Tsiviilasja number
2-08-8285
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Gaida Kivinurm ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.11.2009, Tallinn
Tsiviilasi
Jaan Purje ja Kadri Purje hagi Taavi Möldre vastu juurdepääsu seadmiseks ja tehnovõrkude talumiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
100 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.04.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jaan Purje ja Kadri Purje apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.10.2009
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja Jaan Purje (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xxxx xx xxxxxxx xxxxx) Hageja Kadri Purje (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xxxx x xxxxxxx xxxxx) Hagejate esindaja adv Pirkka-Marja Põldvere ja adv Heitti Lump Kostja Taavi Mölder (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx x xxxxxxxxx, xxxxx xxxxxxxx), esindaja adv Kenno Vilippus
Tühistada Harju Maakohtu 21.04.2009 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille
tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Hagiavalduse ja hagejate väidete kohaselt kuulub Tallinnas, Xxxxxxxxxx xx xx asuv kinnistu 1/6 suuruses mõttelises osas T. K., 4/6 suuruses mõttelises osas Taavi Mölderile ja 1/6 suuruses mõttelises osas AS-ile F.. Kinnistu XXXXXXX XXXX X kuulub Kadri Purjele ja kinnistu XXXXXXX XXXX XX Jaan Purjele. XXXXXXXXXX XX kinnistu moodustamisega jäeti senine XXXXXXX XXXX X ning XXXXXXX XXXX XX kinnistutele avalikult teelt viiv juurdepääsutee XXXXXXXXXX XX kinnistu koosseisu. Muud juurdepääsuteed hagejate kinnistutele ei ole, juurdepääs katkes Xxxxxxxxxx xx xx kinnistu moodustamisega. Hagejad tegid Taavi Möldrile ettepaneku sõlmida kokkulepe Xxxxxxxxxx xx xx asuvat kinnisasja läbiva tee kasutamise vormistamiseks, kostja ei ole ettepanekule ei vastanud. Juurdepääs tuleb seada läbi olemasoleva ajaloolise tee. Tegemist on tavaga TsÜS § 2 mõttes. Tee oli olemas juba 1936, hagejad kasutavad teed alates 1981. Hagejatel oli õiguspärane ootus, et olemasolev juurdepääsutee jääb ka edaspidi alles. Lisaks on XXXXXXX XXXX X ja XX hoonestus projekteeritud, rajatud ja paikneb lähtuvalt kõnealusest juurdepääsuteest. Juurdepääs nimetatud viisil ja kohast oli ette nähtud projekteerimistingimustes. Kostjad pidid tee kasutamisega XXXXXXX XXXX X ja XX kinnistute omanike poolt arvestama juba maa omandamisel. Hagejate huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjadele üle kostjate kinnisasja kaalub üle kostjate huvi oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Ligipääsutee alles jätmine ning selle kasutamine hagejate poolt ei too kostjatele kaasa mingeid kulutusi, hagejad on hoidnud läbipääsuteed ise korras ning on valmis seda tegema ka edaspidi. Kostjate privaatsus juurdepääsutee tõttu häiritud ei saa. Avalikult teelt hagejate kinnisasjadele juurdepääsu puudumine takistab hagejatel oma kinnisasju valdamast, sihtotstarbeliselt kasutamast ning põhjustab hagejate kinnisvara väärtuse langemist. Tallinna linn on seni aktsepteerinud juurdepääsutee olemasolu ja sellise tunnustamisega on välistanud võimaluse, et tegemist on õigusliku aluseta rajatud juurdepääsuga. Alternatiivselt XXXXXXX XXXX XX juurdepääsuteed ei saa lahendada XXXXXXX XXXX X kinnistu kaudu. Kinnistutele on välja ehitatud kaks eraldiseisvat majapidamist, samal ajal kui Xxxxxxxxxx xx xx kinnistu on maatulundusmaa ning sellel kasvab mets. Tegemist on kahe eraldiseisva kinnistuga, milliste omanikele ei saa otsusega käesolevas asjas siduvaks teha sisuliselt teineteise teenindamise kohustust. Tee rajamist takistab XXXXXXX XXXX X elamu sein, seal asuvad kommunikatsioonid ja suured puud. XXXXXXX XXXX X elamu ja krundi piiri vahel on ruumi alla 4 meetri, mis on tee jaoks ebapiisav ning vastuolus teeseaduse § 13 lg 1. AS-ilt Amhold ja Sweco Projekt AS-ilt saadud informatsiooni kohaselt oleks teeprojekti koostamise maksumuseks 99 120 kr kuni 130 000 kr, nimetatud hinnale lisanduksid tee ehitamise maksumus, rajatiste, istutiste raielubade hankimise, lammutamise, juurimise ning seejärel taastamise maksumus. Seega oleks uue tee rajamise maksumus minimaalselt 500 000 krooni. Lisaks peaksid hagejad taotlema elamumaa muutmist mingis ulatuses teemaaks ning kohustuksid eratee omanikuna teostama mitmeid koormavaid lisatöid. Juurdepääs XXXXXXXXXX XX XX kinnistu kaudu on võimatu. Lisaks juurdepääsu seadmisele palusid hagejad AÕS § 158 lg 1 alusel tuvastada, et kostjad on kohustatud taluma nende kinnisasjal hagejate kinnistutele vajalikke ehitatavaid tehnovõrke ja –rajatisi. XXXXXXX XXXX XX kinnistul ei ole rajatud
kanalisatsioonitorustikku, kinnistu ei ole ühendatud kanalisatsioonivõrku. Hagejad soovivad tagada XXXXXXX XXXX XX igakordse omaniku õiguse kasutada XXXXXXXXXX XXX XX kinnistut selliselt, et oleks võimalik rajada XXXXXXX XXXX XX kinnistu kanalisatsioonitorustik ning ühendada XXXXXXX XXXX XX kinnistu kanalisatsioonivõrku. Liitumispunkt asub XXXXXXX XXXX X ja XXXXXXXXXX XX XX ühinemiskohast 1 meetri kaugusel taotletava teeservituudi alal. XXXXXXX XXXX XX ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga varustamine on perspektiivis võimalik teemaa-alale rajatavate ühisveevärgija kanalisatsiooni torustike baasil, kuid hetkeline veevarustus, side ja elekter on tagatud läbi Xxxxxxxxxx xx xx kinnistu, kanalisatsiooniväljundit taotletakse Xxxxxxxxxx xx xx kinnistule. Kinnistu XXXXXXX XXXX X ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni liitumispunktid on välja ehitatud teemaa-alale kuni 1 m kaugusele kinnistu XXXXXXX XXXX X piirist. Kanalisatsiooni, side, vee, elektri ja gaasi sisend on XXXXXXX XXXX X kinnistu esiküljelt, suundudes mööda olemasolevat vaidlusalust juurdepääsuteed. Oma lõplikus nõudes palusid hagejad:
XXXXXXXXXX tänavale (kinnistu piirneb faktiliselt teena kasutatava nn „reformimata maaga”) ning XXXXXXX XXXX XX läänekülg hakkab külgnema XXXXXXXXXX tänavaga. Tulenevalt AÕS § 156 lg 3 ei ole hagejatel õigust juurdepääsu nõuda, sest senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud nende tahtel. Xxxxxxxxxx xx xx kinnistu esmakanne kinnistusraamatusse on tehtud 29.09.2004, XXXXXXX XXXX X hoone sai ehitusloa 2006 märtsis. Seega said hagejad arvestada, et XXXXXXXXXX XX kinnistu kuulub teisele isikule. Juurdepääsutee on võimalik lahendada väljapääsuga XXXXXXXXXX tänavale kummagi hagejatele kuuluva kinnistu kaudu. Kostjat koormaks vähem hagejate kokkulepe XXXXXXX XXXX XX juurdepääsuks avalikule teele XXXXXXX XXXX X kaudu kuni XXXXXXXXXX tänava jätku rajamiseni. Juurdepääsuks peaksid kostjad avama aia XXXXXXX XXXX X põhja ja lõunaküljel, piisaks laste liivakasti ning kiige ümbertõstmisest ning kasevõsa eemaldamisest. Kostja on nõus andma XXXXXXX XXXX X-le juurdepääsu XXXXXXXXXX tn XX kinnistu kaudu. XXXXXXX XXXX XX juurdepääsu saab lahendada üle XXXXXXXXXX tänava jätku faktiliselt olemasolevale XXXXXXXXXX XX ja XXXXXXXXXX XX vahelisele teele, tehes taotluse riigile kui maa omanikule. Hagejad ei ole tõendanud, et tee asus taotletud kohas alates 1936 ning tava ei saa ka olla ainus määrav tegur juurdepääsutee määramisel. Hagejad on XXXXXXXXXX XX krundi mõõdistamise käigus piiriprotokolli allkirjastamisega nõustunud piiride asetusega, maa tagastamise korraldus oleks tulnud õigeaegselt vaidlustada. Paljasõnalised on hagejate väited privaatsuse mittehäirimise kohta. Kostjal oleks kasutusest väljas 209 m2 maad hinnaga 313 500 krooni. XXXXXXXXXX XX kinnistu on väike, juurdepääsutee haaraks enda alla 18,44% kinnistust ning individuaalelamu mugav paigutamine muutuks küsitavaks. Väheneb kinnistu privaatsus ning väärtus. Teeseadus ei sätesta nõudeid erateele, eratee ei pea olema killustikualusega ning asfaltbetoonkattega. Jalg- ja tiibväravate ümberpaigutamise vajadus hagejate ühisomandi vahele on toreduslik ning põhjustatud hagejate enda tegevusest, kes on ehitanud väravad XXXXXXXXXX XX kaudu omal riisikol. Juurdepääsutee projekteerimise maksumus on kulu, mida hagejad peavad kandma niikuinii, kuna vaidlusalune tee on rajatud õigusliku aluseta. Reaalservituudi seadmine ei ole õiguslikult võimalik ning on täpsustamata, millisel konkreetsel viisil hagejad reaalservituuti taotlevad ning miks seda on vaja. Ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniseaduse § 3 lg 2 järgi peab liitumispunkt asuma avalikult kasutataval maal kuni üks meeter väljaspool kinnistu piiri. Antud juhul asuks liitumispunkt XXXXXXXXXX tänaval, millele hagejatel on kaks ligipääsu võimalust kostja kinnistut kasutamata. Rajatiste paigutamiseks kostja kinnistule peab olemas olema detailplaneering, mis näeb ette trasside ja tee lahenduse hagejate poolt taotletud viisil, sellele vastav projekt ning selle kooskõlastus kohaliku omavalitsusega. Tallinna Linnavolikogu 13.12.2007 otsuse nr 295 kohaselt on XXXX X arendusalal, XXXXXXXXXX -XXXXXX vahemikus kavas rajada 1330 m torustikku. Seega püüavad hagejad Tallinna linna poolt veel lahendamata kommunaalküsimusi lahendada kostjate arvel. Lisaks on võimalik XXXXXXX XXXX XX trassid paigaldada XXXXXXX XXXX X kinnistu alla. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis rahuldamata
Põhjendatud ei ole hageja väide, et kuna avalik võim on tee olemasolu aktsepteerinud, on kostjal selle talumise kohustus. Seoses XXXXXXXXXX XX kinnistu tagastamisega tekkis kostjal õigus keelata hagejatel kostja kinnistu kasutamine ning kuna tegemist ei ole avalikuks kasutamiseks mõeldud teega, ei saa ka kohalik omavalitsus kostjatelt praegusel hetkel tee talumist nõuda. Ebaõige on hageja väide, et juurdepääsu seadmisel otse XXXXXXXXXX tänavalt hageja kinnistule peab hageja muutma osa maad teemaaks. Eratee rajamine seda ei nõua. Samuti ole asjakohane väide, et eratee omanikuna peab hageja taluma koormavaid lisakohustusi. Hageja ei ole kuidagi põhjendanud, miks on vastuvõetavam nende kohustuste talumise panemine kostjale. Asjakohane ei ole hageja väide, et juurdepääsutee seadmata jätmisel hageja kinnistu hind väheneb. Hageja kinnistu hind ei saa tõusta kostja kinnistu arvelt. Asjaolu, et hageja planeeris oma kinnistu elumaja arvestades praegu kasutuses oleva juurdepääsu kestmisega, on tema risk ning ei saa kostjale täiendavaid kohustusi kaasa tuua. Xxxxxxxxxx xx xx kinnistu tagastati Tallinna Linnavalitsuse 18.08.2004 korraldusega ning hageja esitas ehitusloa taotluse 21.03.2006. Seega pidi hageja arvestama asjaoluga, et senine juurdepääs jäi XXXXXXXXXX XX kinnistu koosseisu. Eeltoodu alusel leidis kohus, et hageja kinnistule on olemasolev juurdepääs avalikule teele (XXXXXXXXXX tänavale) ning juurdepääsu määramist mujalt ei tingi ka erandlikud asjaolud, mistõttu Kadri Purje avaldus juurdepääsutee määramiseks jäi rahuldamata. XXXXXXX XXXX XX kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Geomap 10.07.2008 seletuskirja kohaselt algatas kohalik omavalitsus 2007 sügisel
tn lõigu munitsipaliseerimise menetlusega ning see on jõudnud kinnitamise faasi. Ka ei nähtu, et XXXXXXXXXX tn oleks kantud riigimaanteede või kohalike teede nimekirja. Kuna poolte vahel ei olnud vaidlust XXXXXXXXXX tn kui avaliku tee üle ainult kuni kaartipunktini 13 (tl 45), ei ole tõendatud kostja väited, et kinnistule oleks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Pooled ei ole osundanud, et hageja kinnistule oleks varasemalt olnud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu ei ole see saanud ka katkeda. Kohus ei pidanud tee projekteerimise kulutusi vajalikeks ning jättis need arvesse võtmata, kuna hageja poolt taotletav tee ei ole avalikult kasutatav tee ning teeseaduse § 19 lg 4 kohaselt otsustab projekti või teetööde kirjelduse vajaduse eratee puhul tee omanik. AS Teede REV-2 pakkumise kohaselt oleks 92 m pikkuse 5 m laiuse asfaltbetoonkattega tee maksumuseks koos mullatööde ja killustikalusega 230 000 krooni ning sellele lisanduksid haljastustööd (tl 160-161). Hageja taotletud tee pikkuseks on 42 m ning selle rajamise hinnaks järelikult 105 000 krooni. Hageja ei peaks tee rajamise kulusid kandma, kui juurdepääs seada XXXXXXXXXX XX kinnistule, kus esitatud fotode järgi on tee juba olemas. Nimetatud kulud tuleks kanda, kui tee kulgeks piki XXXXXXX XXXX X ja XXXXXXXXXX XX piiri, kuid XXXXXXX XXXX X maa peal. Tee maksumusele ei saa juurde arvestada aia ja väravate hinnapakkumist, kuna hageja väidetest ei nähtu, miks on tee rajamisega vaja paigaldada uus aed. Samas nähtub Pindi Kinnisvara 13.10.2008 arvamusest, et kinnistu muutmisel elamumaaks oleks kinnistu väärtuseks 1500 kr/m2 ning tee alla jääva pinna väärtuseks seega 313 500 krooni. Kuna kostja kinnistu ei ole elamumaa, ei saa väärtuste arvestamisel seda aluseks võtta, kuid ei ole välistatud selle muutmine elamumaaks ning sinna elamu ehitamine. Samas tuleb lähtuda ka sellest, et kostja kinnistu suuruseks on 1133 m2 ning tee alla jääks seega 18,4% kinnistust. Muude võimaluste olemasolul on sellises ulatuses kostja kinnistule rajatav tee kostjale liialt koormav. Tee rajamine XXXXXXX XXXX X kaudu ei saa lähtuda ka asjaolust, et mõlemad kinnistud on suguluses olevate isikute käes, kuna juurdepääs seatakse igakordse omaniku kasuks ning arvestada tuleb ka kinnistu võõrandamisega.
Kõiki kinnistute omanikke kõige vähem koormav oleks XXXXXXX XXXX XX juurdepääsu seadmine XXXXXXXXXX tee kinnistu kaudu, XXXXXXX XXXX XX idaküljest. Fotodest (tl 100, 101) ja asendiplaanilt ei nähtu, et krundi idaküljel oleks ette nähtud hoonestust, XXXXXXXXXX tänav on mõeldud teemaks ning sealt juurdepääsu seadmine ei koormaks liigselt ühegi kinnistu omanikku. Eeltoodu põhjal on XXXXXXX XXX XX juurdepääsuks otstarbekam kasutada muud juurdepääsuteed kui hageja näidatu, mistõttu jäi Jaan Purje hagi rahuldamata. Hageja on palunud tuvastada kostja kohustus taluda XXXXXXX XXX X kinnistule vajalikku kanalisatsioonitorustiku XXXXXXXXXX XX kinnistu lääneküljes. Samas on hageja motiveerinud tehnovõrkude rajamise soovi vaid XXXXXXX XXXX XX osas. Samuti ei ole hageja selgitanud, miks peaks tema kanalisatsioonitorustik kulgema just hagis näidatud kohast ning et selle ehitamine otse XXXXXXXXXX teelt, teist kinnisasja kasutamata ei ole võimalik. Eeltoodu alusel jättis kohus Kadri Purje hagi tehnovõrkude talumiseks rahuldamata. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et XXXXXXX XXX XX kinnistule ei ole rajatud kanalisatsioonitorustikku ning kinnistu ei ole ühendatud kanalisatsioonivõrku ning et kanalisatsiooniga ühinemise koht ei asu XXXXXXX XXX XX kinnistul, vaid kuskil XXXXXXXXXX XX kinnistu põhjaküljel. Seega ei ole kanalisatsiooni vedamine ühtegi teist kinnistut koormata võimalik ning kanalisatsioonivõrk on analoogselt teega võimalik vedada 4 kinnistu kaudu: XXXXXXX XXXX X, XXXXXXXXXX XX, XXXXXXX XXXX X ning XXXXXXXXXX tee. AS Esmar Ehitus 14.07.2008 kirja kohaselt on XXXXXXX XXXX XX ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga varustamine võimalik teemaa-alale rajatava torustiku baasil (tl 123, 139-140). Kuna hageja ei ole ise tõendanud, et kanalisatsioonivõrgu rajamine XXXXXXX XXXX XX kinnistule ei ole kostja kinnisasja kasutamata võimalik või et selle ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi, jättis kohus Jaan Purje sellekohase nõude rahuldamata. Talumiskohustuse puudumisel jättis kohus rahuldamata ka nõude reaalservituudi seadmiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Jaan Purje ja Kadri Purje paluvad tühistada maakohtu otsuse, rahuldada Jaan ja Kadri Purje hagi ning menetluskulud jätta Taavi Mölderi kanda. Harju Maakohtu otsus ei ole täna sisuliselt täidetav – kohtu poolt viidatud potentsiaalset teed ei ole täna olemas ja puudub igasugune selgus ja õiguskindlus, kas, millal ja millistel tingimustel see tee luuakse. Kui Harju Maakohtu otsus senisel kujul jõustuks, kaoks XXXXXXX XXXX XX elanikel päevapealt igasugune ligipääs nende kinnistule ja kodule. Selline olukord ei ole AÕS § 156 lg 1 arvestades lubatav ega põhjendatud. Taotletav juurdepääsutee on ajalooline tee ja hagejatel on õigus jätkata selle kasutamist pikaajaliselt väljakujunenud tavast lähtuvalt. Maakohus on ekslikult ja põhjendamatult leidnud, et hagejate poolt esitatud eksplikatsioonidelt ei nähtu, et juurdepääsutee oleks olnud olemas juba 1934. aastal. Kohus on andnud XXXXXXX XXXX XX kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramisel väljakujunenud tavale põhjendamatult vähe kaalu. Riigikohtu praktikast nähtub üheselt, et ka Riigikohtu arvates tuleb juurdepääsuteede asukoha määramisel lähtuda ajalooliselt väljakujunenud tavast. Seda on eriti rõhutatud just kõige viimases juurdepääsuteid puudutavas lahendis (3-2-1-36-09). Ebaõige on Harju Maakohtu järeldus, et XXXXXXX XXXX XX kinnistule saab juurdepääsu lahendada kinnistu idaküljest, XXXXXXXXXX XXX kinnistu kaudu. XXXXXXXXXX tänava jätku, millele maakohus kui väidetavale ligipääsule viitab, täna ei eksisteeri – selle asemel on männimets. Teemaale on küll määratud aadress XXXXXXXXXX XX XX, kuid ees ootab mh kitsenduste seadmise komisjon ning Linnavalituse ja Harju
Maavanema korraldused (vt toim lk 120). Samas ei saa ajaliselt ega õiguslikult olla kindel, et potentsiaalsele ja planeeritavale teemaale ka tee ehitatakse ja kui, siis millal seda tehakse. Isegi, kui väidetav teemaa eksisteeriks, on maakohus jätnud ebaõigesti tähelepanuta Jaan Purje väite, et XXXXXXX XXXX XX kinnistu kirdenurgast ei ole sissesõitu XXXXXXX XXXX XX idakülge pidi kulgevale teemaale potentsiaalselt rajatavalt sõiduteelt võimalik ka tehniliselt teostada. XXXXXXX XXXX XX kinnistu idaküljel asub ehitis. Ehitise ja XXXXXXX XXXX XX kinnistu aia vahele jääb üksnes kuni 4 m ala (tl 100-101). Seega jääks potentsiaalselt rajatava juurdepääsutee pööre XXXXXXX XXXX XX kinnistule liiga järsk ning sõiduautole ja eelkõige operatiivsõidukitele läbipääsmatu. Maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata asjaolu, et XXXXXXX XXXX XX kinnistu omanik peab XXXXXXXXXX tänava XXXXXX ja XXXXXXXX tänavate poolselt väljaehitatud osalt või XXXXXXXXXX tänava XXXXXXX XXX XX poolselt väljaehitatud osalt XXXXXXX XXXX XX kinnistu idaküljeni juurdepääsutee rajamiseks tegema ulatuslikke kulutusi. XXXXXXX XXXX XX kinnistu idaküljelt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu rajamiseks on vaja projekteerida ja ehitada oluliselt pikem kui 42 m sõidutee (olemasolev juurdepääsutee). Majanduslanguse olukorras on kaheldav, et maa omanik oleks valmis koheselt tegema kulutusi tee väljaehitamiseks. Kulutustena tuleb siinkohal arvesse võtta ka XXXXXXXXXX XX kinnistu ja XXXXXXX XXXX XX kinnistu idakülge pidi kulgeva teemaa ning XXXXXXX XXXX XX kinnistu kõrghaljastuse likvideerimise kulusid. Samuti XXXXXXX XXXX XX kinnistu aiapiirete ja senise elukorralduse ümberkorraldamiseks tehtavaid vajalikke kulutusi. XXXXXXX XXXX XX kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu tagamiseks üle XXXXXXXXXX XX kinnistu, ei peaks Jaan Purje täiendavaid kulutusi tegema. Maakohus on XXXXXXXXXX XX kinnistu väärtuse ja Juurdepääsutee kaudu kostja koormamise hindamisel lähtunud ekslikust eeldusest, et kinnistu sihtotstarve muudetakse – kehtivatest õigusaktidest tulenevalt on muutmine kaheldav. Võttes arvesse, et XXXXXXXXXX XX kinnistu pindalaks on koos juurdepääsuteega 1133 m2, mis on oluliselt väiksem üldplaneeringuga kavandatud miinimumist, on ebatõenäoline, et detailplaneeringu kehtestamisel muudetakse XXXXXXXXXX XX kinnistu sihtotstarve maatulundusmaast elamumaaks ning väljastatakse ehitusluba kinnistule elamu ehitamiseks. Sellest tulenevalt on maakohtu järeldus, et kinnistu väärtuse hindamisel tuleb eeldustest, et kostja kinnistu sihtotstarvet muudetakse. Ebaõige on maakohtu järeldus, mille kohaselt ei oma tähtsust asjaolu, et XXXXXXX XXXX XX kinnistu elamu ja aia planeeringud ja kujundus on tehtud lähtuvalt heausksest eeldusest, et juurdepääsutee kasutamise õigus säilib. Kohus on jätnud tähelepanuta, et XXXXXXX XXXX XX kinnistu elamu ja aed ehitati ja kujundati juba oluliselt varem kui moodustati XXXXXXXXXX XX kinnistu (vt toim 42-44) ning Juurdepääsutee näol on tegemist ajaloolise teega, mis oli kasutuses juba 1934. Seega ei saanud ega pidanudki Jaan Purje XXXXXXX XXXX XX elamu ehitamisel ja kinnistu kujundamisel lähtuda eeldusest, et juurdepääsuteed ei ole, seda eriti arvestades, et juurdepääsutee oli märgitud ka XXXXXXX XXXXXXX XX XX ehituskrundi plaanile (vt p 1.6 ülal). Ka pärast omandireformi algust polnud hagejatel põhjust mõistlikult eeldada, et juurdepääsutee kaotatakse maakorraldusseaduse § 5 lg 2 punkti 4 kohaselt tuleb maakorralduse läbiviimisel tagada kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee. Eeltoodut arvestades võis Jaan Purje heauskselt eeldada, et juurdepääsutee kasutamise õigus säilib. XXXXXXX XXXX X kinnistule tulnuks ja tuleb määrata juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (so XXXXXXXXXX tänava XXXXXXX XXX XX poolselt osalt) juurdepääsutee kaudu. Esiteks on kohus ebaõigesti tuvastanud, et juurdepääsutee näol ei ole tegemist ajaloolise teega. Teiseks juhul, kui kohus rahuldab Jaan Purje hagi XXXXXXX XXXX XX kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks üle
XXXXXXXXXX XX kinnistu hagiavalduses taotletud asukohast, on põhjendamatu ja ebamõistlik kohustada Kadri Purjet rajama XXXXXXX XXXX X kinnistule avalikult kasutatavalt teelt uut juurdepääsu XXXXXXX XXXX X kinnistu kirdenurgast. XXXXXXX XXXX X kinnistule uue juurdepääsutee rajamine XXXXXXX XXXX X kinnistu kirdenurgast eeldab täiendavate kulutuste tegemist Kadri Purje poolt ning rikub XXXXXXX XXXX X senist elukorraldust ja kinnistu üldmuljet. Ühtlasi vähendab see ka oluliselt kinnistu väärtust. Harju Maakohus on rikkunud TsMS § 232 lõikes 1 sätestatud tõendite igakülgse, täielikku ja objektiivse hindamise põhimõtet, TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise kohustust ning TsMS § 436 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtet. Maakohus on ebaõigesti ja puudulikult hinnanud esitatud asjaolusid ja tõendeid, põhjendamatult eelistanud teatud tõendeid teistele ning jätnud teatud asjaolud ja tõendid tähelepanuta. Maakohus jätnud põhjendamatult jätnud arvestamata ning pidanud ebaolulisteks muuhulgas toimiku lehekülgedel nr 17-18 asuva Jaan Purje ja L. P. avalduse, toimiku leheküljel nr 19 asuva Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuse, toimiku lehekülgedel nr 20-22 asuva Taavi Mölderi kirja koos asendiplaaniga ning toimiku leheküljel nr 23 asuva Jaan Purje ja L. P. ettepaneku. Nimetatud tõendeid ei ole maakohus pidanud asjakohasteks, kuid loetletud tõendid tõendavad, et pooled ei ole vaatamata hagejate poolsetele püüdlustele ja kompromissiettepanekutele kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud. Harju Maakohus on rikkunud TsMS § 435 lõikes 1 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt teeb kohus otsuse, kui asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis ning ebaõigesti kohaldamata jätnud TsMS § 437 p 1, TsMS § 473 lg 1 p 131, TsMSRS § 2 lõike 3 ja TsMS § 6181 lõike 1. Maakohtu hinnangul olid tuvastamata mitmed asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad asjaolud, seega ei olnud asi TsMS § 435 lõike 1 mõttes valmis lahendi tegemiseks. Seejuures oleks kohus vajadusel saanud TsMS § 437 punkti 1 kohaselt ka pärast asja arutamise lõpetamist asja arutamise siiski määrusega uuendada, kui kohus oleks enne lahendi tegemist tuvastanud menetluses vea, mis on otsuse tegemisel oluline ja mille saab kõrvaldada. Lisaks võttes arvesse asjaolu, et 01.01. 2009 jõustunud TsMS § 473 lg 1 p 131 sätte kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asja ja tehnorajatise talumise asjad, erinevalt varasemast, nüüd hagita asjad. TsMSRS § 2 lõike 3 kohaselt võib (aga ei pea) enne 01.01.2009 alustatud hagimenetluse lõpule viia sõltumata sellest, et pärast 01.01.2009 tuleks asi lahendada hagita menetluses. Kuna aga mitmed asjas tähtsust omavad asjaolud on tuvastamata ja tõendamata, oleks maakohus pidanud vastavalt TsMS § 473 lg 1 p 131 ja TsMSRS § 2 lõikele 3 muutma menetlusliiki hagimenetlusest hagita menetluseks. Seejuures oleks kohus pidanud kohaldama uurimisprintsiipi ja tegema ise kõik võimaliku asjas tuvastamist vajavate asjaolude väljaselgitamiseks. Käesolevas tsiviilasjas on kõikide oluliste asjaolude tuvastamata jätmine viinud olukorrani, kus Harju Maakohus on teinud avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramise asjas lahendi, millest tulenevalt puudub XXXXXXX XXXX XX kinnistul endiselt vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kohus oleks pidanud rahuldama XXXXXXXXXX XX kinnistule tehnovõrkude talumise kohustuse määramise nõude. Kohus on jätnud tähelepanuta hagejate selgituse, et XXXXXXX XXXX X kinnistu kanalisatsioonivõrguga liitumispunkt on elamu ehitusprojekti ja ehitusloa kohaselt juurdepääsutee alguses, so XXXXXXX XXXX X, XXXXXXXXXX XX ja XXXXXXXXXX tee nurgal ja vahetult XXXXXXX XXXX X kinnistu piiri taga. Puuduvad mis tahes põhjendused selle muutmiseks. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et tehnovõrkude rajamise korral ei tekiks kostjal täiendavaid kulutusi, vaid vastavad kulutused tuleb igal juhul kanda hagejatel. Seega ei tohiks hageja jaoks võrdlevate hindade puudumine olla määravaks ka tehnorajatise asukoha määramisel. Tehnovõrkude talumise kohustuse nõude lahendamisel on maakohus rikkunud TsMS § 435 lõikes 1 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt teeb kohus otsuse, kui asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis ning ebaõigesti
kohaldamata jätnud TsMS § 437 p 1, TsMS § 473 lg 1 p 131, TsMSRS § 2 lõike 3 ja TsMS § 6181 lõike 1. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 21.04.2009 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega ei saa tekitada olukorda, kus hagejal puudub juurdepääs avalikult teelt talle kuuluvale kinnistule. Riigikohus on lahendis 3-2-1-36-09 leidnud, et AÕS § 156 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. AÕS § 156 lg-st 2 tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka sama paragrahvi lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Seega ei saanud ega pidanudki Jaan Purje XXXXXXX XXXX XX elamu ehitamisel ja kinnistu kujundamisel lähtuda eeldusest, et juurdepääsuteed ei ole, seda eriti arvestades, et juurdepääsutee oli märgitud ka XXXXXXX XXXXXXX XX XX ehituskrundi plaanile. Seega ei ole põhjendatud maakohtu järeldus, mille kohaselt ei oma tähtsust asjaolu, et XXXXXXX XXXX XX kinnistu elamu ja aia planeeringud ja kujundus on tehtud lähtuvalt heausksest eeldusest, et juurdepääsutee kasutamise õigus säilib. Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel arvestada ka seda, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui kostjate maatüki kaudu. Maakohus leidis antud asjas, et hagejal oleks võimalik saada ka juurdepääsu avalikult teelt nende kinnistute kaudu, kelle omanikke ei ole antud asja kaasatud. TsMS § 442 lg 2 kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas märkima kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Hageja on õigesti leidnud, et maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata ning pidanud ebaolulisteks muuhulgas toimiku lehekülgedel nr 17-18 asuva Jaan Purje ja L. P. avalduse, toimiku leheküljel nr 19 asuva Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuse, toimiku lehekülgedel nr 20-22 asuva Taavi Mölderi kirja koos asendiplaaniga ning toimiku leheküljel nr 23 asuva Jaan Purje ja L. P. ettepaneku. Nimetatud tõendeid ei ole maakohus pidanud asjakohasteks, kuid loetletud tõendid tõendavad, et pooled ei ole vaatamata hagejate poolsetele püüdlustele ja kompromissiettepanekutele
kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud. Ka ei ole maakohus arvestanud, et XXXXXXXXXX tänava jätku, millele maakohus kui väidetavale ligipääsule viitab, täna ei eksisteeri – selle asemel on männimets. Seega on põhjendatud hagejate väide, et antud kohtuotsuse jõustumisel puudub hagejatel reaalselt juurdepääs oma kinnistule, kus asub nende kodu. Lahendada tuleb ka hagejate nõue, mis puudutab tehnovõrkude väljaehitamist ja liitumist ühisveevärgiga. Maakohus ei ole asjas tähtsust omavaid asjaolusid piisava põhjalikkusega välja selgitanud. Maakohus leidis, et kanalisatsiooni vedamine ühtegi teist kinnistut koormata ei ole võimalik ning kanalisatsioonivõrk on analoogselt teega võimalik vedada 4 kinnistu kaudu: XXXXXXX XXXX X, XXXXXXXXXX XX, XXXXXXX XXXX X ning XXXXXXXXXX tee. AS Esmar Ehitus 14.07.2008 kirja kohaselt on XXXXXXX XXXX XX ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga varustamine võimalik teemaa-alale rajatava torustiku baasil. Kuna kõigi kinnistute omanikud ei ole menetlusse kaasatud, siis jäi faktiliselt lahendamata ka tehnorajatiste asukoht ja nende väljaehitamine, mille kaudu hagejate kinnistud saaks liituda ühisveevärgiga. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et alates 01.01.2009 vaadatakse nõue avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramiseks läbi hagita menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustikku on täiendatud peatükiga 611, mis sätestab hagita menetluse uue liigi – avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatiste talumise asjad. Hagita menetluse põhimõtted võimaldavad kohtutel neid asju tõhusamalt läbi vaadata, eelkõige määrata asja lahendamiseks vajalikku menetlusosaliste ringi. TsMS § 6182 lg 1 sätestab antud asjas menetlusosaliste ringi, kelleks on avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukohajärgne valla-või linnavalitsus. Kahe-kolme naabri vaheline vaidlus puudutab ka kaugemaid naabreid, kelle nõusolekuta juurdepääs ikkagi puuduks. Käeolevas asjas on Tallinna linnal oluline osa kõigi puudutatud kinnistute juurdepääsu komplekssel lahendamisel. TsMSRS § 2 lõike 3 kohaselt võib enne 01.01.2009 alustatud hagimenetluse lõpule viia sõltumata sellest, et pärast 01.01.2009 tuleks asi lahendada hagita menetluses. Kuna aga mitmed asjas tähtsust omavad asjaolud on antud asjas tuvastamata ja tõendamata, oleks maakohus pidanud vastavalt TsMS § 473 lg 1 p 131 ja TsMSRS § 2 lõikele 3 muutma menetlusliiki hagimenetlusest hagita menetluseks. Kolleegium nõustub hagejatega, et seejuures saab kohus kohaldada ka uurimisprintsiipi ja tegema ise kõik võimaliku asjas tuvastamist vajavate asjaolude väljaselgitamiseks. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti ja ei ole andnud hinnangut osale tõenditele, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.