2.Tuvastada kostja I V kohustus tema omandis oleva 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna
2-06-19344 jaoskonna registriossa nr XXX, asukoht Tallinn, XXX, omandiõiguse üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku enda omanikukande kustutamiseks ja hageja KK (isikukoos XXX) omanikuna sissekandmiseks andmiseks.
3.Jätta 28. juuli 2006.a Harju Maakohtu määrustega tsiviilasjas (nr 2-0619344) kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja I V kanda ning iseseisva nõudeta kolmanda isiku APmenetluskulud tema enda kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 24. novembril 2009.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.26. juulil 2006.a on KK (endise perekonnanimega L) esitanud Harju Maakohtule hagi, milles palutakse tuvastada kostja kohustus anda tema omandis oleva 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX, asukoht Tallinn, XXX, omandiõiguse üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusolek (s.h enda omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks andmiseks).
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid kostja ja hageja 9. detsembril 2005.a 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast, asukohaga Tallinnas, aadress XXX võlaõigusliku müügilepingu ning kokkulepped vastaval kinnisasjal asuva ehitise püstitamiseks (edaspidi ka müügileping). Hageja kasuks seati vastava kokkuleppe alusel kinnistusraamatusse ka
2-06-19344 omandamist tagav eelmärge, kanne selle kohta tehti 28. detsembril 2005.a. Ostetud kinnisasi on kaasomandis ja sellel asub paarismaja. Teise 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast ostis AK, kes sõlmis omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu müüja AP 5. jaanuaril 2006.a. Omandi üleandmise kanne tehti 3. veebruaril 2006.a. Müügilepingu p 2.19 kohaselt kohustus müüja teostama ehitustööd (ehitise püstitamiseks) hiljemalt 28. veebruariks 2006.a. Nimetatud tähtpäeva järgselt on ostja korduvalt saatnud müüjale nõudeid viimase lepinguliste kohustuste täitmiseks. 1. märtsil 2006.a allkirjastasid hageja ja kostja puuduste ja tegemata tööde loetelu, millega I V ise selgelt kinnitas enda lepinguliste kohustuste rikkumist ja kohustust vastavad tööd lõpetada. Vaegtööde kõrvaldamise tähtajaks lepiti kokku 12. märts 2006.a ja tegemata tööde lõpetamise tähtajaks 31. mai 2006.a. Kostja oma lepinguliste kohustuste täitmisele ei asunud.
9.aprillil 2006.a kohtusid kinnistul I V, AP, AK ja KK. Eesmärgiks oli leida lahendus tekkinud probleemile, et kostja ja AP oma lepingulisi kohustusi ei täida. Põhimõtteliselt jõuti kokkuleppele, kuid 11. mail 2006.a teatas kostja, et kokkulepet allkirjastada ei soovi, vaid lõpetab tööd koheselt. Mingit tegevust aga ei järgnenud. AK sai üllatusliku teate, et kostja on otsustanud kasutada kaasomaniku ostueesõigust AK’ile müüdud mõttelise osa suhtes. Järgnevalt teatas AP hagejale, et ka tema soovib kasutada ostueesõigust KK ’ele müüdud kinnisasja mõttelise osa suhtes. Ostueesõiguse teostamise avaldus koostati 5. mail 2006.a, kuigi AP oli kaasomanikuna kinnistusraamatust kustutatud juba 3. veebruaril 2006.a. AP ei ole hagejale hüvitanud viimase poolt tasutud müügihinda. Järgnevalt on nii I V kui ka AP üritanud sundida hagejat kostjaga müügilepingut lõpetama ja enda õigustest loobuma. Hagejale tehti takistusi kinnisasja mõttelise osa valdamisel ja kasutamisel. Hageja ei ole saanud asuda ehitises puuduseid kõrvaldama, et ostetud kinnisasjal paiknevas elamus oleks võimalik sees elada. Hageja leiab, et kostja rikkus müügilepingu tingimusi, sest jättis ehitise õigeaegselt valmis ehitamata. Kuna hageja asus õiguskaitsevahendina ise kõrvaldama ehitises olevaid puudusi, siis on kostja kui töövõtja lepinguline kohustus asi valmis ehitada asendunud kohustusega hüvitada kahju. Hageja poolt erinevatelt ehitusettevõtjatelt ehitustööde teostamiseks võetud hinnapakkumistest oli soodsaim OÜ HE pakkumine 463 382 krooni. Selles summas on seega kostjal kahju hüvitamise kohustus tegemata ehitustööde osas. Kinnisasja väärtuse arvestamisel tuleb arvestada alandatud hinda ning hagiavalduse kohaselt oli hagi esitamise hetkel kinnisasja väärtuseks lepinguline hind 2 300 000 – 463 382 = 1 836 618 krooni. Lisaks ehitustööde teostamise kohustusele, mille hageja asendas õiguskaitsevahendina kahju hüvitamise kohustusega, peab kinnisasja müüja arvestama müügilepingust tuleneva asja omandi üleandmise kohustusega. Kuna hageja kõrvaldab ise puudused ja teostab teostamata ehitustööd, siis nõuab ta kostjalt asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja on pahatahtlikult viivitanud enda ehituskohustuse täitmisega. Selles olukorras ei saa eeldada, et ostja ootab lõputult, millal müüja kavatseb enda kohustusi täita. Kuna lepingus on kokku lepitud, et ostjal on õigus asuda ehitustöid ise teostama, siis tuleb asuda seisukohale, et asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus on muutunud sissenõutavaks. Müüja peab sellisel juhul asjaõiguslepingu sõlmima viivitamatult vastava nõude esitamisest. Kindla sisuga tahteavalduse võib asendada kohtuotsus, millega tuvastatakse tahteavalduse tegemise kohustuse olemasolu.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
3.Kostja hagi ei tunnista. 9. detsembril 2005.a koostas ja tõestas Tallinna notar R. Kimmel poolte vahel lepingu, mille alusel kostja kohustus Tallinnas XXX asuvale
2-06-19344 maatükile püstitama ehitise, kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu, avalduse eelmärke kinnistamiseks, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Notar selgitas tehingupooltele, et kinnistu mõttelise osa müümisel on teistel kaasomanikel seadusest tulenev ostueesõigus. Kaasomanikuna oli ostueesõigus APl. Hageja väitis kostjale, et tema isiklikult oli esitanud võlaõigusliku müügilepingu AP’le tutvumiseks ning hageja sõnul AP oli avaldanud, et ta ei ole ostueesõiguse teostamisest huvitatud. 15. aprillil 2006.a selgus, et tegelikkuses hageja AP’le võlaõiguslikku müügilepingut esitanud ei olnud. AP kinnitas, et hageja oli talle oma ostusoovist teatanud, kuid väitnud kinnistu müügilepingus kokkulepitud müügihinnaks 4,8 miljonit krooni. Kostja esitas müügilepingu AP’le tutvumiseks 15. aprillil 2006.a.
5.mail 2006.a koostas ja tõestas Tallinna notar R.Kimmel AP ostueesõiguse teostamise avalduse. AP teatas, et soovib kasutada ostueesõigust ning esitas seetõttu ka avalduse. Müügilepingus märgitud ostuhinna 2 300 000 krooni nõustus AP tasuma müüjale nimetatud kinnistu mõttelise osa omandi temale üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimisel või müüja soovil hoiustama ostuhinna notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. AP soovil notar edastas ostueesõiguse teostamise avalduse hagejale ja kostjale. Kostjale teadaolevalt sai hageja ostueesõiguse teostamise avalduse ärakirja kätte ning mingeid vastuväiteid sellele ei esitanud. Hageja käitumisest järeldasid kostjad, et mingeid takistusi omandi ülekandmiseks ostueesõigust teostavale isikule, s.o AP’le ei ole ning kostja andis kirjaliku akti alusel AP’le üle valduse kinnistule XXX. Samuti tasus AP kostjale lepingus ettenähtud müügihinna 2 300 000 krooni. Ehitustööde üleandmine kostja poolt ning vastuvõtmine AP poolt, samuti valduse üleandmine-vastuvõtmine toimus aktiga 10. mail 2006.a XXX asuval kinnistul. Samal päeval kostja juuresolekul AP vahetas elamul ukselukud, kuna kostja teada olid eelnevate lukkude võtmed ka ehitajatel. AP asus reaalselt XXX elamusse elama, plaanides peale pisiparanduste tegemist seal kooselamist koos perega. XXX valdust ei ole kostja kunagi üle andnud hagejale, kostja ei ole hagejale andnud võtmeid ega teinud muid tegusid, millest hageja saanuks järeldada või isegi oletada valduse üleandmist temale. Pealegi nägi pooltevaheline võlaõiguslik müügileping ette, et valdus antakse aktiga üle peale ehitise lõpuni ehitamist. Eelneva tõttu ei olnud kostjal ka võimalik takistada hagejal valduse teostamist XXX kinnistul.
31.mail 2006.a pidi notari R.Kimmel’i büroos toimuma tehing eesmärgiga sõlmida kostja ja ostueesõigust teostanud AP vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel XXX kinnistu 1⁄2 mõttelise osa asjaõigusleping eeldusel, et hageja kustutab samaaegselt tema kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärke. Hageja notaribüroosse ei ilmunud. Sama tehing pidi toimuma ka 3. juulil 2006.a ja 19 juulil 2006.a, kuid hageja määratud ajal kohale ei ilmunud. Algselt teatas hageja notarile, et on nõus eelmärke kustutama, kui tehingus nähakse ette hagejale makstavate summade suurus. Hiljem hageja taganes eelmärke kustutamise lubadusest, kuna tema arvates olevat AP ostueesõiguse teostamise avaldus tühine, vastava pöördumise edastas hageja e-kirjaga notarile 29 mail 2006.a.
24.juulil 2006.a väljastas notar R.Kimmel menetlusosalistele notari ametitoimingu tegemisest keeldumise. Hageja ei ole seaduses ettenähtud korras halduskohtus vaidlustanud notari ametitoimingu tegemisest keeldumist ning on järelikult nõustunud võimatusega sõlmida asjaõiguslepingut kostjaga. Hageja ega tema esindaja ei ole kordagi suulises ega ka kirjalikus vormis kostja poole pöördunud omandi üleandmise ega muu kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja on ehitustööd teostanud vastavalt lepingule ning kehtivatele ehitusnormidele. Hagiavaldusele lisatud hinnapakkumine puudutab tehnilist ruumi ja varikatust, mida ei ole projektis ja seega ka pooltevahelises lepingus ette nähtud, vaid selle ehitamine oli kokku lepitud
2-06-19344 pooltevahelises töövõtulepingus nr 001, mille alusel teostatud tööde eest võlgneb hageja kostjale 100 000 krooni. Neid töid või nende tegemata jätmist ei saa siduda käesoleva vaidlusega. AP’ga on koostatud ja allkirjastatud ehitise ülevaatamise ja vastuvõtmise akt ning selles aktis on loetletud ehitustöödega seotud asjaolud seisuga 10. mai 2006.a. Tsiviilasja hilisema menetluse käigus on kostja asunud väitma, et on poolte vahel sõlmitud müügilepingust taganenud. 15. jaanuaril 2008.a on kostja teinud ka notariaalses vormis taganemisavalduse.
MENETLUSE KÄIK
4.16. aprilli 2007.a määrusega rahuldas kohus AP9. augusti 2006.a avalduse menetlusse astumiseks ning lubas nimetatud isikul menetlusse astuda iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel. Menetluses on AP toetanud kostja seisukohti.
5.22. veebruari 2008.a otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ning kohustas kostjat tema omandis oleva 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX, asukoht Tallinn, XXX, omandiõiguse üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku enda omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks andmiseks.
6.Kostja esitas Harju Maakohtu eelnimetatud otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks arutamiseks tagasi Harju Maakohtule. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta maakohtu otsuse muutmata.
7.7. novembri 2008.a otsusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ning saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on vaidlustatud otsus vastuoluline ja olulises ulatuses põhjendamata, olulises ulatuses on täitmata ka eelmenetluse ülesanded (TsMS § 392). Ringkonnakohtu otsuses sisalduvate juhiste järgi tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel täita veel täitmata eelmenetluse ülesanded, tuvastada pooltevaheline õigussuhe ja sellest tulenevalt vaidlus lahendada ning koostada seaduse nõuetele vastav kohtuotsus. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei hinnanud maakohus kõiki asjas esitatud asjaolusid ja nende tõendamiseks esitatud tõendeid, kui jättis tähelepanuta kostja poolt 17. jaanuari 2008.a kohtuistungil esitatud vaidlusalusest müügilepingust taganemisavalduse. Nähtuvalt
17.jaanuari 2008.a toimunud kohtuistungi protokollist on kohus võtnud kostja poolt esitatud taganemisavaldus asja juurde. Samuti on samal istungil hageja esindaja avaldanud, et kohtul tuleks võtta seisukoht ka taganemisavalduse suhtes. Maakohus ei ole välja selgitanud hageja seisukohta taganemisavalduse osas, samuti ei ole lahendanud küsimust, kas taganemisavalduse kui tahteavalduse esitamine oli lubatud antud ajahetkel. Taganemisavalduse osas tuleb maakohtul asja uue läbivaatamise käigus võtta seisukoht.
8.Asja teistkordse läbivaatamise käigus maakohtus on hageja täiendavalt esitanud seisukohad kostja taganemisavalduse suhtes. Hageja leiab, et kostja ei ole taganemisavalduse tegemisel teostanud enda tsiviilõigusi heas usus. Taganemisavalduse tegemine on hageja hinnangul vastuolus ka mõistlikkuse põhimõtte ja heade kommetega. Samuti leiab hageja, et kostja on taganemise õiguse vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 118 lg 1 p-le 1 kaotanud, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui kostja hageja väidetavast lepingurikkumisest teada sai või pidi teada
2-06-19344 saama. Lisaks leiab hageja, et taganemisavalduse tegemiseks puudusid ka materiaalsed eeldused.
9.Kohtuistungil jäi hageja esindaja varasemalt esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja ja kolmanda isiku esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
11.Puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 9. detsembril 2005.a notariaalselt tõestatud lepingu, millega kostja müüs hagejale XXX asuva kinnistu mõttelise osa, kohustus kinnistule rajama lepingus nimetatud ja lepingu lisas 2 kirjeldatud tingimustele vastava ehitise. Ehitise valmimise järel kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks. Müügilepingu punkti 2.19 kohaselt kohustus kostja müüjana tagama, et ehitises lõpetatakse ehitustööd hiljemalt 28. veebruariks 2006.a. Lepingu punkti 2.21 kohaselt loetakse ehitustööd ostja (s.t hageja) poolt vastuvõetuks ehitustööde ülevaatamise akti allakirjutamisest. Vastavalt müügilepingu punktile 2.28 kohustus müüja pärast ehitise ehitustööde lõpetamist ja ehitustööde ülevaatamise aktile allakirjutamist ehitise valduse ostjale üle andma ja ostja kohustus valduse vastu võtma lepingu punktis
3.8.toodud tingimustel. Viidatud punktis 3.8 kokkulepitu kohaselt pidi lepingu eseme otsene valdus ostjale üle antama hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevale järgneval päeval, tingimusel, et kogu ostuhind on ostja poolt müügilepingu punktis 3 sätestatu kohaselt müüjale eelnevalt tasutud, hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või tagatud selle tasumine või hiljemalt viie tööpäeva jooksul arvates ostuhinna tasumisest, kui selline tasumine toimub pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Ostja soovil ja müüja nõusolekul kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge hageja kasuks. Vastavalt müügilepingu punktile 5.2 leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse 15 päeva jooksul ehitise valmimisest, lepingu sõlmimise korraldab müüja, kes teatab asjaõiguslepingu sõlmimise aja ostjale vähemalt 3 päeva ette (p 5.3). Kostja on menetluses algselt omaks võtnud ka selle, et lepingu punktis 2.19 kokkulepitud tähtajaks (28.02.2006.a) ehitustöid ei lõpetatud ning pooled leppisid kokku vaegtööde kõrvaldamise tähtajaks 12. märts 2006.a ning tegemata tööde lõpetamise tähtajas 31. mai 2006.a. Ehitustööde tähtajaks mittevalmimist tõendab ka poolte poolt 1. märtsil 2006.a allkirjastatud akt vaegtööde ja tegemata tööde kohta (vt toimik, II kd, lk 302-303). Kostja esindaja on hilisemalt menetluse käigus küll väitnud, et viidatud aktis peeti silmas mitte müügilepingu alusel teostatud töid, vaid poolte vahel sõlmitud töövõtulepingu nr 001 (vt toimik, I kd, lk 114) järgi teostamisele kuulunud töid. Teiste asjas esitatud ja kogutud tõendite valguses (m.h poolte kirjavahetus) ei ole see kostja väide siiski kohtu jaoks veenev. Lisaks on aktis viidatud kokkulepitud tööde lõpetamise tähtajale 28. veebruar 2006.a, mis on müügilepingust tulenev tööde teostamise tähtaeg.
12.Poolte vahel on vaidlus esmalt selle üle, kas 12. märtsiks 2006.a olid puudused ehitustöödes (vaegtööd) kostja poolt kõrvaldatud ning ehitis vastavalt lepingu punktile 2.21 valminud (kostja väidete kohaselt kõrvaldas ta puudused ehitustöödes tähtaegselt, tegemata jäid küll välistööd, kuid see ei takistanud ehitise üleandmist-vastuvõtmist). Sellest tulenevalt on pooltel vaidlus ka selle üle, kas hageja keeldus õigustamatult (28. märtsil 2006.a) kostjaga asjaõiguslepingut sõlmimast. Samuti on pooltel vaidlus selle üle, millist õiguslikku tähtsust omab kinnisasja ostuõiguse teostamine AP poolt (vastava notariaalselt tõestatud avaldus on tehtud 05.05.2006.a) ning kas see vabastas kostja hagejale omandiõiguse üleandmise kohustusest. Samuti on pooltel vaidlus selle üle, kas
2-06-19344 kostja on õiguslikult kehtivalt 15. jaanuaril 2008.a tehtud avaldusega müügilepingust taganenud ning seeläbi vabanenud omandiõiguse üleandmise kohustusest (VÕS § 188 lg 2).
13.Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause järgi määrab pool hagimenetluses ise selle, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7). Kohus leiab, et poolte vahel 9. detsembril 2005.a sõlmitud lepingut tuleb käsitleda müügilepinguna vastavalt VÕS § 208 lg-le 1, kuna poolte eesmärgiks lepingu sõlmimisel oli asja müük. Asjaolu, et lepinguga kohustus kostja püsitama lepingu esemeks olevale kinnisasjale ehitise, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule VÕS § 208 lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted. Riigikohtu 28. oktoobri 2009.a otsuses tsiviilasjas nr 32-1-98-09 (p 11) on asutud seisukohale, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb VÕS § 208 lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu. Samas ei sõltuks kohtu lõppjäreldused käesoleval juhul sellest, kas töövõtulepingut reguleerivad sätted kuuluksid müügilepingut puudutavate normide kõrval kohaldamisele või mitte. VÕS § 208 lg 1 järgi müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
14.Vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja täitis oma lepingulisi kohustusi ehitise valmisehitamise osas ning kas tal tekkis kohustus omandi üleandmise tahteavalduse tegemiseks (I). Seejärel analüüsib kohus, kas ja kuidas mõjutas kostja lepingulisi kohustusi ostueesõiguse teostamine kolmanda isiku AP poolt (II) ning kostja poolt tehtud müügilepingust taganemise avaldus (III). Viimaks lahendab kohus hagi tagamise abinõudega seotud küsimused (IV) ning otsustab menetluskulude jaotuse üle (V). I.
15.Hageja käsitluse kohaselt on kostja on rikkunud müügilepingu tingimusi, viivitades pahatahtlikult ehitustööde lõpetamisega, mis oli kinnisasja omandi üleandmise eelduseks. Kuna puuduste tähtajaks kõrvaldamata jätmise korral on hagejal müügilepingu punkti 2.25 järgi õigus endal korraldada puuduste kõrvaldamine ja tellida vajalikud tööd kolmandatelt isikutelt, on hageja ehitise valmisehitamise kohustuse täitmise nõude asendanud kahju hüvitamise nõudega ning kostjal on kohustus teha tahteavaldus omandi hagejale üleandmiseks vaatamata sellele, et ehitis ei ole lõplikult valmis ehitatud.
2-06-19344
16.Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 214 lg 2), isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja vastavalt VÕS § 115 lg-s 1 sätestatule nõuda koos kohustuse täitmisega või selle asemel võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel üldjuhul nõuda alles pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava (täitmise) tähtaja möödumist. Kohus märgib, et hageja poolt osundatud lepingupunkt 2.25 haakub pigem VÕS § 222 lg 5 kohase kulutuste hüvitamise nõudega, mitte kahju hüvitamise kohustusega. Samas ei välista müügilepingu punkt 2.25 kohtu arvates ostja õigust lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisele. Liiatigi ei oma käesoleva vaidluse seisukohalt määravat tähtsust see, kas hageja on täitmisnõude (ehitise püstitamine kinnistule) asendanud kahju hüvitamise nõudega (VÕS § 115 lg 1) või kulutuste hüvitamise nõudega (VÕS § 222 lg 5). Oluline on küsimus, kas hagejal oli õigus täitmisnõuet asendada.
17.Kostja väidete kohaselt on ta täitnud pooltevahelises lepingus sisalduvad ehitise püstitamisega seonduvad kohustused (selleks täiendavalt antud tähtaja jooksul). Kohtu arvates ei ole need väited menetluse käigus tõendamist leidnud. Kostja käsitluse kohaselt tõendavad ehitise valmimist 10. märtsiks 2006.a 10. mail 2006 koostatud ehitise üleandmise-vastuvõtmise akt (vt toimik, I kd, lk 201-202), millega kostja andis ehitise valduse üle ostueesõigust teostanud APle, samuti BREC Kinnisvara OÜ eksperthinnang nr 3019/11/06 kui dokumentaalne tõend (vt toimik, II kd, lk 269-283). Kohtu hinnangul need tõendid kostja väiteid ei kinnita, pigem vastupidi. Nii nähtub mainitud 10. mai 2006.a aktist, et kinnistul on tegemata haljastus, piirded, väravad jne. Lepingu lisaks nr 2 (vt toimik, I kd, lk 26-29) oleva XXX kahepere-elamu ehitusliku osa kirjelduse kohaselt nähti ette krundi ümbritsemine kolmest küljest võrkpiirdega, XXX tee poolne külg on horisontaalsetest puitlippidest. Sissesõiduteed on kaetud kivikattega. Aia muu vaba ala on haljastatud muruga. Lisaks ei saa kolmanda isiku poolt antud kinnitus ehituse vastavusest kehtivatele ehitusnormidele ning pretensioonide puudumisest muuta kostja kohustuste mahtu hageja ees. Lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et kolmas isik AP ja kostja I V on teostanud vastastikku kaasomandi osade suhtes ostueesõigust, mille eesmärgiks on ilmselt olnud kaasomandi osade müügilepingutest tulenevate müüjate täitmiskohustuste (s.h ehitise püstitamine) sisuline lõpetamine. Samuti nähtub kostja kirjalikust vastusest (vt toimik, I kd, lk 168), et ka AP pidas enne elamusse elama asumist vajalikuks teha elamus parandusi. Eelnev tõendab, et ka 2006.a mais ei vastanud ehitis lepingus kokkulepitud tingimustele. Ka BREC Kinnisvara OÜ eksperthinnang ei tõenda kostja väiteid ehitise valmiduse kohta. Esiteks ei ole hinnangu koostamisel dokumendi sisust nähtuvalt analüüsitud ehitise valmidust vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele. Hindamise eesmärgiks on olnud üksnes kinnistu mõttelise osa turuväärtuse hindamine. Seejuures on hindamine teostatud ajavahemikus 08.-10.11.2006 (asja ülevaatus on toimunud 8. novembril 2006.a). Seetõttu ei saa kõnealune dokument tõendada, millises seisundis oli ehitis 2006.a mais. Samuti ei tõenda kostja väiteid eeldatavalt 28. aprillil 2006.a koostatud akt, milles KK ja AK on fikseerinud XXX objektil esinenud puudusi (vt toimik, III kd, lk 18-19). Ka
2-06-19344 nimetatud tõendist nähtub kaudselt, et ehitis (paarismaja) ei vastanud selle kuupäeval objekti vastuvõtmiseks vajalikele tingimustele.
18.Üheks tõendiks ehitise valmimise kohta saaks lugeda ka sellele väljastatud kasutusluba. Käesoleval juhul vaidlusalusele elamule kasutusluba senini väljastatud ei ole. Kostja esindaja väidete kohaselt ei ole kostja kasutusloa väljastamiseks ka siiani toiminguid teostanud (vt toimik, III kd, lk 60). Müügilepingu punktiga 2.29 kohustus müüja (s.t kostja) hankima ehitisele kasutusloa hiljemalt 6 kuu jooksul arvates ehitise valmimisest. Kostja on väitnud, et ehitise kasutusloa saamist takistab hageja soovil täiendavalt ehitatud katlamaja ja katusealune (tehniline ruum), mille ehitamise kohustus ei tulene 9. detsembri 2005.a müügilepingust. Kostja sõnul ei ole katlamajal ehitusprojekti ega ehitusluba, mistõttu on see ebaseaduslik ehitis. Kostja on esitanud selle kohta ka JS E OÜ poolt koostatud hinnangu ehitise ehitusprojektile vastavuse kohta (vt toimik, III kd, lk 20) ning elamu ehitusprojekti (vt toimik, III kd, lk 31-41). Projekti tellimiseks ja ehitise seadustamiseks kostja ei soovinud enam kulutusi teha, sest hageja oli talle ehitamise eest võlgu. Kohtu hinnangul on ebaõige kostja järeldus, et tehnilise ruumi ehitamise kohustus ei tulene 9. detsembril 2005.a sõlmitud müügilepingust. Müügilepingu punktis 3.11 on pooled kokku leppinud, et müüja kohustub koostama ehitise juurde panipaiga projekti ja hankima sellel vajalikud kooskõlastused. Panipaiga ehitamisega seotud kulutused lisanduvad ostuhinnale ja need tasub ostja. Seega nähti lepingus ette täiendava ehitise rajamine ja selle võimaluse teostamiseks pidi kostja hankima ehitusprojekti ja vajalikud load. Puudub vaidlus selles, et seoses ehitise gaasiküttesüsteemi asendamisega maaküttesüsteemiga, tuli katlaseadmed paigutada varem panipaigaks mõeldud ruumi. Seeläbi muutus lisaehitise rajamine otseselt seotuks pooltevahelise ehituslepingu täitmisega, sest toimiva küttesüsteemita ei oleks kokkulepitud tingimustele vastava elamu valmimine mõeldav. Katlamaja ja katusealuse ehitamiseks sõlmisid pooled töövõtulepingu nr 001, mille kohaselt kostja kohustus oma jõudude ja vahenditega teostama vastavalt kehtivatele normidele ning hinnapakkumisele kirjeldatud tööd ning valmis töö tellijale üle andma 1. märtsil 2006.a. Lepingu hind oli 51 880 krooni. Tellija (hageja) kohustus kostjale tasuma 100 % pärast objekti valmimist (vt toimik, I kd, lk 114). Asjaolu, et hageja on mainitud töövõtulepingust taganenud ning ei ole kostjale tehnilise ruumi ehitamise eest tasunud, ei võta kostjalt müügilepingust tulenevat kohustust tagada ehitamine vastavalt kehtivatele nõuetele, sh tagada vajalike projektide ja lubade olemasolu. Isegi kui hageja oleks rikkunud VÕS § 23 lg-st 2 tulenevat lepingupoole koostöökohustust (mida kostja on hagejale ette heitnud), ei omaks see omandiõiguse üleandmise kohustuse seisukohast õiguslikku tähtsust. Kostja võimalikud rahalised nõuded hageja vastu ei ole hageja poolt esitatud nõuet arvestades käesolevas tsiviilasjas vaidlusobjektiks.
19.Eeltoodu põhjal võib järeldada, et kostja ei ole suutnud 1. märtsil 2006.a koostatud vaegtööde ja tegemata tööde loetelus fikseeritud ehituslikke puudusi kokkulepitud tähtajaks kõrvaldada. Teisiti öeldes möödus kohustuste täiendava täitmise tähtaeg tulemusteta. Kostja väited vastupidise kohta on tõendamata. Seega tekkis hagejal õigus VÕS § 115 lg 1 alusel nõuda kostjalt kohustuste täitmise asemel kõnealuste kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Poolte poolt ei ole esitatud asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kostja lepingurikkumine on vabandatav (VÕS § 103). Hageja on oma müügilepingust tulenevad põhikohustused (s.h kohustus tasuda ostuhind) senini täitnud. Lepingu punkti 3.2 sätestatu kohaselt on hageja tasunud kostjale eelnevalt 1 000 000 krooni. Lepingu punkti 3 alapunktides sisalduvad kokkulepped seovad ostuhinna ülejäänud osa tasumise asjaõiguslepingu sõlmimisega, võimaldades ostuhinna tasumist ka
2-06-19344 pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Käesoleva kohtuotsuse jõustumise järel tuleb hagejal tasuda kostjale müügihind vastavalt lepingu puntkile 3.3.
20.Kohus lisab, et müügilepingu punkti 2.27 kohaselt leppisid pooled kokku, et seoses ehitustööde kvaliteediga ja ehitise lepingu tingimustele vastavusega tekkinud vaidlused antakse lahendada poolte poolt nimetatud sõltumatutele ekspertidele. Kostja ei ole seda võimalust kasutanud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et tegelikkuses kostja nõustus hageja pretensioonidega ehitise valmiduse osas.
21.Alusetud on kostja väited, et ta teatas hagejale vaegtööde valmimisest 10. märtsil 2006.a, kuid pärast seda ei olnud hagejat võimalik enam kätte saada. Asja materjalide hulgas on kostja 12. märtsi 2006.a e-kiri hageja abikaasale K.K’ele (vt toimik, I kd, lk 208), milles kostja teatab, et vaegtööde kõrvaldamine on lõpetatud 10. märtsil 2006, kuid töid ei olnud kellelgi näidata ega üle anda ning aktid on allkirjastamata. Samuti kostja teatab, et notar on 28. märtsil 2006.a. Sellele kostja kirjale on hageja 13. märtsil 2006.a vastanud, teatades, et 10. märtsil 2006.a kell 17.00 ei olnud aktis loetletud tööd teostatud. Samuti hageja teatas kostjale, et ei viibi ajavahemikus 25.03.2006-02.04.2006 Eestis, mistõttu pärast ehitustööde teostamise lõppu tuleb kokku leppida uus ja mõlema poolega eelnevalt kooskõlastatud notari aeg. Samuti on hageja 6. aprilli 2006.a e-kirjas (vt toimik, I kd, lk 43) kostjale teatanud, et ehitis ei ole valminud, hageja soovib ehitise valmimist vastavalt lepingule (s.h. välitööd) ja lepingus sätestatud ehitusnormide RYL 2000 2. klaasi kvaliteedinõuetele.
22.Asjakohased ei ole kostja väited, et haljastuse rajamist takistasid maasoojusküttesüsteemi paigaldustööd ning et projektis ettenähtud maasoojuse kasuks otsustas hageja, mistõttu kostja nende tööde tähtaegselt tegemata jätmise eest ei vastuta. Vaidlust ei ole iseenesest selle üle, et küttesüsteemi vahetuse tingis asjaolu, et ei olnud teada, kas ja millal AS Eesti Gaas kinnistuni gaasitrassi rajab. Gaasikatla paigaldamise kohustus olnuks kostjal. Müügilepingus on ettenähtud võimalus asendada gaasiküte muu kütteliigiga (p 3.1). Müügilepingu punkti 2.4 kohaselt kostja müüjana kohustus välja ehitama ehitisega seotud kommunikatsioonid vastavalt kooskõlastatud tööprojektile. Kostja ei ole esitanud väiteid, et maasoojussüsteem paigaldati projektita. Samuti oli kostja kohustus tagada omanikujärelevalve ehitustööde üle kuni ehitustööde lõpetamiseni ning tagada ehitajapoolse ehituslepingu sõlmimine (p 2.10). Hageja 2. mai 2006.a kirjast kostjale (vt toimik, I kd, lk 41) nähtub, et OÜ Kliimaseade, kellelt hageja maasoojusküttesüsteemi tellis, sõlmis kostjaga kokkulepped müügilepingu sõlmimise järgselt ning oli valmis paigaldama torustiku ka detsembri alguses. Hageja oli nõus tasuma alternatiivkütte seadmete ning nende paigaldamise eest. Vaidlust ei ole selle üle, et torustik paigaldati 2006.a. mai algul. Seega jäi kostjale piisav aeg 31.maiks 2006.a. haljastuse rajamiseks.
23.Kohus nõustub kokkuvõttes hageja seisukohaga, et kuna kostja ei ole taganud ehitise valmimist ning vastavalt lepingule ostjal on õigus sellisel juhul ehitustöid ise teostada. Seetõttu on hageja õigustatud nõudma kostjalt omandi üleandmist ja selleks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimist. Võlaõigusliku tehinguga kostja kohustus asja üle andma, asja omandi tegelikuks üleandmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping, s.t hageja ja kostja kokkulepe kinnisasja omandi kostjalt hagejale ülemineku kohta. Vaatamata hageja korduvatele nõudmistele, kostja ei ole asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust teinud. Vastupidi, kostja on kutsunud hagejat juba 22. mai 2006.a e-kirjaga (s.o. enne tegemata ehitustööde lõpetamise tähtpäeva saabumist, vt toimik, I kd, lk 221) notari juurde pooltevahelise võlaõigusliku suhte lõpetamiseks. Eeltoodu põhjal on kohtu hinnangul piisavalt tõendatud kostjal tema omandis oleva XXX asuva 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja
2-06-19344 omandiõiguse hagejale üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku tahteavalduse tegemise kohustuse olemasolu. II.
24.Edasiselt käsitleb kohus kolmanda isiku AP poolt esitatud ostueesõiguse teostamise avaldusega seonduvat. 5. mail 2006.a tõestas Tallinna notar R.Kimmel avalduse, millega APteostas kaasomaniku ostueesõigust kostjale kuuluva XXX asuva kinnisasja mõttelise osa suhtes (vt toimik, I kd, lk 62-68). Kohus leiab, et ostueesõiguse teostamine AP poolt ei muutnud kostja müügilepingust tulenevaid kohustusi hageja eest. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kohus leiab, et kaasomaniku ostueesõigus on lahutamatult seotud kaasomandi omandiõigusega, s.t kinnisasja kaasomand ja selle kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus ei saa kuuluda erinevatele isikutele. Kinnistusraamatu registrioa väljavõttest nähtuvalt ei olnud AP5. mail 2006.a enam XXX kinnistu mõttelise osa kaasomanik. AP oli temale kuuluva mõttelise osa võõrandanud 5. jaanuaril 2006.a AKile, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna 3. veebruaril 2006.a. Seega oli kinnisasja mõttelise osa kaasomaniku ostueesõigus koos asja omandiõigusega üle läinud APlt uuele kaasomanikule AKile. Seejuures ei oma õiguslikku tähtsust see, kas AP oli talle kuulunud kinnistu mõttelise osas võõrandamise ajal teadlik hageja ja kostja vahelisest müügilepingust (ja sellest tulenevast ostueesõiguse realiseerimise õiguse tekkimisest). Kuivõrd AP käsutas teostamise avalduse esitamisega õigust, mida tal tegelikult ei olnud, on A. P ostueesõiguse teostamine kohtu hinnangul tühine ja õiguslikke tagajärgi kaasa ei too.
14.Tulenevalt AÕS § 257 lg-st 4 kohaldatakse omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui asjaõigusseaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega isegi juhul, kui AP ostueesõiguse teostamise avaldus oleks kehtiv, ei mõjutaks see iseenesest hageja ja kostja vahelist müügilepingut, vaid see jääb endisel kujul kehtima. Eeltoodu alusel on ekslik ja alusetu kostja seisukoht, et ostueesõiguse teostamisega läksid kostja lepingulised kohustused kostja ees üle AP’le. Eeldusel, et AP oleks ostueesõigust kehtivalt teostanud, oleks kostjal üksnes võimalik valida, kumba müügilepingutest ta täidab. III.
15.Kostja poolt on 15. jaanuaril 2008.a teinud müügilepingust taganemise avalduse (vt toimik, II, kd, lk 326-328). Asja teistkordse läbivaatamise käigus ei vaidle pooled selle üle, et nimetatud avalduse saab lugeda hagejale kättetoimetatuks hiljemalt 17. jaanuari 2008.a maakohtu istungil (VÕS § 188 lg 1). Nimetatu on sisuliselt tuvastatud ka käesolevas tsiviilasjas 7. novembril 2008.a tehtud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega. Samas on lepingust taganemise kui kujundusõiguse õiguslikult kehtiva teostamise eelduseks ka selleks vajalik materiaalsete eelduste esinemine. Nimetatud eelduste esinemise osas on pooltel vaidlus. Mainitud taganemisavalduses on kostja taganemise alusena viidanud VÕS § 101 lg 1 p-le 4 ja § 116 lg-le 1. Samas on kostja esindaja asja arutamise käigus kohtumenetluses selgitanud, et taganemise aluseks oli VÕS § 117 lg 1 (vt toimik, III kd, lk 5). Ülaltoodut arvestades peab kohus vajalikuks käsitleda mõlemaid kostja taganemist puudutavaid väiteid. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline
2-06-19344 lepingurikkumine). VÕS § 117 lg 1 seevastu võimaldab lepingust taganemist, kui enne lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse sissenõutavaks muutumist.
16.Kostja tuginemise VÕS § 116 lg-le 1 välistaks käesoleval juhul juba see, et hagejal ei olnud kostja ees taganemisavalduse esitamise ajal (ega ole ka käesoleval hetkel) sissenõutavaks muutunud kohutusi. Müügihinna tasumist saaks kostja nõuda alles asjaõiguslepingu sõlmimisel. Seega ei saa hageja olla ka oma müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud (VÕS § 100). Lisaks sisaldab poolte vahel sõlmitud müügilepingu 6. punkt muu hulgas kokkuleppeid lepingust taganemise aluste ja taganemise korra kohta. Arvestades VÕS §-s 5 sätestatut (seaduse dispositiivsuse põhimõte), tuleb nendest kokkulepetest vaidluse lahendamisel lähtuda. Vastavalt müügilepingu punktile 6.1 on müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks) lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostja süül ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (alapunkt 6.1.1); või kui lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ei ole lepingu eseme ostuhinna tasumata osa tasutud või tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile kolm (alapunkt 6.1.2). Seega ei olnud võimalik müüja poolt müügilepingust taganemine hagejale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks mainitud täiendava tähtaja enne lepingust taganemist hagejale andnud. Seega ei olnus üks müügilepingust tulenevatest taganemise materiaalsetest eeldustest (täitmiseks täiendava tähtaja andmine) täidetud. Võib ka lisada, et kostja ei ole taganemisavalduses lepingupunktidele 6.1.1 ega 6.1.2 üldse viidanud.
17.Samuti puudus kostjal õigus müügilepingust taganemiseks VÕS § 117 lg 1 alusel. Kostja väidete kohaselt oli tal käesoleval juhul põhjust kahelda hageja maksevõimes. Väidetavalt keeldus hageja maksmast müügilepinguga kokkulepitud ostuhinda ning ei ilmunud kokkulepitud ajaks notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima. Tulenevalt VÕS § 117 lg-st 2 peab VÕS § 117 lg 1 alusel lepingust taganeda kavatsev pool teisele lepingupoolele oma taganemise kavatsusest teatama, et võimaldada tal kohustuse täitmist tagada või kinnitada. Kui kohustuse täitmist ei tagata ega kinnitata mõistliku aja jooksul pärast taganemise kavatsusest teatamist, võib kavatsusest teatanud lepingupool lepingust taganeda. VÕS § 117 lg 3 järgi ei pea lepingust taganemise kavatsusest teisele poolele lepingupoolele teatama, kui teine lepingupool on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. Kostja on teatena hageja kohustuse täitmisest keeldumiseks käsitlenud hageja 9. mai 2006.a vastust kostjale, milles hageja on teinud ettepaneku muuta müügilepingu punkti 5 (vt toimik, I kd, 210). Viidatud hageja vastust ei saa kohtu arvates siiski lugeda ühemõtteliseks teateks selle kohta, et hageja enda müügilepingust tulenevaid kohustusi ei täida. Pigem on see vaadeldav kompromissettepanekuna lepingu täitmisel ilmnenud raskuste ületamiseks või ettepanekuna müügilepingu muutmiseks. Seega tulnuks kostjal sellises olukorras taganemise kavatsusest hagejale kooskõlas VÕS § 117 lg-ga 2 täiendavalt teatada. Seda aga kostja käesoleval juhul teinud ei ole. Seetõttu ei olnud kostjal tekkinud lepingust taganemise õigust enne kohustuse sissenõutavaks muutumist.
18.Isegi kui kostjal olnuks õigus VÕS § 117 lg-te 1 ja 3 alusel (nende koostoimes) müügilepingust taganeda (ilma sellisest kavatsusest eelnevalt hagejale teatamata), olnuks ta selle kasutamise õiguse 2008.a jaanuariks TsÜS § 138 ja VÕS § 6 järgi kaotanud. TsÜS 138 lg-te 1 ja 2 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et
2-06-19344 õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja väidete kohaselt sai ta hageja kavatusest oma kohustusi mitte täita teada hiljemalt 2006.a mais. Lepingust taganemise avalduse tegi kostja aga alles 15. jaanuaril 2008.a. Seejuures toimus avalduse tegemine ligikaudu poolteist aastat pärast hageja poolt kohtule müügilepingu täitmiseks hagi esitamist. Kohtu hinnangul ei ole kostja poolt oma võimaliku õiguse (taganemisõiguse) teostamine taolise hilinemisega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja esindaja poolt 28. oktoobri 2009.a kohtuistungil esitatud väited taganemisavalduse varasema tegemise kohta suulises vormis (vt toimik, III kd, lk 59-60) ei ole millegagi tõendatud. Tsiviilasjas 20. märtsil 2008.a esitatud apellatsioonkaebuses on kostja väitnud, et nii hagiavaldusest, kohtuotsusest kui ka (asjas toimunud) kohtuistungite protokollidest olevat näha, et kostja andis oma käitumisega hagejale mõista, et on võlaõiguslikust müügilepingust taganenud (nn järelduslik taganemine). Asja uue läbivaatamise käigus maakohtus ei ole kostja osanud neid apellatsioonkaebuses esitatud väiteid täpsustada. Kohtu hinnangul ei ole võimalik asja muudest materjalidest peale 15. jaanuaril 2008.a koostatud taganemisavalduse järeldada kostja tahet müügilepingust taganeda.
19.Lähtudes ülaltoodust, rahuldab kohus hageja nõude ning tuvastab kostja I V kohustuse tema omandis oleva 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX, omandiõiguse üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku enda omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks andmiseks.
20.Vastusena poolte esitatud väidetele, märgib kohus veel järgmist. Hageja on asja uue läbivaatamise käigus leidnud, et kostja poolt taganemisavalduse esitamine on vastuolus heade kommetega ja seega tühine vastavalt TsÜS §-le 86. Riigikohtu praktikas väljendatud seisukohtade põhjal on tehing vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Lähtudes hageja käsitlusest võiks taganemisavalduse heade kommete vastasus olla tingitud kostja poolt hageja huve kahjustavast käitumisest. Kohtu hinnangul ei saa taganemisavaldust või selle esitamist pidada vastuolus olevaks heade kommetega. Seega ei ole kõnesolev tahteavaldus tühine seadusest tulenevalt, küll võib olla kohtu hinnangul rikutud taganemisavalduse tegemisel hea usu põhimõtet (vt täpsemalt otsuse p 18).
21.Kohtu hinnangul ei saa pidada põhjendatuks kostja väiteid hageja poolt enda müügilepingust tulenevate õiguste kuritarvitamise kohta (TsÜS § 138 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2). Kohtu hinnangul hageja nõude osas viidatud normide rakendamise aluseks olevaid asjaolusid ei esine. Kostja kõnealused väited jäävad osaliselt ka õiguslikult arusaamatuks. Poolte vahel sõlmitud töövõtuleping (vt toimik, I kd, 114) ja selle täitmisega seonduv ei oma kinnistu omandi üleandmise kohustuse seisukohast tähtsust, sõltumata selles, kas vaadelda töövõtulepingut müügilepingu lahutamatu lisana või eraldiseisva lepinguna. Nagu kohus on juba märkinud, ei annaks kostja poolt hagejale etteheidetud koostöökohustuse rikkumine veel alust enda lepingust tuleneva omandiõiguse üleandmise kohustuste täitmisest keelduda. Kohus lisab, et ka kostja ise on olnud oma käsitlustes ebajärjekindel, seostades kord lepingutest tulenevate kohustuste täitmist omavahel, väites aga teisalt, et lepinguid tuleb vaadelda eraldiseisvatena. Kostja käsitlus varjatud rahalise nõude esitamise kohta hagiavalduses ei ole kohtu arvates õiguslikult asjakohane. Käesoleva tsiviilasja esemeks ei ole poolte vastastikused rahalised nõuded. Seetõttu ei saa pidada asjakohasteks ka kostja poolt esitatud tõendeid, millega on soovitud näidata OÜ
2-06-19344 HE hinnapakkumises loetletud tööde maksumuse ülepaisutatust (vt toimik, III kd, lk 2324). IV.
22.TsMS § 442 lg-st 5 tulenevalt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga muu hulgas ka rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas tsiviilasjas 28. juulil 2006.a Harju Maakohtu poolt tehtud määrusega on osaliselt rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks ning keelatud kostjal hagi tagamise korras toimingute tegemine, mis rikuvad hageja ja kostja vahel 9. detsembril 2005.a sõlmitud müügilepingust tulenevat hageja õigust ehitustööde lõpetamiseks ja ehitustööde puuduste kõrvaldamiseks, s.h keelata kostjal valduse rikkumine kolmandale isikule loovutamise teel. Kohus on 9. novembri 2006.a määrusega parandanud 28. juuli 2006.a määruses esinenud kirjavea. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 445 lg-s 2 sätestatule on vajalik jätta eelnevalt kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. V.
23.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. Kostja poolel menetlusse astunud kolmanda isiku AP menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 alusel nimetatud isiku enda kanda. Osundatud sättest tuleneb, et kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda. See ei välista ega piira kolmanda isiku õigust nõuda kulude hüvitamist eraõigusest tuleneval alusel. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
I Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.