Tsiviilasja number
2-06-37382
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. detsember 2008, Tallinn
Kohtukoosseis
Ülle Jänes, Margo Klaar, Ulvi Loonurm
Tsiviilasi
Inge Sjöstrandi hagi Aivar Kalviku vastu valduse väljaandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Inge Sjöstrandi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
8. detsember 2008, avalik kohtuistung Hageja Inge Sjöstrand (IK XXXXXXXXXXX elukoht XXX XX, XXX XX XXXX XXX XX), esindaja adv Margus Lentsius Kostja Aivar Kalvik (IK XXXXXXXXXXX elukoht XXXX mnt XX X XXXXX XXX), esindaja adv Martin Tälli
Tühistada Harju Maakohtu 11.06.2008 otsus ning Inge Sjöstrandi hagi Aivar Kalviku vastu rahuldada. Kohustada Aivar Kalvikut vabastama Tallinna Narva mnt 57-3 asuv eluruum ja ning andma selle valdus Inge Sjöstrandile üle. Menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.
Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue Hageja on Tallinnas Narva mnt 57 elamu õigusjärgne omanik. Kostja kasutab nimetatud elamus eluruumi – korterit nr 3 – 12.05.2002 sõlmitud üürilepingu alusel. Kostja ei ole sundüürniku staatuses, selleks oli tema isa, kes korterit edasi kasutada ei soovinud. 12.05.2002 sõlmitud üürilepingu tähtajaks oli 01.07.2003, üüri suuruseks oli 15 krooni m2 eest. Kuna tähtaja möödudes jätkas üürnik korteri kasutamist ja kumbki pool ei avaldanud teistsugust tahet, muutus leping tähtajatuks (VÕS § 310 lg 1). 25.01.2005 teatas üürileandja üüri tõstmisest 22 kroonile m2 eest,
samuti teatas ta üürihinna tõstmisest edaspidi vastavalt inflatsioonile. Alates 01.04.2006 kujunes üüri suuruseks 23,16 krooni m2 eest. Elamu asub Kadrioru piirkonnas, üürniku kasutuses on elamispinda 126,3 m2. Hageja ja OÜ Kadrikese Haldus vahel sõlmitud kokkuleppe alusel on viimane maja haldajaks, kes saadab üürnikele igakuiselt tasumiseks arved. Sellest on üürnikke teavitatud 30.01.2003. Kuni 2005.a kostja aktsepteeris neid arveid ja tasus nõutud summad. 2005.a algul tekkis kostjal võlgnevus ning ta pöördus elamu haldaja poole järelepärimisega. 27.04.2005 kirjas nr 1/115 selgitas OÜ Kadrikese Haldus arvete esitamise õiguslikku alust ja andis kostjale võlgnevuse tasumiseks tähtaja – 30.04.2005. Seejärel tasus kostja oma võla, kuid hiljem tekkis uus võlgnevus. 27.01.2006 saatis hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse põhjusel, et kostjal oli tekkinud maksete võlgnevus kolme kuu eest. Seejärel tasus kostja võlgnevuse arvete alusel kuni veebruarini 2006, misjärel tekkis uus võlgnevus. 31.10.2006 seisuga võlgnes kostja hagejale 41 910, 25 krooni. 15.06.2006 saatis hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse üürivõla tõttu. 25.06.2006 kohtumisel andis kostja lubaduse võlgnevus likvideerida. 27.07.2006 on OÜ Kadrikese Haldus kirjaga nr 1/2006 nõudnud kostjalt võlgnevuse likvideerimist, mille peale andis kostja suulise lubaduse seda teha. Kuna kostja oma lubadust ei täitnud, saatis hageja 15.09.2006 kostjale tähitult üürilepingu ülesütlemisavalduse ettepanekuga vabastada eluruum hiljemalt 01.10.2006. 22.11.2006 saadeti kostjale veelkord kirjalik teade ning pikendati eluruumi vabastamise tähtaega kuni 30.11.2006. 07.12.2006 esitas hageja hagi kohtusse ning palus kostjalt korteri valdus välja nõuda, sest pooltevaheline üürileping on lõppenud. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole pannud toime üürilepingu rikkumist, kuna ta ei ole lepingule alla kirjutanud. Lepingule kirjutas alla tema isa, kes oli sundüürnik ja tema on sundüürniku perekonnaliige. Üürilepingu ülesütlemine on tühine, hageja on üles öelnud lepingu, mis ei reguleeri hageja ja kostja vahelist suhet. Kostja ja ta isa ei ole kunagi aktsepteerinud üüri tõstmist. Tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmiseks vajalik poolte vaheline kokkulepe. 25.01.2006 hageja teatas, et leping kehtib veel 3 aastat. Kostja ei saanud rikkuda lepingut, kuna kostjale on arveid esitanud kolmas isik OÜ Kadrikese Haldus, kes ei ole kunagi üürileandjaks olnud. Kostja ei nõustu hooldusteenuste, remondifondi, elamukindlustuse ja maamaksu tasumisega. Kostja on nõus tasuma tarbitud kommunaalteenuste eest. Kostjale ei ole saadetud lepingutingimustele vastavaid arveid. Segaduse on põhjustanud hageja enda tegevus. Kostjal oli hagejaga suuline kokkulepe, et ta maksab vee ja kanalisatsiooni eest ning haldusja hooldusteenuse ja remondifondi eest ei pea maksma. Kostja on küsinud korralikke arveid, kuid neid ei ole esitatud. Kostja on korduvalt teinud järelpärimisi OÜ-le Kadrikese Haldus, kuid talle ei ole selgitatud mille eest ta peab tasuma. Kostja on küll varasemaid arveid tasunud, kuid ta on seda käsitlenud alati ettemaksena. Kostja tegi augustis 2006 hagejale vastavasisulise tasaarvestuse avalduse, kuna on tasunud hagejale kordades rohkem, kui hagejal oleks õigus saada. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Kostja kasutas Tallinnas Narva mnt 57-3 asuvat eluruumi 12.05.2002 sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel. Kuna pooled ei avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks tähtaja saabumisel, siis vastavalt VÕS § 310 lg-le 1 muutus tähtajaline üürileping alates 01.07.2003 tähtajatuks. „Sundüürnikele“ suunatud selgitus hageja 25.01.2005 üüri tõstmise teates ei muutnud lepingut tähtaegseks.
Vastavalt eluruumi üürilepingu punktile 4 kuuluvad ettenähtud maksed s.o üür jooksva kuu eest, eelmise kuu kommunaalmaksed jm tasumisele 10 päeva jooksul arve esitamisest (tl 6). Seega on lepingu tingimuse täimise eelduseks arve esitamine, misjärel on üürilepingu punkti 5.2 kohaselt üürniku kohustuseks vastavalt arvele tasuda. Kohus leidis, et üüri suuruseks tuleb lugeda 22 krooni m2 eest, millekohase teate saatis hageja kostjale 25.01.2005 (tl 7). Kuna poolte vahel on tähtajatu üürileping, siis üürileandjal on õigus üüri tõsta vastavalt VÕS §-le 299. Kuna kostja asus nimetatud suuruses üüri ka tasuma, siis on ta sellega vaikimisi ka nõustunud. Kohus ei nõustunud kostja väitega, et üüri tõstmiseks peab olema üürniku nõusolek, sest ei pidanud õigeks kostja väiteid üürilepingu tähtajalisuse kohta. VÕS § 316 lg 1 alusel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei ole üürileandja käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. VÕS § 316 lg 1 kohaldamise eelduseks on üürileandja poolt arvete esitamine ning üürniku makseviivitus kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval. Vaidlust ei ole selles, et kostjale on saatnud arveid OÜ Kadrikese Haldus (tl 11-20). Arvetel ei ole eraldi märget üüri arvestuse kohta. Arvetel on märgitud kõrvalkulud (haldushooldusteenus, remondifond), mille tasumises ei ole üürileandja ja üürnik kokku leppinud. Maakohus asus seisukohale, et arvetel märgitud haldushooldusteenuse ja remondifondi summeeritud tasu ei ole käsitatav üürina, nagu hageja selgitas. Kohus ei välista võimalust, et pooled võivad kokku leppida sellisel viisil tasaarvestuse, kuid leidis, et üürnikul peab olema arusaadav, millest arve koosneb ja mille eest tuleb tasuda. Üürnikule esitatud arve peab olema kooskõlas seadusega. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et hageja on kostjale esitanud üürilepingu punktis 4 kokkulepitud arveid. Seetõttu ei saanud hageja nõuda arvete tasumist ega tasumata jätmisel nimetatud põhjusel üürilepingut üles öelda. Samas ei nõustunud kohus kostja väitega, et ta ei teadnud, kelle tuleb kohustust täita. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt oli kostjale teada hageja ja OÜ Kadrikese Haldus vaheline kokkulepe Narva mnt 57 elamu teenindamise kohta. Kostja väidet, et tal on üüri ja kommunaalteenuste osas ettemaks, pidas kohus paljasõnaliseks. Kostja ei esitanud omapoolseid arvestusi ei hagejale ega kohtule. Kohus märkis, et asja kasutamise ja saadud teenuse eest tuleb maksata. Hageja saadetud 27.01.2006 ja 15.06.2006 üürilepingu ülesütlemise avaldused (tl 10 ja tl 21) on tühised, kuna ei vasta VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele. Neis on märkimata üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. 15.09.2006 ja 22.11.2006 üürilepingu ülesütlemise avaldused (tl 23 ja tl 43) vastavad VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud vorminõuetele, kuid neid ei saa lugeda kostjale kättetoimetatuks. Kuigi mõlemad avaldused saadeti kostjale tähitult sideasutuse kaudu (22.11.2006 avaldus kahel korral), on kõik avaldused tagastatud hoiutähtaja möödumisel. Kostja ei toonud esile asjaolu miks ta ei läinud temale saadetud postile sideasutusse järele. Kohus pidas vajalikuks siinkohal rõhutada, et kostja käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Samas pidas kohus vajalikuks ka märkida, et kumbki poole ei ole järginud VÕS § 6 lg-st 1 tulenevat põhimõtet käituda teineteise suhtes heas usus.
Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme, kuna andis olulistele asjaoludele väära hinnangu ning jättis osa asjaolusid tähelepanuta. VÕS § 271 sätestab üürniku kohustuse maksta üürileandjale kasutamiseks antud asja eest tasu (üüri). Pooltevahelise üürileping punkt 4 kohustab üürnikku maksma üüri ja kommunaalteenuste eest arve esitamisel igakuuliselt. Tuvastatud on, et üürnikule on igakuuliselt arved esitatud. Üürnikule oli arusaadav, et esitatud arved sisaldavad üüriarvet ja ta tasus neid aastate vältel kuni veebruarini 2006. Tasumise puhul poolte suhetes mingeid lisanõudeid ega probleeme ei tekkinud. Kuna kostja tasus kuni veebruarini 2006 üüri saadud arvete järgi, on ta nõustunud üüri tasumisega esitatud arvete alusel ja pooled omavahelises praktikas on lugenud seda mõistlikuks. Pooltevahelise üürilepingu punkt 5.2 kohustab üürnikku tasuma üüri, kommunaalmakseid ja muid seadusega ettenähtud makseid. Nimetatud kulud on VÕS § 292 lg 1 mõttes kõrvalkuludeks. Kuna kostja ei ole teinud ühtegi tasumist alates veebruarist 2006, on ta võlgnevuses ka kõrvalkulude eest. 15.09.2006 ja 22.11.2006 üürilepingu ülesütlemise avaldustes on selgelt välja toodud ülesütlemise alus: üüri-ja kommunaalteenuste võlgnevus üle kolme kuu, seega on üürileping üles öeldud VÕS § 316 lg 1 p l alusel. Maakohus tuvastas, et kostja ei toonud esile asjaolu, miks ta ei läinud temale 15.09.2006 ja 22.11.2006 saadetud postile sideasutusse järele. Kohtule on esitatud sideasutuste kviitungid ülesütlemisavalduste kostja elukohta jõudmise kohta ja ajaliselt oli kostjal mõistlik võimalus nendega tutvuda. Kohtu järeldus, et antud juhul ei saa lugeda ülesütlemisavaldust kostjale kättetoimetatuks, on vastuolus Riigikohtu praktikaga. Riigikohus on lahendis 3-2-1-24-05 leidnud, et tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisega ja kohtul tulnuks hinnata, kas tahteavalduse saajal oli mõistlik võimalus avaldusega tutvuda. Vastavalt TsÜS § 69 lg 2 loetakse tahteavaldus eemalviibijale kättesaaduks, kui see oli jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda. Tahteavaldusega tutvumise võimaluse mittekasutamist kohustuse rikkuja poolt ei saa pöörata õigustatud isiku kahjuks. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, kuulanud ära asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb tühistada ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ning hinnanud vääralt tõendeid. Maakohus lähtus ebaõigesti eeldusest, et kostjal puudus võimalus üürilepingut nõuetekohaselt täita, sest hageja ei esitanud talle lepingukohaseid üüriarveid. Kolleegium sellega ei nõustu ja leiab, et kohus on viidatud asjaolu tuvastanud ebaõigesti. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et üüri ja kõrvalkulude tasumine toimus pikka aega samal viisil, s.o kostja aktsepteeris OÜ Kadrikese Haldus poole esitatud arveid. Ka maakohus on selle kohta märkinud, et kostja oli teadlik, et nimetatud äriühing haldab elamut. Asjaolu, et pooled olid pika aja kestel käsitlenud haldushoolduskulusid ja remondifondi maksed üürina, ei olnud vaidluse all. Seetõttu ei olnud kostjal alust lõpetada teatud ajahetkel talle esitatud arvete maksmist, leides, et need ei vasta lepingule. VÕS §-st 271 tulenevalt on üürniku põhikohustuseks maksta asja kasutamise eest tasu (üüri).
Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt vastas haldushoolduskulu ja remondifondi makse summaarselt üüri suurusele. Lepingu punkti 4 kohaselt oli alates 12.05.2002 üüri suuruseks 15 krooni m2 koht. VÕS § 299 lg-s 2 sätestatu järgi oli hagejal õigus üüri tõsta. Sellega on nõustunud ka maakohus. 25.01.2005 edastas hageja kostjale kirjaliku teate üüri tõstmise kohta 22 kroonile m2 eest. Kostja nõustus sellega, tasudes arveid uue üürimäära alusel. Maakohus tuvastas õigesti, et jaanuaris 2005 andis kostja üüri tõstmiseks vaikimisi nõusoleku (VÕS § 20 lg 2). Lisaks selle informeeris hageja kostjat edasisest üüri tõstmise korrast. Teates märgitakse, et järgnevate aastate üür tõuseb vastavalt inflatsioonile (tl 7). Seetõttu tuleb nõustuda hagejaga, et kõnealuse teate näol on pooled kokku leppinud eluruumi üüri perioodilises suurenemises (VÕS § 300). Kolleegium nõustub apellandi väitega, et maakohus on alusetult jätnud tähelepanuta fakti, et alates 01.04.2006 oli üüri suurusus muutnud: nimetatud ajast alates oli üüri määraks 23,16 krooni m2 kohta. Sellele väitele ei ole kostja asjakohaselt vastu vaielnud. Pealegi on 25.01.2005 üürimäära ja alates 01.04.2006 kehtiva üürimäära puhul tegemist üüri suurenemisega 5, 27%, mida ei saa pidada ebamõistlikult suureks. Ka on hageja juhtinud 25.01.2005 teates kostja tähelepanu asjaolule, et võrdväärsete elamispindade soovituslikuks (mõõdukaks) üürihinnaks 2005.a on Eesti Õigusjärgsete Majaomanike Liit pidanud 25 krooni m2 eest. 25.01.2005 teates on hagejaga ka üheselt seostanud igakuist haldushoolduskulu ja remondifondi makset üüriga, näidates nende suuruse (kasvu) ning tuletades nende summast üüri suuruse. Sellest nähtuvalt ei ületanud kostjale esitatud korterimaksete arvetes sisalduvad summad kokkulepitud üüri. Eeltoodud põhjendustel on ebaõige kostja väide, et hageja ei ole üüri tasumist nõudnud. Kolleegium nõustub apellandiga, et poolte vahel eksisteeris kokkulepe, mille kohaselt käsitletakse üürina arvetes märgitud tasu muude teenuste eest. Asjaolu, et kostjale esitatud arvetel ei ole märgitud „üür“, ei vabasta teda lepingust ja seadusest tulenevast kohustusest tasuda asja kasutamise eest üüri ja kanda kõrvalkulusid. Seetõttu on ebaõige maakohtu seisukoht, et lepingu erakorralise ülesütlemise eeldused VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaldamiseks ei olnud täidetud. Samas on maakohus õigesti märkinud, et kostja väide ettemaksu kohta on paljasõnaline. VÕS § 316 lg 1 alusel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Sama paragrahvi lõikest 2 tulenevalt on ülesütlemine tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kolleegium nõustub apellandiga, et pooltevaheline üürileping on kehtivalt üles öeldud. Maakohtu otsuse kohaselt ei vastanud esimesed kaks ülesütlemisavaldust seaduse nõuetele, järgmised kaks (neist üks postitatud kahel korral) aga ei jõudnud adressaadini, mistõttu ei saa neid lugeda kostjale kättetoimetatuks. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. TsÜS § 69 lg 2 kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Antud juhul on tõendatud, et hageja poolt saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldused jõudsid kostja elukohta ning tal oli mõistlik võimalus nendega tutvuda. Üürilepingu lõpetamisel võib lepingu eseme valduse taastamiseks kohaldada asjaõigusseaduse regulatsiooni. AÕS § 80 kohaselt on üüritud asja omanikul nõudeõigus igaühe vastu valduse taastamiseks, mistõttu tuleb omaniku hagi kostja vastu rahuldada. Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tühistab esimese astme kohtu otsuse ning rahuldab hagi, siis kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 jäävad menetluskulud kostja kanda
Ü. Jänes
M. Klaar
U. Loonurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.