Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Ele Liiv
Tsiviilasi
Otsuse tegemise aeg ja koht
Timo Leo Juhani Vanhatalo ja Lea Viira hagi AS Morrison Invest vastu reaalservituutide seadmiseks, võrguettevõtjaga liitumislepingu tuvastamiseks ja vormistamiseks 20.04.2010, Tallinn
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
25 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.12.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Morrison Invest apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
06.04.2010
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I Timo Leo Juhani Vanhatalo (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX XXXX X XXXXXXXX XXXXXX XXXX; elektronpost
Hagejate esindaja Martin Kirsipuu (Advokaadibüroo Legalia, Narva mnt 13, 10151 Tallinn) Kostja AS Morrison Invest (registrikood 10378065, asukoht Tulbi 6, 10612 Tallinn), esindaja Tarmo Friedenthal (Advokaadibüroo Entsik& Partnerid, Tornimäe 5, 10145 Tallinn)
2.Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta AS Morrison Invest kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.03.09.2003 sõlmisid Timo Leo Juhani Vanhatalo, Lea Viira ja OÜ Opitivent notariaalse lepingu, millega omandasid M. V. kinnistu asukohaga XXXXXX XXXX X XXXXXXXXX, XXXXXX XXXX, pindalaga 1200 m2. OÜ Optivent võõrandas 29.04.2004 talle kuuluva osa võrdsetes osades hagejatele. Hagejate kinnistule on püstitatud ühepereelamu.
2.Kostjale kuulub hagejate kinnistuga külgnev kinnistu sihtotstarbega transpordimaa.
3.Timo Leo Juhani Vanhatalo ja AS EG Võrguteenus sõlmisid 25.09.2006 gaasivõrguga liitumise lepingu, kuid AS EG Võrguteenus ei asunud gaasi tarnima, sest gaasitrass läbis kostjale kuuluvat kinnistut ning kostja ei nõustunud reaalservituudi seadmisega.
4.Gaasitrassi kaitsevööndi suurus on 2,5mx5m. Elamumaa hind piirkonnas on 500 krooni m2, teemaa hind võib olla 100 krooni m2. Mõistlik on ühekordne tasu servituudi eest.
5.Hagejad on tasunud kostjale 40 000 krooni gaasi madalsurvevõrguga liitumise eest ning selles sisaldub ka servituudi seadmise tasu, seega on hagejad kostjale juba tasunud. Seda kinnitab kostja juhatuse liikme Margus Valdese 07.10.2004 teatis, mille kohaselt on hagejatele liitumine gaasitrassiga tasuta.
6.Hagejad palusid seada nende kasuks tähtajatu reaalservituut, mille sisuks on hagejate kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada reaalservituudi ala gaasirajatiste majandamiseks, paigaldada kostja kinnistule ja omada kostja kinnistul maatükiga püsivalt ühendatud gaasitrassi, kasutada seda sihipäraselt, samuti teostada kõiki töid, mis on vajalikud eelnimetatud rajatiste ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, asendamiseks, hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks.
7.Kostja on 19.06.2008 saatnud hagejatele teate, milles lubab rakendada hagejate kinnistule sissesõidutõket. Sel juhul puuduks hagejatel ligipääs avalikult kasutatavale teele. Samuti soovib hageja rajada oma aiavärava ette tee laiusega 9 meetrit, et rajada korralik sillutisega sissesõidutee hoovi. Seetõttu palus hageja seada hagejate kasuks tähtajatu reaalservituut, mille sisuks on hagejate kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada reaalservituudi ala tee majandamiseks, paigaldada kostja kinnistule ja omada kostja kinnistul maatükiga püsivalt ühendatud teed, kasutada seda sihipäraselt, samuti teostada kõiki töid, mis on vajalikud eelnimetatud tee ehitamiseks, remontimiseks, korrahoiuks, asendamiseks, hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks.
2(6)
Kostja vastuväited
8.Kostja ei olnud põhimõtteliselt vastu servituutide seadmisele. Vajalik kokkulepe on jäänud saavutamata, kuna poolte vahel valitsevad erimeelsused seoses servituutide seadmise ja talumise eest hagejate poolt makstava tasuga. Tegelikkuses on hagejad rajanud gaasitrassi kinnistule 21.10.2006 omavoliliselt. Esimese astme kohtu otsus
9.Maakohus tegi asjas osaotsuse. Kohus rahuldas hagejate nõude gaasitrassi rajamiseks reaalservituudi seadmiseks, kohustas AS-i Morrison Invest tegema tahtevalduse kinnisasjale reg osa nr XXXXXX servituudi seadmiseks, mille kohaselt kinnistu reg osa nr XXXXXX (asukoht XXXXXX XXXX X XXXXXXXXX, XXXXXX XXXX, valitsev kinnisasi) igakordsel omanikul on õigus kasutada teeniva kinnistu reaalservituudi ala pindalaga 12,5 m2 gaasirajatiste majandamiseks, paigaldada teenivale kinnistule ja omada teenival kinnistul maatükiga püsivalt ühendatud gaasitrassi, kasutada seda sihipäraselt, samuti teostada kõiki töid, mis on vajalikud eelnimetatud rajatiste ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, asendamiseks, hooldamiseks ja muul viisil ekspluateerimiseks. Servituudi seadmise tasuks on ühekordne makse 4375 krooni. Kohus jättis rahuldamata hagejate nõude juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele.
10.Vastavalt AÕS § 158 lg-le 1 on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues /---/ ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. AÕS § 158 lg-s 1 sätestatud juhul võib kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Vastavalt AÕS § 158 lg-le 3 reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
11.Vaidlust ei olnud selles, et gaasitrassi rajamine on vajalik hagejate kinnistu eesmärgipäraseks majandamiseks ning et gaasitrassi on võimalik rajada üksnes kostja kinnistule. Pooled vaidlevad servituudi seadmise tasu üle.
12.Gaasitrassi kaitsevööndi suurus on kokku 12,5 m2 ning kostja ei ole sellele vastu vaielnud. Tasu osas on mõlemad pooled leidnud, et mõistlik on tasu määrata ühekordse maksena.
13.Tasu määramisel võttis kohus arvesse asjaolu, et kostja kinnistu näol on tegemist transpordimaaga, millel tulenevalt sihtotstarbest ja krundi olemusest ei ole ehitamine võimalik. Elamu asendiplaanilt nähtub et tee alusel maal trassi ei kulge, seega ei põhjustaks trassi rajamine või hooldamine ka tee ajutist üles kaevamist. Kohus võttis arvesse ka servituudi ala pindala ja maa väärtust piirkonnas. Elamumaa väärtuseks vaidlusaluses piirkonnas on 681 krooni m2. Seejuures ei ole servituudi ala suurusele vastava maatüki väärtust õige pidada ei servituudi tasu alam- ega ülemmääraks, sest koos maa väärtusega tuleb arvestada kinnistuomanike eeldatavaid kavatsusi kinnistu suhtes (näiteks teemaad lõikava väikese tüki kaotamisel muutub võimatuks terve tee kasutamine). Võttes arvesse kõiki eelloetletud asjaolusid ning kasutades kohtule selles
3(6)
küsimuses antud diskretsiooniõigust, määras kohus servituudi tasu ühekordse maksena summas 4375 krooni.
14.Tuginedes AÕS § 156 taotlesid hagejad juurdepääsuteed läbi kostja kinnistu, kuna väidetavalt hagejatel puudub juurdepääs avalikult kasutavale teele, kuivõrd kostja on ähvardanud hagejate juurdepääsu takistada. Hagejad ei ole tõendanud oma väiteid nagu oleks kostja ähvardanud juurdepääsuteed sulgeda või muul moel takistada teele pääsu. Asjaoludest nähtub üksnes, et poolte vahel on vaidlus juurdepääsu tingimuste üle. Asjaolu, et kostja ei võimalda hagejatel rajada laiemat teed, kui on vajalik auto ja jalakäija liikumiseks, ei anna alust esitada nõuet AÕS § 156 lg 1 alusel. Apellatsioonkaebus
15.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni punktides 2, 3 ja 4 sisalduvate otsuste osas ning saata vastavas ulatuses asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
16.Maakohtu osaotsuses esineb servituudi tasu määramisel kaalutlusviga, kuna maakohus ei ole arvesse võtnud kõiki asjas olulist tähendust omavaid (ja servituudi tasu suurust mõjutavaid) asjaolusid ning maakohtu mõttekäik servituudi tasu määrani jõudmisel ei ole jälgitav. Arusaamatuks jääb, kuidas maakohus järeldab, et servituudi tasu on 4375 krooni.
17.Maakohus ei ole servituudi tasu määramisel arvesse võtnud ega kaalunud asjas olulist tähendust omavaid asjaolusid ning on kaldunud kõrvale menetluse käigus maakohtu enda ning poolte avaldatust. Tulenevalt Teeseaduse § 25 lg-st 4 peab tagama teehoiu ja tingimused ohutuks liiklemiseks eratee omanik, mistõttu igasugusel servituutide seadmisel teemaale pidanuks arvestama ka AS-i Morrison Invest kui eratee omaniku huvidega. Vaatamata kostjapoolsele tähelepanu korduvale juhtimisele, ei ole maakohus seda oma otsuses käsitlenud ega sellega arvestanud servituudi tasu määramisel.
18.Samuti ei ole maakohus servituudi tasu määramisel arvestanud sellega, et hagejate poolt taotletav servituut seadustab sisuliselt omavoliliselt (ilma ehitusloata ja AS Morrison Invest nõusolekuta) rajatud gaasitrassi paiknemist apellandi kinnistul. AÕS § 158 rakendamisel peab õigusvastaselt ehitatud rajatise talumise eest tasu määramisel nimetatud asjaolu arvesse võtma. Selles osas peaks omama servituudi tasu ka preventiivset toimet, et vältida edaspidist omavoli AS Morrison Invest omandi suhtes. Asjas olulise tähendusega asjaolude tuvastamata ja arvestamata jätmine on vastuolus TsMS § 442 lg-s 8 esitatud nõuetega ning annab aluse maakohtu osaotsuse tühistamiseks TsMS § 656 lg 2 alusel.
19.Maakohus on kaldunud kõrvale ka menetluses poolte esitatust ning ka maakohtu enda poolt avaldatust. Pooled on menetluse käigus, samuti kohus, olnud püsivalt seisukohal, et servituudi tasu määramise aluseks on elamumaa hind XXXXXX elamupiirkonnas. Maakohus on aga osaotsuses määranud servituudi ala väärtuseks 350 EEK/m2. Juhindudes TsMS 436 lg-st 4 pidanuks maakohus osaotsuses servituudi tasu määramise asjaolusid arutama eelnevalt pooltega ning võimaldama neil avaldada arvamust maakohtu hinnangute suhtes. Kõrvalekaldumine maakohtu enda ning poolte poolt menetluse käigus avaldatust on apellandile üllatuslik. Eeltoodust tulenevalt on osaotsus vastuolus TsMS § 435 lg 1 ja § 436 lg 4 sätestatud nõuetega.
20.Maakohus on väljunud hagi piiridest ning rikkunud asja ammendava arutamise ning õigusliku ärakuulamise põhimõtet. Hageja on esitanud hagiavalduses üksnes servituudi seadmise nõude, mitte aga nõuet AS-i Morrison Invest kohustamiseks resolutsiooni punktis 2 toodud tingimustel. Käesoleval juhul on maakohus kostjaga arutamata laiendanud hageja nõuet selliselt, et osaotsuse resolutiivosas on juba AS-i Morrison Invest kohustatud teatud toimingute tegemiseks. Haginõude laiendamine
4(6)
selliselt ei ole lubatud ning kujutab endast maakohtu poolt TsMS § 439 sätestatud hagi lahendamise piiride ületamist.
21.Maakohus on ekslikult leidnud, et hagejate nõude rahuldamine eeldab AS-i Morrison Invest kohustamist tahteavalduse tegemiseks, mis on õiguslikult ebakorrektne lahend ning samas on maakohus ka jätnud AS-i Morrison Invest kohustamisel tahteavalduse tegemiseks täielikult käsitlemata servituudi seadmise kulude (tahteavalduse tõestamise kulud ka riigilõiv) kandmisega seonduvad küsimused. Maakohtul tulnuks põhjendada, miks peab kostja vastavad kulud kandma ning TsMS § 442 lg 5 juhindudes märkima kulude kandja ka osaotsuse resolutiivosas. Vastustaja seisukoht
22.Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
23.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on gaasitrassi rajamiseks reaalservituudi seadmise osas.
24.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
25.Hageja esitas nõude kostja vastu AÕS § 158 lg-te 1 ja 2 alusel, mille kohaselt kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Kinnisasja omanik võib sellisel juhul nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat tegema tahteavalduse talle kuuluvale kinnisasjale servituudi seadmiseks. Selline resolutsiooni sõnastus vastab TsÜS § 68 lg 5 sõnastusele, mis kehtib alates 01.01.2009 ja mille kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega asendab kohtuotsus kostja tahteavaldust servituudi seadmiseks ning kostja ei pea otsuse täitmiseks täiendavaid toiminguid tegema ja kulutusi kandma.
26.Maakohus ei ole väljunud hagi piiridest ega rikkunud asja ammendava arutamise ning õigusliku ärakuulamise põhimõtet. AÕS § 158 lg 3 kohaselt reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kuna pooled servituudi sisu osas kokkulepet ei saavutanud, oli kohus õigustatud seda määrama.
27.Kostja vaidlustab üksnes servituudi tasu suurust. Maakohtu otsuses ei esine servituudi tasu määramisel kaalutlusviga. Maakohus on arvesse võtnud kõiki asjas olulist tähendust omavaid ja servituudi tasu suurust mõjutavaid asjaolusid ning neid ka otsuses kajastanud. Tasu määramisel võttis kohus arvesse asjaolu, et kostja kinnistu näol on tegemist transpordimaaga, millel tulenevalt sihtotstarbest ja krundi olemusest
5(6)
ei ole ehitamine võimalik, samuti seda, et trasside paiknemine maa all ei välista teemaa edasist kasutamist teena. Alusetu on kostja väide, et servituudi tasu määramise aluseks pidasid nii pooled kui kohus elamumaa hinda. Elamumaa hinda kasutas kohus üksnes võrdleva hinnana. Asja materjalist ei nähtu, et kohus oleks menetluse käigus võrdsustanud servituudi tasu elamumaa hinnaga Kohus on otsuses ka märkinud, et kasutab servituudi tasu määramisel diskretsiooniõigust, mistõttu servituudi tasu suurus ei ole saadud arvutuslikul teel ning seda ei ole võimalik kontrollida. Rahalise karistuse määramine ebaseadusliku ehitamise eest ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Kahju hüvitamise nõuet ei ole kostja esitanud.
28.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud apellandi kanda.
Gaida Kivinurm
Reet Allikvere
Ele Liiv
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.