1.Tühistada Harju Maakohtu 22.11.2024 otsus osas, millega kohus hageja hagi rahuldamata jättis, kostja vastuhagi rahuldas, hagejalt kostja kasuks 7303,52 eurot välja mõistis ja poolte vastastikkused rahalised nõuded tasaarvestas.
2.Saata asi tühistatud osas maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis.
3.Kohtuotsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata W.Z hagi M.U vastu võlgnevuse 2160 euro väljamõistmiseks.
4.Rahuldada M.U apellatsioonkaebus. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused
1(8)
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud, vastuväited vastuhagile
1.M.U (hageja) esitas 23.11.2023 Harju Maakohtule hagi W.Z (kostja) vastu, milles palus lõpetada hageja ja kostja kaasomand kinnisasja registriosa nr-ga XXXXXXX, asukohaga TTT, Tallinn (korteriomand, korter) suhtes, müüа see avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha poolte vahel vastavalt nende osade suurusele. Hageja palus määrata enampakkumisel korteri alghinnaks 99 000 eurot ja alandada hinda üks kord kuus 10 % võrrа.
1.1.Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele: - poolte abielu lahutati 08.06.2001 kohtuotsusega; - kostja jäi peale abielu lahutamist elama kostja emale kuuluvasse korterisse aadressiga XXX, Tallinnas (XXX korter) ja hageja elab Itaalias; - poolte ühisvaraks olev korter jäeti 08.06.2001 kohtuotsusega 1⁄2 mõttelises osas hagejale ja 1⁄2 mõttelises osas kostjale; - kostja on andnud korteri üürile, on selle üürimisega 01.07.2001–29.04.2024 teeninud tulu, kuid ei ole hagejaga seda tulu jaganud; - hageja ei saanud 20 aastat korterist temale kuuluvat osa kasutada ega ka seda üürile anda, kuna kostja vahetas lukud, keeldus andmast hagejale võtmeid ja andis korteri üürile; - hagejal õnnestus ühelt üürnikult saada 2021. aastal üürileping, mille kohaselt üüris kostja korterit välja 360 euro eest kuus, millele lisanduvalt pidi üürnik tasuma kommunaalmakseid; - akende vahetamine korteris oli vajalik, kuid kostjal puudus hageja nõusolek akende paigaldamiseks, muu remont on olnud mitteoluline korteri turuväärtuse seisukohalt; samasuguses seisundis kоrtеri keskmine turuhind оn 95 000-97 000 eurot.
1.2.Hageja esitas protsessuaalse tasaarvestuse nõude ja palus kostja vastuhagis esitatud rahalise nõude tasaarvestada enda kasutuseelise nõudega ehk poolega sellest rahast, mida kostja sai korteri üürile andmisest (33 480 eurot:2). Hageja palus korteri üürihinna määrata keskmise turuhinna järgi. Kostja vastuväited ja vastuhagi
2.Kostja vaidles hagile vastu kaasomandi lõpetamise viisi osas. Vastuhagis palus kostja lõpetada poolte kaasomand sellisel viisil, et jätta korter kostja ainuomandisse, mõista kostjalt välja hageja kasuks hüvitis omandi kaotuse eest, mõista hagejalt kostja kasuks välja võlgnevus 10 980,59 eurot ja tasaarvestada hüvitise ja võlgnevuse nõuded, kohustades kostjat kokkuvõttes tasuma hagejale hüvitist 27 000 eurot. Kostja palus kohustada hagejat andma vajalikud tahteavaldused 2(8)
kinnistusraamatusse asjakohaste muudatuste tegemiseks tingimusel, et kostja maksab hagejale hüvitist 27 000 eurot. Kostja tugines peamiselt järgmistele vastuväidetele: - kostja on elanud korteris alates sinna kolimisest, ei ole korterit välja üürinud ja soovib oma elukohta säilitada; - korteri turuväärtus on 85 000–90 000 eurot, millest hageja osa saab olla maksimaalselt 45 000 eurot; - hageja võlgneb kostjale 10 980,59 eurot, sest kostja on kandnud kõik korteriga seotud kulud: a) ajavahemikul 2005–2010 tasus kostja korteriühistule kommunaalkulusid 18 936,68 eurot, millest hageja osa on 9468,34 eurot; b) kostja tegi peale hageja lahkumist korteris elades 20 aasta jooksul remonti, soetas köögimööbli ja aknad 2794,49 euro eest, millest hageja osa on 1397,23 eurot; c) korteri hindamise tasu on 230 eurot, millest kostja osa on 115 eurot; - kui hageja oleks teavitanud kostjat oma kavatsusest korterit külastada, oleks kostja seda hagejale võimaldanud; - hageja viljade väljaandmise nõue kostja vastu on aegunud. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, rahuldas vastuhagi ning lõpetas poolte kaasomandi korteriomandile sellisel viisil, et korteriomand jäi kostja ainuomandisse ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise omandi kaotuse eest 37 696,48 eurot. Kohus kohustas hagejat andma nõusoleku kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja ainuomanikuna kostja sisse kandmiseks eeldusel, et kostja on tasunud hagejale eelnimetatud hüvitise. Kohus asendas hageja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega. Eelnevalt oli kohus 17.11.2024 määrusega osaliselt seoses kostja loobumisega lõpetanud menetluse kostja vastuhagis esitatud köögimööbli maksumuse 742,50 euro ja kinnisasja hindamise kulu 1⁄2 osas 115 euro nõudes. Kohus jättis rahuldamata kostja vastuhagis esitatud kommunaalkulude ja akende vahetamise kulude nõude 2160 eurot (9463,52 – 7303,52). Kaasomandi lõpetamise nõude aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, kannete muutmise nõude aluseks on AÕS § 641 ja kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1. Kostja kulude nõude õigusliku alusena viitas maakohus AÕS § 75 lg-le 1 ja § 72 lg-le 4 ja hageja protsessuaalse tasaarvestuse viljade ja kasutuseelise nõude osas AÕS § 71 lg-le 2.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud: - poolte ühisvaraks olnud korter jagati Tallinna Linnakohtu 08.06.2001 kohtuotsusega (tsiviilasi nr 2/4/30-1067/99) poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades; - korteri turuväärtus on 90 000 eurot; - kostja andis korteri üürile ajavahemikul 01.07.2021–30.06.2022 hinnaga 360 eurot kuus ja üürnik kohustus tasuma kommunaalteenuste eest (kogu kommunaalteenuste arve) ning muude üürnikule osutavate teenuste eest vastavalt esitatud arvetele; - hageja tegi politseile 16.06.2024 kell 20.12 aadressile TTT, Tallinn väljakutse; - politsei vastas kohtule 16.06.2024 avalduse sisu kohta järgmist: „Teataja (M.U) tuli maja ette ja nägi, et keegi tema korteri rõdul midagi teeb. Ilmnes, et isikutel on mingid omavahelised lahkhelid, mõlemad korteri omanikena registris ja W.Z oli korteri üürile andnud. Probleemi lahendamiseks tuleb neil kohtusse pöörduda“. 3(8)
3.2.Kostjal on korteriomandiga tugev emotsionaalne seos, kuna korteriomand on kostja (ja tema pere) elukohaks. Elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas (TsÜS § 14 lg 2). Kostja huvi säilitada oma kodu kaalub üles hageja muud huvid, mistõttu tuleb hageja hagi jätta rahuldamata.
3.3.Kostja on kinnitanud, et ta on nõus hagejale tema osa rahas välja maksma. Kohtupraktika kohaselt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Puudub ka võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata – hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks. Kohus määrab hageja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest hagejale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
3.4.Hageja on kohustatud kostjale hüvitama kommunaalkulud 8808,82 eurot ja uute akende paigaldamise kulu 654,70 eurot, sest kulud on seotud korteriomandi kasutamise ja valdamisega ning selle alalhoidmisega (AÕS § 72 lg 4). Seega kuulub kostja nõue hageja vastu rahuldamisele kokku 9463,52 euro ulatuses.
3.5.Politsei 15.07.2024 vastusest ei nähtu, et kostja oleks takistanud hagejal vaidlusaluse korteriomandi kasutamist. Politsei ei teinud kindlaks, et kostja on vaidlusaluse korteriomandi välja üürinud Yle ajavahemikel 01.07.2001–29.06.2021 ja 01.07.2022–29.04.2024. Kuna tuvastatud asjaoludel oli korter välja üüritud 12 kuud, on kostjale laekunud üüri suuruseks 4320 eurot. Seega on hagejal kostja vastu protsessuaalne tasaarvestusavaldus summas 2160 eurot (4320 : 2) (VÕS § 197 lg-te 1 ja 2 alusel). Pelgalt see, et üks kaasomanik elab korteris, ei saa olla aluseks teise kaasomaniku kasuks kasutuseeliste väljamõistmiseks. Tuvastatud peab olema reaalne takistatus kaasomandi eseme kasutamiseks. Hageja ei ole tõendatud, et kostja ei nõustunud hagejale võtmeid üle andma ega teda korterisse laskma. Seetõttu ei kuulunud hageja protsessuaalse tasaarvestuse nõue 31 320 euro (33 480 – 2160) ulatuses rahuldamisele.
3.6.AÕS § 71 lg 2 alusel esitatud nõudele kohaldub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 lg 1, mille kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja vastav nõue kostja vastu aegunud.
3.7.Hagejalt tuleb välja mõista kostja kasuks kommunaalkulude ja akende vahetamise kulud 7303,52 eurot (9463,52 – 2160). Kuna kostja peab hüvitama hagejale omandi kaotuse eest 45 000 eurot ja hageja on kohustatud kostjale hüvitama 7303,52 eurot, tuleb poolte vastastikkused nõuded TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt tasaarvestada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis omandi kaotuse eest summas 37 696,48 eurot (45 000 – 7303,52). Apellatsioonkaebus
4(8)
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus kostja vastuhagi rahuldas ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule, alternatiivselt teha uus otsus, millega rahuldada hageja hagi ja jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis 31 925,30 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus jättis põhjendamatult 06.05.2024 määrusega rahuldamata hageja taotluse ekspertiisi määramiseks. Kohus märkis, et usaldab eelnevalt kostja poolt esitatud korteri hindamisakti, mis oli tehtud tavalise maakleri poolt. Eelnevalt oli kohus 08.04.2024 kirja kohaselt pidanud põhjendatuks ekspertiisi tegemist. Kohus hindas vääralt tõendeid. Hageja esitas vaid ühe üürilepingu, mille kostja sõlmis üürnikuga alates 29.06.2021. Selle üürilepingu alusel elab üürnik korteris siiani ja seda tõendab politsei vastus väljakutse kohta korterisse 2024. a juunis. Tõendist nähtub, et kostja üürib jätkuvalt korterit välja ühele ja samale üürnikule alates 2021. aasta juunist. Kostja ei tõendanud, et korteris viibis selle politsei vaatluse hetkel teine isik, kes ei olnud üürnik. Üürilepingu tähtaja lõppemisel pikenes see lepingu kohaselt automaatselt sama tähtaja võrra, kui pooled ei teavitanud teineteist eelnevalt üürilepingu lõppemisest. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata hageja taotluse tunnistaja C ülekuulamiseks. Hageja soovis tunnistaja ütlustega tõendada, et kostja annab korterit üürile ligi kahe aastakümne jooksul ja elab ise abikaasaga XXX korteris. Kohus ignoreeris Riigikohtu praktikat, et kui korter jäetakse kostjale, peab kostja tõendama, et ta vajab seda ja tal on võimekus maksta rahalist hüvitist hagejale. Kostja ei tõendanud, et ta on enam kui 20 aasta jooksul ise tasunud kommunaalarveid. Kostja tasus kommunaalkulusid üüri arvel ja tal puudub alus nõuda nende pooles ulatuses tasumist hagejalt. Kostja möönis vastuhagis, et tal puudub võimekus maksta hagejale korraga 27 000 eurot ja palus määrata rahalise hüvitise maksmise kuue kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohtuotsus piirab hageja õigusi saada kohest hüvitist ja arvestab üksnes kostja huvidega. Kostjal puudub huvi maksta hagejale hüvitist teda rahuldab ka eelmine kanne registris, kus pooled on kaasomanikud. Kostja võib venitada hüvitise maksmisega, sest hüvitise maksmise tähtaega ei ole kohtuotsuses märgitud. Kostja vastus apellatsioonkaebusele
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 657 lg 1 p 3). Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
5(8)
7.Maakohus tuvastas siinse otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses (v.a korteri turuhind) ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.
8.Hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja nõude 2160 euro väljamõistmiseks hagejalt. Nimetatud osas on maakohtu otsus jõustunud. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust hagi rahuldamata jätmise ja vastuhagi osalise rahuldamise osas (TsMS § 651 lg 1).
9.Hageja ei saa hagi rahuldamise korral (st korteri enampakkumisel) nõuda endale hüvitise maksmist AÕS § 71 lg 2 alusel 31 925,30 euro ulatuses, kuna pole esitanud hagis vastavat nõuet. Hageja nõue on esitatud protsessuaalse tasaarvestuse avaldusena ja sellega saab arvestada üksnes siis, kui rahuldatakse kostja rahaline nõue hageja vastu.
10.Pooled vaidlesid menetluses läbivalt selle üle, kas kostja elab vaidlusaluses korteris. Maakohtu otsusest ei nähtu, milliste tõendite alusel tuvastas kohus, et kostja elukoht on vaidlusaluses korteris. Maakohus selgitas ebaõigesti 06.05.2024 määruse p-s 7 tõendamiskoormust, kui leidis, et hageja peab tõendama kostja poolt korteri üürileandmise.
10.1.Hageja tegi menetluses usutavaks, et kostja ei ela vähemalt alaliselt vaidlusaluses korteris ja üürib seda välja. Hageja esitas korteri üürnikuga 29.06.2021 sõlmitud üürilepingu, mille kohaselt oli korter välja üüritud Yle ajavahemikul 01.07.2021– 30.06.2022. Kostja seda asjaolu seejärel enam menetluses ei vaidlustanud. Kohus leidis küll põhjendatult, et politsei 15.07.2024 vastusest (dtl 333) ei nähtunud, et politsei ei teinud kindlaks, et kostja on vaidlusaluse korteriomandi välja üürinud Yle ajavahemikel 01.07.2001–29.06.2021 ja 01.07.2022–29.04.2024. Samas saab sellest tõendist järeldada seda, et hageja nägi 10.07.2024 maja ette tulles korteri rõdul võõrast inimest askeldamas ja kostja oli korteri üürile andnud.
10.2.Kui kostja väidab, et korter tuleks jätta kaasomandi lõpetamise tulemusel temale, sest ta elab seal, ja poolte vahel on viimase asjaolu üle vaidlus, peab kostja tõendama, et korter on tema elukoht. Asja uuel arutamisel tuleb kostjale anda võimalus esitada asjaolud ja tõendid selle kohta, et korter on tema elukoht.
10.3.Kostja ei ole väitnud, et tal on mitu elukohta. Seetõttu on asjasse puutumatu kohtu viide sellele, et kostjal võib seaduse kohaselt olla mitu elukohta.
10.4.Menetlusökonoomia seisukohalt puudub seetõttu vajadus vastata hageja apellatsioonkaebuse väidetele, kas kohus jättis põhjendamatult rahuldamata tema taotluse tunnistaja C ülekuulamiseks selle kohta, et kostja tegelikult korteris ei ela.
11.Asja materjalidest nähtub, et hageja tugines oma protsessuaalse tasaarvestuse nõudes nii sellele, et kostja sai ajavahemikul 01.07.2021–30.06.2022 üüritulu 360 eurot kuus kui ka sellele, et kostja takistas hagejal oma osa kaasomandist kasutamast, vahetas korteri lukud ja andis korteri hageja nõusolekuta üürile. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et hageja protsessuaalse tasaarvestuse nõude 31 320 euro ulatuses saab kvalifitseerida kasutuseelise nõudena, kuid jagas ebaõigesti tõendamiskoormuse.
6(8)
11.1.Hagejal on kasutuseelise hüvitamise nõue siis, kui kostja kasutab kaasomandis olevat asja hageja nõusolekuta viisil, mis takistab hagejal kasutusõigust oma mõttelisele osale teostada.
11.2.Kostja ei ole eitanud menetluses korteri lukkude vahetamist. Kostja väited, et hageja vastava palve korral oleks ta saanud hagejale juurdepääsu korterisse võimaldada, ei oma asja lahendamisel tähtsust. Hageja on tõendanud, et kostja andis korteri üürile, sest ühe aasta jooksul oli korter üürile antud ja lukud vahetatud. Edasi pöördus tõendamiskoormus hea usu põhimõttest tulenevalt ümber ja kostja peab tõendama, et korteri ei olnud üürile antud. Seetõttu leidis maakohus põhjendamatult, et hageja pidi tõendama seda, et kostja ei nõustunud hagejale võtmeid üle andma ega teda korterisse lubama.
11.3.Olukord on teine, kui asja uuel arutamisel leiab tuvastamist, et korter on kostja elukoht. Sellisel juhul ei takistaks kostja korteris elamine hageja korteri mõttelise osa kasutust, sest maakohus märkis õigesti, et teise kaasomaniku kasuks kasutuseeliste väljamõistmise aluseks ei ole pelgalt see, et üks kaasomanik elab korteris.
12.Isegi, kui maakohus rikkus menetlusõigust, kui jättis rahuldamata hageja taotluse ekspertiisi määramiseks, ei ole tegemist olulise menetlusõiguse rikkumisega. Vastavad taotluse saanuks hageja esitada ringkonnakohtus (TsMS § 656 lg 2, vt RKTKo 25.11.2020, 2-1810961/41, p 12). Samuti saab hageja selle taotluse esitada uuesti maakohtus, kuna ringkonnakohus saadab asja maakohtule lahendamiseks eelmenetluse staadiumis.
13.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et kostja ei ole tõendanud oma suutlikkust tasuda hagejale kohest hüvitist. Kostja on esitanud esialgse laenupakkumise (dtl 247–248), mis tõendab kostja võimalust saada pangalt laenu hagejale makstava hüvitise maksmiseks. Kostja taotlust võimaldada tal tasuda hüvitis kuue kuu jooksul, saab käsitada kohtuotsuse täitmise korrana (TsMS § 445 lg 1 mõttes), millele hageja saab esitada vastuväiteid. Kohus ei ole seda taotlust otsuse resolutsioonis lahendanud ja kostja ei ole seda apellatsioonimenetluses vaidlustanud, mistõttu ei saa see rikkuda ka hageja õigusi.
14.Maakohtu otsuse tühistamise aluseks ei ole asjaolu, et selle resolutsiooni ei sisaldu konkreetset kuupäeva, millal peab kostja hüvitise maksma. Hagejal oli õigus kohtult taotleda kohtult vastavas oas kohtuotsuse täitmise korra määramist (TsMS § 445 lg 1 mõttes). Vastavat taotlust hageja ei esitanud, kuid saab vajadusel esitada asja uuel arutamisel maakohtus.
15.Kuigi maakohus on osaliselt rahuldanud hageja protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, tasaarvestanud kostja kommunaalkulude ja kulutuste hüvitamise nõude hageja kaasomandi esemest saadava kasutuseelise nõudega, ei ole kohus võtnud seisukohta hageja väite osas, et üürilepingust nähtuvalt tuli üürnikul tasuda lisaks üürile kostjale ka kommunaalkulud (apellatsioonkaebuses ilmselt ekslikult, et kommunaalkulude tasumine toimus üüri arvel). Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul hageja väitele vastata.
16.Kokkuvõttes on maakohus kohaldanud vääralt materiaalõigust ja selgitanud pooltele ebaõigesti tõendamiskoormust. Need rikkumised on olulised TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna võisid mõjutada asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Seetõttu tuleb asi saata tagasi maakohtule asja menetlemiseks eelmenetluse staadiumis. 7(8)
17.TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 kohaselt otsustab menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise maakohus asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.