Asjaõigus › Omandiasjad

pärast seda AS-le E, asus kostja hageja poolt kaubandusruumide kasutamist igakülgselt takistama. Kuna hageja kasutas kaubandusruume kaupluse ja puhveti pidamiseks, mis eeldab tsentraalvee olemasolu, asus kostja alates 2000. aastast häirima ruumide varustamist veega.

eeldatava tulu saamisele ehk üüri laekumisele (hiljemalt järgneva kuu esimesel päeval). Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 3001020,7 krooni ja seadusjärgse intressi seisuga 1. jaanuar 2009 605 779,54 krooni ja sealt edasi 3% aastas tasumata kahjuhüvitiselt kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta täies ulatuses kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

KÜ hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kaubandusruumide veevarustus katkes 2000.-2001.a talvel seoses sellega, et maja keldris olevas termosõlmes toimus veetorude avarii. 25. mail 2000.a toimunud KÜ juhatuse koosolekul võeti vastu otsus selle kohta, et kaupluse võlgade mittetasumise tõttu katkestatakse kaupluse veega varustamine ja demonteeritakse kaupluse ruumidesse tulevad veetorud. Vaatamata vastuvõetud otsusele ei ole keegi tahtlikult veetorusid demonteerinud. Veevarustus katkes alles rohkem kui pool aastat pärast otsuse vastuvõtmist seoses termosõlmes toimunud avariiga. Sel ajal ei olnud korteriühistul rahalisi vahendeid vigastatud toru remontimiseks. Pärast kaupluseruumide omandiõiguse üleminekut 18. oktoobril 2001.a AS-le S pakkus kostja korduvalt hagejale sõlmida mitteeluruumi haldus- ja kommunaalteenuste osutamise leping, milles on kajastatud ka veetarbimise tingimused ja kord. Hageja on lepingu sõlmimisest keeldunud ega ole alates 18. oktoobrist 2001.a tasunud haldus- ja kommunaalteenuste eest. 2002.a teostas korteriühistu termosõlmes asuva veetorustiku remondi ja ostis ka vajalikud torud kaupluseruumis oleva veetorustiku vahetamiseks, kuid hageja ei lase kostja esindajaid kaupluseruumi. Korteriühistul ei ole AS S süül võimalik veevärgi remonti teostada. Tunnistades hageja õigust kasutada elamu veevärki, peab tunnistama ka hageja kohustusi teiste veevärgi kaasomanike suhtes, kes valitsevad kaasomandi eset korteriühistu otsuste kaudu. AS S käitumine on vastuolus teiste kaasomanike huvidega. AS-1 S tuleb sõlmida korteriühistuga leping, milles on kajastatud tema kohustus tasuda haldus- ja kommunaalteenuste osutamise eest ja selle teostamise kord, tema kohustus tagada korteriühistu esindajatele juurdepääs kaasomandi esemele selle ülevaatamiseks ja korrashoiuks ning hageja vastutus nende kohustuste täitmatajätmise korral. Korteriühistu ei ole vastutav AS S ees veevarustuse katkestamise eest, sest kuni 18. oktoobrini 2001.a ei olnud hageja kaupluse omanik. Ruume AS-lt E ostes 18. oktoobril 2001.a oli hageja teadlik kaupluseruumide veevarustuse olukorrast.

Mõlema juriidilise isiku omavahelised ühistusisesed suhted ei olnud head seoses hageja pideva võlguolekuga kostjale. Hageja on kostjaga arveldanud oma tarbitud teenuste eest valdavalt tagantjärele ja kohtuotsuste täitmisega ( ka kohtulike kompromissidega). Ühistu ei ole kunagi keeldunud osutamaks kaasabi katkenud veeühenduse taastamiseks hageja ruumidele, peaasi, et vee tarbimine oleks korvatud vastavalt tarbitud kogusele. Samas ei ole ühistu oma tegevusega kuidagi ei katkestanud vee andmist hagejale ega takistanud enda trassiga ühendamist. Viimast ei saanud ühistu ka tehniliselt teostada, sest veetoru läbis hageja ruume. Hagejal oli võimalus vee saamiseks sõltumata kostja tahtest ja soovist ja kostja ei saa vastutada hageja tegevusetuse eest endale vajaliku veevarustuse taastamiseks. Ka puudub igasugune objektiivne kahju suuruse põhistus, viide nurjunud äriplaanile OÜ-ga K ja O M oli pelgalt plaan (kavatsus), mille realiseerimine iseenesest ei saanud garanteerida plaani kasumlikkust. Viivis on ebamõistlikult suur ja poole taotlusel VÕS § 162 alustel vähendatav. Viivis sellises määras oleks ka tegelikult eksisteeriva kahjunõude puhul hagejale tulu teenimise vahend. Kostja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vastuseks haginõude suurendamsie avaldusele leiab kostja, et esitatud nõue ei ole kooskõlas kahju väidetava tekkimise ajal kehtinud käibemaksuseadusega. Hagi on esitatud lepinguvälise kahju hüvitamiseks TsK § 448 alusel. Osundatu tõttu ei ole hageja ja kostja vahel ka kokkulepet viivise maksmise kohustuse olemasoluks. Kui ei ole kokkulepet ennast, ei saa tugineda ka kokkuleppe rahalisele suurusele, mille kohta kokkulepe asendatakse seadusest tuleneva suurusega. TsK § 231 määrab vaid viivise määra ja ise ei ole kohustuse tekke aluseks. Ka ei ole võimalik tuvastada viivise õigsust vastavalt sellele, et viivise nõue muutub sissenõutavaks rahalise kohustuse täitmise rikkumisest alates. Kostja ei nõustu hageja paljasõnalise väitega, et viivis muutus sissenõutavaks alates 05. augustist 2000.a. so. väidetava kahju põhjustanud teo toimepanemisest. Selleks teoks hagis esitatu kohaselt oli vee andmise katkestamine kaubandusruumide valdajale, OÜ-le K ja O M . Osundatud kuupäev ei ole kooskõlas ka asjas esitatud tõenditega selle asjaolu osas, et veekatkestused leidsid aset nii suvel kui sügisel ja talvel 2000.a. Hageja on põhinõude suuruse arvestamisel (saamata jäänud tulu üüri näol) lähtunud ebaõigesti saamata jäänud tulu määramisest. Hageja peab saamata jäänud tuluks ilma igasuguseid kulutusi arvesse võtmata oma võimalikku üürisummat. Kostja leiab, et ka suurendatud nõudes ei kuulu hagi rahuldamisele.

KOSTJA VASTUHAGI

KÜ esitas 23.02.2007.a. vastuhagi, milles palus AS-lt S välja mõista võla majandamiskulude arvete mittetasumise eest perioodil aprill 2006.a. kuni jaanur 2007.a. summas 47 669,09 krooni ja võlgnevuse veetarbimise eest saunakompleksis alates 09.12.2003.a. Samuti palus KÜ vastuhagis välja mõista viivised 0,07% põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus KÜ jätta AS S kanda.

VASTUVÄITED VASTUHAGILE

AS S palus jätta vastuhagi rahuldamata. Vastuhageja ei ole tõendanud võlgnevust vee tarbimise osas. Alusetult on esitatud arved prügiveo eest ja esitatud vee- ja küttearved ei vasta tegelikkusele. AS S on temale kuuluvate korteriomandite osas sõlminud ise prügiveolepingud. Arvete koostamisel ei ole arvestatud veemõõtjate näitudega.

Kohtuistungil loobus kostja vastuhagist. Kohus võttis kostja loobumise vastuhagist vastu ja lõpetas menetluse määrusega vastuhagist loobumise tõttu.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seletused, uurinud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi on tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Asja materjalidest nähtuvalt anti Tallinnas XXXasuv 76 korteriga elamu (edaspidi elamu) ekspluatatsiooni 1956. a. Elamu esimesele korrusele oli Estonprojekt ́i ehitusprojektdokumentatsiooniga ette nähtud ja ehitatud kaupluseruumid koos nende all keldrikorrusel asuvate kaupluse lao- ja abiruumidega (edaspidi ka kauplus) (I kd tl 13). Kuni 1995. aastani kuulus elamu RAS TMbilanssi. 1995-1996 toimus AS-i TM poolt elamus asuvate korterite erastamine. EV majandusministri 11.12.1995. a käskkirja nr 272 ja 31.10.1996. a üleandmis-vastuvõtu akti alusel anti elamu haldamine üle RAS-ile E (I kd tl 12 ja 13).

eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud on korterühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS §151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistuseaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega on elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. TsK § 222 lg 2 kohaselt mõistetakse kahjude all kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. AS S nõuab saamata jäänud tulu hüvitamist. Kahju tekitamise nõude esitamisel on hageja lähtunud tsiviilkoodeksi kahju tekitamise sätetest. Tsiviilkoodeksis sätestas kahju tekitamisest tuleneva vastutuse üldalused § 448 lg 1, mille kohaselt kuulub kodaniku isiksule või varale tekitatud kahju hüvitamisele kahju tekitanud isiku poolt täies ulatuses. Sama paragrahvi lõike 2 alusel vabaneb kahju tekitaja selle hüvitamise kohustusest, kui ta tõendab, et kahju on tekitatud mitte tema süü läbi. TsK § 448 rakendamiseks peab üheaegselt esinema neli tsiviilvastutuse üldalust, milledest ainuüksi ühe puudumine välistab kostja vastutuse: hagejal kahju olemasolu, kostja käitumise õigusvastasus, kostja süü ning põhjuslik seos hagejal tekkinud kahju ja kostja tegevuse õigusvastasuse vahel. Kohus leiab, et hagejal lasub kohustus tõendada kostja poolt temale kahju tekitamist. Seega peab hageja tõendama kostja tegevuse, mille tagajärjel hagejale kahju tekkis. Hageja leiab, et temale tekkis kahju ühistu juhatuse 25. mail 2000.a. otsusest tulenevalt. Nähtuvalt antud otsusest otsustas ühistu juhatus AS S kaupluse veevarustuse lõpetamise (I kd tl 30).

B) Alates 01.06.2000 lülitab KÜ kaupluse ruumidest vee välja, demonteerib torustiku ja nõuab meelelahutuskompleksi veevarustuse süsteemi demonteerimist. C) AS-i S poolne omavoliline veevõtt loetakse vee riisumiseks kõigi sellest tulenevate tagajärgedega: pöördumine õiguskaitseorganite ja Tallinna ametiasutuste poole ning abinõuete rakendamine KÜ vara kaitseks.

peatas Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitsetalitus kaupluse ja baari töö tsentraalvee puudumise tõttu kuni puuduste kõrvaldamiseni. Nimetatud aktidest võisid hagejal vahetult tekkida tagajäjed, mis takistasid hageja tegevust. Antud akte hageja ei vaidlustanud. Asja materjalidest ei nähtu hageja ametlikku pöördumist kostja ega kohtu poole seoses vee puudumisega ja nõudega veeühenduse koheseks taastamiseks. Hageja pöördus avaldusega politsei poole kriminaalmenetluse alustamiseks alles poole aasta pärast. Kohus leiab, et hageja käitumisest saab teha järelduse, et hageja tahe ei olnud suunatud veeühenduse kiirele taastamisele tema valduses olevates ruumides, et võimalikku tekkinud kahjut vältida või vähendada. Kohtuekspertiisi käigus eksperdi poolt antud arvamuse kohaselt oli hagejal tegelikult kogu aeg olemas alteratiivne võimalus veesüsteemiga liitumiseks lihtsal ja ohtul viisil. Kohus leiab, et veevarustuse taastamise protsessis ei käitunud hageja hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid järgides. Selle asemel, et teha konstruktiivset koostööd, hakkas AS S alusetult nõudma senisest teistsugust veeühendust ja venitas seega probleemi lõplikku lahendamist, millega tõi kaasa kahju suurenemise. Pärast kaupluseruumide omandiõiguse üleminekut 18. oktoobril 2001.a AS-le S on kostja teinud hagejale korduvalt ettepaneku sõlmida mitteeluruumi haldusja kommunaalteenuste osutamise leping, milles on kajastatud ka veetarbimise tingimused ja kord. Hageja on lepingu sõlmimisest keeldunud ega ole vaidlusalusel perioodil tasunud alates

TVkinnitas AS S esindaja, et veekraan oli suletud 29. maist kuni 6. juunini, suvekuudel perioodiliselt avati ja lõplikult suleti 24. novembri öösel. Sama märkis AS S esindaja ka kirjas ruumide omanikule AS-le E, teatades, et kaupluse ja baari töö on häiritud. 2. juuni 2000.a kirjas teatas AS S esindaja KÜ juhatuse liikmetele vee sulgemisest 27. kuni 29. maini ja 1. juuni õhtul. 30. novembri 2000.a kirjas teatas AS S esindaja KÜ juhatusele veekraani sulgemisest perioodil 29. maist 6. juunini. Harjumaa ja Tallinna Tervisekaitsetalitus sulges 9. jaanuari 2001.a kontrollaktiga AS S valduses olnud kaupluse ja baari seoses tsentraalvee puudumisega. Nende tõendite kogumi alusel asub kohus seisukohale, et tõendamist ei leidnud koostöölepingu lõppemine enne selle osaks olnud rendilepingu realiseerumist ruumide veevarustushäirete tõttu. AS S enda kirjadest nähtub, et perioodil koostöölepingu sõlmimisest selle lõpetamiseni augustis olid küll häired veevarustuses, kuid vesi oli olemas. Eespool nimetatud tõenditest nähtub, et veevarustus vaidlusalustes ruumides oli katkestatud tunduvalt hiljem - perioodil 2000.a detsember kuni 2001.a jaanuar. Kohus leiab, et kahju suuruse kindlakstegemisel ei saa aluseks võtta ka ekspertiisiakti, kuna sellest nähtub küll tulu suurus, mida võiks saada vaidlusaluseid ruume üürile andes, kuid hageja ei ole esile toonud mingeid kulutusi, mida tuleks hagejal teha antud tulu teenimiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tõendatud ei ole hagejale väidetevalt tekitatud kahju suurus. Kohus nõustub kostjaga, et kahju hüvitamisele käibemaksu lisamise nõue ei ole kooskõlas kahju väidetava tekkimise ajal kehtinud käibemaksuseadusega. Käibemaksuseadus (jõustumiskuupäevaga 01.01.1994,) § 3 p 6 kohaselt ei loeta käibeks käesoleva seaduse tähenduses kirjalikus lepingus ettenähtud viiviste ja leppetrahvide, samuti tekitatud kahju sissenõudmist. Kohus nõustub kostjaga, et osundatud Riigikohtu lahendis oli hageja ja kostja vahel asja kasutamise leping. Hagejal oli õiguslikult võimalus oma nõue esitada nii lepingulise kahjuna kui ka kostja poolt alusetust säästmisest tuleneva nõudena. Hagejal oli käibemaksu tasumise kohustus, sest asja üürimine (teenus) on ka käibemaksuseaduse kohaselt käive. Hageja hages asja kokkulepitud üürisummasid. Käeolevas vaidluses ei ole hageja kostjale teenuse osutaja ja kostja teenuse eest tasuja. Hageja on esitanud kostja vastu nõude lepinguvälise kahju hüvitamiseks TsK § 448 alusel, millest tulenevalt puudub alus kahjunõudele käibemaksu lisamiseks. Kuna hagi tuleb jätta rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka kõrvalnõudena esitatud viivise nõue.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Hageja taotleb kostjalt kohtukulude väljamõistmist. TsMS rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. TsMS § 60 lg 1 tuleb menetluskulud seoses hagi rahuldamata jätmisega jätta hageja kanda.

Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.