2-22-12015/85 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

3.Maakohus jättis kostja vastuhagi korteriomandi suuruste tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks menetlusse võtmata. Vastuhagi koostamisega seotud menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Asja materjalidest ja kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub kostjale 1501/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 31, mille üldpind on 77,25 m2 ning hagejale 1501/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese mitteeluruum nr M100-1, mille üldpind on 77,25 m2. Vastuhagiga soovib kostja parandada registrikandeid hageja ja kostja eriomandi esemete suuruste osas, kuna hageja ja kostja korteriomandite mõttelise osa suurused kinnisasjast ning ruutmeetrid ei vasta tegelikkusele. Maakohus leidis, et kostja vastuhagi tuleb jätta menetlusse võtmata, sest vastuhagi ei ole esitatud kostja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 1 p 5 näeb ette, et kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kantakse kinnistu pindala. Tegemist on faktiliste andmetega kinnisasja kohta, mis ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (Riigikohtu 12. juuni 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12, p 20). Vastuhagist nähtuvalt on mõõdistamise tulemusel ilmnenud, et eriomandi esemete ruutmeetrid ei vasta kinnistusregistri andmetele. Samas ei ole korteriomandite piire muudetud. Korterite ruutmeetrid ei oma asjaõiguslikku tähendust. Seega olukorras, kus korterite piirid ei ole muutunud (ei väljuta korteri välispiiridest), kuid korteriomanik soovib korteri ruutmeetrite parandamist kinnistusregistris, ei ole tegemist kandega, mille muutmist või parandamist saaks korteriomanik nõuda. Korteriomandi eriomandi esemeks saab olla konkreetne osa hoonest, mitte abstraktsed ruutmeetrid. Isegi kui seda konkreetset osa iseloomustavad andmed on mingil põhjusel mingis registris ebaõiged ei muuda see korteriomandi ulatust. Eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea kokku langema. Informatiivse tähendusega andmeid korteriomandi esemeks oleva ehitise ja selle osade kohta on võimalik saada ehitisregistrist. Kui kostja arvates ei vasta ruutmeetrite suurus tegelikkusele, saab ta ise esitada kinnistusregistrile avalduse ja paluda ruutmeetrid eemaldada ning selleks ei ole vaja hageja nõusolekut (KRS § 13 lg 3). Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et kuivõrd eriomandi eseme üldpinna suuruse andmed, mille parandamist kostja vastuhagis nõuab, ei ole kinnistusraamatuseaduse tähenduses registrikanneteks, tuleb kostja esitatud vastuhagi jätta TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata.

5.Hageja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette korteriomandi eriomandi osa parameetrite (pindala) kohta kinnistusraamatusse kande tegemist (KrtS § 6 lg 3). Korteriomandi kaasomandi osa suurus (mida väljendatakse hariliku murruna) on aga jätkuvalt kantud iga korteriomandi registriosa I jakku. Kostja saaks nõuda korteri pindalade kinnistusraamatust kustutamist, et kehtiv kinnistusraamatu seis oleks kooskõlas kehtiva seadusega, kuid mitte seadusega vastuolus oleva kande tegemist ehk uute pindalade kinnistusraamatusse kandmist. Selleks, et mistahes muudatused kajastuksid ka kinnistusraamatus, on vajalik esitada kinnistamisavaldus ja sellele seaduses nõutavad dokumendid, mis on toodud KrtS § 7 lg 1 p-s 1. Seejuures tuleb arvestada, et KrtS § 6 lg 3 kolmanda lause kohaselt kantakse korteriomandi registriosa esimesse jakku lisaks KRS § 13 lg-s 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum), kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seega ei ole vastuhagiga taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohtuotsusega ei tohiks tekkida olukord, kus kantakse kinnistusraamatusse andmed, mida sinna kehtiva seaduse järgi ei ole lubatud kanda. Vastuhagile lisatud plaanid ei ole kooskõlas KrtS § 7 lg 1 p-ga 1. Plaanidel puudub KrtS § 7 lg 1 p-s 1 nimetatud kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku kinnitus. Vastuhagile lisatud plaanidel on sein samuti sirge, nagu praegu kinnistusraamatus olevatel plaanidel. Kinnistustoimiku olukord plaanide vahetusega ei muutu. Võru linn viib läbi järelevalvemenetlust ning esialgse hinnangu kohaselt on ümberehitus omaalgatuslik ja ebaseaduslik. Lisaks on vastuhagis taotletaval viisil kinnistusraamatus kannete tegemiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Korteriomandite mõtteliste osade suuruse muutmine tähendab seda, et muuta tuleb kõigi korteriomanike mõtteliste osade koosseise. Mõttelise osa muutmine on palju suurema mõjuga, kui kostja vastuhagis on selgitanud. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 2). Ka korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime määramisel lähtutakse kaasomandi osa suurusest, mitte eriomandi eseme pindalast (KrtS § 20 lg 2).

11.Riigikohus on selgitanud, et korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati ning seda saab muuta vaid seaduses sätestatud alusel korteriomanike kokkuleppel (KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei suuda muudatustes kokku leppida, saab kokkuleppe eelduseks olevate puuduolevate tahteavalduste andmist nõuda kohtus hagita menetluses KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud korras. Kostja vastuhagi nõuete puhul saab õiguskaitsevajadusest rääkida üksnes juhul, kui korteriomanikult nõutav tahteavaldus on ka tegelikult vajalik kostja vastuhagiga taotletava eesmärgi saavutamiseks, st soovitud kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja vastuhagi nõue on heauskne ja objektiivselt perspektiivne, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes kokkuleppe sõlmimisega nõus ei ole. Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui korteriomanikult nõutakse tahteavalduse andmist sellise kokkuleppe sõlmimiseks, mis ei oleks saavutatav ka ilma tema nõusolekuta (vt ka Riigikohtu 22. novembri 2023 määrust tsiviilasjas nr 2-21-18998, p-d 15 ja 15.1). Kostja taotleb enda ja hageja korteriomandite eriomandi mõtteliste osade suuruste muutmist ja hageja ning piiratud asjaõiguse omaniku vastavate tahteavalduste andmiseks kohustamist. Selline kostja õigus tuleneb KrtS § 9 lg 1 esimesest lausest, mille kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Seejuures võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda eelnimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et KrtS § 9 lg 1 alusel esitatavad nõuded puudutavad üksnes olukorda, kus korteriomanik soovib enda korteriomandit suurendada kaasomandisse kuuluva pinna