Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

26.11.2008 esitas RT(edaspidi hageja) Harju Maakohtule hagi Swedbank AS-i (edaspidi kostja I) ja IP`i (edaspidi kostja II) vastu kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi hüpoteegileping) tühisuse tuvastamiseks ja täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt kohtutäitur Kairi Kumm edastas hagejale täitmisteate täiteasjas nr 048/2008/496. Täitmisteate kohaselt on täitemenetlus alustatud sissenõudja Swedbank AS-i 23.10.2008 avalduse ja Tallinna notar Kätlin Aun-Janisk`i poolt 18.04.2006 tõestatud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Sundtäitmisele kuuluva summa suuruseks on 899 206.25 krooni, millele lisandub viivis 0.15% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. Sissenõutavaks muutunud nõude olemasolu on tõendamata, mistõttu ei ole täidetud täitemenetluse alustamise tingimused (täitemenetluse (TMS) § 23 lg 1, 4, § 24 lg 1) ja täitemenetluse läbiviimine on õigusvastane ning lubamatu. Hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramiseks tuleb välja selgitada tagatud nõuded ja nende suurus (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-08). Hageja on hüpoteegilepingu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 94 lg 1 alusel tühistanud ja see on kehtetu. Kehtetu täitedokumendi alusel sundtäitmise läbiviimine on õigusvastane ja lubamatu. Hüpoteegileping, kui pettuse mõjul tehtud tehing, on tühistatud. 2006.a alguses soovis kostja II GÜ (edaspidi äriühing) äritegevuse laiendamiseks pangast laenu taotleda ning ta küsis hagejalt nõusolekut abikaasade ühisvara andmiseks laenu tagatiseks. Hageja soovis enne nõusoleku andmist põhjalikku analüüsi äriühingu majandustegevusele ning krediidivõimelisusele. Kostja I leidis otsusega nr 06-EEC03003677.1 11.04.2006, et äriühingu senine majandustegevus ja perspektiivid õigustavad laenu andmist. Järgmisel päeval sõlmiti kostja I ja äriühingu vahel laenuleping summale 59 437.83 Eurot. 18.04.2006 sõlmisid kostja II, hageja ja kostja I kolmepoolse notariaalselt tõestatud lepingu kinnistu hüpoteegiga koormamiseks kostja I kasuks ja asjaõiguslepingu summas

1 209 000 krooni, kohustusega alluda sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 12.12.2007 sõlmitud abieluvaralepinguga läks kinnistu hageja ainuomandisse. Äriühingu majandusaruannetest nähtub, et äriühingu kasum viimase kolme aasta jooksul enne laenulepingu sõlmimist oli: 2005.a – 2 364 krooni kuus; 2004.a – 1 692 krooni kuus; 2003.a – 1 194 krooni kuus. Äriühingul puudusid töötajad ning kostjal II, kui äriühingu ainuomanikul puudusid isiklikud sissetulekud. Lisaks oli äriühingul kaks liisitud sõidukit, mis ei kajastunud äriühingu aruannetes. Seega oli kostja II laenulepingu sõlmimise hetkeks selgelt teadlik asjaolust, et tema äriühing ei ole kuidagi reaalselt võimeline laenusummat täies ulatuses kostjale I tasuma. Kuna kostja II jättis hagejale teatamata asjaoludest, millest teadmise korral poleks hageja hüpoteegiga koormamise lepinguga mingil juhul nõustunud, on kostja II tegevuse näol tegemist pettusega TsÜS § 94 lg 2 alusel, mis on aluseks tehingu tühistamisele. Kostja I suhtes on tegemist nii pettuse kui eksimusega ning hüpoteegilepingu tühistamise aluseks on kostja I tegevus. Kostja I rikkus Eesti Panga presidendi 27.06.2000 määruse nr 9 p 3.4 nõudeid ning ei ole nõuetekohaselt teinud laenuanalüüsi. Laenusaaja krediidivõimelisuse kohta koostatav laenuanalüüs peab hõlmama muuhulgas: andmeid laenusaaja viimase kolme aasta finantsnäitajate kohta; laenusaaja maksevõimet kogu laenuperioodi jooksul; laenu tagasimaksmise esmaseid ja teiseseid allikaid; laenu sihtotstarbe ja tagasimaksmise allikate omavahelist seost; tagatise olemasolu ja väärtust. Hagejale jääb arusaamatuks, mis põhjustel otsustas kostja I äriühingule anda laenu, vaatamata äriühingu varasemate aastate aruannetele. Lisaks peab nimetatud määruse kohaselt krediidiasutus laene pidevalt jälgima selgitamaks laenusaaja majanduslikku olukorda ning tagama kogu laenuperioodi jooksul laenuanalüüsiks vajalike andmete ja dokumentide olemasolu laenutoimikus. Laenutoimik peab üldjuhul sisaldama: üldandmed laenusaaja kohta; laenutaotlus(ed); laenuandmise või laenuandmisest keeldumise otsus(ed); laenutaotlemise ja laenuperioodi jooksul esitatud dokumendid ja aruanded, sealhulgas auditeeritud ja auditeerimata raamatupidamis- ja finantsaruanded; laenusaaja maksevõime analüüsi tulemused: laenu- ja tagatisleping(ud); laenusaajaga peetud kirjavahetus laenuperioodi jooksul; laenuraportid, mis sisaldavad andmeid laenu hindamise ja klassifitseerimise kohta; dokumendid tagatise kontrollimise, kindlustamise ja hindamise kohta, sealhulgas sõltumatute ekspertide hinnangud tagatise maksumuse kohta. Äriühingu laenutoimik sisaldas üksnes kinnistu hindamise akti, laenulepingut, hüpoteegi seadmise lepingut ning paari elektronkirja koopiat. Krediidiasutuste seaduse ja määruse järgi peab krediidiasutus laenu andmise otsustamisel veenduma, et laenu tagastamine on eelkõige tagatud laenusaaja piisava krediidivõimelisusega. Seega ei ole kostja I oma kohustust nõuetekohaselt täitnud. Äriühing ei ole esitanud kostjale auditeeritud aastaaruandeid 2005.a, 2006.a ja 2007.a kohta, kvartaliaruandeid 2006.a, 2007.a ja 2008.a kohta. Kostja I oli laenulepingu sõlmimise ajal teadlik sellest, et äriühing ei ole võimeline oma lepinguga võetud kohustusi panga ees täitma, seega on tegemist hageja tahtliku eksitusse viimisega oluliste asjaolude teatamata jätmise näol. Seda näitab ka asjaolu, et kostja I ei ole kahe aasta jooksul äriühingu tegevuse vastu mingisugust huvi tundnud, kuigi kostjal I on kohustus laenusaaja majanduslikku olukorda pidevalt jälgida. Isegi, kui kostja II esitas kostjale võltsitud andmeid, teostas kostja I omapoolset andmete kontrollimise kohustust äärmiselt puudulikult. Hageja andis nõusoleku koormata kinnistu hüpoteegiga üksnes teadmises, et kostja poolt teostatud laenuanalüüsi kohaselt õigustab äriühingu senine majandustegevus ja perspektiivid laenu andmist ja võimaldab selle tagasimaksmist. On mõistlik eeldada, et panga igapäevatöö hulka kuulub laenu taotletavate äriühingute majandusandmete põhjalik kontroll. Kui kostja tegevust ei saa käsitleda pettuse, siis vähemalt oma kohustuste mittetäitmisest tuleneva hageja jaoks ebaõige ettekujutuse loomisena

tegelikest asjaoludest, mille tulemusena hageja sõlmis kostjaga I lepingu eksimuse tõttu TsÜS § 92 lg 2 ning § 92 lg 3 p 1, 2 tähenduses. Hüpoteegikokkuleppe järgi ei ole hageja kinnisasjale seatud hüpoteegiga tagatud nõuded määratletud ega piirdu üksnes olemasolevate, juba tekkinud võlasuhtest tulenevate nõuetega. Hageja kinnisasi vastutab mistahes ajal tekkinud nõuete eest, olgu need tekkinud minevikus, olevikus või tekivad tulevikus. Hagejal puudub kontroll äriühingu majandustegevuse, otsuste ja kostja I ees kohustuste võtmise osas. Võib tekkida olukord, kus vastutus äriühingu võla eest on hageja kinnisasjal ilma, et hagejal oleks tagasinõue ja võimalus saada hüvitist tegelikult võlgnikult. Tagatiskokkuleppega tagatud nõuete määratlus on ebamõistlikult avar, piirab hageja majandusvabadust ja omandipõhiõigust ebaproportsionaalselt. Kinnistu näol on tegemist võlgnikuks mitteoleva isiku eluase. Seega ei vasta hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe õiglaselt ja ausalt mõtlevate ühiskonnaliikmete väärtushinnangutele ja õiguse üldpõhimõtetele. Hüpoteegilepingu tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega ja TsÜS § 86 järgi tühine. Lisaks vaidleb hageja vastu võlgnevuse suurusele ja sissenõutavusele. Haginõue on Eesti kroonides, võlaarvestus aga Eurodes. Kostja I poolt aluseks võetud kurss 1:15.6735 on meelevaldne, ebaõige ja alusetu.

KOSTJA SWEDBANK AS-I VASTUVÄITED

Kostja I vaidleb hagile vastu. Kostja on hüpoteegilepingu tühistamise avaldusele vastu vaielnud. Kostja I ja äriühing sõlmisid laenulepingu ajal, mil hageja ja kostja II olid abielus ja neile kuulus ühisvarana nii tagatiseks olev kinnistu kui ka äriühingu osa. Äriregistri andmete kohaselt oli äriühingu asukoht laenulepingu sõlmimise ajal , Parasmäe küla, Jõelähtme vald, Harjumaa. Sama asukoht on märgitud ka laenulepingul. Laenutaotluse kohaselt oli laenuna saadud raha kasutamise sihtotstarbeks juurdeehitus, renoveerimine ning laenu tagatisena märgitud . Hagejal oli juurdepääs äriühingu kontole ja kasutas sealt rahalisi vahendeid. Kuna hageja oli äriühingu osa ühisomanikuks, äriühing viis oma tegevust läbi hageja elukohaga samal kinnistul asudes ning äriühingu juhatuse liige ja samuti osa omanik oli hageja abikaasa leiab kostja I, et hageja oli teadlik äriühingu majandustegevusest kui ka krediidivõimelisusest. Hagejale olid kättesaadavad äriühingu majandusaasta aruandes sisalduvad andmed laenulepingu sõlmimise ajal. Kõik asjaolud, mille hagejale teatamata jätmist hageja kostjale I ette heidab esinesid hageja arvates juba ajal, mil sõlmiti laenuleping äriühingu ja kostja I vahel ning kinnistu hüpoteegiga koormamise leping. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib tehingu pettuse või eksimuse korral tühistada kuue kuu jooksul arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Kuna asjaolud, mille teatamata jätmist peab hageja pettuseks ja tema eksimusse viimiseks esinesid hageja arvates juba eelnimetatud lepingute sõlmimise ajal ning kostja I arvates pidi hageja neist teadlik olema, on hageja minetanud õiguse tehingu tühistamisavalduse esitamiseks, sest ei ole tehingu tühistamise avaldust esitanud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Kuna hageja on palunud tuvastada ka 18.04.2006 asjaõiguslepingu tühisuse, siis Riigikohtu seisukoha järgi ei tule üldjuhul kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu (TsÜS § 92 või 94 alusel), kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1140-07, p 38). 18.04.2006 sõlmitud hüpoteegilepingu punkti 1.5. kohaselt kinnitab Omaniku abikaasa (ehk hageja), et on lepingu sõlmimisega nõus. Lepingus ei ole kokku lepitud, et hageja on nõusoleku andmise eeltingimuseks seadnud hüpoteegipidaja poolt äriühingu

majandustegevuse põhjaliku analüüsi, mis kinnitaks, et äriühing on suuteline pikaajaliselt oma majandustegevust edukalt läbi viima. Kostja I leiab, et hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega. Käsutustehinguna on asjaõigusleping /---/õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-140-07 p 31). Hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku vahel ei pea olema tekkinud hüpoteegiga tagatavat võlaõiguslikku nõuet. Hüpoteegivõlausaldaja on hüpoteegipidaja, kellele kuulub hüpoteek, mis tagab tema võlaõiguslikku nõuet võlgniku vastu. Antud juhul on kostjal I nõue äriühingu vastu, mis on kohaselt täitmata ja tulenevalt tagatislepingust on olemas ka kehtiv pandiõigus. Kostja I nõude rahuldamiseks pandieseme arvel ei pea kostjal I olema võlanõuet pantija vastu. Lubatud on kokkulepe, millega kinnisasja omanik annab tagatise ka kolmanda isiku kohustuse tagamiseks, mida on hüpoteegiga koormamise lepingus ka tehtud. Kinnistu pantimisega lepingus toodud tingimustel on hageja nõustunud (lepingu punkt 1.5 ) ning väljendanud seega ka enda tahet tagada kolmanda isiku kohustuse täitmist. Lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu hageja ja kostja II ühisomandis ning kinnistule seati äriühingu (milles hageja ja kostja II olid ühisosanikud ning kostja II juhatuse liige) laenukohustuste täitmiseks hüpoteek kostja I kasuks. Asjaolu, et 12.12.2007 sõlmitud abieluvaralepinguga läks kinnistu hageja ainuomandisse ei mõjuta hüpoteegipidaja õiguslikku seisundit. Hüpoteegipidaja õiguslikku olukorda ei saa panna sõltuvusse sellest, kuidas hageja ja kostja II otsustavad oma ühisvara jagada. Lähtudes pandi seadmise eesmärgist pidid ka tagatise andjad aktsepteerima, et panditud kinnistu võidakse kohustuse täitmise eesmärgil realiseerida. 18.04.2006 sõlmitud tagatiskokkuleppes on selgelt välja toodud ja piiritletud, et tagatud on kõik võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded, mistõttu ei ole tegemist „kõikvõimalike tulevikus tekkivate nõuetega”, milline määratlus oleks liialt lai. Käesoleval juhul ei ole äriühingu poolt hüpoteegipidajaga sõlmitud lepingu näol tegemist „tulevikus sõlmitavate võlaõiguslike lepingutega” vaid juba sõlmitud lepinguga, mille kostja I ja äriühing sõlmisid 12.04.2006, s.o enne tagatiskokkuleppe allkirjastamist. Hagejale on saadetud ka teated laenulepingust tuleneva võlgnevuse suuruse kohta. Samuti on kostja I lisanud täitemenetluse algatamise avaldusele nii laenulepingu, hüpoteegi seadmise lepingu kui ka võla arvestuse. Hageja on kogu aeg olnud teadlik, millise kohustuse täitmata jätmise tõttu on täitemenetlus alustatud. Kostja I on täitemenetluse alustanud seoses konkreetse laenulepinguga, mis oli sõlmitud enne tagatiskokkuleppe allkirjastamist ning millest hageja oli teadlik. Täiendavate nõuete tasumist kostja I hagejalt nõudnud ei ole ja ühtegi nõuet peale laenulepingust tuleneva nõude ei ole täitemenetluse alustamise avalduses ka märgitud. Kostja I on seisukohal, et ei ole laenu väljastamisel eksinud laenuanalüüsi teostamisel kehtivate nõuete vastu. Laenu andmisel on hinnatud laenusaaja eelnevaid finantsnäitajaid, lähtuti laenutootest (hüpoteeklaen) ning arvestati tagatise väärtust. Äriühingu majandustegevus oli stabiilne ning liikus kasvu suunas. Äriühingu tootmis- ja laopinnad asusid tagatiseks oleval kinnistul rajatud ehitises. 12.06.2008 osamakset äriühing tähtaegselt ei tasunud, mistõttu arvestati uus intressimakse intressimäära 8.87 % alusel põhiosavõlgnevuselt summas 210.85 Eurot, korrutades need omavahel ja jagades 360-ga on saadud 1 päeva intress. Samal põhimõttel on arvestatud ka 12.07.2008, 12.08.2008 ja 12.09.2008 intressimaksed. Viivist määras 0.15 % päevas arvestati alates 13.07.2008 kuni 15.09.2008 tasumata põhiosavõlgnevuselt. Seisuga 15.09.2008 oli

viivisvõlgnevus 33.68 Eurot. Seisuga 15.09.2008 oli äriühingu laenu põhiosavõlgnevus 651.02 Eurot (kolm põhiosamakset 222.50+213.64+214.88), intressivõlgnevus 1 230.20 Eurot, viivisvõlgnevus 33.68 Eurot. Kuna laenusaaja oli võlgnevuses enam kui kahe laenu osamakse tagastamisega, esines materiaalne eeldus lepingu ülesütlemiseks. 15.09.2008 on kostja I edastanud äriühingule teate võlgnevuse kohta ning palunud võlgnevus tasuda hiljemalt 30.09.2008 koos hoiatusega, et antud kuupäevaks võla tasumata jätmisel lõpetab kostja I lepingu ühepoolselt. Kostja II on teate 27.09.2008 kätte saanud 02.10.2008 on kostja I edastanud äriühingule võlgnevuse teate, milles on märgitud, et kostja I on laenulepingu 01.10.2008 lõpetanud. Ülesütlemisavalduse saatis kostja I äriühingule 15.09.2008. Laen väljastati ja kuulus tagastamisele Eurodes. Laenulepingu p 11.5 kohaselt kui laenusaaja arvelduskontol ei ole maksetähtpäeval piisavalt vahendeid vastava makse valuutas, siis on pangal õigus võtta summad maha ka teistes valuutades, konverteerides vajaliku summa laenusaaja kulul. Kostja I on võlateatistel kui ka täitemenetluse alustamise avaldusel kajastanud võlgnevuse Eesti kroonides ümberarvutatult kursiga 1:15.6735 tulenevalt asjaolust, et võlgnevuse vabatahtliku tasumise korral Eesti kroonides kuuluks tasutav võlasumma arvelduskontol ümberarvestamisele Eurodesse kursiga 1:15.6735. KOSTJA IP’I VASTUVÄITED ja GÜ SEISUKOHT Kostja II, kes oli vastuse andmise ajal ühtlasi ka äriühingu seaduslik esindaja, vaidleb 04.03.2009 kohtuistungil antud vastuses hagile vastu (t lk 96-97). Hageja tegeles äriühingu raamatupidamisega ja ta teadis äriühingu majanduslikku seisu, sissetulekuid ja väljaminekuid. Laenu võtmine otsustati koos hagejaga, otsustati äritegevust laiendada ja laen oli mõeldud äriühingu sissetulekute suurendamiseks. Laenu võtmisel läks äriühingul hästi. Hageja oli vabatahtlikult nõus tagatise andmisega ja kostja II teda lepingu sõlmimisele ei ole kallutanud. Ühisvara jagamisel kokkuleppeid hüpoteegi osas ei olnud, äriühingu osa jäi kostjale II ja kinnistu hagejale. Kostja ei vaidlusta, et äriühing jäi laenu tagasimaksmisel võlgu. Kostja II, kes oli seisukoha avaldamisel ka äriühingu seaduslikuks esindajaks, laenulepingu ülesütlemisele vastu ei vaidle. Laenu eest ostetud asjad jäid kinnistule. Laenu eest läks kontoriruumi ehitamisele 800 000 krooni, mille käigus ehitati välja II korrus.

MAAKOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) Kostja I ja äriühing on 12.04.2006 sõlminud laenulepingu , millega kostja I andis äriühingule laenu 59 437.83 Eurot ning tagatiseks on hüpoteek kinnistule (registriosa nr 1325102) asukohaga Parasmäe küla, Jõelähtme vald, Harjumaa (edaspidi kinnistu, t lk 60-65); 2) 18.04.2006 on hageja, kostja I ja kostja II vahel sõlmitud kinnistu hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping (edaspidi hüpoteegileping, t lk 16-20). Hüpoteegilepingu punktis 4 on lepinguosalised kokku leppinud lepingu eseme hüpoteegiga koormamises kostja I kasuks. 3) Laenulepingu ning kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal oli kinnistu ja äriühingu osa hageja ja kostja II ühisvara (t lk 96); 4) Kinnistu kuulub käesoleval ajal hageja ainuomandisse ja on hageja elukohaks; 5) Kohtutäitur on alustanud täitemenetluse täiteasjas nr 048/2008/496 kostja I avalduse alusel. Täitedokumendiks on notariaalselt tõestatud 18.04.2006 kinnistu hüpoteegiga koormamise ja asjaõigusleping (t lk 14-21);

6) Sissenõue on pööratud kostja I ja äriühingu vahel 12.04.2006 sõlmitud laenulepingust tuleneva nõude osas; 7) Hageja on 09.10.2008 teinud hüpoteegilepingu tühistamise avalduse (t lk 24-28) ja kostjad on sellele vastu vaielnud (t lk 55-57). Täitemenetluse (TMS) § 23 lg 1 alusel viib kohtutäitur täitemenetluse läbi sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Täitmisavaldusele lisatakse täitedokument (TMS § 23 lg 4). Kohtu hinnangul on täitemenetluse alustamise tingimused täidetud ning võlgnikule on täitmisteade kätte toimetatud. Kostja I on esitanud kohtutäiturile 21.10.2008 koostatud täitmisavalduse, millele on lisatud 18.04.2006 notariaalselt tõestatud kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu tõestatud koopia; 12.04.2006 sõlmitud laenuleping, osaühingule ja tagatise omanikule saadetud laenulepingu lõpetamise teadete koopiad ja võlgnevuse arvestused seisuga 21.10.2008 (t lk 66-67). Kohtul puudub alus nimetatud avalduse ning selle lisadeks märgitud dokumentide kohtutäiturile esitamise asjaoludes kahelda. Täitmisteates on täitedokumendiks märgitud vaidlusalune hüpoteegileping, mis vastab täitedokumendi tingimustele (TMS § 2 lg 1 p 19). AÕS § 352 lg 1 kohaselt kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Hüpoteegi puhul tuleb eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (käesoleval juhul laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega. Hageja vaidlustab käesolevas asjas asjaõiguslepingut ning tagatiskokkulepet. Hageja leiab, et pettuse ja eksimuse tõttu on hüpoteegileping tühine. Hageja leiab, et eksimuse põhjustas kostja I, kuna kostja I krediidiasutusena ei ole täitnud krediidiasutuse seaduses sätestatud nõudeid laenu andmise andlüüsimisel ning hagejal oli põhjendatud usaldussuhe panga vastu. TsÜS § 92 lg 1 kohaselt eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Tehing on TsÜS § 92 lg 2 kohaselt tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähendusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Hageja heidab kostjale I ette asjaoludest teatamata jätmise, et tagasimaksevõime ei ole määratud äriühingu kassavoogude, äriplaani ega muude analüüside alusel vaid sõltub tagatisest. Seega leiab hageja, et kostja I rikkus laenulepingut sõlmides krediidiasutuse seadusest ning selle alusel kehtestatud Eesti Panga presidendi 27.06.2000 määrusest nr 9 (edaspidi määrus) tulenevaid nõudeid. Hageja leiab lisaks, et kostja II viis ta lepingu sõlmimisel tahtlikult eksimusse, jättes olulised asjaolud hagejale avaldamata. TsÜS § 94 lg 1 kohaselt pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad ebaõigeks. Hageja leiab, et kostja II oli laenulepingu sõlmimisel teadlik sellest, et äriühing ei ole võimeline oma lepinguga võetud kohustusi panga ees täitma. Selleks, et kindlaks teha, kas TsÜS § 92 ja § 94 nimetatud juhtudel tuleb asjaolu teisele poolele teatavaks teha, tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Kohtuistungil on hageja lepinguline esindaja väitnud, et osaühingu osa võis olla

ühisvara, kuid see ei tähenda, et hageja sellest tulenevaid õigusi kasutas. Kohtule esitatud asjaoludest võib järeldada, et hageja kasutas oma õigusi valikuliselt. Näiteks on kohtule esitatud 18.05.2005 deebetkaardi kasutamise leping, kus on osaühingu kaardi valdajaks märgitud hageja (t lk 106). Samuti osutas hageja läbi osaühingu tõlketeenust (t lk 170). Käesoleval juhul tuleb arvestada seda, et laenu analüüsi tegemine ja laenusaaja maksevõime kontrollimine on krediidiandja kõrvalkohustuseks ning sellise lepingueelse kohustuse rikkumine võib tulla kõne alla laenulepingupoolte vahelises suhetes. Üldjuhul ei tule kõne alla asjaõiguslepingu tühistamine eksimuse või pettuse tõttu, kuna sellega seotud asjaolud puudutavad esmajoones kohustustehingut (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-140-07, p 38). Hageja saab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikuna esitada nõudele võlgniku vastuväiteid, kuid tal ei ole õigust laenulepingut tühistada. Hageja esitatud asjaolud ei anna kohtu hinnangul alust arvata, et täidetud oleksid hüpoteegilepingu tühistamise materiaalsed eeldused kostja I suhtes, kuna esitatud asjaolud puudutavad esmajoones laenulepingut. Käesolevas asjas aga ei ole hageja laenulepingu pooleks. Seega ei olnud kostjal I hageja ees kohustusi, mis tulenevad hageja poolt viidatud krediidiasutuse seadusest ning selle alusel kehtestatud määrusest. Seega puudub kohtul vajadus tuvastada, kas kostja I määrusest tulenevaid nõudeid täitis või mitte. Lisaks materiaalsete eeldustele tuleb tehingu tühistamisel täita ka TsÜS § 99 lg 1 p 2 sätestatud nõue: tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral – kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Tühistamise avalduse on hageja teinud 09.10.2008 ning puudub vaidlus, et see on ka adressaatidele kätte toimetatud (t lk 24-28). Avalduse tegemisel on tuginenud hageja asjaolule, et 2008.a maikuus teavitati hagejat maksevõlgnevusest ning nõuti võla tasumist. Kui hageja väidab, et tema poolt oli hüpoteegilepingu sõlmimise eelduseks äriühingu põhjalik analüüs majandustegevusele ning krediidivõimelisusele, siis see asjaolu, et kostja I seda tingimust rikkus, pidi olema hagejale teada juba hüpoteegilepingu sõlmimisel. Hageja on tuginenud asjaolule, et ta lepingu sõlmimisel uskus, et kostja I krediidiasutusena kontrollib laenusaaja maksevõimet (t lk 170). Kohus ühineb kostja I seisukohaga, et hüpoteegilepingu sõlmimisel lepingupoole abikaasana nõusoleku andmisel kandis hageja ise tagatise realiseerimise riski ja hageja pidi arvestama hüpoteegi realiseerimise võimalusega. Hagejale oli teada, et laen anti välja kinnisvara tagatisel. Kuna hüpoteegileping on notariaalselt tõestatud, siis on hagejale ka notari poolt selgitatud selle lepingu sisu. Käesoleval juhul saab kohaldada TsÜS § 92 lg 5, millest tulenevalt tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Puudub vaidlus, et hagejale oli teada, millise kohustuse tagatiseks hüpoteegileping sõlmitakse, kuna hageja on võtnud omaks, et nägi laenulepingut hüpoteegilepingu sõlmimisel (t lk 172). Kohtu hinnangul on hageja väited eksimusest ja pettusest ebausutavad ka seetõttu, et lepingu sõlmimise ajal kuulus nii tagatiseks antud kinnistu kui ka laenu saanud osaühingu osa poolte ühisvarasse. Seda enam oli hagejal võimalik saada vajalikke andmeid selleks, et otsustada, kas anda nõusolek hüpoteegi seadmiseks kinnistule või mitte. Kohtuistungil avaldatu kohaselt tundis hageja laenutoimiku vastu huvi alles siis, kui tahtis laenu üle võtta (t lk 171). Kohus leiab, et ka kostja II poolt hageja tahtlikku eksimusse viimise asjaolu on tõendamata. Hageja on kohtuistungil avaldanud, et talle oli äriühingu käekäik visuaalselt näha ning äriühingul läks hästi (t lk 170). Sama kinnitab kostja II, et laenu võtmisel läks äriühingul hästi (t lk 172). Seega tuli hagejal tõendada, et kostja II teadlikult avaldas talle ebaõigeid asjaolusid hüpoteegilepingu sõlmimisel. Kostja II on hagis toodud asjaoludele vastu vaielnud ning avaldanud, et arutas hagejaga kõiki asju koos ning hageja teadis, mis toimus (t lk 172). Seega ei ole kohus tuvastanud asjaolusid, mis tingiksid hüpoteegilepingu (nii asjaõiguslepingu kui ka tagatiskokkuleppe) tühisuse eksimuse või pettuse tõttu.

Järgnevalt leiab hageja, et tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja tühine. Tulenevalt TsÜS § 86 (kuni 01.05.2009 kehtinud redaktsioonis) on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Hüpoteegilepingu p 3.1 kohaselt on lepingu alusel seatava hüpoteegiga tagatud hüpoteegipidaja nõuded alljärgnevalt:

mistõttu ei ole kohtu hinnangul ka äriühingu kohustuste tagamine midagi ennekuulmatut või taunitavat. Lähisugulaste vaheliste tehingute puhul saab kohtu hinnangul eeldada, et tehingpoolte huvid ei vastandu, vaid on ühesuunalised. Vastupidist tuleb tõendada. Kohus pole tuvastanud, et hüpoteegilepingu sõlmimisel oleksid hageja ja kostja II huvid vastandunud. Hüpoteegilepingu tõestamisel on notar hagejale selgitanud muuhulgas ka tagatiskokkuleppe sisu, sellele vaatamata ei ole hageja pidanud vajalikuks kokkulepet täpsustada ega tagatavaid nõudeid määratleda. Tagatiskokkuleppes nõuete määratlemata jätmine ei ole iseenesest vastuolus heade kommetega. Ka asjaolu, et hageja ei saa hiljem äriühingu maksejõuetuse tõttu esitada nõuet äriühingu vastu, ei anna alust lugeda tehingut heade kommetega vastuolus olevaks. Hagejal tuleneb selline õigus seadusest (AÕS § 349 lg 3) ning nagu eelnevalt märgitud peavad asjaolud esinema tehingu tegemise ajal. Esitatud asjaoludel maksis äriühing laenu tagasi üle kahe aasta, mistõttu ei saa lugeda, et lepingu sõlmimisel oli äriühing maksevõimetu. Hüpoteegilepingu punktis 5 on märgitud omaniku kohustused (mis tulenevad seadusest, AÕS § 333), mistõttu pidi hageja ka nimetatud asjaoludest olema hüpoteegilepingu sõlmimisel teadlik ning alusetud on hageja väited, et tagatiskokkulepe piirab ebamõistlikult hageja majanduslikku vabadust. Kohtu hinnangul ei anna käesolevas vaidluses tuvastatud asjaolud alust lugeda tagatiskokkulepet häid kombeid riivavaks. Järgnevalt annab kohus hinnangu hüpoteegiga tagatud nõudele. AÕS § 351 lg 3 võib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib vastuväiteid esitada ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Käesolevas asjas on hageja esitanud vastuväiteid hüpoteegiga tagatud nõudele. Tulenevalt VÕS § 195 lg 1 ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Ülesütlemise eelduseks on oluline lepingurikkumine. Kohtu hinnangul on tõendatud, et laenulepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud ning hüpoteegiga tagatud nõue on sissenõutav. Vastavalt laenulepingule laenas kostja I äriühingule 59 437.83 Eurot, mille äriühing kohustus tagastama kostjale I osade kaupa alates 12.05.2006 ning laenulepingu p 2.15 kohaselt viivist kohaselt täitmata varalistest kohustustest 0.15 % päevas võlgnetavalt põhiosa summalt. 15.09.2008 teatas kostja I hagejale ja äriühingule laenulepingu ennetähtaegsest lõpetamisest (t lk 127, 68). Seisuga 15.09.2008 oli osaühingu võlgnevuses kolm osamakset. Teates on kirjas, et võlgnevuse tasumata jätmisel hiljemalt 30.09.2008 lõpetab kostja I lepingu ennetähtaegselt ja pöördub võlgnevuse sissenõudmiseks ja tagatise sundrealiseerimiseks kohtutäituri poole. Laenuleping lõppes 01.10.2008, mille kohta saadeti hagejale ja äriühingule teatis (t lk 69, 128). Äriühing ja hagejale on eelpool nimetatud teatised kätte toimetatud (t lk 129-130, 136-137). Seega on laenulepingu formaalsed ülesütlemise eeldused täidetud. Laenulepingu üldtingimuste p 14.1.2 kohaselt on pangal õigus leping üles öelda ja nõuda varaliste kohustuste ja teiste lepingust tulenevate nõuete kohest täitmist, teatades sellest laenusaajale kirjalikult, kui laenusaaja ei täida kohaselt lepingust tulenevaid varalisi kohustusi (laenusumma, intress, lepingutasu ja trahvid), ei tasu viivist või lepingu p 13.9 nimetatud tasusid ning jätkab sellise kohustuse mittetäitmist ka pärast kümne pangapäeva möödumist pangalt vastavasisulise kirjaliku teatise saamisest. Asjas pole vaidlustatud, et äriühing jäi laenu tagasimaksmisega viivitusse. Samuti on tuvastatud, et kostja I andis täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, kuid kohustust ka täiendava tähtaja jooksul ei täidetud, mistõttu on laenulepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. Laenulepingu üldtingimus p 14.1.2 ei ole teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustav ning on kooskõlas seaduses sätestatuga (VÕS § 196 lg 2).

Järgnevalt analüüsib kohus hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu. Kohtu hinnangul on hageja poolt võlgnevuse suuruse ja arvutamise kohta esitatud vastuväited otsitud ja põhjendamatud. Täitmisteates on märgitud võlgnevuse suuruseks 899 206.25 krooni, millele lisandub viivis 0.15 % päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni (t lk 14-15). Kohtu hinnangul on kostja I poolt välja toodud nõude arvutus selge (t lk 154, t lk 131-135). Kohtutäiturile tehtud 21.10.2008 avalduses on märgitud võlgnevuse suuruseks 57 371.12 Eurot, ehk 899 206.25 krooni. Nimetatud summa koosneb: tagastamata laenusumma 54 198.36 Eurot, sissenõutavaks muutunud tasumata intress lepingu lõppemiseni 1 497.40 Eurot (1 230.20 Eurot + pool järgmisest intressimaksest) ning viivis avalduse esitamise seisuga 1 675.36 Eurot. Kuna leping lõppes 01.10.2008, on intresse arvutatud kuni 01.10.2008 ning viivist kuni kohtutäiturile täitmisavalduse tegemiseni. Kohtu hinnangul on võlgnevuse arvestus õige. Laen väljastati ja kuulus tagastamisele Eurodes. Laenulepingu p 11.5 kohaselt kui laenusaaja arvelduskonto(de)l ei ole maksetähtpäeval piisavalt vahendeid vastava makse valuutas, siis on pangal õigus võtta summad mahu ka teistes valuutades, konverteerides vajaliku summa laenusaaja kulul. Kohtu hinnangul on õige, et kostja I on arvestanud võlgnevuse Eesti kroonides ümberarvutatult kursiga 1:15.6735, kuna võlgnevuse tasumise korral Eesti kroonides kuuluks tasutav võlasumma arvelduskontol sellise kursiga ümber arvestamisele Eurodesse. Sellest tulenevalt on kohus seisukohal, et alus sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks puudub. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud jäävad hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.