Asjaõigus › Omandiasjad

1(7)

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue ja põhjendused Andrus Tiigile ja Sirje Sarapuule kuulub kummalegi 1⁄4 suurune mõtteline osa hoonestatud kinnistust asukohaga Xxxxxx xxx x xxxxxx Harjumaal, 1⁄2 samast kinnistust kuulub Milve Tõugjasele. Kinnistut valdab kostja ja seal asuv elamu on kostja alaline elukoht. Kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise viisis kokkuleppele jõudnud. Samuti ei ole kaasomanikud kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 2 mõttes. Kaasomandi edasine jätkumine kostjaga on võimatu ning kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurustele. Hagejad palusid kinnistu enampakkumine teha ülesandeks kohtutäitur Kaire Põltsile ja enampakkumise alghinnaks määrata 2 100 000 krooni tulenevalt eksperthinnangust. Alternatiivselt pakkusid hagejad jagamise viisiks kinnistu andmise tervikuna kostjale, pannes ühtlasi talle kohustuse maksta hagejatele välja nende osa rahas vastavalt Eri Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ poolt tehtud eksperthinnangule. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Kostja vastuväited ja vastuhagi põhjendused Kostja hagejate väljatoodud kaasomandi lõpetamise viisidega ei nõustunud. Kostja palus vastuhagis jagada kinnistu reaalosadeks (kaheks kinnistuks) vastavalt vastuhagile lisatud plaanile. Kostja on nõus kandma pool kulutustest, mis kaasnevad kinnistu pooleks jagamisega. Antud lahendus annaks kostjale võimaluse säilitada oma pikaaegne kodu ja hagejatele võimaluse talitada enda osadega vastavalt nende soovile. Krundi jagamisel lähtub kostja alljärgnevast: krundi suurus on 1772m2. Pool sellest on 886m2. Kostja palus jätta kogu krundist enda omandisse 886m2 ja hagejate kaasomandisse krundi suurusega 886m2. Menetluskulud palus kostja jätta hagejate kanda. Kohtuistungil lisas kostja, et temal ega ta sugulastel ei ole raha, et hagejate osad välja osta. Kostja ei saaks enampakkumiselt saadava raha eest xxxxxxxx kodu osta, kuna xxxxxx on korterid väga kallid. Hagejate seisukoht vastuhagi osas Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu. Vastuhagi välistaks hagejate õiguse kaasomandi lõpetamiseks. Hagejad ei ole nõus nendevahelise kaasomandi säilimisega. Üksnes asjaolust, et hagejad on õdevend, ei saa eeldada, et hagejad peaksid leppima ühe omandiosaga. Hagejatel on eraldi elukohad ja majanduslikud huvid. Hagejad ei ole nõus kandma täiendavaid kulutusi, mis kaasnevad kinnistu pooleks jagamisega (detailplaneeringu tellimine ja kulutused muude vajalike toimingute eest). On ebaselge, milline oleks sellisel juhul rahas mõõdetav positiivne tulemus hagejate jaoks. Arvestades kõigi kaasomanike vahelisi suhteid ning nende kõigi õigusi üksteisest sõltumatult igal ajal kaasomandi lõpetamist nõuda, oleks ebaõiglane, kui kaasomandi lõpetamiseks tuleks hagejatel teha lisakulutusi, mille kandmisel ei osale kostja või need kulutused ei ole kõigile kaasomanikele 2(7)

võimetekohased ega vajalikud seadusega neile tagatud õiguse realiseerimiseks. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas kaasomandi kinnistule asukohaga Xxxxxx xxx x xxxxx linnas Harjumaal selliselt, et määras müüa selle avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada Milve Tõugjase, Sirje Sarapuu ja Andrus Tiigi vahel vastavalt igaühe mõttelise osa suurusele kaasomandis. Kohus määras kindlaks otsuse täitmise korra selliselt, et avaliku enampakkumise viib läbi Tallinna ja Harjumaa kohtutäitur Kaire Põlts täitemenetluse seadustiku alusel ning alghinnaks on 2 000 000 krooni. Kohus rahuldas vastuhagi kinnisasja jagamise nõudes ja jättis selle rahuldamata jagamise viisi osas. Kohus jättis hagejate menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda kehtivatest AÕS-i ja maakorraldusseaduse (MaaKS) redaktsioonidest. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole vastava nõude esitamiseks vajalik põhjuse tõendamine/põhistamine. AÕS § 77 lg-te 1 ja 2 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kui kokkulepet ei saavutata, otsustab jagamise viisi hageja nõudel kohus. Vaidlusalune kinnistu on poolte kaasomandis mõtteliste osade suurusega vastavalt 1⁄4, 1⁄4, ja 1⁄2. Puudub vaidlus, et kaasomand tuleb lõpetada, vaidluse all on jagamise viis. Kostja taotletava viisi (reaalosadeks jagamine) võimalus tõendamist ei leidnud. Kostja nõude kohaselt tuleks kinnistu jagada kaheks reaalosaks, millest üks jääks edaspidi hagejate kaasomandisse. Kohus ei saa eirata hagejate vastuväidet, mille kohaselt pöördusid nad kohtusse selleks, et kaasomand lõppeks, sh ka nende vahel ja nad ei ole nõus kostja pakutud viisiga; neil kummalgi on erinev isiklik elu ja majanduslikud huvid; ei oma tähtsust, et nad on õde-vend. Iga kaasomanik on iseseisev omanik, kel on õigus tema omandisse kuuluvat asja vallata, kasutada ja käsutada ning kelle õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega (AÕS § 68 lg-d 1 ja 2). Vaidluse lahendamine selliselt, et pärast hagejate poolt kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist jääks nende vahel kaasomand kehtima, ei ole võimalik ilma nende vastava tahteta. Hagejad väljendasid vastuseisu nende vahel kaasomandi edasisele kestmisele. Vastav tahe väljendub hagejate taotletavates jagamise viisides. Nii enampakkumisel müügi kui kostja ainuomandisse jätmise ja hagejatele nende osade rahas hüvitamise korral lõppeks kaasomand täielikult, sh hagejate vahel. Kohus nõustus hagejate seisukohaga, et lähisugulus ei saa olla aluseks nendevahelise kaasomandi säilitamisele nende tahte vastaselt. Kinnistu kolmeks reaalosaks jagamise maakorralduslik võimatus on tõendatud Xxxxx Linnavalitsuse kirjaliku selgitusega kohtule 31.01.2008 (t lk 145). Kohaliku omavalitsuse teatel sätestab Xxxxx linna ehitusmäärus moodustatava elamukrundi suuruseks mitte vähem kui 800m2. Vaidlusaluse kinnitu kogusuurus on 1772m2, millest 1⁄4, st osa, mis kuuluks kummalegi hagejale, moodustab u 591m2. Seega puudub vajadus analüüsida, kas teine tingimus uute kruntide moodustamiseks (isiklik ligipääs avalikult kasutatavale teele) on täidetud. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Mõistlik ja hagejate suhtes õiglane ei ole jagada kaasomandit selliselt, et jätta kogu kinnisasi kostja omandisse, pannes talle kohustuse maksta hagejatele välja nende osad rahas. Sellise lõpetamise viisi korral peab olema tagatud hagejatele kohese ja õiglase rahalise hüvitise saamine

3(7)

omandi kaotamise eest. Kostja teatas korduvalt kohtule ja vastaspoolele, et tal ja tema sugulastel puuduvad rahalised vahendid hagejatele hüvitiste maksmiseks. Seega ei oleks tagatud hagejatele kohese ja õiglase hüvituse saamine ning kohtuotsuse täitmine toimuks lõppkokkuvõttes ikkagi kinnistu enampakkumisel müügi ja sellest saadud rahaliste vahendite jagamise tulemusena. Mõistlik ja kõigi kaasomanike suhtes õiglane on lõpetada kaasomand selliselt, et müüa see avalikul enampakkumisel. Nimetatud viisi tulemusena kaotab kostja küll oma kodu, kuid vaidluses tõendamist leidnud asjaolusid arvestades ei ole maatüki, millel asub kostja kodumaja, kaasomandi lõpetamine muul viisil võimalik ega hagejate suhtes õiglane. Kohus peab kaaluma võrdselt mõlema poole huve ega saa oluliselt eelistada kumbagi poolt. Kohus andis menetluse kestel korduvalt kostjale võimalusi leida rahalisi vahendeid, et maksta hagejatele nende osad välja ja seeläbi jääda oma senise alalise elukoha ainsaks omanikuks. Kuna kostja selliseid võimalusi ei leidnud ja reaalosadeks jagamine võimalik ei ole, tuleb arvestada ka hagejate huve, kel on õigus oma omandit koheselt kasutada/käsutada. Põhjendatud ei ole kostja väide, et tal ei oleks võimalik omandada enampakkumise tulemusena saadava tema mõttelisele osale vastava rahasumma eest elamisväärset eluruumi xxxxx linnas. Kohus tutvus kinnisvarapakkumistega internetis ja leidis, et nt aadressil www.kinnisvara.ee oli kohtuistungi toimumise päeval müügil xxxxx linnas 1-2 toalised korterid hinnaga alates 515 000 krooni (tegemist üldtuntud asjaoludega TsMS § 231 lg 1 mõttes). Hagejad esitasid kohtuistungil taotluse määrata kohtuotsuses selle täitmise kord selliselt, et määrata enampakkumist läbi viima Tallinna ja Harjumaa kohtutäitur Kaire Põlts ning avaliku enampakkumise alghinnaks vastavalt kohtumenetluses läbiviidud ekspertiisile (t lk 60-83) 2 000 000 krooni. Puuduvad seaduslikud takistused taotluse rahuldamisele. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel määrata kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra. Apellatsioonkaebuse põhjendused Milve Tõugjas palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Kostja jaoks on elamu Xxxxxx xxx x xxxxxx alates 1985 kodu. Kostja on kandnud kõik kulutused seoses elamu korrashoiuga. Samuti on kandnud kostja kõik kulutused seoses aia korrashoiuga ja teinud krundi korrashoiuks tööd. Hagejad said kinnistu kaasomanikeks alles 2006.a. Hagejatel on kodud mujal - A.Tiigil xxxxxx ja S. Sarapuul xxxxxxxxxx. Kostjal muud elamispinda ei ole. Kinnistu müük toob kaasa kostjale elukoha kaotuse. Kostja on 65.a pensionär. Kinnistu müügi tagajärjel tuleb kostjal otsida uus kodu ja tegeleda kolimisega. Arvestades kostja vanust ja tervislikku seisundit, on see väga keeruline, kostja ei orienteeru seadusandluses. Kostjal ei ole võimalik võtta uude elukohta kaasa kõiki isiklikke asju, kuna need ei mahuks sinna ära. Kostja on vaidlusaluses elamus elanud ligi 35 aastat. Kostja soovib elada oma elupäevade lõpuni oma kodus. Xxxxx Linnavalitsusest saadud vastusest nähtub, et krundi reaalosadeks jagamine on võimalik. Sellisel juhul jääks kostja kasutusse krunt suurusega 886 m2 ja hagejate kasutusse krunt 886 m2. Kostja on nõus kandma poole krundi pooleks jagamisega kaasnevatest kuludest. Riigikohus rõhutas otsuses nr 3-2-1-45-06, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asja jagamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel poolte huvide kaalumisel lähtuma õiglusest. Kohus ei arvestanud otsuse tegemisel nimetatud Riigikohtu seisukohti. Kohus ei põhjendanud, miks on hagejate huvi – lõpetada kaasomand, müües kinnistu avalikul

4(7)

enampakkumisel, tähtsam, kui kostja põhiseaduslik õigus kodule. Kaasomandis olevate asjade puhul on kaasomandi kasutamine ja käsutamine kitsendatud ja kaasomanikud peavad taluma teatud kitsendusi. Maakohtu otsus ei ole õiglane. Hagejad märkisid vastuses vastuhagile, et vastuhagi rahuldamine ei ole võimalik, sest kostja ei ole väidetavalt välja selgitanud kõiki asjaolusid. Vastavalt hageja poolt xxxxx linna maakorraldajale tehtud järelepärimisele, on krundi jagamine võimalik. Vastava 19.11.2007 Liivi Vainola meili esitas kohtule hageja. Vastuse kohaselt on krundi jagamine pooleks võimalik läbi detailplaneeringu. Hageja nimetatud informatsiooni ei vaidlustanud. Kostja vastuhagi ei ole vastuolus seaduse ega xxxxx linna määrustega. Vastuhagiga esitas kostja esialgse plaani ja märkis, et on nõus arvestama hagejate ettepanekuid krundi jagamise osas. Kohtuistungil esitas kostja krundi jagamise plaani, kus oli arvestatud hagejate selgitusi. Vastuhagi esitamise aluseks oli kostja poolt xxxxx linna määruste ja tegeliku olukorra arvestamine. Kaasomanikul on õigus nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise aluse või asja olemusega. Seega tuleb kostja nõude lahendamisel arvestada, kas maatüki ja selle olulise osa - ehitise olemus võimaldavad maatüki eraldamist reaalosana. Selliste takistuste puudumist kinnitas xxxxx linna maakorraldaja 19.11.2007 vastuses. Samuti teatas maakorraldaja, et ta on konsulteerinud selles küsimuses arhitektiga. Mõlemad olid seisukohal, et uus krunt saab olla elamumaa sihtotstarbega ja elamu ehitamiseks. Kostja oli nõus kandma vastavad kulutused. Elumaja, mis jääks kostjale, on väikese väärtusega, mida selgitasid ka hagejad hagiavalduses – elamut ei saa kasutada mitme pere elamuna, tegemist on väikese kahekorruselise majaga, majas puudub vesi ja kanalisatsioon. Samas märkisid hagejad vastuses vastuhagile, et vastuhagi rahuldamine oleks ebaõiglane, kuna kostja saaks jagamise tulemusel endale kogu korras elamise. On arusaamatu, kuidas on hagejate kirjeldatud elamu puhul tegemist korras elamisega. Hagejad märkisid vastuses vastuhagile, et kaasomandi lõpetamist reguleeriv õiguskord ei võimalda kaasomandi lõpetamise hagile esitada vastuhagi sellise nõudega, et vastuhagi rahuldamise korral jääks põhihagi esitanud isikute vahel kaasomand kestma. Hagejate väide on vastuolus Riigikohtu praktikaga. Riigikohus märkis otsuses nr 3-2-1-45-06, et kohus võib jätta kaasomandi jagamise nõude rahuldamata, kui ta leiab, et nõutud viisil kaasomandi jagamine ei ole õiglane. Seega on võimlik, et vaatamata esitatud põhihagile lõpetada kaasomand, rahuldab kohus vastuhagi nõude ja ei lõpeta kaasomandit. Kohus peab kaaluma, kumb esitatud variantidest on vähem ebaõiglane. 65.a pensionäri kodust ilma jätmine on tunduvalt ebaõiglasem kui hagejate vahel kaasomandi säilitamine. Hagejate arusaam on väljendatud nende vastuses. Hagejad märkisid, et kostja on rikkunud hagejate õigust saada kaasomandist kasu. Ajal, mil hagejad on olnud kaasomanikud, ei ole nad teinud ühtegi väljaminekut ega tööd, et krunti ja aeda korras hoida, kuid leiavad sellele vaatamata, et nad oleksid pidanud saama kasu. Vastus apellatsioonkaebusele Andrus Tiik ja Sirje Sarapuu ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikud ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus vaidlustatud osas muutmata ja apellatsioonkaebus

5(7)

rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega rahuldati vastuhagi, kuid jäeti rahuldamata nõue rakendamisele kuuluva kinnistu jagamise viisi osas. Kaebusest aga ei nähtu, milliseid materiaal-või menetlusõiguse norme maakohus otsuse tegemisel rikkus. Kolleegiumi arvates on maakohtu otsus seaduslik ja kooskõlas senise kohtupraktikaga. Kaebuses tugineb apellant Riigikohtu lahendile (nr 3-2-1-85-05), millest juhindudes on kolleegiumi arvates maakohus õigluse seisukohalt otsuse tegemisel juhindunud. Kohus on õigesti poolte huvisid kaalunud ja asunud põhjendatud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine apellandi poolt taotletaval viisil - reaalosadeks jagamine- ei ole antud asjas võimalik. AÕS § 77 lg-te 2 ja 3 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele ning kui nimetatud kokkulepet ei saavutata, otsustab jagamise viisi hageja nõudel kohus. Asja materjalidest nähtub, et hagejad on väljendanud oma vastuseisu kaasomandi edasisele kestmisele nende vahel ja vaidluse lahendamine selliselt, et ka peale kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamist jääks nende vahel kaasomand kehtima, ei ole võimalik ilma nende vastava tahteta. Kaasomandi lõpetamist reguleeriv õiguskord ei võimalda kaasomandi lõpetamise hagile esitada vastuhagi sellise nõudega, et vastuhagi rahuldamise korral jääks põhihagi esitanud isikute vahel kaasomand kestma. Lisaks nähtub kinnistu kolmeks reaalosaks jagamise maakorralduslik võimatus ka Xxxxx Linnavalitsuse kirjalikust selgitusest (tl 145), millele maakohus on põhjendatult viidanud. Kaasomandi lõpetamisel selle müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisel kaasomanike vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele kaasomandis, lõpeb kaasomand täielikult. Kolleegium nõustub apellandiga selles, et kinnistul asuv elamu on tema kodu ja kostja ainsaks sissetulekuks on pension, kuid ka see ei anna alust jätta kogu kinnisasja apellandile, pannes talle kohustuse maksta hagejatele välja nende osad rahas, sest sellise kaasomandi lõpetamise viisi korral peab hagejatele olema tagatud kohene ja õiglane rahaline hüvitis omandi kaotamise eest. Kolleegium andis apellandile võimaluse leida lahendus hagejatele hüvitise maksmiseks, lükates kohtuistungi edasi, kuid see lõppes tulemusteta. Apellandil rahalised vahendid hüvitise maksmiseks puuduvad, mistõttu toimuks kohtuotsuse täitmine lõppkokkuvõttes ikkagi kinnistu enampakkumisel müügi ja sellest saadud rahaliste vahendite jagamise tulemusena. Kaebuse arutluskäik kinnistu korrashoidu puudutavas osas ja hagejate osavõttu sellest ei pea kolleegium käesolevas vaidluses asjakohaseks ega anna sellele seetõttu hinnangut. Apellandi väitele, et enampakkumise tulemusena saadava tema mõttelisele osale vastava rahasumma eest ei ole võimalik omandada elamisväärset elamispinda Xxxxx linnas, on maakohus vastanud ja kolleegium sellega nõustub. Lisaks peab kolleegium vajalikuks märkida, et oma kirjalikus seisukohas 19.01.2009.a on apellant nõustunud kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel alghinnaga 2 000 000 krooni. Omapoolset kinnisasja turuväärtuse hindamise akti apellant kohtule esitanud ei ole, samuti ei ole kaebuses vaidlustatud eksperdi arvamuse tulemusena (tl 60-82) määratud kinnistu enampakkumise alghinda.

6(7)

Eeltoodust tulenevalt ei ole ringkonnakohtul alust anda kostja nõudele kaasomandi lõpetamise viisi osas maakohtuga võrreldes teistsugust hinnangut. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 kohaselt koosmõjus § 171 lg-ga 1 jätta kostja/vastuhageja Milve Tõugjase kanda.

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Urmas Reinola

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.