2-08-470/28 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamata jätmisele ning vastuhagi rahuldamisele. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) VU (lepingus nimetatud müüja) ja DS’i ja J S (lepingus koos nimetatud ostja) vahel on sõlmitud 31.08.2006 kinnistu müügileping, hüpoteekide seadmise leping ja asjaõiguslepingud (edaspidi leping) millega VU müüs DS’ile ja J Sa’le Xxxkinnistu (t lk 5-13); 2) Kinnistu ühisomanikeks on hageja ja tema abikaasa; 3) 05.07.2007 on DS’i, VU ja A Š ’i vahel sõlmitud hüpoteegi lõpetamise kokkulepe, millega kustutati hagejale kuuluvale korterile kostja kasuks seatud hüpoteek summas 1 000 000 krooni (t lk 40-44). VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooltel on vaidlus selle üle, kas pooled on lepingust tulenevad kohustused teineteise ees nõuetekohaselt täitnud. Lepingu p 4.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 01.09.2007. Lepingu p 4.2 kohaselt otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0.027 % ostuhinnast iga valduse üleandmisega viivitatud päeva eest. Lepingu p 4.5 kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti, mis leotakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga. Kostja on esitanud mitmeid vastuväiteid: 1) leppetrahvi nõue on esitatud hilinenult; 2) kostjal oli elamu valdamiseks üürileping; 3) lepingu eseme valdus anti üle kinnistu ühisomanikule ning 4) täitmata kohustuse vastuväide (hageja võlgnevus kostja ees summas 132 000 krooni). VÕS § 158 lg 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avaldamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kohus nõustub kostja esindaja seisukohaga, et hageja pidi teada saama kostjapoolsest lepingu p 4.1 rikkumisest hiljemalt 02.09.2007. Kohtule esitatud asjaolude kohaselt saab lugeda tõendatuks, et leppetrahvi nõue on kostjale esitatud ühes hagiavaldusega, mille kostja sai kätte 16.01.2008 (t lk 20). Leppetrahvi nõude esitamine 4.5 kuud hiljem pärast rikkumisest teadasaamist on ebamõistlik aeg teisele lepingupoolele leppetrahvi nõudest teatamiseks. Hageja pole tõendanud, et leppetrahvi nõue on kostjale esitatud varem kui 16.01.2008. Kui hageja

üürilepingulist suhet kostjaga 2007.a septembri ja oktoobri osas ei tunnista, siis on hageja nimetatud kuude osas leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud tulenevalt VÕS § 159 lg 2. Hageja seisukohad, miks pole leppetrahvi nõuet esitatud varem on ainetud ega muuda kohtu seisukohta VÕS § 159 lg 2 kohaldamise osas. Hageja on omaksvõtnud, et kostjal oli õiguslik alus, s.o üürileping, lepingu eseme valdamiseks 2007.a novembris, kuid erimeelsused tekkisid üüri maksmise osas (t lk 213). Hageja seisukohad leppetrahvi väljamõistmise osas on seega arusaamatud, kuna samas on hageja tunnistanud, et ta andis õiguse kostjal majas elada üks kuu, novembris 2007.a ja talle tasuti üüri 5 000 krooni (t lk 171, 213, 236). Asjaolu, et üüri maksti hagejale 2007.a novembrikuu ees on tõendanud pangaväljavõtte ning kostja seletusega (t lk 236, kd II, t lk 16). Samuti on kohtu hinnangul tuvastatud J Sa ütluste ja kostja vande alla antud seletusega, et lepingu eseme valdus on J Sa’le üle antud ning lepingu eseme suhtes oli sõlmitud kirjalik üürileping (t lk 170, kd II, t lk 16-17). Elama läks J Sa Xxx elamusse 03.12.2007 ja võttis maja vastu 04.12.2007 (t lk 170, 180-185). Kohus nõustub kostja esindaja seisukohaga, et elukoha ümberregistreerimine (t lk 152) ei tõenda elukohast lahkumise aega. Üürileping on sõlmitud J Sa ja VU vahel 01.09.2007 tähtajaga 01.02.2008 (t lk 180-185). Hageja on vaidlustanud üürilepingu ehtsust TsMS § 277 tulenevalt. Kohtul puudub alus selle lepingu ehtsuses kahelda, kuna lepingu olemasolu ja selle sõlmimist on kinnitanud üürilepingu sõlmimise pooled – kostja ja J Sa. Osaliselt on hageja tunnistanud, et kostjaga oli 2007.a novembris üürilepinguline suhe lepingu eseme suhtes (t lk 171). Asjaolu, miks kostja üürilepingut kohe kohtule ei esitanud, on selgitanud kostja lepinguline esindaja, kelle selgituste kohaselt ei osanud ta kostjalt sellist lepingut küsida (kd II, t lk 17). Kohus leiab, et kuna lepingu eseme otsene valdus on pärast 01.09.2007 kokkuleppeliselt jäetud kostjale, siis ei saa hageja tugineda kostjapoolsele lepingu p 4.1 sätestatud rikkumisele. Seega saab järeldada, et lepingu eseme omanikud DS ja J S jäid kokkuleppel kostjaga lepingu eseme kaudseteks valdajateks ning otsese valduse võttis J S vastu 04.12.2007. Seega ei saa hageja tugineda lepingu p 4.5 rikkumisele samal ajal, kui lepingu eseme valduse üleandmist on kinnitanud üks kinnistu ühisomanikest ja on sellisel viisil kohustuse täitmist aktsepteerinud. Tulenevalt AÕS § 70 lg 4 on ühisomand kahele või enamale isikule üheaegselt kindlaksmääramata osades ühises asjas kuuluv omand. Kuna ühisomandile kohaldatakse kaasomandi kohta käivaid sätteid, siis tulenevalt AÕS § 71 lg 4 on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Tulenevalt tunnistaja J Sa ütlustest vahetas tema Xxxelamu lukud ära kostja käitumise pärast (t lk 170). Kostja ei vastuta ühisomanikevahelise lepingu eseme kasutamisest tulenevate erimeelsuste eest. Seega leiab kohus, et kostja ei ole lepingust tulenevat kohustust rikkunud. Sellest tulenevalt puudub kohtul vajadus hinnata kostja poolt õiguskaitsevahendina kasutatud täitmata kohustuse vastuväite eeldusi. Järgnevalt lahendab kohus vastuhagis esitatud nõude. Lepingu p 3.1 kohaselt oli lepingu eseme ostuhinnaks 3 000 000 krooni. Ostuhinnast 1 000 000 krooni tuli ostjal tasuda müüjale hiljemalt 01.05.2007 ning selle summa osas seati hageja korteriomandile hüpoteek kostja kasuks (lepingu p 8.3). Kostja väidab, et 1 000 000 kroonisest ostuhinnast on tasutud 868 000 krooni. Hageja tugineb sellele, et hüpoteek on kustutatud 05.07.2007 hüpoteegi lõpetamise kokkuleppega (t lk 71-75) ning J S poolt on koostatud hüpoteegi kustutamise tabel, millest nähtuvalt on 1 000 000 krooni kostjale tasutud (t lk 46). Puudub vaidlus, et 240 000 krooni võlgnevusest oli enne hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist hoiustatud notari deposiitkontol ning ülejäänud summa 628 000 krooni tasuti ülekannetega (t lk 29). Kohus nõustub kostja esindaja seisukohaga, et hüpoteegi lõpetamise kokkuleppe sõlmimine ja hüpoteegi kande kinnistusraamatust kustutamine ei välista hageja võlgnevuse olemasolu

kostja ees ning ka kokkuleppe sisust ei tulene, et laenu jääk on üksnes 240 000 krooni (kokkuleppe p 2.2). Kohtu hinnangul ei saa lugeda A Š ’i ütlusi piisavaks, et tuvastada nende ütluste alusel hagejapoolse ostuhinna tasumise kohustus täidetuks (t lk 230). Hageja väidab, et J Sa’l oli kostjaga kokkulepe ehitustööde korraldamiseks ning ehitustööde ja sularaha liikumisega tasaarvestati ostuhinna võlgnevus 132 000 krooni. Tunnistaja J Sa ütlustest tulenevalt ei ole tema hüpoteegi kustutamise tabelit (t lk 46, samuti t lk 165-167) koostanud ning ta tunnistab, et ostuhinna võlg on umbes 130 000 krooni. Samuti ei ole kostja hüpoteegi kustutamise tabelit enne käesolevat kohtumenetlust näinud (kd II, t lk 17). Hüpoteek võeti tunnistaja J Sa ütluste ja kostja seletuse kohaselt maha korteri müügiks (t lk 170, kd II, t lk 16). Tunnistaja J Sa ütluste kohaselt ei toimunud ostuhinna maksmist ehitustööde arvelt ning ta ei ole saanud hagejalt sularaha lepingu eseme ostuhinna kostjale tasumiseks (t lk 171). Sama kinnitab kostja vande all antud seletuses: kostja ei ole J Sa’ga ehitustööde osas lepinguid sõlminud, kostja ei ole J S ’le ehitustööde eest maksnud ja J Sa ei ole kostjale uue maja ehitamiseks töid tellinud ega nende eest ka maksnud (kd II, t lk 16). Tunnistaja A Š ei tea, kas J Sa teostas kostjale ehitustöid äriühingu nimel või mitte ning ta ei ole olnud kokkuleppe sõlmimise ega hageja poolt kostjale tema poolt antud raha üleandmise juures olnud (t lk 230). Seega ei saa lugeda nimetatud asjaolusid tõendatuks. Tõendatud on asjaolu, et äriühingu OÜ EGja kostja vahel oli sõlmitud leping nr 2071, mille äriühingu nimel on allkirjastanud J Sa (t lk 186-189). Nimetatud lepingu alusel esitatud arved on kostja tasunud äriühingule (t lk 190-194). Kohtu hinnangul ei tõenda kohtule esitatud tabel hagejapoolse ostuhinna tasumise kohustuse täitmist (t lk 166-167). Kohus pole tuvastanud, et ostuhinna võlgnevust tasuti kostjale ehitustööde hinnavahest. Nimetatud süsteem jääb kohtule arusaamatuks, kuna selliselt oleks saanud hageja ja J Sa teenida kasumit, mitte tasuda võlgnevust. Samuti on tõendamata, et hageja ja/või J Sa oleksid tasunud kostja uue maja ehitustööde eest. Nimetatud asjaolu ei tõenda hageja poolt esitatud 23.04.2007 vene keelne allkirjastamata lepinguprojekt, mille poolteks on märgitud OÜ EGja kostja (t lk 220-225). Seega on hageja poolt tõendamata, et ta on täitnud lepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse täies ulatuses. Kohtu hinnangul on vastuhagi põhjendatud ning hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista 132 000 krooni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja kohustus muutus sissenõutavaks 02.05.2007. Viivist arvestatakse VÕS § 113 lg 1 kohaselt arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Käesoleval juhul on pooled viivisemääras kokku leppinud lepingu p 3.4, mis on 0.027 % tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Seega tuleb viivise arvestamisel lähtuda lepingu p 3.4 ning mitte kohaldada seadusjärgset viivisemäära. Otsuse tegemise ajani on olnud hageja viivituses 777 päeva, mis teeb viivise kokku (777 päeva x 35.64 krooni) 27 692.28 krooni. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega hagis esitada selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Tulenevalt TsMS § 238 lg 5 jätab kohus järgmised kohtule esitatud dokumendid arvestamata, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust: laenulepingu ülesütlemise teade (t lk 117), maksekorraldus (t lk 118), avaldus (t lk 153), leping (t lk 154), liitumislepingud (t lk 195197). Pangaväljavõtted jätab kohus arvestamata tulenevalt TsMS § 238 lg 3 p 3, kuna need esitati hilinenult ning tegemist on tõenditega, mis ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust (kd II, t lk 8-9).