Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
22. mai 2024, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-12015
Tsiviilasi
Siisamm OÜ hagi Marek Laari vastu eriomandi koosseisu tuvastamiseks, valduse vabastamiseks ja korteriomandi projektijärgse olukorra taastamiseks või alternatiivselt omandiõiguse kaotusega tekitatud kahju hüvitamiseks Marek Laari muutmiseks
Määruskaebuse esitaja (kostja/vastuhagis hageja): Marek Laar (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Kask Vastustaja (hageja/vastuhagis kostja): Siisamm OÜ (registrikood 11478265), lepinguline esindaja Raivo Kiisk
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 20. veebruari 2024 määrus ja saata Marek Laari vastuhagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.
Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.
4.Määrusele ei saa esitada kaebust Riigikohtule.
ASJAOLUD
1.Tartu Maakohtu menetluses on Siisamm OÜ (hageja) hagi Marek Laari (kostja) vastu eriomandi koosseisu tuvastamiseks, valduse vabastamiseks ja korteriomandi projektijärgse olukorra taastamiseks või alternatiivselt omandiõiguse kaotusega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korteriomand asukohaga XXXXXXXXX, mille eriomandi esemeks on M100-1 (nimetatud ka kui mitteeluruum nr 32, registriosa nr XXXXXXXX) ja kostjale kuulub samal aadressil korteriomand, mille eriomandi esemeks on korter nr 31 (registriosa nr XXXXXXXX). Hageja ja kostja korteriomandid on naaberkorterid, mida ühendab üks ühine sein. Kinnistustoimikus ja ehitusregistris olevate plaanide kohaselt peaks kortereid eraldav sein olema sirge. Hageja on seisukohal, et kostjale kuuluv korter nr 31 on omavoliliselt ja ilma õigusliku aluseta ehitatud suuremaks hagejale kuuluva korteriomandi nr M100-1 arvelt (kostja korteri sopistus ulatub hageja korteri piiridesse). Korterite vaheline sein ei ole kogu ulatuses sirge, mistõttu on kostja korter ca 4 m2 võrra suurem kui hageja korter.
2.Kostja esitas 13. veebruaril 2024 vastuhagi, milles palub: -
-
-
tuvastada, et hageja korteriomand nr 32 moodustab 1535/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja kostja korteriomand nr 31 moodustab 1473/31300 mõttelist osa kinnisasjast, kohustada hagejat andma nõusolek hageja korteriomandi ja kostja korteriomandi eriomandite muutmiseks menetlusdokumendi lisas 6 toodud hoonejaotusplaanile ja korteriomandite kohta käivate kannete parandamiseks kinnistusraamatus järgmiselt: parandada kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomandi I jao kannet järgmiselt: 1535/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese mitteeluruum nr 32, mille üldpind on 79 m2 ja mille tähistus plaanil on 32. Eriomandi ese ja sisu vastavalt kohtuotsusele ja selle osaks olevale hoonejaotusplaanile. Parandada kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomandi I jao kannet järgmiselt: 1473/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 31, mille üldpind on 75,80 m2 ja mille tähistus plaanil on 31. Eriomandi ese ja sisu vastavalt kohtuotsusele ja selle osaks olevale hoonejaotusplaanile. kohustada hagejat andma nõusolek korteriomandi nr 32 ja kostja korteriomandi nr 31 kohta käivate kannete vastavaks parandamiseks ja selleks vajalike kannete tegemiseks, kinnistusraamatus, riiklikus ehitisregistris ning muudes asjakohastes registrites ja andmebaasides ning asendada hageja nõusolekud kohtuotsusega; kohustada AS-i SEB Pank andma nõusoleku kostja korteriomandi nr 31 ja hageja korteriomandi nr 32 kohta käivate kannete vastavaks parandamiseks ja selleks vajalike kannete tegemiseks kinnistusraamatus, riiklikus ehitisregistris ning muudes asjakohastes registrites ja andmebaasides ning asendada AS SEB Pank nõusolekud kohtuotsusega.
Vastuhagi kohaselt ei nähtu hoonejaotusplaanilt kostja korteri sopistust, mistõttu ei vasta see tegelikkusele. Kirjalikud hoonejaotusplaanid (asendiplaanid) ei ole mitte kunagi tegelikule olukorrale vastanud. Hageja ja kostja korterite vaheline sein ei ole kunagi sirge olnud, vaid hageja korteri sees on kogu aeg olnud kostja korteri sopistus. Tsiviilasjas viidi läbi ekspertiis, mis tuvastas sopistuse olemasolu ning seni teadaolevast erinevad korterite pindalad. Kostja soovib muuta eriomandi kokkulepet ja parandada kinnistusraamatu kanne selliselt, et hoonejaotusplaan vastaks tegelikule olukorrale.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus jättis kostja vastuhagi korteriomandi suuruste tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks menetlusse võtmata. Vastuhagi koostamisega seotud menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Asja materjalidest ja kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub kostjale 1501/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 31, mille üldpind on 77,25 m2 ning hagejale 1501/31300 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese mitteeluruum nr M100-1, mille üldpind on 77,25 m2. Vastuhagiga soovib kostja parandada registrikandeid hageja ja kostja eriomandi esemete suuruste osas, kuna hageja ja kostja korteriomandite mõttelise osa suurused kinnisasjast ning ruutmeetrid ei vasta tegelikkusele. Maakohus leidis, et kostja vastuhagi tuleb jätta menetlusse võtmata, sest vastuhagi ei ole esitatud kostja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 1 p 5 näeb ette, et kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kantakse kinnistu pindala. Tegemist on faktiliste andmetega kinnisasja kohta, mis ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (Riigikohtu 12. juuni 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12, p 20). Vastuhagist nähtuvalt on mõõdistamise tulemusel ilmnenud, et eriomandi esemete ruutmeetrid ei vasta kinnistusregistri andmetele. Samas ei ole korteriomandite piire muudetud. Korterite ruutmeetrid ei oma asjaõiguslikku tähendust. Seega olukorras, kus korterite piirid ei ole muutunud (ei väljuta korteri välispiiridest), kuid korteriomanik soovib korteri ruutmeetrite parandamist kinnistusregistris, ei ole tegemist kandega, mille muutmist või parandamist saaks korteriomanik nõuda. Korteriomandi eriomandi esemeks saab olla konkreetne osa hoonest, mitte abstraktsed ruutmeetrid. Isegi kui seda konkreetset osa iseloomustavad andmed on mingil põhjusel mingis registris ebaõiged ei muuda see korteriomandi ulatust. Eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea kokku langema. Informatiivse tähendusega andmeid korteriomandi esemeks oleva ehitise ja selle osade kohta on võimalik saada ehitisregistrist. Kui kostja arvates ei vasta ruutmeetrite suurus tegelikkusele, saab ta ise esitada kinnistusregistrile avalduse ja paluda ruutmeetrid eemaldada ning selleks ei ole vaja hageja nõusolekut (KRS § 13 lg 3). Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et kuivõrd eriomandi eseme üldpinna suuruse andmed, mille parandamist kostja vastuhagis nõuab, ei ole kinnistusraamatuseaduse tähenduses registrikanneteks, tuleb kostja esitatud vastuhagi jätta TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Kostja (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata vastuhagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebusega seotud menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus on hinnanud vastuhagi nõudeid üksnes ruutmeetritega seonduvalt. Kostja palus lisaks ruutmeetrite parandamisele tuvastada korteriomandite uued mõttelised osad, et saavutada olukord, kus hageja ja kostja vahel oleks olemas eriomandite kokkulepe, mis sätestaks korterite 31 ja 32 uued tegelikkusele vastava piiri, saaks parandatud hageja korteri pindala ja mõtteliste osade suhtarv, kohustada hagejat ja AS-i SEB Pank andma kõik vastavad nõusolekud ja asendada need kohtuotsusega. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas üksnes ruutmeetrite andmete parandamine kinnistusraamatus lahendab ülejäänud probleemid. Isegi, kui hageja hagi jäetakse rahuldamata, siis ülejäänud probleemid jäävad alles. Hetkel ei vasta korterite 31 ja 32 eriomandite ulatus tegelikkusele ja on vale.
Vastuhagiga soovib kostja, et eriomandite ulatus muutuks poolte vahelise kokkuleppega õigeks. Käesoleval juhul esineb KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud olukord. Maakohtu määruses viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-67-12 asjaolud olid teised - tegemist oli maatükkidega, mitte korteriomanditega, ning vaidlus käiski üksnes ruutmeetrite üle. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-156-11 vaidlesid müüja ja ostja, mitte naabrid.
5.Hageja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette korteriomandi eriomandi osa parameetrite (pindala) kohta kinnistusraamatusse kande tegemist (KrtS § 6 lg 3). Korteriomandi kaasomandi osa suurus (mida väljendatakse hariliku murruna) on aga jätkuvalt kantud iga korteriomandi registriosa I jakku. Kostja saaks nõuda korteri pindalade kinnistusraamatust kustutamist, et kehtiv kinnistusraamatu seis oleks kooskõlas kehtiva seadusega, kuid mitte seadusega vastuolus oleva kande tegemist ehk uute pindalade kinnistusraamatusse kandmist. Selleks, et mistahes muudatused kajastuksid ka kinnistusraamatus, on vajalik esitada kinnistamisavaldus ja sellele seaduses nõutavad dokumendid, mis on toodud KrtS § 7 lg 1 p-s 1. Seejuures tuleb arvestada, et KrtS § 6 lg 3 kolmanda lause kohaselt kantakse korteriomandi registriosa esimesse jakku lisaks KRS § 13 lg-s 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum), kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seega ei ole vastuhagiga taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohtuotsusega ei tohiks tekkida olukord, kus kantakse kinnistusraamatusse andmed, mida sinna kehtiva seaduse järgi ei ole lubatud kanda. Vastuhagile lisatud plaanid ei ole kooskõlas KrtS § 7 lg 1 p-ga 1. Plaanidel puudub KrtS § 7 lg 1 p-s 1 nimetatud kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku kinnitus. Vastuhagile lisatud plaanidel on sein samuti sirge, nagu praegu kinnistusraamatus olevatel plaanidel. Kinnistustoimiku olukord plaanide vahetusega ei muutu. Võru linn viib läbi järelevalvemenetlust ning esialgse hinnangu kohaselt on ümberehitus omaalgatuslik ja ebaseaduslik. Lisaks on vastuhagis taotletaval viisil kinnistusraamatus kannete tegemiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Korteriomandite mõtteliste osade suuruse muutmine tähendab seda, et muuta tuleb kõigi korteriomanike mõtteliste osade koosseise. Mõttelise osa muutmine on palju suurema mõjuga, kui kostja vastuhagis on selgitanud. Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 2). Ka korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõime määramisel lähtutakse kaasomandi osa suurusest, mitte eriomandi eseme pindalast (KrtS § 20 lg 2).
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata vastuhagi maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks (TsMS § 667 lg 2 teine lause). Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
8.Maakohus keeldus vastuhagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, leides, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Kostja vaidlustab maakohtu määrust tervikuna, mistõttu kontrollib
ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendatust ja seaduslikkust tervikuna (TsMS § 651 lg 1 koosmõjus §-ga 659).
9.Pooled on naaberkorterite omanikud ja nende korteritel on üks ühine sein. Asja materjalide kohaselt erineb tegelik faktiline olukord hoonejaotusplaanil märgitust ning kostja korteri osa moodustab sopistuse (suurusega ca 3, 5 m2), mis ulatub hageja korteri hoonejaotusplaanil märgitud piiridesse. Pooled vaidlevad, kas nende kortereid lahutav sein peaks olema sirge (nagu näeb ette kehtiv hoonejaotusplaan) ja kostjal tuleks faktiline olukord viia kooskõlla hoonejaotusplaaniga (alternatiivselt nõuab hageja kahju hüvitamist). Sopistuse tõttu on kostja korteri pindala tegelikkuses suurem kui hageja korteri pindala, kuigi hoonejaotusplaani järgi peaksid korterid olema võrdse suurusega. Kostja esitas KrtS § 9 lg 1 alusel vastuhagi, milles taotleb eriomandi kokkuleppe muutmist nii, et see vastaks faktilisele olukorrale. Eriomandi kokkuleppe muutmine tooks kaasa, et hageja jääks hoonejaotusplaani järgi talle kuuluvast 1,75 m2 eriomandi omandiõigusest ilma.
10.Maakohus on õigesti leidnud, et kostja vastuhagis esitatud nõuete menetlusse võtmiseks peab kohus tuvastama kostja õiguskaitsevajaduse (TsMS § 3). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriomandite loomisel ega muutmisel ei ole kaasomandi mõtteliste osade suuruse seisukohalt tähtsust, milline on eriomandi osade täpne pindala ruutmeetrites. Eriomandi ese on konkreetne osa hoonest (vt KrtS § 4 lg 1) ning eriomandi pindala suurust ruutmeetrites ei kanta kinnistusraamatusse (KrtS § 6 lg 3) (Riigikohtu 22. novembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-18998, p 13). Ka varem kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud pindalaandmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust. Maakohus on jätnud aga tähelepanuta, et kostja ei ole vastuhagis taotletud üksnes korterite ruutmeetrite suuruse muutmist kinnistusraamatus. Maakohus on kostja õiguskaitsevajadust TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi vastuhagis esitatud nõuete esitamiseks kaalunud üksnes korterite pindalaandmete muutmise vajaduse osas kinnistusraamatus.
11.Riigikohus on selgitanud, et korteriomand on õiguse esemena sellise iseloomuga, mis peaks üldjuhul püsima sellisena, nagu see seati ning seda saab muuta vaid seaduses sätestatud alusel korteriomanike kokkuleppel (KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei suuda muudatustes kokku leppida, saab kokkuleppe eelduseks olevate puuduolevate tahteavalduste andmist nõuda kohtus hagita menetluses KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud korras. Kostja vastuhagi nõuete puhul saab õiguskaitsevajadusest rääkida üksnes juhul, kui korteriomanikult nõutav tahteavaldus on ka tegelikult vajalik kostja vastuhagiga taotletava eesmärgi saavutamiseks, st soovitud kokkuleppe sõlmimiseks. Kostja vastuhagi nõue on heauskne ja objektiivselt perspektiivne, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes kokkuleppe sõlmimisega nõus ei ole. Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui korteriomanikult nõutakse tahteavalduse andmist sellise kokkuleppe sõlmimiseks, mis ei oleks saavutatav ka ilma tema nõusolekuta (vt ka Riigikohtu 22. novembri 2023 määrust tsiviilasjas nr 2-21-18998, p-d 15 ja 15.1). Kostja taotleb enda ja hageja korteriomandite eriomandi mõtteliste osade suuruste muutmist ja hageja ning piiratud asjaõiguse omaniku vastavate tahteavalduste andmiseks kohustamist. Selline kostja õigus tuleneb KrtS § 9 lg 1 esimesest lausest, mille kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Seejuures võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda eelnimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et KrtS § 9 lg 1 alusel esitatavad nõuded puudutavad üksnes olukorda, kus korteriomanik soovib enda korteriomandit suurendada kaasomandisse kuuluva pinna
arvelt ehk väljuda korterite eriomandite piiridest. KrtS §-s 9 sätestatakse selge alus eriomandi ruumilise ulatuse osas sõlmitud kokkuleppe muutmiseks pärast korteriomandite kinnistamist. Kõigi korteriomanike omavaheliste suhete ümberkujundamine toimub selles paragrahvis sätestatud tingimustel. KrtS § 9 lg 1 esimese lause eesmärk on sätestada, et eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei puuduta (vt ka korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE seletuskirja lk 28).
12.Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendatakse KrtS § 9 lg 1 alusel esitatud eriomandi kokkuleppe muutmisele suunatud nõue küll hagita menetluses, kuid sama paragrahvi lg 4 järgi võib nõuet lahendada ka hagimenetluses, kui see on esitatud vastuhagina. Vastuhagis esitatud nõuete puhul on olemuselt tegemist vaidlusasjaga, mis lahendatakse hagita menetluses, ning kohus ei ole seejuures TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause ja § 477 lg 7 järgi ise asjaolud ja kogub tõendeid. Uurimispõhimõtte kohaselt tuleb kohtul kõrvaldada ka menetlusosaliste taotluste ja asjaoludega seotud ebaselgused (vt Riigikohtu
22.novembri 2023 määrus tsiviilasjas nr 2-21-18992, p 12 ja selles viidatud lahendid). Riigikohus on ka selgitanud, et sellise nõude puhul ei tulene vastuhagejale seadusest nõuet esitada kohtule niisuguse kokkuleppe tekst, mida sõlmima ta soovib puudutatud isikut kohustada, kuid soovi korral võib ta seda siiski teha. Juhul kui vastuhagist on ebaselge, missugust kokkulepet vastuhageja soovib, peab kohus selle välja selgitama, määrates vajaduse korral vastuhagejale tähtaja avalduse täpsustamiseks. Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides vastuhagejalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (vt ka Riigikohtu 7. detsembri 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506, p 16).
13.Hageja on vastuses kaebusele leidnud, et vastuhagi rahuldamine omaks olulist mõju kõigile korteriomanikele, mh majanduskava alusel maksete tegemisel ja üldkoosoleku häälte määramisel. Ringkonnakohus märgib, et kui vastuhagi nõuded peaksid puudutama ka teisi korteriomanikke, saab kohus avaldust KrtS § 9 lg 2 kohases nõudes menetleda juhul, kui see on esitatud kõigi korteriomanike vastu, kes ei ole vastuhageja soovitud kokkuleppe sõlmimisega nõus.
14.Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtul vastuhagi menetlusse võtmise otsustamisel lähtuda uurimisprintsiibist, sh hinnata vastuhagiga taotletava eriomandi kokkuleppe mõju ulatust teistele korteriomanikele ja otsustada, kas teised korteriomanikud, pank või ka korteriühistu tuleb asja menetlusse kaasata (TsMS § 614 lg 1). Maakohus peab vajadusel andma kostjale võimaluse vastuhagi nõuete ja puudutatud isikute ringi täpsustamiseks. Hageja määruskaebuse vastuses toodud muud etteheited kostja vastuhagile (puudused hoonejaotusplaanis, pädeva ametniku kinnituse puudumine jmt) ei ole aluseks vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumiseks.
15.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis (TsMS § 173 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.