1.Jätta Vitali Gaitšonoki määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 24. novembri 2025. a kandemäärus nr 1176472025 muutmata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Vitali Gaitšonoki kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse
kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Vitali Gaitšonok (avaldaja) esitas 27. oktoobril 2025 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, millega taotletakse eksliku kande parandamist vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 631 lg-le 1 ja § 65 lg-le 3. Avaldaja palub kustutada kinnistusraamatust kande korteriomandi nr 2 kohta aadressil XXXXXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXXX). Avalduse kohaselt on kinnistusraamatusse jäänud kehtetu KRS § 62 1 lg 1 p 1 alusel tehtud kanne korteriomandi nr 2 kohta, mida ei eksisteeri ning kandel ei ole enam ehituslikku ega õiguslikku alust. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku avaldus (käesolev avaldus) ning ei ole vaja kande omaniku nõusolekut. Kanne on õigusliku aluseta ja kaotanud tähenduse. Kanne korteriomandi nr 2 kohta on tehtud 20. märtsil 2008 notar Maive Ottase tõestatud lepingu alusel, mille õiguslikuks aluseks oli Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. veebruaril 2007 väljastatud ehitusluba nr 23470 korruste 3–5 garaaži katuse peale ehitamiseks. Ehitusloa taotlus ja loa väljastamine toimusid samal päeval – 13. veebruaril 2007, mis ei ole tavapärane ega vastanud ehitusloa menetluse seaduslikule korrale, mis eeldab kooskõlastuste ja projektide põhjalikku läbivaatamist. Ehitusluba nr 23470 on TLPA omal algatusel tühistatud
29.jaanuaril 2016. Sellest hetkest alates puudub kehtiv alus hoone kõrgendamiseks ja korteriomandi nr 2 olemasoluks. TLPA 22. oktoobri 2021. a kirjas kinniti, et korter nr 2 ei ole valmis ehitatud ja väljaehitamiseks puudub ehitusluba ning projekteerimistingimused. TLPA tegi 2023. a-l ettekirjutuse, millega kohustati Hooneühistut Kuramaa (korteri nr 1 omanik) ja ALG Liisingu Aktsiaseltsi (korteri nr 2 omanik) esitama seaduslik ehitusprojekt või ehitusloa taotlus, aga projekteerimistingimuste andmisest TLPA-st keelduti kaks korda. Ehitisregistri andmetel on kinnistul kehtiv ehitusluba nr 2512271/00598, mille kohaselt on hoone maapealsete korruste arv kaks. Hoone on ja saabki olla vaid kahekorruseline garaažihoone, ning puudub igasugune alus korteri nr 2 eksisteerimiseks korrustel 3–5. Avaldaja on Hooneühistu Kuramaa liige ja XXXXX garaažiboksi omanik, kelle omandiõigus sõltub korteriomandi nr 1 (registriosa nr XXXXXXXXX) proportsionaalsest pindalast. Korteriomandi nr 2 säilimine kinnistusraamatus moonutab hoone tegelikku struktuuri ja pindala, põhjustades õigusliku ja majandusliku kahju kõigile Hooneühistu Kuramaa tegelikele liikmetele. Hooneühistu Kuramaa on 20. juuni 2013. a koosoleku otsuse alusel otsustanud hoone likvideerida, jagada korteriomandi nr 1 liikmete vahel ja moodustada iga garaažiboksi baasil eraldi korteriomandid. Kinnistusraamatus oleva fiktiivse korteriomandi nr 2 tõttu on jagamine takistatud ja liikmete omandiosa suurused ei kajastu õigesti.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 24. novembril 2025 kandemääruse nr 1176472025, millega jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. KRS § 46 lg 1 kohaselt selgitab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Kohtunikuabi tuvastas, et korteriomandi registriosa nr XXXXXXXXX omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Hooneühistu Kuramaa (registrikood 80075555) ja korteriomandi registriosa nr XXXXXXXXX omanikuna on kinnistusraamatusse kantud ALG Liisingu Aktsiaselts (registrikood 10308153). Vastavalt 2
KRS § 34 lg-le 1 on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Avalduse võib esitada ükskõik kes nimetatud isikutest. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-le 57 lõpetatakse korteriomandid ja korteriühistu korteriomanike vahel sõlmitud eriomandi lõpetamise kokkuleppega või korteriomandite omaniku otsusega. Kinnistamisavaldused esitatakse kohtule seaduses sätestatud vormis seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Antud avalduse esitaja ei ole õigustatud korteriomandi registriosa sulgemise avaldust esitama. Tulenevalt eeltoodust tuleb esitatud kinnistamisavaldus jätta rahuldamata.
MÄÄRUSKAEBUS
3.Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles palub kandemääruse tühistada ning teha uue määruse, millega parandada registrikanne kui kehtetu ja õigusliku aluseta kanne. KRS § 34 lg 1 alusel on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Seaduse sõnastusest tuleneb, et avalduse võib esitada ükskõik kes nimetatud isikutest. KRS § 631 lg 1 sätestab, et vale kande parandamiseks kinnistusosakonnale on vajalik puudutatud isiku nõusolek, mitte omaniku või ametliku esindaja avaldus. KRS § 65 lg 3 kohaselt, kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt sama seaduse § 63 1 1. lõikes sätestatut. KRS § 621 lg 1 p 1 kohaselt parandatakse kanne juhul, kui see on tehtud ebaõige kandemääruse alusel. Pärast 29. jaanuari 2016. a TLPA otsust ehitusloa nr 23470 kehtetuks tunnistamise kohta muutus esmase kandemääruse õiguslik alus. Tulenevalt KRS § 65 lg-st 1, kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel. Määruskaebuse esitaja on Hooneühistu Kuramaa liige ja XXXXX garaažiboksi omanik, kelle omandiõigus sõltub korteriomandi nr 1 (registriosa nr XXXXXXXXX) proportsionaalsest pindalast. Määruskaebuse esitaja ei taotle korteriühistu likvideerimist, vaid registrikande parandamist, mis on kaotanud õigusliku tähenduse. Maakohtu viidatud KrtS § 57 ei ole asjakohane ega põhjendatud. Korteriomandi nr 2 kajastamine kinnistusraamatus moonutab hoone tegelikku struktuuri ja pindala, põhjustades õiguslikku ja majanduslikku kahju määruskaebuse esitajale, seega rikutakse määruskaebuse esitaja õigusi.
4.Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis 11. detsembri 2025. a määrusega avaldaja määruskaebuse menetlusse ja andis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg-st 6 juhindudes määruskaebuse lahendamiseks üle Tartu Maakohtu kohtunikule.
5.Tartu Maakohtu kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Kohus tuvastas, et avaldaja on samasisulise avaldusega kinnistusosakonda pöördunud juba 24. mail 2021, kinnistusosakond jättis kinnistamisavalduse rahuldamata, Tartu Maakohtu kohtunik jättis 25. augusti 2021. a määrusega tsiviilasjas nr 2-21-11323 avaldaja määruskaebuse läbi vaatamata ning Tartu Ringkonnakohus jättis avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, muutes osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Kohtud leidsid asjas nr 2-21-11323, et kandeavaldus ei olnud esitatud seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Avaldaja ei ole praeguses vaidluses välja toonud uusi asjaolusid, võrreldes tsiviilasjaga nr 2-21-11323.
3
Kohus nõustus tsiviilasjas nr 2-21-11323 esitatud põhjendustega, et KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. KrtS § 60 lg-st 1 tuleneb, et korteriomandi registriosa sulgemise avalduse registriosakonnale saab pärast eriomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes korteriühistu. Avaldaja ei väida, et tal oleks korteriühistu esindamise õigus või et ta oleks X aadressil XXXXX asuva kinnisasjaga seotud korteriomandi omanik (omanik ta ei ole ka kinnistusraamatust nähtuvalt). Avaldaja on XXXX korteriomandi omaniku Hooneühistu Kuramaa (likvideerimisel) liige. Seega ei ole avaldaja KrtS § 60 ega KRS § 34 lg 1 tähenduses isikuks, kes saaks registriosakonnale korteriomandi registriosa sulgemise avalduse esitada. Kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, saab kinnistamiseks pädev isik KRS § 65 lg 1 järgi teha määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel. Kinnistusraamatu kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, kui õigus, millel ta põhineb, enam ei eksisteeri ja selle tekkimine on välistatud või kui seda õigust ei ole tegelikkuses kestvalt võimalik teostada (vt Justiitsministri 30. juuni 2010. a määrus nr 24 „Kohtu kinnistusosakonna kodukord“ § 159). Kanne ei ole kaotanud täielikult õiguslikku tähendust, kuna õigust, millel kanne põhineb, s.o omandiõigust, ei saa pidada õiguseks, mis ei eksisteeri, mille tekkimine on välistatud või mida ei ole võimalik teostada. Isegi, kui vaidlusalune kanne oleks kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, oleks selle muutmiseks ikkagi vaja puudutatud isiku, s.o korteriomandi omaniku, nõusolekut või kohtulahendit, mille kohaselt puudutatud isikut oleks kohustatud vastavat nõusolekut andma. Ka avaldaja viitab määruskaebuses, et KRS § 65 lg 3 kohaselt, kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt KRS § 631 lg-s 1 sätestatut. KRS § 631 lg 1 sätestab, et ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne parandatakse kinnistamisavalduse alusel. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek. Puudutatud isikuks on sätte mõistes muu hulgas ka korteriomandi omanik. Praegusel juhul ei ole vastavat nõusolekut ega nõusoleku andmiseks kohustavat kohtulahendit esitatud ning ka seetõttu võis kohtunikuabi jätta kinnistamisavalduse rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks.
7.Avaldaja palub kustutada kinnistusraamatust kande korteriomandi nr 2 kohta aadressil XXXXXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXXX). Seega soovib avaldaja kinnistusraamatusse kantud korteriomandi kohta avatud registriosa sulgemist. Ringkonnakohus jääb tsiviilasjas nr 2-21-11323 esitatud seisukoha juurde ning nõustub kandemääruse ja maakohtu kohtuniku seisukohaga, et avaldaja ei ole isikuks, kes oleks õigustatud korteriomandi registriosa sulgemise avaldust esitama. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. KrtS § 60 lg-st 1 tuleneb, et korteriomandi registriosa sulgemise avalduse registriosakonnale saab pärast eriomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes korteriühistu. Avaldaja ei väida, et tal oleks korteriühistu esindamise õigus. Samuti ei väida avaldaja, et ta oleks X aadressil XXXXX asuva kinnisasjaga seotud korteriomandi omanik (omanik ta ei ole ka kinnistusraamatust nähtuvalt). Avaldaja on XXXX korteriomandi omaniku Hooneühistu Kuramaa (likvideerimisel) liige. Äriregistri andmetel on Hooneühistu Kuramaa esindajateks 4
selle likvideerijad Liliana Kalistova, Valentin Derbin, Viktor Lokk, Konstantin Zubkov ja Vladimir Gerassimtšuk. Seega ei ole avaldaja KrtS § 60 ega KRS § 34 lg 1 tähenduses isikuks, kes saaks registriosakonnale korteriomandi registriosa sulgemise avalduse esitada.
8.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et korteriomandi saaks praegusel juhul kinnistusraamatust kustutada ilma selle omaniku nõusolekuta. Avaldaja tugineb sellele, et kanne tuleb KRS § 62 1 lg 1 p 1 alusel parandada, kuna kanne on tehtud ebaõige kandemääruse alusel. Ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne parandatakse KRS § 631 lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel ning kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek. Avaldaja tugineb ka sellele, et kanne tuleb kustutada KRS § 65 lg 1 alusel, kuna kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse. Kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, saab kinnistamiseks pädev isik KRS § 65 lg 1 kohaselt teha määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel. Kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse KRS § 65 lg-st 3 tulenevalt vastavalt sama seaduse § 63 1 1. lõikes sätestatut. KRS § 65 lg-st 3 ja § 63 1 lg-st 1 tulenevalt on kande kustutamiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek. Tulenevalt KRS § 341 lg 2 p-st 2 on puudutatud isikuks asjaõiguse kustutamisel, kelle nõusolek on kande tegemiseks KRS § 341 lg 1 järgi nõutav, eelkõige kustutatava asjaõiguse omaja. Praegusel juhul ei ole vastavat kandest puudutatud isiku nõusolekut ega nõusoleku andmiseks kohustavat kohtulahendit esitatud ning ka seetõttu võis kohtunikuabi jätta kinnistamisavalduse rahuldamata. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks hinnata avaldaja väiteid selle kohta, et kanne, mille kustutamist ta taotleb, on tehtud ebaõige kandemääruse alusel ja on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse.
9.Menetluskulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu avaldaja kanda (TsMS § 171 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.