Eesistuja Maris Kuurberg, liikmed Indrek Soots ja Neve Uudelt
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.06.2024, Tallinn
Kohtuasja number
2-22-12091
Kohtuasi
X hagi Y, C ja Q vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega Q vastuhagi Y, C ja X vastu kaasomandi lõpetamiseks, juurdepääsu määramiseks ja tahteavalduste asendamiseks kohtuotsusega
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.12.2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X ja Q apellatsioonkaebused
Kaebuse hind
X apellatsioonkaebus 3500 eurot Q apellatsioonkaebus 0 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastuhagis kostja III): X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando Kostja I: Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II: C (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja III (vastuhagis
XXXXXXXXXXX)
hageja):
Q
(isikukood
Kostja III lepinguline esindaja vandeadvokaat Grete Lind Menetluse liik
3.Tühistada Harju Maakohtu 14.12.2023 otsus osas, milles X hagi jäi rahuldamata ja Harju Maakohtu 18.08.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tühistati, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (maakohtu resolutsiooni p-d 1, 3–8) ning teha tühistatud osas uus otsus vastavalt tervikresolutsiooni p-dele 5.1–5.3, 5.5–5.7.
4.Harju Maakohtu 14.12.2023 otsus on jõustunud osas, milles Q vastuhagi jäi rahuldamata (maakohtu resolutsiooni p 2, tervikresolutsiooni p 5.4).
5.2.1.Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (registriosa nr 734001) kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks selliselt, et kinnistust eraldatakse reaalosa suurusega ca 155 m2, mis on tähistatud otsusele lisatud plaanil punase viirutatud alana (mis liidetakse registriossa nr 4280850 kantud kinnistuga, katastritunnus 78401:101:1537) ning Tallinnas Tiiva tn 30 asuv kinnistu suurusega ca 3226 m2 jääb kostjate kaasomandisse järgmistes mõttelistes osades: Y 1484/3226, C 897/3226, Q 845/3226; ning
5.2.2.alljärgnevate maakorraldustoimingute tegemiseks: a) MaaKS § 10 lg-s 1 märgitud taotluse esitamiseks MaaKS-s sätestatud lihtsate maakorraldustoimingute tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (registriosa nr 734001) jagamiseks (sellest ca 155 m2 suuruse reaalosa eraldamiseks); b) käesolevale otsusele lisatud plaanil esitatud kinnistute piiride muutmise plaani kooskõlastamiseks; c) MaaKS § 10 lg-s 62 sätestatud kokkuleppe sõlmimiseks, mille alusel registreeritakse kinnisasja osade jagamisel, liitmisel ja piiride muutmisel katastriüksused maakatastris; ning
5.2.3.alljärgnevate kannete tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu kohta avatud registriossa nr 734001: a) registriosa I jakku kande tegemiseks kinnistu pindala vähenemise kohta sellest eraldatava reaalosa suuruse (s.o ca 155 m2) võrra; b) registriosa II jakku hageja kui kaasomaniku kohta tehtud kande kustutamiseks ning kostjate kaasomandiosade proportsionaalseks suurendamiseks.
5.3.Lugeda käesoleva otsuse lahutamatuks osaks sellele lisatud plaan.
5.4.Jätta Q vastuhagi rahuldamata.
5.5.Jätta kõigi menetlusosaliste X hagiga seotud menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus nende endi kanda. Selles osas kindlaksmääratavaid menetluskulusid ei ole.
5.6.Jätta kõigi menetlusosaliste Q vastuhagiga seotud menetluskulud Q kanda. Nende menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
5.7.Kohtuotsuse täitmist tagab käesolevas asjas Harju Maakohtu 18.08.2022 määrusega seatud hagi tagamise abinõu. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-22-12091 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue, selle aluseks olevad asjaolud ja vastuväited kostja III vastuhagile
1.X (hageja) esitas 17.08.2023 Harju Maakohtule hagi Y (kostja I), C (kostja II) ja Q (kostja III) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.12.09.2022 täpsustas hageja oma nõuet järgmiselt.
2.1.Hageja palus kohustada kostjaid andma nõusolekud:
2.1.1.Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (registriosa nr 734001) kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks selliselt, et kinnistust eraldatakse reaalosa suurusega ca 155 m2, mis on tähistatud hagiavalduse lisaks 6 oleval plaanil punase viirutatud alana (mis liidetakse registriossa nr 4280850 kantud kinnistuga, katastritunnus 78401:101:1537) ning Tallinnas Tiiva tn 30 asuv kinnistu suurusega ca 3226 m2 jääb kostjate kaasomandisse;
2.1.2.1.maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg-s 1 sätestatud taotluse esitamiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu jagamiseks (sellest ca 155 m2 suuruse reaalosa eraldamiseks) vajalike maakorraldustoimingute läbiviimiseks;
2.1.2.2.hagiavalduse lisana 6 esitatud kinnistute (Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu katastritunnusega 78401:101:1533 ja Tiiva tn 28 asuva kinnistu katastritunnusega 78401:101:1537) piiride muutmise plaani kooskõlastamiseks;
2.1.2.3.MaaKS § 10 lg-s 62 sätestatud kokkuleppe sõlmimiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (katastriüksuse 78401:101:1533) uute piiride registreerimise kohta maakatastris;
2.1.3.alljärgnevate kannete tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu kohta avatud registriossa nr 734001:
2.1.3.1.registriosa I jakku kande tegemiseks kinnistu pindala vähenemise kohta sellest eraldatava reaalosa suuruse (s.o ca 155 m2) võrra;
2.1.3.2.registriosa II jakku hageja kui kaasomaniku kohta tehtud kande kustutamiseks ning kostjate kaasomandiosade proportsionaalseks suurendamiseks.
2.2.Asendada p-des 2.1.1, 2.1.2 ja 2.1.3 nimetatud kostjate nõusolekud kohtuotsusega.
3.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale ja kostjatele kaasomanikena Tallinnas Tiiva tn 30 (registriosa nr 734001) asuv 3381 m2 suurune kinnistu. Hagejale kuulub kinnistust 155/3381 mõttelist osa. Hageja on Tiiva tn 30 kinnistuga külgneva Tiiva tn 28 kinnistu kaasomanik koos Wga. Nimetatud kinnistu moodustati 2016. aastal katastriükskuse eraldamisega Tiiva tn 30 kinnistu koosseisust. Hageja soovib Tiiva tn 30 kinnistu kaasomandi lõpetamist selliselt, et sellest eraldatakse 155m2 suurune osa, liidetakse see Tiiva tn 28 kinnistuga, muudetakse Tiiva
2-22-12091 tn 30 ja Tiiva tn 28 katastriüksuste piire ja alles jäävas osas jääb Tiiva tn 30 kostjate kaasomandisse ning hageja enam Tiiva tn 30 kinnistu kaasomanik ei ole.
4.Kinnistu kaasomandi lõpetamiseks vajalike kaasomanike tahteavalduste hagemine ja nende asendamine kohtulahendiga on võimalik, sh on kohtupraktikas leitud, et kohtulahendiga saab asendada kinnisasja kaasomanike tahteavaldused kinnisasja jagamiseks vajalike maakorraldustoimingute tegemiseks (TlnRnKo 20.05.2022, 2-20-4094 p-d 12.2.1–12.2.2; TlnRnKo 29.04.2022, 2-19-12052). Haginõuete rahuldamist ei välistaks ka see, kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) oleks seisukohal, et kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga eeldab kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist. Kinnisasja jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises (haldus)menetluses ning see puudutab ka kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ja/või uue detailplaneeringu kehtestamise küsimust. Kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga ei ole maakorralduslikult võimatu.
5.Hageja vaidles kostja III taotletud kaasomandi lõpetamise viisile vastu. Hageja märkis, et tal ei ole põhimõtteliselt vastuväiteid sellele, et kinnistust eraldatakse reaalosa suurusega 845 m 2, mis jääb kostja III ainuomandisse, kui see moodustatakse sellistes piirides, nagu on näidatud kostja 11.04.2023 hagiavalduse lisana 9 esitatud plaanil (st sellises asukohas, et see ei välista kinnistust Tiiva tn 28 kinnistuga piirneva riba suurusega 155 m2 eraldamist, nagu taotleb hageja). Hageja ei nõustu kinnistust 845 m2 suuruse reaalosa eraldamisega kostja III 27.11.2023 seisukoha lisas 1 näidatud asukohas, kuna see välistaks kinnistust 155 m2 suuruse reaalosa eraldamise vastavalt hageja haginõudele. Kostja III ei saa nõuda, et pärast temale 845 m2 osa eraldamist jääks ülejäänud kinnistu hageja ja kostjate I ja II kaasomandisse, sest pärast kostjale III osa eraldamist ei ole ta kaasomanik, mistõttu ei ole tal alust nõuda, et ülejäänud kinnistu teiste kaasomanike kaasomandisse jääks. Sõltumata kinnistust kostja III ainuomandisse jääva osa eraldamisest ning selle igakordse omaniku kasuks reaalservituudi seadmisest ülejäänud kinnistule, saab kohus rahuldada ka hageja hagiavalduses esitatud nõuded, mis on suunatud kinnistust hageja ainuomandisse jääva osa eraldamisele ja selle liitmisele Tiiva tn 28 kinnistuga. Kostjate vastuväited ja kostja III vastuhagi
6.Kostja I võttis hageja hagi 15.09.2022 avaldusega õigeks, märkides, et tal ei ole kunagi olnud vastuväiteid sellele, et Tiiva tn 30 kinnistust eraldatakse 155 m2. Kostja I vaidles kostja III vastuhagile vastu.
7.Kostjad II ja III vaidlesid hageja hagile vastu. Kaasomanikud on saavutanud kokkuleppe, et Tiiva tn 30 kinnistu jagatakse siis, kui Tallinna Linnavalitsuselt on saadud kinnitus, et kostjale III eraldatavale osale on tagatud ehitusõigus. Kuivõrd omanikud on saavutanud kokkuleppe, et reaalosadeks jagamine toimub pärast seda, kui on saabunud kokkulepitud tingimus (kui kostjale III on maatükk eraldatud ja eraldatavale maatükile on ehitusõigus tagatud), siis on kaasomanikud välistanud kaasomandi lõpetamise kuni kokkulepitud tingimuse saabumiseni. Isegi juhul, kui kaasomanikud ei oleks kokkulepet sõlminud, puudub alus kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil. Kostja II ja III huvid kaaluvad üles hageja huvid, st Tiiva tn 30 kaasomand tuleb jagada selliselt, et esmalt eraldatakse kostja III osa reaalosana. Ainult sel viisil on võimalik tagada, et kostja III saab Tiiva tn 30 kinnistule elamu ehitada. Lahenduse korral, et esmalt jagatakse maatükk hageja taotletud viisil hagejale reaalosana, ei ole kostjale III tagatud elamu ehitamise võimalus.
2-22-12091
8.Kostja III tõi välja, et hageja taotletud viisil ei ole kaasomandi lõpetamine maakorralduslikult võimalik, kuna TLPA väitel eeldab see kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Hagejal puudub õigus nõuda kaasomandi lõpetamise puhul täiendavalt haldusmenetluses vajalikke nõusolekuid (mis esitatakse kinnistusametile maakorraldustoiminguteks) ning nende asendamist kohtulahendiga.
9.Kostja III esitas 11.04.2023 vastuhagi, milles palus lõpetada Tiiva tn 30 kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistust eraldatakse kostjale III reaalosa suurusega 845 m 2 ja ülejäänud osa kinnistust jääb hageja ja kostjate I ja II kaasomandisse. Tiiva tn 30 kinnistu näol on tegemist elamumaaga. Kostjal III on ehitusõiguse saamiseks oluline, et Tiiva tn 30 kinnistu jagatakse reaalosadeks esmalt nii, et kostjale III eraldatakse reaalosa.
10.Kostjal II kostja III vastuhagile vastuväiteid ei olnud. Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohtu 14.12.2023 otsusega jäeti hagi ja vastuhagi rahuldamata, hagiga seotud menetluskulud hageja kanda ja vastuhagiga seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohus määras, et hagejal ja kostjal I hagiga ja vastuhagiga seotud menetluskulud puuduvad ning kostjatel II ja III vastuhagiga seotud menetluskulud puuduvad. Maakohus määras kindlaks kostjate II ja III hagiga seotud menetluskulud ning mõistis hagejalt kostja II ja kostja III kummagi kasuks välja menetluskulud 756 eurot ning määras, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis. Maakohus tühistas Harju Maakohtu 18.08.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
12.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: 1) kinnistu registriosa nr-ga 734001, asukohaga Tiiva tn 30, Tallinn, Harju maakond, kaasomanikud on hageja ja kostjad; 2) Tallinna Linnavalitsuse arhitekt on 01.08.2022 e-kirjas selgitanud, et detailplaneeringu kohaselt praegust Tiiva tn 30 kinnistut jagada ei saa; 3) Tallinna Linnavalitsuse arhitekt on 03.10.2022 e-kirjaga selgitanud, et Tiiva tn 30 kinnistut on võimalik jagada ainult pärast kinnistu osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist; 4) TLPA on 30.10.2023 kirjas selgitanud, et kuna Tiiva tn 30 on hoonestatud ja kinnistul on kehtiv detailplaneering, siis uute kruntide moodustamiseks ja moodustatavale krundile uue eluhoone ehitamiseks on vajalik koostada uus detailplaneering või esitada taotlus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks.
13.Maakohus viitas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-te 1 ja 2 ja § 77 lg 2 ning märkis, et hageja ja kostja III sooviva kaasomandi lõpetamist selle jagamise teel reaalosadeks, kuid reaalosade moodustamise viis ja suurused on nõuetes erinevad. Kohus leidis, et kaasomandit ei ole võimalik lõpetada ei hagis ega vastuhagis taotletud viisil, kuna kaasomandi lõpetamine ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise teel võimalik. Asja lahendamine hagis või vastuhagis taotletud viisil olukorras, kus kehtiv detailplaneering seda ei võimalda ning võimaliku haldusmenetluse tulemus ei ole ette teada ja nimetatud haldusmenetlus on oluliselt mahukam ja sisulisem, kui MaaKS §-s 13 sätestatud lihtne toiming kinnisasja jagamiseks, võib kaasa tuua olukorra, kus kohus teeb käesolevas asjas otsuse, mis ei ole täidetav. Käesolevas vaidluses ei ole tegemist olukorraga, kus kohus saaks kaasomandi taotletud viisil lõpetada ning kohtuotsusele järgneks üksnes formaalne haldusmenetlus kinnistamistoimingute läbiviimiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-3-7-05 (p 12) selgitanud, et kaasomandi jagamise vaidlustes, kus kohtuotsuse täitmine
2-22-12091 oleneb lisaks otsusele ka riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuste tegevusest avalike huvide kaitsel ehk kinnisasja jagamise menetluses, saab kohaliku omavalitsuse asutus avaldada arvamust, kas selline jagamine on põhimõtteliselt võimalik või mitte. Kohtu ette on toodud kolm eraldiseisvat tõendit, mille kohaselt ei ole praegusel ajal kehtiva detailplaneeringuga põhimõtteliselt võimalik Tiiva tn 30 kaasomandit reaalosadeks jagada. Ühestki tõendist ei nähtu, et hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine oleks võimalik.
14.Hageja viidatud Tallinna Ringkonnakohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-20-4094 (p 12.2.1) käsitleti toimingut MaaKS § 13 tähenduses ehk jagamise taotluse, jagamisplaani kooskõlastuse ja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldusi. Käesoleval juhul välistab kaasomandi jagamise mitte maakorralduslike tahteavalduste puudumine või mitte hagemine hageja ja kostja III poolt, vaid fakt, et kohalik omavalitsus ei pea praeguses olukorras ja hetkel kehtiva detailplaneeringu alusel kinnistu reaalosadeks jagamist üleüldse võimalikuks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ja/või uue detailplaneeringu kehtestamise küsimused väljuvad ühemõtteliselt MaaKS § 13 ja tsiviilasjas nr 2-20-4094 käsitletud asjaoludest. Hageja möönab ka ise, et kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga eeldab kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist.
15.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg 4 järgi tühistas maakohus 18.08.2022 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, sest hagi jääb rahuldamata.
16.Kohus jättis hagiga seotud menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). Vastuhagiga seotud menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda (TsMS § 162 lg 4), kuna vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu oleks vastuhagiga seotud hageja kulude väljamõistmine kostjalt III äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik. Vastuhagi esitamise põhjustas hageja käitumine ehk käesolevas asjas kaasomandi lõpetamise nõude esitamine sellisel viisil, mille osas hagejale (vähemalt professionaalse lepingulise esindaja kaudu) pidi olema teada, et taotletav kaasomandi lõpetamise viis ei ole sobilik ega võimalik. AÕS § 77 sätestatud viisidest saab kohus valida üksnes sellise, millist on hagis või vastuhagis nõutud, mis tähendab, et kaasomandi lõpetamise vaidlustes peab kostja juhul, kui ta hageja taotletava kaasomandi lõpetamise viisiga ei nõustu, alati esitama kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks vastuhagi, mitte üksnes vastuse hagile ja vastuväite. Seega, arvestades hageja algatatud vaidlust kaasomandi lõpetamiseks, sai kostjalt III eeldada, et oma õiguste kohaseks kaitseks oli ta möödapääsmatult sunnitud esitama vastuhagi kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks. Kostjale III, kes käesolevat vaidlust ei algatanud, ei ole samas etteheidetav, et ta ei nõudnud kaasomandi lõpetamist täiendavalt mõnel muul viisil.
17.Kostjate II ja III 19.06.2023 menetluskulude nimekirja kohaselt on lepingulisel esindajal kulunud hagile vastuse koostamiseks 14.09.2022 kuni 07.10.2022 kokku 7 tundi tunnihinnaga 180 eurot, millele lisandub käibemaks ehk kokku 1512 eurot. Menetluskulu 17.10.2022 kostja vastuse koostamiseks on põhjendatud ja vajalik. Põhjendatud on ka lepingulise esindaja tunnihind. Kostjad II ja III palusid hagile vastuse koostamisega seotud kuludest 50% mõista kostja II kasuks ja 50% kostja III kasuks ning ülejäänud menetluskulud kostja III kasuks. Põhjendatud on kostjate II ja III taotus, et vastavad kulud hüvitatakse 50% ulatuses kostjale II ja 50% ulatuses kostjale III ehk kummalegi 756 eurot. Ülejäänud ulatuses on kostja III menetluskulud seotud vastuhagi menetlusega. Kuna kohus on vastavad kulud jätnud poolte endi kanda, siis vastuhagiga seotud rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud hagejal ja kostjal III puuduvad.
2-22-12091 Hageja apellatsioonkaebus
18.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata, hagi tagamise abinõu tühistamise osas, samuti menetluskulude jaotuse ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Hageja palus teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja III kanda või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
19.Hageja taotles, et ringkonnakohus teeks tühistatud osas uus otsuse, millega rahuldatakse tema hagi ning kohustatakse kostjat I, kostjat II ja kostjat III andma nõusolekud:
19.1.Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (registriosa nr 734001) kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks selliselt, et kinnistust eraldatakse reaalosa suurusega ca 155 m2, mis on tähistatud 17.08.2022 hagiavalduse lisaks 6 oleval plaanil punase viirutatud alana (mis liidetakse registriossa nr 4280850 kantud kinnistuga, katastritunnus 78401:101:1537) ning Tallinnas Tiiva tn 30 asuv kinnistu suurusega ca 3226 m2 jääb kostjate kaasomandisse; ning
19.2.alljärgnevate maakorraldustoimingute tegemiseks: a) MaaKS § 10 lg-s 1 sätestatud taotluse esitamiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu jagamiseks (sellest ca 155 m2 suuruse reaalosa eraldamiseks) vajalike maakorraldustoimingute läbiviimiseks; b) 17.08.2022 hagiavalduse lisana 6 esitatud kinnistute piiride muutmise plaani kooskõlastamiseks; c) MaaKS § 10 lg-s 62 sätestatud kokkuleppe sõlmimiseks.
20.AÕS § 76 lg-st 1 tulenevalt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul võib jätta kaasomandi hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 11). Hageja esitatud hagi kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel ei saaks rahuldada juhul, kui kinnisasja jagamine on ilmselgelt välistatud MaaKS § 13 lg 4 järgi.
21.Hageja leiab, et kinnistu kaasomandi lõpetamine selle reaalosadeks jagamisega ei ole MaaKS § 13 lg 4 järgi välistatud ning maakohus ei ole tuvastanud vastupidist. MaaKS § 13 lg 4 kohaselt on kinnisasi jagamatu juhul, kui selle tulemusena muutuks võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust.
21.1.Katastriüksuse moodustamise võimalikkuse küsimust ei saa praegusel juhul tõusetuda, kuna uusi katastriüksusi ei moodustata, muutub üksnes olemasolevate katastriüksuste suurus ning jagatava kinnistu ja Tiiva tn 28 kinnistu omavaheline piir. Sellisel viisil kinnisasja piiri muutmine on lihtne maakorraldustoiming MaaKS-i mõttes, mille käigus ei moodustata naaberkinnisasja kooseisu antavast osast eraldi kinnisasja.
21.2.Kinnistust 155 m2 suuruse reaalosa eraldamine vastavalt hageja poolt taotletule ei muuda kinnistu sihtotarbelist kasutamist võimatuks. 155 m2 suurusel reaalosal ei asu kinnistu majandamiseks vajalikke tehnovõrke ega -rajatisi ning ükski kostjatest faktiliselt seda maatükki ei kasuta, sh ei kasutata seda ligipääsuks kinnistu ülejäänud osadele (ega saagi kasutada, kuna sellel puudub ühendus avalikult kasutatava Tiiva tänavaga). Kinnistu on vastavalt sihtotstarbele kasutatav elamumaana ka pärast sellest 155 m2 suuruse reaalosa eraldamist.
2-22-12091
21.3.Hageja küsis 20.09.2023 TLPA-lt arvamust selle kohta, kas esineb mingeid maakorralduslikke takistusi kinnistust 155 m2 suuruse reaalosa eraldamiseks ja selle liitmiseks Tiiva tn 28 kinnistuga vastavalt hageja poolt taotletule. TLPA ei ole 30.10.2023 kirjas ühtegi sellist takistust välja toonud.
22.See, kui kinnisasja reaalosadeks jagamise lõpuleviimiseks tuleb läbi viia haldusmenetlus kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ja/või uue detailplaneeringu koostamiseks, ei tähenda seda, et kinnisasja jagamine reaalosadeks oleks võimatu ning et hagi kaasomandi lõpetamiseks sellisel viisil tuleks jätta rahuldamata. Vastava haldusmenetluse saab läbi viia alles pärast kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamist. Kaasomanikult ei saa eeldada vastava haldusmenetluse algatamist olukorras, kus tal puudub kindlus, et kinnisasja kaasomand lõpetatakse selle reaalosadeks jagamisega. Detailplaneeringuga seotud küsimused tuleb lahendada kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamisele järgnevas haldusmenetluses, mitte ei ole nende lahendamine kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamise eelduseks. Lisaks ei ole hagejal kohustust hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi ühes menetluses, vaid ta võib TsMS § 5 lg 1 järgi ise valida, milliste kostjate tahteavalduste asendamist ta nõuab kohtulahendiga ja milliseid kostjate tahteavaldusi loodab saavutada kohtuväliselt. Seega ei saa jätta hagi rahuldamata põhjendusega, et hagetud ei ole kõiki tahteavaldusi, mis võivad olla vajalikud kinnisasja reaalosadeks jagamise läbiviimiseks (nt tahteavaldusi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks ja/või uue detailplaneeringu koostamiseks).
23.Maakohus leidis ebaõigesti, et kinnistu reaalosadeks jagamine hageja taotletud viisil eeldab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu koostamist. Seejuures ei ole maakohus viidanud ühelegi sättele, millest selline kohustus tuleneks. Maakohtu seisukoht põhineb üksnes TLPA kirjadel. Maakohus ei saa rajada oma seisukohta täiendava haldusmenetluse vajalikkus osas üksnes haldusorgani arvamusele materiaalõiguse kohaldumise ja tõlgendamise kohta. TLPA arvamus ei ole kohtule siduv. Hageja ei ole menetluses möönnud, et kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga eeldab kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist.
24.Ükski pool ei tuginenud menetluses sellele, et TLPA 30.10.2023 kirjas väljendatud seisukohad kinnitavad kinnistu reaalosadeks jagamise võimatust. TLPA leidis, et uus detailplaneering tuleb koostada ja/või esitada taotlus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks uute kruntide moodustamiseks ja moodustatavale krundile uue eluhoone ehitamiseks. Seega ei käsitle TLPA seisukoht kinnistu reaalosadeks jagamist hageja taotletud viisil, millega ei kaasne uute kruntide moodustamist ega kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõiguste muutmist.
25.Riigikohus on lahendis nr 3-2-3-7-05 (p 12) möönnud ka võimalust, et kohus võib kaasomanike vahelises vaidluses teha otsuse kinnistu jagamise kohta viisil, mis tegelikult võimalik ei ole. Ka õiguskirjanduses on leitud, et kinnisasja kaasomandi lõpetamisel selle reaalosadeks jagamise teel ei saa kohtuotsuse tegemise ajal olla alati kindel, kas kinnisasja tegelik jagamine on võimalik, nt kui kinnisasja jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks on vaja kehtestada uus detailplaneering, mille kehtestamata jätmisel jääb kinnisasja jagamine läbi viimata (AÕS I komm (2014), § 77, p 3.3.2.1). See, et sellises olukorras võib kinnisasja jagamine jääda läbi viimata, on kinnisasja reaalosadeks jagamist nõudva kaasomaniku hagi esitamisel võetav risk ning kohus ei saa vastava hagi menetlemise või rahuldamise eeldusena nõuda temalt selle tõendamist, et kohalik omavalitsus ei näe kinnisasja jagamiseks taotletud viisil mingeid takistusi.
2-22-12091
26.Kuna hageja hagi tuleb rahuldada, tuleb sellega seotud menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda (eelkõige kostja III kanda). Hagi esitamine oli tingitud just kostjast III, kes keeldus kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimisest ning kostja III vaidles käesolevas menetluses hagile põhjendamatult vastu.
27.Maakohus jättis vastuhagiga seotud menetluskulud ebaõigesti poolte endi kanda. Menetluskulude jätmine poolte endi kanda TsMS § 162 lg 4 järgi on võimalik üksnes äärmiselt erandlikel asjaoludel. Kui kostja III ei nõustunud kinnistu reaalosadeks jagamisega hagis taotletud viisil, oli tal võimalik vaielda sellele vastu ilma vastuhagi esitamata. Kuna hageja ei andnud kostjale III põhjust vastuhagi esitamiseks, oleks vastuhagiga seotud menetluskulud tulnud jätta TsMS § 168 lg 6 alusel kostja III kanda isegi juhul, kui tema vastuhagi oleks rahuldatud. Maakohus leidis meelevaldselt, et hageja oleks pidanud teadma, et tema taotletav kaasomandi lõpetamise viis ei ole sobilik ega võimalik. Maakohus on selles osas rakendanud hageja ja kostja III (nende lepinguliste esindajate) suhtes täiesti erinevaid standardeid, rikkudes sellega TsMS §-s 7 sätestatut. Olukord, kus kostja esitab menetluses vastuhagi, olles seejuures positsioonil, et selle rahuldamine on võimatu, ei õigusta vastuhagi rahuldamata jätmisel sellega seotud menetluskulude jätmist poolte endi kanda TsMS § 162 lg 4 alusel.
28.Hageja ei nõustu, et kostjate II ja III lepingulise esindaja kulusid seoses 17.10.2022 hagivastuse koostamisega saab pidada täies ulatuses põhjendatuteks. Maakohus jättis hagi rahuldamata üksnes põhjendusega, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik, mistõttu olid kõik muud hagivastuses esitatud väited ja tõendid asjakohatud ning nende esitamisega seotud kulusid ei saa pidada vajalikeks ja põhjendatuteks TsMS § 175 lg 1 mõttes. Kostja III apellatsioonkaebus
29.Kostja III esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse menetluskulude kindlaksmääramise osas ja teha selles osas uus otsus, millega mõista hagejalt kostja III kasuks välja täiendavalt menetluskulu 1922,40 eurot. Maakohus jättis ebaõigesti 756 eurot ületavas osas kostja III menetluskulud hagejalt välja mõistmata.
30.Kohus on ebaõigesti jätnud perioodil 30.11.2022–15.03.2022 ja 19.06.2023–07.12.2023 tekkinud kulud välja mõistmata, kuigi kulud olid seotud hageja hagiga. Nimetatud perioodidel tehtud toimingud hõlmasid valdavas osas vastuväiteid hageja nõudele ja olid tihedalt seotud hageja hagiga. Hageja hagi oli jätkuvalt vaidlusalune ning vastuväidete fookus oli suunatud hagi rahuldamata jätmisele. Vastustajate seisukohad
31.Hageja palus jätta kostja III apellatsioonkaebuse rahuldamata. Büroosisene nõupidamine seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega (30.11.2022), kohtumine kliendiga seoses vastuhagi koostamisega (15.03.2022) ning ettepaneku koostamine hagejale ja kostjale I (17.03.2022) olid selgelt seotud kas vastuhagi esitamisega või hoopis detailplaneeringu menetlusega.
32.Kostja I toetas hageja apellatsioonkaebust.
33.Kostja II vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja toetas kostja III apellatsioonkaebust.
34.Kostja III vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2-22-12091
34.1.Maakorralduslikult ei ole võimalik hageja taotletud maatükki reaalosana eraldada, sest hageja taotletavast reaalosast ei ole võimalik katastriüksust moodustada – 155 m2 suurust katastriüksust ei saa moodustada (MaaKS § 13 lg-d 1 ja 4). Kehtiv detailplaneering, mis kehtestati hageja initsiatiivil 2015. aastal, ei võimalda kinnistut hageja taotletud viisil jagada. Kristiine linnaosa üldplaneeringu järgi ei ole väikeelamute alal võimalik moodustada väiksemaid kui 550 m2 suuruseid üksuseid eramu kohta (ridaelamu puhul 250m2). Juhul, kui on vajalik kinnisasja jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks kehtestada detailplaneering, ei saa kohtuotsus tähendada kohalikule omavalitsusele kohustust detailplaneeringu kinnitamiseks.
34.2.Hagejale reaalosa eraldamine kahjustab kostja III huve ega ole õiglane, sest välistab kostjale III reaalosa eraldamise ja selle sihtotstarbelise kasutamise elamumaale ehk kinnistule elamu ehitamise (MaaKS § 13 lg 4 välistab jagamise). Kinnistu jagamisel enamaks kui kaheks tükiks ei saa ehitada projekteerimistingimuste alusel. Hageja huvi saada kasutusluba ei kaalu üles kostja III huvi saada kinnistu, kuhu rajada kodu, et asuda elama puudega vanemate lähedusse nende abistamiseks.
34.3.Kaasomandi lõpetamise otsusega ei saa määrata kindlaks kinnistute piire. Haginõue ei ole täidetav ega selge, sest hageja taotleb reaalosa eraldamist hinnangulises mahus (ca 155m2) ja hageja ei ole apellatsioonkaebuse p-s 2.1.2. välja toonud, milliste konkreetsete maakorraldustoimingute läbiviimiseks nõusolekut taotletakse. Lisas 6 märgitud piirid on loetamatud ja ebaselgeks jääb, millise kokkuleppe sõlmimist kostjalt III taotletakse. Kostjat III ei saa kohustada andma nõusolekuid tehingutele/toimingutele, mille sisu ei ole teada. Lisaks erineb apellatsioonkaebuse p-s 2.1.2. esitatud taotlus 12.09.2022 menetlusdokumendi p-s 1.3. esitatud taotlusest, mistõttu tuleb järeldada, et hageja on 12.09.2022 avalduse p-s 1.3. nimetatust loobunud. Hagejal puudub õigus nõuda kaasomandi lõpetamisel tsiviilvaidluses täiendavalt haldusmenetluses vajalikke nõusolekuid (mis esitatakse kinnistusametile maakorraldustoiminguteks) ning nende asendamist kohtulahendiga. Asjaolu, kas ja millises täpses asukohas saaks Tiiva tn kinnistut jagada, sh selliselt, et kostjale III on tagatud temale eraldataval osal ehitusõigus, selgub alles pärast seda, kui kohalik omavalitsus on saanud vastava taotluse ja saanud seda hinnata. Selline taotlus peab olema kõikide kaasomanike poolt allkirjastatud. Kohtumenetluses ei ole võimalik tsiviilvaidluse raames lahendada kohaliku omavalitsuse pädevusse antud ülesandeid.
34.4.Maakohus on õigesti jätnud hagiga seotud menetluskulud hageja kanda. Kostja III ei ole põhjustanud kohtumenetlust. Kostja III oli sunnitud esitama vastuhagi hageja hagi tõttu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
35.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hageja vaidlustatud osas tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse. Kostja III apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus jagab maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud.
36.Kõigepealt käsitleb kolleegium maakohtu otsuse kontrollimise ulatust. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus jättis nii hagi kui ka kostja III vastuhagi rahuldamata. Hageja esitas apellatsioonkaebuse selle peale, et tema hagi jäi rahuldamata, samuti vaidlustas hageja menetluskulude jaotuse. Kostja III esitas apellatsioonkaebuse üksnes tema menetluskulude kindlaksmääramise ulatuse kohta. Seega on
2-22-12091 maakohtu otsus jõustunud osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostja III vastuhagi. Muus osas on maakohtu otsus vaidlustatud ning ringkonnakohus kontrollib seda esitatud apellatsioonkaebuste alusel ja ulatuses.
37.Ringkonnakohus käsitleb esmalt hageja apellatsioonkaebust hagi rahuldamata jätmise peale ning hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamise ja jagamise võimalikkust, sh hageja taotletud nõusolekute andmiseks kohustamist (I). Seejärel lahendab kohus hageja ja kostja III apellatsioonkaebused osas, mis puudutab maakohtus kantud menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist (II). Viimasena jagab ringkonnakohus apellatsiooniastmes kantud menetluskulud (III). I
Kaasomandi lõpetamine ja jagamine hageja soovitud viisil
38.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, siis tuvastab ringkonnakohus esmalt järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud.
38.1.Kinnistu Tiiva tn 30, Tallinn (kinnistu reg.osa nr 734001) on suurusega 3381m2 ning sellel on neli kaasomanikku (I kd, tl 113): - hagejale kuulub 155/3381 mõttelist osa, - hageja isale (kostja I) kuulub 1484/3381 mõttelist osa, - hageja onule (kostja II) kuulub 897/3381 mõttelist osa ja - hageja onutütrele (kostja III, maakohtus ka vastuhageja) kuulub 845/3381 mõttelist osa.
38.2.Kaasomanikud ei ole sõlminud kinnistu valdamise ja kasutamise kokkulepet, kuid faktiliselt valdavad ja kasutavad kinnistut ja sellel asuvaid hooneid kostja I ja kostja II.
38.3.Hagejale ja Wle kuulub Tiiva tn 28, Tallinn (kinnistu reg.osa nr 4280850) suurusega 1160 m2 (I kd, tl 10), mis on Tiiva tn 30, Tallinn naaberkinnistu.
39.Hageja soovib lõpetada enda kaasomandi ning jagada see nii, et talle eraldatakse Tiiva tn 30 kinnistust 155 m2 (plaan, I kd, tl 12), mis liidetakse hagejale ja Wle kuuluva naaberkinnistuga Tiiva tn 28, mis on juba 2016. aastal eraldatud kaasomandiks olnud Tiiva tn 30 kinnistust. Hageja mõttelise osa (155/3381) reaalosana eraldamisel soovitud maatükk umbes 155 m2 on hoonestamata, seda ei läbi ükski läbipääsutee ega tehnovõrk vms. Hageja hagiavalduse järgi jääksid teised omanikud jätkuvalt kaasomanikeks. Arvestades, et kostja III ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis vastuhagi tema mõttelise osa reaalosana eraldamiseks rahuldamata, ning teised kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamist ja jagamist enda mõtteliste osade osas taotlenud, on küsimuse all üksnes hageja kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil.
40.Maakohus leidis, et hagi rahuldamine eeldaks detailplaneeringu tühistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist, st toimingute tegemist, mis väljuvad MaaKS § 13 piirest. Kuna puudub selgus, kas kohalik omavalitsus annaks nõusoleku detailplaneeringu tühistamiseks ja/või uue kehtestamiseks, siis ei saa hagi rahuldada. Ringkonnakohus nõustub hageja apellatsioonkaebuse väidetega selle kohta, et maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme tõendite hindamisel ning kohaldanud vääralt materiaalõigust osas, mis puudutab hageja kaasomandi lõpetamise ja jagamise nõude rahuldamise võimalikkust (AÕS § 76 lg 1, PlanS § 125, MaaKS §-d 10-13, kinnistusraamatuseaduse (KRS) 341).
41.Ringkonnakohus käsitleb järgnevalt asjas esitatud kohaliku omavalitsuse seisukohti; õigusnorme, mis reguleerivad detailplaneeringu ja lihtsate maakorraldustoimingute tegemist
2-22-12091 ning hageja seonduvaid taotlusi; seda, kas esineb muid takistusi kaasomandi lõpetamiseks ning seejärel hageja kinnistusraamatu kannetega seotud taotlusi ja nõusolekute asendamist ning lõpetuseks hagi tagamist. •
Kohaliku omavalitsuse seisukohad
42.Maakohus leidis, et asjas ei ole kõne all MaaKS §-s 13 mõeldud maakorralduslike tahteavalduste nagu jagamise taotlus, jagamisplaani kooskõlastused ja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldused, puudumine (nagu hageja viidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendis tsiviilasjas nr 2-20-4094, p 12.2.1), vaid oluline on see, et kohalik omavalitsus ei pea praeguses olukorras kehtiva detailplaneeringu alusel kinnistu reaalosadeks jagamist üldse võimalikuks. Maakohus märkis, et ka hageja ise möönab, et kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga eeldab kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist.
43.Esiteks nõustub ringkonnakohus hageja apellatsioonkaebuse väitega, et hageja ei ole möönnud, et kinnistust 155 m2 suuruse osa eraldamine ja selle liitmine Tiiva tn 28 kinnistuga eeldab kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist ja/või uue detailplaneeringu kehtestamist. Maakohus on vääralt kajastanud hageja väiteid ja esitatud tõendeid, rikkudes nii menetlusõiguse norme. Hageja on kogu maakohtu menetluse vältel selgitanud, et toimikus olevates Tallinna linna kirjades (vt järgmine punkt) märgitud detailplaneeringu tühistamise ja/või uue kehtestamise vajadus puudutab üksnes olukorda, kus eraldatavale maatükile soovitakse ehitusõigust. Hageja soovib liita 155 m2 suuruse maa-ala juba olemasoleva hoonestatud kinnistuga. Hageja ei soovi kaasomandi lõpetamise ja jagamise järgselt eraldatavale maatükile ehitusõigust. Selliselt ei muutuks kehtiva detailplaneeringu eesmärk.
44.Ringkonnakohus toob järgnevalt esile need kohaliku omavalituse vastused, millele kostja III, kelle seisukohti toetab kostja II, on tuginenud ning millest lähtus otsuse tegemisel maakohus. -
17.04.2020 on Tallinna Linnavalitsuse arhitekt-maakorraldaja selgitanud kostja III abikaasale (Z) saadetud e-kirjas (I kd, tl 183), et Tiiva tn 30 kinnistule on kehtestatud 09.09.2015 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1305-k detailplaneering, millega on eraldatud Tiiva tn 30 kinnistust Tiiva tn 28, millele omakorda on ehitatud detailplaneeringu järgne elamu. Muus osas ei ole kinnistule uut hoonestust ette nähtud. Samas on selgitatud, et detailplaneering tuleb osaliselt tühistada, kuid lähtudes 2016. a kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringust on ilmselt võimalik krunti jagada ja elamuid projekteerida.
-
Mustamäe, Kristiine ja Nõmme osakonna arhitekt ML 12.11.2020 e-kirjast (I kd, tl 185) kostja III abikaasale nähtub, et hetkel on võimalik ehitada üksnes detailplaneeringus määratud ehitusõiguse kohaselt. Märgitud on, et põhimõtteliselt on Tiiva tn 30 kinnistut võimalik jagada, kuid järgida tuleb, et olemasolevatele elamutele jääb piisav maa-ala (üldplaneeringus on väikeelamute alal hoonestustihedus 0,4). Tiiva tn 30 kaheks jagamiseks on vaja taotleda kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist.
-
Mustamäe, Kristiine ja Nõmme osakonna arhitekt ML 01.08.2022 e-kirjast (I kd, tl 90, tl 117, tl 190) kostja III abikaasale nähtub, et kinnistu kolmeks jagamiseks on vaja algatada Tiiva tn 30 kinnistu detailplaneering, mitte kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, sest uue detailplaneeringu kehtestamisel muutub varem kehtinud detailplaneering kehtetuks uue detailplaneeringu ala ulatuses. E-kirjast nähtub, et see on
2-22-12091 vastus küsimustele, mis puudutavad kostja III mõttelise osa eraldamist, kuna arhitekt selgitab uue krundi hoonestamise võimalusi. -
Mustamäe, Kristiine ja Nõmme osakonna arhitekt ML on oma 03.10.2022 e-kirjas (I kd, tl 75) selgitanud kostja III abikaasale (Zle), et Tiiva tn 30 kinnistut on võimalik jagada ainult pärast detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, misjärel on võimalik taotleda projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks. Projekteerimistingimuste alusel koostatakse ehitusprojekt, millele taotletakse ehitusluba.
-
30.12.2023 on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) vastanud hageja päringule seoses Tiiva tn 30 kinnistu jagamisega (II kd, tl 13–14). TLPA on viitega PlanS § 124 lg-le 2, § 140 lg-tele 1 ja 7 ning Riigikohtu lahendile 3-20-952 (p 21) selgitanud, et kuna Tiiva tn 30 on hoonestatud ja kinnistul on kehtiv detailplaneering, siis uute kruntide moodustamiseks ja moodustatavale krundile uue eluhoone ehitamiseks on vajalik koostada uus detailplaneering või esitada taotlus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. TLPA märkis, et tegemist ei ole haldusaktiga, vaid teabetoiminguga, millele ei saa esitada vaiet.
45.Ringkonnakohtu hinnangul ei käsitle Tallinna linna ametnike eelnevalt viidatud 17.04.2020, 12.11.2020, 01.08.2022 ja 03.10.2022 kirjad hageja taotlust eraldada 155 m2 reaalosana ning liita see hagejale kuuluva naaberkinnistuga. Neist kirjadest nähtub, et need on vastused kostja III abikaasa päringutele Tiiva tn 30 jagamiseks selleks, et kostjale III reaalosana eraldatavale maatükile saaks ehitada uue elamu. Lisaks on need kirjad vastuolulised. Arhitekt ML on augustis 2022 väitnud, et olemasolevat detailplaneeringut ei ole vaja kehtetuks tunnistada, vaid piisab uue detailplaneeringu taotlemisest, ning seejärel oktoobris 2022, et kinnistut on võimalik jagada ainult pärast detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, misjärel saab taotleda projekteerimistingimusi. Võib olla, et need juhised oleksid ebaselged, kui küsimuse all oleks kostjale III kuuluva mõttelise osa eraldamine reaalosana, kuid igal juhul ei käi need hageja mõttelise osa eraldamise kohta reaalosana, millele ei soovita midagi ehitada ning mis liidetaks hagejale kuuluva naaberkinnistuga, mille suhtes kehtiva detailplaneeringu eesmärk ei muutuks (muutuksid üksnes piirid).
46.Mis puudutab TLPA 30.12.2023 vastust hageja päringule mh 155 m2 eraldamise kohta, siis leiab ringkonnakohus, et see ei anna alust hageja hagi rahuldamata jätmiseks. Esiteks ei anna TLPA selget vastust hageja küsimusele, vaid pigem seondub ka see vastus uuele krundile eluhoone ehitamisega. TLPA 30.12.2023 vastus ei ole haldusakt, nagu ka amet ise vastuses märgib. Seega ei ole see ei siduv ega anna vastust hageja küsitule. Kuigi hageja ei ole esitanud kohtule oma täiendavale päringule (II kd, tl 15–16) saadud vastust (või ei ole seda saadud), ei ole ringkonnakohtu hinnangul toimikus kohaliku omavalitsuse seisukohta, mis välistaks selgelt ja arusaadavalt, õigusnormidele tugineva põhistusega, kaasomandi lõpetamise ja jagamise hageja soovitud viisil. Kuna toimikus ei ole tõendeid, mis kinnitaksid, et hageja taotluse rahuldamine on välistatud, peab ringkonnakohus hindama hageja taotlust seaduse ja väljakujunenud kohtupraktika alusel. •
Detailplaneeringu tühistamise ja/või uue kehtestamise küsimus
47.Ringkonnakohus peab otsust tehes lähtuma sellest, et kui kaasomandi lõpetamine ja jagamine on võimalik, on kaasomanikul õigus seda kohtu kaudu nõuda ning kohtul ei ole alust sellisel juhul jätta kaasomandit lõpetamata (AÕS § 76 lg 1). Ringkonnakohus leiab kehtivate õigusaktide ja neid tõlgendava kohtupraktika põhjal, et puuduvad maakorralduslikud takistused kaasomandi lõpetamiseks hageja soovitud viisil.
2-22-12091
48.Esiteks märgib ringkonnakohus, et ka juhul, kui kaasomandi jagamiseks oleks vaja kehtestada uus detailplaneering, ei oleks positiivse kohtuotsuse tegemine välistatud. Alati ei saa kohtuotsuse tegemisel olla selge, kas kinnisasja tegelik jagamine on võimalik või mitte. Kaasomandi lõpetamise ja kinnisasja reaalosadeks jagamise kohtuotsus asendab kaasomanike neid tahteavaldusi, mis on vajalikud kinnisasja jagamise läbiviimiseks ning jagamise kinnistamiseks. Õiguskirjanduses on selgitatud, et hageja peaks suutma võimalikult täpselt määratleda, milliseid kostjate tahteavaldusi on vaja kohtuotsusega asendada ning „see puudutab nii katastriüksuste moodustamist, taotlust detailplaneeringu läbiviimiseks kui tahteavaldusi kinnisasja jagamise kohta käiva asjaõiguslepingu notariaalseks sõlmimiseks ning avalduse esitamist vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse“ (AÕS I komm § 77, p 3.3.2.1 c).
49.Kuna hageja on taotlenud kostjate kohustamist vaid lihtsate maakorraldustoimingute tegemiseks, on käesoleval juhul hagi rahuldamise eelduseks siiski see, et kaasomandit oleks võimalik jagada hageja taotluses märgitud toimingutega: st lihtsate maakorraldustoimingute ning seejärel kinnistusraamatukannete tegemisega. Seega peab ringkonnakohus esmalt hindama, kas hageja soovitud viisil kaasomandi jagamine võiks eeldada detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise või uue koostamise vajadust, mis võiks välistada hagi rahuldamise, kuna hageja selliseid nõusolekuid taotlenud ei ole.
50.Ringkonnakohus leiab, et õigusaktidest hageja kirjeldatud olukorra puhul detailplaneeringu kehtestamise kohustust selgelt ei nähtu (PlanS § 125 lg-d 1 ja 2). Ka Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna PlanS § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks, siis kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamiseks, kui selle käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, kogu detailplaneeringuala hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ei oleks proportsionaalne vahend eesmärgi saavutamiseks (RKHKo 10.01.2022, 3-20-952, p 19; vt ka TlnRnKo 20.05.2022, 2-20-4094, p 12.1.2). Käesoleval juhul oli 2015. a kehtestatud detailplaneeringu eesmärk jagada Tiiva tn 30 kaheks krundiks ja määrata ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks. Hageja on selle detailplaneeringu alusel eraldanud maatüki, mis on täna Tiiva tn 28, ja on püsitanud sellele eluhoone. Hageja soovib juba loodud ja hoonestatud kinnistule liita 155m2 hoonestamata maad, millele ta täiendavat ehitusõigust ei soovi.
51.Kuna detailplaneeringu koostamine ei ole seaduse järgi nõutav, kui kavandatava tegevusega ei kaasne ehitusloakohustuslike ehitiste püstitamist, siis on põhjendatud hageja väide, et tema kaasomandi osas kaasomandi lõpetamine ja reaalosana jagamine ei nõua detailplaneeringu kehtestamist. Maakohus on oma otsuses jätnud hageja need väited tähelepanuta ja neile vastamata. Kuna ringkonnakohtu hinnangul ei peaks hageja soovitud viisil kaasomandi lõpetamiseks ja tema mõttelise osa reaalosana eraldamiseks detailplaneeringu koostamine seaduse järgi vajalik olema, saab ringkonnakohus hinnata, kas hageja taotletud nõusolekud (kohustamine nõusolekute andmiseks) võimaldaks tal saavutada soovitud olukorda, st võimaldaks hagi rahuldada. •
52.Edasi hindab ringkonnakohus, kas hageja nimetatud maakorraldustoimingute tegemisel (st kostjate nõusolekute olemasolul, mida asendaks kohtuotsus) oleks võimalik saavutada hagiga taotletud eesmärk. Hageja taotles nõusolekuid MaaKS § 10 lg-s 1 sätestatud taotluste esitamiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu jagamiseks (sellest ca 155 m2 suuruse reaalosa
2-22-12091 eraldamiseks) vajalike maakorraldustoimingute läbiviimiseks; 17.08.2022 hagiavalduse lisana 6 esitatud kinnistute piiride muutmise plaani kooskõlastamiseks ning MaaKS § 10 lg-s 62 sätestatud kokkuleppe sõlmimiseks.
53.Hageja on 12.09.2022 haginõude täpsustuses (I kd, tl 32–34) selgitanud, et nii kinnisasja jagamine kui ka selle piiride muutmine on MaaKS järgi lihtsad maakorraldustoimingud (MaaKS § 2 lg 2 p-d 3 ja 4). Need toimingud viiakse läbi korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel (MaaKS §-d 10 lg 1, 12 lg 1 ja 13 lg 1). Samuti tuleb koostada maakorralduskava, sh kinnisasja jagamis- või piiri muutmise plaan, mis tuleb osalistega kooskõlastada (MaaKS § 10 lg 3, § 12 lg 2 ja § 13 lg 2), misjärel tuleb uued katastriüksused (või olemasolevate katastriüksuste uued piirid) registreerida maakatastris, milleks on samuti vaja kinnisasja omaniku avaldus ja/või kinnisasjade omanike vaheline kokkulepe (MaaKS § 10 lg 62). Hageja on selgitanud, et hagi rahuldamisel ei ole vaja maakatastris registreerida uusi katastriüksusi, vaid maakatastris tuleb registreerida Tiiva tn 30 kinnistu (katastritunnusega 78401:101:1533) ja Tiiva tn 28 asuva kinnistu (katastritunnusega 78401:101:1537) piiride muutmine, kuna hageja soovib Tiiva tn 30 kinnistust eraldatava umbes 155 m2 suuruse reaalosa liita Tiiva tn 28 kinnistuga. Kinnistute piiri muutmise plaan on esitatud hagiavalduse lisana 6.
54.Ringkonnakohus leiab, et kõik hageja esitatud taotlused tahteavalduste andmiseks kohustamiseks on asjakohased ning need saab TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga asendada (vt TlnRnKo 20.05.2022, 2-20-4094, p-d 12.2.1 ja 12.2.2; TlnRnKo 29.04.2022, 2-19-12052, samuti AÕS I komm § 77, p 3.3.2.1 c). Ringkonnakohus nõustub eelnevast tulenevalt, et hageja vajab kostjate kui Tiiva tn 30 kinnistu kaasomanike nõusolekuid: (i) MaaKS § 10 lg-s 1 märgitud taotluse esitamiseks MaaKS-s sätestatud lihtsate maakorraldustoimingute tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu (registriosa nr 734001) jagamiseks (sellest ca 155 m2 suuruse reaalosa eraldamiseks); (ii) maakorralduskava (Tiiva tn 30 ja Tiiva tn 28 kinnistu piiri muutmise plaani) kooskõlastamiseks vastavalt MaaKS § 12 lg-le 2 ja § 13 lg-le 2 ning (iii) MaaKS § 10 lg-s 62 sätestatud kokkuleppe sõlmimiseks Tiiva tn 30 (katastriüksuse 78401:101:1533) uute piiride registreerimise kohta maakatastris, kuna kaasomandis oleva kinnisasja puhul tuleb vastav kokkulepe sõlmida kõigi kaasomanike vahel. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga III, et ei ole arusaadav, milliseid nõusolekuid hageja vajab ja taotleb. Kohus täpsustab otsuse resolutsioonis hageja taotlusi hageja eelnevalt esile toodud selgitustest lähtuvalt.
55.Ringkonnakohus on seisukohal, et MaaKS § 10, § 12 ja § 13 sätteid koosmõjus ning eesmärgipäraselt tõlgendades ei tohiks olla maakorralduslikult takistatud kaasomandi jagamine ning Tiiva tn 30 ja 28 piiri muutmine hageja kinnistule 155 m2 liitmise läbi, kui selleks on olemas kõigi kaasomanike nõusolekud. See, et külgnevaid maaüksusi saab jagamise käigus liita, tuleneb üheselt ka 01.07.2018 jõustunud MaaKS § 13 lg-st 11, mille järgi liidetakse kinnisasja omaniku soovil temale kuuluvad külgnevad kinnisasjad või nende reaalosad üheks kinnisasjaks.
56.Olukorras, kus hageja ei soovigi luua uut kinnistut, ei oma tähtsust kostjate II ja III väited, et 155 m2 suurust kinnistut ei saa luua (Kristiine linnaosas on krunt, millele soovitakse eramut, minimaalselt 550 m2 ning ridaelamu puhul 250 m2). Kuna kinnistu võib koosneda mitmest katastriüksusest, siis 155 m2 suuruse katastriüksuse loomine (kui üldse on vaja luua uut katastriüksust), selleks et liita see Tiiva tn 28 kinnistuga, ei peaks olema takistatud. Taotluse Tiiva tn 30 kinnistust eraldatava maatüki Tiiva tn 28 kinnistuga liitmiseks saab esitada hageja ise (koos Wga).
2-22-12091
57.Mis puudutab eraldatava reaalosa suurust ja asetsemist plaanil, siis kuigi kohus saab asendada vaid teiste kaasomanike nõusolekud KRS § 341 lg 8 järgi ning menetlusosalised peavad läbima haldusmenetluse kinnistu jagamiseks, tuleb kohtuotsuse lisaks oleval plaanil siiski ära määrata eraldatava maatüki asukoht ja suurus, et „kohtuotsus saaks olla aluseks järgnevas menetluses, kus moodustatakse katastriüksused ja jagamise kohta tehakse kanded kinnistusraamatusse“ (P. Varul, „Kaasomandi lõpetamine“, Juridica 2013/VII, lk 470; vt ka TlnRnKo 20.05.2022, 2-20-4094, p 12.2.1–12.2.2). Ringkonnakohtu otsuse lahutamatuks lisaks on seega ka hageja hagiavalduse lisaks 6 olev plaan (I kd, tl 12), mille kooskõlastamiseks hageja nõusolekuid taotleb.
58.Kuigi kohus ei saa olla otsuse tegemisel lõpuni kindel, kas kinnisasja tegelik jagamine on taotletud viisil võimalik või mitte, sest maakorraldustoimingute tegemine toimub pärast kohtuotsuse jõustumist kohaliku omavalitsuse poolt, on käesoleval juhul kehtivate õigusaktide ja kohtupraktika pinnalt piisavalt tõenäoline, et kaasomandi jagamine ja mõttelise osa reaalosana eraldamine on võimalik, seega puudub alus jätta hageja hagi rahuldamata. •
Võimalikud muud takistused kaasomandi lõpetamiseks
59.Kuna maakohus leidis, et kaasomandit ei saa hageja soovitud viisil lõpetada maakorralduslikest nõuetest tulenevalt, ei hinnanud maakohus kostjate II ja III muid vastuväiteid hageja kaasomandi lõpetamisele. Seetõttu peab ringkonnakohus neid väiteid ise hindama. Ringkonnakohus leiab, et kostjad II ja III ei ole tõendanud, et esineksid muud alused, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist hageja soovitud viisil.
60.AÕS § 76 lg 1 annab kaasomanikule õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist igal ajal. AÕS § 76 lg 2 kohaselt võib kaasomanike vahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada. Kuigi kostja III viitas maakohtu menetluses kokkuleppele, millega kaasomanikud on lubanud mitte taotleda kaasomandi jagamist, siis ringkonnakohtus kostja III enam sellisele kokkuleppele viidanud. Ringkonnakohus märgib siiski, et kohus ei tuvasta sellise kokkuleppe olemasolu. Maakohtus väitis kostja III (17.10.2022 menetlusdokumendi p 1.9), et hageja ja kostjad on leppinud kokku selles, et kaasomand lõpetatakse päras seda, kui kostja III on saanud Tallinna linnavalitsusest positiivse otsuse, et Tiiva tn 30 kinnistu jagamise tulemusena on kostjale III maakorralduslikult ehitusõigus tagatud. Kostja III viitas 16.07.2022 e-kirjale (I kd, tl 70–71). Kohus nõustub hagejaga, et viidatud e-kiri ei sisalda sellist kokkulepet. Kohtu hinnangul nähtub 16.07.2022 e-kirjast, et esiteks on kokku lepitud, et kõik Tiiva tn 30 kaasomanikud on nõus, et hageja osa 155m2 paikneb sirgjooneliselt Tiiva tn 28 kinnistu piiril ning teiseks on kostja III omandi osa kohta kajastatud kahte alternatiivset paiknemise viisi, mis puudutab üksnes kostjaid I, II ja III. See, kumb variant läheb käiku, sõltub linnavalitsuse vastusest. Linnavalitsuse vastus pidi seega puudutama vaid kostja III osa jagamise viisi, mis puudutas pärast hageja osa eraldamist vaid kostjaid. Samuti nähtub samas e-kirjast, et on soovitud panna paika notariaeg esiteks hageja osa eraldamiseks ning teiseks kostja III osa eraldamiseks. Viimase kohta on märgitud, et kui see ei ole kohe võimalik, sõlmitakse kasutuskorra kokkulepe kostjate vahel. Hageja sellesse kokkuleppesse enam ei puutuks. Seega ei nähtu, et oleks AÕS § 76 lg 2 mõttes kokku lepitud, et hageja mõttelist osa ei eraldata reaalosana enne, kui ka kostja III mõttelise osa eraldamisega reaalosana on kõik selge.
61.Seega oli hagejal õigus pöörduda kohtusse kaasomandi jagamiseks ja enda mõttelise osa reaalosana eraldamiseks. Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 ei pea hageja oma soovi põhjendama ning kohus ei pea põhjenduste olemasolu kontrollima ega hindama.
2-22-12091
62.Kostja III väited selle kohta, et kostja I kinkis üllatuslikult hagejale 155/3381 kaasomandi mõttelist osa pärast seda, kui hageja oli enda kaasomandi osa juba eraldanud Tiiva tn 28 kinnistuks, ei ole asjakohased. Kostja I on kinnistu kaasomanik, kellel oli õigus kinkida mõtteline osa kaasomandist oma pojale. Lisaks on kostja III ise omandanud kohtumenetluse ajal oma isalt (kostjalt II) täiendava 100/3381 mõttelist osa (vrd kinnistusraamatu väljavõtted I kd, tl 6 ja tl 113). Samuti ei saaks hageja hagi rahuldamata jätmise aluseks olla see, et kostja III on edutult taotlenud hagejalt Tiiva tn T3 kinnisasja kaasomanikuks saamist.
63.Tõendatud ei ole ka kostja III väited selle kohta, et hagejale reaalosa eraldamine võib takistada temal hiljem oma osa reaalosana eraldamist, ning seda väidet ei saa pidada takistuseks hageja kaasomandi osa jagamisel. Käesoleval juhul on nii kostja III kui ka hageja soovinud jagamise tulemusel saada endale Tiiva tn 30 neid osi, mis ei ole hoonestatud. Hagejale umbes 155 m2 suuruse hoonestamata maatüki eraldamine talle kuuluva kinnistu piiril ei vähenda kostjale III eraldamisele kuuluvat umbes 845 m2 suurust hoonestamata maatükki. Kostja III peab igal juhul arvestama tulevase kinnistu hoonestamisel Kristiine linnaosas kehtestatud ehituskorralduslike nõuetega. Lisaks nähtub toimikus olevatelt kaartidelt ja plaanidelt Tiiva tn 30 kinnistu kohta, et selle hoonestamata osa on piisavalt suur selleks, et kostja III saab sellele ehitada elamu ka pärast hageja u 155 m2 eraldamist (nt I kd, tl 12, 72, 73, 83, 84, 110 jne). See, kui suurt elamut kostja III soovib ehitada ning kui suure hoone ehitamiseks kohalik omavalitsus loa annab, on teine küsimus ega kuulu käesolevas asjas hindamisele. Kostja III ise on loobunud vaidlustamast maakohtu otsust, millega tema vastuhagi jäi rahuldamata. Samuti ei ole kostja III väited, mida toetab kostja II, et kostja III saab oma mõttelise osa reaalosana eraldada vaid läbi Tiiva tn 30 detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise või uue detailplaneeringu kehtestamise, kuidagi seotud hageja sooviga lõpetada enda kaasomand ja eraldada 155 m2 reaalosana. Asjaolu, et kostja III soovib enda mõttelise osa hiljem reaalosana hoonestada, ei takista hagejal enda mõttelise osa varem eraldamist. Kostjal III peaks olema hiljem lihtsam kaasomandit lõpetada, kui kaasomanikke on vähem.
64.Lisaks nähtub eelnevalt p-s 60 viidatud 16.07.2022 e-kirjast, et enne kohtumenetluse alustamist ei olnud hageja ja kostjate vahel vaidlust, et hageja mõtteline osa peaks reaalosana paiknema paralleelselt Tiiva tn 28 kinnistuga, mis kuulub hagejale. Hageja on hagiavalduses selgitanud, et 155 m2 eraldamine ja Tiiva tn 28 kinnistuga liitmine võimaldab Tiiva tn 28 paremat kasutamist, mh sellele paremat sissepääsu Tiiva tänav T3 kinnistult, mille kaudu on hagejale (kui kinnistu T3 kaasomanikule) tagatud ligipääs soovitud reaalosale. Kuna hageja taotleb enda osa eraldamist reaalosana talle kuuluva kinnistu piiril, siis on tegemist mõistliku taotlusega. Ringkonnakohus leiab, et kostja III ei ole tõendanud, et kitsa maatüki eraldamine teise kinnistu piiri ääres kahjustaks tulevikus tema õigusi. Ka ei ole hageja soovitud maatükil juurdepääsuteed ega tehnorajatisi, mida keegi teine kasutaks. Nagu juba eelnevalt märgitud, kuigi kohus ei saa kinnisasja jagada, peab kohus selleks, et otsus oleks täidetav ja selle alusel saaks viia läbi konkreetsed maakorraldustoimingud, mille käigus mõõdetakse välja konkreetne reaalosa, määrama kindlaks eraldatava reaalosa umbkaudse paiknemiskoha (vt eespool p 57).
65.Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et puuduvad ka mis tahes muud takistused kaasomandi lõpetamiseks.
•
Kinnistusraamatu kannetega seotud taotlused
2-22-12091
66.Hageja taotles 12.09.2022 täpsustatud hagiavalduses (I kd, tl 32 pöördel) nõusolekuid ka järgmiste kannete tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu kohta avatud registriossa nr 734001: a) registriosa I jakku kande tegemiseks kinnistu pindala vähenemise kohta sellest eraldatava reaalosa suuruse (s.o ca 155 m2) võrra; b) registriosa II jakku hageja kui kaasomaniku kohta tehtud kande kustutamiseks ning kostjate kaasomandiosade proportsionaalseks suurendamiseks.
67.Kuigi hageja ei korranud apellatsioonkaebuse resolutsioonis kinnistusraamatu kannetega seotud taotlusi, kinnitas hageja ringkonnakohtu 14.05.2024 istungil, et kuna ta on esitanud taotluse maakohtu otsuse tühistamiseks tema hagi rahuldamata jätmise osas tervikuna, siis tähendab see, et ta on vaidlustanud maakohtu otsuse ka kinnistusraamatu kannete tegemiseks kohustamise nõude rahuldamata jätmise osas (II kd, tl 115 pöördel, ajamärge 00:06:26). Kuigi kostja III, keda toetas kostja II, on oma vastuses hageja apellatsioonkaebusele märkinud, et ta saab aru, et hageja on asjaomastest nõuetest ringkonnakohtus loobunud (II kd, tl 98 pöördel), siis ringkonnakohtu istungil kostja III hageja selgitusele vastu ei vaielnud. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna hageja on vaidlustanud tervikuna maakohtu otsuse, millega tema hagi jäi rahuldamata, nõustub ringkonnakohus, et hageja apellatsioonkaebusest on nähtav hageja tahe saada nõusolekud ka kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Ringkonnakohus peab hageja taotlusi asjakohasteks ning leiab, et hagi tuleb ka selles osas rahuldada.
68.Kaasomandi lõpetamise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomandi lõpetamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks teine kaasomanik. KRS § 341 lg 8 järgi võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega kooskõlas TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 341 lg-ga 8 saab tehtav kohtuotsus asendada kostjate kui kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitud kujul (RKTKo 29.05.2012, p 3-2-1-61-12, p 13).
69.KRS sätestab dokumendid, mis tuleb kinnistu jagamiseks kinnistusametile esitada. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid. Alates 01.02.2024 kehtiva KRS § 36 kohaselt esitatakse kinnistusosakonnale viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris, kui see on vajalik kande mõistmiseks. Viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud. KRS § 46 lg 1 kohaselt selgitab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel, kas nõutavad dokumendid on esitatud ning ega kinnistamine ei ole välistatud. Käesoleval juhul peab hageja esmalt viima läbi maakorraldustoimingud, misjärel – kui need on edukad – on võimalik esitada avaldus kinnistusametile. Seega ei ole oluline, et praeguse kohtuotsuse tegemise ajal ei ole kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud dokumendid nõuetele vastaval kujul koostatud, sest käesoleva otsusega on kostjaid kohustatud andma hagejale nõusolekud esmalt maakorraldustoimingute tegemiseks (vt nt RKTKo 25.10.2005, 32-1-104-05, p 7; TlnRnKo 03.12.2021, 2-16-315, p 19.2).
2-22-12091
70.Eelnevast tulenevalt tuleb rahuldada hagi ka selles osas, milles hageja taotles kostjate kohustamist nõusolekute andmiseks eelnevalt p-s 66 nimetatud kannete tegemiseks Tallinnas Tiiva tn 30 asuva kinnistu kohta avatud registriossa nr 734001. •
Nõusolekute asendamine
71.Hageja on 12.09.2022 hagiavalduse täpsustuses taotlenud ka kõikide nõusolekute asendamist kohtuotsusega. Ringkonnakohus selgitab, et Riigikohtu praktika kohaselt ei ole nõusolekute asendamine vajalik. Riigikohus on selgitanud, et juhul kui hagi rahuldatakse, asendab jõustunud kohtuotsuse resolutsioon kostjate tahteavaldusi kohtuotsuses märgitud nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). Nimelt on TMS § 184 lg 1 mõttes täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on kostjaid kohustatud tahteavalduse tegemiseks. Seega ei pea kohus TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema eraldi otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga (RKTKo 16.06.2021, 2-17-9822, p 16, vt ka RKTKo 13.01.2020, 2-15-9117/149, p 12). Seega ei kajasta ringkonnakohus oma otsuse resolutsioonis eraldi nõusolekute asendamist kohtuotsusega. •
Hagi tagamise abinõu
72.Harju Maakohtu 18.08.2022 määrusega rahuldati hageja hagi tagamise taotlus (I kd, tl 26.1–26.3) ja kohustati hagi tagamiseks kandma kinnistusraamatu registriossa nr 734001 III jakku märkus järgmises sõnastuses: „X on esitanud C, Y ja Q vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks kinnistu reaalosadeks jagamise teel“. 14.12.2023 otsusega tühistas maakohus hagi tagamise abinõu.
73.Ringkonnakohus jätab 18.08.2022 määratud hagi tagamise abinõu jõusse. TsMS § 445 lg 2 kohaselt, mh kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kuivõrd hageja apellatsioonkaebus ja hagi tuleb rahuldada ning hageja on apellatsioonkaebuses sõnaselgelt vaidlustanud hagi tagamise tühistamise, tuleb Harju Maakohtu 18.08.2022 määrusega seatud hagi tagamise abinõu jätta kohtuotsuse täitmist tagama. II
Hageja apellatsioonkaebus menetluskulude jaotuse peale ning kostja III apellatsioonkaebus menetluskulude kindlaksmääramise peale
74.Hageja vaidlustas oma apellatsioonkaebuses nii hagiga kui ka kostja III vastuhagiga seotud menetluskulude jaotuse. Kostja III omakorda vaidlustas tema menetluskulude kindlaksmääramise ulatuse.
75.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hageja hagi, siis tuleb ringkonnakohtul hagiga seotud menetluskulud uuesti jagada. Ringkonnakohus leiab, et tulenevalt väljakujunenud kohtupraktikast tuleb jätta kõigi menetlusosaliste maakohtus kantud menetluskulud nende endi kanda. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades menetluskulude jaotamise kohta selgitanud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil (TsMS § 162 lg 1). Riigikohus on seetõttu leidnud, et põhjendatud ja õiglane on jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14; vt ka RKTKo 08.03.2023, 2-20-17125, p 11; vt TsMS I komm, § 163, p 3.3.4.2). Kuigi kohus võib lähtuda ka menetluskulude jaotamise üldistest reeglitest
2-22-12091 (TsMS § 162 lg 1), saab käesolevas asjas nõustuda, et kuigi hagi rahuldatakse, lõpetatakse kaasomand hageja huvides, mistõttu ei ole põhjendatud jätta menetluskulusid kostjate kanda.
76.Hageja on vaidlustanud kostja III vastuhagiga seotud menetluskulude jätmise menetlusosaliste endi kanda. Maakohus tugines TsMS § 162 lg-le 4, leides, et kostjalt III teiste menetlusosaliste menetluskulude väljamõistmine oleks ebaõiglane. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.
76.1.Kuigi eelnevalt on märgitud, et kaasomandi asjades tuleb üldjuhul jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, siis käesolevas asjas kostja III esitatud vastuhagi puhul see põhjendatud ei ole. Kostjal III oli küll õigus esitada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks, kuid tema vastuväited hageja hagile hõlmasid väiteid, mis pidid tegema sisuliselt võimatuks ka vastuhagi rahuldamise, mistõttu saab järeldada, et kostja III pidas ise oma vastuhagi perspektiivituks. Nimelt leidis kostja III, et tema mõttelise osa eraldamiseks reaalosana on vaja tunnistada kehtetuks senine Tiiva tn 30 detailplaneering ja/või kehtestada uus ning et ilma uue detailplaneeringuta ei ole tal oma õigusi võimalik realiseerida. Samas ei taotlenud kostja III oma vastuhagis detailplaneeringuga seonduvaid nõusolekuid, vaid üksnes lihtsate maakorraldustoimingute tegemise nõusolekuid, mida ta samas hagi rahuldamiseks piisavaks ei pidanud (I kd, tl 103 ja pöördel). Seega ei oleks saanud kostja III vastuhagi kostja III enda väidetest tulenevalt rahuldada.
76.2.Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras ei ole põhjendatud jätta kõigi menetlusosaliste menetluskulusid nende endi kanda, vaid vastuhagiga seotud menetluskulud tuleb jätta kostja III kanda (TsMS § 162 lg 1, vt ka RKTKo 08.03.2023, 2-20-17125, p 11, kus Riigikohus selgitas, et põhjendatud juhtudel ei pea kaasomandi lõpetamise asjas jätma maakohtu menetluskulusid poolte endi kanda).
77.Kostja III esitas apellatsioonkaebuse tema menetluskulude kindlaksmääramise peale. Ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tühistab maakohtu otsuse, rahuldab hageja hagi ning jätab hagiga seotud menetluskulud kõigi menetlusosaliste endi kanda ja kostja III vastuhagiga seotud menetluskulud kostja III kanda. Seega tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ka kostja III menetluskulude kindlaksmääramise osas, mistõttu ei ole kostja III menetluskulude kindlaksmääramisele esitatud apellatsioonkaebust võimalik sisuliselt arutada ja see jääb rahuldamata.
78.Kuna maakohus määras kindlaks vaid kostjate II ja III menetluskulud, kuid ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas, jätab ringkonnakohus menetlusosaliste (hageja, kostja I ja kostja II) maakohtus vastuhagiga seoses kantud menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (TsMS § 174 lg-d 3–5; RKTKo 20.04.2016, 3-2-1-142-15, p-d 2122). Nimetatud menetlusosaliste kostja III vastuhagiga seotud menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. III
Menetluskulude jaotus ringkonnakohtus ja menetluskulude kindlaksmääramine
79.Kuigi ringkonnakohtus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, jäävad apellatsiooniastmes kantud menetluskulud kõigi menetlusosaliste endi kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on ka hagejast apellandi huvides ning erandlike asjaolude puudumisel tuleb lähtuda Riigikohtu väljakujunenud praktikast (vt ülal p 76; RKTKo 27.09.2010, 3-2-1-70-10, p 14; vt ka RKTKo 08.03.2023, 2-20-17125, p 11; vt TsMS I komm, § 163, p 3.3.4.2).
2-22-12091
80.Kuna apellatsiooniastme menetluskulud jäävad kõigi menetlusosaliste endi kanda, puudub vajadus nende menetluskulude suuruse kindlaksmääramiseks. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg Indrek Soots Neve Uudelt
Otsuse lisa
Harju maakond, Tallinn, Kristiine linnaosa, Tiiva tn 30 ja Tiiva tn 28 katastriüksuste piiride muutmine
Aluskaart: Maa-amet kaart 2021
LEPPEMÄRGID
uus katastriüksuse piir registreeritud katastriüksuste piir Nõus katastriüksuse piiride muutmisega: Tiiva tn 30 kü omanikud: C, Y, Q, X /