Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

27.06.2000 määruse nr 9 p 3.4 nõudeid ning ei ole nõuetekohaselt teinud laenuanalüüsi. Laenusaaja krediidivõimelisuse kohta koostatav laenuanalüüs peab hõlmama muuhulgas: andmeid laenusaaja viimase kolme aasta finantsnäitajate kohta; laenusaaja maksevõimet kogu laenuperioodi jooksul; laenu tagasimaksmise esmaseid ja teiseseid allikaid; laenu sihtotstarbe ja tagasimaksmise allikate omavahelist seost; tagatise olemasolu ja väärtust. Lisaks peab nimetatud määruse kohaselt krediidiasutus laene pidevalt jälgima, selgitamaks laenusaaja majanduslikku olukorda, ning tagama kogu laenuperioodi jooksul laenuanalüüsiks vajalike andmete ja dokumentide olemasolu laenutoimikus. Laenutoimik peab üldjuhul sisaldama: üldandmed laenusaaja kohta; laenutaotlus(ed); laenuandmise või laenuandmisest keeldumise otsus(ed); laenutaotlemise ja laenuperioodi jooksul esitatud dokumendid ja aruanded, sealhulgas auditeeritud ja auditeerimata raamatupidamis- ja finantsaruanded; laenusaaja maksevõime analüüsi tulemused; laenu- ja tagatisleping(ud); laenusaajaga peetud kirjavahetus laenuperioodi jooksul; laenuraportid, mis sisaldavad andmeid laenu hindamise ja klassifitseerimise kohta; dokumendid tagatise kontrollimise, kindlustamise ja hindamise kohta, sealhulgas sõltumatute ekspertide hinnangud tagatise maksumuse kohta. Äriühingu laenutoimik sisaldas üksnes kinnistu hindamise akti, laenulepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ning paari elektronkirja koopiat. Krediidiasutuste seaduse ja määruse järgi peab krediidiasutus laenu andmise otsustamisel veenduma, et laenu tagastamine on eelkõige tagatud laenusaaja piisava krediidivõimelisusega. Seega ei ole Swedbank AS oma kohustust nõuetekohaselt täitnud. Äriühing ei ole esitanud kostjale auditeeritud aastaaruandeid 2005. kuni 2007.aastate kohta, kvartaliaruandeid 2006.kuni 2008.aastate kohta. Swedbank AS oli laenulepingu sõlmimise ajal teadlik sellest, et äriühing ei ole võimeline oma lepinguga võetud kohustusi panga ees täitma, seega on tegemist hageja tahtliku eksitusse viimisega oluliste asjaolude teatamata jätmise näol. Seda näitab ka asjaolu, et Swedbank AS ei ole kahe aasta jooksul äriühingu tegevuse vastu mingisugust huvi tundnud, kuigi pangal on kohustus laenusaaja majanduslikku olukorda pidevalt jälgida. Isegi, kui Illar Pruel esitas pangale võltsitud andmeid, teostas Swedbank AS omapoolset andmete kontrollimise kohustust äärmiselt puudulikult. Hageja andis nõusoleku koormata kinnistu hüpoteegiga üksnes teadmises, et kostja poolt teostatud laenuanalüüsi kohaselt õigustab äriühingu senine majandustegevus ja perspektiivid laenu andmist ja võimaldab selle tagasimaksmist. On mõistlik eeldada, et panga igapäevatöö hulka kuulub laenu taotletavate äriühingute majandusandmete põhjalik kontroll. Kui kostja tegevust ei saa käsitleda pettuse, siis vähemalt oma kohustuste mittetäitmisest tuleneva hageja jaoks ebaõige ettekujutuse loomisena tegelikest asjaoludest, mille tulemusena hageja sõlmis Swedbank AS-ga lepingu eksimuse tõttu TsÜS § 92 lg 2 ning § 92 lg 3 p 1, 2 tähenduses. Hüpoteegikokkuleppe järgi ei ole hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga tagatud nõuded määratletud ega piirdu üksnes olemasolevate, juba tekkinud võlasuhtest tulenevate nõuetega. Hageja kinnisasi vastutab mistahes ajal tekkinud nõuete eest, olgu need tekkinud minevikus, olevikus või tekivad tulevikus. Hagejal puudub kontroll äriühingu majandustegevuse, otsuste ja Swedbank AS ees kohustuste võtmise osas. Võib tekkida olukord, kus vastutus äriühingu võla eest on hageja kinnisasjal ilma, et hagejal oleks tagasinõue ja võimalus saada hüvitist tegelikult võlgnikult. Tagatiskokkuleppega tagatud nõuete määratlus on ebamõistlikult avar, piirab hageja majandusvabadust ja omandipõhiõigust ebaproportsionaalselt. Kinnistu näol on tegemist võlgnikuks mitteoleva isiku eluasemega. Seega ei vasta hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe õiglaselt ja ausalt mõtlevate ühiskonnaliikmete väärtushinnangutele ja õiguse üldpõhimõtetele. 3(10)

Hüpoteegilepingu tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega ja TsÜS § 86 järgi tühine. Lisaks vaidleb hageja vastu võlgnevuse suurusele ja sissenõutavusele. Haginõue on Eesti kroonides, võlaarvestus aga eurodes. Swedbank AS poolt aluseks võetud kurss 1:15,6735 on meelevaldne, ebaõige ja alusetu. Swedbank AS vaidles hagile vastu. Kostja on hüpoteegilepingu tühistamise avaldusele vastu vaielnud. Swedbank AS ja äriühing sõlmisid laenulepingu ajal, mil hageja ja Illar Pruel olid abielus ja neile kuulus ühisvarana nii tagatiseks olev kinnistu kui ka äriühingu osa. Äriregistri andmete kohaselt oli äriühingu asukoht laenulepingu sõlmimise ajal XXXXXXXX XXX X, XXXXXXXX XXXX, XXXXXXXX XXXX, XXXXXXXX. Sama asukoht on märgitud ka laenulepingul. Laenutaotluse kohaselt oli laenuna saadud raha kasutamise sihtotstarbeks juurdeehitus, renoveerimine ning laenu tagatisena märgitud XXXXXXXX XXXX. Hagejal oli juurdepääs äriühingu kontole ja kasutas sealt rahalisi vahendeid. Kuna hageja oli äriühingu osa ühisomanikuks, äriühing viis oma tegevust läbi hageja elukohaga samal kinnistul asudes ning äriühingu juhatuse liige ja samuti osa omanik oli hageja abikaasa, siis hageja oli teadlik äriühingu majandustegevusest kui ka krediidivõimelisusest. Hagejale olid kättesaadavad äriühingu majandusaasta aruandes sisalduvad andmed laenulepingu sõlmimise ajal. Kõik asjaolud, mille hagejale teatamata jätmist hageja Swedbank AS-le ette heidab, esinesid juba ajal, mil sõlmiti laenuleping äriühingu ja panga vahel ning kinnistu hüpoteegiga koormamise leping. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib tehingu pettuse või eksimuse korral tühistada kuue kuu jooksul arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Kuna asjaolud, mille teatamata jätmist peab hageja pettuseks ja tema eksimusse viimiseks esinesid hageja arvates juba eelnimetatud lepingute sõlmimise ajal ning hageja pidi neist teadlik olema, on hageja minetanud õiguse tehingu tühistamisavalduse esitamiseks, sest ei ole tehingu tühistamise avaldust esitanud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. 18.04.2006 asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel) ei tule üldjuhul kõne alla, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut. 18.04.2006 sõlmitud hüpoteegilepingu p 1.5 kohaselt kinnitab hageja, et on lepingu sõlmimisega nõus. Lepingus ei ole kokku lepitud, et hageja on nõusoleku andmise eeltingimuseks seadnud hüpoteegipidaja poolt äriühingu majandustegevuse põhjaliku analüüsi, mis kinnitaks, et äriühing on suuteline pikaajaliselt oma majandustegevust edukalt läbi viima. Hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega. Käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-140-07). Hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahel ei pea olema tekkinud hüpoteegiga tagatavat võlaõiguslikku nõuet. Hüpoteegivõlausaldaja on hüpoteegipidaja, kellele kuulub hüpoteek, mis tagab tema võlaõiguslikku nõuet võlgniku vastu. Antud juhul on Swedbank AS-l nõue äriühingu vastu, mis on kohaselt täitmata ja tulenevalt tagatislepingust on olemas ka kehtiv pandiõigus. Swedbank AS nõude rahuldamiseks pandieseme arvel ei pea pangal olema võlanõuet pantija vastu. Lubatud on kokkulepe, millega kinnisasja omanik annab tagatise ka kolmanda isiku kohustuse tagamiseks, mida on hüpoteegiga koormamise lepingus ka tehtud. Kinnistu pantimisega 4(10)

lepingus toodud tingimustel on hageja nõustunud (lepingu p 1.5) ning väljendanud seega ka enda tahet tagada kolmanda isiku kohustuse täitmist. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu hageja ja Illar Prueli ühisomandis ning kinnistule seati äriühingu (milles hageja ja Illar Pruel olid ühisosanikud ning Illar Pruel juhatuse liige) laenukohustuste täitmiseks hüpoteek Swedbank AS kasuks. Asjaolu, et 12.12.2007 sõlmitud abieluvaralepinguga läks kinnistu hageja ainuomandisse, ei mõjuta hüpoteegipidaja õiguslikku seisundit. Hüpoteegipidaja õiguslikku olukorda ei saa panna sõltuvusse sellest, kuidas hageja ja Illar Pruel otsustavad oma ühisvara jagada. Lähtudes pandi seadmise eesmärgist pidid ka tagatise andjad aktsepteerima, et panditud kinnistu võidakse kohustuse täitmise eesmärgil realiseerida. 18.04.2006 sõlmitud tagatiskokkuleppes on selgelt välja toodud ja piiritletud, et tagatud on kõik võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded, mistõttu ei ole tegemist „kõikvõimalike tulevikus tekkivate nõuetega”, milline määratlus oleks liialt lai. Käesoleval juhul ei ole äriühingu poolt hüpoteegipidajaga sõlmitud lepingu näol tegemist „tulevikus sõlmitavate võlaõiguslike lepingutega” vaid juba sõlmitud lepinguga, mille Swedbank AS ja äriühing sõlmisid 12.04.2006, s.o. enne tagatiskokkuleppe allkirjastamist. Hagejale on saadetud ka teated laenulepingust tuleneva võlgnevuse suuruse kohta. Samuti on Swedbank AS lisanud täitemenetluse algatamise avaldusele nii laenulepingu, hüpoteegi seadmise lepingu kui ka võla arvestuse. Hageja on kogu aeg olnud teadlik, millise kohustuse täitmata jätmise tõttu on täitemenetlus alustatud. Swedbank AS on täitemenetluse alustanud seoses konkreetse laenulepinguga, mis oli sõlmitud enne tagatiskokkuleppe allkirjastamist ning millest hageja oli teadlik. Täiendavate nõuete tasumist Swedbank AS hagejalt nõudnud ei ole ja ühtegi nõuet peale laenulepingust tuleneva nõude ei ole täitemenetluse alustamise avalduses ka märgitud. Swedbank AS ei ole laenu väljastamisel eksinud laenuanalüüsi teostamisel kehtivate nõuete vastu. Laenu andmisel on hinnatud laenusaaja eelnevaid finantsnäitajaid, lähtuti laenutootest (hüpoteeklaen) ning arvestati tagatise väärtust. Äriühingu majandustegevus oli stabiilne ning liikus kasvu suunas. Äriühingu tootmis- ja laopinnad asusid tagatiseks oleval kinnistul rajatud ehitises. 12.06.2008 osamakset äriühing tähtaegselt ei tasunud, mistõttu arvestati uus intressimakse intressimäära 8,87 % alusel põhiosavõlgnevuselt 210,85 eurot; korrutades need omavahel ja jagades 360-ga, on saadud 1 päeva intress. Samal põhimõttel on arvestatud ka 12.07.2008, 12.08.2008 ja 12.09.2008 intressimaksed. Viivist määras 0,15% päevas arvestati alates 13.07.2008 kuni 15.09.2008 tasumata põhiosavõlgnevuselt. Seisuga 15.09.2008 oli viivisvõlgnevus 33,68 eurot. Seisuga 15.09.2008 oli äriühingu laenu põhiosavõlgnevus 651,02 eurot, intressivõlgnevus 1230,20 eurot, viivisvõlgnevus 33,68 eurot. Kuna laenusaaja oli võlgnevuses enam kui kahe laenu osamakse tagastamisega, esines materiaalne eeldus lepingu ülesütlemiseks. 15.09.2008 on Swedbank AS edastanud äriühingule teate võlgnevuse kohta ning palunud võlgnevus tasuda hiljemalt 30.09.2008 koos hoiatusega, et antud kuupäevaks võla tasumata jätmisel lõpetab Swedbank AS lepingu ühepoolselt. Illar Pruel on teate 27.09.2008 kätte saanud. 02.10.2008 on Swedbank AS edastanud äriühingule võlgnevuse teate, milles on märgitud, et Swedbank AS on laenulepingu 01.10.2008 lõpetanud. Ülesütlemisavalduse saatis Swedbank AS äriühingule 15.09.2008. Laen väljastati ja kuulus tagastamisele eurodes. Laenulepingu p 11.5 kohaselt kui laenusaaja arvelduskontol ei ole maksetähtpäeval piisavalt vahendeid vastava makse valuutas, siis on pangal õigus võtta summad maha ka teistes valuutades, konverteerides 5(10)

vajaliku summa laenusaaja kulul. Swedbank AS on võlateatistel kui ka täitemenetluse alustamise avaldusel kajastanud võlgnevuse kroonides ümberarvutatult kursiga 1:15,6735 tulenevalt asjaolust, et võlgnevuse vabatahtliku tasumise korral kroonides kuuluks tasutav võlasumma arvelduskontol ümberarvestamisele eurodesse kursiga 1:15,6735. Illar Pruel vaidles hagile vastu. Hageja tegeles äriühingu raamatupidamisega ja ta teadis äriühingu majanduslikku seisu, sissetulekuid ja väljaminekuid. Laenu võtmine otsustati koos hagejaga, otsustati äritegevust laiendada ja laen oli mõeldud äriühingu sissetulekute suurendamiseks. Laenu võtmisel läks äriühingul hästi. Hageja oli vabatahtlikult nõus tagatise andmisega ja Illar Pruel teda lepingu sõlmimisele ei ole kallutanud. Ühisvara jagamisel kokkuleppeid hüpoteegi osas ei olnud, äriühingu osa jäi Illar Pruelile ja kinnistu hagejale. Kostja ei vaidlusta, et äriühing jäi laenu tagasimaksmisel võlgu. Illar Pruel laenulepingu ülesütlemisele vastu ei vaielnud. Laenu eest ostetud asjad jäid kinnistule. Laenu eest läks kontoriruumi ehitamisele 800 000 krooni, mille käigus ehitati välja II korrus. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Pooled vaidlevad selle üle, kas pettuse ja eksimuse tõttu on hüpoteegileping tühine. Kohus leidis, et hageja esitatud asjaolud ei anna alust arvata, et täidetud oleksid hüpoteegilepingu tühistamise materiaalsed eeldused Swedbank AS suhtes, kuna esitatud asjaolud puudutavad esmajoones laenulepingut. Käesolevas asjas aga ei ole hageja laenulepingu pooleks. Seega ei olnud Swedbank AS-l hageja ees kohustusi, mis tulenevad hageja poolt viidatud krediidiasutuse seadusest ning selle alusel kehtestatud määrusest. Seega puudub vajadus tuvastada, kas Swedbank AS määrusest tulenevaid nõudeid täitis või mitte. Lisaks materiaalsetele eeldustele tuleb tehingu tühistamisel täita ka TsÜS § 99 lg 1 p 2 sätestatud nõue: tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral – kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Tühistamise avalduse on hageja teinud 09.10.2008 ning puudub vaidlus, et see on ka adressaatidele kätte toimetatud. Avalduse tegemisel on tuginenud hageja asjaolule, et 2008.a. mais teavitati hagejat maksevõlgnevusest ning nõuti võla tasumist. Kui hageja väidab, et tema poolt oli hüpoteegilepingu sõlmimise eelduseks äriühingu põhjalik analüüs majandustegevusele ning krediidivõimelisusele, siis see asjaolu, et Swedbank AS seda tingimust rikkus, pidi olema hagejale teada juba hüpoteegilepingu sõlmimisel. Hüpoteegilepingu sõlmimisel lepingupoole abikaasana nõusoleku andmisel kandis hageja ise tagatise realiseerimise riski ja hageja pidi arvestama hüpoteegi realiseerimise võimalusega. Hagejale oli teada, et laen anti välja kinnisvara tagatisel. Kuna hüpoteegileping on notariaalselt tõestatud, siis on hagejale ka notari poolt selgitatud selle lepingu sisu. Käesoleval juhul saab kohaldada TsÜS § 92 lg 5, millest tulenevalt tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Puudub vaidlus, et hagejale oli teada, millise kohustuse tagatiseks hüpoteegileping sõlmitakse, kuna hageja on võtnud omaks, et nägi laenulepingut hüpoteegilepingu sõlmimisel. Kohtu hinnangul on hageja väited eksimusest ja pettusest ebausutavad ka seetõttu, et lepingu sõlmimise ajal kuulus nii tagatiseks antud kinnistu kui ka laenu saanud osaühingu osa poolte ühisvarasse. Seda enam oli hagejal võimalik saada vajalikke andmeid selleks, et otsustada, kas anda nõusolek hüpoteegi 6(10)

seadmiseks kinnistule või mitte. Kohtuistungil avaldatu kohaselt tundis hageja laenutoimiku vastu huvi alles siis, kui tahtis laenu üle võtta. Ka Illar Prueli poolt hageja tahtlikku eksimusse viimise asjaolu on tõendamata. Hageja on kohtuistungil avaldanud, et talle oli äriühingu käekäik visuaalselt näha ning äriühingul läks hästi. Samuti kinnitab Illar Pruel, et laenu võtmisel läks äriühingul hästi. Seega tuli hagejal tõendada, et Illar Pruel teadlikult avaldas talle ebaõigeid asjaolusid hüpoteegilepingu sõlmimisel. Illar Pruel on hagis toodud asjaoludele vastu vaielnud ning avaldanud, et arutas hagejaga kõiki asju koos ning hageja teadis, mis toimus. Seega ei ole tuvastatud asjaolusid, mis tingiksid hüpoteegilepingu (nii asjaõiguslepingu kui ka tagatiskokkuleppe) tühisuse eksimuse või pettuse tõttu. Hageja leidis, et tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja tühine. Eelnevalt tuvastatud asjaoludest nähtub, et hüpoteegilepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ja osaühingu osa hageja ja Illar Prueli ühisvara. Samuti oli nimetatud kinnistu äriühingu asukohaks ning vaidlustamata asjaolude kohaselt oli laen mõeldud investeerimiseks – kinnistule tootmishoonete rajamiseks. Swedbank AS-le oli samuti äriühingu asukohaks avaldatud kinnistu aadress. Seega oli kinnistu äriühingu majandustegevusega otseselt seotud. Tulenevalt AÕS §-st 278 võib pantija olla võlgnik või kolmas isik. Samuti ei eelda hüpoteek tagatava nõude olemasolu (AÕS § 325 lg 4). Hageja ise sai hüpoteegilepingu sõlmimisel otsustada tagatiskokkuleppe sisu üle ning esitatud andmetel oli tegemist hageja vaba tahtega. Ainuüksi asjaolu, et pärast ühisvara jagamist on kinnistu muutunud hageja lahusvaraks, ei muuda hüpoteegilepingut heade kommetega vastuolus olevaks, kuna heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvesse võtta tehingu tegemise aeg. Tulenevalt AÕS § 325 lg 1 on Swedbank As-l hüpoteegipidajana õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Tagatiskokkulepet ei saa lugeda heade kommetega vastuolus olevaks seetõttu, et: selles ei ole määratletud tagatud nõuded; kinnistu vastutab kolmandate isikute nõuete eest; hageja on sõltuv kolmandate isikute tegevusest ning hagejal ei ole võimalik realiseerida tagasinõuet. Käesoleval juhul on täitemenetlus ja sissenõue kinnistule pööratud konkreetse võlasuhte alusel – 12.04.2006 laenuleping, millega hageja tutvus enne hüpoteegilepingu sõlmimist. Tagatiskokkuleppe sõlmimisel on hageja ilmselgelt möönnud, et ühisvaras olev kinnistu võib hakata koormama kolmandate isikute nõudeid. See oleks häid kombeid riivav, kuna tagatiskokkuleppe sõlmimisel oli kinnistu ja äriühingu osa hageja ja Illar Prueli ühisvara. Samuti oli hageja äriühingule väljastatud deebetkaardi valdaja. Kinnistu ühisomaniku poolt kinnistule hüpoteegi kandmise lubamine teise ühisomaniku kohustuste tagamiseks kolmanda isiku kasuks ei ole midagi ennekuulmatut või taunitavat. Lähisugulaste vaheliste tehingute puhul saab eeldada, et tehingpoolte huvid ei vastandu, vaid on ühesuunalised. Vastupidist tuleb tõendada. Tuvastatud ei ole, et hüpoteegilepingu sõlmimisel oleksid hageja ja Illar Prueli huvid vastandunud. Hüpoteegilepingu tõestamisel on notar hagejale selgitanud muuhulgas ka tagatiskokkuleppe sisu; sellele vaatamata ei ole hageja pidanud vajalikuks kokkulepet täpsustada ega tagatavaid nõudeid määratleda. Tagatiskokkuleppes nõuete määratlemata jätmine ei ole iseenesest vastuolus heade kommetega. Ka asjaolu, et hageja ei saa hiljem äriühingu maksejõuetuse tõttu esitada nõuet äriühingu vastu, ei anna alust lugeda tehingut heade kommetega vastuolus olevaks. Hagejal tuleneb selline õigus seadusest (AÕS § 349 lg 3) ning nagu eelnevalt märgitud peavad asjaolud esinema tehingu tegemise ajal. Esitatud asjaoludel maksis äriühing laenu tagasi üle kahe aasta, mistõttu ei saa lugeda, et lepingu sõlmimisel oli äriühing maksevõimetu. Hüpoteegilepingu p-s 5 on märgitud omaniku kohustused, mistõttu pidi hageja ka 7(10)

nimetatud asjaoludest olema hüpoteegilepingu sõlmimisel teadlik, ning alusetud on hageja väited, et tagatiskokkulepe piirab ebamõistlikult hageja majanduslikku vabadust. Tuvastatud asjaolud ei anna alust lugeda tagatiskokkulepet häid kombeid riivavaks. Kohtu hinnangul on laenulepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused täidetud ning hüpoteegiga tagatud nõue on sissenõutav. Laenulepingu üldtingimuste p 14.1.2 kohaselt on pangal õigus leping üles öelda ja nõuda varaliste kohustuste ja teiste lepingust tulenevate nõuete kohest täitmist, teatades sellest laenusaajale kirjalikult, kui laenusaaja ei täida kohaselt lepingust tulenevaid varalisi kohustusi (laenusumma, intress, lepingutasu ja trahvid), ei tasu viivist või lepingu p 13.9 nimetatud tasusid ning jätkab sellise kohustuse mittetäitmist ka pärast kümne pangapäeva möödumist pangalt vastavasisulise kirjaliku teatise saamisest. Asjas pole vaidlustatud, et äriühing jäi laenu tagasimaksmisega viivitusse. Samuti on tuvastatud, et Swedbank AS andis täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, kuid kohustust ka täiendava tähtaja jooksul ei täidetud, mistõttu on laenulepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. Laenulepingu üldtingimus p 14.1.2 ei ole teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustav ning on kooskõlas seaduses sätestatuga (VÕS § 196 lg 2). Kohtu hinnangul on hageja poolt võlgnevuse suuruse ja arvutamise kohta esitatud vastuväited otsitud ja põhjendamatud. Täitmisteates on märgitud võlgnevuse suuruseks 899 206,25 krooni, millele lisandub viivis 0,15 % päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. Swedbank AS poolt välja toodud nõude arvutus on selge. Kohtutäiturile tehtud 21.10.2008 avalduses on märgitud võlgnevuse suuruseks 57 371,12 eurot, ehk 899 206,25 krooni. Nimetatud summa koosneb: tagastamata laenusumma 54 198,36 eurot, sissenõutavaks muutunud tasumata intress lepingu lõppemiseni 1497,40 eurot (1230,20 eurot + pool järgmisest intressimaksest) ning viivis avalduse esitamise seisuga 1675,36 eurot. Kuna leping lõppes 01.10.2008, on intresse arvutatud kuni 01.10.2008 ning viivist kuni kohtutäiturile täitmisavalduse tegemiseni. Laen väljastati ja kuulus tagastamisele eurodes. Laenulepingu p 11.5 kohaselt kui laenusaaja arvelduskonto(de)l ei ole maksetähtpäeval piisavalt vahendeid vastava makse valuutas, siis on pangal õigus võtta summad maha ka teistes valuutades, konverteerides vajaliku summa laenusaaja kulul. Swedbank AS on arvestanud võlgnevuse kroonides ümberarvutatult kursiga 1:15,6735, kuna võlgnevuse tasumise korral kroonides kuuluks tasutav võlasumma arvelduskontol sellise kursiga ümber arvestamisele eurodesse. Sellest tulenevalt alus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks puudub. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostjate kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaal- ja menetlusõiguse norme. Maakohtu otsus hüpoteegilepingu tühisuse tuvastamata jätmise kohta on ebaõige. Hüpoteegileping seati lisaks hüpoteegi seadmise ajal teadaolevale kohustusele määral, mis hõlmas kõikvõimalikke tulevikus tekkivaid nõudeid nii OÜ Grau kui ka Illar Prueli vastu. Hüpoteegi realiseerimisega kaasneb kinnisasja ostja väljaandmisnõue hageja eluasemeks ja koduks oleva kinnisasja suhtes. Seega on hageja tema omandisse kuuluva kinnisasja kasutamise kestvuse ja käsutamise osas (nt tagatisena kasutamine, rahaks tegemine) juriidiliselt ja/või majanduslike tingimuste tõttu sõltuv kolmandate isikute, OÜ Grau ja Illar Prueli tegevusest. Sellistel tingimustel kujundatud hüpoteegileping piirab 8(10)

ebamõistlikult hageja majanduslikku vabadust, mis toob kaasa tema õiguste ja majandusliku vabaduse ebaproportsionaalse riive. Sundtäitmisele esitatud nõude aluseks olevad asjaolud on olulises osas tuvastamata ja nõude põhinemine laenulepingule hindamata. Laenulepingu järgse laenu põhiosa tagastamise ja intresside tasumise aluseks ei ole kostja esitatud dokumendid, vaid graafik vm laenulepingujärgne dokument OÜ Grau maksekohustuse suuruse ja tähtaegade kohta. Maakohus on jätnud antud väited tähelepanuta. Swedbank AS esitatud laenulepingu p 2.7 järgi on intressimäär 6 kuu Euribor + 4%. Lepingu p 2.11 järgi on laenuleping muutuva intressimääraga ja seega laenulepingu tasumata põhiosa ja intresside nõude suurus muutub perioodiliselt. Nõude suuruse kindlaksmääramine saab põhineda tõenditel, millest nähtub põhiosa ja intressi perioodiline muutumine. Maakohus on laenulepingust tuleneva nõude osas ebaõigesti tuginenud üksnes Swedbank AS esitatud kohustuse rikkumise nõuete ja kohtumenetluse ajal koostatud nõude arvestusele. Nimetatud dokumendid ei ole iseseisvaks nõude aluseks. Nõue saab tekkida laenulepingust. Nõude suurust saab tõendada eelkõige laenulepingu ja selle alusel koostatud tagasimaksete ja intressimaksete graafikuga. Kuna laenugraafikuid ei ole esitatud, ei põhine kohtu tuvastus nõude kohta tõenditel. Minimaalselt peaks kohtuotsuses olema tuvastatud kolmandale isikule väljamakstud summa ja tagasimakstud põhiosa. Alles nimetatud andmete põhjal saab järeldada põhivõla suurust. Tuvastamata on kolmanda isiku poolt kohustuse rikkumine, kohustuse rikkumisest tulenevad õiguslikud tagajärjed ja ulatus. Kohtuotsuses puuduvad põhjendused ja viited tõenditele, millel tugineb kohtu järeldus, et laenuleping lõppes 01.10.2008. Asjas puudub tõend, millest selguks üheselt, et laenuleping on üles öeldud. Täitemenetluses ja kohtumenetluses ei ole esitatud ega tõendatud valuutavahetustasu 1:15,6735 nõude aluseks olevaid tehinguid ega asjaolusid. Swedbank AS laenulepingust tulenev nõue on euro vääringus. Täitemenetluses esitatud nõude osas puudub alus kohaldada laenulepingust tulenevat vahetuskurssi, kuna täitemenetluses ei toimu mingisugust laenusaaja kontol oleva raha konverteerimist. Täitemenetluses esitatud nõude suuruse arvestamiseks kroonidesse laenulepingu p 11.5 järgi puudub alus. Lähtuda tuleb euro ja krooni Eesti Panga ametlikust vahetuskursist. Maakohus ei ole hinnanud laenulepingu ja kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppe (tüüptingimuste) kehtivust. Laenulepingust tulenev viivisintressimäär 0,15% päevas on ca 5 korda suurem seadusest tulenevast intressimäärast. Samuti on Swedbank AS hageja kinnisasja suhtes esitanud täiteavalduse, tuginedes kinnistusraamatusse kantud kohesele sundtäitmisele allumise kokkuleppele. Olukorras, kus pank soovib hageja suhtes mingit nõuet või muud õigust maksma panna, on Swedbank AS-l kohtusse pöördumise ja sellega seotud riigilõivu jm hagi lubatavuse eelduste täitmise koormis. Sundtäitmise korral pannakse vastav koormis aga hagejale. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe on VÕS § 44 lg 3 p 10 järgi ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus ja tühine. Vastus apellatsioonkaebusele Swedbank AS vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 9(10)

Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Ringkonnakohus iseenesest nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Siiski peab kolleegium vajalikuks täiendada otsuse põhjendusi järgmises. Hageja ei olnud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu pooleks. Hageja andis vaid kinnistu omaniku abikaasana oma nõusoleku lepingute sõlmimiseks. Seega ei mõjutanud märgitud lepingud hageja õigusi, olgugi et ta on lepingudokumendi kohaselt hüpoteegi seadmise kokkuleppega nõustunud. Seega puudub hagejal nende kokkulepete tühisuse tuvastamise õigus (vt. Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-140-07). Hageja ei ole esitanud nõuet kohustada hüpoteegipidajat TsÜS § 68 lg.5 ja AÕS § 64(2) või 65 kaudu andma nõusolek hüpoteek kinnistusraamatust kustutada. Kuivõrd hüpoteek kehtib, ei ole tuvastusnõudega võimalik saavutada sundtäitmise lubamatuks tunnistamist. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et hageja ei ole esimese astme kohtus tuginenud väitele, et viivisintressimäär laenulepingus on suurem seadusest tulenevast intressimäärast, samuti ei taotlenud viivise vähendamist. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe hüpoteegi seadmisel on tavapärane ja seda ei saa lugeda ebamõistlikult kahjustavaks tüüptingimuseks. Mis puutub apellandi poolt apellatsiooniastme kohtuistungil rõhutatud asjaolusse, et pank ei olnud nõus tema poolt OÜ Grau laenulepingujärgsete kohustuste ülevõtmisega, siis see ei ole argument sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab kolleegium apellatsiooniastme menetluskulud apellandi kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Mare Merimaa

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.