Müüja müügilepingu sõlmimisel neid puudusi ei avaldanud ja hagejatel on arvamus, et müüjad on neid alatult petnud. 04.12.2007.a. pöördusid hagejad õigusbüroo kaudu kostjate poole, milles teavitati elamu puudustest. Samas kirjas teatasid hagejad, et nad keelduvad tasumast müügilepingu järgi tasumata summat 50 000 krooni ja asuvad kindlaks määrama kahju suurust ja puuduste kõrvaldamise võimalikke kulusid. Kostjate esindaja saadetud kirjas tõrjus pretensiooni, väites, et elamul ei ole varjatud puudusi, millest hagejaid teavitatud ei ole. Pärast seda toimusid esindajate vahel telefonikontaktid, mille käigus teavitasid hagejad kostjaid elamu osas teostatavast ekspertiisist. Kostjad püüdsid täitemenetlust algatada tasumata 50 000 krooni osas, kuid täitur lõpetas täitemenetluse täitedokumendi puudumise tõttu. Andres Pulk lasi teha elamule ekspertiisi. Ekspertiisiakt kinnitab puuduste olemasolu. 2 (14)

Elamu katus ei ole remonditav vaid see tuleb põhikonstruktsioonide säilimise huvides välja vahetada. Lisaks on elamul veel teisi puudusi, vaja on soojustada garaazi pööningusein, vahetada akende piirdelauad, paigaldada veeplekid, paigaldada ettenähtud kohtadesse tuletõkkeuksed ning ehitada kõrgemaks elamu korsten. Tegemist on puudustega , millest hagejad ei olnud teadlikud müügilepingu sõlmimise ajal. Elamule uue katuse paigaldamine läheb vastavalt kalkulatsioonile maksma 196 911.91 krooni ning teiste varjatud puuduste kõrvaldamine läheb maksma 222 784 krooni s.o.välise kanalisatsiooni uuendamine, majasisese kanalisatsiooni vahetus, garaaži pööningul maja otsaseina soojustamine, akende piirdelaudade vahetus, veeplekkide vahetus, radiaatorite õhutusklappide paigaldus, radiaatorite tagasivoolukraanide paigaldus, tuletõkke uste paigaldus ja korstna pitsi kõrgemaks ladumine. Ehitusekspertiisi tegemise maksumust nõuab hageja summas 9440 krooni. 11.03.2008.a. saatsid hagejad kostjatele nõudekirja, milles teavitasid kahjust summas 429235.91 krooni ja tasaarvestasid selle kostjate 50 000 krooni nõudega. Peale tasaarvestust on nõude summa 379 235.91 krooni. Kostjad nõuet ei rahuldanud ega ole võtnud ühendust asja kohtuväliseks lahendamiseks. Hagejad leiavad , et neil on õigus nõuda kahju hüvitamist ja viivist. Hagejad paluvad kostjatelt välja mõista kahjuhüvitis summas 378 235.91 krooni ja viivis seisuga 31.05.2008.a. summas 36 773.10 krooni ja alates 01.06.2008.a. viivis VÕS § 113 lg.1 sätestatud määras. Viivis arvestatud VÕS-is sätestatud määras s.o. 11 % aastas perioodi 08.07.2007 – 31.05.2008.a. eest summaliselt. Menetlukulud jätta kostjate kanda. Kostja kirjalikud vastuväited 08.07.2008.a. esitas kostja kirjalikud vastuväited hagile ja vastuhagi, mille kohaselt kostjad ei võta hagi õigeks. Hagi on esitatud sooviga vältida kostjatele 50 000 tasumata müügihinna tasumist. Ostu- müügilepingu p.2.1 avaldas ja kinnitas kostja Urmas Alev , et kinnistul ei ole varjatud puudusi ega vigasid, millest ta oleks teadlik ja kostja jääb selle kinnituse juurde. Vaidlusaluse kinnisasja puhul on tegemist 1993.a. ekspluatatsiooni võetud hoonega s.t. enam kui 14 aastat vana elamuga, mis müüdi kui kasutatut s.t. ilma igasuguste garantiideta ”nagu on ”. Ka lepingu p.2.3 kinnitasid ostjad, et nad on kinnistu üle vaadanud ning on teadlikud selle suurusest ja piiridest ja ei oma müüjale mingeid pretensioone ja ostavad kinnistu seisundis , milles see tänasel päeval on . Ostjad andsid kinnituse, et nad on kinnistul asuva ehitise üle vaadanud ja on teadlikud selle ehitustehnilisest seisukorrast. Miks hagejad ei teavitanud kostjaid kohe peale elamusse kolimist , et elamul on mitmeid puudusi. Kostjate poole pöörduti siis , kui hakkas saabuma ostuhinna 50 000 krooni tasumise tähtaeg. Lepingu esemel asuv hoone pole uusehitis, elamul ei ole varjatud puudusi, millest kostjad oleksid teadlikud ja poleks hagejaid teavitanud. Vaidlusalusele elamule on väljastatud ehitusluba 22.12.1988.a. ja elamu on vastu võetud 17.02.1993.a. ja vastuvõtuakti kohaselt ehitustööd on lõpetatud, ehitis vastab ehitusprojektile, ehituseeskirjadele ja normidele keskkonna, sanitaar, tule ja töökaitse nõuetele. Komisjon otsustas elamu vastu võtta. Elamu võeti vastu ja loeti kõikidele nõuetele vastavaks. Kostjad on elamut sellest ajast kuni hagejatele võõrandamiseni kasutanud. Hagejale oli teada, millal elamu on ehitatud. Ehitamise juures on sellest ajast kuni tänaseni muutunud nii materjalid kui tehnoloogiad ning ostes kasutatud elamu ei saa ostjad eeldada , et see vastaks samadele tingimustele kui tänapäeval ehitatud elamu. Ostes kasutatud asja on ostjatel ilmselge risk , et elamu ei pruugi olla samaväärne uuega ja see väljendub ka kinnistu hinnas. Hagejad mõistsid, et tegemist pole uusehitise vaid 14 aastat kasutusel olnud elamuga ja kinnistu ning sellel asunud hoone osteti seisundis, millisel see tänasel , lepingu sõlmimise päeval on. Kostjad ei ole lepingu eseme seisundit halvendanud lepingu sõlmimise ja valduse üleandmise vahel. Lepingu ese vastas lepingu tingimustele. Kostjad informeerisid hagejat probleemist, mille kohaselt katus laskis mõnevõrra läbi maja ja garaaži liitekohast. Seega katuselekke probleem oli hagejatel teada ja sellest tulenevalt ei

3 (14)

saa neil kostjate vastu olla mingeid nõudeid ,kuivõrd tegemist ei ole varjatud puudusega. See, et kanalisatsioon ei tööta, ei ole millegagi tõendatud. Samuti puuduvad tõendid, et kostjad oleksid teadlikud sellest, milline on kanalisatsioonitoru langus, mistõttu nad ei saa ka olla vastutavad vastavast asjaolust mitteteatamise eest. Kanalisatsioon on 14 aasta vältel toiminud. Ka esitatud ekspertiisiaktis ei ole ekspert suutnud veenvalt põhjendada , et väikesed ummistused oleksid just väikese kalde tõttu tekkinud. Ekspert märgib, et ”väikese kalde tõttu tõenäoliselt tekib kanalisatsioonitorus sete ja toru ummistub”. Ummistusi võib tekitada ka mitteettenähtud esemete sisestamine kanalisatsiooni. Hagejad on tõenäoliselt ise ummistused põhjustanud juhul , kui väide ummistuste olemasolu kohta üldse tõendamist leiab. Samas ei ole keelatud müüa puudustega asjas, vastasel juhul seiskuks ilmselt enamiku hoonestatud kinnisvara võõrandamine. Oluline on , et ostja vaataks asja üle ja müüja avaldaks ostjale varjatud puudused. s.o. puudused, mis esmapilgul ei ole mõistlikult võimalik avastada. Ka antud juhul mõistsid ostjad, et ostavad kinnisasja, millel ei paikne äsjavalminud elamu. Hagejad soovivad kostjate arvel saada endale uut katust täies ulatuses , kuigi leke on vaid garaaži ja elamu liitekohal. Seega teoreetiliselt oleksid saanud hagejad nõuda vaid lekke parandamise kulude hüvitamist ja sedagi vaid juhul, kui kostjad poleks märgitud asjaolust hagejaid informeerinud. Kui kinnistul asuval elamul oleks olnud uus katus, tuletõkkeuksed jne. siis oleks kinnistu hind olnud kõrgem kui lepingus kokkulepitud 1 700 000 krooni. Samuti hagejad teavitasid kostjaid puudustest alles detsembris 2007.a., kuigi katuse läbijooksu avastasid nad enda väitel sügisel ja reovesi olevat keldrikorruse üle ujutanud suvest sügiseni 3 korral. Kinnisasi oli hagejate valduses juba 7.juulist 2007.a. Seega hagejad ei teatanud kostjatele asja puudustest koheselt ega ka mõistliku aja jooksul. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Kostjate poolt esitatud vastuhagi ja selle põhjendused Kostjad esitasid koos kirjalike vastuväidetega kohtule ka vastuhagi, mille kohaselt pooled leppisid ostu- müügilepingus kokku selles , et ostuhinnast 50 000 krooni tasuvad hagejad kostjatele hiljemalt 07.12.2007.a. Hagejad seda kohustust ei täitnud vaid esitasid paljasõnalise ja põhjendamata teate nagu esineksid lepinguesemel puudused. Püüdes tugineda VÕS § 110 lg.1 keeldusid hagejad oma kohustust täitmast. Kostjad leiavad , et hagejatel kostjate vastu kahjunõue puudub. Samuti nõude olemasolu üle on vaidlus ja VÕS § 200 lg.4 sätestab üheselt , et tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväited. See tähendab, et on olemas sellised vastuväited, mis välistavad täielikult v. osaliselt nõude maksmapaneku. Kuna on olemas kostja vastuväited ja tasaarvestust ei ole seega toimunud. Kostjatel on hagejate vastu jätkuvalt nõue summas 50 000 krooni, mis on muutunud sissenõutavaks 07.12.2007.a. 07.07.2007.a. sõlmitud ostumüügilepingu p. 4.2.1 sätestab, et summade mittetähtaegsel tasumisel kohustuvad ostjad tasuma müüjale viivist 500 krooni päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Perioodil 08.12.2007 – 07.07.2008.a. s.o. 213 päeva eest on viivisenõue summas 106 500 krooni. Viivisenõue ületab küll põhinõuet, kuid arvestades hagejate esitatud nõude ja hagejate pahatahtlikku käitumist, samuti seda , et 50 000 krooni on kostjate jaoks oluline summa, mille saamisega kostjad on arvestanud paluvad vastuhagi esitajad viivise välja mõista täies ulatuses. Vastuhagi esitajad paluvad vastuhagi rahuldada ja välja mõista põhivõlgnevus 50 000 krooni, viivis hagi esitamise seisuga 106 500 krooni ja alates vastuhagi esitamisest s.o. 08.07.2008,a, viivis 500 krooni päevas kuni põhinõude täitmiseni. Hagejate vastuväited vastuhagile

4 (14)

Hagejad kirjalikus vastuses vaidlesid vastuhagile vastu põhjendusega, et hagejad tasaarvestasid enda nõude kostja nõudega juhindudes VÕS § 197 lg.1. Seega kuulub rahuldamisele põhihagi ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud kostjate kanda. Menetluse käik Menetluse kestel hagejad täpsustasid hagi. Täpsustatud hagiavalduse kohaselt Gerta Pulk ja Andres Pulk ostsid kostjatelt kinnistu koos sellel asetseva elamuga. Pärast müügitehingu sõlmimist ilmnesid elamul mitmed olulised varjatud puudused. Nende varjatud puuduste olemasolust, olid kostjad jätnud Gerta Pulk ja Andres Pulk enne müügitehingu sõlmimist teavitamata. Suurimateks sellistest varjatud puudustest on katuse vale paigutus (mille tõttu katus laseb läbi) ning kanalisatsiooni vale konstruktsioon (mille tõttu kanalisatsioon ujutab maja reoveega üle). Hagejad nõuavad kahju hüvitamist. Kostjad on käesolevas kohtumenetluses esitanud vastuhagi müügilepingu järgse makse 50 000 ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks. Selline kostjate vastuhagi on põhjendamatu. Gerta Pulk ja Andres Pulk ei vaidle küll iseenesest vastu asjaolule, et selline nõue tuleneb müügilepingust. Kuid Gerta Pulk ja Andres Pulk on selle nõude tasaarvestanud enda nõudega Oivi Alevi ja Urmas Alevi vastu ning sellest tulenevalt on see nõue lõppenud. Hagejad menetluse käigus loobusid nõuetest garaaži pööningul otsaseina soojustamise, veeplekkide vahetuse, radiaatorite õhutusklappide paigalduse ja tuletõkke uste paigalduse eest kahjuhüvitise nõudes. Hagejad jäid kahjunõude juurde järgmiste puuduste osas s.o. välise kanalisatsiooni uuendamine 30800 krooni, majasisese kanalisatsiooni vahetus 56000 krooni, akende piirdelaudade vahetus 2400 krooni, radiaatorite tagasivoolukraanide paigaldus 22000 krooni ja korstna pitsi kõrgemaks ladumine 8000 krooni. Kokku 119 200 krooni + käibemaks 20% 23 840 krooni = 143 040 krooni. Elamule uue katuse paigaldamine läheb vastavavalt kalkulatsioonidele maksma 196911,91 krooni ja ehitusekspertiisi eest 9440 krooni. See teeb kokku 349 391,91 krooni. Hagejad on seisukohal, et ka elamu varjatud puuduste kindlakstegemiseks tehtud ehitusekspertiisi maksumus (kohtuväline ekspertiis) on käesoleval juhul käsitletav neil tekkinud kahjuna, sest see ekspertiis andis hinnangu elamu varjatud puudustele ning nende iseloomule. See oli raha, mida hagejad pidid maksma, et nad saaksid usaldusväärsest allikast teada selle, mis puudused täpsemalt majal on ning nende põhjused ning selline ekspertiis aitas neil üleüldse otsustada, kas esitada nõue kostjate vastu või mitte. Seetõttu käsitlevad hagejad kohtuvälise ehitusekspertiisi maksumust kahjuna ning arvestavad selle kahjuhüvitise hulka. Kohtumenetluses korraldatud ehitustehnilise ekspertiisi käigus on selgunud asjaolu, et elamu väliskanalisatsiooni vale konstruktsiooni tõttu ei ole võimalik välistada kanalisatsiooni poolt elamusse reovee juhtimist muidu, kui elamu keldris olev kanalisatsioonisõlm tuleb viia kõrgemale. See tähendab aga seda, et elamu keldris asuvat sauna ei saa kasutada. Gerta Pulk ja Andres Pulk ostsid aga xxxxx xx x maja just sellepärast, et selles oli saun. Tekkinud olukorras nõuavad nad kahjuhüvitisena ka osade sauna ümberehitustööde maksumuse hüvitamist. Hagejad paluvad kohtul välja mõista esitatud hinnapakkumises toodud tööd kogusummas käibemaksuga 74 115 krooni. Kokku nõuavad hagejad käesolevaga kostjatelt 373 506,91 krooni kahjuhüvitise tasumist, millest on juba lahutatud kostjate müügilepingu järgne nõue 50 000 krooni. Gerta ja Andres Pulk on õigustatud nõudma viivist alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest – s.o. alates maja üleandmise päevale 07. juulil 2007. a järgnevast päevast seaduses kehtestatud määras. Kokku on hagejate viivisenõue arvestatuna kuni 01. 05. 2010. a. summas 97 081,12 krooni. Viivis on arvestatud 363 066.91 kroonilt perioodil 08.07.2007 – 31.03.2008, viivise määr 11 % aastas, päevas 109.42 krooni , 268 päeva eest. Perioodil 01.04.2008 – 30.06.2008.a. summalt 373 506.91 krooni, viivise määr 11% aastas ja perioodil

5 (14)

01.07.2008.a. -31.12.2008.a. viivise määr 9,5% aastas ja 01.01.2009- 01.05.2010.a. viivise määr 8% aastas. Kokku paluvad hagejad kohtul seega välja mõista viivis kindla summana kuni 01. maini 2010. a. kogusummas 97 081,12 krooni. Hagejad paluvad välja mõista Oivi Alevilt ja Urmas Alevilt solidaarselt kahjuhüvitis summas 373 506,91 krooni, viivis kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 97 081,12 krooni ja alates kohtuotsuse tegemisest viivis iga viivituses oldud päeva eest, arvestatuna põhinõudelt “Võlaõigusseaduse” § 113 lõikes 1 sätestatud suuruses kuni nõude kohase täitmiseni. Vastuhagi jätta rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Kostjad kirjalikus seisukohas hagi täiendamise avaldusele vaidlesid hagile vastu ja palusid rahuldada vastuhagi. Kostjad leiavad, et väide, et kanalisatsioon ajavat majja solgivett sisse, ei ole tõendamist leidnud. Tsiviilasja menetlus on kestnud juba ligi kaks aastat, kuid kogu selle aja jooksul ei ole hagejad esitanud mitte ühtegi tõendit ega isegi mitte uut väidet, et kanalisatsioon oleks ka käesoleva menetluse ajal majja solgivett sisse ajanud. Ummistusi esines ka hagejatel – 14 aasta jooksul kaks korda, mis ei ole ilmselt ebatavaline ega sellise tihedusega, millest võiks kohalikud elanikud teada või huvituda. Ka kohtulik ekspert on tuvastanud, et kanalisatsioon töötab. Ekspert rõhutas et ehitatud krundisisene kanalisatsioonitorustik läbimõõduga 150 mm töötab, sest arvestades toru jämedusega on toru 50 mm ulatuses avatud. Ekspert möönis ainsa puudusena, et antud juhul ei toimu torustiku isepuhastumist setetest ja vajalik on perioodiline torustiku läbipesu. Torustiku läbipesu, mida äärmisel juhul võiks käsitleda ainsa hagejate kahjuna võrreldes sellega, kui kanalisatsiooni kalle oleks õige, hind ei ole vaieldamatult proportsionaalne hagejate nõudega hüvitada sauna tõstmine keldrikorruselt esimesele korrusele. Kostjad on seisukohal, et vaidlusalusel objektil ei esine mitte ühtegi sellist puudust, mida ei võiks tavapäraselt analoogse vanusega ja analoogsel ajal ehitatud hoone juures esineda. Puudusega oleks tegemist siis, kui lepingu eseme kasutamine võrreldes analoogsetega oleks oluliselt piiratud st kanalisatsioon näiteks üldse ei töötaks. Analoogselt oma muude nõuetega, on ka hagejate uus nägemus sellest, kuidas kostjad peaksid kinni maksma hagejatele uue sauna ehitamise esimesele korrusele , suunatud kostjate arvel alusetule rikastumisele ning ei ole kooskõlas kahju hüvitamise regulatsiooniga isegi juhul, kui kahju ja kostjate vastutus selle eest leiaks tuvastamist. VÕS § 127 lg 1 on sätestatud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lg 3 tuleneb, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Puudub vaidlus, et isegi kui saaks rääkida hagejate kahjust, oleks see tekitatud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostjad poleks saanud kuidagi ette näha, et nad peavad hüvitama hagejatele sauna ümberehitamise maksumuse selle ümbertõstmise läbi keldrikorruselt esimesele korrusele . VÕS § 127 lg 3 arvestades ja hetkeks eeldades (mis ei ole loomulikult nii), et kostjad olid teadlikud kanalisatsiooni ebaõigest kaldest, oleksid kostjad

6 (14)

võinud ette näha seda, millele juhtis tähelepanu kohtulik ekspert: antud juhul ei toimu torustiku isepuhastumist setetest ja vajalik on perioodiline torustiku läbipesu. Seega saaksid kostjad äärmisel juhul nõuda torustiku perioodilise läbipesu hüvitamist. Võrreldes hagejate nägemusega tunduks mõistliku lahendusena isegi ülepumpla rajamine ja selle kompenseerimise nõudmine. Maailmas ei ole mitte kogu kanalisatsioon olnud võimalik ehitada langevalt kuni vastava lõpp-punktini välja. Ka antud juhul oleks ilmselt probleem võimalik lahendada ülepumpla abil, mis on märkimisväärselt odavam, kui terve sauna lammutamine keldrikorruselt ja uue sauna rajamine esimesele korrusele. Kostjad juhivad tähelepanu ka oma vastuväites hagi muutmisele esitatud seisukohtadele ning rõhutavad, et hagejate poolt soovitava vastava ümberehituse jaoks, mille käigus saun keldrikorrusel lammutatakse ja ehitatakse esimesele korrusele, on vajalik ehitusloa olemasolu. Ehitusloa eelduseks on omakorda projekt, mida hagejatel samuti ilmselgelt pole, millest omakorda tulenevalt ei ole selge, kas esitatud hinnakalkulatsioon üldse tegelikkusele vastab. Kostjad esitasid vastuhagi viivisearvestuse kohtuistungi toimumise päeva seisuga ja viivisenõue perioodi 08.12.2007 – 12.04.2010.a. eest s.o. 856 päeva eest , 500 krooni päev on kokku summas 428 000 krooni. Antud juhul on viivis seega ületanud juba põhivõlgnevuse, kuid arvestades hagejate esitatud nõude ja nende senise käitumise pahatahtlikust, samuti asjaolu, et kostjate jaoks on 50 000 oluline summa, mille saamisega olid kostjad 07. detsembril 2007. a. arvestanud, siis peavad kostjad põhjendatuks välja nõuda hagejatelt viivised täies ulatuses. Kostjatel on märgitud põhjusel jäänud lõpetamata enda elamu remont ja parendamine, mistõttu kannatab kostjate elukvaliteet. Kostjad paluvad jätta põhihagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja hagejatelt välja mõista põhivõlg 50 000 krooni, viivis kohtuistungi toimumise päeva seisuga 428 000 krooni ja edasine viivis 500 krooni päevas kuni põhinõude rahuldamiseni. Menetluskulud jätta hagejate kanda. Kohtuistungil hagejad palusid põhihagi rahuldada, vastuhagi jätta rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Kui kohus vastuhagi rahuldab siis vähendada viivist. Kohtuistungil kostjad palusid põhihagi jätta rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja menetluskulud jätta hagejate kanda. Kui kohus põhihagi rahuldab, siis viivist vähendada ja jätta viivis üldse välja mõistmata. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus kuulanud ära protsessiosalised, tunnistaja ütlused, eksperdi arvamuse ja tutvunud asjas kogutud kirjalike materjalidega leiab, et põhihagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt ning vastuhagi ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. 07.06.2007.a. sõlmisid müüjana Urmas Alev, tema abikaasa Oivi Alev ning Andres Pulk ja Gerta Pulk ostjatena xxxxx xx. x, xxx xxxxxxxx, xxx xxxxxx, xxxxx xxxxxxxxx asuva kinnistu , Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna, Pärnu maakonna reg.osa nr. xxxxxxx

7 (14)

müügilepingu ja asjaõiguslepingu ( I toimik, tl 12-23). Urmas Alev ja Oivi Alev müüsid kinnistu Gerta Pulk`ale ja Andres Pulk`ale hinnaga 1 700 000 krooni. Ostuhind tasuti 3 pangapäeva jooksul arvates lepingu registreerimisest kinnistusosakonnas ja ostuhinnast 50 000 krooni pidid ostjad tasuma müüja abikaasa arvelduskontole hiljemalt 07.12.2007.a. Lepingu objekt anti ostjatele üle 07.07.2007.a., mille kohta vormistatud üleandmisvastuvõtmisakt (I toimik, tl.22). VÕS § 208 lg.1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava v. müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS §217 lg.1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse kvaliteedi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Lg. 2 p.1 ja 2 järgi asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi v. kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis v. pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele v. teadmistele, muul juhul, aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Hagejad leiavad , et ostetud esemel olid varjatud puudused, millest müüjad hagejaid ei teavitanud ja on esitanud kohtule kahjuhüvitise nõude. Seega saab hagejate nõude kvalifitseerida VÕS § 115 lg.1 alusel kohustuse täitmise (s.t. puuduse kõrvaldamise) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavate kulutuste hüvitamine vastavalt VÕS § 128 lg.3. Hagejad ei ole väitnud, et puudused on kõrvaldatud ega nõua selleks tehtud kulutuste hüvitamist ega ole alandanud ostuhinda vastavalt VÕS §-le 112. VÕS § 127 lg.4 järgi isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutust põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Poolte vahel sõlmitud ostu- müügilepingu p. 2.3 kohaselt ostjad avaldasid, et nad on kinnistu üle vaadanud ning on teadlikud selle suurusest ja piiridest ja ei oma selles osas müüjale mingeid pretensioone ja ostavad kinnistu sellises seisundis, millises see tänasel lepingu sõlmimise päeval on, nad on vaadanud üle kinnistul paikneva ehitise ja on teadlikud selle ehitustehnilisest seisukorrast. Puudused, mille kõrvaldamise eest hagejad kahjuhüvitust nõuavad on: välise kanalisatsiooni uuendamine 36 960 krooni, majasisese kanalisatsiooni vahetus 67 200 krooni, akende piirdelaudade vahetus 2880 krooni, radiaatorite tagasivoolukraanide paigaldus 26 400 krooni, korstna pitsi kõrgemaks ladumine 9600 krooni (I toimik, tl.65 ja II toimik tl.95), uus katus koos paigaldamisega kokku 196 911.91 krooni (I toimik, tl.62-63) ja osaliselt sauna ümberehitustööde eest seoses sauna viimisega keldrikorruselt I korrusele 74 115 krooni ( II toimik tl.95, 98). Seega kokku 414 066.91 krooni. Ostetud kinnistul paikneva elamu puhul ei ole tegemist uue elamuga vaid see on kasutuses aastast 1993.a. Kui kasutatud asjal on puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine , ei kujuta need puudused veel lepingutingimustele mittevastavusi. VÕS § 218 lg.4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis v. pidi teadma. Kohus leiab, et korstna kõrgus oli asja ülevaatusel ilmselgelt nähtav . Mõlemad pooled kinnitasid, et küttekehad suitsu sisse ei aja ja täpset kõrgust nemad ei teadnud. Antud elamu on ehitatud Pärivere sovhoosi poolt. Samuti oli elamu ülevaatusel nähtav, et radiaatoritel puuduvad tagasivoolukraanid ja ostjad ostsid elamu sellisena , milline see on. Ka kohtu poolt

8 (14)

määratud eksperdi arvamuse kohaselt antud puudused olid märgatavad elamu ülevaatusel (II toimik, tl.41). Seega ei ole põhjendatud kahjunõuded korstna pitsi kõrgemaksladumise eest 9600 krooni + radiaatorite tagasivoolukraanide paigalduse eest 26 400 krooni = 36 000 krooni. Kohus määras asjas ehitustehnilise ekspertiisi ja eksperdi arvamuse kohaselt vaidlusaluse elamu eterniidist katusekattel on kinnitopitud plaatide vahed oluliselt suuremad , sest plaatide aluskonstruktsioon (sarikad) on läbi vajunud, mille tõttu katus ei ole enam sirge. Katusekonstruktsiooni läbivajumise põhjuseks on pennide puudumine abihoone (garaaži) katusel ja elamu ebakorrektselt tehtud sarikate jätkud. Ilma aluskatteta ehitatud eterniidist katusekatete puuduseks on see, et vastu eterniitplaatide paigalduse suunda puhuva tugeva tuule suuna korral satub vesi v. lumi elamu lae soojustusele ja garaaži raudbetoonist laele. Olulist viga see laekonstruktsioonile ei avalda, sest need pööningud on hõreda katusekatte tõttu hästi tuulutatud ja konstruktsioonid kuivavad kiiresti. Katusekatte eterniitplaatide vale paigutuse tõttu ei lühene katuse kasutusaeg. Katusekatte valesti paigutamine ei ole kõrvaldatav muul viisil kui katuse vahetus. Praegusel ajal ei ole enam asbesti sisaldavat eterniiti lubatud kasutada ja soovitatakse välja vahetada olemasolevad asbesti sisaldavad eterniidist katusekatted. Peale selle on vaja enne katusekatte vahetamist vajalik paigaldada puuduvad pennid ja tugevdada sarikate jätkud. Asbesti sisaldavate katusekatete tavapäraseks elueaks on 30 aastat. Antud ehituslik puudus oli silmaga märgatav ostueelsel ülevaatusel ja katusekatte olukord on halvenenud peale 1993 .a. seoses sarikate läbivajumisega (II toimik, tl.38-41). Hageja Andres Pulk poolt kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtub, et maja ülevaatusel oli juttu katuse seisukorrast ja kostja väitis, et mõnikord tugeva tuulega ja vihmaga laseb katus maja ja garaaži liitekohast läbi (II toimik, tl.172). Hageja Gerta Pulk poolt kohtuistungil vande all antud ütluste kohaselt , kui enne ostmist käidi maja üle vaatamas oli jutt, et katus laseb ühest kohast läbi, aga see probleem oli lahendatav. Maja ostmisel ei olnud plaan katus välja vahetada. Maja katus laseb läbi maja ja garaaži liitekoha juurest , ta on garaaži pööningul märgi loikusid näinud, maja pööningul ta käinud ei ole (II toimik, tl.172-173). Kostja Urmas Alev`i poolt kohtuistungil vande all antud ütluste kohaselt katusest oli ostjaga juttu, tema ütles, et garaaži katuselt tuiskab sisse, oli juttu, et kui järgmine kord tulevad maja vaatama võtavad katuse spetsialisti kaasa , aga ei võtnud (II toimik, tl.174). Tunnistaja K.K`e kohtuistungil antud ütluste järgi maja ülevaatusel oli juttu, et katus vajab vahetust ja seda ütles ostja Andres Pulk, oli jutt , et katus on ära vajunud ja võimalikust väljavahetamisest; tunnistaja ei olnud teadlik , et maja katus laseb läbi (II toimik, tl.79). Poolte vande all antud ütlustest nähtub, et kostjad informeerisid hagejaid katuse läbijooksust maja ja garaaži liitekohas ning tunnistaja ütlustest nähtub, et ostja Andres Pulk nägi , et katus on vajunud ja sai ka aru , et katus vajab väljavahetamist. Hageja poolt kohtule esitatud spetsialisti arvamuse p. 4.21 kohaselt garaaži ja maja liitekohas laseb katus läbi (I toimik, tl. 49). Kohtu poolt määratud eksperdi arvamuse kohaselt vaadates elamu-abihoone (garaaži) katusekatet pööningult , on nähtavad eterniitplaatide vahed, mis on osaliselt horisontaal- ja vertikaaltasapinnas tihendatud porolooni ja muude käepäraste tihendusmaterjalidega (II toimik, tl.32-33). Seega kohus leiab, et kahjuna kogu katuse väljavahetamise maksumus summas 196 911.96 krooni, ei kuulu rahuldamisele. Tegemist ei ole puudusega, mida hagejad maja ülevaatusel ei näinud ja millest neid ei informeeritud. Kohtu poolt määratud eksperdi arvamuse kohaselt elamu puidust akende vahetamisel plastikakendega on paigaldatud elamu lõunapoolsel otsal kahel aknal projektijärgsete puidust piirlaudade asemele ebaõiged piirlauad , akende piirlaudadeks oli projektijärgselt ette nähtud puidust piirlauad, ühel aknal on plastikust piirdelaud ja teisel pressitud papist piirdelaud (II toimik tl.36,39,42). Kostja Urmas Alev`i poolt kohtuistungil vande all antud

9 (14)

ütluste kohaselt kui vahetati aknad , siis osad piirdelauad pandi uued, osad vahetas kostja ise , osad kostja sõber, osadele akendele pandi uued ja osadele vanad piirdeliistud, vaidlusalused liistud lasi kostja vahetada (II toimik, tl.173, 174). 2 akna piirdeliistud ei ole kinnistu ja sellel paikneva elamu ostmisel sellised VÕS § 217 lg.2 p.2 nimetatud puudused, mis takistavad asja sihipäraselt s.o. elamuna kasutamast ja teevad elamu lepingutingimustele mittevastavaks ning hagejad ostsid kasutatud asja sellisena nagu ta on. Seega akna piirdelaudade vahetamise kulu summas 2880 krooni rahuldamisele ei kuulu. Kohtu poolt määratud eksperdi arvamuse kohaselt krundisisene kanalisatsioon on ehitatud ebaõige kaldega, torustiku kalle peab olema kaev I poole kaldega 5 mm 1m kohta. Seega peaks olema kaevu 1 suubuva toru põhi 100 mm madalam, kui kaevust 2 väljuva toru põhi. Ehitatud krundisisene kanalisatsioonitorustik läbimõõduga 150 mm töötab, sest arvestades toru jämedusega 150 mm on toru 50 mm ulatuses avatud. Ei toimu torustiku isepuhastumist setetest. Vajalik perioodiline torustiku läbipesu. Olemasolevate kaevude kasutamisel ei ole võimalik isevoolset väliskanalisatsiooni ümber ehitada , sest seda piirab kaevust 1 väljuva magistraaltoru kõrgus. Seega on tõendatud , et väline kanalisatsioon küll töötab, aga ei toimu torustiku isepuhastumist setetest ja vajalik on torustiku perioodiline läbipesu. Elamusisese kanalisatsiooni oluliseks veaks on kanalisatsiooni tuulutuse puudumine , mille tõttu võib WC kasutamisel torustikus tekkinud alarõhu tõttu tõmmatakse kraanikausside haisulukud tühjaks ja kraanikaussidest hakkab levima reovee lõhn. Kõige halvem olukord tekib soklikorrusele projektiväliselt ehitatud saunas, kus kanalisatsiooni välistrassi ummistuse korral hakkab põranda trapist valguma vesi sauna ja soklikorruse põrandale. Kanalisatsioonisüsteemi vead ei ole tekkinud elamu ekspluatatsiooni käigus. Need on kõik ehituslikud vead, mis olid olemas elamu kasutusele võtmisel kaasa arvatud elamu keldrisse (sauna) paigaldatud trapp. Krundisisene kanalisatsioon on ehitatud vale kaldega, mille tõttu ei toimu kanalisatsiooni torustiku setetest isepuhastust. Krundisisese kanalisatsioonitorustiku ummistuse korral saab reovesi tungida elamu keldrisse projektiväliselt ehitatud sauna trapi kaudu. Kanalisatsiooni torustikku ei ole ka võimalik isevoolsena ümber ehitada arvestades elamusse paigaldatud torustike ja magistraaltorustike kõrgustega (II toimik tl.31-42). Kanalisatsiooni puuduse puhul on tegemist puudusega , mis takistab asja sihtotstarbeliselt s.o. elamuna kasutada. VÕS § 220 lg.3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi niinimetatud varjatud puudustest s.o. lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Kanalisatsiooni puuduse puhul on tegemist puudusega, mida ostjad ei oleks saanud tavalist hoolsust rakendades asja ülevaatusel avastada. Kostjad kohtuistungil väitsid, et nemad ei teadnud, et väline kanalisatsioon on vale kaldega ja kanalisatsioon toimis. Ajal, mil nemad seal elasid, oli kaks korda kanalisatsiooni ummistus. Üks kord kallas kostja ise wc potist alla midagi, mida poleks tohtinud valada ja teine kord on ummistuse põhjus teadmata , maja ehitas Pärivere sovhoos ja hagejad said maja nii, et vaja oli teha siseviimistlus (II toimik, tl.173-175). Hagejate väitel peale kinnistu ostmist sügisel 2007.a. ujutas kanalisatsioon elamu keldrikorruse kolm korda reoveega üle (II toimik, tl.142). Kohtu määratud eksperdi arvamuse kohaselt keldrisse projektiväliselt ehitatud sauna puidust seinalaudise alumistel otstel on näha niiskuskahjustuse jäljed, kuid need ei ole tõenäoliselt tekkinud kanalisatsiooni ummistusest vaid ehitus- ja kasutustingimustest tingitud niiskusest (II toimik, tl.41). Eksperdi poolt kohtuistungil, antud arvamuse kohaselt on reovee üleujutused ettearvamatud, kõik oleneb sellest , millises olukorras on väliskanalisatsioon, antud maja soklikorruse üleujutused on võimalikud, kõik oleneb trassi hooldusest, ka alevi trassi ummistused võivad üleujutusi tekitada. Kui trass on korralikult hooldatud, siis võib aastaid üleujutust mitte tekkida. Ummistuse korral tuleb trass kas survepesuriga läbi puhuda

10 (14)

v. läbi lükata. Lahendus oleks ülepumpla. Lihtsam lahendus oleks tõsta põrandat kuni 30 cm, millega seoses tõuseks sauna trapi kõrgus (II toimik, tl.177). Seega on asjas tõendatud , et kanalisatsioon küll töötab , aga kostjad ei ole hagejaid informeerinud kanalisatsiooni puudustest, mis toovad hagejatele aeg- ajalt kaasa täiendavaid kulutusi. Kuna kostjad elasid antud elamus enda sõnade kohaselt 15 aastat, siis pidid nad samuti kanalisatsiooni korrashoiuks täiendavaid töid (näit: survepesu v. läbilükkamine) ja täiendavaid kulutusi tegema ja pole usutav, et nad seda ei teinud. Hageja poolt kohtule esitatud spetsialisti V.K`i kirjaliku arvamuse kohaselt krundisisene kanalisatsioonitorustik läbimõõduga 150 mm kuni ühistrassini pidevalt umbes. Varemmõõdetu põhjal on kalle ca 7 cm ca 20 m peale, mis ei ole piisav. Soovituslik miinimumlang 6 mm meetrile. Väikese kalde tõttu tõenäoliselt tekib kanalisatsioonitorus sete ja torustik ummistub. Keldris kanalisatsioonipüstik ummistub. Püstik on paigaldatud üksikutest poognatest, millel igaühel on suur sisetakistus. Püstikul puudub puhastusluuk (I toimik, tl.46,49). Sauna ehitas kostja Urmas Alev keldrikorrusele ise (II toimik, tl.173). Eksperdi poolt kohtuistungil antud arvamuse kohaselt probleemid kanalisatsiooniga on seoses sauna ehitusega keldrisse, mis ei ole projektis ette nähtud. Kui saun viia esimesele korrusele muutub olukord paremaks, aga sellega võivad tekkida uued probleemid. Kui ühte võõrast elementi hakatakse arendama, siis võib olla vajadus ümber ehitada maja elekter, kanalisatsioon. Samuti on vaja ehituseks ehitusluba. Oluliselt odavamad on ülepumplad, mis võiks koos tööga maksma minna 5000 – 10 000 krooni. Kui sauna poleks keldris poleks majal viga midagi. Kui sauna äravool viia otse kaevu siis see hoiaks ka probleemi ära ( II toimik, tl.177). Hageja nõue välise kanalisatsiooni uuendamise eest on 36 960 krooni ja majasisese kanalisatsiooni uuendamise eest 67 200 krooni ja sauna ümberehitamise eest 74 115 krooni, seega kokku 178 275 krooni. Kohus leiab , et sellises suuruses nõude rahuldamine ei ole põhjendatud arvestades, et kanalisatsioon töötab, kuid on selliste puudustega, mis nõuab hagejatelt aeg-ajalt täiendavaid lisakulutusi. Hagejate poolt nõutud kanalisatsiooni uuendamisest üksi ei piisa puuduse kõrvaldamiseks. See, kas hagejate poolt nõutud sauna ehitamine I korrusele on üldse võimalik, ei ole asjas üheselt selge. VÕS § 127 lg.3 järgi lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette v. pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, v.a. juhul, kui kahju tekitati tahtlikult v. raske hooletuse tõttu. Sauna üleviimist I korrusele ei saanud kostjad ette näha. Samas kanalisatsiooni puuduse on eksperdi poolt kohtuistungil antud arvamuse kohaselt põhjustanud just kostjate poolt projektivälise sauna ehitamine keldrikorrusele. Eksperdi poolt on nimetatud erinevaid odavamaid variante kanalisatsiooni puuduste kõrvaldamiseks ( s.h. trassi survepesu, mis peaks toimuma teatud ajavahemiku järel; ülepumpla; sauna põranda tõstmine; sauna äravoolu viimine otse kaevu) ja ostjad ostsid kinnistu, millel asuv elamu ei olnud uus. Seega ka kanalisatsioonisüsteem ei olnud uus vaid kasutatud. VÕS § 127 lg.5 järgi kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, v. a. juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. TsMS § 233 lg.1 järgi kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega v. ebamõistlikult suurte kuludega, muu hulgas kui tegemist on mittevaralise kahjuga , otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumise kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Kohus leiab, et põhjendatud kahjuhüvitis on 50% hageja poolt nõutud välise ja majasisese kanalisatsiooni vahetuse maksumusest s.o. 36 960 + 67 200 =104 160 : 2 = 52 080 krooni +

11 (14)

10% sauna ümberehituse maksumusest s.o. 7411.50 krooni. Seega kokku 52 080 + 7411.50 = 59 491.50 krooni. Arvestades , et hageja nõuab kahjuna ka spetsialisti arvamuse maksumust summas 9440 krooni ja, et enamuses kahjunõuded ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele, kuulub kostjatelt kahjuna väljamõistmisele 1/4 spetsialisti arvamuse maksumusest s.o. 2360 krooni vastavalt VÕS § 128 lg.3 (hüvitis kahju kindlaks tegemiseks). Kulud kahju kindlaks tegemiseks hõlmavad mõistlikke eksperdikulusid hindamaks kahju suurust v. seda kas ja kui suures ulatuses on kahju väidetava kahju tekitaja poolt tekitatud. Samuti kulud asja lepingutingimustele mittevastavuse kindlakstegemiseks. Ka kanalisatsiooni puuduse tuvastamiseks pidi spetsialist elamu üle vaatama ja arvamuse andma. VÕS § 220 lg.-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas v. avastama pidi. Hagejad on kostjatele teatanud asja puudustest kirjalikult 04.12.2007.a. ja nimetanud puudustena , et elamu kanalisatsioonisüsteem ei ole töökorras, elamu katuse osas esinevad ehituslikud puudujäägid ja katus laseb läbi ning elamu keskküttesüsteemi osas esinevad konstruktsioonilised puudused ( I toimik, tl.24-25). Hagejate väitel said nad puudustest teada sügisel, kui kanalisatsioon oli majja 3 korda solgivett sisse ajanud ja hageja kutsus kohale asjatundjad. Samuti sügisel kui vihma sadas said nad teada , et katus laseb läbi ja eluruumide peale pööning oli vihmade ajal üle ujutatud ning keskküttesüsteemis puudusid reguleerimiskraanid, mis ei võimaldanud reguleerida tubade soojust ja mõned toad olid üleköetud ja mõned alaköetud (II toimik, tl.130-131). Kohus leiab, et hagejad on teavitanud kostjaid puudustest tähtaegselt. Puuduste avastamise aeg sügis 2007.a. s.o. september kuni oktoober 2007.a. , kui algas kütteperiood ja vihmased ilmad + konsulteerimine spetsialistidega ja kirjalik teade kostjatele 04.12.2007.a. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg.1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohus leiab, et kokku on põhjendatud hageja kahjunõue summas 59 491.50 + 2360 = 61 851.50 krooni. Kostjad on vastuhagis esitanud kinnistu eest tasumata summa 50 000 krooni nõudes + viivis 500 krooni päevas alates 08.12.2007.a. (ostu-müügihind pidi olema tasutud 07.12.2007.a.). Hagejad on kahju hüvitamise nõude kostjatele esitanud ja kostjate 50 000 krooni nõude tasaarvestanud 11.03.2008.a. (I toimik, tl.40-41). Viivisenõue perioodi 08.12.2007.a. – 11.03.2008.a. eest s.o. 94 päeva eest summas 94 x 500= 47 000 krooni. Hagejad on taotlenud viivise vähendamist. VÕS § 113 lg.8 kohaselt viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt VÕS §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg.1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoole majanduslikku seisundit. Kohus peab põhjendatuks vastavalt VÕS § 162 lg.1 viivist vähendada 3⁄4 võrra, kuna tasumisele kuuluv viivise määr 1% tasumisele kuuluvast summast on ebamõistlikult suur. Hagejad on põhilise osa ostu- müügihinnast tasunud ja nõude osas , mis on tasumata on vaidlus seoses hagejate poolse kahjunõudega ja tasaarvestusega. Kostjad ei ole tõendanud, et neile on 50 000 krooni tasumata jätmisega kahju tekkinud. Põhjendatud

12 (14)

viivis on 0,25% päevas s.o. 125 krooni päevas ja perioodi 08.12.2007.a.- 11.03.2008.a. eest kogusummas 11 750 krooni. Tasaarvestuseks on oluline see, et tasaarvestuse pooltel on kohustus maksta teineteisele rahasumma ja tasaarvestataval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvetuse tulemusena lõpevad pooltevahelised vastastikused nõuded kattuvas ulatuses, kui tasaarvestuse materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. VÕS § 197 lg.2 järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Tasaarvestuseks piisab VÕS § 198 kohaselt ühe poole avaldusest ja kohus saab kontrollida, kas pool, kes väidab, et ta tegi tasaarvestuse , on seda teinud ja seejärel kontrollida , kas tasaarvestuse teinud poolel oli nõue, mida tasa arvestada. Kohus leiab, et VÕS § 200 lg.4 järgi puudus keeld tasaarvestuseks osas, milles hageja nõue on tõendatud ja põhjendatud. Seega on kostja põhinõue summas 50 000 krooni tasaarvestatud hageja nõudega samas summas 11.03.2008.a. ja vastuhagi põhinõudes rahuldamisele ei kuulu. Vastuhagi kuulub rahuldamisele viivisenõudes 11 750 krooni. Hageja põhinõue on põhjendatud summas 61 851.50 – 50 000 = 11 851.50 krooni + viivis VÕS § 113 lg.1 sätestatud määras alates 01.04.2008.a. Põhjendatud ei ole viivisenõue alates kinnistu üleandmisest, kuna kahjunõude rahalisest suurusest teatasid hagejad kostjatele esimest korda kirjaga 11.03.2008.a. ja palusid nõue tasuda hiljemalt 31.03.2008.a. VÕS § 82 lg.3 järgi kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist v. muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Kostjad ei saanudki enne nõude esitamist teada kahjust ja kahju suurusest ja ei pidanudki seda enne tasuma. Viivis perioodi 01.04.2008 – 13.05.2010.a. s.o. kohtuotsuse tegemise kuupäev on summas 2178 krooni. Perioodil 01.04.2008 – 30.06.2008.a. 11 % aastas 11 851.50-st 1303.66 krooni, päevas 3,57 krooni, 91 päeva eest 324.87 krooni. Perioodil 01.07.2008- 31.12.2008.a. 9,5% aastas 11 851.50-st 1125.89 krooni, päevas 3,08 krooni, 182 päeva eest 560.56 krooni. Perioodil 01.01.2009.a. – 13.05.2010.a. 8% aastas 11 851.50 -st 948.12 krooni, päevas 2,59 krooni, 1 aasta ja 133 päeva eest 948.12 + 344.47= 1292.59 krooni. Kuna hageja põhinõue on põhjendatud summas 11 851.50 krooni ja viivis summas 2178 krooni ning vastuhagis on põhjendatud viivisenõue summas 11 750 krooni, siis kohus omal algatusel tasaarvestab nõuded ja tasaarvestuse tulemusel lõppevad poolte kohustused kattuvas osas. Seega kohus mõistab kohtuotsusega välja vaid summa, mida pool on kohustatud maksma pärast nõuete tasaarvestamist. Põhihagi kuulub rahuldamisele kahjuhüvitise nõudes 11 851.50- 11 750 = 101.50 krooni ja viivis summas 2178 krooni. Vastuhagi rahuldamisele ei kuulu. Samuti kuulub väljamõistmisele edasine viivis VÕS § 113 lg.1 sätestatud määras. Seaduses sätestatud määras viivisenõude vähendamiseks VÕS § 162 lg.1 sätestatud alused puuduvad. Menetluskulude jaotus

13 (14)

Vastavalt TsMS § 163 lg.1 kuna hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ja vastuhagi üldse rahuldamisele ei kuulu, tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda. Hagejad on kandnud menetluse kestel rohkem kohtukulusid s.o. tasutud ekspertiisitasu, kuid hagejate nõuded on enamuses põhjendamatud. Vastavalt TsMS § 133 lg.1 hagihind arvutatakse põhinõude järgi. Lg.2 kohaselt hagihinda arvutades ei arvestata kõrvalnõuetena esitatud viivisenõuet. Kohus arvestab kõrvalnõudeid hagi hinda arvutades ulatuses, milles hagi esitamiseni arvestatud kõrvalnõuete summa on põhinõudest suurem. Seega põhihagi hind on 373 506.91 krooni ja vastuhagi hind 106 500 krooni (s.o. põhinõue ja hagi esitamise seisuga viivised, mis ületavad põhinõuet).

Ivika Sillaots Kohtunik

14 (14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.