M.L ja H.S hagi A.S vastu kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised, esindajad
Hagejad:
1) M.L
2) H.S
hagejate lepinguline esindaja Terje Mikk Kostja: A.S , lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Västrik
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata M.L ja H.S hagi A.S vastu kaasomandi lõpetamiseks põhinõudes so hagejate omandi kaotus hüvitise vastu.
2.Rahuldada M.L ja H.S hagi A.S vastu kaasomandi lõpetamiseks alternatiivsel viisil, s.t lõpetada kaasomand V kinnistule (registriosa nr xxxxxxx) asukohaga Saare maakond, Saaremaa vald, U küla (100% elamumaa), mille kaasomanikud on 3⁄4 suuruses osas M.L, 1/8 suuruses osas H.S ja 1/8 suuruses osas A.S.
3.Müüa M.L, H.S ja A.S kaasomandisse kuuluv V kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxx, avalikul enampakkumisel.
Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord: - V kinnistu alghind enampakkumisel ei tohi olla väiksem kui 50 000 eurot; - juhul, kui kaasomaniku kaasomand on koormatud (koormatakse enne enampakkumist) hüpoteegiga, tasutakse enampakkumise summast sellele kaasomanikule määratavast hüvitisest esmajärjekorras seda kaasomandi osa koormava hüpoteegiga tagatud laen,
teistele kaasomanikele tasutavast summast hüpoteegiga tagatud laenude eest tasutavaid laenusummasid ei tasuta; - määrata, et enampakkumise lõpuleviimise tähtajaks on 6 kuud alates kohtuotsuse jõustumisest.
5.Enampakkumisel kinnistu müügist saadav raha jagatakse pärast müügi korraldamisega seotud kulude ja võimalike kohustuste mahaarvamist vastavalt hagejate ja kostja kaasomandi osade suurustele, s.o Mare Luigele 3⁄4 saadud summast, H.Sile 1/8 saadud summast ja A.Sile 1/8 saadud summast. Menetluskulud
6.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonkaebuse esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud
1.M.L ja H.S esitasid 29.03.2023 maakohtule hagi A.S vastu, milles palusid lõpetada poolte vaheline kaasomand kinnistule V, U küla, Saaremaa vald, Saare maakond (registriosa nr xxxxxxx). Hagejad palusid jätta kinnistu kostja omandisse koos kohustusega hüvitada teistele kaasomanikele sh M.L-le tema 3⁄4 omandiosa väärtusest ja H.Sile tema 1/8 omandiosa väärtus, võttes aluseks kinnistu väärtus 72 000 eurot. Alternatiivselt palusid hagejad kinnistu müüa avalikul enampakkumisel ning menetluskulud jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on kinnistu asukohaga V, U küla, Saaremaa vald (katastritunnus xxxxxxxxx ) M.L (hageja I), H.S (Hageja II) ja A.S (kostja) kaasomandis, kusjuures Hagejale I kuulub 3/4 suurune osa kaasomandist, Hagejale II kuulub 1⁄8 mõtteline osa kaasomandist ja Kostjale kuulub 1⁄8 mõtteline osa kaasomandist. Keegi kaasomanikest kinnistut reaalselt elamispinnana ei kasuta. Kinnistu kaasomanikud ei ole suutnud kuni käesoleva hetkeni kokku leppida kinnistu kasutuskorras ja jagamises Hagejad on teinud kostjale korduvalt ettepanekuid leppida kokku nii kinnistu alalhoiuga seonduvates küsimustes kui ka võimalikus kinnistu kaasomandi lõpetamises kuid kostja ei ole millegagi nõustunud. 2022.a. on pooled tellinud kinnistu turuväärtuse konsultatsiooni, millise kohaselt oli kinnistu väärtuseks hindamise ajal 72 000 eurot ( Lisa nr 2). Kostja poolt eraldi tellimusel tehtud hindamisaktis on kinnistu väärtuseks 41 000 eurot. Vastavalt Asjaõigusseaduse § 76 lg 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Hagejate sooviks on kaasomand lõpetada ja müüa neile kuuluv mõtteline osa kinnistust. Seega on nad pöördunud 18.01.2023.a. Kostja poole ettepanekuga allkirjastada maaklerileping ja alustada kinnistu müügiga. Selleks ajaks oli leitud ostja, kes nõustus maksma kinnistu eest 90 000 eurot. Kahjuks Kostja sellise ettepanekuga ei nõustunud vaid tegi omapoolse ettepaneku, millisega Kostja nõustus ostma Hagejatele kuuluvad mõttelised osad kokku 25 000 euro eest. Hagejad tegid pärast Kostja pakkumist omapoolse pakkumise, millega nõustusid müüma Kostjale neile kuuluvad mõttelised osad kinnistust omahinnaga – kinnistu koguväärtus 50 000 eurot, mitte turuhinnaga 72 000 eurot. Kahjuks ei nõustunud Kostja ettepanekuga. Hagejate esindaja pöördus 15.02.2023 kostja A.S poole sooviga alustada läbirääkimisi, et anda võimalus osta ära M.L-le kuuluv 3⁄4 mõtteline kaasomandi osa ja H.Sile kuuluv 1/8 mõtteline kaasomandi osa arvestades kinnistu väärtuseks 50 000 eurot. Sellisel juhul oleks M.L-le ja
H.Sile makstavaks osa väärtuseks kokku 43 750 eurot ( 1/8 + 3/4 osa) eurot. Kahjuks ei ole Pooled hinna osas kokkuleppele jõudnud. Hagejad peavad vajalikuks märkida, et vaatamata Kostja keeldumisele kinnistu müüa ja sooviga see omandada ise alla turuväärtust, on olemas ostja, kes on nõus ostma kinnistu hinnatud turuväärtusega summas 72 000 eurot. Hagejate ja Kostja ühisel soovil tellitud eksperthinnangu kohaselt /Turuväärtuse konsultatsioon/, mis koostatud litsentseeritud maakleri poolt ( Uus Maa OÜ), on kinnistu väärtuseks 72 000 eurot. Hagejate arvates on asunud Kostja seisukohale, et kinnistu väärtus on liiga suur ja selle ostmisel peab Hagejatele palju maksma. Ka ei ole Kostja vaidlustanud hinnangut. Kostja poolt tellitud hinnangu kohaselt on kinnistu väärtus 42 000 eurot. Hagejad andsid Kostjale teada võimalusest osta ära neile kuuluv mõtteline osa kaasomandist kokkuleppeliselt kohtuväliselt, pakkudes kinnistu koguhinnaks 50 000.- eurot , so vähem kui Hagejate algne hind arvestades turuväärtust 72 000 eurot ja ostusoovijat 90 000 eurot. Kostja sellega ei nõustunud. Kostja on avaldanud üheselt 22.01.2023 e-kirjas, et tema pakkumine on 25 000 eurot ning 9.03.2023.a. e-kirjas et ta on tasuma hagejatele kokku 20 000 eurot. Kostja väide, et alates 2019.a. ei ole kinnistut keegi hooldanud on vale. Kuna Kostja ise ei ole viibinud ja teinud kinnistul hooldust ( Kostja elukoht on S), ei anna alust kinnitada, et M.L ja H.S ei ole kinnistut hooldanud. Kuni käesoleva hetkeni on Hagejad taganud kinnistu turvalisuse, tasunud elektri eest, selle kindlustanud ja kinnistut hooldanud. Hagejate esindaja palus oma 15.03.2023.a. saadetud e-kirjas Kostja lõplikku seisukohta kaasomandi jagamiseks. Sellele vastas 17.03.2023.a. Kostja esindaja, et kostja ei nõustu Hagejate seisukohtade ja ettepanekuga. Hagejad tuginevad AÕS § 77 lg-tele 1 ja 2. Kaasomandit lõpetada soovival kaasomanikul on võimalik valida AÕS § 77 sätestatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Nendeks viisideks on esiteks asja jagamine reaalosadeks, teiseks asja jätmine ühe või mitme kaasomaniku omandisse koos kohustusega hüvitada teisele kaasomanikule tema omandiosa väärtus, kolmandaks asja müümine kas kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kui kaasomanikud ei jõua hinnas kokkuleppele, on vajalik kaasomandiosa väärtuse kindlakstegemiseks määrata ekspertiis või hindamine. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiosa kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Kuivõrd kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, ei pea lõpetamist nõudev kaasomanik lõpetamissoovi mitte kuidagi põhjendama. Märgitud põhimõte on kinnistunud kohtupraktikas. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt. näiteks Riigikohtu 29.05.2012 lahend nr 3-2-1-6112). Märgitust tuleneb praktiline soovitus esitada hagis mitu alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi, sest kui esmaselt soovitud viis ei ole kohtu arvates õige ja kaasomaniku suhtes õiglane saab kaasomandi lõpetamise otsustada sama kohtumenetluse käigus alternatiivselt pakutud viisil. Kui kostja soovib omakorda pakkuda välja temale sobivat viisi, siis tuleb tal esitada selleks vastuhagi. Hagejad on endiselt seisukohal, et asi on võimalik lahendada Poolte kokkuleppel.
3.23.04.2024 esitatud lõplikus seisukohas teatavad hagejad, et jäävad kõikide oma hagiavalduses esitatud seisukohtade juurde (tl 133):
1.Lõpetada Poolte vaheline kaasomand kinnistule V, U küla, Saaremaa vald. Jätta kinnistu Kostja omandisse koos kohustusega hüvitada teistele kaasomanikele temale kuuluva omandiosa väärtus ( M.L-le 3⁄4 osa ja H.Sile 1/8 omandiosa) , võttes aluseks kinnistu väärtuseks 72 000.eurot.
2.Hagejad on taotlenud ja esitanud kohtule Domus Kinnisvara poolt 17.11.2023.a. koostatud eksperthinnangu nr 0168-23-SA ( kinnisasjale aadressil Saare Maakond, Saaremaa vald, U küla, V), millise kohaselt on kinnistu väärtuseks 04.11.2023.a. seisuga 63 000 eurot. Kinnistu väärtus on kujunenud Hagejate poolt varem märgitust väiksemaks asjaolu tõttu, et kinnistule juurdepääsuteele ei ole seatud notariaalset teeservituuti. Seega on Hagejad endiselt seisukohal, et juhul, kui kohus teeb otsuse, jättes kinnistu Kostja omandisse ning kohustades Kostjat hüvitama teistele kaasomanikele temale kuuluva omandiosa väärtuse, on Hagejad nõus, et aluseks võetakse nende poolt kompromissina pakutud kinnistu koguväärtusega summas 50 000 eurot. Omandiosad tuleb maksta välja koheselt täies ulatuses.
3.Juhul kui kohus asub seisukohale, et müüa kinnistu avalikul enampakkumisel, paluvad Hagejad määrata müügi alghinnaks 50 000 eurot. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagile vastu osaliselt. Kostja ei vaidle vastu kaasomandi lõpetamisele ja sellele, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse koos kohustusega hüvitada hagejatele kaotatud omandi väärtus. Kostja ei nõustu hageja seisukohtadega seoses kinnistu hinnaga. Hagejate esitatud Uus-Maa e-kiri on kinnisvara turuväärtuse konsultatsioon, nimetatud dokument ei tõenda usutavalt kinnistu väärtust. Kostja toob eraldi välja, et selles dokumendis on eeldatud, et juurdepääsuteele on seatud tasuta ja tähtajatu notariaalne servituut. Millistele võrdlusandmetele (sarnased tehingud) tuginetud on ja millised on hinnangu põhistused dokumendist ei selgu. Hagejad on esitanud kinnistu väärtuse tõendamiseks ka LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ eksperthinnangu nr 1245-22JM. Nimetatud eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 41 000 eurot (väärtuse kuupäev 23.05.2022). Selles dokumendis on tuginetud eeldusele, et jätkub ajalooliselt väljakujunenud takistusteta juurdepääs kinnistule mööda teed, mis kulgeb üle naaberkinnistu, kinnistule juurdepääsutee on läbi naaberkinnistu (T kinnistu, katastritunnus xxxxxxxxxx), p 6.2. Kinnistu igakordsete omanike kasuks servituuti seatud ei ole. Lisaks on märgitud, et tulenevalt keskmisest madalamast efektiivsusest on hindamistulemus tavapärasest madalama täpsusega +- 15 %. Hinnangu teostamisel ei ole arvestatud võimalike varjatud puudustega. P-s 6.6. on välja toodud, et hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Kui võrrelda kahte esitatud tõendit, siis on LMV Kinnisvara eksperthinnang usaldusväärsem tõend ja lähtuda tuleks pigem sellest tõendist. Samas on selles hinnangus tuginetud mitmetele eeldustele, mida tegelikkuses ei ole. Esiteks ei ole servituuti ligipääsuks läbi T kinnistu ja enne selle võimalikku seadmist ei saa kindel olla, et ligipääs on tagatud ajalooliselt kujunenud teed pidi, ligipääsuservituudi puudumine vähendab kinnistu väärtust. Teiseks, hoone kaetud osad ei ole heas seisundis ja see vähendab oluliselt kinnistu väärtust. Kasvõi eksperthinnangule lisatud piltidest nähtub, et hoone sissepääsuterassi kohal on maja katus vajunud. Kolmandaks eksperthinnang turuväärtuse kohta kehtib aastataguse seisuga. Üldteada on asjaolu, et EURIBOR ja seega laenukulud on vahepealsel ajal oluliselt kasvanud ja see on vähendanud huvi kinnisvara ostmise vastu turu kõrgperioodi hindadega. Hüvis tuleb mõista välja omandi kaotamise hetke seisuga. Neljandaks ka aktis endas on kinnitatud, et hinnangu täpsus on +- 15 protsenti. Seega saab asuda seisukohale, et kui silmas pidada ainult seda põhjust, siis hüvitamisel tuleb lähtuda minimaalsest hinnast, so 41 000 eurot – 15% summast, so 6150=34 850. Kostja on nõus võtma endale riski seoses servituudiga ligipääsu saamiseks ja seoses võimalike ehitise varjatud puudustega ja on jätkuvalt nõus hagejatele pakkuma 25 000 eurot omandi kaotuse eest ja vastavas osas sõlmima kompromissi.
Kui hagejad ei nõustu kompromissiga taotleb hageja ehitusekspertiisi määramist seoses vajadusega asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude väljaselgitamiseks (TsMS § 293 lg 1). Kostja vaidleb vastu hageja seisukohale, et kinnistule oli olemas ostja 90 000 euroga. Ostja tundis huvi lisaks vaidlusalusele kinnistule ka teise kinnistu vastu ja väga üldises mõttes arutati võimalikku mõlema kinnistu müügitehingut hinnaga 90 000.- eurot. Lähtudes eelpool toodust nõustub kostja kinnistu jätmisega enda omandisse, kuid mitte hagejate nimetatud hinnaga. Kostja palub võimalust täpsustada enda poolt õigeks peetava kinnistu väärtust peale ehitusekspertiisi valmimist (kui pooled ei jõua kompromissile). Hetkel lähtub kostja sellest, et hagejatele makstava kinnistu mõtteliste osade väärtuseks kokku on 25 000 eurot (nimetatud seisukoht võib muutuda). Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda.
5.31.05.2023 menetlusdokumendis kinnitas kostja soovi omandada hagejatele kuuluva mõttelise osa kinnistust 30 000 euro eest (tl 64).
6.19.07.2023 teatas kostja, et loobub ehitusekspertiisi taotlusest (tl 67).
7.18.10.2023 kostja nõustus kaasomandi jagamisega, et hagejad kaotavad omandi ja kostja hüvitab selle summas 30 000 eurot. Kostja vaidles vastu hagejate taotlusele müüa kinnistu avalikul enampakkumisel (tl 74 pöördel).
8.15.12.2023 menetlusdokumendis kostja märgib, et on nõus sellega, et kinnistu asukohaga V, U küla, Saare vald jääb kostja kui ühe kaasomaniku ainuomandusse ainult juhul, kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on lähtuvalt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ eksperthinnangust nr 1245-22JM 41 000 eurot. Seega kostja lähtub sellest, et kinnistu turuväärtuseks on 41 000.eurot. Hageja on esitanud alternatiivse nõude, et kinnistu müüdaks avalikul enampakkumisel. Juhul, kui kohus leiab, et kinnistu turuväärtus on suurem kui 41 000 eurot, siis kostja ei nõustu sellega, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse ja sellisel juhul toetab kostja hageja alternatiivset nõuet müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Kostja leiab, et hagejate poolt varasemalt esitatud LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ eksperthinnang nr 1245-22JM (kinnistu hind 41 000 eurot, hinnang 1) on usaldusväärsem tõend kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks võrreldes hagejate poolt hilisemalt esitatud Domus Kinnisvara 17.11.2023.a. eksperthinnanguga nr 0168-23-SA (kinnistu hind 63 000 eurot, hinnang 2). Juhul, kui kohus määrab kaasomandi lõpetamise viisiks enampakkumise, siis palub kostja määrata kohtuotsuse täitmise kord alljärgnevana. Juhul, kui kaasomaniku kaasomand on koormatud (koormatakse enne enampakkumist) hüpoteegiga, tasutakse enampakkumise summast sellele kaasomanikule määratavast hüvitisest esmajärjekorras seda kaasomandi osa koormava hüpoteegiga tagatud laen, teistele kaasomanikele tasutavast summast hüpoteegiga tagatud laenude eest tasutavaid laenusummasid ei tasuta. Määrata, et enampakkumise lõpuleviimise tähtajaks on 6 kuud alates kohtuotsuse jõustumisest.
9.15.12.2023 esitas kostja vastuhagi, millelt oli tasumata riigilõiv (tl 116-118).
10.3.01.2024 teatas kostja, et loobub vastuhagist ja on nõus kinnistu avaliku enampakkumisega. Kostja avaldas lootust asja lahenduse vormistada kompromissiga (tl 119).
11.25.01.2024 teatas kostja veelkord, et loobub vastuhagist ja jääb varasemalt esitatud seisukohtade juurde, et juhul kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on suurem kui 41 000 eurot, siis kostja ei soovi kinnistut enda omandisse. Pooled pidasid kompromissi läbirääkimisi, kuid kokkuleppele ei jõudnud (tl 123). Kohtu põhjendused
12.19.03.2024 määrusega keeldus kohus menetlusse võtmast kostja vastuhagi ja jättis sellega seotud menetluskulud kostja kanda. Kohus määras, et tsiviilasja menetlemist jätkatakse kirjalikus menetluses ning määras kindlaks tähtajad -eelmenetluse lõpetamise, tõendite ja lõplike seisukohtade esitamiseks ning kohtulahendi teatavaks tegemise aja.
13.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
14.Hagejad M.L ja H.S ning kostja A.S on V kinnistu (registriosa nr xxxxxxx, asukoht Saare maakond, Saaremaa vald, U küla, 100% elamumaa) kaasomanikud. Hagejale M.L kuulub 3⁄4 kaasomandist, hagejale H.Sile 1/8 kaasomandist ja kostjale A.Sile 1/8 kaasomandist.
15.Antud juhul ei vaidle pooled selle üle, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid vaidlus on kaasomandi väärtuse üle, millest sõltub kaasomandi jagamise viis.
16.Kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt nt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 21).
17.Hagejad paluvad lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt jääks kinnistu kostja omandisse koos kohustusega hüvitada hagejatele nende omandiosa väärtus, võttes aluseks nende poolt kompromissina pakutud kinnistu väärtus summas 50 000 eurot. Alternatiivselt paluvad hagejad lõpetada kaasomand nii, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel, määrates müügi alghinnaks 50 000 eurot. Kostja nõustub kaasomandi lõpetamisega ja sellega, et kinnistu jääb tema omandisse, kuid ainult juhul, kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on 41 000 eurot. Juhul, kui kohus leiab, et kinnistu turuväärtus on suurem kui 41 000 eurot, siis kostja ei nõustu sellega, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse ja sellisel juhul toetab kostja hageja alternatiivset nõuet müüa kinnistu avalikul enampakkumisel.
18.Maakohus ei menetle kostja nõuet, millest kostja on enne vastuhagi menetlusse võtmise otsustamist loobunud ning mille kohus on keeldunud menetlusse võtmast.
19.Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21).
20.Kohus leiab, et hagiavalduses nimetatud hagejate esmane kaasomandi jagamise viis – kinnistu jätmine kostja ainuomandisse hagejatele makstava hüvitise vastu - tuleb jätta rahuldamata ning rahuldada tuleb hagejate alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümine avalikul enampakkumisel.
21.AÕS § 77 lg 2 kohaselt on üks kaasomandi lõpetamise viisidest kinnisasja jätmine ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Antud juhul on kostja avaldanud, et ta on asja omandamisest huvitatud ainult juhul, kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on lähtuvalt LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ eksperthinnangust nr 124522JM 41 000 eurot.
22.Antud juhul on hagejad esitanud vaidlusaluse kinnistu väärtuse kohta järgmised tõendid: - A.S poolt tellitud Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja Laura Süld 5.05.2022 arvamuse, mille kohaselt on V kinnistu turuväärtus 29.04.2022 seisuga 72 000 eurot. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/-10% (tl 5); - Kostja A.Si tellitud LVM Kinnisvara Kuressaare OÜ eksperthinnangu nr 1245-22JM, mille kohaselt on V kinnistu turuväärtus 23.05.2022 seisuga 41 000 eurot. Hindamistulemus on tavapärasest madalama täpsusega +/-15% (tl 6jj);
- Hageja H.S poolt tellitud Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0168-23-SA, mille kohaselt on V kinnistu turuväärtus 4.11.2023 seisuga 63 000 eurot. Hindamistulemuse täpsus on tavapärane so +/- 10% (tl 78 jj).
23.Kostja ei ole kinnistu väärtuse kohta täiendavaid tõendeid esitanud ja palub lähtuda väärtuse määramisel enda tellitud LVM Kinnisvara hinnangust ja väärtusest summas 41 000 eurot.
24.Järgnevalt hindab kohus TsMS § 232 lõike 1 alusel, millise eelnimetatud tõendi alusel tuleb vaidlus kinnistu väärtuse osas (ja ka kostja poolt tasutava hüvitise suuruse osas) lahendada. Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-10).
25.Kohus nõustub kostjaga selles, et Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja Laura Süld 5.05.2022 arvamus, ei tõenda usutavalt kinnistu väärtust. Selles arvamuses on eeldatud, et juurdepääsuteele on seatud tasuta ja tähtajatu notariaalne servituut ning sellest ei selgu millistele võrdlusandmetele (sarnased tehingud) tuginetud on ja millised on hinnangu põhistused.
26.Kohus on võrrelnud kahe kinnisvara büroo (LVM Kinnisvara ja Domus Kinnisvara) eksperthinnanguid, sh neis esitatud algandmeid ja hindajate kirjeldust ja hinnanguid nii elamule, saunale ja keldrile, ka juurdepääsu tee servituudi puudumisele. Mõlemas hindamisaktis ei ole teostatud ehitise uuringuid ega inspekteeritud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindajate hinnangud nii hoonetele kui ka nende seisukorrale, pesemisvõimalustele, veevarustusele ja kanalisatsioonile on ühetaolised. Hindajate hinnang kinnisasja kestlikkusele on erinev: LVM Kinnisvara hindaja leiab, et hinnataval varal on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. Domus Kinnisvara hindaja leiab, et neid põhimõtteid ei ole järgitud ning alles peale renoveerimist, tehnosüsteemide vahetust ja tänapäeva nõuetele vastavate san.ruumide väljaehitamist on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kohus võrdles ka hindajate poolt esitatud turuülevaadet ja analüüsitavaid andmeid. Neist nähtub, et kinnisasja hinnatud turuväärtuse erinevus kahes hindamisaktis tuleneb asjaolust, et Saare maakonnas on hoonestatud elamumaade tehingute arv ja keskmine hind võrreldes varasemaga kasvanud. Esimeses hindamisaktis (LVM Kinnisvara) on võrdlusandmeteks võetud Saare maakonnas tehtud tehingud 2021 aasta juunist kuni 2022 aprillini ning kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind oli 40 775 eurot ja teises (Domus Kinnisvara) tehingud juulist 2022 kuni september 2023 ning kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind oli 62 900 eurot. Kohus uuris ka hindamisaktides esitatud hindamiskäiku, hindamismeetodi valikut, hindamisaktides esitatud võrdlustabeleid. Kahes hindamisaktis on need ühetaolised. Eelnevast nähtub, et Domus Kinnisvara hind on kujundatud käesoleva asja lahendamisele ajaliselt lähemal seisvate tehingute võrdluse alusel ning omandi kaotusele lähemal ajal. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kumbagi hindamisakti ei ole alust ebausaldusväärseks pidada, kuid arvestades kohtulahendi tegemise aega, tuleb antud juhul aluseks võtta ajaliselt hiljem koostatud hindamisakti tulemus ehk Domus Kinnisvara hinnang, mille kohaselt on seisuga 4.11.2023 kinnistu turuväärtuseks 63 000 eurot.
27.Kostja väited, et kinnistul asuva hoone kaetud osad ei ole heas seisundis ja see vähendab oluliselt kinnistu väärtust, on kohtu hinnangul paljasõnalised ja tõendamata.
28.Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus jagatava kinnisasja turuväärtuseks 63 000 eurot.
29.Kuna kostja on avaldanud, et kui kohus leiab, et kinnistu väärtus on suurem kui 41 000 eurot siis ta ei soovi kinnistut endale saada, siis järelikult on antud juhul võimalik kaasomand lõpetada hageja alternatiivselt taotletud viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel. Kohus märgib, et kinnistu müümisel avalikul enampakkumisel saavad kõik kaasomanikud enda omandiosa suurusele vastava õiglase hinna.
TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega selgub poolte kaasomandis oleva kinnistu turuhind avaliku enampakkumise käigus. Kohus märgib, et eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda (mis on kinnisvara puhul väga tõenäoline).
30.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus esitatud hagi alternatiivnõude ning lõpetab kaasomandi V kinnisasjale registriosa nr-ga xxxxxxx viisil, et see müüakse avalikul enampakkumisel.
31.Tulenevalt TsMS § 445 lg 1 esimesest lausest võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Nii hagejad kui kostja on vastava taotluse esitanud. Kohus arvestab taotluse rahuldamisel Riigikohtu selgitusega, mille kohaselt kohus saab TsMS § 445 lg 1 järgi määrata poole taotlusel kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra, sh nt abikaasade ühisvara müügiks korraldatava avaliku enampakkumise korraldaja ja tingimused ning kui sellist korda ei ole kohtulahendis kindlaks määratud, saab nõuda ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kohtutäituri vahendusel (3-2-1-38-14, p 16; 3-2-1-94-16, p 17). Kohus leiab, et viidatud seisukohad on kohaldatavad ka kaasomandi lõpetamise asjas.
32.Kuna pooled ei ole antud asjas avaliku enampakkumise korraldajat määranud, siis saavad nad kas ise korraldada kinnistu enampakkumisel müük või nõuda antud kohtulahendi täitmist, sh avaliku enampakkumise korraldamist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kohtutäituri vahendusel.
33.Kohtuotsuse täitmise kord on poolte taotlusel alljärgnev: kinnistu alghind enampakkumisel ei tohi olla väiksem kui 50 000 eurot; juhul, kui kaasomaniku kaasomand on koormatud (koormatakse enne enampakkumist) hüpoteegiga, tasutakse enampakkumise summast sellele kaasomanikule määratavast hüvitisest esmajärjekorras seda kaasomandi osa koormava hüpoteegiga tagatud laen, teistele kaasomanikele tasutavast summast hüpoteegiga tagatud laenude eest tasutavaid laenusummasid ei tasuta; määrata, et enampakkumise lõpuleviimise tähtajaks on 6 kuud alates kohtuotsuse jõustumisest. Enampakkumisel saadav raha jagatakse pärast müügi korraldamisega seotud kulude ja võimalike kohustuste mahaarvamist vastavalt hagejate ja kostja kaasomandi osade suurustele, s.o M.L-le 3⁄4 saadud summast, H.Sile 1/8 saadud summast ja A.Sile 1/8 saadud summast.
34.Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides (vt ka Riigikohtu 27. septembri 2010. a otsus tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Poolte seisukohtadest nähtuvalt oli mõlema poole (kõigi kaasomanike) tahteks kaasomand lõpetada, kuid kohtueelselt (ega kohtumenetluses) ei jõutud üksmeelele kostja poolt hagejatele tasumisele kuuluva õiglase rahalise hüvitise suuruse üle. Seejuures ei oma tähtsust, millisel põhjusel kohtueelselt kokkulepet ei saavutatud. Kohtupraktikas on asutud korduvalt seisukohale, et kaasomandi lõpetamine on lõpptulemusena kõigi kaasomanike huvides ning menetluskulud on põhjendatud ja õiglane jätta TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda (TsMS I komm (2017), § 163, punkt 3.3.4.2 ja selles esiletoodud Riigikohtu praktika).