Tamara Trelina hagi Galina Yurieva vastu 21.11.2006 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu järgi korteriomandi ostuhinna alandamiseks ja 35 000 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
22 850 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Galina Yurieva apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant: Galina Yurieva
esindajad
Vastustaja: Tamara Trelina
RESOLUTSIOON
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsus muutmata.
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Galina Yurieva kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Edasikaebamise kord
Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Tamara Trelina esitas 07.03.2007 Viru Maakohtusse hagi Galina Yurieva vastu alusetust rikastumisest tuleneva kahju hüvitamiseks summas 32 078 krooni. Hagiavalduse kohaselt ostis T. Trelina Westmanni Kinnisvara vahendusel G. Yurievalt 21.11.2006 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu alusel korteriomandi X 8-4 Kohtla-Järve. Lepingu sõlmimise ajal kinnitas müüja (kostja) lepingu p 2.2.4 kohaselt, et lepingu esemeks olev korter vastab täielikult projektile, et korteril puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, samuti ei ole lepingu esemel mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Lepingu p 2.2.5 kohaselt kinnitas müüja, et korteriomandil ei esine müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjat (hagejat) teavitatud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Korterisse oli paigaldatud gaasiküte. 2006 detsembri lõpus lakkas gaasikatel töötamast ning kogu küttesüsteem muutus kasutuskõlbmatuks. Hageja püüdis tekkinud probleemi kostjaga lahendada läbirääkimiste teel, kuid kostja keeldus. Hageja kutsus korterisse eksperdina Viktor Želnovatõi OÜ-st Virgas, kes leidis, et küttesüsteem oli paigaldatud tehnilisi nõudeid rikkudes. Ülevaatuse kohta koostas V. Želnovatõi 08.01.2007 akti, mille hageja saatis kirjaga kostjale ja tegi ühtlasi ettepaneku lahendada probleem vastastikuse kokkuleppe alusel, kuid kostja kirja vastu ei võtnud. Kuna kostja hageja kirja vastu ei võtnud ja ühendust temaga enam ei saadud, siis pöördus hageja OÜ Fluk Tehnik poole, kelle töö suhtes oli hagejal usaldus. Ka selle firma esindajad leidsid, et eelnevalt paigaldatud süsteem ei vasta tehnilistele nõuetele. Kogu küttesüsteem asendati uuega, s.o kahetoru-küttesüsteemiga ning paigaldati ka uus gaasikatel Junkers. Kostja tegevusetusest tingituna oli hageja sunnitud kandma kulutusi uue küttesüsteemi paigaldamiseks ja korteri korrastamiseks 32 078 krooni. 20.06.2007 esitas hageja hagi muutmise avalduse, milles taotles 21.11.2006 sõlmitud ostumüügilepingu järgi korteri ostuhinna alandamist hageja poolt kantud kulutuste võrra, s.o 32 078 krooni väljamõistmist kostjalt. 13.05.2008 kohtuistungil taotles hageja seoses küttesüsteemi rikkega ilmnenud varjatud puudustega korteri ostuhinna alandamist vähemalt 25% ulatuses, s.o 35 000 krooni väljamõistmist kostjalt.
2.Kostja G. Yurieva vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt on müüdud korter maakleri ja kostja juuresolekul üle vaadatud ning kontrolliti ka küttesüsteemi. Korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis hageja kinnitas, et on korteri üle vaadanud ning ei esita hilisemaid pretensioone. 31.12.2006 hageja poolt teatatud katlarike võis olla tingitud elektrikatkestusest. Ajalehes “Põhjarannik” avaldati artikkel ulatusliku elektriavarii kohta, elektrikatkestuse olemasolu kinnitab ka AS Eesti Energia tõend. Rikke põhjuste kohta tehnilist ekspertiisi ei ole läbi viidud. OÜ Fluk Tehnik töötaja järeldused ei ole usaldusväärsed, kuna firma ei olnud huvitatud remontimisest, vaid süsteemi vahetamisest. Süsteemi vahetamise kohta 08.02.2007 esitatud arvel ei ole näidatud eraldi tööde ja materjali maksumust. Hageja nõutud suuruses kahju ei ole põhjendatud, kuna küttesüsteem oli vaid kaks aastat vana, mistõttu kogu süsteemi vahetuseks vajadus puudus. Kütteprojekt oli vormistatud vastavalt sellel ajaperioodil kehtinud nõuetele ja objekt oli kohaliku omavalitsuse poolt kantud registrisse.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsusega rahuldati T. Trelina hagi osaliselt ning G. Yurievalt mõisteti T. Trelina kasuks välja 22 850 krooni. Otsuse kohaselt on hageja väited tema poolt ostetud korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusest seoses küttesüsteemi osas esinenud varjatud puudustega põhjendatud ning tõendatud nii asjas esitatud dokumentaalsete tõendite kui ka tunnistajate ütlustega. Maakohus leidis, et: 1) tunnistaja Eda Saabergi 14.12.2008 kirjalik arvamus ning kohtuistungil antud ütlused on TsMS § 293 lg 2 järgi dokumentaalne tõend, millega on tõendatud, et väljaehitatud ühetorusüsteem ei vasta tootja tehase Chaffoteaux et Maury poolt gaasikatla Elexia 20 CF küttesüsteemile esitatavatele nõuetele, seega ei olnud võimalik anda katlale garantiid ega kiita heaks gaasipaigaldise ebaõiget ekspluatatsiooni. Ka tunnistajate Viktor Želnovatõi ja Juri Olimpov ütlustega on tõendatud, et küttesüsteem ei vastanud tehnilistele nõuetele ning seetõttu kuulus väljavahetamisele ja kahetorusüsteemiga asendamisele; 2) kostja ei ole tõendanud omaalgatuslikult paigaldatud küttesüsteemi nõuetele vastavust. Paigaldatud gaasikütteseadmele ei olnud väljastatud garantiitunnistust, puudub tehnokontrolli akt ja küttesüsteemi ehitamise projekt. Kostja esitatud dokumendid Kohtla-Järve Linnavalitsusest küttesüsteemi kasutusloa nr 3589 väljastamisest ei tõenda gaasiküttel põhineva küttesüsteemi ehitamiseks vajaliku projekti olemasolu. Kasutusluba on väljastatud ehitise tehnosüsteemide muutmiseks 12.10.2004 seoses X 8-4 asuva korteri keskküttesüsteemist täieliku väljalülitamisega; kasutusloa väljaandmisel on teostatud maja soojaveeküttesüsteemi soojakoormuse arvestuslik muutus üldisest küttesüsteemist väljalülitamisel, lisatud on akt radiaatorite mahavõtmise ja püstikute isoleerimise kohta. Korteris paigaldatud küttesüsteemi torustiku kohta projekti olemasolu ei ole kostja tõendanud ka 13.05.2008 kohtule esitatud skeemiga, kuna see ei kajasta kostja paigaldatud süsteemi. Skeemil on märgitud paigaldatud gaasikatla nimetuseks Baxi ning kasutatud radiaatoriteks on malmradiaatorid. V. Želnovatõi kinnitas tunnistajana, et tema paigaldas ainult gaasiseadmetesse puutuva osa ning andis välja ka vastava sertifikaadi, küttesüsteemi väljaehitamise õigsust ta ei kontrollinud; 3) küttesüsteemis esinenud puudusi ei olnud hagejal võimalik märgata tavapärase ülevaatuse käigus visuaalse vaatluse tulemusel, kuna vastavat hinnangut paigaldatud gaasiküttesüsteemi
nõuetele vastavusest oskavad anda vaid spetsialistid ning varjatud puudus ilmnes kütteperioodil korteri kütmisel juba kuu aja jooksul pärast korteri ostjale üleandmist. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta üleantav asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse; 5) põhjendatud on hageja poolt kogu nõuetele mittevastava küttesüsteemi väljavahetamine ja seoses ilmnenud varjatud puudustega tekitatud kahju hüvitamise nõue. Olulist tähtsust ei oma asjaolu, et rikke võis esile kutsuda elektrikatkestus, kuna tunnistaja E. Saabergi kinnitusel oleks ainuüksi katla või selle elektroonikaploki väljavahetamisel küttesüsteemi puudulikkuse tõttu ilmnenud sama rike uuesti; 6) kostja väited tema kui müüja vastutuse puudumisest seoses sellega, et hageja poolt oli eelnevalt korter üle vaadatud, ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud kostja tuginemine korteri üleandmise aktis 26.11.2006 märgitud pretensioonide puudumisele ning hageja antud lubadusele hilisemate pretensioonide mitteesitamisest. VÕS § 218 lg kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks teatanud hagejale tema enda poolt paigaldatud küttesüsteemi ehitamise asjaoludest ja võimalikest varjatud puudustest. Hagejale kostja poolt üleantud dokumentidelt nähtus tööde teostajana üksnes OÜ Virgas, kelle töötajate poolt aga paigaldatud küttesüsteemi vastavust ei kontrollitud. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Asjas on kostja enda kinnitusel tõendatud, et hageja teavitas ilmnenud puudustest kostjat koheselt ning VÕS § 222 lg 1 kohaselt on nõudnud kostjalt kui müüjalt asja parandamist. VÕS § 222 lg 5 tulenevalt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist; 7) kuna kostja õigustamatult ei nõustunud hageja esitatud pretensioonidega küttesüsteemis ilmnenud puudustega kahjude korvamiseks ega teinud midagi olukorra parandamiseks, siis oli hageja õigustatud ise olukorra lahendamiseks küttesüsteemi remontima (asendama) ning on õigustatud ka nõudma kahjude hüvitamist. Hageja on nõue ostuhinna alandamiseks on põhjendatud. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele (VÕS § 112 lg 2). Antud juhul on hageja esitanud sellekohase taotluse kohtumenetluse käigus nõude muutmise avalduses, mis kohtu hinnangul ei välista veel iseenesest nõude rahuldamist; 8) hageja ei ole asjas usaldusväärselt tõendanud lepingu eseme mittekohase täitmise väärtust, mistõttu ei ole ka põhjendatud ostuhinna alandamine 25% ehk vastavalt hageja nõutud summas 35 000 krooni. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Maakohus pidas põhjendatuks rahuldada hageja nõue ostuhinna vähendamiseks küttesüsteemi väljavahetamisel kantud ja tõendatud otseste kulutuste ulatuses, s.o katla ja küttesüsteemi paigaldamise maksumuses summas 22 500 krooni vastavalt OÜ Fluk Tehnik arvele 08.02.2007 ning küttesüsteemi rikke tuvastamiseks spetsialisti kohalekutsumiseks 08.01.2007 OÜ-le Virgas tasutud summas 350 krooni, kogusummas 22 850 krooni. Nimetatud summa vastab ostuhinna vähendamisele 15,65% võrra. Ostuhinna vähendamise summa määramisel võttis kohus arvesse ka asjaolu, et hageja valdusesse jäid varem paigaldatud radiaatorid, samuti väljavahetatud katel.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.G. Yurieva esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsuse tühistamist osas, milles hagi rahuldati ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus ebaõigesti alandanud korteri müügihinda varjatud puuduse tõttu. Nii hageja kui kostja on kinnitanud, et korteri müügi ajal küttesüsteem töötas. Ka maakohus on otsuses tuvastanud, et selle asjaolu üle vaidlus puudub. Maakohus jättis arvestamata asjaolu, et gaasikatla garantiiaeg oli kaks aastat ning korteri müümise momendiks oli garantiiaeg lõppenud. Seega on maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 230, pannes küttesüsteemi mittekorrasoleku vastutuse kostjale. Iga seadme riket ei saa lugeda eseme mittevastavuseks lepingu tingimustele; 2) ei arvestanud maakohus, et hageja rikkus kohtueelses vaidluses VÕS § 220 sätestatut. Kui hageja leidis, et on ilmnenud eseme mittevastavus lepingu tingimustele, oleks ta pidanud vastavalt VÕS §-dele 220-222 tuvastama mittevastavuse kompetentse isiku poolt ning esitama kostjale nõude õigeaegselt. Samuti keeldus hageja gaasikatla Elexia 20 CF ekspertiisi läbiviimisest; 3) on maakohus põhjendanud otsust ainult tunnistaja E. Saabergi, kes ei ole ei gaasikatelde ega ka gaasiküttesüsteemide ekspert, oletuste ja arvamustega. E. Saaberg ei ole viibinud hageja korteris ega üle vaadanud küttesüsteemi. E. Saabergi arvamus, et ühetorusüsteem ei ole lubatud, on vastuolus apellandi poolt esitatud Tehnokontrolli spetsialisti arvamusega; 4) on ebaõige maakohtu seisukoht, et apellandil ei olnud küttesüsteemi paigaldustööde läbiviimise ajal projekti. Apellandi esitatud dokumentaalsetest tõendite järgi oli projekt vormistatud vastavalt sellel ajal kehtinud normidele ja kantud registrisse kohaliku omavalitsuse poolt; 5) jättis maakohus arvestamata tunnistajate J. Olimpovi ja V. Želnovatõi ütlused, et ühetorusüsteem on lubatud ning torude ja radiaatorite paigaldamine on lubatud ilma spetsialisti kaasamiseta. Samuti kinnitasid eelnimetud tunnistajad, et elektririke Kohtla-Järve elektrivarustussüsteemis võis põhjustada katla rikke; 6) on maakohus ebaõigesti viidanud VÕS §-le 101, kuna apellant tegutses seaduslikult nii küttesüsteemi paigaldamisel kui ka oma korteri müümisel. Samuti esitas apellant maakohtule kõik dokumendid, mis seda tõendavad - projektid, süsteemi vastuvõtmise aktid, sertifikaadid, skeemid, 21.11.2006 korteriomandi ostu-müügilepingu ning 24.05.2006 maaklerlepingu. Samuti 26.11.2006 koostatud akti, mille järgi võtab hageja korteri vastu ilma pretensioonideta; 7) maakohus ei arvestanud asjaolu, et tunnistaja J. Olimpov oli OÜ Fluk Tehnik juhina otseselt huvitatud tellimusest kogu küttesüsteemi väljavahetamiseks, mitte aga osaliseks remondiks, mistõttu ei saa pidada eelnimetatud isiku seisukohti objektiivseteks; 8) maakohus on ebaõigesti rakendanud VÕS § 112, kuna kohustuse mittekohase täitmise olemasolu ei ole tõendatud. Arusaamatuks jääb mil moel võttis maakohus arvesse, et hageja valdusesse jäid radiaatorid ja katel. Otsusest ei nähtu, et radiaatorite ja katla maksumus oleks maha arvestatud lepingu mittekohase täitmise summast. Maakohus ei ole arvestanud asjaolu, et hageja paigaldas terve uue küttesüsteemi, selle asemel, et parandada olemasolev küttesüsteem. Ebaõige ja tõendamata on hageja väide, et gaasikatla Elexia 20 elektroonplatoo väljavahetamine oleks võtnud aega 4 kuud, kuna tunnistajate J. Olimpov ja V. Želnovatõi ütlustega on tõendatud, et platoo oleks saanud välja vahetada ühe päeva jooksul.
5.T. Trelina vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik. Apellandi viited VÕS §-dele 220-222 on alusetud ja on ümber lükatud tunnistajate J. Olimpovi, V.Zelnovatõi ja E. Saabergi ütlustega. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korterisse paigaldatud küttesüsteem ei omanud kasutusluba ega polnud registreeritud küttegaasi ohutuse seadusega ettenähtud korras. Apellant ei esitanud vaatamata korduvatele lubadustele küttesüsteemi projekti kohtule, järelikult ei ole apellandile projekti olnudki.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsus muutmata. Vastavalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
7.Nähtuvalt asja materjalidest, sõlmiti hageja ja kostja vahel 21.11.2006 korteriomandi müügija asjaõigusleping (tl 19-26). Kostja on korteri hagejale üle andnud 26.11.2006 (tl 50). VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müügilepingu p 2.2.4 kohaselt "lepingu eseme reaalosaks olev korter vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, korter on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ja on ahju- ja lokaalse gaasiküttega“. Hageja väite kohaselt lakkas korteris olnud gaasiküttel põhinev küttesüsteem töötamast detsembri lõpus 2006. Kuna müügilepingu p 2.2.4 kohaselt pidi korter olema gaasiküttega ning see lakkas töötamast, siis vaidluse lahendamisel on vaja tuvastada, kas asi ei vastanud lepingutingimustele ning kas tegemist oli varjatud puudusega. Ringkonnakohus leiab, et juhul, kui korteri kütmine toimub gaasiküttega ning see on ka lepingus fikseeritud ja küttesüsteem läheb rikki ja eluruumi kütmine ei ole võimalik, siis võib olla tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.
8.VÕS § 218 lg 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Sama on fikseeritud müügilepingu p-s 6.6. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et gaasikütte süsteemi rike ilmnes detsembri lõpus 2006, s.o pärast seda, kui asi oli juba hagejale (ostjale) üle antud. Hageja väitel oli küttesüsteem puudustega juba temale asja üleandmise ajal, kostja on sellele väitele vastu vaielnud, s. o kostja seisukoha kohaselt vastas küttesüsteem lepingutingimustele. Asjakohatud on kostja poolt apellatsioonkaebuses esitatud viide VÕS §-le 230 ning väide, et gaasikatla garantiiaeg oli kaks aastat ning kuna korteri müümise momendiks oli garantiiaeg lõppenud, siis ei saa panna küttesüsteemi mittekorrasoleku eest vastutust kostjale. Antud juhul ei
ole esitatud kostja vastu VÕS §-st 230 tulenevat nõuet, vaid nõue tema vastu tuleneb müügilepingust seoses sellega, et asi ei vastanud lepingutingimustele.
9.Kostja väite kohaselt rikkus hageja VÕS § 220 ning ei võtnud tarvitusele abinõusid selleks, et tuvastatakse asja lepingutingimustele mittevastavus pädeva isiku poolt ja ei esitanud nõuet õigeaegselt. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Samasugune kokkulepe sisaldub müügilepingu p-des 6.8. ja 6.9. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1 järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hageja väitis, et ta sai gaasiküttesüsteemi mittevastavusest teada detsembri lõpus 2006 ja teatas sellest koheselt kostjale, kelle abikaasa tuli kohale ja tutvus olukorraga. Ka kostja on ise kinnitanud esimese astme kohtuistungil, et hageja teatas talle rikkest ja ta abikaasa käis kohapeal (tl 83,107). Samuti kostja enda väite kohaselt on ta telefoni teel hagejaga probleemist vestelnud (tl 84). Ringkonnakohus leiab, et lähtudes eeltoodust, ei ole hageja rikkunud VÕS § 220 lg 1, sest teatas koheselt kostjale asja lepingutingimustele mittevastavusest. Isegi kui hageja ka ei oleks teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib hageja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski alandada ostuhinda. Asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamisel ei ole nõutav, et esitatakse müüjale spetsialisti arvamus selle kohta, milles mittevastavus seisneb.
10.Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja E. Saabergi ütlusi ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust neid maakohtust erinevalt hinnata. Tunnistaja E. Saabergi ütluste kohaselt (tl 213-216) kui gaasikatla Elexia Comfort paigaldamisel kasutada ühetorusüsteemi, siis katlast väljuva vee ja tagasi tuleva vee temperatuuride vahe on umbes 5 kraadi ning see võis olla elektroonikaploki rikete põhjuseks, sest toimub katla ülekuumenemine; ühetorusüsteemi oleks võinud kasutada, kuid siis oleks pidanud konsulteerima projekteerijaga, antud juhul ei vastanud see nõuetele. Tunnistaja J. Olimpovi (tl 161-163) ütlustest nähtuvalt ei välista ta, et oleks võinud olla paigaldatud ka ühetorusüsteem, kuid sel juhul ei saanud korterit kütta, vaid ainult vett soojendada; ühetorusüsteemi puhul peab olema tagatud kõrgem rõhk (4,5 atm), kuid gaasikatla Elexia puhul on maksimaalne 2,5 atm. Tunnistaja V. Zelnovatõi (tl 164-167) ütluste kohaselt oleks õigem olnud paigaldada kahetorusüsteem, sest ühetorusüsteemi puhul toimib tsirkulatsioon halvasti, radiaatorid võivad ummistuda ja süsteem lakata töötamast. Nähtuvalt nimetatud tunnistajate ütlustest, on iseenesest võimalik paigaldada gaasikatlale Elexia Comfort ühetorusüsteem, kuid sel juhul toimub katla ülekuumenemine, mis võib põhjustada elektroonikaploki rikke, samuti korteri kütmine on raskendatud, võimalik on vaid saada sooja vett. Kuna müügilepingu objektiks oli eluruum, siis asja lepingutingimustele vastavuseks peab olema võimalik seda kütta ja saada ka sooja vett. Kui küttesüsteem ei võimalda korterit vajalikul määral kütta, siis on tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega. Tõendatud ei ole kostja väide, et gaasikatla rikke võis põhjustada avarii elektrivarustuse süsteemis. Kostja poolt maakohtule esitatud TKK OÜ Tehnokontrollikeskuse 19.10.2007 kirjas (tl 127-128) ei ole antud arvamust konkreetse juhtumi kohta, vaid on üldsõnaliselt leitud, et kui küttesüsteem sisaldab elektril töötavaid komponente, siis võivad häired elektrivarustuses põhjustada ka häireid küttesüsteemi töös. Tunnistaja E. Saabergi ütluste kohaselt on paigaldatud
elektrivoolu pinge kõikumistest tekkida võivate kahjustuste vältimiseks elektriosale vahele spetsiaalne seade.
11.Ringkonnakohus leiab, et asjas olevate tõenditega (tunnistajate E. Saabergi, J. Olimpovi, V. Zelnovatõi ütlused; E. Saabergi kirjalik arvamus – tl 172-173) on tõendatud see asjaolu, et müügiobjektiks olnud korteris oli ebaõigesti välja ehitatud gaasiküttesüsteem, sest oli kasutatud nn ühetorusüsteemi kahetorusüsteemi asemel ning sellisest puudusest tingituna läks rikki gaasikatla elektroonikaplokk. Seega ei vastanud asi lepingutingimustele ning mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Seega kostja väited selle kohta, et tema poolt paigaldatud küttesüsteem vastas tema arvates nõuetele, ei vabasta teda vastutusest. Kostja poolt apellatsioonkaebuses viidatud tõendid (küttesüsteemi kasutusluba nr 3589, soojakoormuse muutmise ja küttele kuuluva korteri jääkpinna arvestus keskküttesüsteemi täieliku väljalülitamise korral, akt radiaatorite mahavõtmise ja püstikute isoleerimise kohta; 13.05.2008 kohtule esitatud skeem, 21.11.2006 korteriomandi ostu-müügileping, 24.05.2006 maaklerleping) ei tõenda seda, et tema poolt oli korteris õigesti välja ehitatud gaasiküttesüsteem ning gaasikatla rike ei olnud tingitud ebaõigest küttesüsteemist, vaid mõnest muust põhjusest. Asjaolu, et hageja on korteri 26.11.2006 aktiga vastu võtnud ning märkinud, et ta ei esita müüjale hilisemaid pretensioone, ei välista müüja vastutust VÕS § 218 lg 1 järgi.
12.Hageja on esitanud kostja vastu ostuhinna alandamise nõude. Kuna kostja oli rikkunud oma kohustust seeläbi, et müüs lepingutingimustele mittevastava asja, siis oli hageja õigustatud nõudma õiguskaitsevahendina hinna alandamist. Maakohus on õigesti leidnud, et VÕS §-is 224 sätestatud ostuhinna alandamise piiranguid ei esine ning ringkonnakohus ei korda vastavaid põhjendusi. Asjakohased ei ole kostja väited seoses sellega, et kuna tunnistajate J. Olimpovi ja V. Zelnovatõi ütluste kohaselt oli võimalik elektroonikaplokki välja vahetada ühe päeva jooksul, siis on ebaõiged hageja väited, et seda tarnitakse neli kuud ja tal puudus alus katla vahetamiseks. Maakohus on tuvastanud, et hageja teatas kostjale asja puudusest ja tegi ettepaneku asja parandamiseks. Kostja ise keeldus õigustamatult vastu võtmast hageja ettepanekut asja parandamise kohta ja seetõttu ei saa ta enam viidata sellele, et asja oleks saanud parandada tema arvates väiksemate kuludega.
13.Õige on kostja väide, et maakohus on ebaõigesti tõlgendanud VÕS §-s 112 sätestatut, samas aga ei too see asjaolu kaasa maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamist ja apellatsioonkaebuse rahuldamist. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Antud juhul ei ole maakohus otsustanud, millised on kohase ja mittekohase täitmise väärtused, vaid on ostuhinda vähendanud küttesüsteemi väljavahetamisel kantud kulutuste ning küttesüsteemi rikke tuvastamiseks spetsialisti kohalekutsumiseks tasutud summa ulatuses ja arvestanud ka hageja valdusse jäävaid radiaatoreid ja rikkiläinud katelt. Hageja ei ole esitanud kahju hüvitamise nõuet ning seetõttu on maakohus ebaõigesti arvestanud ostuhinna alandamisel hageja poolt kantud kulutusi.
Kuna hageja on juba ostuhinna tasunud, siis on tal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Maakohus on lugenud hageja poolt kohtumenetluse käigus esitatud hagiavalduse hinna alandamise avalduseks ning ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Kohase täitmise väärtus on asja turuväärtus. Müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus e turuhind, kuid kuna puuduvad andmed selle kohta, et kohase täitmise väärtus oleks teine, kui lepingus kokkulepitud hind, siis antud juhul on need mõlemad 146 000 krooni. Maakohtu põhjendustest nähtuvalt on ta tuvastanud, et mittekohase täitmise väärtus on 84,35% kohase täitmise väärtusest, s.o summaliselt 122 640 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kuna müügiobjektiks on korteriomand, siis juhul, kui korteris ei ole toimivat küttesüsteemi ning seetõttu ei ole korteri kütmine ja sooja vee saamine võimalik enne vajaliku remondi tegemist, siis võib selle väärtus olla tõesti 15,65% väiksem kui korras oleva küttesüsteemiga korteril. Seega on alandatud hind 123 151 krooni (mittekohase täitmise väärtus 123 151 x müügihind 146 000 : kohase täitmise väärtus 146 000). Hageja maksis kostjale müügiobjekti eest 146 000 krooni ja tal on õigus nõuda kostjalt enam makstud 22 849 krooni (146 000 - 123 151) tagastamist. Maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsioonis on märgitud tagasinõutavaks summaks 22 850 krooni ning kuna vahe on ainult 1 kroon, siis ei hakka ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutma.
14.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsiooniastmes kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.