2-06-36047/51 - Muud - Muud hagiasjad - Tartu Ringkonnakohus - lahend.ee

Tartu Maakohus jättis 8. mai 2008 otsusega E.S.i hagi X vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes rahuldamata ning jättis E.S.i hagi X vastu eluruumi erastamisõiguse andmise nõudes läbi vaatamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on asja materjalide ja poolte seletustega tõendatud, et 16.01.1996 sõlmisid pooled üürilepingu, mille kohaselt andis hageja alates 01.12.1995 kostja kasutusse eluruumi aadressil X. Nimetatud üürilepingu näol on tegemist tööandja eluruumi üürilepinguga lepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 58 tähenduses. ES § 58 lg 1 sätestas, et tööandja eluruum on määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi või valdajaga töö- või teenistussuhetes. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vormistati leping tööandja eluruumi kasutamiseks isiku töötamise ajaks kirjalikult ning lepingus pidi olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-s 1.1. on sõnaselgelt fikseeritud, et üürile andja annab üürniku kasutusse tööandja eluruumi ning lepingu preambulas sisaldub viide X sellekohasele korraldusele. Lepingu p-s 3.1. on lepingu tähtajana sätestatud kuni töölepingu lõppemiseni Xle alluvates struktuurides. Seega vastab pooltevaheline üürileping ES §-s 58 sätestatud tööandja eluruumi üürilepingu tunnustele. Tööleping poolte vahel sõlmiti 31.05.1995 töötaja tööleasumisega 13.03.1995, mistõttu pooltevaheline töösuhe eksisteeris eluruumi üürilepingu sõlmimise ajal. Eeltoodust tulenevalt on poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping käsitletav tööandja eluruumi üürilepinguna. ES § 60 lg 1 sätestas, et tööandja eluruumi üürileping lõpeb samaaegselt töölepingu lõppemisega. Lepingutähtaja ja lõppemise aluse sätestab ka poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 3.1. Seega on tegemist tähtajalise üürilepinguga, mille kestvus on seotud konkreetse tingimuse saabumisega. 31.05.1995 sõlmiti poolte vahel tööleping, mille kohaselt hageja asus 13.03.2005 tööle X c ametikohale. Kostja lõpetas töösuhte hagejaga 15.01.2002 seoses koondamisega. Hageja jätkas kuni 31.05.2006 töötamist X hallatavas asutuses Y. Seega saabus üürilepingu tähtaeg pooltevahelise töösuhte lõppemisel 31.05.2006. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul testsugust tahet. Kuna kumbki pooltest ei avaldanud vastaspoolele tahet leping lõpetada või sõlmida uus üürileping, muutus tähtajaline üürileping tähtajatuks üürilepinguks. VÕS § 195 lg 3 kohaselt võib tähtajatu kestvuslepingu

kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 312 lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepingu võib kumbki lepingupool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. 30.10.2006 esitas kostja kirjalikult ja taasesitatavas vormis hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, paludes vabastada eluruum hiljemalt 10.02.2007. Ülesütlemisavalduses on fikseeritud nii lepinguobjekti kirjeldus ja tehiolud kui ka lepingu ülesütlemise alused ja ülesütlemise vaidlustamise kord. Seega on ülesütlemisavaldus esitatud seadusega ettenähtud tähtajal ja vastab ülesütlemisavaldusele seadusega ettenähtud vormi ja sisunõuetele, mistõttu on kostja poolt esitatud ülesütlemisavaldus õiguspärane ja kehtiv. Hageja poolt esitatud tõend (erastamisväärtpaberi korraldus) ei kajasta üüritud elamispinna erastamist ning vastav maksekorraldus on sooritatud kohtumenetluse ajal, s.o pärast lepingu ülesütlemist ja eluruumi erastamistoimingute teostamiseks seadusega määratud tähtaegu. Seega ei ole tõendatud VÕS § 327 lg-tes 1, 2 sätestatud aluste olemasolu ning hageja nõue eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 sätestab, et tsiviilkohtumenetluses vaadatakse läbi tsiviilasi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. Antud juhul nõuab hageja, et kohus tunnistaks tema õigust erastada üürilepingu objektiks olev eluruum. Antud juhul ei ole tegemist tsiviilkohtu lahenduspädevusse kuuluva kohtuasjaga, sest nii omandireformi aluste seadus kui ka eluruumide erastamise seadus käsitlevad eluruumi erastamistoimingutena erastamise kohustatud subjekti haldustoiminguid avalik-õiguslike ülesannete täitmisel, millised toimingud on vaidlustatavad halduskorras. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 3 lg 1 p 1 kohaselt kuulub avalik-õiguslike vaidluste lahendamine halduskohtu pädevusse. Ka riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-34-96 asunud seisukohale, et vaidlus eluruumide erastamise üle enne erastatava eluruumi ostumüügilepingu sõlmimist kuulub halduskohtu pädevusse. TsMS § 423 lg 1 p 13 sätestab, et kohus jätab hagi läbivaatamata, kui kohus ei ole pädev asja lahendama. Seega tuleb hageja nõue eluruumi erastamise õiguse andmiseks jätta läbi vaatamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS E.S. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu 08.05.2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi X vastu üürilepingu tühisuse tunnustamise nõudes ja eluruumi erastamisõiguse andmise nõudes ning mõista Xilt välja kohtukulud E.S.i kasuks. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole Tartu Maakohus E.S.i poolt esitatud tõendeid hinnanud objektiivselt ning ajalises järjestuses. Kohtuotsus rajaneb ajaliselt õigustühisel üürilepingul, mille lõppemise alus oli saabunud juba 15.01.2002. Samuti on maakohus eksinud materiaalõigusnormide tõlgendamisel ja on rikkunud protsessiõigusnorme. 1995. a detsembris ei olnud vaidlusalune korter arvatud tööandja eluruumide hulka. AS D poolt tehtud müügipakkumine 18.07.2000 tõendab, et E.S. omas nimetatud eluruumi erastamise ostueesõigust. E.S. oli nõus korterit ostueesõigusega erastama-ostma erastamisväärtpaberite kaudu, mida tõendab erastamise maksekorraldus. Kostja ei tõendanud, millise haldusaktiga ja millal arvati vaidlusalune eluruum tööandja eluruumide hulka ning, et E.S. ei ole soovinud korterit osta. Lepingu lõppemise alus saabus 15.01.2002, kui E.S. koondati X käskkirjaga, samaaegselt lõppes ka vaidlusalune üürileping. Ebaõige on kohtuotsuses toodud seisukoht, et E.S. jätkas tööd - Y. ES § 60 lg 4 p 5 kohaselt ei saa tööandja eluruumist välja tõsta töötajaid, kes on vallandatud seoses koosseisude koondamisega. E.S. koondati enne 01.07.2002.

VÕSRS § 2 kohaselt asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või on tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja, kes vastas enne 1. juulit 2008 ES §-s 60 lg 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. TsMS § 149 lg 2 p 1 kohaselt kohus otsustab hagi sisulise osa menetlusse võtmise 20 päeva jooksul alates hagi esitamisest ja keeldub määrusega avalduse menetlusse võtmast, kui see ei kuulu läbivaatamiseks tsiviilkohtumenetluse korras. Nimetatud hagi läbivaatamises oli eelnevalt (enne 22.04.2008 istungit) toimunud kaks istungit osapoolte kohalolekuga. Seega jääb arusaamatuks, miks kohus ei tuvastanud hagi nõude kuuluvust tsiviilkohtu pädevusse varem. Tartu Maakohtu 28.11.2007 määrusest nähtub, et eluruumi erastamisnõue on võetud menetlusse. Tartu Maakohus ei kaasanud protsessi Vi, kelle elamispinnaks on samuti vaidlusalune korter. Seega otsustas maakohus isiku õiguste üle, keda menetlusse ei kaasatud. X esitas vastuapellatsiooni, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 8. mai 2008 otsuse osaliselt, s.o osas, millega kohus leidis, et pooled sõlmisid tööandja eluruumi üürilepingu ning jätta menetluskulud E.S.i kanda. Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus põhjendatult jõudnud järeldusele, et lepingu olemuse tuvastamiseks tuleb kohaldada üürilepingu sõlmimise hetkel kehtinud õigust ehk elamuseaduse sätteid. Samas ei saa nõustuda esimese astme kohtu järeldusega, et poolte vahel 16.01.1996 sõlmitud üürilepingu puhul on tegemist tööandja eluruumi üürilepinguga. Pooled sõlmisid 16.01.1996 eluruumi üürilepingu, mitte tööandja eluruumi üürilepingu. Õigussuhte määramisel ei oma tähtsust asjaolu, milliseid termineid lepingus kasutatakse, oluline on õigussuhte sisu. Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 58 lg 3 kohaselt otsustas eluruumi arvamise tööandja eluruumide hulka kohaliku omavalitsuse organ. Üürilepingu sõlmimise hetkel ei olnud X poolt vaidlusalune eluruum arvatud tööandja eluruumide hulka, mistõttu tuleb poolte vahel sõlmitud lepingut käsitleda eluruumi üürilepinguna. Eluruum sai elamuseaduse kehtivuse ajal olla tööandja eluruumiks üksnes siis, kui kohaliku omavalitsuse volikogu oli konkreetse eluruumi tunnistanud haldusaktiga tööandja eluruumiks. Sellist seisukohta on rõhutanud ka Riigikohus 20.03.1996 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-96. Seega saaks poolte vahel sõlmitud üürilepingut käsitleda tööandja eluruumi üürilepinguna üksnes juhul, kui enne üürilepingu sõlmimist oleks pädev haldusorgan eluruumi tunnistanud tööandja eluruumiks. Seda aga polnud tehtud. Seega tuleb poolte vahel sõlmitud üürilepingut käsitleda eluruumi üürilepinguna. X vaidleb E.S.i apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt vaadatakse TsMS § 1 järgi tsiviilkohtumenetluses läbi tsiviilasi. Halduskohtu pädevuses on avalik-õiguslikest suhetest tulenevad vaidlused ja üldkohtu pädevuses eraõiguslikest suhetest tulenevad vaidlused, kui seadus ei sätesta teisiti. Riigikohus on 15.10.1998 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-34-96 leidnud, et vaidlus eluruumide erastamise üle enne erastatava eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimist kuulub halduskohtu pädevusse. Seega ei kuulu tsiviilkohtumenetluses läbivaatamisele vaidlused haldusaktide õiguspärasuse üle. Kuna eluruumi tööandja eluruumiks tunnistamine toimub haldusakti vastuvõtmisega, siis saab isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema subjektiivseid õigusi, esitada halduskohtule kaebuse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tingimustel ja korras. Hageja ei ole X poolt vastu võetud haldusakti vaidlustanud, mistõttu puudub tal alus nõuda tsiviilkohtumenetluse korras eluruumi erastamist. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 kohaselt kehtib haldusakt kuni kehtetuks

tunnistamiseni või kohtu poolt tühistamiseni. Järelikult on esimese astme kohus põhjendatult leidnud, et hageja nõue erastamise osas tuleb jätta läbivaatamata, sest tsiviilkohus ei ole pädev seda lahendama. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Seega ei ole võimalik üürnikku eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata üksnes juhul, kui esinevad üheaegselt mõlemad asjaolud - üürnik kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi (tööandja eluruum) ja üürnik vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg 4 tingimustele. Hageja puhul ei ole nimetatud tingimused täidetud. Pooled ei sõlminud tööandja eluruumi üürilepingut ning hageja puhul ei esine ühtegi ES §-s 60 lg 4 nimetatud asjaolu. Hageja poolt viidatud ES § 60 lg 4 p 5 ei ole hageja osas rakendatav. Nimetatud sätte kohaselt ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on vallandatud seoses ettevõtte, asutuse või organisatsiooni likvideerimisega või töötajate arvu vähendamise või koosseisude koondamisega. Hageja koondati küll enne 1. juulit 2002 X c ametikohalt, kuid ta jätkas töötamist X hallatavas asutuses ehk Y. Samas oli hageja nii Xis kui ka selle hallatavas asutuses töötades töösuhetes Xiga. Ka Riigikohus on leidnud 30.04.2003 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-10-03, et kohaliku omavalitsusüksuse allasutus ei ole juriidiline isik ning seega ei saa ta olla ka tööandjaks. Seega on kohus põhjendatult leidnud, et üürilepingu tähtaeg saabus pooltevahelise töösuhte lõppemisel 31.05.2006. Ka hageja on ise väitnud hagiavalduses, et Xis töötas ta alates 31.05.1995 ja töösuhe Y’iga lõpetati 31.05.2006. Isegi kui lugeda poolte vahel sõlmitud üürilepingut tööandja eluruumi üürilepinguks, siis ei välista see üürilepingu ülesütlemist, sest vajalik on ka teise asjaolu esinemine - koondamine tööandja poolt. Järelikult ei pidanud üürileandja andma üürilepingu ülesütlemisel üürnikule vastu teist eluruumi. VÕSRS § 12 lg 1 sätestab kestvuslepingutele üldise reegli, mille järgi kohaldatakse enne

1.juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Üürilepingu ülesütlemise puhul pole tegemist sellise asjaolu või toiminguga, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002 ning järelikult ei saa sellele kohaldada elamuseaduse sätteid. Seega sai vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine toimuda VÕS alusel. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib kinnisasja, elu-või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Kostja saatis hagejale 30.10.2006 eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teavitas hagejat üürilepingu lõppemisest 10.02.2007. Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi üürilepingu puhul vaja ei ole. Sellist seisukohta on rõhutanud Riigikohus 11.12.2006 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06. Seega on kostja täitnud VÕS sätestatud nõuded üürilepingu ülesütlemiseks. TsMS § 652 lg 4 sätestab, et uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust peab pool oma apellatsioonkaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Hageja esitas maakohtule taotluse pikendada temaga sõlmitud üürilepingut, sest üürilepingu ülesütlemine on toimunud vastuolus hea usu põhimõttega ning ta on elanud vaidlusaluses üürikorteris rohkem kui kümme aastat. Apellatsioonkaebuses esitab hageja uue põhjendusena asjaolu, et temaga ei saanud üürilepingut üles öelda ilma teist eluruumi vastu andmata, sest ta koondati tööandja poolt. Hageja ei põhjendanud, miks ta ei esitanud nimetatud asjaolu hagiavalduses.