Tsiviilasja number
2-06-6638
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. mai 2009, Tallinn
Kohtukoosseis
Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Tsiviilasi
Lilian Ronimois hagi Rita Badendick vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Rita Badendick vastuhagi Lilian Ronimois vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2 100 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.07.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rita Badendick apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30. aprill 2009, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Lilian Ronomois (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxx xxx xxxxx xxxxxxx), esindaja adv Valmond Mikli Kostja Rita Badendick (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxx xxx xxxxxxx), esindaja adv Andres Lusmägi Kolmas isik Tallinna linn (Nõmme Linnaosa Valitsuse kaudu, Vabaduse pst 65, Tallinn 11211), esindaja Indrek Kukk
Tühistada Harju Maakohtu 09.07.2008 otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
Asjaolud ja hageja nõue Hagejale ja kostjale kuulub kaasomandina kinnisvara Tallinnas Xxxxx xxx xxx. Kinnistul, suurusega 3936 m2, paikneb üks kahekorruseline elamu, üks ühekorruseline elamu, õuemaja, pumbakaev ja kuurid. Kinnistu kasutamise korra kohta on 01.11.1999 sõlmitud kasutuskorra leping endiste omanike Georg Badendicki ja Roland Badendicki ning hageja vahel. Peale kasutuskorra lepingu sõlmimist kinkis Georg Badendick oma 1⁄4 mõttelise osa kostjale ja Roland Badendick müüs oma 1⁄4 mõttelise osa hagejale. Kinnistu omand on kinnistusraamatus registreeritud 3⁄4 mõttelises osas hageja ja 1⁄4 mõttelises osas kostja nimele. Hoolimata kasutuskorra lepingust on kostja korduvalt alusetult tunginud hageja ainukasutuses olevatesse ruumidesse ja hõivanud neid oma valdusesse ning oluliselt seganud nimetatud ruumide kasutajaid. Kostja väitel on tal õigus viibida kaasomandi iga ruutmeetri ühel neljandikul. Hageja on saatnud kostjale ettepanekuid sõlmida kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jaotamise ja omandi kasutuskorra kokkulepe. Kostja on teatanud, et hageja poolt pakutud jaotusettepanekud on vastuvõetamatud, kuid ei ole pakkunud välja ka omapoolset lahendust. Hageja palus lõpetada Tallinnas Xxxxx xxx xxx asuva kinnistu kaasomand hageja ja kostja vahel, andes kinnistu täielikult hageja ainuomandisse ja pannes talle kohustuseks maksta kostjale kinnistu 1⁄4 mõttelise osa väärtusest . Kostja vastus ja vastuhagi nõue Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja taotles vastuhagis kinnistu jagamist reaalosadeks selliselt, et hageja omandisse jääb maatükk suurusega 2112 m2 ning kostja omandisse jääb maatükk suurusega 1824 m2 ning kostja maksab hagejale hüvitise vastavalt enamsaadud kaasomandi suurusele. Kinnistu jagamine reaalosadeks kahjustab kaasomanike huve kõige vähem ega ole vastuolus asja olemusega, mõlemale kaasomanikule säiliksid nende alalised elukohad ning nad ei jää oma omandist ilma. Alternatiivselt oli kostja nõus kinnistu jagamisega reaalosadeks selliselt, et hageja omandisse jääb 3⁄4 kinnistust ja kostja omandisse 1⁄4 kinnistust. Hageja seisukoht vastuhagi suhtes Hageja vaidles vastuhagile vastu. Vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõue kaldub oluliselt kõrvale poolte kaasomandi osade suurusest. Kostja omandisse jääks tunduvalt suurem ja väärtuslikum osa kaasomandist, mis ei vasta tema kaasomandi suurusele. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, et iga kaasomanik saaks reaalosa omanikuks, mis vastab tema omandi osa suurusele kaasomandis. Kaasomand tuleb lõpetatakse viisil, mis tooks kaasa iseseisvate reaalosade tekke. Hageja ei pea võimalikuks kostjaga tulevikus ühiselt kaasomandit hallata, kuivõrd kostja soovimatus vähimaidki kulutusi kanda on ilmne. Poolte ühiskasutuses olev hoone on äärmiselt amortiseerunud ja vajab suuri kulutusi korrastamiseks. Hageja oli alternatiivselt nõus kinnistu jagamisega reaalosadeks ning hageja tasub kostjale 700 000 krooni ja võimaldab kaks aastat praeguses eluruumis sees elada. Kolmanda isiku seisukoht Tallinna linn leidis, et kaasomand kinnistule tuleb lõpetada, jättes kinnistu hagejale ja mõistes hagejalt kostja kasuks välja koheselt makstava rahalise hüvitise. Tallinna linn ei toetanud kinnistute jagamist reaalosadeks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus lõpetas Xxxxx xxx xxx kinnistu kaasomandi hageja ja kostja vahel, jättes kinnistu hageja ainuomandisse ning mõistes hagejalt kostja kasuks välja hüvitise 2 100 000 krooni. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
Kohus tugines AÕS § 77 lg-le 2 ja leidis, et ainuvõimalikuks lahendiks on kaasomandi lõpetamine, võttes arvesse kaasomanike suhteid kaasomandi valitsemisel, takistuste tegemisi kaasomandis oleva vara kasutamisel, pooltevahelisi kriminaalasju ja poolte mittevalmidust kompromissideks. Õiglane on anda kinnistu seni 3⁄4 mõttelise osa omanikule, hagejale, mõistes kostja kasuks välja koheselt makstava rahalise hüvitise vastavalt AS Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnangule. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule või teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on kaasomandi lõpetamisel selle ühe kaasomaniku ainuomandisse jätmisel ebaõigesti kohaldanud AÕS § 77 lg 2. Mõlemad pooled on nõustunud kaasomandi lõpetamisega kinnistu jagamisega reaalosadeks. Hageja on oma hagi täienduses märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis tooks kaasa iseseisvate reaalosade tekke ning kaasomandi lõpetamisel tuleb eelistada asja jagamist reaalosadeks. Alles selle võimatuse korral näeb hageja kompensatsiooni maksmise võimalikkust. Kohus ei võtnud põhjendatud seisukohta poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete kohta, millega rikkus oluliselt menetlusnormi. Maakohus on jätnud analüüsimata ja hindamata kostja esitatud vastuväited ja tõendid, millega kostja põhjendas kaasomandi jagamist reaalosadeks. Kinnistu reaalosadeks jagamise korral säiliksid mõlemale kaasomanikule nende alalised elukohad ning nad ei jää oma omandist ilma. Samuti võimaldab hoonete asukohad kinnistul asja jagamist reaalosadeks kahjustamata seejuures maatüki ja selle oluliste osade (ehitiste) olemust. Maatüki reaalosadeks jagamisel on kostja arvestanud ka maakorraldusseadusest tulenevate tingimustega kinnisasjade jagamisel. Nimelt reaalosadeks jagamise korral ei muutu kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele, tagatud on juurdepääsutee, välditakse kinnisasja kiildumist ja ribasust, säilib elukeskkond ja hoitakse maastiku omapära. Kuna kinnistul on kaks ehitist, siis hoonestatud kinnistu jagamisel nende hoonete vahel kaheks krundiks, ei kaasne planeerimisseaduse kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustust. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamise teel hageja seisukohaga, et eelistada tuleks asja jagamist reaalosadeks ning Nõmme Linnaosa Valitsuse ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti seisukohtadega, et puuduvad seaduslikud takistused kinnistu reaalosadeks jagamisel. Vastupidiselt on kohus lõpetanud kaasomandi selliselt, mis kõige rohkem riivab kostja põhiseaduslikku õigust omandi puutumatusele ja võrdselt kaitstusele (PS § 32). Maakohus on rajanud kohtuotsuse põhjendused emotsioonidele, mitte aga poolte huvide kaalumisest tulenevale põhjendatusele. Kohus ei saa otsuse tegemisel tugineda emotsioonidele põhjendusega, et kui te omavahel läbi ei saa ning kompromissi ei saavuta, siis ainuvõimalikuks variandiks on kaasomandi jätmine ühele kaasomanikule. Otsustamaks, kas kaasomandi lõpetamine kostja ettepaneku kohaselt arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane, tulnuks kohtul kaaluda poolte huve ja asjaolu, et kaasomand on ka kostja eluase ning muid asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Kaasomandi lõpetamine kostja nimetatud viisil arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane ja otstarbekas. Seda enam, et sellist lõpetamise viisi ei välistanud ka hageja. Kostja põhjendas oma seisukohta kaasomandi lõpetamiseks asjaoludega, et: 1) kostja suguvõsa kuus põlvkonda on püsiva järjepidevusega elanud kinnistul; 2) hageja ei vaja elamispinda oma tarbeks, ta faktiliselt ei kasuta ega ole kunagi kasutanud elamus asuvaid ruume, vaid need on aastaid välja üüritud (teisel korrusel asuvat kolme tuba, kööki ja verandat üürib neljaliikmeline pere ning esimesel korrusel elab eraldi ruumides kolm üürniku) ning hageja saab üüritulu, seevastu kostjale on elamu koduks;
3) hageja sõlmis ilma kostja nõusolekuta aprillis 2004 oma poja Allan Ronimoisiga, kes omab naaberkinnistut, maa kasutuskorra kokkuleppe, mille alusel viimane sai õiguse kinnistute vahelise piirdeaia lammutamiseks, eesmärgiga laiendada oma kinnistul asuvat hoonet; kostja poolt pakutud kinnistu reaalosadeks jagamisel jääks hagejale jääv reaalosa naaberkinnistuks tema pojale kuuluva kinnistuga, mille puhul on tagatud hageja võimalik soov omada kinnistut oma poja naabrina; 4) 30.05.2005 algatati Allan Ronimoisi suhtes kriminaalasi nr 05231702157 karistusseadustiku (KarS) § 121 tunnustel, selles et 28.05.2005 kella 15.00 paiku kinnistul asuva elamu esimese korruse ruumides tekkinud tüli käigus Allan Ronimois, hageja ja viimase elukaaslane püüdsid kostjat majast välja visata, mille käigus tekitati kostjale nahaalused verevalumid kätele ja rindkerele; kriminaalmenetlus lõpetati kriminaalmenetluse aluse puudumisega, kuna tegu oli toime pandud ettevaatamatusest; 5) paljasõnalised on hageja väited, et kostja ei ole kaasomandit vallanud ja kasutanud heauskselt ning ei ole kandnud ühisel asjal lasuvaid koormatisi ja kulutusi. Näiteks on kostja välja vahetanud maja välisfassaadi mädanenud palkseinu ja pärast hageja poolt teostatud pööningu ümberehitustöid korrastas nende tööde tagajärjel sissevajunud katusekonstruktsioone. Kostja on tema kasutada olevas kaasomandi osas välja vahetanud ja uuendanud aknaplokke, soojustanud välisseinu ja lagesid, vahetanud laetalastikku, paigaldanud uued elektrijuhtmed. Peale tulekahju, mille põhjustasid hageja üürnikud, taastas kostja täies mahus peakilbi, kostja on tasunud kinnistu vee-ja kanalisatsioonitrassi ehituse eest vastavalt oma osa suurusele; 6) hageja süüdistab alusetult kostjat kaasomandi mittekorrashoius. Kostja on pidevalt sunnitud likvideerima hageja üürnike poolt tekitatud kahju, mis seisneb prügi jätmises elamu trepikotta ja elamu ümbrusse, kanalisatsiooni ummistuste likvideerimises jne; 7) hageja tegelik tahe ei ole suunatud kostjaga kaasomandi kasutuskorras kokkuleppele jõudmiseks, vaid ta on tegutsenud eesmärgiga tekitada kostjale kahju, et kostja loobuks oma õigusest omandiosale. Maakohus on jätnud otsuses märkimata, millised asjaolud kohus tuvastas ning nendest tehtud järeldused. Ainukeseks tuvastatud asjaoluks saab pidada kohtu järeldust, et asjas on oluliseks Nõmme Linnaosa Valitsuse arvamus, kes peab, võttes aluseks probleemid poolte vahel, võimalikuks lahendiks kaasomandi lõpetamise, jättes kinnistu Xxxxx xxx xxx hagejale, mõistes kostja kasuks välja koheselt makstava rahalise hüvitise. Tallinna linn ei toeta kinnistute jagamist. Kohus jättis põhjendamata, miks ta ei arvesta kolmanda isiku seisukohaga, et puudub seaduslik takistus kinnistu jagamiseks reaalosadeks, selleks on vajalik vaid algatada detailplaneeringu menetlemine. Kolmas isik on leidnud, et kinnistu jagamine reaalosadeks on põhimõtteliselt võimalik ning selleks on vajalik menetleda vastav detailplaneering. Samas on kolmas isik jätnud põhistamata, millisest õigusnormist Nõmme Linnaosa ehitusmääruses (kinnitatud 28.10.2004 Tallinna Linnavolikogu määrusega nr 36) tuleneb kahe hoonega kinnistu jagamisel reaalosadeks kohustus algatada detailplaneering, sest hoonestatud kinnistu jagamisel nende hoonete vahel kaheks krundiks, ei pea kaasnema planeerimisseaduse (PlanS) § 10 kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustust, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal. 03.03.2008 vastuses maakohtu 26.02.2006 elektronkirjale taotles kostja, et ekspert hindaks kinnistu hinda tingimusel, et kinnistul asub uusehitis ja eraldi kinnistute hinnad tingimusel, et kinnistu on jagatud kahe hoone vahel (st, ühe kinnistu hind selliselt, et korterelamu juurde kuulub tinglikult pool vaidlusaluse kinnistu maast ja teise kinnistu hind selliselt, et uusehitise juurde kuulub tinglikult pool vaidlusaluse kinnistu maast). Kohus jättis kostja taotluse tähelepanuta põhjusel, et 03.03.2008 saadetud elektronkiri ei ole esitatud ettenähtud vormis. Ometigi kohus rahuldas poolte taotlused, et ekspertiisi ei teostata p-de 5.1 ja 5.2 osas. Seetõttu oli kostjal õigustatud ootus, et kohus, olles võtnud
arvesse poole poolt allkirjastama elektronkirju ekspertiisi teostamisest loobumise osas, arvestab ka kirja sisust lähtuvalt muude esitatud taotlustega ning võtab selles osas põhjendatud seisukoha. Kuna ekspertiisiaktis olid vasturääkivused ja kostja täiendavale küsimusele ei vastatud, siis esitas kostja 02.06.2008 täiendava ekspertiisi määramise taotluse, tehes selle ülesandeks uuele eksperdile. Kohus ei võtnud kostja 02.06.2008 esitatud taotluse osas üldse seisukohta. Kostja palub asja materjalide juurde lisada 18.12.2007 maksekorraldus nr 26 ja 09.04.2008 maksekorraldus nr 30, millest nähtuvalt on kostja tasunud ekspertiisitasu kohtu poolt näidatud Rahandusministeeriumi arveldusarvele kokku 4700 krooni. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kolmas isik jääb varem esitatud seisukohtade juurde ja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb menetlusnormide rikkumise tõttu tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja palus kohtule esitatud hagis lõpetada pooltevaheline kaasomand, jättes kinnistu hagejale ja mõistes temalt kostja kasuks välja rahalise hüvitise. Kostja vaidles hagile vastu ning esitas vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand kinnistu reaalosadeks jagamise teel. Kostja esitas mitu erinevat nägemust, kuidas võiks kinnistut osadeks jagada, omapoolse võimaluse kinnistu reaalosadeks jagamiseks pakkus kohtule välja ka hageja. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on jätnud analüüsimata ja hindamata kostja väited ja tõendid, millega kostja põhjendas kaasomandi jagamist reaalosadeks. Maakohus, otsustamaks, kas kaasomandi lõpetamine hageja ettepaneku kohaselt arvestab kõigi kaasomanike huve ning on seetõttu õiglane, pidi poolte huve kaaluma ning arvestama muu hulgas ka asjaolu, et kaasomand on kostja eluase. Kohus seda ei teinud. Kohus ei ole otsuse põhjendavas osas muid kaasomandi lõpetamise viise üldse kajastanud. Veelgi enam, kohus ei arvestanud, et ka hageja pidas teatud tingimustel võimalikuks kaasomandi lõpetamist kinnistu reaalosadeks jagamise teel. Kohus ei arvestanud ka seda, et maakorralduslikust küljest ei ole kinnistu reaalosadeks jagamiseks takistusi. Eeltoodust järelduvalt on maakohus jätnud otsuses märkimata, millised asjaolud ta tuvastas ning nendest tehtud järeldused. Viidates küll Nõmme Linnaosa Valitsuse arvamusele, et pooltevahelisi probleeme arvestades on võimalikuks lahendiks kinnistu jätmine hageja ainuomandisse, kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvesta kolmanda isiku seisukohaga, et puudub seaduslik takistus kinnistu jagamiseks reaalosadeks, selleks on vajalik vaid algatada detailplaneeringu menetlemine. Asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Maakohus, jättes kinnistu hageja ainuomandisse ja mõistes kostja kasuks välja hüvitise, märkis, et selline kaasomandi lõpetamise viis on õiglane, jättes samas märkimata, kuidas ta selle järelduseni jõudis. Kohtuotsus ei sisalda põhjendust, kust nähtuks, milliseid poolte huve kohus otsuse langetamisel kaalus ja millest ta järeldas, et kohtu poolt valitud viis on õiglane. Langetamaks õiglast ja põhjendatud otsust peab kohus kaasomandi lõpetamise nõude lahendamiseks poolte huve põhjalikult kaaluma. Kaevatava otsuse põhjendav osa poolte huvide võrdlevat analüüsi ei sisalda. Maakohus rikkus TsMS § 438 lg-s 1 sätestatud kohustust hinnata tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on tuvastatud. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei
nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet, mis on menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi ning mis tingib kontrollitava kohtuotsuse tühistamise ja asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule saatmise. Apellatsioonikohtus ei ole võimalik tõendite hindamise alusel tuvastada faktilisi asjaolusid. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Kassatsioonimenetluse eripära arvestades ei ole selles menetluses võimalik kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale, mistõttu kaotaksid pooled võimaluse selles osas kohtuotsust vaidlustada. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel.
Ü. Jänes
R. Allikvere
K. Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.