Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

II Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole ta hagejaga 19.02.1998.a sõlminud kokkulepet. 19.02.1998.a võlakirja on välja andnud ja allkirjastanud HR. Kostja ei ole andnud volitusi, mis võiksid olla aluseks sellise volikirja väljaandmiseks ega ole andnud ka muul kujul volitusi tehinguteks talle tagastamisele kuulunud maadega. Kostja peab hageja seisukohta selles, et HR volitust tehingu tegemiseks tõendavad tema poolt läbiviidud maa tagastamis- ning maamõõtmistoimingud, ekslikuks. Notariaalselt tõestatud vormis volikirja, millega AR volitab HR võõrandama AR tagastamisele kuuluvat maad, ei ole AR kunagi andnud. 19.02.1998.a tehing ei vasta ettenähtud vorminõuetele. Hagiavalduses taotleb hageja maatüki suurusega 8 hektarit üleandmist ja järelikult on hageja nõude aluseks asjaolu, et võlakirja näol on tegemist maa võõrandamise ja omandamise tehinguga. AÕS § 119 lg 1 tulenevalt peab aga kinnisasja omandamise ja võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud ja kuni 01.07.2002.a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 alusel oli seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. TsÜS § 66 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma ning kostjal ei ole 19.02.1998.a HR poolt antud võlakirja alusel mingeid kohustusi tekkinud. Hageja viitab AÕS § 118 ja leiab, et tegemist ei ole kinnisasja tehingu sooritamisega, vaid kinnisasja moodustamisega, üritades seega ilmselt väita, et siinkohal ei kohaldu kohustuslikud vorminõuded. Kostja nõustub sellega, et maa mõõtmise jms tehingute osas teenuste asutamiseks tõepoolest kohustusliku notariaalselt tõestatud vormi nõuet ei ole. Samas on hagi

2-05-14702 esemeks kinnisomandi üleandmise kohustuse täitmine ja sellisele tehingule on seadusega kehtestatud notariaalse vormi nõue. Hageja leiab, et kinnisvaraga tehingut ei ole toimunud, kuna tehing oli suunatud alles kinnisasja moodustamisele. Kostja ei vaidle vastu, et 19.02.1998.a ei olnud vaidlusaluse maa näol tegemist kinnisasjaga. Võlakirja sõnastuse kohaselt antakse maa AT hiljemalt 1 kuu pärast AR selle maa omanikuks saamist. Kinnisomand tekib AÕS § 118 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmisega. Enne seda polnud AR omandiõigust vaidlusalusele maale ega võimalustki maad üle anda. Võlakirjas on kokku lepitud moodustatava kinnisasja võõrandamises ning sellisel tehingul on seaduses sätestatud kohustuslik notariaalselt tõestatud vorm. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda ja välja mõista hagejalt õigusabile tehtud kulude katteks 23 010 krooni. III Kohtuotsuse põhjendus Kohus, ära kuulanud pooled ja uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid ning hinnanud esitatud tõendeid nende kogumis, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Hageja on esitanud hagi, väites, et temal on õigus kinnisasja suurusega 8 ha omandile, ja nõudes maatüki üleandmist. Tulenevalt esitatud nõudest taotleb hageja kohtu hinnangul sisuliselt tuvastada AR kohustus sõlmida AT asjaõigusleping kinnistu, XXX III maadest 8 ha suuruse maatüki omandi üleandmiseks AT. Oma nõudes tugineb hageja HR ja hageja vahel 19.02.1998.a sõlmitud kokkuleppele (Võlakiri, tl 3), mis annab alust järeldada, et 19.02.1998.a kokkulepe on sisuliselt võõrandamistehing. Hageja väide selles, et tema tegevust tuleb käsitada teenusena ja kostja ei ole teenuse eest tasunud kokkulepitud korras ja ulatuses ning hageja ja kostja vahel toimunud tehing oli suunatud kinnisasja moodustamiseks selle teenuse eest hilisemal tasumisel, ei ole kooskõlas hageja nõudega. Esitatud hagis ei taotle hageja kohustada kostjat teenuse eest tasuma, vaid kohustada kostjat täitma kohustus talle 8 ha suuruse maatüki omandi üleandmiseks. Ka on hageja korduvalt kohtule seletanud, et pärast kinnistu moodustamist temaga lepingut ei sõlmitud ja ta soovib kostjalt 8 ha maad. 19.02.1998.a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse ( TsÜS) § 58 lg 1 kohaselt tekivad tsiviilõigused ja kohustused seaduses sätestatud sündmustest, tehingutest ja muudest õigustoimingutest. Tsiviilõigused ja –kohustused tekivad ka õigustoimingutest, mis ei ole küll seaduses sätestatud, kuid mis ei ole vastuolus tsiviilseadustiku sisu ja mõttega. TsÜS § 60 järgi on tehing õigustoiming, mis on suunatud tsiviilõiguste ja kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele ja tehingud on ühepoolsed ja kahe- või mitmepoolsed ( lepingud). 09.02.1998.a sõlmisid HR ja AT kahepoolse lepingu lihtkirjalikus vormis ja pealkirjastasid selle võlakirjana. Nähtuvalt võlakirjast laenas HR ema AR oma maa tagastamiseks, erastamiseks ja mõõtmiseks AT60 000 EVP-d ja 23 000 krooni ning vastutasuks võla tagastamiseks kohustus AR üle andma AT XXX osa maast suurusega kaheksa ha ja see maa antakse Ants Tammemäele hiljemalt ühe kuu pärast AR maa omanikuks saamist.

2-05-14702 Hinnates 19.02.1998.a kokkuleppe sisu ja hageja nõuet- kohustada kostjat üle andma talle maatükk suurusega 8 ha, leiab kohus, et hageja tahe oli lepingu sõlmimisel suunatud 8 ha maa omandiõiguse üleminekule tulevikus ja 19.02.1998.a sõlmiti maa kui kinnisasja ostu-müügi eelleping omandi üleminekuga tulevikus. 19.02.1998.a kehtinud TsK § 242 kohaselt on ostumüügi lepingu sisu olulisteks tingimusteks kokkulepe müügieseme ja hinna osas. Nagu nähtub lepingust, olid lepingule allakirjutanud pooled saavutanud kokkuleppe ostumüügilepingu minimaalnõuetes- hinnas ( laenatud rahasumma maa tagastamise, erastamise ja mõõtmise toiminguteks) ja müügiesemes ( 8 ha maad). Määratlemata jäi konkreetne müügiobjekt – maatüki täpne asukoht ja piirid, katastritunnus. Samuti lepiti kokku asjaõiguslepingu sõlmimise aeg- so hiljemalt ühe kuu jooksul pärast AR omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. TsÜS § 91 lg 1 ( 19.02.1998.a kehtinud redaktsioon) kohaselt võivad pooled teha tehingu mis tahes vormis või kokku leppida, mis vormis tuleb tehing teha, kui seaduses ei sätestata tehingu kohustuslikku vormi. Et 19.02.1998.a sõlmitud eellepingust oleks pooltel tekkinud seaduslikult siduvaid õigusi ja kohustusi, tulnuks pooltel järgida maa võõrandamise tehingule ja omandi üleandmiseks ettenähtud kohustuslikku vormi. Asjaõiguse ( AÕS) § 8 lg 1 kohaselt on maatükk koos selle oluliste osadega kinnisasi ja AÕS § 119 lg 1 järgi peab kinnisasja omandamise tehing olema notariaalselt tõestatud, AÕS § 120 lg 1 kohaselt peab olema notariaalselt tõestatud ka kokkulepe kinnisomandi üleandmiseks. 19.02.1998.a lepingu sõlmimisel oli poolte tahe suunatud kinnisomandi üleandmisele tulevikus, mistõttu oli vaja sõlmida eelleping notariaalselt tõestatud vormis. 19.02.1998.a sõlmiti leping lihtkirjalikus vormis. TsÜS § 93 lg 3 (19.02.1998.a kehtinud redaktsioon) kohaselt on aga seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine ning TsÜS § 66 lg 3 ja lg 4 alusel on tühine tehing kehtetu algusest peale ning seda ei pea täitma. Tulenevalt eeltoodust on 19.02.1998.a leping tühine ega tekita lepingupooltele tsiviilõigusi ja kohustusi, mistõttu on hageja nõue alusetu ja põhjendamatu. 19.02.1998.a HR ja AT vahel sõlmitud leping, mis kohtu hinnangul on seadusega ettenähtud vorminõuete rikkumise tõttu tühine ja kehtetu algusest peale, ei saa muutuda kehtivaks HR volituste kehtivuse tuvastamisega lepingu sõlmimisel. Asjaolu, kas AR volitas või ei volitanud HR 19.02.1998.a lepingut sõlmima, kinnitama laenu saamist ja pärast maa kinnistamist üle andma 8 ha maad hagejale, ei muuda tühist tehingut kehtivaks, mistõttu kohus ei pea vajalikuks analüüsida ega hinnata poolte väiteid seoses volikirjaga, kuna tühisest tehingust ei tekkinud maa omandi üleandmise kohustust ei AR ega HR , kes lepingu allkirjastas. Samuti ei pea kohus vajalikuks anda hinnangut lepingus märgitud hageja poolt tehtud väidetavatele kulutustele ja laenule, kuna kohtule võla nõuet ei ole esitatud. Nii hagiavalduses kui kohtule antud seletustes on hageja soovinud üksnes 8 ha maa üleandmist. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne seaduse jõustumist ( enne 01.01.2006.a) alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindaks määramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 01.01.2006.a kehtinud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ( TsMS) ) § 60 lg 1 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks

2-05-14702 välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kuna kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata tulevad kohtukulud jätta hageja kanda. Õigusabi eest on kostja tasunud vastavalt kohtukulude nimekirja ja kuludokumentidele Alvin, Rödl & Partner Advokaadibüroole 23 010 krooni. TsÜS § 61 lg 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni 5% hagi rahuldatud osast ja hinnata hagi puhul mitte rohkem üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kohus, arvesse võttes asja keerukust ja mahtu, peab põhjendatuks rahuldada kostja menetluskulude hüvitamise nõue pooles ulatuses, so mõista hagejalt välja 11 505 krooni.

Katrin Saar Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.