Muud › Muud hagiasjad

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

Tsiviilasi nr: 2-05-23963

3(7)

Tsiviilasi nr: 2-05-23963 lõike 2 kohaselt tekib ostueesõigus seaduse alusel või tehinguga. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (ASRS, perioodil 01.01.2003-01.07.2003 kehtinud redaktsioon) § 131 lg 1 kohaselt kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. ASRS § 131 lg 1 (perioodil 01.01.2003-01.07.2003 kehtinud redaktsioon) järgi, kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa tasulisel võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt ei olnud hageja hagi esitamise ajal, s.o. 29.12.2005.a enam korteriomandi kaasomanik, kuna hageja võõrandas talle kuulunud osa E. P., kes kanti kaasomanikuna 19.09.2005.a kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 29.09.2005.a. Kuna hageja võõrandas enne hagi esitamist talle kuulunud kaasomandiosa, ei ole hageja õigustatud nõudma ostueesõiguse teostamise tunnustamist, omandiõiguse üleandmist ja kinnistusraamatu kande muutmist. Asjas ei oma tähendust asjaolu, et hageja nõudis kostjatelt asjaõiguslepingu sõlmimist enne oma kaasomandiosa võõrandamist, kuivõrd ostueesõiguse teostamise ja omandiõiguse üleandmise hagi saab käesoleval juhul esitada üksnes kaasomanik, kelle õigusi on rikutud. Hageja esitas hagi kolm kuud pärast oma kaasomandiosa võõrandamist. Maakohtu hinnangul ei rikkunud kostjad hagi esitamise ajal enam mingil viisil hageja õigusi, kuivõrd hagejal puudus sellel ajal õigus ostueesõiguse teostamiseks ja omandiõiguse saamiseks. Olukorras, kus hageja ei ole vabatahtlikult soovinud enam olla kaasomanik korteriomandis, mille osa suhtes ta ostueesõiguse teostamist soovib, puudub hagejal igasugune õigus või huvi ostueesõiguse teostamiseks ja omandiõiguse saamiseks. Hageja loobus kaasomandiosa vabatahtliku võõrandamisega õigusest nõuda ostueesõiguse teostamist. Nendel põhjustel jättis maakohus hagi rahuldamata. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole õigustatud nõudma ostueesõiguse teostamise tunnustamist, omandiõiguse üleandmist ja kinnistusraamatu kande muutmist, jättis kohus teised hagis esitatud väited ja kostjate vastuväited tähelepanuta ja käsitlemata, kuivõrd nendel ei olnud maakohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähendust. Apellatsioonkaebus

4(7)

Tsiviilasi nr: 2-05-23963 muutus müüjate poolt eseme käsutamine tühiseks ja hagejal kui ostueesõiguse teostajal on müügilepingust tulenev lepingu täitmise nõue. Hageja ei ole oma nõudest loobunud. Hageja teostas ostueesõigust vastavalt seadusele ja kohtu seisukoht ostueesõigusest loobumise kohta ei põhine seadusel. Ostueesõiguse teostamise alusel tekkinud müügilepingu kohaselt olid müüjad kohustatud tegema võimalikuks omandi ülemineku hagejale (VÕS § 208 lg 1). Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-13-06 lähtuvalt oli ka antud asjas müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 alusel tühine, kuna see kahjustas ostueesõiguse teostamist. Kuna eseme käsutus oli tühine, siis on kinnisasja omanikuks ikkagi müüjad ning hageja kui ostueesõiguslane võib nõuda müüjatelt omandi üleandmist tekkinud müügilepingu alusel. Kuna esialgne ostja on ebaõigesti kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (eseme käsutus on tühine), siis on hagejal vaja nii müüjate, kui ka esialgse ostja nõusolekuid kinnisraamatu kande muutmiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1). Kuna hagejale omandit üle antud ei ole ja puuduvad puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks, oli hageja õigustatud esitama oma rikutud õiguste kaitseks hagi kohtule. Ostueesõiguse teostamise ajal oli hageja kaasomanik ja tal on jätkuvalt lepingu täitmise nõue müüjate vastu. Hageja poolt kaasomandi osa võõrandamine peale ostueesõiguse teostamist ei saanud kuidagi mõjutada hageja ja müüjate vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel tekkinud müügilepingu kehtivust. Vastustaja seisukoht

Kostja Pjotr Ševtšuk apellatsioonkaebusele vastust ei esitanud.

Ringkonnakohtu seisukoht

5(7)

Tsiviilasi nr: 2-05-23963 näha, asjaõigusseaduse rakendamise seadus (ASRS) § 131 lg 1. Viidatud sätte kohaselt, kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei kohaldata eluruumi võõrandamisel ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus. Seega näeb ASRS § 131 lg 1 ette ostueesõiguse üksnes ehitise mõttelise osa võõrandamisele. Vaidlusalusel juhul võõrandati aga kaasomandis olnud korteri (reaalosana vallasasjakäibes olnud eluruumi) kaasomandi mõtteline osa. Seega tegemist ei olnud ehitise mõttelise osa võõrandamisega ASRS § 131 lg 1 tähenduses. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et korteri kui reaalosa mõttelise osa võõrandamise korral võõrandatakse mõttelist osa ehitisest, ei annaks ka siis ASRS § 131 lg 1 hagejale ostueesõigust, sest 17 korteriga majas on ostueesõigus ASRS § 131 lg-st 2 tulenevalt välistatud. Vallasasjakäibes reaalosana käibinud korterit ei saa samastada ehitisega ASRS § 131 lg 1 tähenduses, sest kehtivas õiguses ei ole ühtegi õigusnormi, mis näeks ette, et reaalosana vallasasjakäibes olevale korterile kohaldatakse reguleerimata küsimustes ehitise kohta käivaid sätteid. Erinevalt vallasasjakäibes reaalosana käibivatest korteritest, näeb korteriomandiseaduse § 1 lg 1 lause 2 ette, et reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile kinnisomandi sätteid. Analoogilist sätet aga vallasasjakäibes reaalosana käibivate korterite suhtes seadusandja ette näinud ei ole. Olukorras, kus seadusandja on sarnaste esemete (korteriomandite) puhul erinormi kehtestanud, ei saa väita, et vallasasjana käibivate reaalosade osas ehitiste kohta käivate sätete vastavat kohaldamist ettenägeva sätte kehtestamata jätmise puhul võiks olla tegemist seadusandja plaanivälise lüngaga. Seetõttu on korteriomandiga analoogia rakendamise eeldused täitmata. Seega, kuivõrd konkreetsel juhul võõrandati korteri mõttelist osa ja ASRS § 131 lg 1 näeb ette ostueesõiguse üksnes ehitise mõttelise osa võõrandamisele ning konkreetses majas oli ostueesõiguse teostamine majas asuvate korterite suure arvu tõttu ASRS § 131 lg-st 2 tulenevalt välistatud ning korteriomandiga analoogia on konkreetsel juhul välistatud, ei ole hagejal ASRS § 131 lg-st 1 tulenevat ostueesõigust, mida ta saaks käesoleva hagi raames maksma panna. Hagejal ei ole ostueesõigust ka muul õiguslikul alusel. See, et peale müügilepingu, millest tulenevalt soovis hageja ostueesõigust teostada, sõlmimist muutusid korterid korteriomanditeks, ei anna hagejale ostueesõigust, sest ostueesõigus peab isikul olema ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepingu sõlmimise ajal. Ka see asjaolu, et avalduse, millega hageja soovis ostueesõigust teostada, tõestas notar, ei anna alust järeldada, et hagejal on ostueesõigus, sest ostueesõiguse olemasolu sõltub sellest, kas vastav õigus tuleneb mingi konkreetse seaduse konkreetsest sättest ja mitte sellest, kas notar ostueesõiguse teostamise avalduse tõestab. Käesolevas lõigus käsitletud alusel hagi rahuldamata jätmist ei takista ka see, et kostjad ei ole menetluses sellel alusel ostueesõiguse puudumisele viidanud, sest ostueesõiguse olemasolu on õiguslik küsimus ning õigust kohaldab kohus poolte väidetest sõltumata. Eespool toodust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata ning maakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Kohtukulude jaotus

Ulvi Loonurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

6(7)

Tsiviilasi nr: 2-05-23963

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.