Muud › Muud hagiasjad

05.06.2008 kell 15.00. Otsuse teatavakstegemine kättetoimetamist.

ei

välista

menetlusosalistele

otsuse

allkirja

vastu

Kohtuotsusele on õigus esitada põhjendatud apellatsiooni apellatsioonikaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamise päevast arvates. Kui apellant soovib asja arutamist arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 § 633 lg lg 7).

Hageja nõue, selle aluseks olevad asjaolud ja põhjendid Hageja taotleb tema poolt kostjalt 21.11.2006 ostetud korteriomandi, asukohaga xxx, ostuhinna alandamist seoses korteri lepingutingimustele mittevastavusega (varjatud puudustega). 20.06.2008 kohtule esitatud “Haginõude muutmise avalduses” on küttesüsteemi vahetamisega seonduvalt tehtud kulutuste summaks 32 078 krooni. 13.05.2008 kohtuistungil jääb hageja nõudeks alandada korteri ostuhinda 25% võrra ning mõista kostjalt hageja kasuks välja summa 35 000 krooni (s.o.. vastavalt hagi hinnalt asjas tasutud riigilõivu suurusele). 07.03.2007 Viru Maakohtule esitatud hagiavalduses esitas hageja kostja vastu alusetust rikastumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude summas 32 078 krooni.

Esitatud hagi asjaolud Hageja T T ostis kinnisvarafirma “Westmanni Kinnisvara” vahendusel kostjalt G Y21.11.2006 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu alusel korteriomandi xxxx. Lepingu sõlmimise ajal kinnitas müüja (kostja) lepingu p 2.2.4 kohaselt, et lepingu esemeks olev korter vastab täielikult projektile, et korteril puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, samuti ei ole lepingu esemel mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Lepingu p 2.2.5 kohaselt kinnitas müüja, et korteriomandil ei esine müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjat (hagejat) teavitatud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja omandatud korteris oli paigaldatud gaasiküte. Mõne aja pärast lakkas gaasikatel töötamast ning kogu küttesüsteem muutus kasutuskõlbmatuks. Hageja püüdis tekkinud probleemi kostjaga lahendada läbirääkimiste teel, kuid kostja keeldus hagejaga suhtlemast. Seejärel kutsus hageja kohale eksperdina V Ž OÜ-st Virgas, kes leidis, et küttesüsteem oli paigaldatud tehnilisi nõudeid rikkudes. Ülevaatuse kohta koostas V Ž 08.01.2007 akti, mille hageja saatis kirjaga kostjale ja tegi ühtlasi ettepaneku lahendada probleem vastastikuse kokkuleppe alusel, kuid kostja kirja vastu ei võtnud. Hageja tegi korteri omandamise järel remonti ning, seoses külmade ilmadega, tekkis kütte puudumisel reaalne oht remonditööde käigus tehtu hävimiseks. Hageja naabrid kartsid ka oma korterites veetorustiku külmumist, millega seoses oleks hagejale võinud tekkida täiendavaid materiaalseid kulutusi. Hageja ei saanud kütteprobleemi tõttu ka korterit müüa ega võtta laenu uue korteri ostmiseks, kuna korteriomandile oli Balti Investeeringute Grupi Pank poolt seatud hüpoteek. Kostja tegevusetusest tingituna oli hageja sunnitud kandma kulutusi uue küttesüsteemi paigaldamiseks ja korteri korrastamiseks summas 32 078 krooni. Uue küttesüsteemi väljaehitamiseks pidi hageja võtma laenu (summas 50 000 krooni) ning tegema laenulepingu sõlmimisega järgmisi kulutusi: lepingu sõlmimise tasu 500

krooni, notaritasu 860 krooni, kodukindluslepingu sõlmimise tasu- 683 krooni, esimese krediidi sissemakse - 345 krooni ja pangaintressid summas 5390 krooni. Hageja on tasunud veel OÜ-st Virgas eksperdi väljakutsumisel 500 krooni ning laenu võtmisel korteri hindajale 1000 krooni. Uue gaasikatla ja küttesüsteemi paigaldamise eest tasus hageja 22 500 krooni, hagiavalduse koostamise eest 300 krooni. Hageja leidis, et kostja on alusetult rikastunud ning palus nimetatud kahju kostjalt välja mõista, Samuti palus hageja hüvitada tarbetu asjaajamise ja ütlemistega seoses tekitatud moraalset kahju kohtu poolt määratavas suuruses. Hagiavalduses tugines hageja Tsiviiseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 2, 151 ja VÕS § 1028 ja 1032 sätestatule. Kohtumenetluse käik Kostja oma kirjalikus vastuses hagi ei tunnistanud (lk 49). Hageja nõuded ei ole põhjendatud, kuna ta sai normaalselt funktsioneeriva küttesüsteemiga korteri. Korter anti üle akti alusel ning kostja ei tea, millised kütteseadme vigastused võisid tekkida peale hageja poolt korteri omandamist ja sinna elamaasumist. 22.05.2007 toimunud eelistungil täpsustas täpsustas hageja oma nõude aluseks olevaid asjaolusid. Kostja poolt võtmete üleandmisel vaatas hageja korteri üle. Kostja abikaasa lülitas siis küttesüsteemi sisse - süsteem töötas; korterist lahkumisel lülitati süsteem välja. Hageja lülitas kütte sisse kütteperioodi algul, kuid juba kuu aja pärast lakkas süsteem töötamast. Rike ilmnes 2006.aasta detsembrikuu viimastel päevadel. Hageja teatas sellest kostjale ning kostja abikaasa käis kohapeal vaatamas: ka tema katelt tööle ei saanud. Kostja kinnitusel oli katla paigaldajaks OÜ Virgas. Nimetatud firmast kohale kutsutud V Ž väitis, et nende firma korteris olnud ühetoru-küttesüsteemi ei paigaldanud ning töö vastuvõtmiseks esindajat kohale ei kutsutud. Samuti leidis ta, et sellise süsteemi paigaldusega saaks soojendada ainult vett, kuid mitte korterit kütta. Tegemist võis olla elektroonikaploki rikkega ning V Ž sõnul võis selle tellimise ja väljavahetamisega minna mitu kuud. Vajalik oli välja vahetada kogu küttesüsteem, kuna olemasolev süsteem nõuetele ei vastanud. Kostja oli hagejale üle andnud ka küttesüsteemi puudutavad dokumendid, kuid süsteemi tööle rakendamise akti (luba) üle ei antud. Naabrite väitel olevat kostja abikaasa küttesüsteemi ise ehitanud. Kuna kostja hageja kirja vastu ei võtnud ja ühendust temaga enam ei saadud, siis pöördus hageja OÜ Fluk Tehnik poole, kelle töö suhtes oli hagejal usaldus. Ka selle firma esindajad leidsid, et eelnevalt paigaldatud süsteem ei vasta tehnilistele nõuetele. Kogu küttesüsteem asendati uuega, s.o. kahetoru-küttesüsteemiga ning paigaldati ka uus gaasikatel Junkers. Enne küttesüsteemi väljavahetamist tehti sellest fotod, samuti fotografeeriti uus paigaldatud süsteem. Kostja leidis samal eelistungil eelistungil, istungil et tema poolt ei ole lepingulisi kohustusi rikutud, samuti ei ole ta hageja arvel rikastunud. Olemasolnud küttesüsteem vastas nõuetele ning selle paigaldamiseks oli saadud vajalik luba, olemas oli ka prjektdokumentatsioon tsentraalsest kesküttesüsteemist väljalülitamiseks ja gaasiküttesüsteemi paigaldamiseks. Kohtla-Järve Linnavalitsusest oli väljastatud kasutusluba gaasikatla Elexia paigaldamiseks, V Z oli allkirastanud gaasiseadme paigaldamise sertifikaadi, olemas oli objekti pass ning kõiki töid tehti OÜ Virgas meistri juhendamisel. Hageja nõue on ka põhjendamatult suur, kuna tegelikult vajas vahetamist ainult elektroonikaplokk, mille rikke tegelik põhjus on teadmata ning kostja süü rikke tekkimises puudub. 20.06.2007 esitas hageja avalduse samadel asjaoludel nõude muutmiseks (lk 87).

Hageja taotleb 21.11.2006 sõlmitud ostu-müügilepingu järgi korteri ostuhinna alandamist hageja poolt kantud kulutuste võrra (summas 32.078 krooni). Hageja väitel läks korteris paigaldatud autonoomne gaasiküttesüsteem rikki kohe peale seda, kui hageja käivitas selle kütmiseks, kuna varem kasutas kostja katelt ilmselt ainult sooja vee saamiseks. Hageja leiab, et müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest vastavalt lepingu p.2.2.4, 2.2.5, 6.6, 6.10 ja 6.11 ja peab hüvitama hageja kulutused. Kostja palub oma kirjalikus vastuses 18.07.2007 18.07.2007 jätta hagi rahuldamata. Katla rike võis olla tingitud mistahes põhjusest, võimalik, et 2006.aaasta jõulude ajal Kohtla-Järvel toimunud ulatuslikust elektrikatkestusest. Ootamatu pingemuutusega võis katla elektroonikaplokk üles öelda. Müümise ajal oli kogu küttesüsteem vaid kaks aastat vana ning hagejal puudus vajadus selle väljavahetamiseks. 14.08.2007 14.08.2007 kohtuistungil leiab hageja, et nõuetele mittevastava küttesüsteemi puhul oli tegemist müüdud asjal esinenud olulise varjatud puudusega,. mistõttu ostuhind kuulub alandamisele vähemalt 25%. . 23.10.2007 kohtuistungil esitab kostja kohtule OÜ Tehnokontrollikeskuse seadmekontrollioskonna juhataja A I kirjaliku ekspertarvamuse tõendamaks oma vastuväiteid sellest, et eritingimusi küttesüsteemi tüübile antud katla paigalduse ja kasutusjuhendis ei ole esitatud, et haired küttesüsteemis (katla töös) võisid ilmneda elektrivarustuse häretest (lk 127-128). Hageja kostja esitatud “ekspertarvamust” ei tunnistanud, kuna arvamus oli antud üksnes teoreetilistel alustel. 11.12.2007 kohtuistungil kuulati üle hageja esitatud tunnistajad: 1) hageja korteris küttesüsteemi väljavahetanud OÜ Fluk Tehnik juhatuse liige Juri Olimpov ja OÜ Virgas juhatuse liige V Ž . Tunnistaja J O I ütluste kohaselt vahetati vahetati hageja korteris välja mittetöötav gaasikatel “Elexia” ja kogu ühetoru-küttesüsteem ning paigaldati uus gaasikatel “Junkers” ja kahetoru-küttesüsteem. Olemasolnud katel ei töötanud, selle sisselülitamisel indikaatorlambike hakkas põlema, kuid katel tööle ei hakanud. Paigaldatud gaasikatel “Elexia” oli mõeldud nii vee soojendamiseks kui korteri kütmiseks, kuid ühetorusüsteem olemasolnud seadmetega korterit kütta ei saanud. Seetõttu vajas kogu süsteem väljavahetamist ning selle maksumuseks kujunes koos uue katla, torude ja mõningate täiendavate radiaatorite maksumusega kokku 22 500 krooni. Tunnistaja arvates ei olnud keelatud gaasikatlal põhineva ühetoru küttesüsteemi paigaldamine, kuid see pidi vastama kindlatele parameetritele: tagatud peab olema kõrgem rõhk (4,5atm), kuid katel “Elexia” puhul oli selleks maksmimaalselt 2,5 atm. Kõrgema rõhu (3 atm) puhul rakendub tööle kaitsesüsteem ning korduval rõhu kõikumisel tekivad rikked ka elektroonikaskeemis. Ka voolupinge kõikumised ja katkestused võivad mõjutada elektroonikaploki tööd, kuid sel juhul vastav indikaatortuluke ei oleks põlenud. Tunnistaja V Ž ütluste kohaselt oleks õigem olnud paigaldada kahetoru-küttesüsteem. Hageja poolt rikkest teatamise järel korteri ülevaatamisel märkas tunnistaja, et “katla külge oli veetud gaasitoru nii nagu ei peaks ja katlast lähtuv soojuse osa ei olnud ka õieti monteeritud. Kõik oli tehtud ühetorusüsteemi jaoks, kuid oleks pidanud olema kahetoruga paralleelne süsteem”. Samad asjaolud märkis tunnistaja ka 08.01.2007 koostatud küttesüsteemi ülevaatamise aktis (lk.14). Tunnistaja arvates oli rike elektroonikaplokis ning tingitud võis see olla ka samas elamurajoonis esinenud ulatuslikust elektrikatkestusest. Tunnistaja kinnitas, et kostja abikaasa, kellega ta oli varem

koos töötanud, oli pöördunud tema poole oma korteris gaasikatlal põhineva küttesüsteemi paigaldamiseks. Tunnistaja allkirjastas gaasipaigaldise sertifikaadi ja objekti passi (lk 68 ja 69) ning andis AS-ile Eesti Gaas kinnituse, et paigaldatud gaasikatel Metsa 8-4 korteris oli kasutuskõlblik. Tunnistaja väitel vaatas ta üle ainult gaasipaigaldisse puutuva osa, kuid ta ei mäleta, kas veetorustiku ja küttesüsteem oli juba paigaldatud või mitte. Küttesüsteemi omaalgatuslik paigaldamine ei olnud keelatud. Tunnistaja selgituste kohaselt toimib ühetorusüsteemi puhul tsirkulatsioon halvasti (viimased radiaatorid võivad jääda külmaks), samuti on vaja süsteemi töötamiseks seda reguleerida ja häälestada, millega igaüks toime ei tule. Ühetoru-küttesüsteemi puhul võivad radiaatorid ummistuda ja süsteem lakata töötamast. Küttesüsteemi paigaldamiseks kostja nende firma poole ei pöördunud ning mingit nõustamist selles osas ei toimunud. Küttesüsteemi monteerimise osas on 2- aastane garantii ja selle aja jooksul kostja kaebustega nende poole ei pöördunud. Tunnistaja väitel oleks elektroonikaploki ostmine ja vahetamine maksnud 3500 krooni ning selle vahetus oleks võinud toimuda nädala jooksul. 08.aprillil 2008 toimunud kohtuistungil kuulati hageja taotlusel üle E S , kes töötab gaasiseadmete järelevaatajana firmas UGO GAS OÜ. Nimetatud firma on ka gaasikatla Elexia Comfort maaletooleja, katelde paigaldaja ja hooldaja. Kohtla-Järvel on nende katelde paigaldajaks ja hooldajaks volitatud OÜ Virgas. Tunnistaja ütluste kohaselt pöördus hageja tema poole kirjalikult korteris olnud ühetoru- küttesüsteemi nõuetele vastavuse kohta selgituse saamiseks. Hageja kirjale olid lisatud fotod, mis on ka toimikus (lk 174-176). Tunnistaja kinnitab, et gaasikatel Elexia Comfort on mõeldud eramajade ja korterite kütteks koos sooja tarbevee tootmisega; katel kuulub sundtsirkulatsiooniga mudelite seeriasse ning tuleb ühendada alumise jaotusega kahetoru kinnisesse küttesüsteemi. Gaasiseadmete paigaldamine peab toimuma vastavalt Küttegaasi ohutuse seadusele ning küttesüsteemi projekteerimine vastavalt ehitusseadusele ja kütte projekteerimise normidele. Gaasiseadme paigaldamise projekt kooskõlastatakse Tehnokontrolli Keskuse OÜ-s, mis asub Tallinnas Mustamäe tee 5. Seejärel valib tellija või omanik välja gaasiseadmete paigaldamiseks vastavat litsentsi omava firma. Ka küttesüsteemide ehitamiseks on oma nõuded, kuid litsentsi paigaldajalt ei nõuta. Gaasiseadme paigaldamise nõuetelevastavuse korral väljastatakse esmase kasutuselevõtu akt ning teatatakse sellest AS-ile Eesti Gaas vastava dokumentatsiooni täitmisega. Gaasipaigaldise sertifikaat on gaasi avamise ehk katla käivitamise lubamise aluseks.. Igas gaasifirmas on ka oma järelevaataja. Tunnistaja kinnitusel oli tema vaidlusaluse korteri küttesüsteemi rikkega seonduvast teadlik juba enne hageja pöördumist. Nimelt, umbes 1,5 aastat tagasi helistati tunnistajale gaasikatla elektroonikaploki garantii korras väljavahetamiseks. Helistati Kohtla-Järve firmast, milleks võis olla OÜ Virgas. Garantii korras detailide saamiseks oli vajalik garantiitalong, mis selle süsteemi puhul puudus. Talongi allkirjastab järelevaataja, kinnitades sellega, et katla ja küttesüsteemi käivitamisel ei esine vastuolusid. Üks pool talongist jääb omanikule, teine paigaldajale. Antud juhtumi puhul teatati, et garantiitalongi ei ole ning puudub ka süsteemi joonis. Tunnistajale edastatud käsitsi visandatud joonise alusel keeldus ta garantii korras plokki väljastamast. Puudus ka tehnokontrolli akt, millest tulenevalt tegi tunnistaja järelduse, et süsteem ei vastanud gaasiohutuse seadusele ning vastutus oli antud juhul omanikul endal. Gaasikatlal põhineva kütte töö põhimõtete kohta selgitas Eda Saaberg järgmist: katlast väljub kuum vesi temperatuuriga 70 kraadi ja tagasi jõuab temperatuuriga ca 50 kraadi. Ühetorusüsteemi puhul jääb temperatuuri vahe umbes 5-le kraadile, mis on ka üheks elektroonikaploki rikete põhjuseks - toimub katla ülekuumenemine. Ühetorusüsteemi

saaks kasutada eramute puhul ülevalt alla jaotustega avatud süsteemi puhul, mitte korterite puhul. Kui omanik soovis paigaldada ühetorusüsteemi, siis oleks ta pidanud konsulteerima projekteerijaga. Antud juhul võis olla küttesüsteem ise välja mõeldud, kuid see ei olnud nõuetele vastav ühetorusüsteem. Järelevaatajana ta sellist süsteemi paigaldamist ei oleks üldse aktsepteerinud, kuna looklevaid kõverdusi torustikus ei tohi olla - seal tekib õhukott ja sinna peab olema paigaldatud õhutuskraan. Sama kehtib radiaatorite osas. Tunnistaja arvates on peamine põhjus elektroonikaploki rikke tekkimisel valesti paigaldatud küttesüsteem, kuna nn ülekuumenemisest tingitud kõrgema temperatuuri puhul lülitub katel automaatselt välja ja seejärel lülitub kohe uuesti sisse, et süsteemis temperatuuri hoida. Tunnistaja, olles tutvunud asjas esitatud dokumentidega, leiab, et dokumentide hulgast puudub tehnilise kontrolli akt ja teatis Eesti Gaasile. Vastavaid asjaolusid on ta ise ka AS-ist Eesti Gaas kontrollinud. Puudub ka küttesüsteemi projekt, mis on tehnokontrolli akti väljastamise eelduseks. Küttesüsteemi paigaldamist võib teha vastava spetsialisti järelevalve all ka omanik ise, kuid vastutavaks jääks küttefirma. Tunnistaja kinnitusel oleks samale süsteemile uue katla külge ühendamisel rike mõne aja pärast kordunud. 13.05.2008 kohtuistu kohtuistungil stungil jääb hageja oma nõude juurde. juurde. Hageja taotleb seoses küttesüsteemi rikkega ilmnenud varjatud puudustega korteri ostuhinna alandamist vähemalt 25% ulatuses, s.o 35 000 krooni väljamõistmist kostjalt ning asjas tehtud kohtukulude kostja kanda jätmist. Kostja hagi ei tunnista. Korter on müüdud kinnisvaramaakleri vahendusel ning hageja on korteri maakleri ja kostja juuresolekul üle vaadanud. Kostja demonstreeris küttesüsteemi töötamist ning mingeid pretensioone hagejal ei olnud. Korteri üleandmise-vastuvõtmise aktis hageja kinnitab, et ta võtab korteri vastu, on selle üle vaadanud ning ei esita mingeid hilisemaid pretensioone. 31.12.2006 hageja poolt teatatud katlarike võis olla tingitud jõulude ajal tekkinud elektrikatkestusest. Ajalehes “Põhjarannik” avaldati artikkel ulatusliku elektriavarii kohta, elektrikatkestuse olemasolu sel ajal kinnitab ka AS Eesti Energia kirjalikult esitatud tõend. Rikke põhjuste kohta tehnilist ekspertiisi läbi ei ole viidud. OÜ Fluk Tehnik töötaja järeldused ei ole usaldusväärsed, kuna firma ei olnud huvitatud remontimisest, vaid süsteemi vahetamisega suurema tellimuse saamisest. Süsteemi vahetamise kohta 08.02.2007 esitatud arvel ei ole näidatud eraldi tööde ja materjali maksumust. Tunnistajate ütlustest ilmnes, et ühetoru-küttesüsteem ei olnud keelatud ning katla rikke võis põhjustada avarii elektrivarustussüsteemis. V Ž kinnitas, et eletronploki oleks võinud vahetada ühe päeva jooksul. Hageja nõutud suuruses kahju ei ole põhjendatud, kuna küttesüsteem oli vaid kaks aastat vana, mistõttu kogu süsteemi vahetuseks vajadus puudus. Kütteprojekt oli vormistatud vastavalt sellel ajaperioodil kehtinud nõuetele ja objekt oli kohaliku omavalitsuse poolt kantud registrisse. Hageja kulutused on põhjendamatud ning eeldatava kahju suhtes kostjaga eelnev kooskõlastus puudus..

Kohtuotsuse aluseks olevad asjaolud ja õiguslik põhjendus Kohus, kuulanud ära poolte seletused ja tunnistajate ütlused ning uurinud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hageja nõue kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja nõue on esitatud poolte vahel sõlmitud ostu-müügi ja asjaõiguslepingu alusel hageja poolt omandatud korteriomandi väidetavast lepingutingimustele mittevas-

tavusest (varjatud puudustest) tekkinud kahjudega seoses korteri ostuhinna alandamiseks. Kohtus on tuvastatud faktilised asjaolud, mille osas poolte vahel vaidlus puudub: 1) Poolte vahel on sõlmitud 21.11.2006 korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping (lk 19-26), mille alusel müüs kostja G Yhagejale T T`le Kohtla-Järve linnas Metsa 8 asuvas elamus reaalosana korteriomandi (korter nr 4) reg. osa nr 1670907 ning mille kokkuleppeliseks ostuhinnaks oli 146 000 krooni. Ostuhind on tasutud. 2) Korter oli hageja poolt ülevaadatud ning 26.11.2006 üleandmise akti alusel kostja poolt hagejale üle antud (lk 50). 3) Varem korteris olnud keskküttesüsteem oli 2004.aastal kostja poolt asendatud autonoomse gaasiküttesüsteemiga, paigaldatud oli gaasikatel “Elexia” ning ehitatud välja nn ühetoru-küttesüsteem. 4) 2006.aasta detsembri lõpul lakkas küttesüsteem töötamast ning tekkinud rikkest teatas hageja koheselt kostjale. 5) Katlal esinenud rikke olemasolus veendus ka kostja, kelle abikaasa A.A käis hageja kutsel 31.12.2006 kohapeal olukorda ülevaatamas. 6) 08.01.2007 on xxxx korteri küttesüsteemi ülevaatamisel koostanud Virgas OÜ esindaja V Ž akti rikke olemasolu ja avastatud puuduste kohta. 7) 10.01.2007 hageja poolt kostja aadressile postiasutuse kaudu väljastatud kiri (ettepanek läbirääkimiste pidamiseks) tagastati hagejale vastuvõtmatult (lk 27, 28). 8) 08.02.2007 on OÜ Fluk Tehnik koostanud akti xxxx korteris teostatud tööde kohta – paigaldatud on gaasikatel “Junkers” ja välja on vahetatud kogu küttesüsteem (lk 190, 191). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja andis 21.11.2006 sõlmitud müügi- js asjaõiguslepingu alusel üle kokkulepitud omadustega korteriomandi (s.t täitis lepingu kohaselt) või andis üle korteriomandi, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (s.t täitis lepingu mittekohaselt) ning kas selle ja muude asjaolude tõttu on hagejal õigus alandada ostuhinda ja seda hageja poolt nõutud suuruses. Vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et hageja väited tema poolt ostetud korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusest seoses küttesüsteemi osas esinenud varjatud puudustega on põhjendatud ja on ka tõendamist leidnud nii asjas esitatud dokumentaalsete tõendite kui ka kohtus üle kuulatud tunnistajate ütlustega. 14.12.2008 on E S gaasipaigaldiste kasutamise järelevaatajana andnud hageja pöördumisel kirjaliku arvamuse hageja korteris paigaldatud küttesüsteemi osas esinenud rikkumiste osas (lk 172-173) ja on leidnud, et väljaehitatud ühetorusüsteem ei vasta tootja tehase Chaffoteaux et Maury poolt gaasikatla Elexia 20 CF küttesüsteemile esitatavatele nõuetele, seega ei olnud võimalik anda katlale garantiid ega kiita heaks gaasipaigaldise ebaõiget ekspluatatsiooni. Arvestades hageja esitatud andmeid varem samas korteris talvel tarbitud maagaasi kogusest 40m3 kuus, tegi ta järelduse, et siis kasutati gaasikatelt vaid sooja tarbevee tootmiseks. Vastavalt gaasikütte ohutuse seaduse § 13 lg 1 on gaasipaigaldise kasutamise järelevaataja isik, kes on pädev käesoleva seaduse ja teiste õigusaktide kohaselt korraldama

või tagama gaasipaigaldise ja sellega ühendatud gaasiseadmete ja -balloonide nõuetekohast kasutamist. Seega, Eda Saaberg on antud asjas eriteadmisi omavaks isikuks, kelle teadmistes ja erapooletuses antud asjas puudub kohtul alus kahelda. TsMS § 293 lg 2 kohaldamisel on kohus E S `i kui antud asjas eriteadmisi omava isiku hageja taotlusel tunnistajana kohtuistungil üle kuulanud. Oma arvamuse andmisel tugineb E S ka hageja saadetud fotodele (lk 174-176), milledel kajastatu õigsust kostja ei ole kohtus vaidlustanud. Ühe-ja kahetoruküttesüsteemi erinevuste ning olemasolnud ühetorusüsteemi puhul katlal tekkiva ülekoormuse tehniliste põhjuste kohta andis E S kohtuistungil vastava ala asjatundjana üksikasjaliku ja põhjendatud selgituse. Ka tunnistajad V Ž ja J O kinnitasid kohtus ütlusi andes, et gaasikatla „Elexia“ paigaldus- ja kasutusjuhendi järgi ei olnud küll keelatud ühe toruga küttesüsteemi paigaldamine, kuid olemasolnud küttesüsteem ei vastanud tehnilistele nõuetele ning seetõttu kuulus väljavahetamisele ja kahetorusüsteemiga asendamisele. Tunnistaja E S ütluste kohaselt ei olnud keelatud gaasikatla paigaldamisel ka küttetorustiku väljaehitamine omaniku enda poolt, kuid vajalikud olid vastavad eelteadmised ja projektdokumentatsioon, samuti pidi töö teostatama spetsialisti kontrolli all. Kostja võttis omaks, et küttesüsteemi paigaldas tema abikaasa A.A ise. Kostja väited korteris omaalgatuslikult paigaldatud küttesüsteemi nõuetele vastavusest ei ole põhjendatud ega tõendatud. Paigaldatud gaasikütteseadmele ei olnud väljastatud garantiitunnistust (talongi), samuti ei olnud täidetud gaasikütte ohutuse seaduse nõuded tehnokontrolli läbimise (puudub tehnokontrolli akt) kohta, küttesüsteemi ehitamiseks vajaliku projekt puudub. Kostja esitatud dokumendid Kohtla-Järve Linnavalitsusest küttesüsteemi kasutusloa nr 3589 väljastamisest ei tõenda gaasiküttel põhineva küttesüsteemi ehitamiseks vajaliku projekti olemasolu (lk 56). Kasutusluba on väljastatud ehitise tehnosüsteemide muutmiseks 12.10.2004 seoses xxxx asuva korteri keskküttesüsteemist täieliku väljalülitamisega; kasutusloa väljaandmisel on teostatud maja soojaveeküttesüsteemi soojakoormuse arvestuslik muutus üldisest küttesüsteemist väljalülitamisel (57-58), lisatud on akt radiaatorite mahavõtmise ja püstikute isoleerimise kohta (lk 67). Korteris omaalgatuslikult paigaldatud küttesüsteemi torustiku kohta projekti olemasolu ei ole kostja tõendanud ka 13.05.2008 kohtule esitatud skeemiga („Gaasi ja soojusetorustiku skeem“), kuna see ei kajasta kostja paigaldatud süsteemi: skeemil on märgitud paigaldatud gaasikatla nimetuseks Baxi ning kasutatud radiaatoriteks on „ malmradiaatorid“ (tegelikult olid selleks vastavalt hageja esitatud fotodelt nähtuvale plekkradiaatorid (lk 175)). V Ž kinnitas tunnistajana, et tema paigaldas ainult gaasiseadmetesse puutuva osa ning andis välja ka vastava sertifikaadi; küttesüsteemi väljaehitamise õigsust ta ei ole kontrollinud. Küttesüsteemis esinenud puudusi ei olnud hagejal võimalik märgata tavapärase ülevaatuse käigus visuaalse vaatluse tulemusel, kuna vastavat hinnangut paigaldatud gaasiküttesüsteemi nõuetele vastavusest oskavad anda vaid spetsialistid ning varjatud puudus ilmnes kütteperioodil korteri kütmisel juba kuu aja jooksul peale korteri ostjale üleandmist. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta üleantav asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Poolte vahel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu p 2.2.4 kohaselt on müüja avaldanud ja kinnitanud, et lepingu eseme reaalosaks olev korter vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, korter on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonitrassiga ja on ahju- ja lokaalse gaasiküttega. Lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Lepingu p 2.2.5 kohaselt on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjale (hagejale) teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

On ilmne, et Eesti ilmastikutingimustes on vajalik kütteperioodil korterites elamiseks ka eluruumide kütmine ning poolte kinnitusel toimus vaidlusaluse korteri kütmine korteris paigaldatud gaasiküttesüsteemil. Süsteem lakkas töötamast katla rikke tõttu ning, vastavalt tunnistajate ütlustele, kuulus kogu süsteem väljavahetamisele. Kohus leiab, et antud juhul ei oma ka olulist tähtsust asjaolu, et rikke võis esile kutsuda ka elektrikatkestus, kuna tunnistaja E S kinnitusel oleks ainuüksi katla või selle elektroonikaploki väljavahetamisel küttesüsteemi puudulikkuse tõttu ilmnenud sama rike uuesti. Seega on põhjendatud hageja poolt kogu nõuetele mittevastava küttesüsteemi väljavahetamine ja ilmnenud varjatud puudustega ka tekitatud kahju hüvitamise nõue. Kohustuse, s.h. lepingulise kohustuse - rikkumise, kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral on üheks VÕS § 101 lg 1 p 5 ettenähtud õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuse täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. VÕS § 218 lg 1 tulenevalt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Antud juhtumi puhul oli lepingule mittevastavus olemas juba korteri üleminekul ostjale. VÕS § 112 lg 4 tulenevalt vastutab isik seaduses või lepinguga ettenähtud juhtudel oma kohustuse rikkumise vabandatavusest sõltumata. Kostja väited tema kui müüja vastutuse puudumisest seoses hageja poolt eelnevalt korteri ülevaatamisega, ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud kostja tuginemine korteri üleandmise aktis 26.11.2006 märgitud pretensioonide puudumisele ning hageja antud lubadusele hilisemate pretensioonide mitteesitamisest (lk 50). VÕS § 218 lg kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei või müüja tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiiratakse ostja õigusi. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks teatanud hagejale tema enda poolt paigaldatud küttesüsteemi ehitamise asjaoludest ja võimalikest varjatud puudustest. Hagejale kostja poolt üleantud dokumentidelt nähtus tööde teostajana üksnes OÜ Virgas, kelle töötajate poolt aga paigaldatud küttesüsteemi vastavust ei kontrollitud. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Asjas on kostja enda kinnitusel tõendatud, et hageja teavitas ilmnenud puudustest kostjat koheselt ning VÕS § § 222 lg 1 kohaselt on nõudnud kostjalt kui müüjalt asja

parandamist (on teinud ettepaneku läbirääkimiste pidamiseks ja kahjude hüvitamiseks). VÕS § 222 lg 5 tulenevalt, kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. VÕS § 223 tulenevalt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. VÕS § 224 tulenevaid ostuhinna alandamise piiranguid ei esine, s.o. ostja ei või alandada ostuhinda, kui müüja parandas asja või kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta Kohus leiab, et kuna kostja õigustamatult ei nõustunud hageja esitatud pretensioonidega küttesüsteemis ilmnenud puudustega kahjude korvamiseks ega teinud omaltpoolt midagi olukorra parandamiseks, siis oli hageja õigustatud ise olukorra lahendamiseks küttesüsteemi remontima (asendama) ning on õigustatud ka nõudma kahjude hüvitamist. Hageja on õigustatud nõudma ostuhinna alandamist ja VÕS § 112 lg 3 alusel vähendama makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele (VÕS § 112 lg 2). Antud juhul on hageja esitanud sellekohase taotluse kohtumenetluse käigus nõude muutmise avalduses, mis kohtu hinnangul ei välista veel iseenesest nõude rahuldamist. Samas nõustub kohus kostja vastuväidetega ostuhinna alandamise suurusest. VÕS § 112 järgi on mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet, s.o. VÕS § 112 lg 1 tulenevalt võib hageja alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse ning kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kohus leiab, et hageja ei ole asjas usaldusväärselt tõendanud lepingu eseme mittekohase täitmise väärtust, mistõttu ei ole ka põhjendatud ostuhinna alandamine 25% ehk vastavalt hageja nõutud summas 35 000 krooni. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinnanud asjas tuvastatud asjaolusid ja hageja esitatud tõendeid korteri lepingutingimustele mittevastavusega seoses esinenud kahjust, peab põhjendatuks rahuldada hageja nõue ostuhinna vähendamiseks küttesüsteemi väljavahetamisel kantud ja tõendatud otseste kulutuste ulatuses, s.o. katla ja küttesüsteemi paigaldamise maksumuses summas 22 500 krooni vastavalt OÜ Fluk Tehnik arvele 08.02.2007 (lk 11, 192) ning küttesüsteemi rikke tuvastamiseks spetsialisti kohalekutsumiseks 08.01.2007 OÜ-le Virgas tasutud summas 350 krooni (lk 11), ehk kogusummas 22 850 krooni. Nimetatud summa vastab ostuhinna (146 000 krooni) vähendamisele 16 % võrra (täpsemalt 15,65%). Ostuhinna vähendamise summa määramisel võtab kohus arvesse ka asjaolu, et hageja valdusesse jäid varem paigaldatud

radiaatorid, samuti väljavahetatud katel. Hagiavalduses märgitud laenulepingu (laen summas 50 000 krooni) sõlmimisega kaasnenud kulutusi (hindaja väljakutsumine, lepingu sõlmimise tasu, notaritasu, kindlustuslepingu tasu, esimene krediidi sissemakse ja hageja tasutud pangaintressid) - ei pea kohus põhjendatuks arvesse võtta, kuna hageja nimetatud suuruses laenuvõtmise vajadust kahjude kõrvaldamiseks ei ole hageja tõendanud. Hagiavalduses märgitud hagiavalduse koostamise tasu (300 krooni) puhul on aga tegemist tsiviilasjas kantud menetluskuluga.

Menetluskulude jaotusest TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Antud asjas on hageja tasunud riigiõivu ja tunnistajatasusid, samuti õigusabi eest hagi esitamisel Kostja on teinud kulutusi õigusabi eest tasumisel ja dokumentide kopeerimisel ning väljastamisel. Seoses hagi osalise rahuldamisega leiab kohus, et asjas kantud menetluskuludest jääb hageja kanda vastavalt hagi rahuldamata osale (12 150 : 35 000) x 100 = 34,72 % ja kostja kanda menetluskuludest jääb vastavalt hagi rahuldatud osale ( 22 850 : 35 000) x 100 = 65,28%. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 452 lg 1 kohaselt tehakse kohtuotsus avalikult teatavaks kohtukantselei kaudu. TsMS § 453 lg 1 ja 2 kohaselt kohtuotsuse kohtukantselei kaudu teatavakstegemine ei välista ega piira kohtu kohustust toimetada kohtuotsus menetlusosalistele kätte. Kohus juhindus veel TsMS § 173; 441-442, 632 nõudeist.

Kohtunik Ärakiri õige: Nooremreferent

/allkiri/

I.Külavee I.Golubev

Kohtuosus jõustus 07. mail 2009.a Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega Nooremreferent I.Golubev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.