Vladimir Kobozevi hagi Arunas Šarka vastu hüpoteegi kustutamise nõudes ja Arunas Šarka vastuhagi Vladimir Kobozevi vastu tuvastusnõudes
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Hagihind 250 000 eurot, vastuhagi hind 3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vladimir Kobozevi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Apellant (hageja) Vladimir Kobozev (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kaspar Noor Vastustaja (kostja) Arunas Šarka (Leedu Vabariigi isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu
RESOLUTSIOON
1.Võtta Vladimir Kobozevi apellatsioonkaebus menetlusse.
2.Lahendada asi üksnes apellatsioonkaebuse põhjal.
3.Tühistada Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsus tsiviilasjas nr 2-22-16698 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.
5.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Vladimir Kobozev (hageja) esitas 7. novembril 2022 nõude Arunas Šarka (kostja) vastu hüpoteegi kustutamiseks.
8.septembril 2015 sõlmisid Tatjana Lõsova ja kostja hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel seati kinnisasjale XXXX, Ida-Viru maakond (registriosa nr XXXXXX) kostja kasuks hüpoteek 250 000 eurot. Hüpoteegiga on tagatud kostja nõuded Astenergy LLP vastu, mis tulenevad kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust ning selle võimalikest muudatustest ja lisadest. Hageja omandas kinnisasja 26. septembril 2018 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Kinnisasja eelmise omaniku sõnul ei ole tal laenusaajaga puutumust ja tema teada ei ole laenu antud. Hageja on pöördunud kostja poole, kuid ei ole saanud tõendeid laenu väljamaksmise kohta. Kostja ei ole ka väljendanud nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks. Astenergy LLP 2014–2020 majandusaasta aruannetes ei ole laenulepinguga samas suurusjärgus laene nimetatud. Ei ole ka eluliselt usutav, et keegi annab laenu 500 000 USA dollarit ja tagab seda poole võrra väiksema hüpoteegiga. Ükski kohtule esitatud tõend ei ole käsitatav kui tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingu lisa või muudatus. Laenulepingus nimetatud laenu väljamaksmist ei ole tõendatud, kostja esitatud maksekorraldust 607 000 euro ülekandmise kohta ei ole võimalik laenulepinguga seostada. Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingu ja tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingu vahel puudub loogiline seos. Ühestki tõendist ei nähtu, et kostja esindaks Oriental General Trading Inc-i. Kui nõuet ei ole, ei saa hüpoteeki realiseerida. Kuna tegemist on nö tühja hüpoteegiga, soovib hageja selle kustutamist. Kohtuasjas nr 3-2-1-80-05 (p 27) on Riigikohus hüpoteegi seadmise lepingu lugenud tühiseks näilikkuse tõttu. Kuna laenu andmise kohta tõendid puuduvad ja kinnisasja eelmist omanikku mahitasid lepingut sõlmima kolmandad isikud, on ilmne, et kinnisasja hüpoteegiga koormamise tehing on näilik ja tühine. Hageja nõue ei saa olla aegunud, sest hageja sai Astenergy LLP majandusaasta aruanded alles 2022. aastal. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 167 lg-st 1 tulenevalt aegumine peatub läbirääkimiste ajaks. Pooled pidasid läbirääkimisi veel mais 2022.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus kohaldada aegumist. Kostja selgitas, et Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP sõlmisid 29. aprillil 2015 laenulepingu, millega Oriental General Trading Inc kohustus andma Astenergy LLP-le laenu 694 000 USA dollarit, lepingu sõlmimist vahendas Leedu advokaadist kostja. Seejärel sõlmisid kostja ja Astenergy LLP 10. mail 2015 laenulepingu, milles määratleti kostja Oriental General Trading Inc-i õiguste hoidjana, võlgnikuks oli Astenergy LLP. Laenulepingu preambula viimase lõigu kohaselt on õiguste hoidja ja tema partner nõus 2
finantseerima võlgniku majandustegevust. Lepiti kokku laenusummas vähemalt 500 000 USA dollarit ja lepingu § 5 esimese lause kohaselt maksis laenu välja kolmas isik.
11.mail 2015 sõlmisid Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP 29. aprilli 2015 lepingu täiendamise kokkuleppe selle kohta, et laenuandja maksab laenu välja enda sidusäriühingu Alltrade Vertriebs GmbH & Co KG kaudu ning laenusaaja võtab laenu vastu enda sidusäriühingu Zalesta Consulting OÜ kaudu. Vastavalt sellele kokkuleppele tegi Alltrade Vertriebs GmbH & Co KG 15. mail 2015 Oriental General Trading Inc eest Zalesta Consulting OÜ-le ülekande 607 000 eurot. Et tagada Astenergy LLP lepinguliste kohustuste täitmist Oriental General Trading Inc ees, sõlmisid Tatjana Lõsova ja kostja 8. septembril 2015 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lisaks hüpoteegile tagas laenu kolme inimese käendus: Aleksandr Zamahhin, Stanislav Zamahhin ja Gediminas Žilinskas. Oriental General Trading Inc ei ole laenu tagasi saanud ja on selle nõudmiseks esitanud hagi (tsiviilasi nr 2-22-19490). Kuna välisriigis asuva äriühingu Oriental General Trading Inc-i nimele hüpoteegi registreerimine on keeruline ja aeganõudev, leppisid pooled kokku, et hüpoteek seatakse laenulepingut vahendanud ja laenuandja usaldusisikuks olnud Leedu advokaadi ehk kostja nimele. Selleks et kostja saaks olla hüpoteegipidaja, pidasid pooled vajalikuks vormistada laenu andmise kohustusega ühinemine. Hüpoteegiga tagatud nõue on kehtiv, hüpoteegi kustutamiseks puudub alus. Kostja nimele registreeritud hüpoteek tagab laenu, mis on laenusaajale välja makstud. Seadus ei eelda, et kinnisasja omanik võiks hüpoteegi seada ainult enda isikliku võla tagamiseks. Võlgnik Astenergy LLP on korduvalt võlga tunnistanud. Kostja on võla sissenõudmiseks pöördunud kohtu poole (tsiviilasi nr 2-22-19490). Asjaolu, et laen ei kajastu Astenergy LLP majandusaasta aruannetes, ei tõenda, et ta ei ole laenu saanud. Hageja teadis kinnisasja ostes hüpoteegist ja sellega tagatavatest nõuetest, notar selgitas talle hüpoteegi tähendust. Kui hagejal on nõue hüpoteegi kustutamiseks, on see aegunud. TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevalt aegub tehingust tulenev nõue kolme aasta jooksul. Hageja sai hüpoteegi olemasolust teada hiljemalt müügilepingu sõlmimisel 26. septembril 2018. Sellest oli hagiavalduse esitamise ajaks möödas enam kui kolm aastat. Hagiavalduse rahuldamisel ei oleks võimalik kohtulahendit täita. Hageja saaks nõuda üksnes XXXXXX X ja X kinnisasja koormava hüpoteegi kustutamiseks tarvilike kostja tahteavalduste asendamist kohtulahendiga TsÜS § 68 lg 5 alusel.
3.Kostja esitas 13. mail 2024 vastuhagi, milles taotleb selle tuvastamist, et kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX tema kasuks kantud hüpoteek tagab kostja ja Astenergy LLP vahel
10.mail 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid Astenergy LLP vastu ning Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingust ja selle muudatustest ning lisadest tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. Vastuhagi menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Algselt laenuandjaks olnud Oriental General Trading Inc. Dubai filiaal on tänaseks ümber kujundatud uueks äriühinguks ärinimega Oriental General Trading FZE. Kuna hüpoteegi seadmise lepingu ja kinnistusraamatust nähtuvate andmete järgi ei ole võimalik üksnes keelelise tõlgenduse alusel väita, et hüpoteek tagab Oriental General Trading FZE 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevaid nõudeid Astenergy LLP vastu, on tuvastushagi esitamine hüpoteegi realiseerimiseks vajalik. Tagatiskokkuleppes nimetatud laenuleping täiendas Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingut, kostja astus sellega solidaarvõlausaldajaks. Hüpoteek seati Oriental General Trading FZE asemel kostja nimele 3
eelkõige põhjusel, et laenuandja oli Araabia Ühendemiraatide ettevõte ja hüpoteegi seadmine tema kasuks oleks olnud ajakulukas ja keeruline. Kuna 10. mai 2015 laenulepingus juba on viide Oriental General Trading FZE-le, pidasid asjaosalised mõistlikuks tagatiskokkuleppes viidata üksnes 10. mai 2015 laenulepingule. Lepingute omavahelist seotust kinnitab 18. detsembril 2018 kokkulepe laenulepingu muutmiseks ja võla tunnistamiseks, samuti S. Zamahhini 18. detsembri ja 29. detsembri 2015 e-kirjad. Kostja esitatud dokumendid kogumis tõendavad, et Oriental General Trading Inc andis Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu, mida ei ole tagasi makstud. Laenu andmist ja seda, et laenu ei ole tagasi makstud, tõendab ka Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-22-19490. Tagatiskokkulepet tuleb tõlgendada võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud tõlgendamispõhimõtteid järgides (RKTKo nr 2-22-2008, p 17). Lepingu sõlmimise asjaolud viitavad sellele, et pooled seadsid hüpoteegi nõuete tagamiseks, mida nad lugesid juba tekkinuks. Kuna hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajaks oli laenu ülekande teinud Oriental General Trading FZE (mitte kostja), oli pooltel arusaam, et solidaarvõlausaldajana on nõue tekkinud ka kostjal, kes on 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevate laenuandja kohustustega ühinenud. 10. mai 2015 laenulepingust tuleneb, et laenu antakse kolmanda isiku kaudu. Kinnisasja omanik Tatjana Lõsova oli lähedastes suhetes A. Zamahhiniga, kelle kontrolli all oli Astenergy LLP ja valduses osa kinnisasjast selle müümise ajal. Hageja tõlgenduse korral ei taga hüpoteek ühtegi nõuet, mis ei saanud olla poolte tegelikuks tahteks. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv. Tagatiskokkuleppest nähtuv võlausaldaja võib olla muu kui kinnistusraamatusse kantud hüpoteegipidaja. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg 2 teise lause järgi kehtib tagatiskokkulepe kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes.
4.Hageja vastuhagis esitatud nõudeid ei tunnista. Hüpoteek ei taga 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid Astenergy LLP vastu, sest hüpoteek ei taga tegelikku laenu ja seda laenu ei ole ka välja antud. Hüpoteek ei taga Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu, sest tegemist on iseseisva ja kõrvalise võlasuhtega (kui see üldse peaks eksisteerima), mis ei puuduta ei kostjat ega hagejat. Ka tsiviilasjast nr 2-22-19490 on ilmne, et 29. aprilli 2015 laenuleping ja 10. mai 2015 laenuleping ei ole omavahel seotud. Selles asjas on märgitud, et tolle vaidlusega seotud XXXXXXXXX korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid muudeti 2017. a ja lisati tagatavate nõuete hulka 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevad nõuded. Kuna 29. aprilli 2015 laenuleping sõlmiti varem, ei oleks pidanud ei 10. mai 2015 laenulepingu ega hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal olema probleemi tegeliku laenuandja nimetamisega. Kostja viidatud S. Zamahhini 29. detsembri 2015 e-kiri on adresseeritud Matthias Wirtzile, kelle roll on hagejale teadmata, mistõttu ei tõenda e-kiri kostja väidetavat õigussuhet. Kusagilt ei nähtu, et kostja oleks laenulepingut sõlmides olnud Oriental General Trading FZE esindaja, laenulepingus ei ole viidet sellele äriühingule. Lepingust ei nähtu ka poolte tahet käsitada kostjat solidaarvõlausaldajana, kostja ei ole kellelegi raha üle kandnud. Lepingul puuduvad laenulepingule omased tunnused: intressi suurus, laenu tagastamise tähtpäev, tagatiseks olevat kinnisasja ei ole hinnatud. On ilmne, et hüpoteegi seadmisel ei olnud eesmärgiks 10. mai 2015 laenulepingu tagamine, vaid muud finantsmahhinatsioonid. 10. mai 2015 laenulepingul ei ole lisasid, arusaamatud on kostja püüded näidata laenulepingut muu dokumendi lisana. Kui hageja kostjalt laenulepingut küsis, saatis kostja talle ainult 10. mai 2015 laenulepingu ilma ühegi muu dokumendita. 4
Hüpoteegi seadmise lepingust ei tulene, et hüpoteek tagaks kellegi teise nõudeid peale kostja. Tagatiskokkulepet ei saa asuda laiendavalt tõlgendama. Pole tõendatud, et Oriental General Trading FZE on Oriental General Trading Inc õigusjärglane, pole võimalik tuvastada ühingu seost lepingutele alla kirjutanud Attila Matthias Klutega, eri dokumentides on tema nimi kirjutatud erinevalt. Kostja viidatud Riigikohtu lahend ei käsitle olukorda, kus algselt kokku lepitud laen jäi andmata.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus jättis 26. jaanuari 2026 otsusega hageja nõude hüpoteegi kustutamiseks rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, tuvastades, et XXXXXX X ja X kinnisasjale seatud hüpoteek tagab kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid Astenergy LLP vastu ning Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingust ja selle muudatustest ning lisadest tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei tulene tagatiskokkuleppes nimetatud 10. mai 2015 laenulepingust, et kostja kohustuks andma Astenergy LLP-le laenu. Maakohtu hinnangul tuleb nimetatud lepingut vaadata koos teiste lepingutega. Harju Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-22-19490 on tuvastatud, et Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenuleping ei ole rahatu ning laen on tagasi maksmata. 10. mai 2015 laenuleping moodustab ühe terviku Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu andmist reguleerivate dokumentide paketiga. Vastasel juhul kaotab 10. mai 2015 leping oma mõtte.
18.detsembri 2018 kokkulepete punktis 1.5 on allakirjutanud ühemõtteliselt avaldanud, et 10. mai 2015 lepingu sõlmimisel tegutses kostja Oriental General Trading Inc. usaldusisikuna. Samas kokkuleppes selgitatakse ka, et XXXXXX X ja X kinnisasjale seatud hüpoteek peab tagama Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. S. Zamahhin on 18. ja 29. detsembri 2015 e-kirjades seostanud Oriental General Trading Inclt Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu andmise ja XXXXXX X ja X kinnisasja hüpoteegiga koormamise kostja kasuks. Ka see kinnitab, et 10. mai 2015 leping moodustab ühe osa Oriental General Trading Inc-lt Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu andmise dokumentatsioonist. Tallinna notar Margus Veskimäe 13. märtsi 2025 selgituse järgi oli Panamal asuva ettevõtte Araabia Ühendemiraatides asuva filiaali kasuks hüpoteegi seadmine 2015. aastal Eestis väga keeruline, sest sel ajal oli originaaldokumentide hankimine ja nende legaliseerimine või apostille’iga kinnitamine pea võimatu ja notarid ei saanud seega tehinguid tõestada; elektroonilised registrid olid vähem arenenud; notaritel puudusid teadmised nende riikide õiguskordadest. Maakohtu hinnangul omab tähtsust ka see, et kinnisasja ostmisel kinnitas hageja, et teab hüpoteegist ja sellega tagatavatest nõuetest ning on nõus täitma hüpoteegi seadmise lepingust tulenevaid kohustusi hüpoteegipidaja ees. Mitte millegagi ei ole tõendatud hageja väide, et Tatjana Lõsova seadis hüpoteegi üksnes kolmandate isikute mahitusel. Maakohus ei nõustunud, et nõuet, mida hüpoteek peaks tagama, ei eksisteeri. Sellel, et hüpoteek seati võõra kohustuse tagamiseks, ei ole tähtsust. Seadus ei eelda, et kinnisasja omanik võiks hüpoteegi seada ainult enda võla tagamiseks. Vastuhagi nõude lahendamisel on vaja tuvastada, kas hüpoteek tagab põhilepingust tulenevad Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. Kostjal on selle tuvastamiseks 5
õiguslik huvi, sest täitemenetlusõiguses kehtiv formaliseerituse põhimõte ei pruugi võimaldada tagatiskokkuleppe tõlgendamist selle eesmärki ja konteksti arvestaval moel. Menetlusdokumentides on välja toodud, miks hüpoteek tagab kostja ja Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. 29. aprillil 2015 sõlmisid Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP laenulepingu (põhileping), millega Oriental General Trading FZE andis Astenergy LLP-le 694 000 eurot laenu. 30. aprillil 2015 nõustusid Aleksandr Zamahhin, Stanislav Zamahhin ja Gediminas Žilinskas laenu käendusega tagama. 10. mai 2015 laenulepingut sõlmides oli Astenergy ja kostja ühine tahe käsitada kostjat kui (solidaar)võlausaldajat ja laenuandjat, muu hulgas selleks, et lihtsustada laenu hüpoteegiga tagamist. 11. mail 2015 täiendasid Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP laenulepingut. 15. mail 2015 kandis Oriental General Trading FZE sidusäriühing Alltrade Vertriebs GmbH & Co KG laenusaaja sidusäriühingule Zalesta Consulting OÜ 607 000 eurot üle, mis on tõendatud pangaväljavõtte ja panga kinnituskirjaga. 8. septembril 2015 sõlmiti hüpoteegi seadmise leping, et laenu täiendavalt tagada. 18. detsembri 2018 kokkuleppes ja võlatunnistuses seostati põhilepingut üheselt ja sõnaselgelt 10. mai 2015 laenulepinguga ja tunnistati, et vaidlusalune hüpoteek tagab põhilepingust tulenevat nõuet võlgniku vastu. See kinnitab, et 10. mai 2015 laenuleping ei ole eraldiseisev laenuleping.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsuse tühistamist, hagi rahuldamist ja vastuhagi rahuldamata jätmist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus otsust tehes rikkunud menetlusõiguse norme ega ole hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, samuti on maakohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus ei ole õigesti kohaldanud materiaalõiguse normi või on selle kohaldamata jätnud, eelkõige VÕS § 7, AÕS § 346 lg 2 ja AÕS § 349 lg 1, ning on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 7 tulenevat poolte võrdse kohtlemise põhimõtet, seega ei saa otsus olla seaduslik ja põhjendatud TsMS § 436 lg 1 mõistes. Maakohus lähtus üksnes kostja esitatust ning jättis hageja väited ja põhistused tähelepanuta ja hageja esitatud peamised tõendid sisuliselt analüüsimata. Lisaks pani maakohus hagejale liigse koormise tõendada negatiivset asjaolu ehk laenu mitteandmist, samas kui kostja esitatud tõendid raha väidetava liikumise kohta ei kattu lepinguga, mis oli vaidlusaluse hüpoteegi seadmise aluseks. Hüpoteek tagab 10. mail 2015 kostja ja Astenergy LLP sõlminud laenulepingust tulenevaid nõudeid Astenergy LLP vastu. Maakohus leidis, et tegemist ei ole klassikalise laenulepinguga, vaid see tuleb siduda 29. aprillil 2015 Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP vahel sõlmitud laenulepingu ja sellele 11. mail 2015 sõlmitud lisaga. Maakohus viitas seejuures Harju Maakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-22-19490, millega tuvastati, et Astenergy LLP-l, Aleksandr Zamahhinil ja Stanislav Zamahhinil on Oriental General Trading FZE ees 607 000 euro suurune põhivõlg, laen anti 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingu alusel ning seda täiendati 11. mail 2015 sõlmitud kokkuleppega. Harju Maakohus ei ole tsiviilasjas nr 2-22-19490 tuvastanud, et viidatud laen oleks antud kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingu alusel. Ka ei nähtu Harju Maakohtu otsusest, et selles asjas vaidluse all olnud laen oleks seotud praeguses asjas vaidluse all oleva hüpoteegi või hüpoteegiga tagatava laenuga. Keegi ei ole ka püüdnud hüpoteeki realiseerida. Harju Maakohtu otsuses nimetatud laenuleping sõlmiti enne hüpoteegiga tagatud laenulepingut, mis oleks võimaldanud kohe õigete pooltega lepingu nimetamist tagatiskokkuleppes. 6
10.mail 2015 kostja ja Astenergy LLP sõlminud laenulepingu kohaselt tuli vähemalt 500 000 USA dollari suurune laen maksta välja lepingu sõlmimisega samal päeval, kuid seda ei ole enam kui kümne aasta jooksul välja makstud. Kuna tagatavat kohustust ei ole, on tegemist nö tühja hüpoteegiga. Maakohus jättis tähelepanuta dokumentide ehtsuse kohta esitatud hageja vastuväited ja kahtlused. Samuti jättis maakohus tähelepanuta hageja vastuväited, et laenu andmise kohta esitatud maksekorraldusel puudub saaja nimi ja panga kinnitus ning see ei tõenda makse seost kostja või hüpoteegiga tagatud laenulepinguga. Lisaks jättis maakohus tähelepanuta hageja väited tehingu võimaliku näilikkuse kohta: hüpoteek seati mitu kuud pärast laenulepingu sõlmimist, kostja esitatud lepingutes erinevad laenusummad ja valuuta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb menetlusse võtta ja asi lahendada TsMS § 646 ja § 656 lg 1 p 5 alusel üksnes apellatsioonkaebuse alusel. Maakohtu otsus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Rikkumisi ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb maakohtu rikkumiste kõrvaldamiseks uuesti hinnata asjaolusid ja tõendeid mahus, mis eeldab uue eelmenetluse läbiviimist ja väljub apellatsioonimenetluse raamidest, mistõttu ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu otsus on põhjendamata, mis on TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 rikkumine. Kohtuotsuse põhjendavas osas kordab maakohus suures osas sõna-sõnalt kostja seisukohti, mistõttu ei ole kohtu siseveendumuse kujunemine jälgitav.
8.Maakohus on menetlenud hageja nõuet, mida ei saa täita, nagu on asjakohaselt märkinud kostja esindaja. Maakohus kostja väitele tähelepanu ei pööranud. Seetõttu ei ole maakohus ka suutnud kohaselt kontrollida nõude rahuldamise eeldusi ega selgitada pooltele tõendamiskoormist. 3. aprilli 2025 istungil märkis maakohus eksitavalt, et nii hageja kui ka kostja nõuded on tuvastusnõuded (dtl 986). Hageja küll viitas asjakohasele sättele AÕS § 349 lg 1, mille järgi võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kuid ei pooled ega maakohus ei pööranud tähelepanu sellele, kuidas hüpoteegi kustutamine toimub. Erinevalt hageja väidetust on hüpoteek AÕS § 325 lg 4 kohaselt mitteaktsessoorne ehk ei ole seotud nõudega, st hüpoteegi kehtivus ei sõltu tagatava nõude olemasolust ega kehtivusest. See tähendab, et hüpoteek ei lõpe ega muutu kehtetuks, kui lõpeb tagatav nõue või kui tagatavat nõuet ei tekigi. Küll aga ei saa hüpoteeki ilma kehtiva tagatava nõudeta realiseerida. Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 642 ja § 330 kohaselt vaja kokkulepet lõpetamise kohta, hüpoteegipidaja avaldust hüpoteegi kustutamiseks, kinnisasja omaniku nõusolekut selleks ja kustutuskande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse tehakse kandeid kinnistamisavalduse alusel, avalduse esitab see isik, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg 1). Kande kustutamiseks on vaja selle isiku nõusolekut, kelle õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik, KRS § 341 lg 1). Asjaõiguse kustutamisel on puudutatud isikuks kustutatava asjaõiguse omaja (KRS § 341 lg 2 p 2). KRS § 341 lg 8 järgi võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. 7
Hageja on soovinud selle tuvastamist, et hüpoteek ei taga kehtivat nõuet, mis on tõesti AÕS § 349 lg 1 kohaldamise eelduseks. Maakohus ei ole aga hagejale selgitanud, et AÕS § 349 lg-s 1 nimetatud nõue on sooritusnõue hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmiseks. See tähendab AÕS §-de 64 2 ja 330 koostoimes nõuet nii hüpoteegi lõpetamiseks vajaliku avalduse andmiseks (käsutuse tegemiseks) kui ka KRS § 34 lg 1 ja § 341 lg 2 p 2 ja lg 4 järgi hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajaliku kinnistamisavalduse (mis sisaldab KRS § 34 1 lg 3 järgi ka vajalikke nõusolekuid) andmiseks (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt. 2014. § 349 komm 3.1.3.1 ja 3.1.3.3). Hagi rahuldava kohtulahendi jõustumisega loetakse hagetud tahteavaldused TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel kohtulahendiga asendatuks ja nende alusel tehakse hüpoteegi üleandmise kanne või kustutatakse hüpoteek kinnistusraamatust (samas). Kohus saab seejuures TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus andma hagejale võimaluse oma nõuet täpsustada selliselt, et selle rahuldamise korral oleks kohtuotsust võimalik täita.
9.Kuivõrd hageja nõude rahuldamise eelduseks on, et hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud või seda ei olegi tekkinud, peab maakohus asja uuel läbivaatamisel välja selgitama, millist nõuet hüpoteek tagab, st millist kostja nõuet Astenergy LLP vastu hüpoteegiga tagatud laenuleping või selle lisa sisaldab ja kas Astenergy LLP kohustus kostja ees on kehtiv. Kui sellist nõuet ei ole, ei taga hüpoteek ühtegi kohustust ja kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüpoteegi kustutamist või oma nimele kandmist. Kui nõue on olemas ja kehtiv, võib see olla läinud üle teisele võlausaldajale, kui kostja on selle loovutanud, mis peab sel juhul tulenema kostja ja uue võlausaldaja vahel sõlmitud kokkuleppest. Kohustuse olemasolu ja nõude võimaliku loovutamise tõendamiskoormis on kostjal.
10.Maakohtu menetluses on kulunud palju vaeva tegelemaks küsimusega, kas ja kuidas on kostja esitatud lepingud omavahel seotud. Tuvastada ei tule aga mitte niivõrd seda, kas laenulepingute vahel on seos, vaid seda, millist kohustust sooviti hüpoteegiga tagada. Viited lepingu tõlgendamise sätetele on küll õiged, kuid tõlgendada tuleb eeskätt tagatiskokkulepet. Seejuures ei ole oluline, kuidas mõistsid laenulepinguid hüpoteegi seadmise lepingu poolteks mitte olnud isikud. Hüpoteegi seadmise lepingu p 2.2 järgi on hüpoteegiga tagatud kostja kõik nõuded Astenergy LLP vastu, mis tulenevad kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust ning selle võimalikest muudatustest ja lisadest, seejuures on tagatud nimetatud lepingust tulenevad nõuded ka võimaliku nõuete loovutamise korral (dtl 11). Tagatiskokkuleppe tõlgendamisel on oluline lepingupoolte – kinnisasja omaniku hüpoteegi seadmise ajal ja kostja – tahe. Laenulepingu pooled võisid omavahel küll laenu tingimusi muuta, kuid oluline on, milliste kohustuste tagamiseks andis kinnisasja omanik nõusoleku. Maakohus peab arvestama, millise lepingu sõlmimisel osales kinnisasja omanik ja milline tagatav nõue sai olla talle hüpoteegi seadmisel teada. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandamisel võib tagatavatest nõuetest teadmine seejuures hõlmata ka võõrandajalt saadud teavet, et tagatavad nõuded puuduvad. Kinnisasja omaniku tahte tuvastamisel võib olla oluline hinnata, millised nõuded võiksid kostjal tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingust Astenergy LLP vastu tekkida või kas selliseid nõudeid saab üldse olemas olla. Maakohtule esitatud 10. mai 2015 kuupäevaga laenulepingust (dtl 30–33, tõlge dtl 890–891) tuleneb küll kostja kohustus korraldada 8
Astenergy LLP-le laenu andmine, kuid selles ei sisaldu Astenergy LLP kohustust laenu kostjale tagastada. Tagatiskokkuleppe tõlgendamisel võib olla ka asjakohane võrrelda praeguse vaidluse asjaolusid kostja viidatud Riigikohtu lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-2008, milles pooled ilmselt eksisid tagatiskokkuleppes laenulepingu poole märkimisel ning nimetasid hüpoteegi seadmise lepingus laenusaajaks äriühingu asemel juhatuse liiget kui füüsilist isikut; tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingu kuupäev ja number kattusid äriühingu sõlmitud laenulepinguga. Maakohus peab kostja väiteid arvestades hindama, kas ja millistel tingimustel saaks varasem kokkulepe olla hiljem sõlmitud lepingu lisaks ja kuidas see pidi hüpoteegi seadmise ajal olema kinnisasja omanikule äratuntav. Kostja on viidanud, et 10. mai 2015 lepingule kohaldub Leedu õigus, kuid ei ole selgitanud, kuidas lepingut Leedu õiguse kohaselt mõista tuleks või mis osas erineb laenusuhteid reguleeriv Leedu õigus Eesti õigusest, ja kuidas see muudaks tagatava nõude olemasolu, kehtivust või sisu. Kuigi lubatud on ka tulevaste nõuete tagamine, peavad tulevased nõuded sel juhul Riigikohtu hinnangul olema piisavalt määratletud. Ka kehtiva tagatiskokkuleppe puhul võib üllatuslik või ebaaus sellele tuginemine tulevaste määratlemata kohustuste osas olla vastuolus hea usu põhimõttega ja keelatud tulenevalt VÕS §-st 6 ja TsÜS §-st 138 (vt RKTKo 29. mai 2012 nr 3-2-1-64-12, p 27–31; RKTKo 5 november 2008 nr 3-2-1-104-08, p 19). Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel tuvastama, millist kohustust hüpoteek tagab või millist kohustust sooviti hüpoteegi seadmisel hüpoteegiga tagada, ning alles seejärel saab hinnata, kas kohustus on kehtiv.
11.Iseenesest on õige, et hüpoteek ei pea tingimata tagama hüpoteegipidaja nõudeid, kuid tagatiskokkuleppest peab olema selge, kelle nõudeid hüpoteek tagab. Hüpoteegipidaja nähtub kinnistusraamatust, sest kinnistusraamatu andmete õigusliku tähenduse tõttu ei saa hüpoteek kuuluda kellelegi teisele kui kinnistusraamatust nähtuvale hüpoteegipidajale. Tagatavaid nõudeid kinnistusraamatusse ei kanta, need on näha tagatiskokkuleppest. Kostja on esitanud väiteid esinduse ja usaldusisikuks olemise kohta. Maakohus ei ole analüüsinud, millisele Eesti õigusele vastavale õigussuhtele võiks vastata kostja nimetatud usaldusisikuks olemine ja kas see õigussuhe on nõutavas vormis dokumenteeritud. Volitatud esindaja puhul tuleb hüpoteegi seadmisel arvestada sellega, et esindamiseks antud volikiri peab TsÜS § 118 lg 3 kohaselt olema notariaalselt tõestatud.
12.Hagiavalduses nimetab hageja mh hüpoteegi seadmise lepingu tühisust näilikkuse tõttu, kuid maakohus ei ole seda väidet analüüsinud. Näilikkuse eelduseks olevaid asjaolusid ei ole ka kohtu ette toodud, st kas pooled tahtsid jätta muljet tehingu tegemisest või millist tehingut nad hüpoteegi seadmisega varjata soovisid (TsÜS § 89). Hageja viidatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (p 27) ei ole Riigikohus hüpoteegi seadmise lepingut näilikkuse tõttu tühiseks lugenud, vaid öelnud, et ei ole tuvastatud, et hüpoteek oleks seatud vaid näiliselt või teise tehingu varjamiseks, kuid leping võiks olla vastuolus heade kommetega kolmandate isikute kahjustamise tõttu. Maakohus peab asja uuel lahendamisel andma hagejale võimaluse selgitada, miks on hüpoteegi seadmise leping tema hinnangul näilik, arvestades seejuures, et tagatava nõude kehtetus või puudumine ei too iseenesest kaasa hüpoteegi kehtetust.
13.Seoses kostja väitega, et hüpoteegi kustutamise nõue on aegunud, juhib ringkonnakohus tähelepanu, et TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 järgi on sellise nõude aegumistähtaeg kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest (vt ka RKTKo 25. aprill 2018 nr 2-15-8579, p 18).
14.Maakohus on menetlenud ka ebaselge nõudega vastuhagi. Vastuhagi menetlemisel tulnuks maakohtul arvestada, et kostjal ei ole õiguskaitsevajadust osas, milles ta soovis selle 9
tuvastamist, et lepingus sisaldub punkt, mis lepingus sõna-sõnalt sisaldub, või et lepingus sisaldub punkt, mis selles üheselt ei sisaldu. Selline nõue tulnuks jätta menetlusse võtmata või rahuldamata. Küll aga võib kostjal olla õiguskaitsevajadus tuvastamaks, et hüpoteegiga tagatud laenuleping pole rahatu või et mingi kokkulepe on tagatiskokkuleppes nimetatud lepingu täiendus või lisa või et tagatud nõue on loovutatud. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel võimaldama kostjal oma nõuet täpsustada, samuti peab maakohus vastavalt kostja nõudele hindama, kas tegemist on rahalise või mittevaralise nõudega ning kontrollima vastavalt sellele riigilõivu tasumist. Hindamaks kostja väidet, et hüpoteek seati kostja kasuks, sest laenuandja osalusel oleks lepingu sõlmimine olnud liiga keeruline (kostja ei ole samas tõendanud, et mõni notar oleks keeldunud tehingut tõestamast), võib olla oluline arvestada, et teise samade lepingute komplektiga seotud kinnisasja puhul muudeti hüpoteegiga tagatavaid nõudeid ja lisati kolmanda isiku nõue tagatiskokkuleppesse (dtl 929–930).
15.Maakohus tuvastas, et lisaks hüpoteegi seadmise lepingus märgitud laenulepingule tagab hüpoteek ka tagatiskokkuleppes märkimata laenulepingust tulenevaid nõudeid, kuid see järeldus on põhjendamata. Maakohtu põhjendustes ei eristata tagatiskokkuleppe muutmist ning tagatava lepingu muutmist ja täiendamist. Tagatiskokkuleppe muutmine peab AÕS § 346 lg 2 ja TsÜS § 77 lg 3 esimese lause järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, vastasel korral on kokkulepe tühine (TsÜS § 83 lg 1). Lisaks saavad lepingut muuta või täiendada algse lepingu pooled, mitte kolmandad isikud. Tagatava lepingu muutmine toimub selle lepingu jaoks seadusega ettenähtud või poolte kokkulepitud vormis (TsÜS § 77–83). Lepingu muutmise või täiendamise tehingust peab ilmnema, millist kokkulepet muudetakse. Omaniku nõusolekuta ei saa laiendada tema varaga tagatavate kohustuste mahtu või lisada täiendavaid kohustusi. See tuleneb ka VÕS § 145 lg-st 4, millest tuleneb, et tagatud lepingu lisa või muudatusega ei saa laiendada tagatise andja kohustust. Maakohus peab asja uuel lahendamisel lepingute muutmist ja täiendamist analüüsides arvestama tagatiskokkuleppele kehtiva vorminõudega.
16.TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada.
(allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.