Asjaõigus › Omandiasjad

Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Asjaolud ja hageja nõue Hageja on Elamuühistu (EÜ) Kalda õigusjärglane. EÜ Kalda moodustati elamukooperatiivi (EK) Kalda ümbermoodustamisega elamuühistuks. EK Kalda ehitas 13 maja, muuhulgas ka Läänemere tee 2 asuva maja. Läänemere tee 2 asuvas majas olid korterid nr 181 ja 182 antud EK Kalda valdusesse kontori ruumidena. Samuti kuulusid EK-le Kalda nimetatud korteritele vastavad osamaksud. 06.03.2002 toimus Läänemere tee 2 asuva maja korterite valdajate koosolek, millel otsustati eralduda EÜ-st Kalda ja moodustada KÜ Läänemere 2. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 219 kohaselt loetakse uue ühistu asutamisel eraldumise teel kõik elamu korterivaldajad uue ühistu liikmeteks. Seega on hageja KÜ Läänemere 2 liige. Hageja on tasunud ka KÜ Läänemere 2 sisseastumismaksu. 01.03.2003 sõlmisid pooled elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti, milles kinnitasid, et korterid nr 181 ja 182 kuuluvad hagejale ja neid kasutatakse kontorina. 13.05.2003 sõlmisid pooled Läänemere tee 2 kinnistu, osamaksude ja nendega seotud õiguste ja kohustuste üleandmise-vastuvõtmise akti, millega hageja andis kostjale üle 214 eluruumidena kasutatavat korterit ning kaks ametiruumidena kasutatavat korterit (nr 181 ja 182). Samuti leppisid pooled 13.05.2003 kokku, et Läänemere tee 2 asuvatest korteritest nr 181 ja 182 kuulub kostjale 15,24%. Sellest tulenevalt kuulub hagejale ülejäänud osa, mis moodustab 84,76%. 03.03.2004 sõlmitud kinnistu tasuta üleandmise ja võõrandamise kokkuleppe ning asjaõiguslepinguga andis hageja kostjale üle Läänemere tee 2 asuva kinnistu.

12.05.2004 esitas kostja avalduse kinnistu jagamiseks korteriomanditeks. Korteriomandid kanti kostja nimele. Pärast seda andis kostja korterid tasuta KÜ Läänemere 2 liikmete omandisse. Hagejale kostja korteriomandeid üle ei andnud. KÜ Kalda-Kose esitas 24.08.2005 Harju Maakohtule hagi KÜ Läänemere 2 vastu (koos hilisemate täpsustatud hagiavaldustega, neist viimane esitatud 29.02.2008), milles palus tuvastada kostja kohustus anda hagejale tasuta omandisse 550/118261 suurune mõtteline osa (11/13 kaasomandist) Läänemere tee 2-181 asuvast korteriomandist ja 278/118261 suurune mõtteline osa (11/13 kaasomandist) Läänemere tee 2-182 asuvast korteriomandist. Ühtlasi palus hageja muuta kinnistusraamatu ebaõiged kanded ning kanda hageja kinnistusraamatusse Läänemere tee 2-181 asuva korteriomandi 550/118261 suuruse mõttelise osa omanikuna ja kostja 99/118261 suuruse mõttelise osa omanikuna. Samuti kanda hageja kinnistusraamatusse Läänemere tee 2-182 asuva korteriomandi 278/118261 suuruse mõttelise osa omanikuna ja kostja 50/118261 suuruse mõttelise osa omanikuna. Hageja palus tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatus vastavate muudatuste tegemiseks. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel peab ta ennast KÜ Läänemere 2 liikmeks. Hageja ei olnud elamuühistu liige. Paljasõnalised on hageja väited, et ta on Läänemere tee 2 asuvate korterite nr 181 ja 182 seaduslik valdaja. Hageja ei ole selgitanud, kas ta on esitanud asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 kohaselt kostjale nõude nõusoleku saamiseks kinnistusraamatu kande parandamiseks ning kuidas on kostja nõusoleku andmisest hoidunud. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta on esitanud hagi ühe kuu jooksul kande parandamisest keeldumisest, mistõttu on nõue aegunud. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata. EES § 219 lg-te 3 ja 4 (06.03.2002 kehtinud redaktsioonis) kohaselt oli korterit õigustatud omandama Läänemere tee 2 asuva elamu korteri valdaja, kes oli EÜ Kalda liige. Hageja seda ei olnud. EK Kalda 07.12.1989 volinike koosoleku protokollist nr 4 selgub, et Tallinna Linna Täitevkomitee on eraldanud EK Kalda juhatusele Läänemere tee 2 asuvad korterid nr 181 ja 182 tööruumidena. Asjaolu, et EK Kalda juhatusele eraldati tööruumid, ei tähenda, et EK Kalda oleks sellega saanud iseenda liikmeks. Sellist otsust kohtule esitatud ei ole. Seda ei tõenda ka dokumendid, mille pealkiri on „Kooperatiiviliikme osamaksete isiklik konto“. Tegemist on ilma kuupäeva ja allkirjata dokumentidega. Samuti ei nähtu, kes on need dokumendid koostanud. Tallinna Linnavalitsuse elamukooperatiivi astumise küsimuste komisjoni poolt 1990 kinnitatud EK Kalda liikmete, kes elavad Läänemere tee 2 asuvas elamus, nimekirjast selgub, et korterid nr 181 ja 182 on EK Kalda kontoriruumid. Sellest ei saa aga järeldada, et EK Kalda oleks EK Kalda liige. Lisaks sätestas kuni 30.06.1992 kehtinud Eesti NSV Elamukoodeksi § 110 lg 2 esimene lause, et elamukooperatiivi liikmeks võib võtta 18-aastaseks saanud kodaniku, kes alaliselt elab asulas, kus moodustatakse elamukooperatiiv, ning kes vajab elamistingimuste parandamist vastavalt koodeksi §-le 25. Seega sai elamukooperatiivi liige olla üksnes füüsiline isik. EÜ Kalda juhatuse esimehe poolt 31.03.2003 kinnitatud Läänemere tee 2 asuva elamu osamaksu omanike nimekirjast selgub, et korterites nr 181 ja 182 asub kontor. Ka sellest ei nähtu EÜ Kalda enda liikmelisus elamuühistus. Samas nähtub tõenditest, et kostja on käsitlenud hagejat KÜ Läänemere 2 liikmena. Tallinna Linnakohtu registriosakonnale 21.10.2002 esitatud dokumendis on EÜ Kalda märgitud KÜ Läänemere 2 (asutamisel) liikmeks. Kostja on esitanud hagejale nii korteri nr 181 kui nr 182 kohta arveid kommunaalteenuste ja majandamiskulude tasumiseks. Samuti on palunud kostja maksta

hagejal ka mõlema korteri suhtes sisseastumismaksu 50 krooni ning 18.06.2003 maksekorraldusest nähtuvalt on hageja korteri nr 182 suhtes sisseastumismaksu ka tasunud. Kostja on eitanud hageja liikmelisust KÜ-s Läänemere 2. Hageja ei ole tõendanud, millisel õiguslikul alusel sai ta Läänemere 2 KÜ liikmeks, kuna tulenevalt EES § 219 lg 1 sai elamu eraldumisel elamuühistust korteriühistu liikmeks isik, kes oli elamuühistu liige. Liikmelisust EÜ-s Kalda hageja tõendanud ei ole. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja rikkunud tsiviilkohtumenetluse olulist põhimõtet, ka jättis kohaldamata menetlusõiguse normi. Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta asjaolud, millistele hageja tugines ja tõendid, mis hageja esitas. Kohus ei analüüsinud situatsiooni tervikuna ja ei põhjendanud, miks ta ei arvestata mitte ühtegi hageja poolt esile toodud omandi üleandmise alustest (liikmelisus, korteri valdus, poolte kokkulepe, alusetu rikastumine, eluruumide erastamise seadusest tulenev). Maakohus on jätnud hageja esitatud tõendid enamuses hindamata. Hageja esitas kohtule dokumendi „Kooperatiiviliikme osamaksete isiklik konto“, kuid kohus seadis selle kahtluse alla, kirjutades, et sel puudub allkiri ja kuupäev. Dokument oli koostatud 1990-ndatel, elamukooperatiivi asutamise ajast on möödunud 18 aastat, mitmekordsete ümberkujundamiste käigus muutusid dokumentide hoidjad, osaliselt on dokumendid hävitanud või kadunud, neid ei ole võimalik leida. Hageja esitas need dokumendid, mis tema arhiivis on säilinud. Kohus ei arvestanud TsMS §-s 235 sätestatut, kuigi asjaolude alusel oleks see põhjendatud. Hageja esitas ka dokumendi „Elamukooperatiivi Kalda Läänemere tee 2 objekti 53 nimekiri“. Kostja sellele dokumendile või selle ehtsusele vastu ei vaielnud. Vastavalt TsMS § 272 lg-le 3 esitatud dokumendi õigsust eeldatakse, kohus aga seadis selle dokumendi kahtluse alla. Maakohus rikkus TsMS §-s 351 sätestatut, kuna ei rõhutanud kordagi, et tähelepanu tuleb pöörata liikmelisuse tõendamisele ja et ta teisi hageja poolt toodud aluseid üldse ei arvesta. Hageja esitas kohtule taotluse dokumentaalse tõendi väljanõudmiseks kohtu abiga. Tõendiks oli Läänemere 2 KÜ üldkoosoleku protokolli elamu asutamiseks eraldumise teel. Eelistungil hageja kordas oma taotlust ja kostja lubas dokumendi esitada, kuid pole seda teinud. Hiljem hageja kordas veel kord oma taotlust, kostja sellele vastu ei vaielnud ja kohus kohustas kostjat esitama ülakoosoleku otsuse hiljemalt 15.01.2008. Kostja seda ei teinud, seega pidi kohus arvestama sellega, et Läänemere 2 KÜ asutamiskoosoleku protokollis ja sellele lisatud nimekirjas kostja käsitles hagejat oma liikmena. Kohus aga dokumenti kättesaadavaks ei teinud, hinnangut sellele ei andnud ega kohaldanud ka TsMS § 283 lg-s 2 sisalduvat normi. Maakohus viitas kuni 30.06.1992 kehtinud elamukoodeksi sätetele ja leidis, et elamukooperatiivi liikmeks ei saanud olla juriidiline isik. Kohus ei ole analüüsinud: 1) millisel õiguslikul alusel EK Kalda kasutas kortereid nr 181 ja 182; 2) millisel õiguslikul alusel korterid nr 181 ja 182, mis olid eraldatud EK-le Kalda, peavad tasuta jääma teisele korteriühistule; 3) millisel õiguslikul alusel KÜ Läänemere tee 2 omab õigust saada enda omandisse korterid nr 181 ja 182. Maakohus ei arvestanud, et seadusandlus võrreldes elamukoodeksiga muutus ja muudatused hakkasid kehtima juba elamuseaduse vastuvõtmisega 1992. Elamuseaduse (ES) (redaktsioon alates

01.06.1992) § 15 kohaselt elamuühistu (-kooperatiiv) lähtub oma tegevuses käesolevast seadusest, ühistuseadusest, mittetulundusühingute seadusest ja oma põhikirjast. Ühistuseaduse (jõustus 08.10.1992) § 13 lg 1 kohaselt ühistu liikmeks võib olla iga füüsiline ning Eestis asuv juriidiline isik. Veelgi enam, hagejale olid eraldatud mitteeluruumid nr 181 ja 182 ja nende suhtes elamuseadus või elamukoodeks ei kohaldu, kuna need seadused reguleerivad elamusuhteid, mitte mitteeluruumide kasutamise ja valdamise korda. EK Kalda 25.02.1993 vastu võetud põhikirja redaktsiooni p 1.5.2 kohaselt ühistu omandiks on ühistu tegevuse käigus valmistatud ja saadud vara. Mitteeluruumid olid ehitatud EK Kalda poolt ja eraldatud EK Kalda valdusse. Sellest tulenevalt on mitteeluruumid nr 181 ja 182 hageja vara. Maakohus ei ole andnud hinnangut poolte poolt 01.03.2003 alla kirjutatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktile, vaid ainult märkis, et selline on olemas. Samuti ei analüüsinud kohus poolte poolt 13.05.2003 alla kirjutatud „Läänemere tee 2 kinnistu, osamaksude ja nendega seotud õiguste ja kohustuste üleandmise-vastuvõtuakti“. Akti p 7 kohaselt on toodud eraldi kokkulepe 181/182 mitteeluruumidena kasutatavate korterite kohta. Analoogse akti sõlmis EÜ Kalda ka teise majaga, mis eraldus EÜ-st Kalda ja mis asub aadressil Katleri 3. Kokkuleppe alusel uuele KÜ Katleri 3 kokkuleppe p-st 8 tulenevalt kuulub 3,95% mitteeluruumidest nr 181 ja 182. Kohus jättis üldse tähelepanuta ja kohtuotsuses kajastamata fakti, et notariaalses kokkuleppes on viited nii 13.05.2003 kui ka 01.03.2003 aktidele. Punktis 2.8 on toodud, et käesoleva lepingu eesmärgiks on mitte ainult kinnistu tasuta üleandmine Läänemere 2 KÜ omandisse, vaid seda tehakse ainult lähtudes ülaltoodud aktidest. Aktides pooled kinnitasid, et ruumid kuuluvad hagejale ja et peale eraldumist uuel korteriühistul (kostjal) on õigus 15,24% sellest varast. Maakohus ei põhjendanud, miks ta notariaalset kokkulepet ei arvesta. Hageja palub asja juurde võtta 14.06.1988 EK Kalda põhikirja, 25.02.1991 EÜ Kalda põhikirja, 09.12.2002 Tallinnas Katleri 3 kinnistu, osamaksude ja nendega seotud õiguste ja kohustuste üleandmise-vastuvõtuakti, 04.09.1989 maksekorralduse nr 108, 04.09.1989 maksekorraldus summale 3028,10 rubla, maksekorraldus obj 24-53 summale 3732,10 rubla, kooperatiiviliikme osamaksete isiklik konto A. K. nimele, 31.03.1992 raamatupidamisõiendi. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tühistada ning teha uus otsus hagi rahuldamise kohta. Maakohus on hinnanud vääralt tõendeid ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Pooled ei vaielnud selle üle, et EK Kalda omandisse kuulus 13 elamut, mis ehitati kooperatiivi liikmete ühistest vahenditest ja mille liikmed kasutasid neile kuuluvate osakute suurusele vastavaid kortereid, s.o iga kooperatiivi liikme valduses oli tema osaku suurusele vastav korter. Ka ei vaielnud pooled selle üle, et Läänemere tee 2 asuvad korterid nr 181 ja nr 182 ei olnud ühegi konkreetse kooperatiivi liikme kasutuses ega olnud seega seotud ühelegi liikmele kuuluva osamaksuga (osakuga), samuti selle üle, et kõnealuseid kortereid kasutati mitteeluruumidena kooperatiivi kontorina. Asjaolu, et need korteri olid mitteeluruumideks määratud haldusaktiga, ei tähenda, et nende soetamiseks (ehitamiseks) ei oleks kulutatud ühiseid vahendeid. Neist asjaoludest nähtuvalt oli EK Kalda ka Läänemere tee 2 asuvate korterite nr 181 ja nr 182 omanik, seega tuleks tänases õigusruumis rääkida nende korterite puhul ühisomandist, s.o kõigi kooperatiivi liikmete ühiste

vahenditega loodud omandist, mistõttu ei kuulunud need reformi käigus ka ühelegi senisele liikmele üleandmisele (mida tõendab ka see, et vastavad korteriomandid on praegu kostja omandis). Asjaolu, et nende korterite suhtes peeti kooperatiivis eraldi kontot, mida nimetati kooperatiiviliikme osamaksete isiklikuks kontoks, ei tähenda, et EK Kalda oleks olnud iseenda liige (kuigi tinglikult võiks rääkida vastavate osakute kuulumisest kooperatiivile). Maakohus on selle kohta märkinud õigesti, et elamukooperatiivi asutamisel kehtinud Eesti NSV Elamukoodeksist tulenevalt võis elamukooperatiivi liikmeks olla vaid füüsiline isik. Eeltoodust ei ole aga võimalik teha järeldust, nagu oleks EK Kalda kaotanud omandisuhetes toimunud muudatuste tõttu omandiõigusliku seose nende korteritega. Kolleegium maakohtu sellise seisukohaga ei nõustu. EÜ Kalda sõlmis 03.03.2004 KÜ-ga Läänemere 2 kinnistu tasuta üleandmise ja võõrandamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu Läänemere tee 2 kinnistu üleandmise kohta (tl 54-59). KÜ Läänemere 2 oli asutatud ühe maja baasil eraldumisel EÜ-st Kalda (olles küll asutatud korteriühistuna, tegutses ta kuni korteriomandite liikmetele üleandmiseni sisuliselt elamuühistuna). Notariaalselt tõestatud 03.03.2004 lepingu punktis 2.8 leppisid pooled kokku, et lepingu eesmärgi realiseerimisel (kinnistu üleandmisel) lähtuvad nad EÜ Kalda juhatuse koosoleku 16.02.2004 protokollist nr 4/04, Läänemere tee 2 elamu haldamise ja majandamise ja majandamise üleandmisevastuvõtmise 01.03.2003 aktist ja 13.05.2003 koostatud Läänemere tee 2 kinnistu, osamaksude ja nendega seotud õiguste ja kohustuste üleandmise-vastuvõtuaktist. Neis alusdokumentides on kajastatud ka kahe ametiruumidena kasutatud korteri olemasolu (näiteks 13.05.2003 akt, mille kohaselt moodustab KÜ Läänemere 2 osa neist korteriomanditest 15,24% – tl 52-53). Vannutatud audiitori Irina Esko 12.05.2003 koostatud raportist („Raport KÜ Läänemere 2 omanikele“ – tl 64-65) nähtub muuhulgas, et EÜ Kalda koosseisust väljaastuval Läänemere tee 2 asuval elamul on õigus omandile seoses Läänemere tee 2 korteritega nr 181 ja nr 182 suuruses 16%. Kuigi maakohus möönis, et kostja on käsitlenud hagejat KÜ Läänemere 2 liikmena, märkides seda nii Tallinna Linnakohtu registriosakonnale 21.10.2002 esitatud dokumendis (EÜ Kalda on märgitud KÜ Läänemere 2 (asutamisel) liikmeks) kui esitades hagejale korteri nr 181 ja nr 182 kohta arveid kommunaalteenuste ja majandamiskulude ning sisseastumismaksu tasumiseks (milliseid arveid on hageja ka tasunud – tl 137-141), jõudis kohus järeldusele, et hageja ei ole tõendanud liikmelisust EÜ-s Kalda (kuna kostja eitab hageja liikmelisust KÜ-s Läänemere 2, oleks hageja pidanud tõendama, millisel õiguslikul alusel sai ta KÜ Läänemere 2 liikmeks, kuna tulenevalt EES § 219 lg 1 sai elamu eraldumisel elamuühistust korteriühistu liikmeks isik, kes oli elamuühistu liige). Samas ei ole kohus käsitlenud hageja poolt esiletoodud asjaolusid, millele hageja oma nõudes tugines, ega andnud hinnangut nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõenditele. Maakohtu eeltoodud seisukoht ei ole õige ega vasta elamureformi läbiviimise praktikale (analoogseid olukordi esines elamuühistute puhul sageli). Hageja on tõendanud, et Läänemere tee 2 kinnistu üleandmisel oli tema vaidlusaluste mitteeluruumide valdaja, kellel oli seadusest tulenev õigus astuda ka uue moodustatava korteriühistu liikmeks. Maakohus viitas õigesti EES § 219 lg-le 1, kuid on nimetatud normi tõlgendanud põhjendamatult kitsalt ega ole seejuures arvestanud faktilist olukorda. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt anti Läänemere tee 2 elamu baasil asutatud ühistule üle kinnistu, millel asuva elamu kahe korteri suhtes oli korteriomandite moodustamisel hagejal õigus saada nende omanikuks. Kostjal ei olnud seaduslikku alust keelduda neid korteriomandeid hagejale üle andmast. Vastavalt elamuühistu (kooperatiivi) asutamisel ühistusse kuulunud liikmete arvule ja nende osakute suurusele, arvestades ühistust eraldunud Läänemere tee 2 elamuga seotud liikmete arvu (ja elamu suurust), on hageja esitanud ka oma nõude, tuginedes omandiõigusele vastava mõttelise osa suhtes vaidlusalustest korteriomanditest. Hageja väitel on algsest elamuühistust (kooperatiivist) eraldunud veel kaks elamut ja moodustatud uued ühistud, kelle ees on hageja võtnud kohustuse vastava omandiosa üleandmiseks (või hüvitamiseks). Seega tuleb hageja nõue rahuldada.

AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks peab andma nõusoleku isik, kelle õigusi parandamine puudutab. Kannet muuta soovival isikul on õigus esitada hagi tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 järgi. Kinnistusraamatu kande ebaõigsus ei sõltu asjaolust, et 03.03.2004 asjaõigusleping elamu omandi üleandmise kohta on kehtiv (selle alusel tehti kanne elamu tervikuna kostja omandisse ülemineku kohta, korteriomanditeks jagamine toimus hiljem). Ülalmärgitud põhjendustel on nimetatud korteriomandite suhtes kinnistusraamatusse tehtud omanikukanded ebaõiged ja need tuleb parandada, mistõttu lasub kostjal kohustus anda selleks vastav nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Ühtlasi on hageja palunud hagiavalduses (tl 173-180) tuvastada (tunnustada) kostja kohustus anda vaidlusalune vara tasuta hageja omandisse, mis oma sisult on nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja millisena kuulub see ka rahuldamisel. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse ja rahuldab hagi, siis jätab ta vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 menetlusosaliste kahes kohtuastmes kantud menetluskulud kostja Läänemere 2 KÜ kanda.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.