Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 4. september 2024
Tsiviilasja number
2-23-5384
Tsiviilasi
Katrin Ummiku ja Jaan Saavo avaldus kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 2. aprilli 2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Haljala valla (vallavalitsuse kaudu) määruskaebus Eugen Õisi määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik 1): Haljala vald (vallavalitsuse kaudu), esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Määruskaebuse esitaja: Eugen Õis (ik: XXXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar Vastustajad (avaldajad): Katrin Ummik (ik: XXXXXXXXXXXX) ja Jaan Saavo (ik: XXXXXXXXXXXX), esindaja Meelis Leis Puudutatud isik 2: Eesti Vabariik (transpordiameti kaudu), esindaja Ele Kutti
avalikult
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 2. aprilli 2024 määrus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Rahuldada määruskaebused osaliselt.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Käesolev määrus on lõplik (TsMS § 6186 lg 2).
1.Katrin Ummik ja Jaan Saavo (avaldajad) esitasid 09.04.2023 maakohtule avalduse, milles palusid määrata neile kuuluvale Lääne-Viru maakonnas Haljala vallas Vainupea külas asuva X kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) XX katastriüksusele (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) juurdepääsu avalikult kasutatavale Vainupea ranna teele nr 17173 üle Haljala vallale kuuluva Vainupea kabeli kinnistu (registriosa nr 3752431) mööda Vainupea kabeli kinnistut läbivat 3 meetri laiust teed alates Vainupea kabeli kinnistu ja Vainupea ranna tee piirist kuni X kinnistu XX katastriüksuse piirini vastavalt lisatud plaanile. Samuti palusid avaldajad määrata, et X kinnistu igakordne omanik osaleb juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulude kandmises võrdselt teiste teed kasutavate kinnisasjade omanikega, ning asendada Haljala valla tahteavaldus kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks kohtumäärusega. Avalduse kohaselt puudub XX katastriüksusel (X kinnistu lahustükk pindalaga 1124 m2) juurdepääs avalikult kasutatavale teele. XX katastriüksuse kõrval asub avalikult kasutatav Eesti Vabariigile kuuluv Vainupea ranna tee, kuhu on XX elamumaalt ainus võimalik ja majanduslikult otstarbekas juurdepääs üle Haljala vallale kuuluva Vainupea kabeli kinnistu. Vald on põhjendamatult keeldunud avaldajatele juurdepääsu võimaldamisest. Ebaproportsionaalselt koormav on panna avaldajatele (J. Saavo on eakas pensionär) kohustus kulutada 8750 eurot uue väljasõidu ehitamiseks, kui valla kinnistul on looduslik pinnastee olemas. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on kohelda vallakodanikke võrdselt. XXX kinnistule on vald võimaldanud tasuta tähtajatu teeservituudi üle Vainupea kabeli kinnistu, kuigi XXX kinnistule on juurdepääs ka Paadisadama kinnistu kaudu.
2.Haljala vald (puudutatud isik 1) palus jätta avalduse rahuldamata. XX katastriüksus külgneb riigile kuuluva avalikult kasutatava Vainupea ranna teega. Arvestades, et avaldajatel on juurdepääs avalikult kasutatavale teele võimalik rajada enda kinnistult, ei ole täidetud AÕS § 156 lg 1 tingimus. Liikluse intensiivistumine Vainupea kabeli kinnistul võib tekitada liiklusohtlikke olukordi. Avaldajate eesmärk on teostada XX ehitustegevust. Nii rasketehnika kui pidev liikumine tavasõidukitega rikub Vainupea kabeli kinnistul oleva looduslikult tekkinud pinnasteed.
3.Eesti Vabariik (transpordiameti kaudu) (puudutatud isik 2) kinnitas, et on nõus juurdepääsu määramisega uue ristumiskoha kaudu kinnistu keskosast riigitee km-l 0,675 (XY: 6607197.07, 628324.36). Avaldajatel tuleb küsida transpordiametilt nõuded, kaasata projekti koostamiseks teedeinsener, sõlmida ristumiskoha ehitamise leping, kanda projekteerimise ja ehitamise kulud ning anda riigitee alusele maale ulatuv ristumiskoht riigitee koosseisu.
MAAKOHTU LAHEND
4.Viru Maakohus rahuldas 2. aprilli 2024 määrusega avalduse ja määras avaldajatele kuuluvale X kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) XX katastriüksusele (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) juurdepääsu avalikult kasutatavale Vainupea ranna teele nr 17173 üle Haljala vallale kuuluva Vainupea kabeli kinnistu (registriosa nr 3752431) mööda Vainupea kabeli kinnistut läbivat 3 meetri laiust teed alates Vainupea kabeli kinnistu ja Vainupea ranna
tee piirist kuni X kinnistu XX katastriüksuse piirini vastavalt määruse lisas 1 toodud plaanile. Juurdepääs on ajaliselt piiramatu, seda võivad kasutada X kinnistu igakordsed omanikud ning neilt loa saanud isikud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga. X kinnistu igakordne omanik osaleb eeltoodud juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulude kandmises teiste teed kasutavate kinnisasjade omanikega (määruse tegemise hetkel Kaldapealse kinnistu, registriosa nr 2905531, omanikuga) võrdselt, s.o 50% ja 50% hooldus- ja korrashoiukuludest. Maakohus kohustas Haljala valda andma nõusoleku kanda kinnistusraamatusse Vainupea kabeli kinnistut koormav märkus X kinnistu XX katastriüksuse kasuks juurdepääsutee talumise kohta ja asendas Haljala valla tahteavalduse. Avaldajate menetluskulud jäeti Haljala valla kanda ja puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulud määratakse rahaliselt kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist. Määruse kohaselt puudub avaldajate XX üksusele juurdepääsutee avalikult kasutavalt teelt mootorsõidukiga sõitmiseks. Avaldajatel on võimalik juurdepääsutee ehitada läbi Vainupea ranna tee, mis ei tähenda aga, et seetõttu peab kohus jätma avalduse rahuldamata. Juurdepääs kinnistule mootorsõidukiga sõitmiseks puudub alates avaldajate kinnistu ühisomanikeks saamisest. AÕS § 156 lg 1 alusel peab kohus muu hulgas hindama, kas ja millisel viisil on juurdepääsutee rajamine ajaliselt kiiresti teostatav ja rahaliselt vähem kulukas. Kohus nõustus avaldajatega, et majanduslikult ei ole otstarbekas asuda välja ehitama juurdepääsuteed riigi maanteelt. Avaldajad peaksid kulutama vähemalt 9658 eurot, mis ei taga ka koheselt juurdepääsuteed. Antud olukord on tekkinud tingituna puudutatud isikust 1, kes on lubanud kinnistute moodustamist ilma igale katastriüksusele mootorsõidukiga sõitmiseks juurdepääsuteed tagamata. XX üksusele on võimalik juurdepääs anda läbi Vainupea kabeli kinnistu. Vald andis 12.03.2014 lepinguga Vainupea kabeli kinnistu Vainupea küla seltsile tasuta kasutada tähtajaga kuni 10 aastat. Vallal ei ole ühtegi mõistlikku põhjendust, miks ta ei nõustu üle tasuta kasutada antud kinnistu avaldajatele juurdepääsutee määramisega. Juurdepääsu määramisel läbivad avaldajad Vainupea kabeli kinnistut 35 m pikkuses, kuid sealt kuni 2 m mahasõidu ehitamiseks ei pea nad märkimisväärseid kulutusi tegema. Sellises olukorras on avaldajate õigus saada juurdepääsutee väiksemate kuludega ja võimalikult kohe pärast kohtulahendi jõustumist. Juurdepääsutee tasu jättis kohus määramata. Puudutatud isik 1 tasu määramist nõudnud ei ole. Tasu ei ole ka võimalik määrata, sest menetluses pole väidetud, miks avaldajad peavad maksma juurdepääsu eest tasu, kui Kaldapealse kinnistu omanik kasutab sama teed juba 19 aastat tasuta. Arvestades, et juurdepääsuteed üle Vainupea kabeli kinnistu kasutavad Kaldapealse kinnistu omanik ja avaldajad XX üksuse omanikena, on põhjendatud jagada juurdepääsutee hooldamise kulud Kaldapealse kinnistu ja XX üksuse omanike vahel võrdselt.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Haljala vald (vallavalitsuse kaudu) esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
2.aprilli 2024 määruse tühistamist ning uue määruse tegemist, millega jätta K. Ummiku ja J. Saavo avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on juurdepääsu määramise eeldused täitmata, kuna avaldajatel on võimalik rajada mahasõit XX katastriüksusega vahetult piirnevalt Vainupea ranna teelt; 2) jättis kohus kaasamata XXXXXXX kinnistu omaniku, kuigi ka XXXXXXX kinnistu kaudu oleks võimalik XX pääseda. XX põhjas asuvale XXXXXXX kinnistule (registriosa nr 2669431,
katastritunnus 88703:002:0166) toimub Vainupea ranna teelt mahasõit vahetult XX üksuse nurga juurest. XXXXXXX kinnistu mahasõidu juurest oleks võimalik täiendavat mahasõitu rajamata pääseda ka XXle. XXXXXXX kinnistu kaudu juurdepääsu toetab AÕS § 156 lg 2. Praegune XX katastriüksus tekkis 2001. aastal XX kinnistu jagunemisel. Seega tuleks XX katastriüksusele juurdepääsuks kasutada sama mahasõitu, millelt pääseb sama kinnistu koosseisus varasemalt kuulunud maatükile – XXXXXXX kinnistule. Samuti jättis kohus kaasamata XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) omaniku Eugen Õisi, kelle kinnistu kasuks on Vainupea kabeli kinnistule seatud teeservituut. Teeservituudi valitseva kinnistu omaniku huvid võivad saada täiendava teekasutaja lisandudes kahjustada; 3) kui juurdepääs XX peaks toimuma Vainupea kabeli kinnistu mahasõidu kaudu, ei ole põhjendatud koormata seda avaldajate kasuks 36 m ulatuses, kuna vahetult peale mahasõitu Vainupea kabeli kinnistule saaksid avaldajad pöörata oma kinnistule; 4) on kohus ebaõigesti pidanud Vainupea ranna teelt XX mahasõidu rajamise kulu ebaproportsionaalseks. Odavuse argument ei saa olla absoluutne. Juurdepääsu otsustamisel ei ole õige lähtuda konkreetsetest isikutest. Kinnistul on kaks omanikku. Avaldajad ei ole tõendanud, et nad ei suuda mahasõidu rajamise kulu kanda. 5) suurendab Vainupea kabeli kinnistu teele täiendava liikluse lubamine ohtu teel ja selle ääres liikuvatele isikutele. Vainupea kabeli kinnistu pinnastee on kitsas, ühe auto liikumiseks mõeldud rada, kasutatakse sissesõidetud jälgi, mida on graniitkillustikuga tugevdatud. XXX kinnistu hoonete juures ei ole sõidukite ümberpööramine võimalik, mistõttu liigutakse kinnistule ühes suunas ja tagurdatakse sealt välja Vainupea ranna teele. Ei XXX kinnistu omanikult ega vallalt ei saa nõuda lisakulude tegemist teel kahesuunalise liikluse võimaldamiseks. Kui kulud ohutuse tagamiseks peaksid kandma avaldajad, ületaksid kulud riigimaanteelt XX mahasõidu rajamise kulusid. Samuti lisanduks avaldajatele kulu ehitusmaterjali transportimisel kahjustada saava tee taastamiseks; 6) on ebaõige eelistada Vainupea kabeli kinnistu pinnastee täiendavat koormamist põhjusel, et kinnistu kuulub vallale. Vallakodanike võrdse kohtlemise viide ei ole asjakohane. Avaldajad avalikult kasutatava tee äärse kinnistu omanikena ei ole samas seisus avaliku teega ühendamata XXX kinnistu omanikega. XXX kinnistu Vainupea kabeli kinnistu poolsete hoonete juurde pääsemiseks oli teeservituut ainuvõimalik ja vältimatult vajalik. Teeservituut ei tähenda seda, et sama ala võib üha uute teeservituutidega koormata. Vainupea kabeli kinnistu on ennekõike ette nähtud autovabaks kasutamiseks kultuurilistel ja usulistel eesmärkidel; 7) ei ole määruse resolutiivosa p 2.3 täidetav, kuna Kaldapealse kinnistut, registriosa nr 2905531, ei eksisteeri. Eelduslikult on kohus pidanud silmas Kaldapealse kinnistu jagunemisel tekkinud XXX kinnistut (registriosa XXXXXXX), samas ei ole määruse p-st 2.3 üheselt arusaadav, kellega koos tuleb X kinnistu omanikel tee hooldamise kulusid kanda.
6.E. Õis esitas määruskaebuse, milles palub kaasata ta puudutatud isikuna menetlusse. Viru Maakohtu 2. aprilli 2024 määruse palus E. Õis tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata või saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust, kuna on teinud E. Õisi suhtes kohtulahendi ilma teda menetlusse kaasamata. Vainupea kabeli kinnistule XXX kinnistu kasuks seatud sõiduteeservituudi esemeks on sama tee, mis on määratud avaldajatele juurdepääsuteeks. Kuna E. Õis on selle tee ehitanud ning servituudi seadmise lepingu p 4.6 kohaselt peab valitseva kinnisasja omanik tagama, et servituudi teostamisest ei tekiks kahjulikke mõjutusi keskkonnale ega teenivale kinnisasjale ning lepingu p 4.7 kohaselt tee korrashoid ja remont toimub valitseva kinnisasja omaniku kulul, puudutab määrus E. Õisi õigusi;
2) ei vasta sõiduteeservituudi esemeks oleva tee määramine XX katastriüksusele juurdepääsuteeks tee seisundile ja tekkida võib liiklusohtlik olukord. Murukamaral on graniitkillustikurajad kahe autojälje ulatuses, killustikujälgeldel ei ole tugevat aluspõhja ning tee ei ole mõeldud intensiivsemaks kasutamiseks ega kasutamiseks raskemate sõidukite ja tehnikaga. XX planeeritavad ehitustööd eeldavad ehitusmaterjalide ja täite vedu, mis toob kaasa murukamara lõhkumise. XX katastriüksuse juurdepääsuteelt mahasõit on planeeritud vahetult enne XXX kinnistu piiri. See seab XXX kinnistult liiklejad liiklusohtlikku olukorda, kuna XXX kinnistult väljasõit toimub tagurdades; 3) kohaldas kohus ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1. Kohus pidanuks jätma avalduse rahuldamata, kuna XX katastriüksus külgneb avalikult kasutatava Vainupea ranna teega, millelt on olemas juurdepääs XX katastriüksusele (loodenurgas). Seda juurdepääsu on ca 20 aasta jooksul kasutatud. XX ehitatava sauna eelprojekti seletuskirja p-s 8.8 on ette nähtud, et päästemeeskonna juurdepääs ehitisele toimub Vainupea ranna teelt, mis asub hoonest ca 15 m kaugusel. Seega on ka projekteerija seisukohal, et kõige otstarbekam juurdepääs XX on Vainupea ranna teelt.
VASTUSTAJATE VASTUVÄITED
7.K. Ummik ja J. Saavo paluvad jätta Haljala valla määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ning määruskaebemenetluse kulud Haljala valla kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) ei välista kinnisasja avaliku teega piirnemine juurdepääsunõude esitamist. Maakohus on vajaliku põhjalikkusega analüüsinud võimalikke juurdepääsuteid, kaasanud asjaomased isikud ja kaalunud koormatavate kinnisasjade omanike huve. XX katastriüksusele juurdepääsu määramine Vainupea kabeli kinnistu kaudu on parim lahendus, kus avaldajate huvid on ilmselges ülekaalus võrreldes puudutatud isiku 1 õiguste kitsendustega. Maakohus ei eksinud AÕS § 156 lg 2 kohaldamisel. AÕS § 156 lg 2 eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. XX katastriüksuse ühendus avalikult kasutatava teega jalgsi ja jalgrattaga on seni toimunud üle Vainupea kabeli kinnistu pinnastee. Järelikult pole põhjendatud hakata otsima XXXXXXX kinnistu kaudu juurdepääsu alternatiivi; 2) ei kohtle vald isikuid võrdselt. XXX kinnistule oli ja on juurdepääs olemas ka Paadisadama kinnistu kaudu. Valla argumendid avaldajate juurdepääsuga mittenõustumisel on otsitud. Vald on andnud Vainupea kabeli kinnistu Vainupea küla seltsi valdusesse ning ei tea tegelikke faktilisi asjaolusid (liikluskoormust) kinnistul. Lisaks on vald planeerinud Vainupea kabeli kinnistule juurdepääsu rannani, mis tähendab, et liikluskoormus suureneb.
8.K. Ummik ja J. Saavo paluvad jätta E. Õisi menetlusse kaasamata ja E. Õisi määruskaebuse läbi vaatamata või rahuldamata ning määruskaebuse menetlemisega seotud kulud E. Õisi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) ei saa E. Õisi menetlusse kaasata. Valla positsioon sisaldab E. Õisi haldusmenetluses esitatud vastuväiteid. Asi ei puuduta E. Õisi. Maakohus on tuvastanud, et Vainupea kabeli kinnistul on looduslik pinnastee, st seda pole keegi ehitanud. E. Õisi servituudi kitsendamise arutlus on ülepaisutatud. XXX kinnistu omanik saab jagada hooldus- ja korrashoiukulud 50% ulatuses avaldajatega, kuigi avaldajad kasutavad teelõiku vähem;
2) ei ole avaldajatel võimalik pääseda oma kinnistule üle XXXXXXX kinnistu, kuna kinnistute piiril asuvad XXXXXXX kinnistu biokaev ja kivivall. Eksitav on väide, et XX mindi 20 aastat kinnistu loodenurgast. XX katastriüksusele mindi nii riigiteelt kui ka Vainupea kabeli pinnasteelt. Projekteerimisel oli üheks tööversiooniks juurdepääs Vainupea ranna teelt ehitatava ristumiskoha kaudu, kuid ilmnes, et selline lahendus on ebarealistlikult kallis ja seda ei soosi ka transpordiamet. Vainupea kabeli pinnastee lumekoristuseks ja tee hoolduseks on kasutatud rasketehnikat, mistõttu on ebaõige väide, et rasketehnika kahjustab pinnasteed.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHT
9.Transpordiamet leiab, et määruskaebused tuleb rahuldada. Transpordiameti seisukoha kohaselt on transpordiameti antud arvamus üksnes kinnitus riigiteelt täiendava mahasõidu rajamise võimalikkuse kohta. Transpordiamet on juhtinud tähelepanu, et uue T-kujulise ristumiskoha rajamisega võivad kaasneda manööverdamise ja kokkupõrgete ohud. Lahendus, kus lisanduv transport hakkaks kasutama olemasolevat ristumiskohta XXXXXXX kinnisasjal XX loodeserva läheduses, on võrreldes uue ristumiskoha väljaehitamisega otstarbekam. Sellele lahendusele on avaldajate tähelepanu juhitud juba transpordiameti 10.01.2023 e-kirjas. Kuna XX katastriüksus on tekkinud 2001. aastal XX kinnisasja jagamisel, siis tuleb juurdepääsu määramisel lähtuda AÕS § 156 lg-st 2. Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja ja puudutatud isikute seisukohtadega, vaid peab tagama asja sisuliselt õige lahendamise. Kohtupraktika kohaselt tuleb menetlusse kaasata kõikide piirnevate kinnisasjade omanikud. Maakohus on rikkunud oluliselt menetlusõigust, sest on jätnud kaasamata XX piirneva XXXXXXX kinnisasja omaniku ja E. Õisi.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ja asi tuleb saata TsMS § 667 lg 2 alusel samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebused kuuluvad osaliselt rahuldamisele.
11.Avaldus, millega taotletakse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt hagita menetluses. Kohus kaasab hagita menetluse osalised TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi omal algatusel ning vastutus asja õige lahendamise eest lasub uurimispõhimõttest (TsMS § 5 lg 3) tulenevalt kohtul. Sellest tulenevalt peab kohus asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ning tagama vajalike tõendite kogumise. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnangutega asjaoludele. Riigikohus on mitmetes lahendites selgitanud, et asja lahendamisse tuleb kaasata kõik kinnisasja omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab (sh kõigi kinnisasjade, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla, omanikud) ja kinnisasjade asukohajärgne omavalitsus. Nimetatud reegel on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt ning seejuures arvestatakse ka avaliku võimu seisukohaga. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve ning sellekohane vaidlus tuleb lahendada menetlusosaliste huvide kaalumise teel (vt Riigikohtu 17.05.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 24, 25; Riigikohtu 01.06.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 13).
12.E. Õis on määruskaebuses kinnitanud, et temale kuuluv XXX kinnistu piirneb X kinnistuga ning XXX kinnistu kasuks on seatud Haljala vallale kuuluva Vainupea Kabeli kinnistule tähtajatu teeservituut. Nimetatud teeservituudi esemeks on sama tee, mille maakohus määras avaldajate kinnistule juurdepääsuteeks. Lisaks määras maakohus, et XXX kinnistu omanik peab kandma 50% ulatuses juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukuludest (määruse resolutsiooni ps 2.3 on ekslikult XXX kinnistu asemel nimetatud Kaldapealse kinnistut). Seega tegi maakohus määruse isiku suhtes, keda ei olnud menetlusse kaasatud. E. Õis XXX kinnistu omanikuna on antud vaidluses puudutatud isikuks TsMS § 198 lg 3 ja § 6182 lg 1 järgi ning teda menetlusse kaasamata rikkus maakohus lisaks eelmärgitud sätetele ka TsMS § 199 lg-tes 1 ja 2 sätestatud menetlusosalise õigusi. E. Õisi määruskaebus on lubatav. Eeltoodu tõttu tuleb maakohtu määrus TsMS § 659 ja § 656 lg 1 p 2 alusel sõltumata määruskaebuse põhjendustest igal juhul tühistada.
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse tühistamise ja asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise tingivad ka muud menetlusõiguse normide rikkumised maakohtu poolt.
13.1.Kohtupraktika kohaselt on juurdepääsuasjades kohtumääruse lahutamatuks lisaks selge ja arusaadav kaardimaterjal (vt Riigikohtu 16.06.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 51). Kaardimaterjali (plaani), millele on märgitud kõik avaldaja kinnistuga piirnevad kinnistud ning võimalikud alternatiivsed juurdepääsuteed, peab esitama kohtule avaldaja. Plaan, mis on maakohtu määruse lahutamatuks lisaks, ei ole selge ja üheselt arusaadav ning selle alusel ei ole võimalik tuvastada, milliste kinnistutega avaldajate kinnistu piirneb. Maakohus oleks pidanud menetluses sellele avaldajate tähelepanu juhtima ning nõudma korrektse kaardimaterjali esitamist. Ringkonnakohtu arvates ei ole välistatud, et XXX kinnistu omaniku kaasamata jätmine võis olla tingitud avaldajate esitatud ebaselgest plaanist. Maakohtu 05.10.2023 kohtuistungi protokollist nähtub, et avaldajad taotlesid paikvaatluse korraldamist. Maakohus jättis avaldajate taotluse (ja vastavasisulise vastuväite kohtu tegevuse peale) paikvaatluse korraldamiseks rahuldamata ning põhjendas seda sellega, et avaldajate pakutud juurdepääsutee kohta on võimalik ülevaadet saada Maa-ameti geoportaali kaudu. Seega ei ole maakohus pidanud vajalikuks teisi võimalikke juurdepääsuteid sisuliselt hinnata. Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, tuleb kaardimaterjalile märkida kõik avaldajate kinnistuga piirnevad kinnistud ning võimalikud alternatiivsed juurdepääsuteed. Paikvaatluse käigus on võimalik kontrollida kaardimaterjali vastavust tegelikkusele ning arvestada muu hulgas puudutatud isikute selgitusi alternatiivsete juurdepääsuteede kohta. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus nõudma avaldajatelt selge ja arusaadava kaardimaterjali esitamist ning tagama, et menetlusse saaksid kaasatud kõik avaldajate kinnistuga piirnevate kinnistute omanikud. Samuti on ringkonnakohtu arvates põhjendatud paikvaatluse korraldamine (TsMS § 291). Vaatluse korraldamine protokollitakse ning kohtul on võimalus vaatlust fotografeerida ja filmida. Ringkonnakohus märgib lisaks, et alates 01.02.2024 kehtiva KRS § 36 kohaselt esitatakse kinnistusosakonnale kandega seotud õiguse ruumiandmed maakatastris, kui need on vajalikud kande mõistmiseks.
13.2.Asja materjalide kohaselt on avaldajad X kinnistu ühisomanikud ning vastav kanne on tehtud kinnistusraamatusse 22.09.2020. X kinnistu registriosa nr XXXXXXX väljavõttest nähtub, et X kinnistu koosneb kolmest katastriüksusest (XX, XXXXXXX ja XXXX), mille sihtotstarbe on kõigil elamumaa. Lisaks nähtub nimetatud registriosa väljavõttest, et 12.07.2024 kinnistamisavalduse alusel on osa eraldatud ning moodustatud kinnistu reg nr XXXXXXXXX. Avaldajad taotlevad juurdepääsu XX katastriüksusele.
Haljala vald on kinnitanud, et XX kinnistu (ilmselt on silmas peetud katastriüksust) tekkis 2001. a kinnistu jagunemisel ning enne kinnistu jagamist toimus juurdepääs kinnistule praeguse XXXXXXX katastriüksusele jääva tee kaudu. Seega võib tegemist olla AÕS § 156 lg-s 2 sätestatud olukorraga, kuid maakohus ei ole AÕS § 156 lg 2 eelduseid kontrollinud. Asja materjalide juures olevalt XXX maaüksuse maa-ala detailplaneeringu kaardilt nähtub, et hooned asuvad X kinnistu kõikidel katastriüksustel. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus välja selgitama, kas esinevad AÕS § 156 lg-s 2 sätestatud asjaolud ning millist teed kasutati juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele kuni kinnistu katastriüksusteks jagamiseni ning millistel asjaoludel eraldati X kinnistust osa ning moodustati kinnistu reg nr XXXXXXXXX. Sõltuvalt avalduse rahuldamise tulemusest peab maakohus lahendama ka juurdepääsutasu küsimuse.
14.Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks lahendatakse menetlusosaliste huvide kaalumise teel (AÕS § 156 lg 1). Kuna maakohus on hagita menetlusele kohast uurimispõhimõtet rikkunud ega ole selgitanud välja kõiki asja õigeks lahendamiseks olulisi asjaolusid (vt käesoleva määruse p-d 12-14), siis ei saanud maakohus menetlusosaliste huvisid ka kaaluda. Maakohus rikkus olulisel määral menetlusõiguse norme ning seetõttu on põhjendatud asja saatmine maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetlusnormide olulise rikkumise tõttu puudub ringkonnakohtul võimalus kontrollida sisuliselt maakohtu määruse seaduslikkust.
15.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.