Muud › Muud hagiasjad

ASJAOLUD

Poolte poolt mittevaidlustatud asjaolud 31.05.1995.a. sõlmiti poolte vahel tööleping, mille kohaselt hageja asus 13.03.2005.a. tööle X ametikohale /tl.2-3/; töösuhte lõpetas kostja hagejaga 15.01.2002.a. seoses koondamisega. /tl.64/. Hageja jätkas aga kuni 31.05.2006.a. töötamist X hallatavas asutuses – Y. 16.01.1996.a. sõlmitud eluruumi üürilepingu nr.x alusel andis Z hageja kasutusse tööandja eluruumina korteri X. /tl.12-13/. 30.10.2006.a. esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, paludes vabastada eluruum hiljemalt 10.02.2007.a. /tl.5/. Hageja nõue Hageja avaldab, et 30.10.2006.a. sai ta kostjalt teate üürilepingu ülesütlemise teate, milles kohustati teda eluruumi vabastama hiljemalt 10.02.2007.a.. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja selgitab, et X korter anti talle üürile tööandja eluruumina. Seega leiab hageja, et kostjal pole õigust ilma teist samaväärset eluruumi vastu andmata teda välja tõsta. Viitega Elamuseaduse §60 lg.4 p.5 rikkumisele, palub hageja tunnustada üürilepingu ülesütlemise tühistust. Hageja lisab, et korteri antisanitaarse olukorra tõttu oli ta sunnitud tegema kulutusi eluruumi parendamiseks ning samuti maksab ta eluruumi halduskulusid (maksed korteriühistule), sest eeldas, et tal on võimalik üüritud eluruum erastada. Paraku pole korterit talle tänaseni võimaldatud välja osta. Viitega Omandireformi aluste seadusele ja VÕSrakS §16 tulenevale ostueesõigusele, palub hageja anda talle õigus erastada üüritud eluruum. Kostja seisukoht hageja nõude osas Kostja lepinguline esindaja hagi ei tunnista. Esindaja märgib, et üürilepingu sõlmimise hetkel ei olnud üürilepingu objektiks olev korter arvatud tööandja eluruumide hulka, sest puudus kohaliku omavalitsusorgani vastavasisuline otsustus. Esindaja lisab, et isegi käsitledes üürilepingut tööandja eluruumi üürilepinguna, ei saa alates VÕS-i jõustumisest VÕS §273 kohaselt kehtida kokkulepe, mille kohaselt sõltub üürilepingu kehtivus mõne muu lepingu (nt. töölepingu) kestvusest. Seega leiab esindaja, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga, millist üürileandjal on õigus VÕS §312 alusel üles ütelda. Esindaja kinnitab, et kostja teatas seaduses ettenähtud tähtaja jooksul ja –tingimustel hagejale üürilepingu ülesütlemisest, mistõttu lepingu ülesütlemine on õiguspärane ja kehtiv. Hageja poolt esitatud eluruumi erastamisõiguse tunnustamise nõude osas märgib esindaja, et vaidlused eluruumide erastamise üle enne erastatava eluruumi ostu-

müügilepingu sõlmimist kuuluvad halduskohtu pädevusse. Kuna hageja ei ole vaidlustanud X eluruumi osas kohaliku omavalitsusorgani tehtud otsustusi ning seda eluruumi ei ole erastatud, on põhjendamatu hageja nõue selle eluruumi erastamisõiguse tunnustamiseks. Vastuväitena hageja viidetele üürilepingu objekti seisukorra ja eluruumi parendamisel kantud kulutuste kohta märgib esindaja, et hageja ei ole kordagi pöördunud üürileandja poole pretensioonidega korteri halva seisukorra kohta, vaid on seda eluruumi kasutanud pikema aja vältel; hageja poolt eluruumi parendamiseks tehtud kulutusi tõendavad dokumendid ei kajasta hageja poolt nende kulutuste kandmist ega ka soetatud vahendite sihtotstarbelist kasutamist (eluruumi remondiks). Esindaja lisab, et üürilepingu p.2.2.3. kohaselt lasus jooksva- ja sanitaarremondi teostamise kohustus üürnikul, mistõttu puudub hagejal õigus nõuda üürileandjalt vastavate kulutuste hüvitamist. Eeltoodud põhjustel palub esindaja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

Kohtu otsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse ja sellele lisatud materjalidega ning põhjalikult ja kogumis analüüsinud asja menetluses kogutud tõendeid, leiab, et hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes tuleb jätta rahuldamata täies ulatuses ning hageja nõue eluruumi erastamisõiguse andmiseks tuleb jätta läbivaatamata õigusvaidluse tsiviilkohtu lahendamispädevusse mittekuulumise tõttu. Selgitused otsuse motiveeriva osa ülesehitusele Kuigi kohus on korduvalt selgitanud hagejale vaidlusalust õigussuhet reguleerivaid materiaalõigusnorme, eelduslikult rakendatavaid õiguskaitseviise, kohtupraktikat samalaadsetes vaidlustes ning palunud hagejal täpsustada-korrigeerida nõude formuleeringut, esitada nõuet põhistavad tõendid ning teinud ka ettepaneku kvalifitseeritud õigusabi kasutamiseks /tl.58-60,6871,114-115/, ei ole hageja kohtu juhiseid soovinud järgida. Seega, ning arvestades TsMS §439 sätestatut, lähtub kohus õigusvaidluse lahendamisel hageja poolt viimasel kohtuistungil esitatud nõuetest (otsuse kirjeldavas osas fikseerituna). Kohaldatavad õigusnormid “Tsiviilseadustiku üldosa seaduse” (TsÜS) (RT 35/02-216) §5 kohaselt tekivad tsiviilõigused ja -kohustused seaduses sätestatud sündmustest, tehingutest ja muudest õigustoimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja –kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. „Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse rakendamise seaduse“ (VÕSRakS) (RT 53/02-336) §12 lg.1 sätestab, et enne 01.07.2002.a. sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01,07.2002.a. „Tsiviilseadustiku üldosa seaduses“ (TsÜS) (RT 35/02-216) ja “Võlaõigusseaduses” (VÕS) (RT 81/02-336) sätestatut. Kestvuslepinguteks on lepingud, mis on suunatud püsivate kohustuste (nt. rent, üür, laen jne.) või korduvate kohustuste (nt. tarne jne.) täitmisele /VÕS §195 lg.3, Riigikohtu otsus nr.3-2-1-11805, nr.3-2-1-170-05 jt./. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 16.01.1996.a. sõlmisid pooled üürilepingu, mille kohaselt hageja andis kostja kasutusse eluruumi aadressil Pärna pst.5-36. Siit johtuvalt eksisteerib poolte vahel üürilepingust tekkinud õigussuhe, millist reguleerivad „Võlaõigusseaduse“ sätted. Samasele seisukohale seaduse kohaldatavuse osas on varasemalt asunud ka Riigikohus oma lahendites (nr.32-1-47-04 p.10, nr.3-2-1-2-06 p.13, nr.3-2-1-20-08 p.12), mistõttu on ekslik hageja hinnang nõude õigusliku alusena „Elamuseaduse“ (nüüdseks kehtetute) sätete ja/või

VÕSrakS või ORAS menetletavat õigussuhet mittehõlmavate kohaldatavuse võimalikkuse osas. Samas on aga käesoleva õigusvaidluse lahendamiseks vajalik tuvastada kohustuse tekkealuse ja –täitmisel teostatud õigustoimingutega seotud asjaolud, sest VÕS kehtestab erinevad nõuded toimingute teostamise korra osas lepingu tähtajalisusest sõltuvana. VÕSrakS §2 ja §12 lg.2 kohaselt kohaldatakse asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002.a., senikehtinud seadust. Seega kuulub lepinguga seotud asjaolude või toimingute tuvastamisel kohaldamisel nende teostamisaegne õiguslik regulatsioon. Materiaalõiguslik regulatsioon Asja materjalide /tl.12-13/ ja poolte seletustega ((kostja poolt fakti omaksvõtt = tõend “Tsiviilkohtumenetluse seadustik” (TsMS) (RT 49/05-395) §231 lg.2 tähenduses)) on tõendatud, et 16.01.1996.a. sõlmisid pooled üürilepingu, mille kohaselt hageja andis alates 01.12.1995.a. kostja kasutusse eluruumi aadressil X. Kohus leiab, et nimetatud üürilepingu näol on tegemist tööandja eluruumi üürilepinguga lepingu sõlmimise ajal kehtinud „Elamuseaduse“ (ES) (RT 17/92-254) §58 redaktsioonis ja -tähenduses. ES §58 lg.1 sätestas, et tööandja eluruum on määratud isiku majutamiseks, kes on eluruumi või valdajaga töö- või teenistussuhetes; sama paragrahvi lg.2 kohaselt vormistati leping tööandja eluruumi kasutamiseks isiku töötamise ajaks kirjalikult ning lepingus pidi olema märgitud, et lepingu esemeks on tööandja eluruum. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 1.1. on sõnaselgelt fikseeritud, et üürile andja annab üürniku kasutusse tööandja eluruumi ning lepingu preambulas sisaldub viide X sellekohasele korraldusele /tl.12/; lepingu punktis 3.1. /tl.13 pöördel/ on lepingu tähtajana sätestatud „kuni töölepingu lõppemiseni X alluvates struktuurides“. Seega vastab pooltevaheline üürileping ES §58 sätestatud tööandja eluruumi üürilepingu tunnustele. Asja materjalidega on tõendatud, et tööleping poolte vahel sõlmiti 31.05.1995.a. töötaja tööleasumisega 13.03.1995.a. /tl.11/, mistõttu pooltevaheline töösuhe eksisteeris eluruumi üürilepingu sõlmimise ajal. Hageja on kohtule kinnitanud, et eluruum anti talle üürile tööandja elamispinnana. Eeltoodud tõendite analüüsi põhjal asub kohus veendunult seisukohale, et poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping on käsitletav tööandja eluruumi üürilepinguna. Kohtu sellekohase järeldusotsustuse õigsust ei väära ka kostja esindaja väide kohaliku omavalitsusorgani otsustuse puudumise kohta elamispinna tööandja eluruumiks tunnistamiseks lepingu sõlmimise hetkel, sest õigusvaidluse lahendamisel on olulisemaks lepingu olemuse ja regulatsioonieesmärgi tuvastatus (vt. ülalmotiveeritut); samuti on kostja lepinguline esindaja kohtuistungil kinnitanud, et vaidlusalune eluruum on pärast lepingu sõlmimist pädeva organi otsustusega tunnistatud tööandja eluruumiks. ES §60 lg.1 sätestas, et tööandja eluruumi üürileping lõpeb samaaegselt töölepingu lõppemisega. Samase lepingutähtaja ja –lõppemise aluse sätestab ka poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt 3.1.. Seega on tegemist tähtajalise üürilepinguga, mille kestvus on seotud konkreetse tingimuse saabumisega. Asja materjalide /tl.2-3,64/ ja poolte seletustega (tõend TsMS §231 lg.2 tähenduses) on tõendatud, et 31.05.1995.a. sõlmiti poolte vahel tööleping, mille kohaselt hageja asus 13.03.2005.a. tööle X ametikohale; töösuhte lõpetas kostja hagejaga 15.01.2002.a. seoses koondamisega; hageja jätkas aga kuni 31.05.2006.a. töötamist X hallatavas asutuses – Y. Seega saabus üürilepingu tähtaeg pooltevahelise töösuhte lõppemisel 31.05.2006.a.. VÕS §310 lg.1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või

üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul testsugust tahet. Pooled on kohtule kinnitanud, et kumbki pooltest ei avaldanud vastaspoolele tahet leping lõpetada või sõlmida uus üürileping. Seega muutus tähtajaline üürileping tähtajatuks üürilepinguks. VÕS §195 lg.3 kohaselt võib tähtajatu kestvuslepingu kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). VÕS §312 lg.1 sätestab, et eluruumi üürilepingu võib kumbki lepingupool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 3 kuud. Asja materjalide /tl.5/ ja poolte seletustega on tõendatud, et 30.10.2006.a. esitas kostja kirjalikult ja taasesitatavas vormis hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, paludes vabastada eluruum hiljemalt 10.02.2007.a.. Ülesütlemisavalduses on fikseeritud nii lepinguobjekti kirjeldus ja tehiolud kui ka lepingu ülesütlemise alused ja ülesütlemise vaidlustamise kord. Riigikohtu otsuses nr.3-2-1-128-06 antud juhiste kohaselt pole lepingu korralise ülesütlemise puhul vajalik ülesütlemisavalduses konkreetse ülesütlemise põhjuse fikseerimine, mistõttu on põhjendamatud hageja viited ülesütlemisavalduse sellekohase vorminõude rikkumisele. Seega on ülesütlemisavaldus esitatud seadusega ettenähtud tähtajal ja vastab ülesütlemisavaldusele seadusega ettenähtud vormi ja sisunõuetele (VÕS §325), mistõttu kostja poolt esitatud ülesütlemisavaldus on õiguspärane ja kehtiv. VÕS §326 lg.1 annab eluruumi üürnikule üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise korral õiguse vaidlustada ülesütlemine üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega. VÕS §327 sätestab põhitingimused, milliste esinemise korral on ülesütlemise hea usu põhimõtte vastane. Kuigi kohus on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu taotletava õiguskaitseviisi rakendamiseks eelnimetatud aluste esinemise tõendamisvajadusele, pole hageja esitanud kohtule mingitki sellekohast tõendit. Hageja viidet üüritava eluruumi erastamissoovile ei ole seaduseandja sätestanud hea usu vastase põhimõttena lepingu ülesütlemisel ning erastamistoimingutega seonduv ei ole ka menetletava vaidluse objektiks (vt. allpoolmotiveeritut). Siinkohal lisab kohus, et kostja esindaja kinnitusel ei ole hageja teostanud eluruumi erastamiseks vajalikke toiminguid; hageja poolt esitatud sellekohane tõend – erastamisväärtpaberi korraldus /tl.65/ - ei kajasta üüritud elamispinna erastamist ning vastav maksekorraldus on sooritatud kohtumenetluse ajal (s.o. pärast lepingu ülesütlemist ja -eluruumi erastamistoimingute teostamiseks seadusega määratud tähtaegu). Seega ei loe kohus tõendatuks VÕS §327 lg.1,2 sätestatud aluste olemasolu. Kuna eelnimetatud säte ei anna aga hea usu vastasuse ammendavat loetelu, analüüsib kohus TsÜS §138 ja VÕS §6 tulenevat hea usu põhimõtte vastasust ka lepingupoolte huvide kaalumisest lähtuvana. Kostja on põhjendanud lepingu ülesütlemist hagejaga töösuhte lõppemisega ning vajadusega tagada tööandja eluruumiks tunnistatud eluruum kohaliku omavalitsusorganiga töösuhteid omavale-siduvale isikule. Kohus aktsepteerib taolist põhjendust, sest taoline toiming seondub kostja avalik-õiguslike funktsioonide täitmisega; VÕS §327 lg.3 p.2 kohaselt ei ole lepingu ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane, kui eluruum on üürile andjale endale tungivalt vajalik. Hageja oli teadlik üürilepingu tähtajalisusest ja selle samaaegsest lõppemisest töösuhte lõppemisega, mistõttu võis ja pidi selle sündmuse saabumisel arvestama üürilepingu objektiks oleva elamispinna kaotamise võimalusega. Hageja vabastati X juba 15.01.2002.a., mistõttu hagejal oli piisavalt aega uue elamispinna leidmiseks. Kohus lisab, et seadusandja on ka lepingu ülesütlemistähtaja kehtestamisega arvestanud üürnikul elukorralduslike toimingute teostamise vajadusega enne eluruumi vabastamiskohustust, mistõttu on seadusandja lugenud 3-kuulist tähtaega piisavaks, et üürnikul oleks selle aja jooksul võimalik leida

endale teine eluruum ja teostada ümberkolimisega seonduvad toimingud. Eeltoodust johtuvana leiab kohus, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Ülaltoodud põhistustest tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning seeläbi on ülesütlemine õiguspärane ja kehtiv, mistõttu tuleb jätta rahuldamata hageja nõue eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks. Eluruumi erastamisõiguse andmise nõue TsMS §1 sätestab, et tsiviilkohtumenetluses vaadatakse läbi tsiviilasi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohtuasi. Eeltoodud sätte ja TsMS regulatsioonieesmärgi kohaselt kuulub tsiviilkohtupidamise korras läbivaatamisele õigusvaidlus, kus isik on pöördunud seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks eraõigussuhtest tulenevas kohtuasjas. Antud juhul nõuab hageja, et kohus tunnistaks tema õigust erastada üürilepingu objektiks olev eluruum. Kohus leiab, et tegemist ei ole tsiviilkohtu lahenduspädevusse kuuluva kohtuasjaga, sest nii „Omandireformi aluste seadus“ (ORAS) kui ka „Eluruumide erastamise seadus“ (EES) käsitlevad eluruumi erastamistoimingutena erastamise kohustatud subjekti haldustoiminguid avalikõiguslike ülesannete täitmisel, millised toimingud on vaidlustatavad halduskorras (ORAS §41; EES §22 lg.9). „Halduskohtumenetluse seadustik“ (HkMS) §3 lg.1 p.1 kohaselt kuulub avalik-õiguslike vaidluste lahendamine halduskohtu pädevusse. Ka riigikohus on oma varasemates lahendites (nr.3-2-1-34-96 jt.) asunud korduvalt seisukohale, et vaidlus eluruumide erastamise üle enne erastatava eluruumi ostumüügilepingu sõlmimist kuulub halduskohtu lahenduspädevusse. TsMS §423 lg.1 p.13 sätestab, et kohus jätab hagi läbivaatamata, kui kohus ei ole pädev asja lahendama. Seega tuleb hageja nõue eluruumi erastamise õiguse andmiseks jätta läbivaatamata, sest sellekohane nõue ei kuulu tsiviilkohtu lahenduspädevusse. Kuna kohus jätab hageja nõude eluruumi erastamisõiguse andmiseks läbivaatamata, ei analüüsi kohus otsuses hageja väiteid eluruumi parendamiseks tehtud kulutuste kohta (taolist nõuet hageja kohtule ka esitanud ei ole) ega hageja poolt viidatud erastamisõiguse õiguslikku alust (VÕSRakS §16). Selles osas peab kohus vajalikuks vaid märkida, et hageja poolt esitatud tõendid eluruumi parendamiseks tehtud kulutuste kohta /tl.34-47/ ei kinnita hageja poolt sellekohaste kulutuste kandmist (arvetelt nähtuvana on kauba saajaks ja arve tasujaks X) ega ka soetatud vahendite sihtotstarbelist kasutamist (üürilepingu objektiks oleva eluruumi remondiks); hageja viiteid VÕSRakS §16 loeb kohus asjakohatuiks, sest nimetatud säte reguleerib ostueesõigust isiku omandisse kuuluva asja (ehitis või selle mõtteline osa, reaalosana erastatud eluruum jne.) võõrandamise korral, kuid menetletavas õigusvaidluses on tegemist üürilepingu alusel kasutatava eluruumiga. Menetluskulud TsMS §162 sätestab, et hagimenetluse kulud, sealhulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata täies ulatuses ning arvestades TsMS §163 sätestatust tulenevaid põhimõtteid (nii hagi rahuldamismahust tulenevalt kui ka asjaolust, et kohus selgitas varasemalt pooltele vaidlusalust õigussuhet reguleerivaid materiaalõigusnorme, andis õigusliku hinnangu pooltevahelisele õigussuhtele ja –

võimalikule lahendile), peab kohus otstarbekaks ja õiglaseks antud juhul jätta asja menetlemisega kaasnenud võimalikud menetluskulud hageja kanda. TsMS §174 lg.1 kohaselt lahendatakse menetluskulude rahaline kindlaksmääramine pärast otsuse jõustumist menetlusosalise sellekohase avalduse alusel. Seega ei määra kohus otsuses kindlaks menetluskulusid rahaliselt, vaid lahendab selle vastava avalduse alusel iseseisvas menetluses.

A.Kaldma kohtunik 08.05.2008.a.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.