Tsiviilasja number
2-08-16344
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja 01.12.2009, Tallinn koht Tsiviilasi
MaxKinnisvara OÜ hagi Aino Aasamäe vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
1 700 000 krooni Pärnu Maakohtu 27.05.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse Aino Aasmäe apellatsioonkaebus liik Kohtuistungi
toimumise 09.11.2009
aeg Menetlusosalised ja nende Hageja MaxKinnisvara OÜ (registrikood 11059829, asukoht Nugise tee 17, Haabneeme alevik, Viimsi vald, esindajad Harjumaa), esindaja adv Alar Urm Kostja Aino Aasamäe (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx xxxxx), esindaja Annika Murulaid
Tühistada Pärnu Maakohtu 27.05.2009 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada
menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud Hagiavalduse kohaselt on hageja MaxKinnisvara ja kostja Aino Aasamäe kaasomandis elamumaa aadressil Xxxx xx x, xxxxx. Kummagile kaasomanikule kuulub 1⁄2 mõttelist osa kinnistust. Kinnistul asub amortiseerunud elamu. Kostja ja tema abikaasa H. A. takistavad MaxKinnisvara OÜ-l enda omandit vallata ja kasutada, käitudes ähvardavalt ja kasutades kinnistut kasutada õigustatud isiku P. S. kohta ebasündsaid väljendeid ja levitades laimu. Kinnistule on kostja ladustanud prügi – kasutamiskõlbmatud veerennid jms (fotod tl 9-13). Kostja elukombed ja harjumused on sellised, et kinnistu heakorda on võimatu saavutada. Kostja ei kasuta kaasomandis olevat kinnistut elukohana, vaid külastab seda hinnanguliselt korra nädala jooksul. Tegemist on vana puumajaga, millel on üleujutuse tõttu tekkinud ulatuslikud veekahjustused ning selle tõttu tuleks maja põhikonstruktsioonide säilitamiseks teha ulatuslikke töid. Hageja on püüdnud asja lahendada kompromissiga, paludes prügi ära koristada ja proovides kokku leppida maja remonditööde tegemises. See ei ole suulise vestluse läbi võimalikuks osutunud. Pärast esimese kirjaliku pöördumise saamist muutus kostja ning tema abikaasa käitumine väljakannatamatuks. Hageja seadusliku esindaja nõusolekuta langetas kostja aprillis 2008 ilusa viljapuu, mille kohta kostja teadis, et hageja seaduslikule esindajale meeldib see puu, sest varjab parajal määral hageja kasutatava majaosa rõdu. 2007 varasuvel värvis kostja esindaja ilma teise kaasomanikuga kokku leppimata omavoliliselt üle aia. Sealjuures ei vastanud tehtud tööd elementaarsematelegi kvaliteedinõuetele ja aed näeb välja ebaesteetiline. Hageja on pöördunud kirjalike pretensioonidega kostja poole 03.12.2007 ja 11.03.2008 (tl 14-16). Paraku ei ole kostja rikkumisi lõpetanud. Vastavalt ehitusregistri väljavõttele on kaasomandis oleva hoone suletud netopind 186,5m2. Kaasomandis oleva elamumaa suuruseks on 752m2. Kinnisvaraportaalide väljavõtete järgi (tl 18-28) on analoogse suurusega elamumaa ja analoogse suurusega elamispinnaga kinnisasjade väärtus 11 642,54 – 12 188,04 krooni ruutmeeter. Üldteada asjaoluna on soovitud hinna ja reaalse müügitehingu vahe ca 10%. Antud juhul on kinnistu aadressil XXXXX XXXXX, XXXX XX X väärtus 2 051 500 krooni, s.t. 11 000 krooni ruutmeeter. Tulenevalt hoone mädanenud vundamendist, kostja poolt ladustatud prügimäest ja ebaesteetiliselt värvitud/remonditud aiast/hoonest võib tegelik müügihind olla isegi väiksem kui 11 000 krooni ruutmeeter. Arvestades asjaoluga, et hagejale ja kostjale kuulub 1⁄2 kaasomandist, tuleb hagi kohaselt mõlema kaasomaniku kaasomandi osa väärtuseks lugeda maksimaalselt 1 025 750 krooni. Vastavalt eelmenetluses läbi viidud ekspertiisile on kinnistu turuväärtuseks 3 400 000 krooni. Hageja avaldas valmisolekut tasuma hagi rahuldamise korral kostjale hüvitisena koheselt 1 700 000 krooni. Eeltoodu põhjal ning tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, 72 lg 5, 76 lg 1, 77 lg 2 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, palus hageja lõpetada hageja ning kostja kaasomandis oleva kinnistu kaasomand selliselt, et kostjale kuuluv kaasomandi osa omandiõigus antakse hagejale, kes jääb kinnisasja ainuomanikuks ja pannakse hagejale kohustus maksta kostjale tema kaasomandi osa eest 1 700 000 krooni ning lugeda kaasomandi lõpetamisel tuvastatuks kostja nõusoleku andmine KRS § 341 lg 1 tähenduses.
Alternatiiv kinnistu müümiseks enampakkumisel ei ole hageja arvates praegusel ajal perspektiivikas, sest enampakkumisel ei saa kindlasti sellist hinda. Teiseks võimaluseks on jagada elamu kaheks korteriomandiks, mis on põhimõtteliselt võimalik, kuid see ei lahendaks poolte suhteid ja eesmärk jääks ikkagi saavutamata. Kinnistut reaalosadeks jagada ei ole võimalik, kuna hoone on täielikult amortiseerunud ning tuleb selle tõttu lammutada ja uus ehitada. Kostja vastuväited. Kostja hagi ei tunnistanud. Hagiavalduse põhjendused poolte suhtlemise osas on ebaõiged. Hageja seaduslik esindaja solvab kostjat pidevalt ebasündsate väljenditega, on ähvardanud kostjat ja tema abikaasat ning püüab teha kostja elu väljakannatamatuks. Hageja on kostjale teinud võimatuks krundi kasutamise. Hageja on püüdnud jätta kohtule mulje nagu oleks tegemist äärmiselt risustatud ja laokil kinnistuga, esitades kohtule eksitavad fotod võib-olla mingil ajahetkel kinnistul paiknenud prahist või materjalidest. Kostja esitas fotod (tl 47-50), mis hageja poolt väidetut ei kinnita. Elamu on kostja sünnikodu, ta on elanud selles kogu oma eluaja. Kostja ei soovi oma elukorraldust muuta ning tema tahe on selle kasutamist jätkata. Eaka inimese sundimine oma kodust lahkuma ei ole aga mõistlik ega põhjendatud. Kinnistu oluliseks osaks olev elamu on ehituslikult ja ruumiliselt lahenduselt mõeldud kasutamiseks kahele perele, ehituslikult on tegemist kahe korteriga. Korteritel on eraldi sissepääs ruumide kütmine on iseseisev. Kui kaasomandit lõpetada, on see ainuvõimalik kinnistu kaasomanike vahel reaalosadeks jagamise teel. See on antud juhul võimalik ning arvestades poolte põhjendatud huve mõistlik. Kostjale on ka oluline see, et see maja on olnud nende pere käes põlvest põlve ja ta tahab, et see nii ka jääks. Kostjale on see maja mitte üksnes materiaalse väärtusega, vaid midagi enamat. Kostja ei nõustu hageja pakutud kinnisvara väärtusega 2 051 500 krooni. Poolte kaasomandis olev kinnistu paikneb XXXXX XXXXX rannarajoonis, kus kinnisvara hind on kõrgema turuväärtusega. Kostjale teadaolevalt on ainuüksi hoonestamata kinnistu turuvääruts selles piirkonnas (st XXXX tänaval) ligikaudu 6 miljonit krooni, hoonestatud kinnistu aga oluliselt rohkem. 08.09.2008 esitas kostja kohtule AS LVM Kinnisvarabüroo XXXX XX X XXXXXX kinnistu hindamise ekspertiisi (tl 72-76). Kuivõrd hindaja hageja kasutuses olevatesse ruumidesse ei pääsenud, siis ei olnud tal võimalik neid ruume inspekteerida. Seoses sellega hindaja hindamisakti ei väljastanud, vaid andis asjakohase ekspertarvamuse. Arvestades viimasel ajal aset leidnud kinnisvara hinna langust, leidis hindaja, et kinnistu turuväärtus on 4,4 kuni 4,8 miljonit krooni. Juhul, kui kohus siiski peaks hagi rahuldama hageja soovitud viisil ja kohtu poolt määratud ekspertiisiaktile vastavas kinnistu väärtusega 3 400 000 krooni, määrata kohtuotsusega kindlaks, et hageja on sel juhul kohustatud rahalise hüvitise kostjale kuuluva kaasomandi mõttelise osa eest tasuma 1 700 000 krooni 15 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumise päevast. Vastuhagi esitamisest, kaasomandi lõpetamiseks muul viisil kui hageja taotles, kostja ei soovinud. Kohtuotsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ning lõpetas MaxKinnisvara OÜ ja Aino Aasmäe kaasomandi kinnistule XXXX X, XXXXX XXXXXXX selliselt, et jätta nimetatud kinnistu MaxKinnisvara OÜ ainuomandisse ja kohustada MaxKinnisvara OÜ-t 15 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest Aino Aasmäele maksma või tagama väljamaksmise 1 700 000 krooni suuruses summas. Eelnimetatud maksmise või selle tagamise kohustuse kohasel
täitmises kohustada Aino Aasmäed andma nõusolek otsuse täitmiseks vajalike omanikukannete muudatuste tegemiseks kinnistusraamatus. Vastavalt AÕS § 76 lg 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning seda õigust saab välistada üksnes kaasomanike vahelise kokkuleppega (sama paragrahvi lõiked 2 ja 4). Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi AÕS § 77 lg 1 järgi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kuid kui sellist kokkulepet ei saavutata, otsustab jagamise viisil hageja nõudel ja AÕS § 77 lg 2 alusel kohus. Kohus võib äsjanimetatud sätte kohaselt kaasomandit lõpetada hageja nõudel järgmisel viisil: 1) kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades; 2)kas anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas; 3) või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus saab kaasomandi lõpetamise korral valida vaid nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida vaidluse pooled on hagis või vastuhagis taotlenud. Samas võib ka neid kaasomandi lõpetamise viise esitada, mida lubab ka TsMS § 370 lg 2. Kaasomandi lõpetamine peaks toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Antud asjas on pooled esitanud vaid ühe võimaliku kaasomandi lõpetamise viisi - hageja nõuab hagis kaasomandi lõpetamist selliselt, et jätta asi temale, pannes talle kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas. Kohus võib jätta ka kaasomandi lõpetamata vaatamata esitatud nõudele, kui hageja poolt nõutud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega. Mõlema poole esitatud väidete pinnalt ning silmas pidades ka poolte endi poolt vande all antud ütlusi on ilmne, et kohtusse pöördumise tingisid kaasomanike äärmusteni halvaks muutunud suhted. Seda kinnitavad nii hagiavalduses esitatu kostja käitumise kohta ning hagile lisatud fotod kinnistu korrashoiust, aga ka kostja enda vande all antud ütlused selle kohta, et ta ei pea võimalikuks kaasomandis oleval kinnistul asuvas elamus elada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kinnistul asuvas hoones on sisuliselt kaks tervet korrust hõlmavat hõlmavat korterit, milles hageja esindaja elab teisel korrusel ja kostja kasutab esimesel korrusel asuvat korterit. Samas ei oma kostja sellekohane rõhuasetus (nagu oleks mõistlik jagada kinnistu reaalosadeks korterite näol, ka hageja peab seda teoreetiliselt võimalikuks) asjas tähendust, sest kohus saab lähtuda vaid esitatud kaasomandi lõpetamise (jagamise) viisidest. Hageja esindaja soovib kasutada kinnistul asuvat elamut jätkuvalt enda elukohana, kuivõrd ta on seda teinud alates 2006. aasta sügisest ning muud elukohta tal vande all antud ütluste kohaselt ei ole. Kostja ei ole neid väiteid ümber lükanud. Hageja on kinnitanud ka seda, et on võimeline hagi rahuldamise korral tasuma kostjale koheselt poole kinnistu väärtusest. Samas on kinnistul asuv maja ehitatud kostja isa poolt, tegemist on majaga, kus kostja on elanud sündimisest saadik ning seega on kostjal ajaloolises mõttes kahtlemata tugev emotsionaalne side kõnesoleva kinnistuga. Kuigi tegemist on kostja sünnikoduga, ei ole ta vähemalt 3 aastat (hageja väitel kauemgi) selles elamus elanud ja tal on olemas alaline elukoht abikaasa majas XXXXX tänaval, XXXXXX. Hagi rahuldamise korral ei kaota kostja oma elukohta ja saab õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Kostja seotus kõnesoleva kinnistu ja sellel asuva elamuga on kohtule esitatud tõendeid ja poolte väiteid arvestades viimaste aastate jooksul oluliselt vähenenud. Seega haginõue ei kahjusta kostja huve sedavõrd, et see annaks aluse hagi rahuldamata jätmiseks. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused Aino Aasmäe palub tühistada kohtuotsuse täies ulatuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb aga lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Oma otsuses nr 3-2-1-45-06 on Riigikohus asunud seisukohale,
et kaasomandi lõpetamise nõude võib jätta rahuldamata, kui pakutud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Riigikohus on nimetatud tsiviilasjas märkinud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Eeltoodust ei ole põhjendatud kohtu seisukoht, et kuivõrd kostja ei ole esitanud vastuhagi, siis kohus ei pidanud antud asjas hindama, kas hageja poolt nõutud kaasomandi lõpetamise viis oli seaduses antud valikute hulgast mõistlik ja õiglane. Kohus on sellise hinnangu andmise vajaduse oma otsuses täielikult välistanud. Seega ei ole õige kohtu seisukoht, et kohus ei pea hakkama võrdlema nõutud kaasomandi lõpetamise viisi teiste võimalikega, mida haginõudena esitatud ei ole. Kuigi kaasomandit saab lõpetada vaid poolte poolt nõutud viisil, peab kohus hindama, et hageja poolt nõutud kaasomandi lõpetamise viis on põhjendatud. Kui võimalike kaasomandi lõpetamise viiside hulgast ei ole pakutud kaasomandi lõpetamise viis poole suhtes õiglane ega mõistlik tuleb hagi jätta rahuldamata. Kohus on oma hinnanguid tehes vastuoluline, kui pidas põhjendatuks, et vastuhagi esitamise korral ja kinnisasja korteriomanditeks jagamise nõude esitamisel oleks tõenäolist vastuhagi rahuldatud, siis seega ei pidanud kohus hageja poolt nõutud kaasomandi lõpetamise viisi võrreldes teiste viisidega kõige õiglasemaks. Seega oleks kohus pidanud arvestades ka eeltoodud põhjendust jätma hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks tema poolt taotletud viisil rahuldamata. Kohus on oma otsuses peaasjalikult hinnanud poolte vastastikuseid suhteid, kinnistu heakorda ja krundi kasutust, kui kaasomanike kasutuskord ning vastastiku isiklikud suhted ei ole need kategooriad, mida kohus kaasomandi lõpetamise viisi määramisel peaksid olema määravad. Õige ei ole kohtu seisukoht, et kinnistu heakord on halb. Ka hageja ei ole seda tõendanud. Kuuri juurde ladustatud küttepuud ei ole hinnatav risustatud krundina. Kinnistu heakorra täpsema ülevaate saamiseks taotles kostja paikvaatluse läbiviimist, kuid kohus jättis taotluse rahuldamata. Arusaamatu ja põhjendamata on kohtu hinnang, et kuigi kostja on renoveerinud korteri ja kuna kostja seda hetkel alalise elukohana ei kasuta, siis lähtudes õigluse põhimõttest tuleb lõpetada kaasomand hageja poolt nõutud viisil. Just korteri renoveerimine peaks näitama kostja seotust korteriga, kuna ta on teinud korteri remondiks olulisi kulutusi. Vastustaja vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 27.05.2009 otsus tuleb tühistada oluliste menetlusnormide rikkumise tõttu ja saata uueks arutamiseks samale kohtule. Ringkonnakohtu istungil esitas kostja uue tõendina 01.07.1988 sõlmitu ostu-müügi lepingu, mille kohaselt kostja Aino Aasamäe ostis T. N. 1/6 mõttelist osa elamust, milles kasulikku pinda 152,6 m2. Esitatud abielutunnistusest nähtub, et Aino Aasamäe ja H. A. abiellusid XX.XX.XXXX. Seega on nimetatud elamuosa abikaasade ühisvara. Antud menetlusse ei ole H. A.d kaasatud. Seega vaidlus puudub selles, et vaidlusalune õigussuhe puudutab mõlema ühisomaniku huve. Maakohus ei selgitanud pooltele eelmenetluses, et menetlusse tuleb kaasata vaidlusaluse kaasomandi osa mõlemad ühisomanikud. TsMS § 208 lg 2 kohaselt, kui hageja leiab, et hagi ei ole esitatud kõigi isikute vastu, kes on vaidlustatud õigussuhte osalised, võib kohus hageja taotlusel kuni kohtuliku arutamise lõppemiseni esimese astme kohtus kaasata kostjana need isikud. Nii hageja kui ka kostja taotlesid asja saatmist esimese astme kohtule, et hagejal oleks võimalik kaasata kostjana menetlusse kõik vaidlustatud õigussuhte osalised. Kaasomandi lõpetamiseks hageja poolt
soovitud viisil ei piisa, kui selleks kohustatakse nõusolekut andma vaid Aino Aasamäed, kes on vaidlusaluse kaasomandi osa üks ühisomanikest. Apelatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.