Määruse tegemise aeg ja koht 09.08.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-23-6196
Kohtuasi
X avaldus Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu kohustamiseks võimaldada sulgeda remonttööde ajaks korterelamu veevarustus
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 01.03.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Andreas Lunden Puudutatud isik I Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu (registrikood 80130627), lepinguline esindaja Merike Roosileht Puudutatud isik II /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik III /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik IV /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik V /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik VI /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik VII /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik VIII /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik IX /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik X /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik XI /nimi eemaldatud/ Puudutatud isik XII /nimi eemaldatud/
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
2-23-6196
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 01.03.2024 määrus muutmata. Jätta X määruskaebus rahuldamata. Jätta määruskaebemenetluse kulud X kanda. Mõista Xlt Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistu kasuks välja menetluskulude hüvitis 447 eurot 34 senti ning viivis menetluskulude hüvitiselt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses toodud määras alates määruse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.X (avaldaja) esitas 25.04.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus kohustada Tallinn, Järveotsa tee 13 korteriühistut (korteriühistu) võimaldama sulgeda korterelamus remonttööde ajaks veevarustus.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korter asukohaga Järveotsa tee 13-95, Tallinn. Avaldaja pöördus korduvalt korteriühistu poole, et korteriühistu sulgeks avaldaja korterit varustavad külma ja sooja vee torud, et avaldaja saaks remontida oma korteris lekkivad veekraanid ja muuta käteräti kuivatamise siugtoru asukohta. Avaldaja soovib käteräti kuivatamise siugtoru senisest asukohast välja lõigata, keerata seda 90 kraadi võrra ja uuesti kinnitada. Siugtoru keeramine ei mõjuta veevoolu ega -survet. Korteriühistu ei vastanud avaldaja pöördumistele ega sulgenud veevarustust. Seejärel proovis avaldaja sulgeda veevarustuse ise, lastes ettevõttel LukuAbi avada keldriruumi ukse, kuid korteriühistu kutsus avaldajale politsei, kes sundis avaldaja keldrist lahkuma.
1.2.Korteriühistu tegevus tekitab avaldajale kahju, kuna avaldaja ei saa remondiga jätkata ja veekraanide vahetamata jätmisel võib tekkida veeavarii. Veevarustus on vaja sulgeda umbes kaheks-kolmeks tunniks. Veevarustuse katkestus puudutaks ainult neid korteriomanikke, kelle kortereid varustatakse samade torude kaudu, st sama trepikoja korteriomanikke (korterid 75, 79, 83, 87, 91, 103, 107 ja 99). Korterite 75, 79, 83 ja 87 omanikud on oma nõusoleku andnud.
1.3.Avaldaja palub kohustada korteriühistut võimaldama avaldajale koos santehnikutega ligipääsu korterelamu soojussõlme ning külma ja sooja vee magistraalide juurde, kus oleks võimalik veevarustust ajutiselt piirata ja keerata avaldaja korteris käteräti kuivatamise siugtoru vastu seina. Tööd teostab avaldaja poolt palgatud ehitusfirma.
1.4.Pärast avalduse esitamist kohtule (03.08.2023) vahetas korteriühistu avaldaja korteris välja lekkiva kraani.
2-23-6196 Puudutatud isikute seisukohad
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
2.1.Korteriühistu on nõus avaldaja korteris lekkivad kraanid ise välja vahetama, kuid ei nõustu lubama avaldajal veepüstikuid remontida. Veetorude remontimisega tegeleb vajadusel korteriühistu. Käesoleval ajal remondiks vajadus puudub. Avaldaja teeb oma korteris olulisi ümberehitustöid, milleks puudub teiste korteriomanike nõusolek või enamuse otsus. Käteräti kuivatamise siugtoru 90-kraadine keeramine on käsitatav kuuma vee tsirkulatsiooni ümberehitusena, mis raskendab veevoolu. Sellega suureneb tsirkulatsioonipumba töökoormus ja väheneb tööressurss. Avaldaja peaks töö projekti esitama nõusoleku andmiseks kõigile korteriomanikele.
2.2.Kahtluste vältimiseks vahetas korteriühistu menetluse kestel avaldaja korteris veekraanid välja, kuigi need tegelikult ei lekkinud.
3.Puudutatud isikud II–XII avalduse kohta oma seisukohta ei esitanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 01.03.2024 määrusega avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt korteriühistu kasuks välja menetluskulude hüvitise 781 eurot.
4.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avalduse lahendamisel kohaldada korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) sätteid. KrtS § 30 lg 2 järgi võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Eriomandi ese on KrtS § 4 lg 1 järgi ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Eriomandi esemeks ei ole KrtS § 4 lg 3 järgi hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4). Ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Muu hulgas on elamu küttesüsteemi kui kaasomandi osaks ka korteriomandi reaalosas asuv kütte tagasivoolutoru (käteräti kuivatamise siugtoru) (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649, p 14).
4.2.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1).
4.3.Kuna käteräti kuivatamise siugtoru on korterelamu küttesüsteemi osa, siis sõltumata sellest, kas siugtoru asukoha muutmine muudab küttesüsteemi oluliselt, on tegemist korteriomanike kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud küsimusega. Kaasomandi eseme
2-23-6196 valitsemisega seotud küsimus tuleb tulenevalt KrtS § 35 lg 1 otsustada vähemalt korteriomanike hääletamise teel (s.o üldkoosoleku otsusega). Avaldaja ei ole esile toonud, et korteriomanike üldkoosolek oleks võtnud vastu otsuse lubada avaldajal siugtoru asukohta muuta. Avaldaja on esitanud nelja korteriomaniku nõusolekud vee sulgemiseks, kuid korterelamus on 144 korteriomandit. Esitatud nõusolekutes on viidatud üldsõnaliselt sanitaartehnilistele töödele, mitte konkreetselt käteräti kuivatamise siugtoru asukoha muutmisele. Korteriomanike nõusolekuid ei asenda ehitusprojekt.
4.4.Korteriühistu on veevarustuse sulgemise võimaldamisest õigustatult keeldunud. Korteriühistu ülesandeks on kaasomandi osa eseme valitsemine, mis hõlmab muu hulgas kaasomandi osa eseme kaitsmist omavolilise muutmise eest. Olukorras, kus siugtoru asukoha muutmiseks üldkoosoleku otsus puudub, ei oleks veevarustuse sulgemise võimaldamine kooskõlas korteriomanike huvidega. Korteriomanike huvides on, et kaasomandi osa eseme valitsemine toimuks vastavalt seadusele. Osundatud korteriomanike huvi ei kaalu üles ühe korteriomaniku soov oma korteris ehitus- või remonttööde tegemiseks kiiremas korras. Määruskaebus
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda.
5.1.Määruskaebuse kohaselt ei ole terve korterelamu korteriomanike üldkoosoleku otsuse vastuvõtmine avaldaja soovitava toimingu tegemiseks vajalik ega mõistlik. Tegemist on lihtsa toiminguga, mille tegemiseks piisab nende korteriomanike nõusolekust, keda toiming otseselt puudutab (s.o avaldaja korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanikud). Avaldaja korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanike enamus on vee ajutise kinnikeeramisega nõustunud. Kui lähtuda maakohtu seisukohast, et avaldaja soovitud muudatuse tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike üldkoosoleku otsust, oleks maakohus pidanud kaasama kõik korteriomanikud menetlusse puudutatud isikutena.
5.2.Maakohus ei ole välja selgitanud, mis on avaldaja soovitavate tööde sisu, ulatus ja võimalikud tagajärjed, et oleks võimalik tuvastada, kas tegemist on tavapärase valitsemise küsimusega KrtS § 35 mõttes või olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 mõttes. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et siugtoru asukoha muutmine väljub kaasomandi osa eseme tavapärase kasutamise piirest. Korteriomanike häälteenamusega tehtud otsust ei ole vaja, kui korteriomaniku toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KrtS § 31 lg 1 p-s 1 toodud määra. Avaldaja soovitud toiming ei kahjustaks teiste korteriomanike õiguseid.
5.3.Avaldaja on teinud oma korteris ümberehitustöid, mille tulemusena on osade seinte asukoht muutunud ja tekkinud vajadus veetrasside süsteemid uuesti kinnitada; vastasel juhul võib siugtoru katki minna, millest võib tekkida kahju ka alumiste korruste korteritele. KrtS § 37 lg 1 järgi on korteriomanikul õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid. Siinsel juhul soovib avaldaja teha just kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut. Puudutatud isikute seisukohad määruskaebuse kohta
6.Korteriühistu leiab, et määruskaebuse rahuldamiseks alus puudub.
2-23-6196
6.1.Korteriühistu ei saa nõustuda sellega, et avaldaja hakkab ise remontima veepüstikuid, mis kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Tööde tegemiseks ei ole üldkoosoleku otsust ega korteriomanike kokkulepet. Veevarustuse sulgemine ei ole kooskõlas korteriomanike huvidega.
6.2.Avaldaja esitatud nelja korteriomaniku nõusolekust ei nähtu, et nad on andnud nõusoleku siugtoru asukoha muutmiseks. Nõusolekutes on viidatud sanitaartehnilistele töödele. Korteriühistu on seisukohal, et nõusoleku andnud korteriomanikud ei ole tegelikult teadlikud, mille kohta nad nõusoleku andsid. Nõusolekutest ei nähtu, et avaldaja soovib saada ligipääsu korteriühistu tehnosüsteemide ruumile ja et avaldajal on plaanis teha veepüstiku remont.
7.Puudutatud isikud II–XII määruskaebuse kohta oma seisukohta ei esitanud. Menetluse edasine käik
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks, mistõttu määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid.
10.Maakohus on avalduse lahendamisel kohaldanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätteid ning on põhjendatult tuvastanud, et avaldaja korteris asuv käteräti kuivatamise siugtoru on korteriomanike kaasomandi osa ese. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi käsitletakse kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti tavapärase valitsemisena. Seega on korteriomanike häälteenamusega vastu võetud otsus kaasomandi eseme valitsemisega (sh tavapärase remondiga) seotud tegevuse kohustuslik eeltingimus, millest ei ole võimalik teha mööndusi, sõltumata sellest, et avaldaja hinnangul oleks tegemist lihtsa tööga, millega teistele korteriomanikele negatiivseid tagajärgi ei kaasneks. Korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsust ei ole kaasomandi eseme kasutamiseks vaja juhul, kui kaasomandi eseme kasutamise toime teistele korteriomanikele ei ületa selle tavakasutuse piire (KrtS § 31 lg 1 p 1). Siugtoru asukoha muutmisel on teistele korteriomanikele kaasomandi eseme tavakasutusest tekkivat mõju ületav toime. Tegemist ei ole kaasomandi eseme tavakasutusega, vaid muudatusega, mis on käsitletav kas tavapärase valitsemisena KrtS § 35 tähenduses või suurema ümberkorraldusena KrtS § 38 tähenduses. Korteriühistu on esile toonud, et muudatuste tegemine veepüstakus omab potentsiaalselt mõju veevoolule. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et veetorustikus muudatuste tegemine on korteriomanike otsustuspädevusse kuuluv küsimus. Seega eeldab siugtoru asukoha muutmine vähemalt korteriomanike häälteenamusega otsust KrtS § 35 lg 1 alusel. Kui asuda seisukohale, et tegemist on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, on muudatuseks vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1). Avaldaja nõude rahuldamiseks ilma korteriomanike otsuse või kokkuleppeta puudub alus.
2-23-6196
11.Vastuseks määruskaebuse väitele, et tööde teostamiseks peaks mõistlikult võttes olema piisav avaldajaga samas trepikojas asuvate korteriomanike enamuse nõusolek, märgib ringkonnakohus, et KrtS § 35 lg-s 1 nimetatud korteriomanike otsuse vastuvõtmiseks või KrtS § 38 lg-s 1 nimetatud korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ühe trepikoja korteriomanike häälteenamusest või nõusolekust ei piisa. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette võimalust otsustada kaasomandi eseme valitsemisega seotud küsimusi või sõlmida asjaomaseid kokkuleppeid trepikodade kaupa. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse imperatiivsetest sätetest kõrvalekaldumine ei ole võimalik ega põhjendatud ka mõistlikkuse põhimõttele tuginedes.
12.TsMS § 614 lg 1 järgi on hagita menetluses lahendatava korteriomaniku avalduse puhul menetlusosalisteks asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu. Asjaolu, et avaldaja nõude rahuldamine eeldaks kõigi korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsust või kõigi korteriomanike kokkulepet, ei tähenda, et maakohus oleks pidanud kõik korterelamu korteriomanikud menetlusosalistena menetlusse kaasama. Maakohus kaasas asjassepuutuvate korteriomanikena menetlusse avaldaja korteriga samas trepikojas asuvate korterite omanikud, mis on põhjendatud, kuna tegemist on korteriomanikega, kelle huve avaldaja avaldus vahetult puudutab ja kellele tuleb tagada menetlusõigused, sh võimalus olla ära kuulatud. Menetlusosaliste ringi määramise põhimõtteid ei saa aga laiendada avalduse materiaalõiguslikele eeldustele. Ülejäänud korteriomanike menetlusse kaasamata jätmine ei osunda sellele, et nad on „asjassepuutumatud” avalduse materiaalõiguslike eelduste kontekstis või et avaldaja nõue teiste korteriomanike korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevaid õiguseid üldse ei puuduta. Kõigi korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsus või kokkulepe on avaldaja nõude rahuldamise materiaalõiguslik eeldus.
13.Avaldaja on määruskaebuses viidanud KrtS § 37 lg-le 1, mille järgi korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta. Osundatud säte ei ole siinsel juhul kohaldatav, kuna siugtoru asukoha muutmise vajadus tekkis asjaolust, et avaldaja tegi ise oma korteris ümberehitustöid. Kui ümberehitusega kaasneb kaasomandi osa eseme muutmise vajadus, tuleb selleks eelnevalt saada korteriomanike otsus või kokkulepe.
14.Eeltoodud põhjendustel jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta avaldaja kanda.
16.Ringkonnakohus määrab kindlaks korteriühistu menetluskulude rahalise suuruse (TsMS § 174 lg 1). Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
16.1.Korteriühistu 06.05.2024 menetluskulude nimekirja kohaselt on korteriühistul seoses määruskaebuse menetlemisega tekkinud õigusabikulud 447,34 eurot (sh käibemaks). Korteriühistu lepingulise esindaja toimingud hõlmasid maakohtu määruse ja määruskaebusega tutvumist, õiguslikku analüüsi ja vastuse koostamist määruskaebusele, avaldaja menetluskulude nimekirjaga tutvumist ja vastuväite koostamist ning korteriühistu menetluskulude nimekirja koostamist. Lepingulisel esindajal kulus toimingutele kokku 3,7 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu määr oli 100 eurot, millele lisandub käibemaks.
2-23-6196
16.2.Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu lepingulise esindaja toimingud on olnud vajalikud ja neile kulunud aeg põhjendatud. Menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kooskõlas tsiviilasja materjalidega. Korteriühistu lepingulise esindaja tunnitasu määr 100 eurot ei ületa sarnase õigusteenuse tavapärast hinda ja on kooskõlas kohtupraktika, esindaja kvalifikatsiooni ning asja mahu ja keerukusega. Seega on korteriühistu põhjendatud menetluskulud 447,34 eurot (sh käibemaks).
16.3.Eelnevast tulenevalt tuleb avaldajalt korteriühistu kasuks välja mõista menetluskulude hüvitis 447,34 eurot.
16.4.Korteriühistu taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitise tasumiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
17.Puudutatud isikud II–XII määruskaebuse kohta oma seisukohta ei esitanud. Seega tuleb eeldada, et puudutatud isikutel II–XII menetluskulusid ei tekkinud ja menetluskulude kindlaksmääramiseks puudub vajadus.
18.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.