Xi hagi Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu vastu reaalservituudi takistuse kõrvaldamiseks, kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
3745,85 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: X (isikukood: XXX; aadress xxx; tel: xxxx; e-post: xxx); Hageja lepinguline esindaja: Danil Lipatov (e-post: xxx); Kostja: Tallinn, Lehiku tee 9 KÜ (registrikood: 80435640; asukoht Lehiku tee 9, 11912 Tallinn; tel: +372 503 4826; e-post: xxx).
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Kohustada Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistut kõrvaldama Lehiku tee 9-xx, Tallinn (registriosa nr xxxxxx) korteriomandi kasuks Andrekse tee T1 kinnistule (registriosa nr 1531101) Tallinna notar Tiit Sepp 04.10.2024 koostatud ja tõestatud servituudi seadmise lepinguga (notari ametitegevuse raamatu nr 4196) seatud servituudi rikkumine selliselt, et Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu: a. kõrvaldab servituudialalt, mis on tähistatud määrusele lisatud plaanil punase ristkülikuga, piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistuse; b. teeb kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga: i. servituudiala pikematele äärtele kaks katkematut valget joont paksusega 10 cm, mis oleksid parkimiskoha lühemate äärtega perpendikulaarsed; ii. Lehiku tee 9 elamu suhtes kaugemale äärele märgistuse „xx“ nii, et iga arv ehk „x“ ja „x“ oleks tehtud katkematu valge joonega paksusega 10 cm, „x“ ja „x“ vahele jääks maksimaalselt 5 cm ning
2-25-17065 et „x“ ja „x“ moodustaksid koos arvu „xx“, kui vaadata parkimiskohale Lehiku teelt;
3.Kohustada Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistut edaspidi hoiduma Lehiku tee 9xx, Tallinn (registriosa nr xxxxxx) korteriomandi kasuks Andrekse tee T1 kinnistule (registriosa nr 1531101) Tallinna notar Tiit Sepp 04.10.2024 koostatud ja tõestatud servituudi seadmise lepinguga (notari ametitegevuse raamatu nr 4196) seatud servituudi rikkumisest, seal hulgas servituudialale piirete, jalgrataste hoidjate ja lillevaaside paigaldamisest ning jalgrataste parkimisala tähistamisest.
4.Jätta rahuldamata Xi hagi Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu vastu kahjuhüvitise 223,20 euro ja viivise nõuetes.
5.Lugeda käesoleva kohtuotsuse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan (2 lk). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta reaalservituudi rikkumise kõrvaldamise ja rikkumisest tulevikus hoidumise nõudega seotud menetluskulud kostja Tallinn, Lehiku tee 9 korteriühistu kanda.
7.Jätta kahju- ja viivisenõudega seotud menetluskulud hageja Xi kanda.
8.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagist nähtub, et Xi omandis on korteriomand aadressil Lehiku tee 9-xx, 11912 Tallinn (registriosa nr xxxxxx). Korter kuulub kinnistu katastritunnusega 78402:203:7101 koosseisu ning on püsivalt ühendatud kinnistul asuva hoonega ehitisregistri koodiga 120254032. Vastav hoone on jagatud korteriomanditeks ning asutatud on Tallinn, Lehiku tee 9 KÜ.
2.Kinnistu juures asub naaberkinnistu katastritunnusega 78402:203:0265 (edaspidi: teeniv kinnistu), millel asuvad hoone elanike parkimiskohad. 04.10.2024 sõlmisid hageja ja teeniva kinnistu omanik AS TTP (rk: 10093511) reaalservituudi seadmise lepingu, mille alusel seati teenivale kinnistule tähtajatu ja tasuta reaalservituut igakordse korteri omaniku kasuks, mille kohaselt saab igakordne korteri omanik õiguse kasutada teenival kinnistul paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m2, ühe sõiduauto või sellest väiksema liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks (edaspidi: parkimiskoht). Lepingule on lisatud ka parkimiskoha täpset asukohta ja ruumikuju näitav plaan. 2
2-25-17065
3.30.08.2022 võttis kostja otsuse, mille alusel korraldas kohasel parkimiskohal jalgrattaparkla. Kostja on teadlik korteri kasuks seatud servituudi olemasolust, kuid kostja arvates ei võimalda selle eksisteerimine hagejal oma autot parkimiskohale panna. Samas tunnistab kostja sõnaselgelt, et hageja parkimiskohale paigaldatud piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus on kostja omand. Kostja seaduslik esindaja eemaldas mh hageja parkimiskohalt vastava märgistuse.
4.Teeniva kinnistu omanik AS TTP (rk: 10093511) kinnitas, et tal puuduvad igasugused kokkulepped või mistahes muud lepingud kostjaga AS-le TTP kuuluvate Lehiku tee ja Andrekse tee transpordimaa kinnistute kasutamiseks või valdamiseks. Samas peab AS TTP kostja tegevust ebaseaduslikuks.
5.Hageja palus kostjal mitu korda lõpetada servituudist tulenevate hageja õiguste rikkumine. Kostja ei lõpetanud hageja õiguste rikkumist.
6.Praegusel juhul teostab kostja võimu vaid kinnistu katastritunnusega 78402:203:7101 üle. Kostjal puudub igasugune kokkulepe teeniva kinnistu omanikuga, mis võimaldaks kostjal teostada oma võimu ka teeniva kinnistu piires. Hageja ja teeniva kinnistu omanik sõlmisid lepingu, mille alusel seati teenivale kinnistule igakordse korteri omaniku kasuks reaalservituut, mille kohaselt võib igakordne korteri omanik kasutada teenival kinnistul asuvat parkimiskohta ühe sõiduki parkimiseks. Tegemist on seega reaalservituudiga AÕS § 172 lg 1 tähenduses. Kostja omavoliline tegevus ei võimalda enam hagejal teostada servituudist tulenevat õigust ehk kasutada sihtotstarbeliselt servituudi alusel loodud parkimiskohta. Kostja omavoliline käitumine kujutab endast servituudi takistust AÕS § 184 tähenduses, mis võimaldab õigustatud isikul nõuda servituudi takistuse kõrvaldamist AÕS § 89 alusel. Arvestades asjaolud, nõuab hageja, et kostja eemaldaks parkimiskohalt kõik kostjale kuuluvad objektid – piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus. Samas nõuab hageja endise parkimiskoha märgistuse taastamist ning samas ka korteri numbri märgi „xx“ taastamist. Ehk nõuab hageja, et kostja teeks parkimiskoha pikematele äärtele kaks valget joont paksusega 10 cm, mis oleksid parkimiskoha lühikesematele äärtele perpendikulaarsed.
7.Arvestades seda, et kostja asus hagejal servituudi teostamist takistama üle aasta tagasi ega lõpetanud seda vaatamata oma teadlikkusele hageja kui korteri omaniku kasuks servituudist ning mitmekordsele tähelepanu juhtimisele, et tegemist on servituudi rikkumisega, leiab hageja põhjendatuks oodata servituudi teostamise takistamise kordumist. Kostja teadis, et tal puudub igasugune õiguslik alus (kokkulepe teeniva kinnistu omanikuga, teeniva kinnistu kuulumine hoone korteriomandike kaasomandisse jne) teenival kinnistul omavoli teostamiseks, kuid otsustas siiski takistuse luua. Samas ei kõrvaldanud kostja seda takistust terve aasta jooksul. Hageja nõuab seega kostjalt ka edaspidi servituudi teostamise takistamist hoidumist.
8.18.09.2025 pöördus hageja juristi poole, et teha uurida oma õigused seoses tekkinud olukorraga. Juristi soovitusel ja juhendamisel pöördub nüüd hageja kostja vastu kohtusse. Esmasele konsultatsioonile kulutas hageja kokku 223,20 eurot (180,00 eurot + 24% KM). Tegemist on otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 3 tähenduses, mis tekkis lepingulisest võlasuhtest väljaspool. Seega on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ning § 1050 lg 1 alusel. Kui kostja ei oleks servituudi takistust loonud või 3
2-25-17065 oleks selle varem kõrvaldanud, ei tulnuks hagejal pöörduda juristi poole oma õiguste selletaolises olukorras uurimiseks (VÕS § 127 lg 4). Samas ei teki kahtlust ka selles, et reaalservituut AÕS § 172 lg 1 tähenduses, millest oli kostja kogu teadlik, peab kaitsma selle alusel õigustatud isikut ka sellise kahju tekkimise eest, mis kaasneb servituudi takistuse loomisega – nr juristi poole pöördumine takistuse kõrvaldamisele kaasaaitamisega (VÕS § 127 lg 2). Hageja nõuab viivise tasumist kahjuhüvitise pealt alates käesoleva hagiavalduse esitamise päevale järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise kohase tasumiseni seadusjärgses ulatuses TsMS § 367 alusel.
9.Hageja palub: kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi takistust; kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi alusel korteriomandi reg.numbriga xxxxxx igakordsele omanikule kasutusse antud parkimiskohalt piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus; kohustada kostja tegema kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi pikematele äärtele kaks katkematut valget joont paksusega 10 sm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, mis oleksid parkimiskoha lühikesemate äärtega perpendikulaarsed; kohustada kostja tegema kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi hoonest ehitisregistri koodiga 120254032 kaugemale äärele märk „xx“ nii, et iga arv eraldi „x“ ja „x“ oleks tehtud katkematu valge joonega paksusega 10 sm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, et „x“ ja „x“ vahele jääks maksimaalselt 5 sm ning et „x“ ja „x“ moodustaksid koos arvu „xx“, kui vaadata parkimiskohale Lehiku teelt; Kohustada kostja hoiduma ka edaspidi korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi takistuse tekitamisest; Kohustada kostja hoiduma ka edaspidi korteriomandi reg.numbriga xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi alusel korteriomandi reg.numbriga xxxxxx igakordsele omanikule kasutusse antud parkimiskohale piirete, jalgrataste hoidjate, lillevaaside paigaldamisest ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistuse panemisest; Mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 223,20 eurot; Mõista kostjalt hageja kasuks hagi avalduse esitamisele järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise tasumiseni viivis seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitise pealt;
4
2-25-17065
10.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja lähtub veendumusest, et tal kui kolmandal isikul on tekkinud justkui käsutusõigus teise isiku omandi üle. Nimelt tunnistab kostja 07.11.2025 seisukohas jooksvalt, et kinnistu katastritunnusega 78402:203:0265 (nn teeniv kinnistu) on üksnes AS TTP (rk: 10093511) omandis ning kostjal puudub vahetult seadusest tulenev õigus teeniva kinnistu käsutamiseks ehk juriidilise staatuse määramiseks. Kostja leiab aga, et käsutusõigus teeniva kinnistu suhtes tuleneb talle hoopis lepingust AS TTP ning kostja vahel. Väide on sisustamata ja tõendamata. Muud kostja vastuväited on asjasse mittepuutuvad.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
11.Kostja märgib, et ei tunnista hagi ning palub jätta see rahuldamata.
12.Aastal 2004 valminud elamu, Lehiku tee 9, arendaja, korteriomandite müüja AS TTP poolt kehtestatud müügitingimuste kohaselt on korteriomandite ostjate sõidukite parkimine organiseeritud AS TTP kuuluval maal Andrekse teel ja Lehiku teel paiknevates Lehiku tee 9 kinnistuga külgnevates kiviparketist ehitatud, sõiduteest äärekiviga eraldatud parklates. Igale korteriomandi ostjale on tagatud tähtajatu sõiduki parkimiskoha kasutamise õigus.
13.Lehiku tee 9 kinnistuga 78402:303:7101 piirneva AS TTP le kuuluvate kinnistute Andrekse tee T1 78402:203:0265 ja Lehiku tee T5 78402:204:1940 maale ehitatud rajatiste, kõnniteede ja parklate valdajaks on alates aastast 2004 olnud Lehiku tee 9 korteriomandite omanikud, kes kasutavad naaberkinnistuid õiguspäraselt, selleks on kokkuleppeline alus, mida tõendab ja kinnitab asjaolu, et AS TTP maal paiknevad rajatised on ehitatud ja mõeldud konkreetse, Lehiku tee 9 elamu teenindamiseks juba a priori ning sellel kaalutlusel oli maaomanikul üleüldse lubatud projekteerida ja saada ehitus-/ kasutusload, lisaks on maaomanik ajalooliselt lubanud ja mitte takistanud nende parklate ja kõnniteede kasutamist ning valitsemist ka tegelikkuses.
14.Korteriomanikud on alates aastast 2004 tasunud igakuiselt haldusteenust pakkuvale ettevõttele parklate ja kõnniteede korrashoiu teenuse eest (prügi koristamine, puudealuste muru niitmine, puude hoolduslõikus, lume lükkamine, lume äravedu, libeduse tõrjumine) Täna on korteriomanike lepinguline partner haldusteenust pakkuv ettevõte Stell Eesti AS. Korteriomanikud on tasunud ka parklates parkimiskohtade eraldusjoonte ja parkimiskohtade numbrite uuendamise eest. Parkimiskorra kehtestamise otsuse nimetatud parklates saab otsustada korteriomandite omanike kokkuleppega või üldkoosoleku otsusega. Maaomaniku poolt kehtestatud kord parkimise määramiseks on toimetu, maaomanik ei saa juhtida seda, kuidas korteriomandite omanikud sisemiselt oma parkimiskorra üle otsustavad.
15.Aastal 2020 kehtestati kooskõlas maaomanikuga AS TTP , Andrekse tee ja Lehiku tee parklates liikluskorraldus ning AS Signaal paigaldas parkimist ja peatumist keelavad liiklusmärgid koos lisatahvliga millel on kirjas: „Välja arvatud KÜ Lehiku tee 9 kirjalikul loal“
5
2-25-17065 KÜ Lehiku tee 9, Tallinn juhatuse otsusega 01.04.2024 väljastati kõikidele korteriomandi omanikele kirjalik parkimisluba vastavuses kehtivale, liiklusmärkidega tähistatud liikluskorraldusele.
16.Maaomanikul on õigus ise ja otse seada parkimiskohtade servituudid naabermaja konkreetse korteriomandi suhtes tingimusel, et otsus on tehtud kehtiva parkimiskorralduse plaani alusel ning kõikide seonduvate asjaoludega arvestades.
17.Lehiku tee 9 korteri nr. xx omanik X lõhkus 18.10.2024 Lehiku tee 9 parklas jalgrataste parkimisala ohutuspiirded, eemaldas maakülge kinnitatud jalgrattahoidja ning teisaldas lillevaasid. Järgnevalt joonis värviga uued auto parkimiskoha tähistavad jooned ja värvis sellele kohale numbri xx ning parkis sinna oma auto. Hageja parkis temale kuuluva sõiduki tema poolt joonitud ja numbriga tähistatud parkimiskohale jalgrataste parkimisalas alates 18.10.2024 kuni 13.08.2025, mingeid takistusi parkimiseks sellel ajaperioodil KÜ juhatus ei teinud. Majaelanikud avastasid 12.08.2025, et X autost mis oli pargitud jalgrataste parkimisalasse, on välja voolanud õli, tekkis süttimisoht ning ulatuslik õlireostus. KÜ juhatus pöördus autoomaniku poole ning kohustas teda ohtlik sõiduk koheselt mujale parkida ja õlireostus likvideerida, kuid X keeldus. KÜ juhatus kutsus kohale puksiiri ning
13.08.2025 sõiduk teisaldati, ühtlasi paigaldas KÜ juhatus tagasi maa külge jalgrataste hoidja, jalgrataste parkimisala ohutuspiirded, lillevaasid, kuhu istutas uued lilled.
18.Korteriühistu üldkoosoleku otsusega 30.08.2022 kinnitatud uue parkimiskorralduse plaanil on korteri nr. xx parkimiskoht jalgrataste parkimisala paremal küljel ning tähistatud numbriga xx ja paikneb trepikoja, kus nimetatud korter asub, vahetus läheduses. Servituudi seadmisega jalgrataste parkimisalasse soovib hageja saada teise parkimiskoha kasutamise õiguse.
19.Korteriühistu juhatus on korduvalt pöördunud naaberkinnistute omaniku AS TTP poole küsimusega, kas nende arhiivis on olemas rajatiste, parklate ja kõnniteede valduskokkulepe korteriomanike varasema esindajaga Ha ja Ho Kinnisvarateenused OÜ või esindajaga alates september 2018 ISS Eesti AS, meile ei ole vastatud. KÜ Lehiku tee 9 ei ole AS TTP kinnistute Pihlametsa tee T1, Andrekse tee T1 ja Lehiku tee T5 kinnistute valdajad, vaid on nimetatud kinnistutel paiknevate, spetsiaalselt korteromanike tarbeks ehitatud rajatiste, kõnniteede ja parklate valdajad, mida tõendab asjaolu, et korteriomanikud on tellinud nimetatud rajatiste aastaringse välikoristuse teenuse ning on tasunud teenuse eest igakuiselt alates 2004 haldusettevõttele mitte aga maaomanikule AS TTP. Kostja, KÜ Lehiku tee 9 on seisukohal, et ta on parklate ja kõnniteede seaduslik valdaja ning sellest lähtuvalt on tal õigus seal korraldada parkimist vastavalt korteriomanike üldkoosoleku otsusele.
20.KÜ Lehiku tee 9 juhatus on otsustanud pöörduda hagiavaldusega Harju Maakohtusse millega taotleb reaalservituudilepingute ja asjaõiguslepingute, mis ei vasta kehtivale parkimiskorraldusele, kehtetuks tunnistamist.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
21.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 6
2-25-17065 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
22.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: hagejale kuulub korteriomand aadressil Lehiku tee 9-xx, 11912 Tallinn (registriosa nr xxxxxx). Lehiku tee 9 korterelamu asub kinnisasjal, mille katastritunnus on 78402:203:7101. Lehiku tee 9 korterelamu on jagatud korteriomanditeks ning asutatud on Tallinn, Lehiku tee 9 KÜ. 04.10.2024 sõlmisid hageja ja AS TTP (rk: 10093511) reaalservituudi seadmise lepingu (dtl 14-27), mille alusel seati Andrekse tee T1 kinnisasjale (katastritunnus 78402:203:0265) tähtajatu ja tasuta reaalservituut igakordse korteri omaniku kasuks, mille kohaselt saab igakordne korteri omanik õiguse kasutada teenival kinnistul paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m2, ühe sõiduauto või sellest väiksema liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks. 30.08.2022 võttis kostja otsuse, mille alusel korraldas hageja parkimiskohal jalgrattaparkla. Kostja paigaldas hageja parkimiskohale piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja värvis maa peale jalgrataste parkimisala tähistuse. Kostja eemaldas hageja parkimiskohalt sellele viitava märgistuse (jooned, number).
23.Hageja palub:
kohustada kostja kõrvaldama korteriomandi registriosa nr xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi takistus - kõrvaldama parkimiskohalt piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistus;
kohustada kostja tegema servituudiala: a. pikematele äärtele kaks katkematut valget joont paksusega 10 cm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, mis oleksid parkimiskoha lühemate äärtega perpendikulaarsed; b. Lehiku tee 9 elamu suhtes kaugemale äärele märgistus „xx“ nii, et iga arv ehk „x“ ja „x“ oleks tehtud katkematu valge joonega paksusega 10 cm kuival tsemendil kasutamiseks sobiva välivärviga, ning et „x“ ja „x“ vahele jääks maksimaalselt 5 cm ning et „x“ ja „x“ moodustaksid koos arvu „xx“, kui vaadata parkimiskohale Lehiku teelt;
kohustada kostjat hoiduma edaspidi korteriomandi registriosa nr xxxxxx kasuks kinnistule katastritunnusega 78402:203:7101 04.10.2024 sõlmitud notariaalse lepingu alusel seatud servituudi teostamise takistamisest, seal hulgas parkimiskohale piirete, jalgrataste hoidjate, lillevaaside paigaldamisest ja maa peale värvitud jalgrataste parkimisala tähistuse panemisest;
7
2-25-17065
mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 223,20 eurot;
mõista kostjalt hageja kasuks hagi avalduse esitamisele järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise tasumiseni viivis seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitise pealt.
Kostja vaidleb hagile vastu ning märgib, et (i) vaidlusalune servituudileping ei ole kehtiv, kuivõrd maaomanik saab servituudi seada üksnes siis, kui see on kooskõlas kostja poolt vastu võetud parkimiskorraldusega – kostja on lepingu kehtivuse vaidlustanud hagiga; (ii) parkla ja sh servituudiala valdusõigus on lepinguga antud kostjale, maaomanik ei ole senist kasutust takistanud ja on seda aktsepteerinud; (iii) kostja on parkla ja sh servituudiala hooldamise eest tasunud; (iv) kostjal on võimalik otsustada, kuidas parkla ja sh servituudiala kasutatakse ja kuidas on seal parkimine korraldatud; (v) hagejale on eraldatud parkimiskoht jalgrataste parkimisala paremal küljel, see on tähistatud numbriga xx, servituudi seadmisega jalgrataste parkimisalasse soovib hageja saada teise parkimiskoha kasutamise õiguse.
24.Pooled ei vaidle, et Andrekse tee T1 kinnisasi kuulub AS TTP (rk: 10093511) omandisse. 04.10.2024 sõlmisid hageja ja AS TTP reaalservituudi seadmise lepingu (dtl 14-27), mille punkti 3.1 alusel seati Andrekse tee T1 kinnisasjale (katastritunnus 78402:203:0265) tähtajatu ja tasuta reaalservituut Lehiku tee 9-xx, Tallinn korteri igakordse omaniku kasuks. Lepingu p 3.2 sätestab, et reaalservituudi sisuks on valitseva kinnistu igakordse omaniku õigus kasutada teenival kinnistul paiknevat maa-ala pindalaga ligikaudu 13 m 2, milline on näidatud maakatastris ruumiandmete tunnustega 306431 ning samuti piiritletud lepingu lisaks oleval plaanil punase joonega (edaspidi nimetatud servituudi ala) ühe (1) sõiduauto või sellest väiksema liiklusvahendi ööpäevaringseks parkimiseks. Teeniva kinnistu omanikul ei ole õigust servituudi ala kasutada parkimiseks. AÕS § 172 lõike 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks mh selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama. Konkreetse kasutusviisi (sisu, mahu) lepivad kokku teeniva ja valitseva kinnisasja omanikud. Hageja näol on seega tegemist valitseva kinnisasja omanikuga, AS TTP puhul on tegemist teeniva kinnisasja omanikuga ning ülalviidatud servituut on kasutusservituut.
25.Hageja on viidanud AÕS §-le 184, mis sätestab, et reaalservituudi teostamise takistamise korral on õigustatud isikul käesoleva seaduse §-s 89 nimetatud õigused. Õiguskirjandus märgib, et viidatud sätte rakendusalaks on eelkõige rikkumised, mis ei seisne valduse rikkumises (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 184 komm, p 3.1). Kuna kasutusservituutide teostamise võimaluse rikkumised seisnevad enamasti valduse rikkumises, siis kommenteeritav paragrahv omab kohaldamisala eelkõige hoidumisservituutide juures (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 184 komm, p 3.4). Seega leiab kohus on viidatud säte käesoleval juhul asjakohane ei ole.
26.Kohus leiab, et asjakohane on AÕS § 1841, mis sätestab, et kui valitseva kinnisasja valdajat takistatakse mõne valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantud servituudi teostamisel, kohaldatakse vastavalt valduse kaitse kohta kehtivaid sätteid, kui servituuti on ühe aasta jooksul enne rikkumist vähemalt üks kord teostatud. Õiguskirjanduse kohaselt on viidatud sätte eesmärgiks anda 8
2-25-17065 reaalservituudiga õigustatud valitseva kinnistu valdajale (mitte ainult omanikule) teenival kinnistul tegutsedes nii teeniva kinnistu omaniku kui ka vahetult kolmandate isikute vastu samad õigused, mis on asja valdajal valduse kaitse osas (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 1841 komm, p 1). Õiguskirjandus märgib, et paragrahv omab rakendusala eelkõige üksnes kasutusservituutide juures (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 1841 komm, p 3.1). AÕS § 32 sätestab, et valdus on tegelik võim asja üle. Valduse kaitse reeglistik on toodud AÕS 1. peatüki 3. jaos (§-d 40jj). AÕS § 40 lõike 3 kohaselt on valduse rikkumine mh valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel. AÕS § 44 lõike 1 kohaselt on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Olukorras, kus (i) hageja kasuks on kokkuleppel maaomanikuga seatud kasutusservituut parkimiskoha kasutamiseks (vt mh dtl 24 – parkimiskoha ruumikuju), (ii) kostja on eemaldanud parkimiskoha märgistuse ning rajanud parkimiskoha alale jalgrattaparkla, sh paigaldanud sinna piirded, jalgrataste hoidjad, lillevaasid ja värvinud maha jalgrataste parkimisala tähistuse (vt mh dtl 31, 184, 194-195 – fotod), on tegemist valduse rikkumisega, kuivõrd kostja on oma tegevusega takistanud hagejal tegeliku võimu teostamist tema kasutusse antud maa-alal. Eeltoodu annab aluse nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasises rikkumise ärahoidmist. Seega on põhjendatud rikkumise kõrvaldamise nõue. Tulenevalt poolte vahelistest erimeelsustest ja kostja poolt esitatud seisukohtadest on kohtul alus arvata, et kostja võib ka edaspidi hageja õigusi rikkuda. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt ka edaspidistest rikkumistest hoidumist.
27.Asjakohatud on kostja vastuväited. Vaidlusalune servituudileping on kehtiv, vastupidist ei ole tõendatud ega põhistatud. AS-il TTP kui maaomanikul on õigus oma omandit enda äranägemise järgi käsutada (AÕS § 68 lg 1), sh on ta vaba sõlmima selle osas servituudilepinguid. Õigusel ei põhine kostja väide, mille kohaselt saab maaomanik servituudi seada üksnes siis, kui see on kooskõlas kostja poolt vastu võetud parkimiskorraldusega. Kostjal on võimalus korraldada parkimist seadusega sätestatud korras ja ulatuses vaid korterelamu juurde kuuluval maal, vaidlusalune maa aga korterelamu juurde ei kuulu – tegemist on iseseisva ja eraldiseisva kinnistuga. Asjaolu, et kostja on lepingu kehtivuse vaidlustanud hagiga, ei mõjuta iseenesest lepingu kehtivust. Kostja ei ole tõendanud, et parkla ja sh servituudiala valdusõigus on lepinguga antud kostjale. Lepingu või muu valdusõiguse olemasolu ei saa tuletada sellest, et maaomanik on senist kasutust talunud. Samuti ei mõjuta maaomaniku käsutusõigust asjaolu, et kostja on parkla ja sh servituudiala hooldamise eest tasunud. Juhul, kui kostja leiab, et tasumine on toimunud alusetult, on võimalik esitada nõue maaomaniku vastu, mitte rikkuda hageja valdust viidatud parkimiskohale. Tähtsust ei oma kostja väide, et hagejale on eraldatud parkimiskoht jalgrataste parkimisala paremal küljel. Kohus lahendab käesolevas asjas üksnes servituudilepingust tulenevat rikkumist ning hagi rahuldamine ei sõltu sellest, kas hagejale on veel mõni parkimiskoht kellegi poolt eraldatud ning kas seda on tehtud õiguspäraselt. 9
2-25-17065
28.Hageja on palunud mõista kostjalt hageja kasuks välja kohtueelsete õigusabikulude kahjuhüvitise summas 223,20 eurot ja viivise seadusjärgses ulatuses kahjuhüvitiselt alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt hüvitatavad (2-22-17410/44, p 28; 2-16-8751/184, p 28; 3-2-1-84-14, p 24). Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel hüvitatavad (2-16-8751/184, p 28; 3-2-1-138-10, p 29). Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamisel peab kohus hindama: kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta (2-22-17410/44, p 28; 2-16-8751/184, p 28; 3-2-1-19-13, p 11) kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega (2-22-17410/44, p 28; 2-168751/184, p 28; 3-2-1-19-13, p 11) Õigusabiteenuse korral peab hageja tõendama, mitu tundi talle teenust osutati ning kui suurt tasu ta ühe tunni eest maksis või peab maksma (3-2-1-19-13, p 11). Hageja õigusabikulu seisneb esmases konsultatsioonis 22.09.2025 kell 15:30 kestusega 1h (dtl 38 - arve). Üldjuhul võib nt advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Käesoleval juhul ei nähtu, et esindaja oleks peale konsultatsiooni teinud mingeid toiminguid, mis õigustaks viidatud kulu hüvitamise. Esindaja ei ole vastaspoolele saatnud nõudekirja, samuti ei nähtu, et oleks osaletud läbirääkimistel. Seega leiab kohus, et käesoleval juhul ei andnud nõude esemeks olev kiri asja kohtuvälisele lahendamisele midagi juurde, mistõttu tuleb kahjunõue jätta rahuldamata. Siiski nähtub, et viidatud kulu on tekkinud mitte väga pikalt enne hagiavalduse esitamist ning võib olla seotud hoopis kohtuvaidluse ettevalmistamisega. Kulud, mis tekivad alates hagi ettevalmistamisest ja hagiavalduse koostamisest, hüvitatakse TsMS-s ettenähtud korras, mitte VÕS § 128 lg 3 alusel (RKTKo nr 3-2-1-84-14, p 24).
29.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
30.Kohus selgitab, et on kohtuotsuse resolutsiooni selguse huvides korrigeerinud hagis esitatud nõude sõnastust, kuid ei ole sealjuures muutnud nõude olemust ja piire. Lisaks on kohus otsuse täidetavuse ja selguse huvides lisanud sellele servituudiala plaani kahel leheküljel. Menetluskulude jaotus
31.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab 10
2-25-17065 kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Käesoleval juhul on otsus valdavalt tehtud kostja kahjuks, vaid kahjunõue jäi rahuldamata (kuigi kostja sellele sisulisi vastuväiteid ei esitanudki) mistõttu tuleb valduse rikkumise nõudega seotud menetluskulud jätta kostja kanda ning kahjunõudega seotud kulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine
32.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.