Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Krista Kirspuu ja Peeter Pällin
Kohtukoosseis 18.02.2026, Tallinn Määruse tegemise aeg ja koht 2-18-13710 Tsiviilasja number
Tsiviilasi
Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu avaldus OÜ Baltiamo vastu korteriomandi kaasomandi eseme korrashoiu tagamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.11.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood 80307116), lepinguline esindaja Kaili Siilak Puudutatud isikud (korteriomanikud): /Nimekiri eemaldatud/ OÜ Baltiamo (registrikood 10329876), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Männik
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu taotlus kohtuistungi ja vaatluse korraldamiseks 1
2.Võtta vastu Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu poolt määruskaebemenetluses esitatud tõend.
3.Tühistada Harju Maakohtu 22.11.2024 määrus, millega maakohus jättis Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu avalduse rahuldamata. Teha uus määrus, millega rahuldada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu avaldus ja kohustada OÜ-d Baltiamo tagama Tartu mnt 28 elamu korteriomandite kaasomandi eseme korrahoiuks juurdepääs kõigile OÜ Baltiamo omandis Tallinnas Tartu mnt 28 asuvatele korteritele, sh nr 35 (registriosa nr 26847501), nr 35/1 (registriosa nr 26847601), nr 35/2 (registriosa nr 26847701) ja 35/3 (registriosa nr 26847801) Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu korteromanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsusest lähtuvate järgmiste ehitustööde teostamiseks nimetatud korteriomandite keldrikorrusel asuvates ruumides: uute vee- ja kanalisatsioonitorude paigaldamiseks läbi OÜ Baltiamo keldris paiknevaid ruume elamu Tartu mnt küljel paiknevatest magistraaltorudest kuni elamu siseste püstikuteni, paigutades vee- ja kanalisatsioonitorud paralleelselt laealuste betoontalade kõrvale vastavalt Tartu mnt 28, Tallinn veevarustuse ja kanalisatsiooni keldrikorruse plaanile (Mangano OÜ 20.11.2018 joonis, lisatud käesolevale määrusele). Juurdepääs tuleb tagada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistule ja nimetatud remonttöid teostavatele isikutele eelneva etteteatamisega viis päeva ning seonduvaid töid tuleb taluda kuni nimetatud ehitustööde lõpetamiseni (tööde kestusega orienteeruvalt nädal aega).
4.Rahuldada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu määruskaebus.
5.Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud Mangano OÜ 20.11.2018 joonis.
6.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ Baltiamo kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast määruse jõustumist. Asjaolud
1.Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 13.09.2018 Harju Maakohtule avalduse (täiendanud 17.03.2020) OÜ Baltiamo (puudutatud isik; Baltiamo) vastu korteriomandi kaasomandi eseme korrashoiu tagamise nõudes. 2
1.1.Avaldaja korteriomanike 02.07.2018 üldkoosolek otsustas Tartu mnt 28 maja renoveerimise pangalaenuga. Sh otsustati vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuur; vahetada välja kanalisatsioonitrass, paigaldada uus trass keldri lae alla ning rekonstrueerida küttesüsteem ja paigaldada kahetorusüsteem. Puudutatud isikule kuulub kolm keldrikorrusel asuvat korteriomandit. Puudutatud isik keeldub ehitustööde tegemisest temale kuuluvates korteriomandites ning vee- ja kanalisatsioonitorude paigutamisest enda korteritesse. Puudutatud isik on kohustatud üldkoosoleku otsust täitma.
1.2.02.07.2018 üldkoosolekul oli esindatud 33 korteriomanikku 38-st (s.o üle poole häältest), kellele kuulub 3679,3 m2 suurusest lähtuvast kaasomandi osast 3232,8 m2. Seega oli koosolek tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-st 2 otsustusvõimeline. Otsuste poolt (v.a kanalisatsioonitrassi remonttööd, mis hääletati eraldi) hääletas 22 korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% kaasomandi osast. Kanalisatsioonitrassi ehitustööde poolt hääletas 28 korteriomanikku, kellele kuulub 71,11% kaasomandi osadest. Seega on otsused vastu võetud nõutava häälteenamusega.
1.3.Avaldaja palub kohustada Baltiamot tagama Tartu mnt 28 elamu korteriomandite kaasomandi eseme korrahoiuks juurdepääs kõigile puudutatud isiku omandis olevatele korteritele korteromanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsusest lähtuvate järgmiste ehitustööde teostamiseks nimetatud korteriomandite keldrikorrusel asuvates ruumides: uute vee- ja kanalisatsioonitorude paigaldamiseks läbi puudutatud isiku keldris paiknevaid ruume elamu Tartu mnt küljel paiknevatest magistraaltorudest kuni elamu siseste püstikuteni, paigutades vee- ja kanalisatsioonitorud paralleelselt laealuste betoontalade kõrvale vastavalt Tartu mnt 28, Tallinn veevarustuse ja kanalisatsiooni keldrikorruse plaanile (Mangano OÜ joonis, 20.11.2018). Avaldaja palub kohustada Baltiamot tagama juurdepääs tagada avaldajale ja nimetatud remonttöid teostavatele isikutele eelneva etteteatamisega viis päeva ning seonduvaid töid tuleb taluda kuni nimetatud ehitustööde lõpetamiseni (tööde kestusega orienteeruvalt nädal aega).
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.
2.1.Koosoleku otsuse kohaselt oli koosoleku päevakorras kanalisatsioonitrassi remonttööd, kuid otsustati hoopis kanalisatsioonitrass välja vahetada ning paigaldada see lae alla. See otsus on tühine, kuna ei vasta päevakorrale ega otsuse eelnõule. Lisaks on tõendamata, et korteriomanikele oleks enne üldkoosolekut otsuste eelnõud saadetud. Koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud. Koosolekule ei esitatud hääletamiseks kanalisatsioonitrassi ehitusprojekti. Esitatud on OÜ Mangano üheleheküljeline „lahendus“. Koosolek ei ole võtnud vastu otsust teha töid selle järgi. Kui kohtulahendi tegemisel võetaks aluseks OÜ Mangano dokument, ei oleks lahend täidetav.
2.2.Otsus on vastuolus KrtS § 38 lg-ga 1. Uus lahendus torustike paiknemisele eeldab ehitusprojekti, vajalikke kooskõlastusi ja ehitusluba. Tegemist on ehitusliku muudatusega, mis eeldab KrtS § 38 lg 1 kohaselt korteriomanike kokkulepet, mis praegusel juhul puudub.
2.3.Puudutatud isikule tehakse taotletud ehitustöödega suurt kahju. Baltiamo on välja pakkunud alternatiivsed lahendused, mis avaldaja sõnul on palju kallimad. See ei tähenda, et avaldajal oleks seetõttu õigus nõuda puudutatud isiku eriomandi koormamist. Avaldaja on 3
püüdnud jätta muljet, et Baltiamo eriomand on sedavõrd väärtusetu, et seda võiks kasutada kui kinnisomandi mõttelist osa. Baltiamo soovib mitteeluruumid tulevikus kasutusele võtta, renoveerida ja luua vajadusel ühenduse talle esimesel korrusel kuuluvate ruumidega. Maakohtu määrus
3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 6210 eurot ja viivise menetluskuludelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni nõude täitmiseni.
3.1.Korteriühistu poolt KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel esitatud avalduse rahuldamise eelduseks on see, et ehitustöö, mille tegemise huvides avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12). Kui puudub korteriomanike kokkulepe ehitustöö kohta ning ehitustööd ei ole vajalikud kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks, on KrtS § 31 lg 1 p 3 nimetatud nõude eelduseks KrtS § 38 või § 39 alusel tehtud korteriomanike otsus projekti elluviimiseks ning ehitustööde tegema hakkamiseks. KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel ei saa esitada nõuet, kui korteriomanike otsus kujutab endast eelotsust, st otsust, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel (vt ka RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13).
3.2.Avaldaja tugineb korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsusele. Koosoleku protokollist nähtuvalt otsustasid korteriomanikud mh järgmist: - Rekonstrueerida hoone summas kuni 750 000 eurot pangalaenuga. - Viia läbi korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks vajalikud renoveerimistööd: 1) osaline peafassaadi ja täies mahus tagafassaadi rekonstrueerimine ja kõik muud seotud fassaadiga tööd koos viie tagafassaadi ukse vahetusega ja ühe originaal peafassaadi ukse renoveerimisega; 2) katuse rekonstrueerimine ja pööningu soojustamine, tulekindlate uste paigaldamine (5tk); 3) vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuur; 4) vahetada välja kanalisatsioonitrass, uus trass paigaldatakse keldri lae alla; 5) küttesüsteem rekonstrueerida ja paigaldada kahetorusüsteem; 6) vahetada välja siseuksed; 7) renoveerida üldelektrisüsteem; 8) vahetada välja keldriaknad; 9) restaureerida esifassaadiga piirnev aed. - Renoveerimistööde finantseerimiseks taotleda pangast laenu kuni 750 000 eurot, tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust valima pank ja sõlmima pangaga vastavad laenu- ja tagatislepingud. - Volitada juhatust läbi viima vajalikke toiminguid: 1) sõlmima pangagalaenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu; 2) kaasata omanikujärelevalve rekonstrueerimisprotsessi ja volitada juhatust sõlmima leping omanikujärelevalvega ehituse omanikujärelevalveteenuse osutamiseks; 3) vajadusel esitama ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotluse kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks, samuti valima välja korteriühistu jaoks parim pakkumine ehitustööde teostamiseks (vajadusel korraldama uut hanget) ning sõlmima vastav(ad) töövõtuleping(ud); 4
4) sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandikindlustus pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel.
3.3.Korteriomanikud otsustasid võtta laenu 750 000 eurot ning laenusumma ületas korteriühistu eelmise majandamisaasta majandamiskulude summat. Seetõttu pidi tulenevalt KrtS § 36 lg-st 1 ja KrtS § 9 lg-st 3 olema otsuse vastuvõtmise poolt üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kinnisasi on jagatud 38 korteriomandiks, mis kokku moodustavad tervikuna 36 793/36 793 mõttelist osa. Seega pidi otsuse vastuvõtmiseks olema selle poolt vähemalt 20 häält nendelt korteriomanikelt, kellele kuulus vähemalt 18 397/36 793 mõttelist osa. Koosolekul oli esindatud 33 korteriomandit, mille omanikele kuulus kokku 32 328/36 793 mõttelist osa. Protokollist nähtuvalt on laenuvõtmise ja sellega seoses juhatusele volituste andmise poolt hääletanud 22 korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% arvestuspinnast. Seega on otsus vastu võetud seaduses sätestatud häälteenamusega.
3.4.Otsus vahetada välja kanalisatsioonitrass ja paigaldada uus trass keldri lae alla võib kujutada endast nii kaasomandi eseme ajakohastamist kui ka ehituslikku ümberkorraldust. Protokollis esitatud tööde kirjeldusest ei nähtu, kas nende tegemine toob kaasa ehituslikud ümberkorraldused KrtS § 38 lg 1 mõistes. Korteriomanike otsuse sisu oleks võimalik välja selgitada lisadokumentatsiooni põhjal, mille pinnalt korteriomanikud kujundasid otsuse tööde tegemise kohta (nt projektdokumentatsioon). Avaldaja ei väitnud, et korteriomanikud võtsid otsuse vastu olemasoleva projektdokumentatsiooni põhjal. Avaldaja hilisema käitumise põhjal on ilmne, et avaldaja hinnangul tuli tööd vähemalt osaliselt läbi viia ehitusprojekti alusel. Seda kinnitab korteriühistu ja OÜ Mangano vahel sõlmitud 21.08.2018 töövõtuleping, mille kohaselt on lepingu lisaks tööde projekt. Lepingu lisaks olevast hinnapakkumisest nähtuvalt on hinnapakkumine tehtud mh esifassaadiga piirnevate aedade restaureerimiseks vastavalt projekti seletuskirjale, elektritööd vastavalt projektile ning uus küttesüsteem vastavalt projektile. Lepingus viidatud projektide või projektikavandite olemasolu 02.07.2018 seisuga avaldaja tõendanud ei ole. Seega järeldub, et korteriomanikel ei olnud 02.07.2018 koosoleku toimumise aja seisuga teada, millise sisuga tehnilisi lahendusi kavandatakse ja millise projekti järgi tuleb ehitada. Seetõttu ei olnud neil võimalik kujundada tahet konkreetse projektilahenduse alusel tehtavate ehitustööde alustamise otsustamiseks. Seega on korteriomanikud võtnud vastu eelotsused, mis muudavad võimalikuks ehitustööde läbiviimise, kuid mille põhjal ei ole võimalik ehitustöödega alustada. Sellise otsuse vastuvõtmiseks piisas KrtS § 39 ja § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusest, sest protokolli kohaselt ei ole võimalik eeldada ehituslikku ümberkorraldust KrtS § 35 lg 1 mõistes. Protokollist nähtuvalt on renoveerimistööde läbiviimise poolt hääletanud 22 korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% arvestuspinnast. Seega on otsus vastu võetud seaduses sätestatud häälteenamusega. Korteriomanikud ei otsustanud 02.07.2018 ehitustööde alustamist konkreetse projekti elluviimiseks. Korteriomanikel puudus võimalus sellise otsuse vastuvõtmiseks, sest koosoleku ajal puudus ehitusprojekt, mille põhjal oleks korteriomanikud saanud kujundada seisukoha, kas alustada ehitustööde läbiviimisega. Korteriomanikud ei saa otsustada konkreetsete projekteerimislahenduste ja ehitamise alustamise üle, kui konkreetseid projekteerimislahendusi ei ole veel olemas. 02.07.2018 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud korteriomanike otsused on eelotsusteks, mis saavad olla eelduseks korteriomanike hilisemale otsusele konkreetse projekti elluviimiseks.
5
Korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsust ei ole võimalik tagantjärele sisustada korteriomanike 23.11.2020 üldkoosoleku otsusega. Tegemist ei ole KrtS §-s 39 sätestatud häälteenamusega vastuvõetud otsusega, sest poolthääletanutele ei kuulunud üle poole kaasomandiosadest. Seetõttu ei ole tegemist kehtiva uue otsusega, millega korteriomanikud oleksid otsustanud konkreetse lahendusega ehitustööde tegemise. Korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsus ei anna korteriomanikele ja korteriühistule õigust nõuda puudutatud isikult talumiskohustuse täitmist avaldaja soovitud ehitustööde läbiviimiseks ning avaldus jääb rahuldamata.
3.5.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 7 teise lause alusel avaldaja kanda ning määras Baltiamo menetluskulude suuruseks 6210,84 eurot (sh lepingulise esindaja kulu 4650,84 eurot ja tõendi saamise kulu 1560 eurot), mille mõistis avaldajalt Baltiamo kasuks välja. Maakohus märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb avaldajal tasuda TsMS § 177 lg 4 alusel viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni. Määruskaebus
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
4.1.02.07.2018 üldkoosolekul ei võetud vastu üksnes põhimõttelist otsust. Maakohus on tuvastanud, et faktiliselt ei olnud 02.07.2018 üldkoosoleku otsus eelotsuseks, vaid selle alusel alustatigi 2018 sügisel ehitustööde tegemist, sõlmiti ehitusleping ning viidi läbi üldkoosoleku otsusest lähtuvad tööd ulatuses, mida ei takistanud juurdepääsu puudumine puudutatud isiku ruumidesse.
4.2.Maakohus leidis, et olukord, kus korteriomanik võis olla nõus hoone ümberehitamisega, ei pruugi tähendada nõustumist konkreetse lahendusega. Sellega on maakohus kitsendanud põhjendamatult korteriomaniku õigust oma tahteavalduse väljendamiseks, sh õigust jätta ehitusega seotud täpsemate tingimuste määramine juhatuse otsustada. KrtS ei sätesta detailsemaid nõudeid üldkoosoleku otsuse sisule. Maakohtu põhjendustest ei nähtu, kuidas rikub korteriomanike õiguste kaitse põhimõtet see, kui korteriomanikud on üldkoosolekul otsustanud juhatusele volituste andmise vajalike toimingute tegemiseks. Juba 2017. aastal võttis üldkoosolek vastu otsuse kortermaja renoveerimiseks, kuid siis takerdus tööde renoveerimine õigusvaidluse tõttu teises tsiviilasjas. Ehkki 02.07.2018 võtsid korteriomanikud vastu uue otsuse, kestis vaidlus veel aastaid, kuni kohus tuvastas, et korteriühistu tegevus üldkoosoleku läbiviimisel on olnud õiguspärane. Seega puudub alus kahelda korteriomanike tahtes alustada kauaoodatud ehitustöödega.
4.3.02.07.2018 üldkoosolekul otsustati mh keldris külma vee magistraaltorusiku vahetus ja igale püstikule sulgarmatuuri paigaldus ning kanalisatsioonitrassi vahetus selliselt, et uus trass paigaldatakse keldri lae alla. Töid, mille tegemine otsustati, alustati otsuse kohaselt. Ühtlasi anti üldkoosolekul juhatusele volitused ehitusega seotud küsimuste lahendamiseks ning vajalike toimingute tegemiseks. Vastavalt üldkoosolekult saadud volitustele korraldas juhatus edasi ehitamisega seonduvat. Arvestades, kui tehnilist laadi ehituslike otsuste tegemine on, võib mõista ühistu liikmete huvi võimaldada juhatusel need valikud langetada.
6
Korteriomanikud on ka hiljem (s.o 23.11.2020 üldkoosolekul) kinnitanud, et Mangano OÜ joonisest lähtuv vee- ja kanalisatsioonitorustiku lahendus vastab nende tahtele. 23.11.2020 oli korduskoosolek, kus kvoorumi nõue ei kehtinud. Samast otsusest nähtub, et ühistu liikmeid informeeritakse tööde senisest käigust, mille peale korteriomanikud paluvad Baltiamo esindajaid mitte takistada kavandatud tööde lõpuleviimist. Seega on üldkoosolek veelkordselt kinnitanud oma tahet, lähtuda just valitud lahendusest.
4.4.Baltiamo osales 02.07.2018 koosolekul, kus anti selgitusi kavandatavate lahenduste kohta. Samuti on puudutatud isik menetluses kinnitanud, et ta sai hiljemalt 01.10.2018 ka täpselt aru, millisel kujul kavandatakse puudutatud isiku eriomandis kommunikatsioonide paigaldamine. Seega ei ole vaidlust, millisteks toiminguteks taotleb korteriühistu juurdepääsu puudutatud isiku ruumidele seoses vee- ja kanalisatsioonitrasside töödega. Juhatus on tegutsenud üldkoosoleku otsusest lähtuvalt ja volitusel ning on valitud ehituslikku lahendust igakülgselt põhjendanud.
4.5.Majasiseste lahenduste osas ehitusprojekti nõue ei kehti. Järelikult ei saanud sellise projekti olemasolu olla ka eelduseks 02.07.2018 otsuse vastuvõtmisel ega selle täitmise nõude maksmapanekul. Ehitaja on välja töötanud läbiviidavate tööde joonise, mille alusel on töödele andnud kooskõlastuste ka AS Tallinna Vesi.
4.6.Baltiamo on keldriruumid erastanud teadmises, et tegemist on mitteeluruumidega, kus paiknevad elamu kommunikatsioonid. Seetõttu ei saa korteriomanik ka eeldada, et kommunikatsioonide ajakohastamist tema ruumides ei toimu. Keldriruume läbib nii kanalisatsioon kui vesi. Püstikute ühenduste viimisega kaasnevad keldri lae alla paigaldatavad horisontaalsed torustike osad. Laepaneelid, millega paralleelselt need paigutatakse, eenduvad ka praegu. Avaldajale on pakutud visuaalselt selline lahendus, et torustik kaetakse muuhulgas isolatsioonimaterjaliga, et see oleks varjatud ja sellest kanduks edasi vähem müra. Avaldaja palub oma väidete tõendamiseks viia läbi paikvaatlus Baltiamo keldriruumides. Menetluse edasine käik
5.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avalduse. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
8.Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada (TsMS § 667 lg 3) ning määruskaebuse lahendamine on võimalik olemasolevate tõendite põhjal paikvaatlust korraldamata. Seega jätab ringkonnakohus avaldaja taotlused rahuldamata.
9.Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel vastu määruskaebemenetluses esitatud tõendi (visuaalse lahenduse plaan).
avaldaja
poolt
7
10.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsuseid, millega otsustati vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuur ning vahetada välja kanalisatsioonitrass selliselt, et uus trass paigaldatakse keldri lae alla, tuleks käsitada eelotsustena. Maakohtu viidatud Riigikohtu lahendis (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13) oli tegemist olukorraga, kus korteriomanike poolt vastu võetud otsusega ei otsustatud ehitustöid tegema hakata ega antud ka juhatusele volitust ehitustöid puudutavaid küsimusi iseseisvalt otsustada. Praegusel juhul nähtub koosoleku protokollist ja avaldaja selgitusest, et üldkoosolekul otsustati alustada tööde läbiviimisega ning ühtlasi anti juhatusele volitus teha selleks vajalikke toiminguid, mh esitada vajadusel ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotluse kohalikule omavalitsusele ehitustööde teostamiseks, samuti valida välja korteriühistu jaoks parim pakkumine ehitustööde läbiviimiseks ning sõlmida vastavad töövõtulepingud. Avaldaja sõlmis 21.08.2018 OÜ-ga Mangano töövõtulepingu (dtl 531–539) ning töid asuti tegema. Siinsel juhul ei olnud tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kõne all olnud olukorraga ega sellest tulenevalt ka eelotsuste vastuvõtmisega. Seda seisukohta ei lükka ümber ka asjaolu, et üldkoosoleku protokollist ei nähtu korteriomanike otsust viia ehitustööd läbi konkreetse ehitusprojekti alusel. Otsused, mis puudutavad siinses avalduses esitatud nõuet, on sõnastatud piisavalt konkreetselt selleks, et korteromanikud saaksid aru, milliseid töid tegema hakatakse. Lisaks olid korteriomanikud nõus sellega, et täpsemad lahendused, mille järgi töid tegema hakatakse, selguvad pärast korteriühistu poolt vastavate lepingute sõlmimist. Otsusega ei nähtud ette, et pärast lepingute sõlmimist ja projektide koostamist peaksid korteriomanikud need uue otsusega heaks kiitma. Projekti puudumine ei tähenda, et otsuseid ei oleks vastu võetud. Avaldaja on selgitanud, et pärast töövõtulepingu sõlmimist töötas ehitaja OÜ Mangano välja tööde joonise, mille alusel andis töödeks kooskõlastuse AS Tallinna Vesi.
11.Maakohus ei andnud hinnangut Baltiamo väitele, et kuna koosoleku päevakorras oli kanalisatsioonitrassi remonttööde otsustamine, kuid otsustati hoopis kanalisatsioonitrass välja vahetada, on tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega ning otsused on seega KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Samuti on Baltiamo sõnul tõendamata, et korteriomanikele oleks avaldaja poolt enne koosolekut saadetud otsuste eelnõud, mille poolt või vastu hääletada.
11.1.Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumiseks saab pidada olukorda, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14). Praegusel juhul oli 02.07.2018 koosoleku päevakorras mh teostada korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks järgmised vajalikud renoveerimistööd: keldris külmavee magistraaltorustiku vahetus (p 4.1.3) ning kanalisatsioonitrassi remonttööd (p 4.1.4). Koosolek otsustas päevakorra punkti 4.1.3 all vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustiku ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuuri ning päevakorra punkti 4.1.4 all otsustati vahetada välja kanalisatsioonitrass ning paigaldada uus trass keldri lae alla. Mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, et mõiste remonttööd võib endas sisaldada ka kanalisatsioonitrassi väljavahetamist, kui seda lahendust peetakse korteriomanike poolt kõige 8
otstarbekamaks. Remonttööde alla võib kuuluda nii süsteemi parandamine kui selle osaline või tervikuna asendamine.
11.2.KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisele lisaks KrtS-s sätestatule ka MTÜS §-s 20 sätestatut. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord (MTÜS § 20 lg 6 esimene lause). Otsuste eelnõud tuleb korteriomanikele edastada siis, kui otsuseid võetakse vastu koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21 lg 2). Kuna praegusel juhul oli üldkoosolek kokku kutsutud, ei pidanudki avaldaja korteriomanikele otsuste eelnõusid saatma. Seega ei olnud tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega.
12.Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas üldkoosoleku päevakorrapunktides 4.13 ja 4.14 nimetatud töid tuleks käsitada oluliste ümberkorraldustena (KrtS § 38), milleks on vaja korteriomanike kokkulepet.
12.1.Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 2 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Tavapärane korrashoid hõlmab peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi eseme hooldamine selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane remont tegevusi, mis on suunatud sellise seisundi taastamisele. Seega võib tavapärase korrashoiu ja remondina käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või asendamist uue samaliigilise süsteemiga. Selleks, et käsitada ehitustöid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatustena KrtS § 39 tähenduses, peavad olema täidetud kolm kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS § 35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p-d 26-29).
12.2.Tuvastatud asjaolude kohaselt oli senine vee- ja kanalisatsioonisüsteem majas amortiseerunud ning see tõi kaasa mitmeid veeavariisid ja uputusi keldrikorrusel. Asjatundja MP on oma arvamuses (dtl 228–236) välja toonud, et sisuliselt viiakse vee- ja kanalisatsioonipüstakute ühendused ühest hoone küljest teise, millega kaasneb horisontaalsete torustike osade keldri lae alla paigutamine. Ka puudutatud isiku poolt esitatud asjatundja MS arvamuses on märgitud (dtl 215–221), et uue lahenduse järgi plaanitakse tuua asendatavad kanalisatsioonitorustikud olemasolevates kohtades läbi korruste keldrisse ning seejärel ei viida torustikke vanade torude eeskujul keldri põrandasse ja sealt hoovipoolsetesse kaevudesse, vaid soovitakse kanalisatsioonipüstakud keerata keldri lae alla, viia need üle keldri lagede risti hoonega hoone tänavapoolsel küljel asuvasse koridori ja seal ühendada tänaseks juba rajatud kanalisatsioonimagistraaltorustikku. Tegemist ei ole ulatuslike ümberkorraldustega, mis nõuaks KrtS § 38 lg 1 kohaldamist. Igasugune ehitustegevus ei ole ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, kui sellega ei muudeta hoone mõne osa funktsiooni või välist kuju (vt KrtS seletuskiri 462 SE, lk 67). Tegemist ei ole ka kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondiga KrtS § 35 lg 2 p 1 mõistes, kuna vee- ja kanalisatsioonitorustike paiknemist majas muudetakse. Hinnates
9
tööde iseloomu ja eesmärki, asub ringkonnakohus seisukohale, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.
12.2.1.Külma vee- ja kanalisatsioonitorustike väljavahetamine vastab ajakohastamise määratlusele, kuna vana n.-ö nõukogudeaegse lahenduse asemel võetakse kasutusele uus ajakohasem lahendus, mis parandab korterelamu olmetingimusi püsivalt ja oluliselt. Eelkõige on korterelamu olmetingimusi püsivalt ja oluliselt parandavateks muudatusteks need, mis teevad korterelamus elamise märgatavalt meeldivamaks, mugavamaks või turvalisemaks. Korteriomanikele avalduv mugavus võib seisneda nii uue süsteemi paremas töö- ja varustuskindluses, stabiilsemas hinnas kui ka vähenenud hooldusvajaduses, mis korteriomanike jaoks tähendab eelkõige väiksemaid majanduskulusid. Samuti saab mugavuse puhul arvestada uue süsteemi lihtsust ja kasutajasõbralikkust, kui see hõlbustab korteriomanike sekkumist potentsiaalsetes avariiolukordades (RKTKm 18.06.2025, 2-2311510, p-d 29.2 ja 31.2). MP on oma arvamuses selgitanud, et uue lahenduse kohaselt tõstetakse seni õues asunud ja väga halvas seisundis olev kanalisatsioonitransiittorustik köetavasse ruumi. Hoonesse tekitatakse nn „kommunikatsioonide koridor“, kus kõik vajalikud torustikud on jälgitavad, hooldatavad ja vajadusel remonditavad soojas ruumis ilma kaeve- ja muid välitöid teostamata. Olukorras, kus vana süsteemi halva seisukorra tõttu toimusid keldrikorrusel pidevalt avariid, mille likvideerimisele kulus nt aastatel 2017–2018 ca 4000 eurot (dtl 316), saab vana süsteemi uue vastu vahetamist pidada korteriomanike olmetingimusi parandavateks. Ajakohase süsteemiga vähenevad kulud ja hooldusvajadus ning suureneb ka süsteemi töökindlus.
12.2.2.Uue vee- ja kanalisatsioonisüsteemi paigaldamisega ei muudeta ühegi eriomandi eseme otstarvet, mistõttu on täidetud ka teine KrtS §-s 39 nimetatud kaasomandi eseme ajakohastamise eeldus.
12.2.3.Samuti ei kahjusta tööde läbiviimine ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Puudutatud isik leiab kokkuvõttes, et uute kanalisatsioonitorude lae alla paigutamise tõttu ei saaks ta ruume tulevikus kommertsruumidena kasutusele võtta ning lisaks muutuksid ruumid sisuliselt tehniliseks keldriks, kus paikevad ühiskommunikatsioonid, mida korteriühistul tuleb regulaarselt hooldada. MP arvamuse kohaselt on avaldaja poolt tellitud lahendus torustike renoveerimiseks parim, soodsaim ja olusid arvestades ainuke mõistlik lahendus. Asjatundja MS tõi välja, et on vähemalt kaks täiendavat alternatiivi, mis on paremad variandid juhuks, kui keldriruume soovitakse aktiivselt kasutusele võtta. Ringkonnakohus leiab, asjaolu, et puudutatud isik konkreetse lahendusega ei nõustu ja et olemas ka teisi puudutatud isiku huve potentsiaalselt vähem kahjustavaid variante, ei tähenda automaatselt seda, et avaldaja poolt tellitud lahendus kahjustaks olukorda arvestades ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Avaldaja on piisavalt põhistanud, miks on kavandatud lahendus asjaolusid arvestades kõige sobilikum. Puudutatud isiku väide seoses ruumide kasutusele võtmisega ja ülemise korruse ruumidega ühendamisega ei ole piisav argument, kaalumaks üle teiste korteriomanike huve. Baltiamo pole tõendanud, et lahendus takistaks tal keldriruumide aktiivselt kasutusele võtmist.
10
12.2.4.Eeltoodust tulenevalt on täidetud eeldused käsitamaks ehitustöid kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatustena KrtS § 39 tähenduses.
13.Maakohus tuvastas õigesti, et 02.07.2018 üldkoosolekul võeti otsused vastu KrtS § 9 lg-s 3 märgitud häälteenamuse alusel. Järelikult on päevakorrapunktides 4.1.3 ja 4.1.4 nimetatud tööde läbiviimine otsustatud KrtS § 39 alusel nõuetekohaselt. Sellest tulenevalt on täidetud ka eeldused avaldaja nõude rahuldamiseks KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel (vt ka RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p-d 12.1 ja 12.2). Avaldaja nõude sõnastus vastab KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel esitatava nõude kriteeriumitele, kuna sellest nähtub, milliseid töid ja millise plaani (skeemi) alusel läbi viiakse ning millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul) peab puudutatud isik võimaldama töid läbi viia (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12.3). Avaldaja taotletud tingimused on mõistlikud ega riiva puudutatud isiku õigusi, arvestades mh, et tegemist on mitte eluruumidest keldriruumidega. Seega kuulub avaldus rahuldamisele.
14.Maakohtu määruse tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 173 lgtes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus rahuldas avalduse ning avaldaja määruskaebuse, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda. Kuna ringkonnakohus muudab esimese astme menetluskulude jaotust ning jätab menetluskulud puudutatud isiku kanda, tuleb kindlaks määrata avaldaja menetluskulude rahaline suurus. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.