Tsiviilasja number
2-06-13215
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
11.septembril 2009, Tallinn
Tsiviilasi
Katrin Suka ja Anne Raagi hagi Jaan Teppi vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.05.2009 otsus
Tsiviilasjahind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
25 000 krooni
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1 Katrin Sukk (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx xxx-xx xxxxxxx)
Jaan Teppi apellatsioonkaebus
Hageja 2 Anne Raag (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxxx xxxxxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx) Hagejate esindaja adv. Mare Lust Kostja Jaan Tepp (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx xx-x xxxxxxx), esindaja adv. Viktor Särgava
Jätta Harju Maakohtu 14.05.2009 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Jaan Teppi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja
järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Katrin Sukk ja Anne Raag esitasid 24.05.2006 kohtusse hagi Jaan Teppi vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub kummalegi hagejale 5/12 mõttelist osa ja kostjale 2/12 mõttelist osa Tallinnas, Xxxxxx xxx xx asuvast korteriomandist. Korteriomandi reaalosaks on korter nr xx. Kuna kaasomandis olevat korteriomandit on väga raske ühiselt hallata kaasomanike vaheliste vastuolude tõttu, soovisid hagejad kaasomandi lõpetada. Hagejad soovisid korteriomandi võõrandamist avalikul enampakkumisel alghinnaga 800 000 krooni ning saadud raha jagamist poolte vahel vastavalt osade suurusele. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Hagejad ei ole tõendanud, et korteriomandi hind on 800 000 krooni. Kostja on nõus kaasomandi lõpetama, kui hagejad tasuvad talle 230 000 krooni. 23.04.2009 kohtuistungil palus kostja määrata korteriomandi alghinnaks 1 100 000 krooni. Kostja leidis, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 ei välista alghinna määramist ning pooltel on hinna osas erimeelsused. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas Tallinnas, Xxxxxx xxx xx asuva korteriomandi kaasomandi, müües korteriomandi avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel järgmiselt: 2/12 Jaan Teppile, 5/12 Katrin Sukale ja 5/12 Anne Raagile. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et poolte kaasomandis on Tallinnas, Xxxxxx xxx xx asuv korteriomand, mille reaalosaks on korter nr xx. Kaasomandist kuulub 2/12 Jaan Teppile, 5/12 Katrin Sukale ja 5/12 Anne Raagile. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandi lõpetamise ning selle jagamise viisi osas ning hagejad on palunud kaasomandi lõpetamist, võõrandades selle avalikul enampakkumisel. Hagejad on loobunud alghinna määramise nõudest. Kostja vastusest nähtuvalt on ta kaasomandi lõpetamisega nõus, kostja ei ole esitanud vastuhagi ning nõudnud kaasomandi lõpetamist hagejate poolt näidatust erineval viisil, mistõttu tuleb hagi rahuldada hagejate pakutud viisil. Kuivõrd kohus ei pidanud võimalikuks määrata kohtuotsuses kindlaks enampakkumise alghinda, siis jättis kohus kostja esitatud hindamisakti tähelepanuta. Enampakkumise korraldamist reguleerib täitemenetluse seadustik (TMS). TMS § 78 lg 1 kohaselt müüb kohtutäitur arestitud vallasasjad avalikul suulisel enampakkumisel, kui käesolevas seadustikus sätestatust ei tulene teisiti. TMS § 137 sätestab, et kinnisasjale sissenõude pööramisel kohaldatakse vastavaid vallasasjadele sissenõude pööramise sätteid, kui käesoleva peatüki sätetest ei tulene teisiti. TMS § 82 lg 1 kohaselt asja alghind enampakkumisel on hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind. Hindamist reguleerib TMS § 74 ning selle paragrahvi lõige 7 kohaselt võivad kaasomanikud kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada TMS § 217 sätestatud korras. TMS § 144 lg 1 järgi arvestab kohtutäitur kinnisasja hindamisel kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi vastavalt kinnistusraamatu sisule. Seega toimub avalik enampakkumine läbi kohtutäituri, kes määrab kindlaks ka müüdava kinnisasja hinna.
2(4)
Tulenevalt Riigikohtu erinevatest lahenditest tuleb omandi kaotanud omanikule hüvitada asja väärtus võimalikul täpselt omandi kaotamise hetke väärtusele. Eeltoodust ei pidanud kohus võimalikuks määrata kinnistu alghinda otsusega ka seetõttu, et ei ole teada enampakkumise toimumise aeg. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis korteriomandi enampakkumisel alghinna määramata. Tühistatud osas teha uus otsus, millega määrata korteriomandi enampakkumise alghinnaks 1 100 000 krooni. Vaidlustatud osas on kohus ebaõigesti kohaldanud menetlus- ja materiaalõiguse normi, mis on tinginud ebaõige kohtulahendi. Kostja võttis hageja hagi sisuliselt õigeks, sealhulgas võttis ta õigeks hageja nõude enampakkumisel alghind määrata. Kostja ei nõustunud ainult alghinna suurusega. Kohus oleks TsMS § 440 lg 1 alusel pidanud tegema hagi õigeksvõtul põhineva otsuse kõigis küsimustes, sh. alghinna määramise osas, välja arvatud alghinna summa osas. Kuivõrd seetõttu oleks kohus pidanud alghinna määrama, siis oleks kohus pidanud ka otsustama alghinna suuruse. Seega on kohus rikkunud TsMS § 440 lg 1 sätestatud nõudeid. Kostja esitas kohtule korteriomandi hindamisakti, kuid kohus jättis selle põhjendamatult tähelepanuta. Kuivõrd teisi tõendeid korteriomandi väärtuse kohta ei esitatud, oleks kohus pidanud lähtuma nimetatud tõendist alghinna määramisel. Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 77 lg 2. Kohus on küll viidanud täitemenetluse seadusse sätetele, kuid on jätnud põhjendamata, miks AÕS § 77 lg 2 alusel ei ole kohtuotsusega võimalik alghinda määrata. Nimetatud säte sellist keeldu ei sätesta ega seda ei välista. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 14.05.2009 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. TsMS § 652 lg 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse kohta, siis ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kaebuse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti AÕS § 77 lg 2. Kohus on küll viidanud täitemenetluse seaduse sätetele, kuid on jätnud põhjendamata, miks AÕS § 77 lg 2 alusel ei ole kohtuotsusega võimalik enampakkumise alghinda määrata. Nimetatud säte sellist keeldu ei sätesta ega seda ei välista. Kolleegium leiab, et maakohus on piisavalt põhjendanud, miks enampakkumise alghinda ei saa kohtuotsusega määrata. Maakohus leidis õigesti, et omandi kaotanud omanikule tuleb hüvitada asja väärtus võimalikul täpselt omandi kaotamise hetke väärtusele. Eeltoodust tulenevalt ei pidanud kohus võimalikuks määrata kinnistu alghinda otsusega ka seetõttu, et ei ole teada enampakkumise toimumise aeg. Sellist seisukohta on ka Riigikohus oma lahendites
3(4)
korduvalt väljendanud. Kinnisasja õiglane hind selgub siiski enampakkumise käigus. Näiteks põhjendamatult kõrge ettemääratud alghind, kui see pole kooskõlas keskmiste turuhindadega enampakkumise toimumise ajal, vaid venitab enampakkumise läbiviimist. Kostja soovile menetlust venitada on viidanud ka vastustaja, kuna Jaan Tepp kasutab vaidlusalust korteriomandit üksi. Ettemääratud madal alghind, mis pole kooskõlas turuhindadega enampakkumise toimumise ajal, aga kahjustaks otseselt kõigi kinnisasja omanike huve. Seda enam, et on üldteada, et olukord kinnisvara turul ei ole praegu eriti stabiilne. Muus osas ei ole apellatsioonkaebuses kohtuotsust vaidlustatud. Seega ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta Jaan Teppi kanda.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Iko Nõmm
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.