Saata käesolev kohtumäärus hagejale ning lükata määruse kättetoimetamine edasi kuni hagi tagamise määruse täitmiseni.
kostjatele
5.Saata hagi tagamise määrus resolutsiooni punkt 2 osas täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu Viljandi kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.K.P. esitas 14. mail 2024 hagi K.J. ja V.K. vastu kinnisasja omandi üleandmiseks vajalike nõusolekute saamiseks.
2.Hagiavaldusest nähtub, et K.P.le (edaspidi ka hageja) kuulub 1⁄2 suurune kaasomandi mõtteline osa kinnisasjast registriosa numbriga xxxxxxx, mis asub aadressil Xxxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxxxxx. Hageja kanti kaasomanikuna kinnistusraamatusse
20.veebruaril 2024. a. Vastaval hetkel oli kaasomandi teise 1⁄2 suuruse mõttelise osa omanikuks K.J. (edaspidi ka kostja I).
3.04. märtsil 2024. a müüs kostja I kinnistu mõttelise osa 9000 euro eest V.K.le (edaspidi ka kostja II). Kostjad sõlmisid notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu ning kostja II kanti koheselt ka kaasomanikuna kinnistusraamatusse.
4.08. märtsil 2024. a tutvus hageja müügilepingu ärakirjaga. Hagejale sobisid müügilepingu tingimused ning ta soovis teostada temale kaasomanikuna seadusest tulenevat ostueesõigust.
12.märtsil 2024. a tõestas notar hageja avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Samal kuupäeval toimetas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse kätte kostjale I ning 18. märtsil 2024. a ka kostjale II. Hageja tegi kostjatele pakkumise notariaalse lepingu sõlmimiseks Viljandi notari juures, pakkudes välja kas 21. või 25. märtsil 2024. a ning pakkudes ette ka kaugtõestamise võimalust. Kostja II väitis, et tal ei ole märtsis aega. Hageja broneeris viimaks aja notar Virgi Ojap juurde 09. aprilliks 2024. a. Päev enne kokkulepitud aega, st 08. aprillil 2024. a teatas kostja II hagejale, et ei ole nõus sellega, et hageja ostueesõigust teostab ega tule notarisse lepingut sõlmima.
5.Kokkuvõttes soovib hageja teostada ostueesõigust ja omandada kinnistu mõtteline osa. Kostja II keeldub põhjendamatult ja õigusvastaselt selle omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisest. Seetõttu on hageja sunnitud pöörduma käesoleva nõudega kohtu poole. Hageja esitab nõude ka kostja I vastu, kuivõrd omandi saamiseks on nõutavad ka kostja I tahteavaldused.
6.Koos hagiavaldusega on hageja esitanud ka taotluse hagi tagamiseks.
7.Hageja põhjendab taotlust järgevaga. Hetkel on vaidlusaluse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse märgitud kostja II. Kinnistusraamatu õigsust eeldatakse. AÕS § 56 1 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Seega on kolmandal isikul võimalik vaidlusalune mõtteline osa heatahtlikult omandada.
8.Kui kostja II kingib vaidlusaluse mõttelise osa heausksele kolmandale isikule, siis kaotaks käesolev hagimenetlus oma mõtte, kuivõrd hagejal ei oleks menetluslikult võimalik oma
õigusi kaitsta. Kaasomaniku ostueesõigus kehtib vaid kinnisasja müümisel ning mitte muudel võõrandamise juhtudel. Heauskse omandamise puhul sarnast piirangut ei ole ning heauskne omandamine võib tekkida ka tasuta käsutuse korral. Isegi kui sellisel juhul tekiks põhjendatud küsimus kingisaaja heausksuse puudumisest, tähendaks selle tuvastamine hageja jaoks uut ja kallist kohtumenetlust.
9.Kui kostja II müüb vaidlusaluse mõttelise osa heausksele kolmandale isikule, on hagejal õigus teostada ostueesõigust. Samas toob ka see kaasa probleeme, näiteks juhul kui võõrandamine toimub fiktiivse müügihinnaga eesmärgil vältida hageja ostueesõiguse teostamist, või kui kolmas isik sarnaselt kostjaga II ei nõustu kohtuväliselt notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisega, või kui kolmas isik võõrandab osa samamoodi edasi jne. Jällegi tuleb siis hagejal alustada uut kohtumenetlust ning kanda sellega seonduvalt menetluskulusid.
10.Hageja leiab, et eelpool kirjeldatud käitumise oht on reaalne ja oluline. Käesoleval juhul on kostja II keeldunud omandi üleandmiseks vajalike tehingute tegemisest ilma sisuliste argumentideta ja olukorras, kus juriidilisest aspektist ei ole tõtt-öelda millegi üle vaieldagi.
11.TsMS § 378 lg 1 p 2 kohaselt on hagi tagamise abinõu kostja või teise isiku valduses oleva kostjale kuuluva vara arestimine ning selle alusel käsutuskeelu nähtavaks tegeva keelumärke kandmine mh kinnistusraamatusse. Teised hagi tagamise abinõud ei ole antud juhul sobivad hageja soovitud eesmärgi saavutamiseks. Kuivõrd hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik tagada teiste abinõudega, siis on hageja taotletav abinõu ainuvõimalik menetlusliku olukorra säilitamiseks. Keelumärke kohaldamine ei koorma kostjat II üleliigselt, sest see iseenesest ei takista kinnistu osa kasutada ega sellel viibida. Järelikult on hagi tagamine hageja taotletud viisil põhjendatud.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
12.Kohus leiab, et esitatud hagi tagamise taotlus tuleb rahuldada.
13.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 1 kohaselt võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt sellise hagi tagamiseks, mille esemeks ei ole rahaline nõue kostja vastu, võib kohus hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Seda võib teha sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks. Käesoleva seadustiku § 378 lõikes 3 nimetatud abinõusid võib kohus rakendada ka omal algatusel.
14.TsMS § 378 lg 1 p 2 järgi on üheks hagi tagamise abinõuks kostja või teise isiku valduses oleva kostjale kuuluva vara arestimine ning selle alusel käsutuskeelu nähtavaks tegeva keelumärke kandmine kinnistusraamatusse.
15.Kohus leiab, et hageja on lähtudes TsMS § 381 lg-st 2 põhistanud oma nõuet, mille tagamist soovitakse, samuti ka tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Hageja soovib teostada ostueesõigust ja omandada vaidlusaluse kinnistu mõtteline osa. Kostja II on keeldunud omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisest. Kohus nõustub, et kui kostja II kingib kohtumenetluse kestel vaidlusaluse mõttelise osa heausksele kolmandale isikule, kaotaks käesolev hagimenetlus oma eesmärgi, kuivõrd hagejal ei oleks menetluslikult võimalik oma õigusi kaitsta.
16.TsMS § 378 lg 4 järgi tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Kohus leiab, et praegusel juhul ei saa pidada kohaldatavat hagi tagamise abinõud kostjale II liigselt koormavaks. Hageja taotletud hagi tagamise abinõud võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Käsutamise keelumärke kandmine kinnistusraamatusse ei sea kostjale II ebamõistlikult piiravaid takistusi vara kasutamisel, vaid üksnes kolmandale isikule käsutamisel. Hagi tagamiseks valitud abinõu ei piira kohtu hinnangul asjaolusid arvestades kostjat II rohkem, kui on vaja hagi rahuldava kohtuotsuse täitmiseks.
17.Seetõttu rahuldab kohus TsMS § 377 lg 1, § 378 lg 1 p 2 ja AÕS § 63 lg 1 p 3 alusel hageja taotluse. Kohtu hinnangul on põhjendatud seada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx (aadressiga Xxxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxxxxx) kantud kinnistu 1⁄2 suurusele kaasomandi mõttelisele osale, mille omanikuna on teise jakku märgitud V.K., keelumärge käsutamise täielikuks keelamiseks K.P. kasuks.
18.Kohus selgitab, et vastavalt hageja taotlusele saadab kohus TsMS § 387 lg 2 alusel ise määruse täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
19.Kohus peab vajalikuks selgitada, et TsMS § 390 lg 1 alusel on kostjatel käesoleva määruse peale õigus esitada määruskaebus, kuid TsMS § 390 lg 2 kohaselt ei peata määruskaebuse esitamine hagi tagamise määruse täitmist. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadi Aavik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.