2-06-14192/42 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

6.juunil 2006. a. esitas Katrin Grünberg Harju Maakohtusse hagi Margus Seigeri vastu kinnisasjale juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavalt teelt üle kostja kinnistu ning sellekohase märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Maakohus kaasas hageja taotlusel menetlusse teise kostjana kinnistu Annemaa omaniku Aleksander Kaldase. Hagejale kuulub kinnistu Koolitalu 3 Laoküla külas Keila vallas. Sellele kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Margus Seigerile kuulub kinnistu Koolitalu Laoküla külas ning kostja kinnistu külgneb avalikult kasutatava teega. Kinnistud on tekkinud maa tagastamise õigustatud subjektide Margus Seigeri ja Katrin Grünbergi omavahelise kokkuleppe alusel. Varem oli hageja ja kostja kinnistute näol tegemist ühe maaüksusega. Kostjale kuuluvat kinnisasja on ajalooliselt läbinud tee juba enne kinnistute moodustamist 2000. a. ning hageja on kasutanud seda juurdepääsuna oma kinnisasjale. 2005. a. teatas kostja, et on paigutanud tee alla reoveemahuti ning hageja ei saa enam sealt autoga oma kinnistule. Teisele võimalikule tee asukohale on kostja hakanud rajama abihoonet. Keila Vallavalitsuse teate kohaselt ei ole kostjale väljastatud lube hoone ehitamiseks ega reoveemahuti paigaldamiseks. Vaatamata 16. märtsi 2006. a. ettekirjutusele ei ole kostja teed taastanud ning on keelanud hagejal läbida kinnistut ka jalgsi. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg. 1 ja lg. 2 alusel palus hageja juurdepääsutee määramist selliselt, et see algaks avalikult kasutavalt teelt ning kulgeks piki Margus Seigerile kuuluva kinnistu parempoolset piiri 4 m laiuselt kostja kuuri tagant, ööpäevaringselt ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka sõidukitega, s. h. põllutöömasinatega. Samuti palus hageja teha vastavasisulise märkuse kinnistusraamatusse. Alternatiivse nõude kohaselt võiks kohus määrata juurdepääsutee kostjate kinnistute piirile 4 m laiuses selliselt, et kummalegi kinnisasjale jääb tee 2 m ulatuses. Põhimõtteliselt on kinnistule võimalik juurdepääs ka üle kolmandatele isikutele kuuluvate kinnisasjade, aga selline juurdepääsutee oleks oluliselt pikem. Tasu tee kasutamise eest tuleb kindlaks määrata asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 154 lg. 2 esimese lause ja lg. 3 alusel elamumaa koefitsiendiga 0, 75. Tee peaks rajama Margus Seiger, tee korrashoid peaks jääma hageja ülesandeks.

6.detsembri 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi. Kohus määras hagejale kuuluvale Koolitalu 3 kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle Margus Seigerile kuuluva kinnistu järgmiselt: juurdepääs algab avalikult kasutatavalt teelt piiripunktist 8 ja kulgeb piki Margus Seigeri kinnistu piiri nelja meetri laiuselt kuni piiripunktini 6 ehk hageja kinnistuni; juurdepääs on ööpäevaringne kasutamiseks jalgsi ja sõidukitega, sealhulgas põllutöömasinatega; juurdepääsu ühe aasta tasu on teealuse maa üheprotsendilise maksustamishinna arvulise näitaja ja 1, 5 korrutis. Kohus otsustas kanda märkuse juurdepääsuõiguse kohta ka kinnistusraamatusse. Menetluskulud jättis kohus kostja Margus Seigeri kanda. Poolte vahel puudub vaidlus, et Aime Seiger tunnistati Harju ÕVVTK 3. novembri 1995. a. otsusega Koolitalu 11 maa osas omandireformi õigustatud subjektiks 1⁄2 maa osas. Aime Seiger oli nõudeõiguse loovutanud Katrin Grünbergile ja Margus Seigerile, kes sõlmisid 4. novembril 1998. a. kokkuleppe Koolitalu 11 1⁄2 maaüksuse tagastamisel omavaheliste piiride suhtes. Katrin Grünbergile kuulub Keila vallas, Laoküla külas asuv kinnistu Koolitalu 3 ning Margus Seigerile samas asuv kinnistu Koolitalu, mis asub Koolitalu 3 kinnistu ja avalikult kasutatava tee vahel. Aleksander Kaldasele kuulub Keila vallas Laoküla külas asuv kinnistu Annemaa. Hageja palub määrata juurdepääsu Margus Seigerile kuuluvalt kinnistult AÕS § 156 lõigete 1 ja 2 alusel. AÕS § 156 lg. 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt, kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille

kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud tingimustel. Pooltel ei ole vaidlust, et Koolitalu 3 kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Katrin Grünberg ei ole Margus Seigeri ega ühegi teise naaberkinnistu omanikuga sõlminud kokkulepet juurdepääsu seadmiseks. Seega on täidetud AÕS § 156 lg. 1 eeldused. Lõike 2 kohaselt tuleks juurdepääs seada üle Margus Seigerile kuuluva Koolitalu kinnistu. Enne maade tagastamist oli tegemist ühtse Koolitalu 11 maaüksusega. Vaidlust ei olnud selle üle, et praegu hagejale kuuluvale põllumaale pääses kostja omandis oleva Koolitalu kinnistu kaudu. Maade tagastamise käigus oli pooltel võimalik omandada maaüksus kaasomandisse, kuid pooled leppisid kokku erinevate kinnistute moodustamises ning piiride kulgemise. Kuna pooltel oli võimalik omandada kinnistu ühtse maaüksusena kaasomandisse, tuleb poolte vahel sõlmitud kokkulepet vaadata kui kinnisasja osalist võõrandamist. AÕS § 156 lg. 2 mõtte kohaselt kuulub see säte kohaldamisele ka olukorras, kus maaüksus jagati enne kinnistusraamatusse kandmist. AÕS § 156 lg. 2 eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsud ning samas mitte koormata juurdepääsudega naaberkinnistu omanikke, kelle maad ei ole kunagi juurdepääsuks kasutatud. Kinnistute jagamine ei tohi naaberkinnistute omanikele kaasa tuua kohustusi, millega naaberkinnistute omanikud ei ole saanud varasemalt arvestada. Kui pooled on omavahelise kokkuleppe tulemusel tekitanud kinnistu, kuhu enne jagamist pääses kostja Margus Seigeri kinnistu kaudu, tuleb selline juurdepääs säilitada. Et asjas kuulub kohaldamisele AÕS § 156 lg. 2, ei ole vajadust analüüsida teisi Margus Seigeri osundatud võimalikke juurdepääsuteid. Kuna juurdepääs tuleb seada viisil, mis kõige vähem kahjustaks koormatava kinnisasja huve, tuleb määrata juurdepääs poolte osundatud kohast – piki Margus Seigerile kuuluva Koolitalu kinnistu idapoolset piiri 4 m laiuselt (piiripunktist 8 kuni piiripunktini 6). Sellest kohast juurdepääsu seadmist ei takista kohtule esitatud dokumentidest nähtuvalt ükski õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Arvestades asjaolu, et hagejale kuuluv kinnistu on 100% maatulundusmaa, peab hagejal olema võimalik kinnistule pääseda kõikvõimalike sõidukite, s. h. ka põllutöömasinatega. Juurdepääsu piiramine kellaajaliselt ei ole põhjendatud. AÕS RakS § 154 lg. 2 alusel oleks iga-aastase tasu suurus teealuse maa üheprotsendilise maksustamishinna arvulise näitaja ja koefitsiendi 0, 75 korrutis. Kostja palus määrata tasu sel viisil, kuid koefitsiendiga 1, 5. Kostja 5084 m2 suurusega krundile hageja kasuks 4 m laiuse ja 118 m pikkuse tee rajamine koormab kostjat nii palju, et tee kasutamise aastatasuks on põhjendatud AÕS RakS § 154 lg. 2 alusel määrata teealuse maa üheprotsendilise maksustamishinna arvulise näitaja ja koefitsiendi 1, 5 korrutis. Vastavalt hageja nõudele tuleb kanda AÕS § 63 lg. 1 p. 4 ja § 141 lg. 3 alusel kinnistusraamatusse märkus juurdepääsutee kohta. Apellatsioonkaebus Kostja Margus Seiger palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Hagi lahendamisel ei saa lähtuda AÕS § 156 lõikest 2, kuna ajal, mil endise Koolitalu kinnistu maa jagati, ei olnud tegemist kinnisasjaga. Maa jagamine toimus kokkuleppega, millega apellandil ei olnud kohustust võimaldada vastustajale jääva maa ühenduse pidamist avalikult kasutatava teega. Kokkuleppe osapooled olid teadlikud, et jagamise teel tekib vastustaja omandisse minev maaüksus, millel ei ole peale kinnistamist ühendust avalikult kasutatava teega. Ühendus katkes mitte apellandi tahtel, vaid poolte kokkuleppel. Seega aktsepteeris vastustaja vajadust leida uus ning kõige otstarbekam lahendus läbipääsuküsimusele. Juurdepääs tuleb rajada sealt, kust see on kõige otstarbekam ja kolmandaid isikuid kõige vähem koormav. Muuhulgas on jäetud kaalumata apellandi poolt hagi vastuse täiendustes ja vaatluse taotluses viidatud võimalused, mille kaudu tee rajamine

28.aprilli 2009. a. otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ning saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asjas tuleb kohaldada AÕS § 156 lõiget 2. Selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud, ja sellest tuleneb, et tee (juurdepääsu) määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus. Nii AÕS § 156 lg. 1 kui ka sama paragrahvi lg. 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg. 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Asjas on tuvastatud, et hageja pääses oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kuid praeguseks on ta selle ühenduse kaotanud. Seega tuleb hagejale tagada AÕS § 156 lg. 2 alusel ühendus avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kaaludes, milline juurdepääsutee on kostjat kõige vähem koormav. Seega ei tule analüüsida, kas hagejal oleks võimalik saada juurdepääs vähem koormaval viisil mujalt kui üle kostja kinnistu, samuti ei tule kaaluda kõigi hageja naaberkinnistute omanike kaasamist. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt taotles hageja juurdepääsu 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri, pakkudes alternatiivina välja ka teised võimalused, mis on aga hageja hinnangul kostjale koormavamad. Ka kostja on avaldanud oma eelistuse tee asukoha kohta juhuks, kui juurdepääs tuleb tagada üle tema kinnistu. Kostja on leidnud, et kui juurdepääs tuleb tagada üle tema kinnistu, oleks kostjale kõige vähem koormav juurdepääsu seadmine piki tema kinnistu piiri. Ringkonnakohus on oma otsuses käsitlenud poolte esitatud asjaolusid pooltest erinevalt.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendust ja kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikega 6 ei korda seda. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Riigikohus on oma otsuses andnud ringkonnakohtule juhiseid AÕS § 156 lg. 2 tõlgendamise kohta, märkides, et selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. Sellest tuleneb, et tee määramise võimalusi ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega kaalutakse selle kinnisasja piires, mille kaudu ühendus seni toimus, ning selle sätte alusel juurdepääsu määramisel tuleb kaaluda üksnes selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati. Veel on Riigikohus märkinud, et asjas on tuvastatud, et hageja pääses oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja, kuid praeguseks on ta selle ühenduse kaotanud ning hagejale tuleb tagada ühendus avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnisasja AÕS § 156 lg. 2 alusel. Seega ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks vaidlusaluses asjas AÕS § 156 lg. 2 kohaldatav ning nagu tuleks juurdepääsu määramise üle otsustamisel arvestada ka võimalustega rajada juurdepääs üle teistele isikutele kuuluvate kinnistute. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt taotles hageja juurdepääsu 4 m laiuse teena piki kostja kinnistu piiri, pakkudes välja ka muud võimalused, mida hageja pidas kostjale koormavamateks. Kostja kinnitas 28. juuni 2007. a. istungil maakohtus, et kostjale oleks kõige vähem koormav juurdepääsu seadmine piki kinnistu piiri (tl. 85). Seega olid pooled selles osas ühel meelel ning maakohus määraski juurdepääsutee asukohaks hageja poolt taotletud asukoha, mida ka kostja pidas endale kõige vähem koormavaks. Apellant ei ole kaebuses põhjendanud, miks ta niisugustel asjaoludel leiab, et juurdepääs tuleks üle tema kinnistu määrata teises asukohas. Pealegi kinnitas apellant ka apellatsioonikohtu istungil, et kui juurdepääs hageja kinnistule tuleb määrata üle tema kinnistu, siis on maakohtu otsusega määratud juurdepääsu asukoht ainus võimalik asukoht. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellandil vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 kanda menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud.