Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Kostja III Minna-Elviira Talving (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX X-XX

XXXXXXX),

seaduslik esindaja Kersti Talving (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht samas)

RESOLUTSIOON

Tühistada Pärnu Maakohtu 13.10.2009 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale

kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue OÜ-le Pretty Grupp kuuluvad Kuke külas, Hanila vallas, Läänemaal kinnistud Merekalda, Ranna ja Kadaka. Nimetatud kinnistud on tekkinud kinnistu Kõlu jagamise tulemusena. Kinnistutel Merekalda ja Kadaka on ühine piir kinnistuga Maa. Kinnistul Maa on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Eelnimetatud eratee (juurdepääs) läbib Papli (omanik Ants Valgeväli), Surdi (omanik Milvi Täll) ja Maa (omanik Minna-Elviira Talving, seaduslik esindaja Kersti tralving) kinnistut ning lõpeb Mere kinnistul. Ajalooliselt on eratee olnud Surdi talu ligipääsutee. Kinnistutega Merekalda ja Kadaka piirnev tee on kinnistu Maa omaniku poolt omal kulul rajatud 2001 aastal. Papli, Surdi ja Maa kinnistutel asuv eratee on kinnistu Maa piiril väravaga suletud. Maa-ameti kaardiserveri andmetel, millised on kättesaadav seoses serveri kaardirakenduse funktsionaalsuse täienemisega alates veebruar 2008, on eratee pikkus kuni Merekalda kinnistuni, millisele hageja servituuti taotleb ~678 jm, sellest Papli kinnistul ~207 jm, Surdi kinnistul ~265 jm ja Maa kinnistul ~206 jm. Käesoleval ajal puudub hagejale kuuluvatele kinnistutele seaduslik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Hageja on pöördunud kinnistute Maa, Surdi ja Papli omanike poole tee kasutamise osas kokkuleppe saavutamiseks ja teeservituudi seadmiseks notari juures, kuid on saanud keelduva vastuse osaliseks viitega ajaloolistele teedele, millised võiks hageja kostjate arvates taaskasutusele võtta. Alternatiivide välja selgitamiseks pöördus hageja Hanila Vallavalitsuse poole. Tulenevalt Hanila Vallavalitsuse 26.06.2007 vastusest pöördus hageja naaberkinnistute omanike poole seisukohtade väljaselgitamiseks. Hanila Vallavalitsuse vastusele lisatud 1938 aasta skemaatilisel kaardil on märgitud kaks taluteed. Üks vanadest ja rohtunud taluteedest, millist reaalselt looduses enam ei eksisteeri, läbib kuni Kadaka kinnistuni Rannamäe kinnistut ~36 jm, Papli kinnistut ~350 jm, Tiigemaa kinnistut ~547 jm ja Maa kinnistut ~57 jm. Seega kokku on vaja taastada (uuesti rajada) umbes ~990 jm juurdepääsuteed. Teine talutee (1938 skemaatilisel kaardil alumine tee) läbib eeldatavalt Ankrupõllu kinnistut ~63 jm, Jüripõllu kinnistut ~350 jm, Kosla kinnistut ~438 jm, Meama kinnistut ~161 jm, Jaagu kinnistut ~120 jm, Põhja kinnistut ~418 jm, Kõlu kinnistut ~130 jm ja Kase kinnistut ~50 jm. Kuni Põhja kinnistu taluhooneteni on tee (~860 jm) reaalselt olemas ning regulaarselt kasutatav. Peale hooneid kuni Ranna kinnistuni teed looduses olemas ei ole ning seega juurdepääsuks hagejale kuuluvatele kinnistutele tuleb rajada ~870 jm uut teed. Hageja saatis täiendavad selgitustaotlused Rannamäe, Tiigemaa, Ankrupõllu, Jüripõllu, Kosla, Meama, Jaagu ning Põhjaja ja Kõlu kinnistu omanikele. Kõik eelnimetatud kinnistu omanikud on hageja poolt saadetud selgitustaotlused kätte saanud, kuid kirjaliku vastuse

andsid Rannamäe kinnistu omanik V. L., kes andis keelduva vastuse ning Jaagu kinnistu omanik I. K., kelle vastusest selgus, et temale kuuluvat Jaagu kinnistut vana talutee ei läbi. Lisaks maaomanike nõusoleku saamiseks ajalooliste teede taaskasutuseks ja teeservituudi seadmiseks pöördus hageja hinnapäringutega ettevõtete poole, kes tegelevad teede ehitamisega. Hinnapakkumistest selgus, et olemasolevate vanade taluteede taaskasutusele võtmine eeldab praktilistelt uute teede rajamist, millise maksumus on ligikaudu 1 000 000 krooni. AÕS § 156 lg 1 kohaselt omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Lähtudes Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-33-04, 3-2-1-45-04 ja 3-2-1-85-05 on antud juhul AÕS § 156 lg 1 sätestatud nõude rahuldamise eeslused täies ulatuses täidetud: hageja kinnistutelt puudub juurdepääs avalikule teele; taotletav juurdepääs on maakorralduslikult võimalik, kuna juurdepääsu taotletakse olemasoleva eratee kasutamiseks; kostjad ei ole esitanud ühtegi mõistliku põhjendust, kuidas hageja poolt kinnistutel asuva (olemasoleva) tee kasutamisega juurdepääsuteena oma kinnistutele, kitsendatakse kostjate õigusi, võrreldes hageja huviga, ülemääraselt. Kuigi teoreetiliselt on hagejal võimalik luua juurdepääs üle teiste naaberkinnistute, on juurdepääsu rajamisega (ajalooliste taluteede taaskasutusele võtmine) seotud kulutused suured ning juurdepääsu rajamine eeldab samuti naaberkinnistute omanike nõusolekuid, millise osas initsiatiivi üles näidatud ei ole. AÕS § 156 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel. Elna-Luule Kaasiku ütluste kohaselt kasutas ta võõrandatud kinnistutele juurdepääsuna teed, milline asub Surdi, Papli ja Maa kinnistul kinnistu omanike nõusolekul ja kokkuleppel. Hagejale kuuluvate kinnistute ühendus avalikult kasutatava teega ei ole katkenud hageja tahtel (AÕS § 156 lg 3). Hageja ei ole kunagi soovinud rikastuda Kersti Talvingu arvelt ning on olnud alati nõus tee enda poolt kasutatava osa suuruses vajalikud kulud hüvitama. Tee rajamisega seotud dokumentidest nähtub, et Kersti Talving on 426 jm juurdepääsutee rajamiseks kulutanud 128 468 krooni, milline teeb ühe meetri hinnaks 301,57 krooni. Kuna hagejad taotlevad Maa kinnistul asuva tee kasutamist 100 m pikkuselt, tuleks eelnimetatud 100 jm juurdepääsutee ehitamise hinnaks 30 157 krooni. Taotletav juurdepääsutee jääb jätkuvalt ka Maa kinnistu omaniku kasutusse ning seega oleks mõistlik, juhul kui Kersti Talving hüvitist soovib kokku leppida hüvitise suuruseks 22 617,75 krooni. Arvestades eeltoodut palus hageja: Määrata tähtajatu juurdepääs Kadaka, Merekalda ja Ranna kinnistult selle igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavale Rannaküla munitsipaalteele üle Papli kinnistu mööda teed, mis kulgeb vastavalt lisatud plaanile kasutamise tasuga 15 krooni aastas. Määrata tähtajatu juurdepääs Kadaka, Merekalda ja Ranna kinnistult selle igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavale Rannaküla munitsipaalteele üle Surdi kinnistu mööda teed, mis kulgeb vastavalt lisatud plaanile kasutamise tasuga 44 krooni aastas. Määrata tähtajatu juurdepääs Kadaka, Merekalda ja Ranna kinnistult selle igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavale Rannaküla munitsipaalteele üle Maa kinnistu mööda teed, mis kulgeb vastavalt lisatud plaanile kasutamise tasuga 11 krooni aastas. Teha Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse vastavad märked juurdepääsu määramise kohta.

Kostjate vastuväited Kostjad ei tunnistanud hagi. Pretty Grupp OÜ-le kuuluvad Ranna, Merekalda ja Kadaka kinnistud moodustati 2006. aastal Kõlu kinnistust eraldamise ja võõrandamise ehk Kõlu kinnistu jagamise ja osalise võõrandamise teel, mistõttu ei ole hagejal õigus nõuda AÕS § 156 lg l alusel juurdepääsu kostjatelt, kui naaberkinnisasjade omanikelt. Pretty Grupp OÜ kinnistutele juurdepääsutee tagamisele kohaldub hoopiski AÕS § 156 lg 2 sätted. Nimetatud sätte kohaldamise suhtes ei oma mingit tähtsust konkreetse juurdepääsutee otstarbekus või juurdepääsutee rajamise kulud. AÕS § 156 lg 2 õigusnorm on seatud ka naaberkinnisasjade omanike õiguste kaitseks, et olemasolevate kinnisasjade meelevaldne ja läbimõtlematu tükeldamine ei toimuks naaberkinnisasjade omanike seadusega kaitstud õiguste ja huvide arvelt. Kostjatel oleks AÕS § 156 lg1 ja lg 2 koosmõjus hagejale taotletud juurdepääsutee tagamise kohustus üksnes juhul, kui sealt oleks toimunud juurdepääs Kõlu kinnistule enne selle tükeldamist. AÕS § 156 lg 2 seisukohalt ei ole oluline hagejate õigustatud huvi. Kinnisasja jagamine ja osa võõrandamine on kinnisasja omaniku vaba tahteavalduse väljendus, kuid see ei tohi kaasa tuua kolmandate isikute õiguste halvenemist. Hagiavalduse lisadeks olevatel kaartidelt nähtub üheselt, et kolmas isik Elna-Luule Kaasik on kinnistust osad eraldanud just avalikust teest kaugemalt servast, mitte aga sealt, kuhu oleks võimalik rajada juurdepääsutee. Kui kinnisasja poleks olnud võimalik ilma kostjate õigusi halvendamata jagada, siis oleks tulnud kinnistu jätta jagamata. Vallavalitsus soovitas teadaolevalt Kõlu kinnistu jagamiseks ja ligipääsuteede kindlaksmääramiseks detailplaneeringu koostamist, kuid Elna-Luule Kaasik ei soovinud selleks raha kulutada. Minna-Elviira Talvingule kuuluva Maa kinnistu eluasemekohani kulgev juurdepääsutee on olnud väravaga suletud juba alates 2005. aasta suvest. Samuti paigaldati siis värava juurde eravaldust tähistav ning läbisõitu keelav liiklusmärk. Hageja ostis Kõlu kinnistu jagamisel tekkinud Ranna, Merekalda ja Kadaka kinnistud alles enam kui aasta hiljem ehk 27.11.2006. Vastavalt müügilepingule oli Pretty Grupp OÜ Kõlu kinnistu jagamisel kinnistust eraldatud uusi kinnistuid ostes teadlik, et tal ei ole õigust kasutada üle kostjatele kuuluvate Papli, Surdi ja Maa kinnistute kulgevat teed. Enne Kõlu kinnistu jagamist ja ostulepingu sõlmimist, juba 2006. aasta suvel teavitas Kersti Talving kolmandat isikut ja hagejat, et ei ole nõus juurdepääsutee kasutamise lubamisega. Juunis 2006 pöördus Kersti Talvingu poole telefoni teel kinnisvaramaakler, kes tegeles Kõlu kinnistu jagamise ja tekkivate kinnistute müügiga ning küsis juurdepääsutee kasutusõigust. Kersti Talving juurdepääsuteed ei lubanud. Selle pöördumise ajendil saatis Kersti Talving 05.07.2006 Elna-Luule Kaasikule kirja, milles teatas, et ei anna servituuti ega luba Maa kinnistut läbivat teed kasutada. Selle kirja on Elna-Luule Kaasik kätte saanud. Samuti teavitas Kersti Talving 05.07.2006 juurdepääsuteeta maa müügist notarite koda. 2006. aasta suve lõpus võttis Kersti Talvinguga hageja OÜ Pretty Grupp nimel telefoni teel ühendust keegi J. O. ja ka temale vastas Kersti Talving selgelt, et ta ei luba juurdepääsuteed üle Maa kinnistu. Samuti on kostja Milvi Täll kõigile huvilistele avaldanud, et üle Papli, Surdi ja Maa kinnistu käiv tee on eratee, mida kasutada ei saa. Tee, mille kasutusõigust taotletakse ei ole ajalooline Kõlu talu tee ja seda ei ole Kõlu talu omanik Elna-Luule Kaasik alaliselt ja pidevalt kasutanud. Elna-Luule Kaasikul oli juurdepääs eraldatud kinnistutele oma kinnistu kaudu. Enne Kersti Talvingu poolt Uus-Surdi teele tee jätku rajamist oli seal soine ja mättane, sisuliselt läbimatu rannamaa ja sealt kaudu ei olnud isegi võimalik lambaid Kõlu kinnistule karjatamiseks ajada. Nn. Uus-Surdi tee, mida hageja kasutada soovib, on ajalooliselt olnud üksnes Surdi talu ligipääsutee. Tee Maa kinnistul oleva ca l00 m pikkuse osa rajas Kersti Talving 2001. aastal oma kulul ja seega ei saa kõneleda mingist ajaloolisest Kõlu talu juurdepääsuteest. Seega ei saanud ostetud kinnistutele juurdepääsutee puudumine olla hageja Pretty Grupp OÜ jaoks mingil juhul ootamatu. Juhtunut ei saa juhuslikuks pidada ka Elna-Luule Kaasiku aspektist. Ta tükeldas oma maad kaugemast servast, jättes juurdepääsutee mure kinnisasja ostjate kanda, et endal oleks

vajadusel võimalik eraldada ja müüa järgmised kinnistud. See asjaolu nähtub ka Elna-Luule Kaasiku ja Kersti Talvingu vahel juba 27.10.2000 sõlmitud kinnistu jagamise avaldusest ja kinnistu ostu-müügilepingust, mille punkt 2.2.4 sätestas AÕS § 156 lg 2 vastaselt, et ostja tagab ise juurdepääsutee eraldatud kinnistule mujalt: mööda Surdi ja Kõlu kinnistu vahelist piiri - kuhu Kersti Talving rajaski vaidlusaluse tee. Kui Elna-Luule Kaasik on kinnistute ostjale Pretty Grupp OÜ-d esitanud juurdepääsutee olemasolu kohta ebaõigeid andmeid ja/või varjanud Kersti Talvingu kirja sisu, siis võib Elna-Luule Kaasik vastutada ostja ees müügilepingute rikkumise: lepingutingimustele mittevastava ehk juurdepääsuteeta asja müümise eest ja Pretty Grupp saaks nõuda muuhulgas ostuhinna alandamist või kahju hüvitamist. Juurdepääsu võimaldamine, servituudi seadmine ja tee kasutamine Ranna, Merekalda ja Kadaka kinnistuid teenindava transpordi ja muude kolmandate isikute poolt häirib kostjate rahu, raskendab nende kinnistute kasutamist ning kahjustab omandit. Kõnealune tee möödub Surdi elamust vaid l00 m kauguselt ja Maa kinnistu tulevasest eluasemekohast samuti ca l00 m. Kersti Talvingu kulul rajatud savitammil tee ei talu suurt liikluskoormust ja hakkaks sellest tingitult kiiresti vajuma ja amortiseeruma. Kostjad ei ole nõus, et kolmas isik ja hageja Pretty Grupp teenivad kasu nende privaatsuse ja vara väärtuse vähenemise arvelt. Pretty Grupp OÜ on ostnud kinnistud 27.11.2006 kokku hinnaga 313 500 krooni. Praegu on Pretty Grupp OÜ pakkunud samad kinnistud müügiks: Merekalda hinnaga 570 000 krooni ja Kadaka 345 000 krooni. Seega ei ole tegemist õigustatud huviga, mis kaaluks üle kostjate kinnistute kasutusvõimaluste ja privaatsuse säilimise. Hageja Pretty Grupp OÜ tegeleb kinnisvaravahendusega oma igapäevases majandustegevuses. Sellega kaasneb eelduslikult kõrgendatud pädevus ja hoolsus ettevõtluseks vajalike asjaolude suhtes. Kolmandate isikute seisukohad Hanila Vallavalitsus peab parimaks lahenduseks juurdepääsu määramist hageja kinnistutelt Rannaküla avalikule teele Papli, Surdi ja Maa kinnistuid läbiva eratee kaudu. Nn ajaloolised teed on langenud kasutusest välja juba aastakümneid tagasi, on muutunud teedena kasutamiskõlbmatuteks ning kulgevad samuti avalikult teelt läbi eraomandis olevate kinnistute. Ajaloolise tee taastamine, arvestades selleks kuluvaid rahalisi ja materiaalseid vahendeid, on majanduslikult ebamõistlik. Juba olemasolev tee on lühem ja otstarbekam juurdepääsutee ning kinnistute omanikele vähemkoormav. Papli ja Surdi kinnistuid läbivad teelõigud ei ole rajatud nende kinnistute omanike poolt, vaid on vormistatud nende kinnistutesse maareformi käigus maade erastamisel. Hageja Kadaka ja Merekalda kinnistutega piirnev teelõik on rajatud Maa kinnistu omaniku poolt. Kersti Talving omandas merega piirneva Maa kinnistu samuti nagu hageja omandas Kadaka, Merekalda ja Ranna kinnistud, s.o Kõlu kinnistu jagamisel moodustatud kinnistuna, millelt puudus juurdepääs avalikule teele. Samasse olukorda sattunud hagejale ta aga vastu tulla ei soovi. Elna-Luule Kaasiku seisukoht Elna-Luule Kaasik oli nõus kõigi hagiavalduses toodud Kadaka, Merekalda ja Ranna kinnistu juurdepääsuteed puudutavate hageja seisukohtade ja nende põhjendustega. Hageja oli enne müügilepingu sõlmimist teadlik tema poolt omandatavate kinnistute tegelikust olukorrast, sh võimalikest juurdepääsuteedest kinnistutele. Ta edastas hageja esindajatele kogu teadaoleva informatsiooni nimetatud kinnistutega seonduva kohta. Kuni kinnistute jagamiseni kasutas ta ka ise juurdepääsuks (nii jalgsi kui ka autoga) Kõlu maadele erateed, mis asub Maa, Surdi ja Papli kinnistul ning mingeid takistusi talle selleks ei tehtud.

Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas 13.10.2009 otsusega hagi, millega:

Eeltoodut arvestades kuulus rahuldamisele hageja nõue juurdepääsuõiguse saamiseks kinnisasjadele tähtajatult. Kostjad on väljendanud mõtet, et tee talumise kohustuse eest võiks olla tasu 22 EUR-i igalt hüve saavalt kinnistult talumist kandma kohustatud kinnistu kohta, millega hageja ka nõustus. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse täielikult. Teha asjas uus otsus, millega jätta Pretty Grupp OÜ hagi kostjate vastu rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kohus on asja lahendades rikkunud TsMS § 442 lg 8, jätnud menetlusnormi rikkumise tõttu ebaõigesti tuvastamata asjas tähtsust omavad asjaolud, mis on vajalikud kohaldamisele kuuluva õigusnormi valikuks ning seetõttu kohaldanud ebaõigesti materiaalõigusnormi jätnud kohaldamata kohaldamisele kuuluva AÕS § 156 lg 2 sätestatud materiaalõigusnormi. Samuti on kohus ebaõigesti kohaldanud AÕS § 156 lg 1 ja lg 3 sätestatud materiaalõigusnorme. Kohus on rikkunud oluliselt TsMS § 442 lg 8, jättes kohtuotsuse olulises osas põhjendamata: kohus on otsuse põhjendavas osas jätnud analüüsimata olulise hulga tõendeid: hagiavalduse lisade 9 ja 13 lisaks olevad kaardid (tlk. 27 ja tlk 35), Hanila Vallavalitsuse 03.02.09 vastuses avaldatu ja selle lisaks olevad kaardid (tlkk 211-213), samuti Elna-Luule Kaasiku paikvaatlusel avaldatud õigeksvõtu, mis kõik tõendasid asjaolu, et ajalooline tee Kõlu talu maadele, sealhulgas Kõlu kinnistu jagamisel tekkinud hagejale müüdud kinnistutele, kulges algusega Põhja talu õuest, piki Jaagu, Joosepi ja Jüripõllu kinnistute piiri Kõlu kinnistule. Kui kinnistule oli enne selle jagamist ja jagamisel tekkinud kinnistute hagejale võõrandamist, olemas juurdepääsutee, nagu asjas on viidatud tõenditega vaidluseta tõendatud, siis ei kuulu kohaldamisele kohtu kohaldatud AÕS § 156 lg 1 sätted, vaid asja lahendamisel tuleb lähtuda AÕS § 156 lg 2 sätetest. Kohus on meelevaldselt kitsendanud AÕS § 156 lg 2 kohaldamisala. Varasem juurdepääsutee AÕS § 156 lg 2 mõistes on igasugune juurdepääsutee. Tee korrasolek on asjaolu, mis sõltub otseselt üksnes juurdepääsutee kasutajast. Kui kolmas isik Elna-Luule Kaasik on ilmselt kasutushuvi puudumise ja varaliste võimaluste puudumise tõttu jätnud ajaloolise juurdepääsutee hooldamata ning tee on seetõttu kahjustunud, siis on see teed kasutama õigustatud isiku enda tegevusetusest tuleneva asjaoluga. AÕS § 156 lg 3 ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Nimetatud nõuet välistav asjaolu kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Elna-Luule Kaasik ei saanud taotletavat teed kasutada juurdepääsuks Kõlu kinnistule, sest see tee rajati Kersti Talvingu poolt alles 2000. aastal. Enne selle tee rajamist oli seal rannakarjamaa, seal ei olnud isegi jalgteed. Elna-Luule Kaasiku väide, et ta on seda taotletavat juurdepääsuteed Kõlu kinnistule kasutanud, on paljasõnaline. Elna-Luule Kaasik ei ole Kõlu kinnistu osa, mis jääb Kadaka, Ranna ja Merekalda kinnistute alla, kasutanud, sest hagejatele müüdud kinnistud on suur kadastik, ning arusaamatuks jääb, milleks tal üldse olnuks vaja seal käia. Kui Elna-Luule Kaasik isegi on seda vaidlusalust teed mõnel korral kasutanud, siis on ta seda teinud seda omavoliliselt. Omavoliliselt teekasutusest ei teki kasutusõigust, mida saanuks ostjale üle anda. Elna-Luule Kaasik peab tulenevalt AÕS § 156 lg 2 sätetest võimaldama hagejal kasutada avalikule teele juurdepääsuks Kõlu kinnistult eraldatud Ranna, Kadaka ja Merekalda kinnistule senist juurdepääsuteed. Maaomanike, kelle maid läbib Põhja kinnistu juurdepääsutee ja tee Põhja kinnistult Kõlu kinnistule, seisukoht juurdepääsutee kasutusõigus edasiandmise kohta tulnuks välja selgitada enne kinnistust osade eraldamist ja võõrandamist ning kui nõusolekut poleks antud, tulnuks kinnistu jättagi jagamata.

Lubamatu on kinnisasjade jagamine viisil, kus jagamisel tekkivatel lahustükkidel ei ole erinevalt jagatavast kinnistust iseseisvat juurdepääsuteed, ettekäändel et juurdepääsutee tuleb mujalt - kellegi teise arvelt, nagu see käesolevas asjas õigusvastaselt on toimunud. Kohus on ebaõigesti hinnanud hageja huvi kostjate huvist kaalukamaks. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka, milleks isikud kinnistuid kasutavad. Kostjad kasutavad kinnistuid elukohana. Jaagu, Joosepi ja Jüripõllu kinnistud on aga hoonestamata ja tee kasutus sellel ei häiri kinnistute kasutust. Samuti Jaagu kinnistu omanik on avaldanud, et tal ei ole midagi ajaloolise tee kasutamise vastu (hagi lisa 22, tlk. 51), mis ei kulge Jaagu maadel. Kui kostjad kasutavad oma kinnistuid elukohtadena, siis vastustaja kinnistud on hoonestamata ning vastustaja üritab oma kinnistuid majandustegevuses kasu saamiseks võõrandada. Arvestades kinnistute müümisel saadava kasu suurusega, peaks sellest piisama, et ajaloolist teed korrastada. Huvide kaalumisel tuleb kaaluda ka teeniva kinnisasja omaniku seni kantud tee rajamise kulu ja hoolduskulu. Hageja pole menetluses pakkunud mitte ühtegi heauskset lahendit selle kulu hüvitamiseks. Vastustaja vaidles kompromiss-läbirääkimistel vastu ettepanekule tee kasutusõiguse saamisel teha teeliikluse suurenemisest tingitud teeremont maksumusega 334000 eesti krooni (Lihula Maaparanduse AS tõend tlk 195). Samuti vaidles hageja vastu kompromissettepanekule, et ta hakkab igaaastaselt tasuma suurenevast teekasutusest tingitud teehoolduse: 2x aastas greiderdamise kulusid summas 13 400 krooni aastas. See tähendab, et hageja tahab oma paremaks majandustulemuseks ilma õiglase ja kohase hüvitiseta kasutada kostjate kui omanike poolt oma kinnistule tehtud investeeringuid, taotledes ise Kõlu kinnistust eraldatud kinnistute edasimüügil 3-kordset kasu. Selline vastustaja huvi elada ja teenida kasu apellantide arvel ja kulul ei saa pälvida kohtulikku kaitset. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka hageja taotluse ulatust. Hageja ei taotlenud teed mitte lähima enda kinnistuni Kadaka, vaid sealt paralleelselt Kadaka kinnistu piiriga mööda kostja Talvingu Maa kinnistut, kuni kohani, kust oleks ligipääs ka Ranna ja Merekalda kinnistutele. Samuti ei ole kohus TsMS § 442 lg 8 nõuete vastaselt põhjendanud, miks ei määratud teekasutusõigust kuni hagejale kuuluva Kadaka kinnistu loodenurgani, millega võinuks koormata kostja Talvingu Maa kinnistut 50m lühemas ulatuses ja juurdepääsutee poleks tulnud nii lähedale apellant Talvingu kinnistule rajatud elamule. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka teekasutuse keskkonnamõju. Tee kasutamine ja hageja kinnistute kuivatamine koormab üle olemasolevad maaparandussüsteemid ja põhjustab eriti pr. Milvi Tälli kinnistule suurvee koos sellega kaasnevad kahjustused. Kui kohus leidis, et hageja kinnistutele tuleb anda juurdepääs üle apellantidele kuuluvate kinnistute, siis tulnuks määrata selline juurdepääsutee talumistasu, mis katab tee suurenenud kasutamisest tingitud kulud. Kõnealune 22 eurot kuus oli kõne all kompromissläbirääkimistel tingimusel, et hageja tasub täiendavalt ka tee korrashoiukulud 13 400 krooni aastas. Igasugune sellest väiksem talumistasu tähendab vastustaja alusetut rikastumist kostjate arvel. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 12.10.2009 otsus tuleb tühistada olulise menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega ei saa tekitada

olukorda, kus hagejal puudub juurdepääs avalikult teelt talle kuuluvale kinnistule. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud kostjate apellatsioonkaebuses esitatud nõue, mille kohaselt tuleks jätta hagi rahuldamata. Riigikohus on lahendis 3-2-1-36-09 leidnud, et AÕS § 156 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada ka seda, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui kostjate maatüki kaudu. Kostjad on leidnud, et hagejal on võimalik juurdepääs kinnistule ka ajaloolist teed kaudu Kõlu talu maadele, sealhulgas Kõlu kinnistu jagamisel tekkinud hagejale müüdud kinnistutele, mis kulges algusega Põhja talu õuest, piki Jaagu, Joosepi ja Jüripõllu kinnistute piiri Kõlu kinnistule. Kolleegium nõustub kostjate väidetega apellatsioonkaebuses, mille kohaselt on kohus rikkunud oluliselt TsMS § 442 lg 8 sätestatut, jättes kohtuotsuse olulises osas põhjendamata: kohus on otsuse põhjendavas osas jätnud analüüsimata olulise hulga tõendeid: hagiavalduse lisade 9 ja 13 lisaks olevad kaardid (tlk. 27 ja tlk 35), Hanila Vallavalitsuse 03.02.09 vastuses avaldatu ja selle lisaks olevad kaardid (tlkk 211-213), samuti Elna-Luule Kaasiku paikvaatlusel avaldatud õigeksvõtu, mis kõik tõendasid asjaolu, et ajalooline tee Kõlu talu maadele, sealhulgas Kõlu kinnistu jagamisel tekkinud hagejale müüdud kinnistutele, kulges algusega Põhja talu õuest, piki Jaagu, Joosepi ja Jüripõllu kinnistute piiri Kõlu kinnistule. TsMS § 442 lg 2 kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas märkima kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus ei ole ka põhjendanud, miks ei kuulu kohaldamisele AÕS §-s 156 lg 3 sätestatu, millele tugineb kostja Minna-Elviira Talving. Kostja leiab, et AÕS § 156 lg 3 alusel ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Nimetatud nõuet välistav asjaolu kehtib kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Elna-Luule Kaasik ei saanud taotletavat teed kasutada juurdepääsuks Kõlu kinnistule, sest see tee rajati Kersti Talvingu poolt alles 2000. aastal. Enne selle tee rajamist oli seal rannakarjamaa, seal ei olnud isegi jalgteed. Elna-Luule Kaasiku väide, et ta on seda taotletavat juurdepääsuteed Kõlu kinnistule kasutanud, on paljasõnaline. Elna-Luule Kaasik ei ole kasutanud Kõlu kinnistu osa, mis jääb Kadaka, Ranna ja Merekalda kinnistute alla, sest hagejatele müüdud kinnistutel on suur kadastik. Kui ElnaLuule Kaasik isegi on seda vaidlusalust teed kasutanud, siis on ta seda teinud seda omavoliliselt. Omavoliliselt teekasutusest ei teki kasutusõigust, mida saanuks ostjale üle anda. Elna-Luule Kaasik peab tulenevalt AÕS § 156 lg 2 sätetest võimaldama hagejal kasutada avalikule teele juurdepääsuks Kõlu kinnistult eraldatud Ranna, Kadaka ja Merekalda kinnistule senist juurdepääsuteed. Maaomanike, kelle maid läbib Põhja kinnistu juurdepääsutee ja tee Põhja kinnistult Kõlu kinnistule, seisukoht juurdepääsutee kasutusõiguse

edasiandmise kohta tulnuks välja selgitada enne kinnistust osade eraldamist ja võõrandamist ning kui nõusolekut poleks antud, tulnuks kinnistu jättagi jagamata. Kostja leiab, et lubamatu on kinnisasjade jagamine viisil, kus jagamisel tekkivatel lahustükkidel ei ole erinevalt jagatavast kinnistust iseseisvat juurdepääsuteed, ettekäändel et juurdepääsutee tuleb mujalt kellegi teise arvelt, nagu see käesolevas asjas õigusvastaselt on toimunud. Neile kostja väidetele ei ole maakohus hinnangut andnud. Kolleegium leiab, et põhjendatud on kostjate apellatsioonkaebuses toodud väited, mille kohaselt ei ole maakohus andnud hinnangut kostja vastuväidetele hagile, mille kohaselt tulnuks huvide kaalumisel arvestada ka hageja taotluse ulatust. Hageja ei taotlenud teed mitte lähima enda kinnistuni Kadaka, vaid sealt paralleelselt Kadaka kinnistu piiriga mööda kostja Talvingu Maa kinnistut, kuni kohani, kust oleks ligipääs ka Ranna ja Merekalda kinnistutele. Samuti ei ole kohus TsMS § 442 lg 8 nõuete vastaselt põhjendanud, miks ei määratud teekasutusõigust kuni hagejale kuuluva Kadaka kinnistu loodenurgani, millega võinuks koormata kostja Talvingu Maa kinnistut 50m lühemas ulatuses ja juurdepääsutee poleks tulnud nii lähedale tema kinnistule rajatud elamule. Ringkonnakohtu istungil leidis hageja, et teekasutusõiguse määramisel kuni Kadaka kinnistu loodenurgani, tuleks hagejal ehitada edasi oma kinnistule tee ning see oleks talle liiga kulukas. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et alates 01.01.2009 vaadatakse nõue avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks läbi hagita menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustikku on täiendatud peatükiga 611, mis sätestab hagita menetluse uue liigi – avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatiste talumise asjad. Hagita menetluse põhimõtted võimaldavad kohtutel neid asju tõhusamalt läbi vaadata, eelkõige määrata asja lahendamiseks vajalikku menetlusosaliste ringi. TsMS § 6182 lg 1 sätestab antud asjas menetlusosaliste ringi, kelleks on avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukohajärgne valla-või linnavalitsus. Jaagu, Joosepi ja Jüripõllu kinnistute omanikke ei ole antud menetlusse kaasatud. Kaaluda tuleks ka teiste kinnistute omanike kaasamist sellest piirkonnast, kellel puutumus antud vaidlusega ja puudub juurdepääsutee avalikult teelt oma kinnistule. TsMSRS § 2 lõike 3 kohaselt võib enne 01.01.2009 alustatud hagimenetluse lõpule viia sõltumata sellest, et pärast 01.01.2009 tuleks asi lahendada hagita menetluses. Kuna aga mitmed asjas tähtsust omavad asjaolud on antud asjas tuvastamata ja tõendamata, oleks maakohus pidanud vastavalt TsMS § 473 lg 1 p 131 ja TsMSRS § 2 lõikele 3 muutma menetlusliiki hagimenetlusest hagita menetluseks. Kolleegium leiab, et hagita menetluses saab kohus kohaldada ka uurimisprintsiipi ja saab teha ise kõik võimaliku asjas tuvastamist vajavate asjaolude väljaselgitamiseks. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti ja ei ole andnud hinnangut osale tõenditele, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Ele Liiv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.